La economía inmobiliaria es la aplicación de técnicas económicas a los mercados inmobiliarios . Intenta describir, explicar y predecir patrones de precios, oferta y demanda . El campo estrechamente relacionado de la economía de la vivienda tiene un alcance más limitado y se concentra en los mercados inmobiliarios residenciales, mientras que la investigación sobre las tendencias inmobiliarias se centra en los cambios comerciales y estructurales que afectan a la industria. Ambos se basan en análisis de equilibrio parcial ( oferta y demanda ), economía urbana , economía espacial , investigación básica y extensa, encuestas y finanzas .
Los principales participantes en los mercados inmobiliarios son:
Las elecciones de los usuarios, propietarios e inquilinos forman el lado de la demanda del mercado, mientras que las elecciones de los propietarios, desarrolladores y renovadores forman el lado de la oferta. Para aplicar un análisis simple de la oferta y la demanda a los mercados inmobiliarios, es necesario realizar una serie de modificaciones a los supuestos y procedimientos microeconómicos estándar. En particular, deben tenerse en cuenta las características únicas del mercado inmobiliario. Estas características incluyen:
La industria de la vivienda es el desarrollo , construcción y venta de viviendas. Sus intereses están representados en Estados Unidos por la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB). [2] En Australia, la asociación comercial que representa a la industria de la vivienda residencial es la Asociación de la Industria de la Vivienda . [3] También se refiere al mercado inmobiliario , que significa la oferta y la demanda de casas, generalmente en un país o región en particular. El mercado de la vivienda incluye características como oferta de vivienda, demanda de vivienda, precios de la vivienda, sector de alquiler e intervención gubernamental en el mercado de la vivienda.
Los principales determinantes de la demanda de vivienda son demográficos . Pero otros factores, como el ingreso, el precio de la vivienda, el costo y la disponibilidad del crédito , las preferencias de los consumidores, las preferencias de los inversores, el precio de los sustitutos y el precio de los complementos , también influyen.
Las variables demográficas centrales son el tamaño y el crecimiento de la población: cuanta más gente hay en la economía, mayor es la demanda de vivienda. Pero esto es una simplificación excesiva. Es necesario considerar el tamaño de la familia, la composición por edad de la familia, el número de primeros y segundos hijos, la migración neta ( inmigración menos emigración ), la formación de hogares no familiares, el número de hogares bifamiliares, las tasas de mortalidad , las tasas de divorcio. y matrimonios. En economía de la vivienda, la unidad elemental de análisis no es el individuo, como ocurre en los modelos estándar de equilibrio parcial . Más bien, son los hogares los que demandan servicios de vivienda: normalmente un hogar por casa. El tamaño y la composición demográfica de los hogares es variable y no enteramente exógeno. Es endógeno al mercado inmobiliario en el sentido de que a medida que aumenta el precio de los servicios inmobiliarios, el tamaño del hogar también tenderá a aumentar. [ cita necesaria ]
Los ingresos también son un determinante importante. Las medidas empíricas de la elasticidad ingreso de la demanda en América del Norte oscilan entre 0,5 y 0,9 (De Leeuw 1971). Si se mide la elasticidad del ingreso permanente , los resultados son ligeramente mayores (Kain y Quigley, 1975) porque el ingreso transitorio varía de un año a otro y entre individuos, por lo que el ingreso transitorio positivo tenderá a cancelar el ingreso transitorio negativo. Muchos economistas de vivienda utilizan ingresos permanentes en lugar de ingresos anuales debido al alto costo de compra de bienes raíces. Para muchas personas, los bienes raíces serán el artículo más costoso que jamás comprarán.
El precio de la vivienda también es un factor importante. Polinsky y Ellwood (1979) estiman que la elasticidad precio de la demanda de servicios de vivienda en América del Norte es negativa 0,7 y Maisel, Burnham y Austin (1971) negativa 0,9.
