El derecho inmobiliario es el área del derecho que regula las diversas formas de propiedad sobre bienes inmuebles (terrenos) y bienes muebles . La propiedad se refiere a derechos de recursos legalmente protegidos, como la tierra y la propiedad personal, incluida la propiedad intelectual . [1] La propiedad se puede intercambiar a través del derecho contractual , y si se viola la propiedad, se podría demandar bajo la ley de daños para protegerla. [1]
El concepto, idea o filosofía de la propiedad subyace a todo derecho de propiedad. En algunas jurisdicciones , históricamente toda la propiedad era propiedad del monarca y se transfería a través de la tenencia feudal de la tierra u otros sistemas feudales de lealtad y fidelidad .
Orlando Patterson considera que la antigua ley de propiedad romana se basaba en la posesión de esclavos . [2]
Aunque el código napoleónico francés de 1804 fue una de las primeras leyes gubernamentales de los tiempos modernos en introducir la noción de propiedad absoluta en el estatuto , la protección de los derechos de propiedad personal existía en la ley y la jurisprudencia islámica medieval , [3] y en formas más feudales en el derecho común. -Tribunales de justicia de la Inglaterra medieval y moderna.
Las tendencias a adoptar sistemas legales que restringen estrictamente la propiedad o que implementan el principio de Proudhon de 1840 de que "la propiedad es un robo" no han demostrado ser abrumadoramente exitosas ni duraderas (obsérvese, por ejemplo, el experimento camboyano de 1975-1979). .
La palabra propiedad , en el uso cotidiano, se refiere a un objeto (u objetos) propiedad de una persona (un automóvil, un libro o un teléfono celular) y la relación que la persona tiene con él. [4] En Derecho, el concepto adquiere una interpretación más matizada. Los factores a considerar incluyen la naturaleza del objeto, la relación entre la persona y el objeto, la relación entre varias personas en relación con el objeto y cómo se considera el objeto dentro del sistema político predominante. De manera más amplia y concisa, la propiedad en el sentido legal se refiere a los derechos de las personas sobre ciertos objetos o cosas. [5]
Los derechos de propiedad no reconocidos o documentados legalmente se conocen como derechos de propiedad informales. Estos derechos de propiedad informales no están codificados ni documentados, pero son reconocidos entre los residentes locales en diversos grados.
En las sociedades capitalistas con economías de mercado, gran parte de la propiedad es propiedad privada de personas o asociaciones y no del gobierno. Se han dado cinco justificaciones generales sobre los derechos de propiedad privada : [1]
También se han planteado argumentos a favor de limitar los derechos de propiedad privada: [6] [1]
En su Segundo Tratado sobre el gobierno , el filósofo inglés John Locke afirmó el derecho de un individuo a poseer una parte del mundo, cuando, según la Biblia , Dios dio el mundo a toda la humanidad en común. [7] Afirmó que aunque las personas pertenecen a Dios, son dueñas de los frutos de su trabajo. Cuando una persona trabaja, ese trabajo entra en el objeto. Así, el objeto pasa a ser propiedad de esa persona. Sin embargo, Locke condicionó la propiedad a la condición lockeana , es decir, "queda suficiente y bueno en común para los demás".
El juez de la Corte Suprema de Estados Unidos, James Wilson, llevó a cabo un estudio de los fundamentos filosóficos del derecho de propiedad estadounidense en 1790 y 1791. Parte de dos premisas: “Todo delito incluye un daño: todo daño incluye una violación de un derecho”. (Conferencias III, ii.) El papel del gobierno en la protección de la propiedad depende de una idea de derecho. Wilson cree que "el hombre tiene un derecho natural a su propiedad, a su carácter, a la libertad y a la seguridad". [8] También indica que “el objeto primario y principal en la institución de gobierno... era... adquirir una nueva garantía para la posesión o recuperación de esos derechos” [9] .
Wilson afirma que: “La propiedad es el derecho o poder legítimo que tiene una persona sobre una cosa”. Luego divide el derecho en tres grados: posesión, el más bajo; posesión y uso; y posesión, uso y disposición – el más alto. Además, afirma: “La industria útil y hábil es el alma de una vida activa. Pero la industria debería tener su justa recompensa. Esa recompensa es la propiedad, porque de la industria útil y activa, la propiedad es el resultado natural”. A partir de este sencillo razonamiento puede llegar a la conclusión de que es preferible la propiedad exclusiva a la comunitaria. Wilson, sin embargo, ofrece un panorama de los acuerdos de propiedad comunal en la historia, no sólo en la Virginia colonial sino también en la antigua Esparta .
