Una servidumbre es un derecho sin posesión para usar y/o entrar en un bien inmueble ajeno sin poseerlo. "Se tipifica mejor en el derecho de paso que un propietario, A, puede disfrutar sobre la tierra de otro, B". [1] Una servidumbre es un derecho de propiedad y un tipo de propiedad incorporal en sí misma según el derecho consuetudinario en la mayoría de las jurisdicciones.
Una servidumbre es similar a los pactos reales y a las servidumbres equitativas . [2] En Estados Unidos, la Restatement (Tercera) de Propiedad toma medidas para fusionar estos conceptos como servidumbres. [3]
Las servidumbres son útiles para proporcionar acceso a dos [ se necesita más explicación ] o más propiedades, permitiendo a las personas acceder a otras propiedades o a un recurso, por ejemplo, pescar en un estanque de propiedad privada o tener acceso a una playa pública.
Los derechos de un titular de una servidumbre varían sustancialmente entre jurisdicciones.
Históricamente, los tribunales de derecho consuetudinario aplicarían sólo cuatro tipos de servidumbres:
Los tribunales ahora reconocen más variedades de servidumbres, pero estas cuatro categorías originales todavía forman la base de la ley de servidumbres.
Una servidumbre afirmativa es el derecho a utilizar otra propiedad para un propósito específico, mientras que una servidumbre negativa es el derecho a impedir que otra persona realice una actividad que de otro modo sería lícita en su propia propiedad. Por ejemplo, una servidumbre afirmativa podría permitir al propietario A conducir su ganado sobre la tierra de B. A tiene una servidumbre afirmativa de B. Por el contrario, una servidumbre negativa podría impedir que el propietario A levante un muro de árboles que bloquearía el paso. Vista a la montaña del propietario del terreno adyacente B. A está sujeto a una servidumbre negativa de B.
Como lo define Evershed MR en Re Ellenborough Park [1956] Capítulo 131, una servidumbre requiere la existencia de al menos dos terrenos. El terreno beneficiado por la servidumbre es el predio dominante o predio dominante, mientras que el terreno gravado por la servidumbre es el predio sirviente o predio sirviente. Por ejemplo, el propietario de la parcela A tiene una servidumbre para utilizar un camino de acceso en la parcela B para acceder a la casa de A. Aquí, la parcela A es el predio dominante, que recibe el beneficio, y la parcela B es el predio sirviente, que otorga el beneficio o sufre la carga.
Una servidumbre privada está en manos de personas o entidades privadas. Una servidumbre pública otorga una servidumbre al público, por ejemplo, para permitir el acceso público a una parcela de propiedad de un individuo.
En los EE. UU., una servidumbre adjunta es aquella que beneficia al predio dominante y "corre con la tierra" y, por lo tanto, generalmente se transfiere automáticamente cuando se transfiere el predio dominante. Una servidumbre adjunta permite a los propietarios acceder a terrenos a los que solo se puede acceder a través del terreno de un vecino.
Por el contrario, una servidumbre en bruto beneficia a una persona física o jurídica, más que a un patrimonio dominante. La servidumbre puede ser para uso personal (por ejemplo, una servidumbre para usar una rampa para botes) o un uso comercial (por ejemplo, una servidumbre para una compañía ferroviaria para cruzar una propiedad para construir y mantener una línea ferroviaria). Históricamente, una servidumbre en bruto no era transferible ni heredable, pero las servidumbres comerciales ahora se pueden transferir libremente a un tercero. Son divisibles pero deben ser exclusivas (el dueño original ya no la usa y exclusivas del titular de la servidumbre) y todos los titulares de la servidumbre deben estar de acuerdo en dividirlas. Si se subdivide, cada parcela subdividida goza de servidumbre.