La demanda de vivienda de un hogar individual se puede modelar con la teoría estándar de utilidad/elección. Se puede construir una función de utilidad , como , en la que la utilidad del hogar es función de diversos bienes y servicios ( ). Esto estará sujeto a una restricción presupuestaria como , dónde está el ingreso disponible del hogar y dónde están los precios de los diversos bienes y servicios. La igualdad indica que el dinero gastado en todos los bienes y servicios debe ser igual al ingreso disponible. Como esto no es realista, el modelo debe ajustarse para permitir el endeudamiento y el ahorro. Se requiere una medida de riqueza, ingresos vitalicios o ingresos permanentes. El modelo también debe ajustarse para tener en cuenta la heterogeneidad de los bienes raíces. Esto se puede hacer deconstruyendo la función de utilidad. Si los servicios de vivienda ( ) se separan en sus componentes constituyentes ( ), la función de utilidad se puede reescribir como . Al variar el precio de los servicios de vivienda ( ) y resolver los puntos de utilidad óptima, se puede construir la tabla de demanda de servicios de vivienda del hogar. La demanda del mercado se calcula sumando todas las demandas individuales de los hogares.
Los promotores producen viviendas utilizando tierra, mano de obra y diversos insumos, como electricidad y materiales de construcción. La cantidad de nueva oferta está determinada por el costo de estos insumos, el precio del stock de viviendas existente y la tecnología de producción. Para una vivienda unifamiliar típica en los suburbios de América del Norte, se pueden asignar porcentajes de costos aproximados de la siguiente manera: costos de adquisición, 10%; costos de mejora del sitio, 11%; costos laborales, 26%; costos de materiales, 31%; costos financieros, 3%; costos administrativos, 15%; y costos de marketing, 4%. Las viviendas residenciales de unidades múltiples normalmente se desglosan de la siguiente manera: costos de adquisición, 7%; costos de mejora del sitio, 8%; costos laborales, 27%; costos de materiales, 33%; costos financieros, 3%; costos administrativos, 17%; y costos de marketing, 5%. Los requisitos de subdivisión pública pueden aumentar los costos de desarrollo hasta en un 3%, según la jurisdicción. Las diferencias en los códigos de construcción representan aproximadamente una variación del 2% en los costos de desarrollo. Sin embargo, estos costos de subdivisión y códigos de construcción generalmente aumentan el valor de mercado de los edificios al menos en el monto de sus desembolsos. Se puede construir una función de producción en la que sea la cantidad de casas producidas, la cantidad de mano de obra empleada, la cantidad de tierra utilizada y la cantidad de otros materiales. Sin embargo, esta función de producción debe ajustarse para tener en cuenta la renovación y ampliación de los edificios existentes. Para ello, se construye una segunda función de producción que incluye como determinantes el stock de viviendas existentes y sus edades. Las dos funciones se suman, lo que da como resultado la función de producción total. Alternativamente, se puede hacer una regresión a un modelo de precios hedónico .
La elasticidad precio de la oferta a largo plazo es bastante alta. George Fallis (1985) lo estima en 8,2, pero en el corto plazo la oferta tiende a ser muy inelástica con respecto al precio. La elasticidad oferta-precio depende de la elasticidad de sustitución y de las restricciones de oferta. Existe una sustituibilidad significativa, tanto entre la tierra y los materiales como entre la mano de obra y los materiales. En ubicaciones de alto valor, los desarrolladores generalmente pueden construir edificios de concreto de varios pisos para reducir la cantidad de terreno costoso utilizado. A medida que los costos laborales han aumentado desde la década de 1950, se han empleado nuevos materiales y técnicas intensivas en capital para reducir la cantidad de mano de obra utilizada. Sin embargo, las restricciones de la oferta pueden afectar significativamente la sustituibilidad. En particular, la falta de oferta de mano de obra calificada (y de requisitos sindicales ) puede limitar la sustitución de capital por mano de obra. La disponibilidad de tierras también puede limitar la sustituibilidad si se delimita el área de interés (es decir, cuanto mayor sea el área, más proveedores de tierras y mayor sustitución será posible). Los controles del uso de la tierra, como los estatutos de zonificación , también pueden reducir la sustituibilidad de la tierra.
