Un patrimonio en arrendamiento es una propiedad de un derecho temporal para poseer tierras o propiedades en las que un arrendatario o inquilino tiene derechos de propiedad inmobiliaria mediante algún tipo de título de un arrendador o propietario . [1] Aunque un inquilino tiene derechos sobre la propiedad inmobiliaria, un patrimonio en arrendamiento normalmente se considera propiedad personal .
El arrendamiento es una forma de tenencia de tierras o de propiedad en la que una de las partes compra el derecho a ocupar un terreno o un edificio durante un tiempo determinado. Como un contrato de arrendamiento es un derecho de propiedad, los derechos de propiedad en arrendamiento se pueden comprar y vender en el mercado abierto. Por lo tanto, un arrendamiento se diferencia de un derecho de propiedad absoluta o de dominio absoluto , en el que la propiedad de una propiedad se compra directamente y luego se conserva por un período de tiempo indeterminado, y también se diferencia de un arrendamiento , en el que una propiedad se alquila (alquila) periódicamente, por ejemplo, semanalmente o mensualmente.
La terminología y los tipos de arrendamiento varían de un país a otro. A veces, pero no siempre, el arrendamiento de una vivienda en virtud de un contrato de arrendamiento se conoce coloquialmente como alquiler . El arrendatario puede permanecer en la vivienda durante un período fijo, que se mide en meses o años. Los términos del acuerdo están contenidos en un contrato de arrendamiento , que tiene elementos del derecho contractual y de la propiedad entrelazados.
Las leyes que regulaban las relaciones entre terratenientes y arrendatarios se remontan al Código de Hammurabi . Sin embargo, el derecho consuetudinario de las relaciones entre terratenientes y arrendatarios evolucionó en Inglaterra durante la Edad Media . Ese derecho aún conserva muchos términos y principios arcaicos pertinentes a un orden social feudal y una economía agraria , donde la tierra era el principal activo económico y la propiedad de la tierra era la fuente principal de rango y estatus.
El arrendamiento era esencial para la jerarquía feudal después de que el estatuto Quia Emptores prohibiera la subinfeudación (la creación de nuevos estados feudales por parte de los terratenientes feudales existentes) a fines del siglo XIII; un señor sería dueño de la tierra y los arrendatarios se convertirían en vasallos . Los estados de arrendamiento aún pueden ser tierras de la Corona en la actualidad. [2] Por ejemplo, en el Territorio de la Capital Australiana , todas las "propiedades" de tierras privadas son arrendamientos de tierras de la Corona.
Se puede hacer una distinción entre un arrendamiento residencial, que ofrece a una persona un lugar para vivir, y un arrendamiento comercial , en el que las instalaciones se ocupan con fines comerciales. Puede haber diferentes disposiciones legales para los arrendamientos residenciales y comerciales; por ejemplo, en la Ley de Propietarios e Inquilinos del Reino Unido de 1954 , la Parte I (ahora en gran parte reemplazada) trataba sobre los arrendamientos residenciales y la Parte II sobre los arrendamientos comerciales. [3]
Un "arrendamiento a plazo fijo" o arrendamiento por años dura un período de tiempo determinado. A pesar del nombre, este tipo de arrendamiento puede durar cualquier período de tiempo; incluso un arrendamiento de una semana se llamaría arrendamiento por años. En el derecho consuetudinario, la duración no tenía por qué ser segura, pero podía estar condicionada a que sucediera algún acontecimiento (por ejemplo, "hasta que los cultivos estuvieran listos para la cosecha", "hasta que terminara la guerra"). En muchas jurisdicciones, esa posibilidad ha sido abolida parcial o totalmente. [4]
El arrendamiento finalizará automáticamente cuando se agote el plazo fijo o, en el caso de un arrendamiento que finalice cuando se produzca un acontecimiento, cuando se produzca dicho acontecimiento. También es posible que un inquilino ceda el arrendamiento al propietario, ya sea de forma expresa o implícita. Este proceso se conoce como entrega del contrato de arrendamiento. Un arrendamiento puede finalizar cuando y si el inquilino acepta un acuerdo de compraventa con su propietario. El propietario puede ofrecer recomprar la propiedad a su inquilino por un precio negociado, siempre que ambas partes estén de acuerdo con el trato. [5]
Dependiendo de las leyes vigentes en una jurisdicción particular, pueden surgir diferentes circunstancias legales en las que un inquilino permanece en posesión de una propiedad después del vencimiento de un contrato de arrendamiento.