Existe una servidumbre flotante cuando no existe una ubicación, ruta, método o límite fijo al derecho de vía . [4] [5] Por ejemplo, un derecho de paso puede cruzar un campo, sin ningún camino visible, o permitir la salida a través de otro edificio por motivos de seguridad contra incendios . Una servidumbre flotante puede ser pública o privada, conexa o en bruto. [6] Un caso la definió como "(una) servidumbre definida en términos generales, sin ubicación ni descripción definida, se denomina servidumbre flotante o itinerante". [7] Además, "una servidumbre flotante queda fija después de la construcción y no puede modificarse posteriormente". [8]
En general, un permiso de paso es un derecho a acceder o cruzar la tierra de otra persona con algún propósito. Hoy en día, con frecuencia en la ley británica de energía y en la ley de bienes inmuebles , un permiso de paso es un tipo de servidumbre, adjunta al terreno o en bruto , utilizada por una empresa de servicios públicos que permite a un juez de línea ingresar a las instalaciones , "instalar y retener su cableado o tuberías a través de líneas privadas". tierra a cambio de pagos anuales al propietario". Al igual que una licencia o beneficio-à-prendre , "[un] Wayleave es normalmente un acuerdo temporal y no se transfiere automáticamente a un nuevo propietario u ocupante". [9] De manera más general, cualquier proveedor de servicios puede utilizar un acuerdo de permiso de paso. [10] En la legislación minera, un permiso de paso es un derecho a cruzar la tierra de un vecino, por ejemplo para transportar un mineral a un puerto marítimo, y podría incluir el derecho a operar un ferrocarril privado, cuyo pago depende del tonelaje transportado. Las variantes del concepto incluían hojas de agua (el derecho a drenar el agua) o hojas de aire (el derecho a transportar aire para ventilación). [11]
En Estados Unidos , se utiliza una servidumbre en bruto para tales necesidades, especialmente para los derechos permanentes.
Una servidumbre de acceso puede proporcionar acceso desde un terreno, camino o sendero público o un derecho de paso público a una parcela de terreno. Por ejemplo, si Zach y James poseen parcelas de tierra vecinas, la parcela de Zach puede tener derechos de servidumbre para cruzar la parcela de James desde un terreno, camino o sendero público o un derecho de paso público. En tal caso, la parcela "dominante" de Zach contendría una servidumbre de acceso para cruzar la parcela "sirviente" de James.
Una servidumbre puede ser tácita, expresa o creada de otras formas.
Las servidumbres suelen crearse mediante lenguaje expreso en documentos vinculantes. En la mayoría de las circunstancias, no basta con mantener una conversación con otra parte. Las partes generalmente otorgan una servidumbre a otra o se reservan una servidumbre para sí mismas en el momento de la disposición de la tierra. Una servidumbre expresa puede ser "concedida" o "reservada" en escritura u otro instrumento jurídico. Alternativamente, puede crearse en referencia a un plan de subdivisión por "dedicación" o en un pacto restrictivo en el acuerdo de una asociación de propietarios. Generalmente, las doctrinas del derecho contractual son centrales en las disputas relativas a servidumbres expresas.
Las servidumbres implícitas son más complejas y las determinan los tribunales en función del uso de una propiedad y la intención de las partes originales, que pueden ser entidades privadas o públicas/gubernamentales. Las servidumbres implícitas no se registran ni se declaran explícitamente hasta que un tribunal decide una disputa, pero reflejan las prácticas y costumbres de uso de una propiedad. Los tribunales normalmente se refieren a la intención de las partes, así como al uso anterior, para determinar la existencia de una servidumbre implícita. Las disputas sobre servidumbres implícitas generalmente aplican los principios del derecho de propiedad.
Una autoridad gubernamental o un proveedor de servicios privados puede adquirir una servidumbre implícita sobre terrenos privados en virtud del servicio público que realiza. Por ejemplo, una autoridad local puede tener la responsabilidad de instalar y mantener el sistema de alcantarillado en un área urbana. El mero hecho de tener esa responsabilidad, generalmente consagrada en algún estatuto o ley local, puede otorgarle a la autoridad el derecho, en virtud de una servidumbre implícita, de ingresar a propiedad privada para realizar la instalación y el mantenimiento. La ubicación de la servidumbre generalmente no se describirá con precisión, pero su posición general estará definida por la ruta del servicio (es decir, las tuberías de alcantarillado en este ejemplo). Las líneas eléctricas y de agua también pueden tener servidumbres vinculadas a ellas, pero los sistemas de drenaje y aguas pluviales comúnmente están definidos con precisión en su ubicación y registrados en los títulos de propiedad de terrenos privados.