Hay dos visiones principales sobre el derecho a la propiedad, la visión tradicional y la visión del conjunto de derechos . [10] Los tradicionalistas creen que hay un significado central e inherente en el concepto de propiedad, mientras que la visión del conjunto de derechos establece que el propietario sólo tiene un conjunto de usos permisibles sobre la propiedad. [1] Las dos opiniones existen en un espectro y la diferencia puede ser una cuestión de enfoque y énfasis. [1]
William Blackstone , en sus Comentarios sobre las leyes de Inglaterra , escribió que el núcleo esencial de la propiedad es el derecho de excluir. [11] Es decir, el dueño de un bien debe poder excluir a otros de la cosa de que se trate, aunque el derecho de exclusión esté sujeto a limitaciones. [12] Por implicación, el propietario puede utilizar la cosa, a menos que otra restricción, como la ley de zonificación, lo impida. [1] Otros tradicionalistas sostienen que tres derechos principales definen la propiedad: el derecho de exclusión, uso y transferencia. [13]
Una visión alternativa de la propiedad, favorecida por los realistas jurídicos , es que la propiedad simplemente denota un conjunto de derechos definidos por la ley y la política social. [1] Qué derechos se incluyen en el paquete conocido como derechos de propiedad y qué paquetes se prefieren a otros, es simplemente una cuestión de política. [1] Por lo tanto, un gobierno puede impedir la construcción de una fábrica en un terreno, mediante la ley de zonificación o el derecho penal, sin dañar el concepto de propiedad. [1] La visión del "paquete de derechos" fue prominente en el mundo académico en el siglo XX y sigue siendo influyente hoy en día en el derecho estadounidense. [1]
Diferentes partes pueden reclamar un interés en competencia sobre la misma propiedad por error o fraude , siendo las reclamaciones inconsistentes entre sí. Por ejemplo, la parte que crea o transfiere un interés puede tener un título válido, pero puede crear intencionalmente o por negligencia varios intereses total o parcialmente incompatibles entre sí. Un tribunal resuelve la disputa adjudicando las prioridades de los intereses.
Los derechos de propiedad son derechos sobre cosas oponibles a todas las demás personas. Por el contrario, los derechos contractuales son derechos exigibles frente a personas concretas. Sin embargo, los derechos de propiedad pueden surgir de un contrato; Los dos sistemas de derechos se superponen. En relación con la venta de terrenos, por ejemplo, coexisten dos conjuntos de relaciones jurídicas: el derecho contractual a demandar por daños y perjuicios y el derecho de propiedad ejercible sobre el terreno. Se pueden crear más derechos de propiedad menores mediante contrato, como en el caso de servidumbres , pactos y servidumbres equitativas . [14]
Una distinción separada es evidente cuando los derechos otorgados no son lo suficientemente sustanciales como para conferir al no propietario un interés o derecho definible sobre la cosa. El ejemplo más claro de estos derechos es la licencia . En general, incluso si las licencias se crean mediante un contrato vinculante, no dan lugar a intereses de propiedad.
Los derechos de propiedad también se distinguen de los derechos personales . Prácticamente todas las sociedades contemporáneas reconocen esta distinción ontológica y ética básica . En el pasado, los grupos que carecían de poder político a menudo fueron descalificados de los beneficios de la propiedad. En una forma extrema, esto ha significado que las personas se han convertido en "objetos" de propiedad: legalmente "cosas" o bienes muebles (ver esclavitud ). Más comúnmente, a los grupos marginados se les han negado derechos legales a poseer propiedades. Entre ellos se incluyen los judíos de Inglaterra y las mujeres casadas de las sociedades occidentales hasta finales del siglo XIX.
No siempre es fácil trazar la línea divisoria entre derechos personales y derechos de propiedad. Por ejemplo, ¿ la reputación de uno es una propiedad que puede explotarse comercialmente otorgándole derechos de propiedad? La cuestión del carácter de propiedad de los derechos personales es particularmente relevante en el caso de los derechos sobre tejidos, órganos y otras partes del cuerpo humanos.
En Estados Unidos se ha declarado explícitamente un interés de " cuasi propiedad " sobre el cadáver . También en los Estados Unidos se ha reconocido que las personas tienen un " derecho de publicidad " de propiedad enajenable sobre su "persona". La patente/patente de procesos y productos biotecnológicos basados en material genético humano puede caracterizarse como creación de propiedad sobre la vida humana.
Una cuestión particularmente difícil es si las personas tienen derechos sobre la propiedad intelectual desarrollada por otros a partir de partes de su cuerpo. En el caso pionero sobre esta cuestión, la Corte Suprema de California sostuvo en Moore v. Regents of the University of California (1990) que los individuos no tienen ese derecho de propiedad.