Un contrato de arrendamiento periódico , también conocido como contrato de arrendamiento de año en año , de mes en mes o de semana en semana , es un contrato de arrendamiento que existe durante un período de tiempo determinado por el plazo de pago del alquiler. Un contrato de arrendamiento oral por un período de arrendamiento de años que viole el estatuto de fraudes (al comprometerse a un contrato de arrendamiento de más de un año, según la jurisdicción, sin estar por escrito) puede crear un contrato de arrendamiento periódico, y el término interpretado depende de las leyes de la jurisdicción donde se encuentran las instalaciones arrendadas. En muchas jurisdicciones, el contrato de arrendamiento "predeterminado", donde las partes no han especificado explícitamente un acuerdo diferente y donde no se presume ninguno según la costumbre local o comercial, es el contrato de arrendamiento de mes a mes.
Un arrendamiento a voluntad o una finca a voluntad es un arrendamiento en el que tanto el propietario como el inquilino pueden rescindir el arrendamiento en cualquier momento mediante un aviso razonable. Por lo general, se produce en ausencia de un contrato de arrendamiento o cuando el arrendamiento no es oneroso . Según el derecho consuetudinario moderno, el arrendamiento a voluntad puede surgir en las siguientes circunstancias:
En un contrato de arrendamiento residencial a cambio de una remuneración, no se puede desalojar a un inquilino excepto por una causa justificada , incluso en ausencia de un contrato de arrendamiento escrito. Si un propietario puede rescindir el contrato de arrendamiento a voluntad, al inquilino también se le concede por imperio de la ley un derecho recíproco de rescisión a voluntad. Sin embargo, un contrato de arrendamiento que continúa expresamente a voluntad del inquilino ("mientras el inquilino desee vivir en este terreno") no le otorga automáticamente al propietario un derecho recíproco de rescisión, incluso por una causa justificada. Más bien, ese lenguaje puede interpretarse como que le otorga al inquilino un usufructo vitalicio o incluso un dominio absoluto .
Un contrato de arrendamiento a voluntad termina por imperio de la ley si:
Un contrato de arrendamiento por tolerancia (a veces llamado contrato de arrendamiento por prórroga ) se crea cuando un inquilino se queda indebidamente con el inquilino más allá del final del período de duración del arrendamiento (por ejemplo, un inquilino que se queda después de la expiración de su contrato de arrendamiento). En este caso, el propietario puede retener al inquilino para un nuevo arrendamiento y cobrar el alquiler por el período que el inquilino haya permanecido en el mismo.
Un arrendamiento por prelación puede existir cuando un inquilino permanece en posesión de la propiedad incluso después de la finalización del contrato de arrendamiento, hasta que el propietario actúa para expulsar al inquilino. El ocupante puede ser legalmente un intruso en este punto, y la posesión de este tipo puede no ser una propiedad real en la tierra, incluso si las autoridades reconocen la condición para hacer responsable al inquilino del alquiler. El propietario puede desalojar a dicho inquilino en cualquier momento sin previo aviso. La acción de desalojo terminará un arrendamiento por prelación, porque el inquilino ya no disfruta de la posesión. Algunas jurisdicciones imponen una elección irrevocable por la cual el propietario trata al ocupante como un intruso o como un inquilino por prelación. Un intruso no está en posesión; pero un inquilino por prelación continúa disfrutando de la posesión del inmueble.
El propietario también puede imponer un nuevo contrato de alquiler al inquilino que ya ha cumplido con la obligación de pagar. En el caso de un contrato de alquiler residencial, el nuevo contrato de alquiler dura mes a mes. En el caso de un contrato de alquiler comercial de más de un año, el nuevo contrato de alquiler es anual; en caso contrario, el contrato de alquiler dura el mismo tiempo que el contrato de alquiler original. En cualquier caso, el propietario puede cobrar un alquiler más alto si, antes de que expire el contrato de alquiler original, ha notificado el aumento al inquilino.