La necesidad por sí sola es un reclamo insuficiente para crear cualquier servidumbre. Las parcelas sin acceso a una vía pública pueden tener una servidumbre de acceso sobre terrenos adyacentes si cruzar ese terreno es absolutamente necesario para llegar a la parcela sin salida al mar y ha habido alguna intención original de proporcionar acceso al lote, y la concesión nunca se completó ni registró pero se cree que existe. Es necesaria una orden judicial para determinar la existencia de una servidumbre por necesidad. Para obtener esto, generalmente la parte que reclama la servidumbre presenta una demanda, y el juez sopesa el daño relativo causado por la ejecución de una servidumbre contra el predio sirviente contra el daño al predio dominante si se determina que la servidumbre no existe y, por lo tanto, no tiene acceso al mar.
Debido a que este método de crear una servidumbre requiere imponer una carga (la servidumbre) a otra parte en beneficio del propietario sin salida al mar, el tribunal considera las circunstancias originales al sopesar la distribución relativa del beneficio y la carga entre ambos lotes al tomar su determinación equitativa. si dicha servidumbre será creada por el tribunal. Este método de creación de una servidumbre, al ser una creación activa por parte de un tribunal de un derecho que de otro modo no existiría, puede extinguirse automáticamente al terminar la necesidad (por ejemplo, si se construye un nuevo camino público adyacente a la propiedad sin salida al mar u otra servidumbre se adquiere sin tener en cuenta la comparación de facilidad o practicidad entre la servidumbre impuesta y cualquier sustituto válido).
También existe una forma no escrita de servidumbre denominada servidumbre implícita o servidumbre por implicación, que surge de la subdivisión original del terreno para el uso continuo y obvio de la parcela adyacente (por ejemplo, para el acceso a una carretera o a una fuente de agua). agua) como el derecho de los propietarios de lotes en una subdivisión a usar la carretera en el plan de subdivisión aprobado sin requerir una concesión específica de servidumbre para cada lote nuevo cuando se transmite por primera vez. Una servidumbre por necesidad se distingue de una servidumbre por implicación en que la servidumbre por necesidad surge sólo cuando es "estrictamente necesaria", mientras que la servidumbre por implicación puede surgir cuando es "razonablemente necesaria". La servidumbre por necesidad es un estándar más alto para implicar una servidumbre.
En la India, la servidumbre de necesidad sólo puede reclamarse en los casos en que la transferencia, el legado o la partición requieran dicha reclamación.
A modo de ejemplo, algunos estatutos estatales de EE. UU. otorgan una servidumbre de acceso permanente a cualquier descendiente de una persona enterrada en un cementerio de propiedad privada.
En algunos estados, como Nueva York, este tipo de servidumbre se denomina servidumbre de necesidad. [12]
También podrá crearse una servidumbre por uso previo. Las servidumbres por uso previo se basan en la idea de que los propietarios de terrenos pueden tener la intención de crear una servidumbre, pero se olvidan de incluirla en la escritura .
Existen cinco elementos para constituir una servidumbre por uso previo:
A posee dos lotes. Un lote tiene acceso a una calle pública y el segundo está escondido detrás de ella y completamente sin acceso al mar. El camino de entrada de A conduce desde la calle pública, cruza el primer lote y llega al segundo lote hasta la casa de A. Luego, A vende el primer lote pero se olvida de reservar una servidumbre de entrada en la escritura.
Originalmente tenían propiedad común de ambas propiedades. A también utilizó el camino de entrada durante este período. Luego cortó la tierra. Aunque A no reservó una servidumbre, el camino de entrada obviamente está en la propiedad y un comprador razonable sabría para qué sirve. Finalmente, el camino de entrada es razonablemente necesario para una parcela residencial; aquí hay una servidumbre implícita.