El mecanismo de ajuste básico es un modelo de stock/flujo para reflejar el hecho de que alrededor del 98% del mercado es stock existente y alrededor del 2% es el flujo de edificios nuevos.
En el diagrama adyacente, el stock de oferta de vivienda se presenta en el panel izquierdo mientras que el nuevo flujo se presenta en el panel derecho. Hay cuatro pasos en el mecanismo de ajuste básico. En primer lugar, el precio de equilibrio inicial ( Ro ) está determinado por la intersección de la oferta de viviendas existentes ( SH ) y la demanda de viviendas ( D ). Esta renta luego se traduce en valor ( Vo ) mediante el descuento de flujos de efectivo. El valor se calcula dividiendo los alquileres del período actual por la tasa de descuento, es decir, a perpetuidad. Luego se compara el valor con los costos de construcción ( CC ) para determinar si existen oportunidades rentables para los desarrolladores. La intersección de los costos de construcción y el valor de los servicios de vivienda determinan el nivel máximo de construcción de nuevas viviendas ( HSo ). Finalmente, la cantidad de viviendas iniciadas en el período actual se suma al stock de viviendas disponibles en el siguiente período. En el próximo período, la curva de oferta SH se desplazará hacia la derecha en una cantidad HSo .
El diagrama de la derecha muestra los efectos de la depreciación. Si la oferta de viviendas existentes se deteriora debido al desgaste, entonces el stock de viviendas existentes se deprecia. Debido a esto, la oferta de vivienda ( SHo ) se desplazará hacia la izquierda (a SH1 ), lo que dará como resultado una nueva demanda de equilibrio de R1 (ya que el número de viviendas disminuyó, pero la demanda aún existe). El aumento de la demanda de Ro a R1 desplazará la función de valor hacia arriba (de Vo a V1 ). Como resultado, se podrán producir más casas de manera rentable y aumentará la construcción de viviendas (de HSo a HS1 ). Entonces la oferta de vivienda volverá a su posición inicial ( SH1 a SHo ).
El diagrama de la derecha muestra los efectos de un aumento de la demanda en el corto plazo. Si hay un aumento en la demanda de vivienda, como el cambio de Do a D1 , habrá un ajuste de precio o de cantidad, o ambos. Para que el precio se mantenga igual, la oferta de vivienda debe aumentar. Es decir, la oferta SHo debe aumentar en HS .
El diagrama de la derecha muestra los efectos de un aumento de costos en el corto plazo. Si los costos de construcción aumentan (digamos de CCo a CC1 ), los promotores encontrarán que su negocio es menos rentable y serán más selectivos en sus proyectos. Además, algunos desarrolladores pueden abandonar la industria. La cantidad de viviendas iniciadas disminuirá ( HSo a HS1 ). Esto eventualmente reducirá el nivel de oferta (de SHo a SH1 ) a medida que el stock existente de viviendas se deprecie. Los precios tenderán a subir (de Ro a R1 ).
Existen diferentes formas de financiación inmobiliaria: fuentes e instituciones gubernamentales y comerciales. Un comprador o constructor de vivienda puede obtener ayuda financiera de asociaciones de ahorro y préstamo, bancos comerciales, cajas de ahorro, banqueros y corredores hipotecarios , compañías de seguros de vida , cooperativas de crédito , agencias federales, inversores individuales y constructores.