El derecho de propiedad se caracteriza por una gran continuidad histórica y terminología técnica . La distinción básica en los sistemas de derecho consuetudinario es entre bienes inmuebles (tierras) y bienes muebles (bienes muebles).
Antes de mediados del siglo XIX, los principios que gobernaban la transferencia de bienes inmuebles y personales mediante un intestado eran bastante diferentes. Aunque esta dicotomía ya no tiene el mismo significado, la distinción sigue siendo fundamental debido a las diferencias esenciales entre las dos categorías. Un ejemplo obvio es el hecho de que la tierra es inmueble y, por tanto, las reglas que rigen su uso deben diferir. Otra razón para la distinción es que la legislación a menudo se redacta empleando la terminología tradicional.
La división de tierras y bienes muebles ha sido criticada por no ser una base satisfactoria para categorizar los principios del derecho de propiedad, ya que concentra la atención no en los intereses propietarios en sí mismos sino en los objetos de esos intereses. [15] Además, en el caso de los bienes inmuebles , los bienes muebles que se fijen o coloquen en un terreno pueden pasar a formar parte del mismo.
Los bienes inmuebles generalmente se subclasifican en:
Aunque un arrendamiento implica derechos sobre bienes inmuebles, un patrimonio arrendado generalmente se considera propiedad personal y se deriva del derecho contractual . En el sistema de derecho civil , la distinción es entre bienes muebles e inmuebles, donde los bienes muebles corresponden aproximadamente a bienes muebles, mientras que los bienes inmuebles corresponden a bienes inmuebles o inmuebles, y los derechos y obligaciones asociados a ellos.
El concepto de posesión se desarrolló a partir de un sistema jurídico cuya principal preocupación era evitar el desorden civil. El principio general es que una persona en posesión de tierras o bienes, incluso como malhechor, tiene derecho a emprender acciones contra cualquiera que interfiera con la posesión, a menos que la persona que interfiera pueda demostrar un derecho superior a hacerlo.
En Inglaterra, la Ley de Agravios (Interferencia con Bienes) de 1977 modificó significativamente la ley relativa a la interferencia ilícita con bienes y abolió algunos remedios y doctrinas de larga data. [dieciséis]
El término "transferencia de propiedad" significa un acto por el cual una persona viva, una empresa o un estado transfiere propiedades, en el presente o en el futuro, a una o más personas vivas, a sí mismo y a una o más personas vivas, al estado. , o a una empresa privada. La transferencia de propiedad puede ser consensual o no consensual, y transferir propiedad es realizar tal acto.
El método más común de adquirir un interés sobre una propiedad es como resultado de una transacción consensual con el propietario anterior, por ejemplo, una venta , una donación o mediante herencia . Según la ley, un heredero es una persona que tiene derecho a recibir una parte de los bienes del heredero (la persona que falleció), sujeto a las reglas de herencia en cuya jurisdicción el heredero era ciudadano o donde el heredero falleció o poseía bienes. en el momento de la muerte. Las disposiciones testamentarias también pueden considerarse transacciones consensuales, ya que el efecto de un testamento es disponer la distribución de los bienes de la persona fallecida a los beneficiarios designados. Una persona también puede obtener un interés en una propiedad bajo un fideicomiso establecido para su beneficio por el dueño de la propiedad.
También es posible que la propiedad pase de una persona a otra independientemente del consentimiento del propietario. Por ejemplo, esto ocurre cuando una persona muere intestada , quiebra o le embargan los bienes en ejecución de una sentencia judicial.
Hay casos en los que una persona es legalmente capaz de poseer una propiedad, pero no es capaz de mantenerla ni gestionarla (como pagar impuestos a la propiedad). Éste es el caso de los niños pequeños y de las personas con discapacidad mental. El Estado los considera incompetentes en su capacidad para gestionar la propiedad. Por lo tanto, se les debe nombrar un tutor legal para que se ocupe de la propiedad en nombre del individuo incompetente. En los casos en que el individuo no puede encontrar un tutor legal que se ocupe de la propiedad, la propiedad se pone a la venta y la persona incompetente es privada involuntariamente de dicha propiedad.
Las ventas fiscales son otro proceso mediante el cual los individuos pueden ser privados por la fuerza de su propiedad privada. Una venta fiscal es la venta forzosa de una propiedad por parte del estado debido a impuestos no pagados sobre esa propiedad. Por lo general, el gobierno local subasta la propiedad como una venta fiscal para pagar los impuestos morosos sobre esa propiedad. Se podría argumentar que, dada la presencia de impuestos a la propiedad, un individuo nunca posee realmente una propiedad; Se lo alquilan al gobierno.