Las servidumbres por prescripción , también llamadas servidumbres prescriptivas , son servidumbres tácitas otorgadas después de que el estamento dominante haya utilizado el inmueble de manera hostil, continua y abierta durante un número de años prescrito legalmente. Las servidumbres prescriptivas se diferencian de la posesión adversa en que no requieren exclusividad.
Una vez que se vuelven legalmente vinculantes, las servidumbres por prescripción tienen el mismo peso legal que las servidumbres escritas o implícitas. Pero, antes de que sean vinculantes, no tienen ningún peso legal y se rompen si el verdadero dueño de la propiedad toma las medidas apropiadas para defender sus derechos de propiedad. La servidumbre por prescripción suele encontrarse en sistemas jurídicos basados en el derecho consuetudinario , aunque otros sistemas jurídicos también pueden permitir la servidumbre por prescripción.
Las leyes y regulaciones varían entre los gobiernos locales y nacionales, pero algunos rasgos son comunes a la mayoría de las leyes de prescripción:
A diferencia de la posesión adversa de pleno derecho, las servidumbres prescriptivas generalmente no requieren exclusividad . En los estados que lo hacen, como Virginia, el requisito de exclusividad se ha interpretado en el sentido de que el usuario prescriptivo debe utilizar la servidumbre de una manera diferente al público en general, es decir, un uso que sea "exclusivo" para ese usuario. [14]
El período de uso continuo para que una servidumbre prescriptiva se vuelva vinculante es generalmente de entre 5 y 30 años, dependiendo de las leyes locales (a veces basadas en el estatuto de limitaciones de la invasión). Generalmente, si el verdadero propietario actúa apropiadamente para defender sus derechos de propiedad en cualquier momento durante el período requerido, el uso hostil terminará, los reclamos sobre derechos de posesión adversa se anularán y el período de uso continuo se restablecerá a cero.
En algunas jurisdicciones, si el uso no es hostil sino que cuenta con el consentimiento real o implícito del propietario legal de la propiedad, la servidumbre prescriptiva puede convertirse en una servidumbre regular o implícita en lugar de una servidumbre prescriptiva e inmediatamente se vuelve vinculante. Un ejemplo de esto es el largo caso irlandés de derechos de paso de Lissadell House, visto desde 2010, que amplió consentimientos de larga data otorgados a individuos a un derecho de paso público. [15] [16]
En otras jurisdicciones, dicho permiso convierte inmediatamente la servidumbre en una licencia rescindible o reinicia el tiempo para obtener una servidumbre prescriptiva.
La propiedad del gobierno o del ferrocarril generalmente está inmune a la servidumbre prescriptiva en la mayoría de los casos, pero algunos otros tipos de propiedad del gobierno pueden estar sujetos a prescripción en ciertos casos. En Nueva York, dicha propiedad gubernamental está sujeta a un plazo de prescripción de acción más largo, 20 años en lugar de 10 años para la propiedad privada . [ cita necesaria ]
En la mayoría de las jurisdicciones de EE. UU., una servidumbre prescriptiva sólo puede determinarse para una servidumbre afirmativa , no para una servidumbre negativa . En todas las jurisdicciones de EE. UU., una servidumbre de vista (que es una servidumbre negativa) no puede crearse por prescripción.
La prescripción también puede utilizarse para poner fin a una servidumbre legal existente. Por ejemplo, si un tenedor de inmueble sirviente erigiera una cerca que bloqueara una servidumbre de paso legalmente escriturada, el tenedor de inmueble dominante tendría que actuar para defender sus derechos de servidumbre durante el período legal o la servidumbre podría dejar de funcionar. tendrá fuerza legal, aunque seguiría siendo un documento escriturado. La falta de uso de una servidumbre que conduce a la pérdida de la servidumbre a veces se denomina "no usuario".