Durante la última década, los precios residenciales aumentaron cada año en promedio en dos dígitos en Beijing o Shanghai. Sin embargo, muchos observadores e investigadores sostienen que los fundamentos del sector inmobiliario, tanto específicos del sector como macroeconómicos, pueden haber sido la fuerza impulsora detrás de la volatilidad de los precios de la vivienda. [4]
El objetivo más importante de estas instituciones es otorgar préstamos hipotecarios sobre propiedades residenciales. Estas organizaciones, que también se conocen como asociaciones de ahorro , asociaciones de construcción y préstamos , bancos cooperativos (en Nueva Inglaterra ) o asociaciones de viviendas (en Luisiana ), son la principal fuente de asistencia financiera para un gran segmento de propietarios estadounidenses. [5] Como instituciones de financiación de viviendas, prestan atención primaria a las viviendas unifamiliares y están equipadas para conceder préstamos en este ámbito.
Algunas de las características más importantes de una asociación de ahorro y préstamo son: [5]
Debido a los cambios en las leyes y políticas bancarias, los bancos comerciales están cada vez más activos en el financiamiento de viviendas. Al adquirir hipotecas sobre bienes inmuebles, estas instituciones siguen dos prácticas principales: [5]
Además, las empresas de servicios de concesionarios, que originalmente se utilizaban para obtener préstamos para automóviles para prestamistas permanentes como los bancos comerciales, querían ampliar su actividad más allá de su área local. Sin embargo, en los últimos años estas empresas se han concentrado en adquirir grandes volúmenes de préstamos para viviendas móviles tanto para bancos comerciales como para asociaciones de ahorro y préstamo. Las empresas de servicios obtienen estos préstamos de distribuidores minoristas, generalmente sin recurso. Casi todos los acuerdos con bancos o empresas de servicios contienen una póliza de seguro de crédito que protege al prestamista en caso de incumplimiento del consumidor. [5]
Estas instituciones financieras depositarias están autorizadas a nivel federal, aceptan principalmente depósitos de consumidores y otorgan préstamos hipotecarios. [5]
Los banqueros hipotecarios son empresas o personas que originan préstamos hipotecarios, los venden a otros inversores, realizan pagos mensuales y pueden actuar como agentes para dispensar fondos para impuestos y seguros.
Los corredores hipotecarios presentan a los compradores de viviendas préstamos de una variedad de fuentes de préstamos. Sus ingresos provienen del prestamista que otorga el préstamo, como ocurre con cualquier otro banco. Como pueden recurrir a una variedad de prestamistas, pueden comprar en nombre del prestatario y lograr los mejores términos disponibles. A pesar de la legislación que podría favorecer a los grandes bancos, los banqueros y corredores hipotecarios mantienen competitivo el mercado, por lo que los prestamistas más grandes deben seguir compitiendo en precios y servicios. Según Don Burnette de Brightgreen Homeloans en Port Orange, Florida, "el conducto del banquero y corredor hipotecario es vital para mantener el equilibrio competitivo en la industria hipotecaria. Sin él, los prestamistas más grandes podrían influir indebidamente en las tasas y los precios, perjudicando potencialmente al "La competencia impulsa a todas las organizaciones de esta industria a mejorar constantemente su desempeño, y el consumidor es el ganador en este escenario". [5]
Las compañías de seguros de vida son otra fuente de asistencia financiera. Estas empresas prestan bienes inmuebles como una forma de inversión y ajustan sus carteras de vez en cuando para reflejar las condiciones económicas cambiantes. Las personas que buscan un préstamo de una compañía de seguros pueden tratar directamente con una sucursal local o con un corredor de bienes raíces local que actúa como corresponsal de préstamos para una o más compañías de seguros. [5]
Estas instituciones financieras cooperativas están organizadas por personas que comparten un vínculo común: por ejemplo, empleados de una empresa, sindicato o grupo religioso. Algunas cooperativas de crédito ofrecen préstamos hipotecarios además de otros servicios financieros. [5]
Bajo ciertas condiciones y limitaciones de fondos, la Administración de Veteranos (VA) otorga préstamos directos a veteranos solventes en áreas de escasez de crédito para vivienda designadas por el administrador de VA. Estas áreas son generalmente ciudades y pueblos rurales y pequeños que no están cerca de las áreas metropolitanas o de tránsito diario de las grandes ciudades, áreas donde los préstamos IG de instituciones privadas no están disponibles.
