El término desperdicio se utiliza en la ley de propiedad para describir una causa de acción que se puede presentar ante un tribunal para abordar un cambio en la condición de la propiedad inmobiliaria provocado por un inquilino actual que daña o destruye el valor de esa propiedad. Una demanda por desperdicio se puede presentar contra un inquilino vitalicio o arrendatario de una finca de arrendamiento , ya sea por un propietario actual o por el propietario de un interés futuro adquirido . Sin embargo, el titular de un interés ejecutivo no tiene legitimación para hacer cumplir una acción por desperdicio, ya que su interés futuro no está adquirido . Existen varios tipos diferentes de desperdicio según la ley.
El desperdicio voluntario (a veces llamado desperdicio afirmativo ) es cualquier cambio realizado en el patrimonio que intencional o negligentemente cause daño al patrimonio o agote sus recursos, a menos que este agotamiento sea una continuación de un uso preexistente. Algunas jurisdicciones siguen lo que se denomina la doctrina de minas abiertas , que permite continuar la excavación de cualquier mina en la propiedad que ya esté abierta, pero prohíbe la apertura de nuevas minas. Sin embargo, la mayoría de las jurisdicciones ahora siguen una doctrina que permite cualquier actividad necesaria para continuar la explotación de un recurso en particular, si la tierra ya se ha utilizado para ese propósito.
El despilfarro permisivo es la falta de mantenimiento del patrimonio, ya sea físico o financiero. En lugar de exigir algún mal acto por parte del inquilino, esto exige que el inquilino vitalicio o el arrendatario de un patrimonio en arrendamiento no realice las reparaciones habituales , no pague los impuestos o no pague los intereses de la hipoteca .
El desperdicio por mejora es una mejora de una finca que cambia su carácter incluso si el cambio aumenta el valor del terreno. Según el derecho consuetudinario inglés , cuando se produce un desperdicio por mejora, la parte interesada puede recuperar del arrendatario el costo de restaurar el terreno a su estado original. Esto se basa en la jurisprudencia tradicional del derecho consuetudinario que presupone que el otorgante tenía la intención de que la propiedad se mantuviera en su estado original.
La persona A tiene un usufructo vitalicio actual de tres acres de tierra con un hermoso bosque y la casa histórica de su familia. La persona B heredará la propiedad después de que A muera. A B le encanta estudiar la ascendencia y espera vivir algún día en el edificio histórico en la tierra de su familia. En cambio, A decide que la tierra sería más valiosa como discoteca y elabora un plan de negocios para transformar la antigua propiedad en un nuevo lugar de moda nocturno. B puede demandar a A por desperdicio de mejoras y obtener una orden judicial que impida la construcción del club. Incluso si el club está destinado a ganar dinero y la antigua casa familiar es un desastre sin valor en pésimas condiciones, B todavía tiene derecho a impedir que A mejore la propiedad.
Si A efectivamente construye el club, entonces B puede demandar por el costo de demoler la nueva estructura y devolver el terreno a su condición original.
En Estados Unidos, por lo general no se otorgan indemnizaciones por daños causados por el mal uso de la propiedad, especialmente si es probable que la mejora de la propiedad dure mucho tiempo. La política que sustenta este cambio en el derecho consuetudinario es fomentar las mejoras y el desarrollo económico, incluso a costa de un cambio histórico.
Existe una excepción a esta doctrina cuando un inquilino a largo plazo realiza un cambio que aumenta el valor de la propiedad de una manera que refleja un cambio en la naturaleza y el carácter de las propiedades vecinas. Si un inquilino derriba una casa y construye una fábrica en una propiedad ubicada en una zona en la que las viviendas han sido reemplazadas por industrias, el inquilino no será responsable por los desechos.
En Melms v. Pabst Brewing Co. , 79 NW 738 (Wis. 1899), la planta de Pabst Brewing Company invadió una casa residencial. El propietario de la casa quería convertir el terreno en un uso comercial, pero poseía una finca que limitaba el terreno a fines residenciales. El tribunal sostuvo que las propiedades vecinas habían cambiado suficientemente la naturaleza del área y permitió al propietario de la finca convertir el terreno a pesar de la existencia de un potencial desperdicio de mejora.
En virtud del derecho inglés y australiano , el desperdicio equitativo es el desperdicio que un usufructuario tiene derecho a cometer en virtud del derecho consuetudinario, pero que está restringido por un tribunal de equidad . Esta doctrina encaja en el marco más amplio de la equidad, en el que un derecho legal a hacer algo no es tan ilimitado que sea imposible abusar de ese derecho. Un usufructuario a quien se le otorga una propiedad "sin impugnación de desperdicio" (no puede ser demandado por desperdicio) no puede cometer actos de destrucción flagrante incompatibles con el uso fructífero de la tierra. Por ejemplo, una mansión no puede ser despojada de sus vidrios, madera o tuberías ( Vane v Lord Barnard ), ni el usufructuario puede talar árboles de valor ornamental ( Turner v Wright ).
Cuando un tribunal determina que un inquilino está incurriendo en un despilfarro, existen varias soluciones posibles que se pueden adoptar:
Kentucky tiene un remedio particularmente severo para el despilfarro voluntario. Una persona que haya cometido un despilfarro voluntario sin el permiso escrito del titular del interés futuro está obligada a pagar daños y perjuicios triples al titular del interés futuro, y el interés actual de la persona (ya sea un usufructo vitalicio o un contrato de arrendamiento) se termina automáticamente. [1]
Missouri tiene dos estatutos que prescriben un severo remedio para el despilfarro. En ellos, una persona que haya cometido un despilfarro voluntario sin el permiso escrito del titular del interés futuro está obligada a pagar el triple de los daños. En algunos casos, el demandante ha podido recuperar el triple de los daños dos veces: una por despilfarro voluntario y otra por despilfarro cometido de forma deliberada. [2]
Si el demandante puede demostrar que el demandado actualmente se dedica a un desperdicio voluntario o permisivo de la tierra, el tribunal puede prohibir (o detener) la actividad; sin embargo, los tribunales son reacios a prohibir el desperdicio reparador a menos que la propiedad que se está destruyendo tenga algún valor histórico único.