Según el derecho civil de Quebec, los poseedores con ánimo (voluntad) de ser propietarios pueden adquirir un derecho de propiedad (o de desmembramiento de la propiedad si el ánimo está inclinado a hacerlo) siempre que la naturaleza de la posesión sea pacífica, continua, pública e inequívoca. a lo largo de. (Según el artículo 2922 del Código Civil de Quebec o CCQ) el plazo prescrito es de 10 años (2917-2920 CCQ), salvo disposición legal en contrario. (2918 establece un tiempo diferente para la propiedad no registrada. Reducido de 30 años).
Excepciones a la prescripción: La posesión no puede establecer una servidumbre según el 1181 CCQ, pero la falta de uso de una servidumbre la extinguirá.
En el estado de Luisiana , una jurisdicción jurídica mixta con fuertes raíces en el derecho civil, la prescripción puede ser adquisitiva o liberadora, y ambas implican la creación o extinción de derechos a lo largo del tiempo. La prescripción adquisitiva en Luisiana es análoga a la idea de posesión adversa del derecho consuetudinario. Según se define en La. CC Art. 3446, "la prescripción adquisitiva es un modo de adquirir la propiedad u otros derechos reales mediante la posesión por un período de tiempo". [17] A diferencia de la posición adversa del derecho consuetudinario, la prescripción adquisitiva de Luisiana no es un obstáculo procesal para recuperar la propiedad sino la creación de un nuevo derecho de propiedad sobre la propiedad. Los plazos para la prescripción adquisitiva dependen de si el bien es mueble o inmueble y de si el bien se posee de buena fe (el poseedor cree que tiene título sobre el bien) o de mala fe.
La prescripción liberadora es análoga al estatuto de limitaciones del derecho consuetudinario. Según se define en La. CC Art. 3447, "la prescripción liberadora es un modo de prescripción de acciones como consecuencia de la inacción durante un período de tiempo". [18] Puede ser renovado por la parte que ha obtenido su protección. Por ejemplo, la admisión por parte de un deudor de que todavía se debe una deuda renueva el reclamo del acreedor contra el deudor y comienza la prórroga de otro período prescriptivo. Esto difiere de la perención, que es un tiempo fijo para la existencia de un derecho jurídico y que no puede renovarse como prescripción liberadora. [19]
Cuando el propietario de una propiedad tergiversa la existencia de una servidumbre al vender una propiedad y no incluye en la escritura al comprador una servidumbre expresa sobre una propiedad contigua que posee el vendedor, un tribunal puede intervenir y crear una servidumbre. Las servidumbres por impedimento legal generalmente consideran cualquier promesa no hecha por escrito, cualquier dinero gastado por la parte beneficiada basándose en las declaraciones de la parte gravada y otros factores. Si el tribunal determina que el comprador actuó razonablemente y de buena fe y confió en las promesas del vendedor, el tribunal puede crear una servidumbre por impedimento legal.
Por ejemplo: Ray vende un terreno a Joe con la promesa de que Joe puede usar el camino de acceso de Ray y el puente hacia la carretera principal en cualquier momento, pero Ray no incluye la servidumbre en la escritura del terreno. Joe, al decidir que el terreno ahora vale el precio, construye una casa y conecta un garaje con el camino de entrada de Ray. Si Ray (o su sucesor) decide posteriormente cerrar el camino de entrada e impedir que Joe (o el sucesor de Joe) acceda al camino de entrada, un tribunal probablemente dictaminaría una servidumbre por impedimento legal.
Debido a que Joe compró el terreno creyendo que habría acceso al puente y al camino de entrada y luego pagó por una casa y una conexión, se puede decir que Joe confía en la promesa de Ray de una servidumbre. Ray tergiversó materialmente los hechos ante Joe. Para preservar la equidad, el tribunal probablemente dictaminará una servidumbre por impedimento legal.
Por otro lado, si Ray hubiera ofrecido acceso al puente y al camino de entrada después de venderle el terreno a Joe, es posible que no haya una servidumbre por impedimento legal. En este caso, es simplemente un inconveniente si Ray revoca el acceso al camino de entrada. Joe no compró el terreno ni construyó la casa dependiendo del acceso al camino de entrada y al puente. Joe necesitará encontrar una teoría separada para justificar una servidumbre.