El simple hecho de dejar la propiedad en el inmueble no constituye posesión; por lo tanto, no se puede establecer un arrendamiento por tolerancia. Por ejemplo, Nathan Lane Assocs. v. Merchants Wholesale , 698 NW2d 136 (Iowa 2005); Brown v. Music, Inc. , 359 P.2d 295 (Alaska 1961).
En algunas jurisdicciones, el inquilino tiene derecho legal a seguir ocupando el inmueble después de que finalice el contrato de arrendamiento, a menos que el propietario cumpla con un proceso formal para desposeerlo de la propiedad. Por ejemplo, en Inglaterra y Gales , un inquilino comercial tiene derecho a seguir ocupando su inmueble después de que finalice el contrato de arrendamiento en virtud de las disposiciones de las secciones 24 a 28 de la Ley de Propietarios e Inquilinos de 1954 (a menos que estas disposiciones se excluyeran formalmente por acuerdo antes de que se completara el contrato de arrendamiento). Al final de su contrato de arrendamiento, no necesita hacer nada más que continuar pagando el alquiler al nivel anterior y cumplir con todos los demás convenios pertinentes , como mantener el edificio en buen estado. No puede ser desalojado a menos que el propietario notifique formalmente la finalización del arrendamiento y se oponga con éxito a la concesión del nuevo contrato de arrendamiento al que el inquilino tiene un derecho automático. Incluso esto solo se puede hacer en circunstancias prescritas, por ejemplo, el deseo del propietario de ocupar el inmueble él mismo o demoler y reurbanizar el edificio.
Las tierras en arrendamiento son tierras que el estado pertinente (la Corona) arrienda a una persona o empresa; sin embargo, todos los derechos mineros están reservados a la Corona. Existen diferentes tipos de tenencia en arrendamiento de un estado a otro. [6] Los arrendamientos pastorales cubren alrededor del 44% de Australia continental , principalmente en regiones áridas y semiáridas y en las sabanas tropicales . [7]
En Australia existen tres tipos de tenencia de arrendamiento: [6]
Toda la tierra en el Territorio de la Capital Australiana (ACT) es de propiedad en régimen de arrendamiento, con contratos de arrendamiento por 99 años . El gobierno de Gorton abolió el alquiler de los contratos de arrendamiento en 1970, y el sistema de arrendamiento en la actualidad es "casi idéntico en su funcionamiento" a la tenencia de propiedad absoluta típica de las propiedades residenciales en otras jurisdicciones australianas. [8]
Los alquileres residenciales australianos difieren de un estado a otro y se rigen por la legislación local. [9] [10]
Las propiedades en arrendamiento modernas en Inglaterra y Gales pueden adoptar una de cuatro formas: arrendamiento a plazo fijo o arrendamiento por años , arrendamiento periódico , arrendamiento a voluntad y arrendamiento por tolerancia . Las formas que ya no se utilizan [ cita requerida ] incluyen el socage y el burgage .
Cuando un terrateniente permite que una o más personas, llamadas "arrendatarios", utilicen la tierra de alguna manera durante un período determinado, la tierra se convierte en un arrendamiento y la relación entre residente (o trabajador) y propietario se denomina "arrendamiento". Un arrendatario paga un alquiler (una forma de contraprestación ) al terrateniente. El arrendamiento puede incluir edificios y otras mejoras en la tierra. El arrendatario puede realizar una o más de las siguientes actividades: cultivar el arrendamiento, vivir en él o ejercer un oficio en él. Por lo general, los arrendamientos son propiedad de arrendatarios durante un período de tiempo específico.