La propiedad también puede pasar de una persona al Estado independientemente del consentimiento del propietario a través del poder de expropiación del Estado . La expropiación se refiere a la capacidad del Estado de comprar propiedad privada a individuos a su voluntad para utilizarla para uso público. La expropiación requiere que el Estado "compense justamente" al propietario por la adquisición de su terreno. La práctica se remonta al menos al siglo XVII. [17] Los ejemplos comunes incluyen la compra de tierras a individuos para que el estado construya caminos públicos, sistemas de transporte, edificios gubernamentales y ciertos bienes públicos. El Estado también utiliza su poder de expropiación para grandes proyectos de renovación urbana mediante los cuales comprará grandes porciones de áreas de viviendas típicamente pobres para reconstruirlas.
La expropiación también consiste en permitir al Estado expropiar determinados derechos de construcción y desarrollo inmobiliario por diversos motivos. Se deben cumplir con los estándares reglamentarios y los códigos de construcción específicos de la ubicación para poder construir en la propiedad. La regla general para escaleras (en EE. UU.) es 7-11 (una elevación de 7 pulgadas y un tramo de 11 pulgadas). Más exactamente, no más de 7 3/4 pulgadas para la contrahuella (vertical) y un mínimo de 10 pulgadas para la banda de rodadura (horizontal o escalonada). El incumplimiento de estos estándares regulatorios puede resultar en la imposibilidad de recibir permisos de construcción estatales, destrucción estatal de propiedad, multas legales y mayor responsabilidad.
KELO V. NEW LONDON (04-108) 545 US 469 (2005) fue un caso fundamental que aumentó el alcance del poder de expropiación del estado. La Corte Suprema de Estados Unidos dictaminó que la propiedad privada podía ser expropiada por el Estado y transferida a una empresa privada. [18]
En derecho de propiedad, economía y finanzas, el término "sucesor legal" puede referirse a un sucesor legalmente establecido en derechos de propiedad ( herencia , intereses ) o en términos de pasivos ( deuda ).
En caso de quiebra de un prestamista , el sucesor legal tiene derecho a cobrar la deuda. [19]
Históricamente, los arrendamientos sirvieron para muchos propósitos y la regulación variaba según los propósitos previstos y las condiciones económicas de la época. Los arrendamientos, por ejemplo, se otorgaron principalmente para la agricultura hasta finales del siglo XVIII y principios del XIX, cuando el crecimiento de las ciudades convirtió el arrendamiento en una forma importante de propiedad de la tierra en las áreas urbanas .
El derecho moderno de propietarios e inquilinos en jurisdicciones de derecho consuetudinario conserva la influencia del derecho consuetudinario y, en particular, la filosofía del laissez-faire que dominó el derecho contractual y el derecho de propiedad en el siglo XIX. Con el crecimiento del consumismo , la ley de protección al consumidor reconoció que los principios del common law que suponen el mismo poder de negociación entre las partes pueden causar injusticia. En consecuencia, los reformadores han enfatizado la necesidad de evaluar las leyes de arrendamiento residencial en términos de la protección que brindan a los inquilinos. La legislación para proteger a los inquilinos es ahora común.
La mayoría de las propiedades pueden ser propiedad de cualquier ser humano. Sin embargo, muchas jurisdicciones tienen algunas estipulaciones que limitan la capacidad de propiedad. Los dos principales factores limitantes incluyen la ciudadanía y la competencia para mantener la propiedad.
En muchos países, los no ciudadanos no pueden poseer propiedades o su capacidad para poseerlas está muy limitada. Estados Unidos permite que entidades extranjeras compren y posean propiedades. Pero Estados Unidos sí tiene estipulaciones sobre las tierras tribales propiedad de los indígenas nativos americanos.
Los individuos incompetentes tampoco pueden poseer propiedades, al menos sin un tutor legal. Los individuos incompetentes están formados en gran medida por niños y personas con discapacidad cognitiva. Están legalmente reconocidos y autorizados a poseer propiedades, pero no pueden gestionarlas sin el consentimiento de sus tutores legales. Los niños no tienen capacidad para pagar impuestos a la propiedad.
Todos los sistemas jurídicos occidentales permiten diversas formas de propiedad colectiva de bienes. La propiedad grupal en el derecho de propiedad se denomina coarrendamiento o propiedad concurrente. Se denomina copropietario a dos o más propietarios de una propiedad.