En los Estados Unidos , las servidumbres pueden ser adquiridas (compradas) por el gobierno utilizando su poder de dominio eminente en un procedimiento de expropiación en los tribunales. Tenga en cuenta que en los Estados Unidos, de conformidad con la Quinta Enmienda de la Constitución estadounidense, el gobierno no puede simplemente expropiar la propiedad a menos que el propietario reciba una compensación por el valor justo de mercado de lo expropiado. Esto es cierto ya sea que el gobierno adquiera la propiedad total de la propiedad ("título de pago") o un interés de propiedad menor, como una servidumbre. Por ejemplo, a los proveedores de servicios públicos normalmente se les concede servidumbre en toda la jurisdicción para acceder y mantener su infraestructura existente.
En el derecho de Inglaterra y Gales tras la incorporación del Convenio Europeo de Derechos Humanos al derecho inglés, cualquier privación de los derechos del propietario de una propiedad debe ser "de conformidad con la ley", así como " necesaria en una sociedad democrática " y "proporcionado".
En ciertas jurisdicciones de Estados Unidos, especialmente California , el tribunal tiene la facultad de otorgar una servidumbre equitativa basada en principios de equidad (fairness). Se pueden crear servidumbres equitativas para usurpaciones físicas donde el tribunal equilibra las dificultades de las propiedades y determina que se justifica una servidumbre. Al determinar si se otorga una servidumbre equitativa, los tribunales utilizan la prueba de “dificultad relativa”. La prueba se basa en los siguientes tres factores:
1. El imputado debe ser inocente. Esto significa que la usurpación no debe ser intencionada ni basarse en un acto negligente.
2. A menos que se dañen los derechos del público, el tribunal no permitirá que la usurpación continúe si la parte usurpada sufrirá un daño irreparable.
3. Las dificultades para el invasor deben ser muy desproporcionadas (más) que las dificultades para la parte invadida al permitir que la invasión continúe.
A diferencia de otros métodos de creación de servidumbres, si el tribunal determina que existe una servidumbre equitativa, los propietarios que son usurpados generalmente tienen derecho a una indemnización por daños y perjuicios. [20]
Las licencias para usar la propiedad sin posesión son similares a las servidumbres, pero más limitadas, pero, bajo ciertas circunstancias, los tribunales pueden transformarlas en servidumbres. Existen algunas diferencias generales:
Las servidumbres, como derechos de propiedad propiedad del beneficiario y generalmente registrados en títulos, son más fuertes que las licencias que son meros derechos personales bajo contrato. Las supuestas licencias que tienen cualquiera de las propiedades de una servidumbre pueden considerarse servidumbres o estar sujetas a estándares más altos para la terminación de una servidumbre.
Una parte que reclama la rescisión debe mostrar uno o más de los siguientes factores:
Se reconocen a una servidumbre los siguientes derechos:
Bloquear el acceso a alguien que tiene una servidumbre es una infracción de la servidumbre y crea una causa de acción para una demanda civil. Por ejemplo, colocar una valla en un camino público muy utilizado que atraviesa una propiedad privada puede ser una infracción y un tribunal puede ordenar que se elimine el obstáculo. Cerrar el suministro de agua a un vecino río abajo también puede invadir la servidumbre de agua del vecino.
La invasión abierta y continua de una servidumbre puede llevar a la extinción de una servidumbre por prescripción (ver arriba) si no se toman medidas para subsanar la limitación durante un período prolongado.
Según el sistema de registro de propiedad de la tierra de Torrens, las servidumbres se registran en los títulos conservados en el registro de la propiedad central o catastro y cualquier servidumbre no registrada no se reconoce. No se podrá reclamar ninguna servidumbre por prescripción o implicación a menos que haya sido creada antes de que el terreno pasara al sistema Torrens o exista una excepción a la inviabilidad. [24]
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