En Inglaterra, en los últimos años, algunas casas y apartamentos nuevos han sido vendidos por grandes constructores de viviendas con un contrato de arrendamiento en el que el alquiler del terreno a pagar se duplica cada 10 a 25 años, con el consiguiente precio muy alto para comprar el contrato de arrendamiento. Esto ha hecho que algunas viviendas de reciente construcción sean complicadas de vender. [11] En 2017, el gobierno británico lanzó una consulta sobre reformas legales para poner fin a estos esquemas de explotación. [12]
Escocia tiene diferentes leyes y, según la legislación escocesa, desde 1974 está prohibido por ley crear un contrato de arrendamiento de una vivienda con una duración superior a 20 años o conceder cualquier otro contrato de arrendamiento de más de 175 años. [ cita requerida ]
En Estados Unidos, las cooperativas de alimentos ofrecen a los inquilinos un lugar para cultivar sus propios productos. El arrendamiento rural también es una práctica común: una persona compra una gran cantidad de tierra y la comunidad rural la utiliza para la agricultura como fuente de ingresos.
El término "arrendamiento por años " parece ser un término estadounidense. Se refiere a un arrendamiento por un período de tiempo específico (la palabra "años" es engañosa, ya que la duración del arrendamiento puede ser un día, una semana, un mes, etc.). Un arrendamiento por años no se renueva automáticamente.
El primer deber del propietario es poner al inquilino en posesión física del terreno desde el inicio del contrato de arrendamiento (la regla inglesa y mayoritaria , a diferencia de la regla estadounidense que solo exige que se le dé al inquilino la posesión legal , o el derecho de posesión); el segundo es proporcionar el inmueble en condiciones habitables (existe una garantía implícita de habitabilidad). Si el propietario viola alguna de estas dos reglas, el inquilino puede rescindir el contrato de arrendamiento y mudarse, o quedarse en el inmueble, mientras continúa pagando el alquiler, y demandar al propietario por daños y perjuicios (o retener el alquiler y utilizar el incumplimiento de la garantía implícita de habitabilidad como defensa cuando el propietario intente cobrar el alquiler).
El contrato de arrendamiento también incluye un pacto implícito de disfrute pacífico: el propietario no interferirá en el disfrute pacífico del inquilino. Esto puede incumplirse de tres maneras.
Según el derecho consuetudinario, [¿ dónde? ] el propietario no tenía obligaciones hacia el inquilino de protegerlo ni a él ni a sus licenciatarios e invitados , excepto en las siguientes situaciones:
Según el derecho consuetudinario, el inquilino tiene una serie de obligaciones respecto del propietario:
Un inquilino es responsable ante terceros invitados por negligencia a la hora de corregir una condición peligrosa en el inmueble, incluso si el propietario era contractualmente responsable.
Si una tierra arrendada a un inquilino es expropiada en virtud del poder de dominio eminente del gobierno [ ¿cuál? ] , el inquilino puede obtener una reducción en el alquiler o una parte de la indemnización por expropiación (el precio pagado por el gobierno) al propietario, dependiendo de la cantidad de tierra expropiada y del valor de la propiedad arrendada. [ ¿dónde? ]
En caso de expropiación parcial de un terreno, el arrendatario puede reclamar una renta prorrateada por la propiedad expropiada. Por ejemplo, supongamos que un arrendatario alquila un terreno durante seis meses por 1.000 euros al mes y que, a los dos meses de arrendamiento, el gobierno expropia el 25% del terreno. El arrendatario tendrá entonces derecho a percibir una parte de la indemnización por expropiación equivalente al 25% de la renta adeudada por los cuatro meses restantes del arrendamiento: 1.000 euros, que se derivan de 250 euros al mes durante cuatro meses.
Sin embargo, la expropiación total extingue el contrato de arrendamiento y exime de pagar todas las rentas a partir de ese momento. El inquilino no tendrá derecho a ninguna parte de la sentencia de expropiación, a menos que el valor del arrendamiento sea mayor que la renta pagada. En este caso, el inquilino puede recuperar la diferencia. Supongamos en el ejemplo anterior que el valor de mercado del terreno era en realidad de 1.200 euros al mes, pero la tarifa de 1.000 euros al mes representaba una exención concedida al inquilino por el propietario. Como el inquilino pierde la posibilidad de seguir alquilando el terreno a este precio de ganga (y probablemente deba mudarse a un terreno más caro), el inquilino tendrá derecho a la diferencia entre la tarifa del arrendamiento y el valor de mercado: 200 euros al mes, por un total de 800 euros.