En el derecho consuetudinario estadounidense, la propiedad puede ser propiedad de muchas personas y partes diferentes. La propiedad puede ser compartida por un número infinitamente divisible de personas. Hay tres tipos de sucesiones concurrentes , o formas en que las personas pueden poseer una propiedad en conjunto: tenencia conjunta, tenencia en común o tenencia por totalidad.
En la tenencia conjunta, cada propietario de la propiedad tiene un interés indiviso sobre ella junto con la propiedad total y completa. Cada propietario en copropiedad tiene pleno derecho a ocuparla y utilizarla en su totalidad. Si un propietario muere en tenencia conjunta, entonces el otro propietario toma el control de los intereses del propietario fallecido. [20]
En el arrendamiento en común, las participaciones en la propiedad pueden ser iguales o desiguales. Una persona puede poseer una mayor parte de la propiedad que otra. Incluso si los propietarios poseen una cantidad desigual de acciones, todos los propietarios siguen teniendo derecho a utilizar toda la propiedad. Si un propietario muere, su parte de la propiedad se transfiere a la persona designada en su contrato testamentario.
En el arrendamiento total, cada propietario de la propiedad tiene un interés indiviso en ella junto con la propiedad total y completa. Cada cónyuge tiene pleno derecho a ocupar y utilizar todos los bienes. Sólo está disponible para parejas casadas. Un cónyuge no puede transferir su interés sobre la propiedad sin el consentimiento del otro cónyuge. Si la pareja se divorcia y acude a los tribunales, el juez tiene amplia discreción sobre cómo dividir los intereses compartidos de la propiedad en jurisdicciones de derecho consuetudinario.
Las corporaciones son entidades legales no humanas que tienen derechos de propiedad al igual que un ser humano individual. Una corporación tiene poder legal para usar y poseer propiedades tal como lo haría un ser humano legal ficticio. Sin embargo, una corporación no es un solo ser humano, es la voluntad colectiva de un grupo de personas que brindan un servicio o construyen un bien. Con muchos agentes en juego, hay muchos intereses diferentes y opuestos en juego con respecto a la propiedad. La mayor parte de la propiedad ahora pertenece a corporaciones. Fueron creados bajo estatutos generales de constitución que permiten a dichas personas jurídicas ficticias tener derechos de propiedad. [23]
La comunidad, o el Estado, puede tener muchos roles diferentes en relación con la propiedad: facilitador, protector y propietario. En las economías de mercado capitalistas, el Estado sirve en gran medida como mediador que facilita y hace cumplir las leyes de propiedad privada.
Los ideales comunistas se oponen a las leyes de propiedad privada. El comunismo /marxismo aboga por la plena propiedad estatal/pública de la propiedad. "La propiedad privada nos ha vuelto tan estúpidos y unilaterales que un objeto sólo es nuestro cuando lo tenemos -cuando existe para nosotros como capital, o cuando lo poseemos directamente, lo comemos, lo bebemos, lo llevamos, lo habitamos, etc.-. en definitiva, cuando lo utilizamos nosotros" (Marx). [24] Sin embargo, es importante señalar que muchas sociedades marxista-leninistas, como China y la disuelta Unión Soviética, tienen formas de leyes de propiedad privada.
En los Estados Unidos, "el gobierno federal posee aproximadamente 640 millones de acres, aproximadamente el 28% de los 2,27 mil millones de acres de tierra en los Estados Unidos. Cuatro importantes agencias federales de administración de tierras administran 606,5 millones de acres de esta tierra (al 30 de septiembre de 2018). Son la Oficina de Gestión de Tierras (BLM), el Servicio de Pesca y Vida Silvestre (FWS) y el Servicio de Parques Nacionales (NPS) del Departamento del Interior (DOI) y el Servicio Forestal (FS) del Departamento de Agricultura. Una quinta agencia, el Departamento de Defensa (excluido el Cuerpo de Ingenieros del Ejército de EE. UU.), administra 8,8 millones de acres en los Estados Unidos (al 30 de septiembre de 2017), que consisten en bases militares, campos de entrenamiento y más. Las agencias administran alrededor de 615,3 millones de acres, o el 27% de la superficie terrestre de EE. UU. Muchas otras agencias administran la superficie federal restante ". [25]
Los romanos tenían un enorme respeto por la propiedad, especialmente la tierra y los esclavos (que eran los dos tipos económicamente más importantes), y gran parte de su sistema legal estaba dedicado a definir y proteger la propiedad. [...] [A]según el sociólogo Orlando Patterson, [...] el derecho de propiedad romano se basa en la propiedad de esclavos.
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