Las agencias respaldadas por el gobierno federal a las que se hace referencia aquí no incluyen a los llamados prestamistas de segundo nivel, que entran en escena después de que se negocia la hipoteca entre la institución crediticia y el comprador individual de la vivienda. [5]
Están disponibles los fideicomisos de inversión inmobiliaria ( REIT ), que comenzaron cuando la Ley de Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria entró en vigor el 1 de enero de 1961. Los REIT, al igual que las asociaciones de ahorro y préstamo, están comprometidos con los préstamos inmobiliarios y pueden servir, y de hecho lo hacen, al mercado inmobiliario nacional, aunque se ha producido cierta especialización en sus actividades. [5]
En los Estados Unidos , los REIT generalmente pagan poco o ningún impuesto federal sobre la renta , pero están sujetos a una serie de requisitos especiales establecidos en el Código de Rentas Internas , uno de los cuales es el requisito de distribuir anualmente al menos el 90% de su ingreso imponible en el forma de dividendos a los accionistas.
Los inversores individuales constituyen una fuente de dinero bastante importante, aunque algo decreciente, para préstamos hipotecarios. Los observadores experimentados afirman que estos prestamistas prefieren obligaciones a más corto plazo y normalmente restringen sus préstamos a menos de dos tercios del valor de la propiedad residencial. Del mismo modo, los contratistas de construcción a veces aceptan segundas hipotecas como pago parcial del precio de construcción de una vivienda si el comprador no puede aumentar el monto total del pago inicial por encima del dinero de la primera hipoteca ofrecido. [5]
Además, los compradores de viviendas o constructores pueden ahorrar dinero utilizando FSBO para no pagar tarifas adicionales.
Un estudio de 2022 publicado por tres profesores de la Universidad de California encontró que la gente en Estados Unidos en general no entiende el papel que juega la oferta para contrarrestar el precio de la vivienda. Aunque la mayoría de los inquilinos y propietarios de viviendas pudieron predecir el efecto del aumento de la oferta en el mercado de otros bienes, los investigadores encontraron que sólo entre el 30 y el 40 por ciento de ambos grupos podían predecir correctamente el efecto de la nueva oferta cuando se aplicaba al mercado de viviendas. Se encontró que la mayoría de los inquilinos y propietarios de viviendas preferían precios de alquiler y vivienda más bajos para su ciudad, pero lucharon por conectar este resultado político preferido con las soluciones del lado de la oferta defendidas por los economistas. Se encontró que el “escepticismo sobre la oferta”, como el estudio denominó este fenómeno, predice la oposición a la construcción de nuevas viviendas , así como la oposición a las políticas a nivel estatal que reducen las barreras locales como la zonificación excluyente . [6] [7] [8]
El sector inmobiliario ofrece perspectivas interesantes para comprender algunos de los factores de la movilidad social y la toma de decisiones económicas, tanto a nivel macro como micro. Ha tenido un profundo impacto no sólo en las políticas gubernamentales, sino también en debates y opciones significativas para las personas que buscan convertirse en propietarios de viviendas. En los últimos años, la liberalización de los mercados hipotecarios y las complejas operaciones financieras que utilizan hipotecas como garantía (ver Títulos respaldados por hipotecas ) han llevado a la expansión de la economía mundial. (Ver Financiarización )
Si bien la cultura popular tiende a vincular la propiedad de una vivienda con el voto de derecha , los estudios realizados en toda Europa tienden a mostrar resultados mixtos. En Suecia , los propietarios de viviendas de clases sociales de izquierda tienen más probabilidades de declararse de derecha. [9] En Francia , los votantes de clase media tenían tres veces más probabilidades de votar por Nicolas Sarkozy en las elecciones presidenciales francesas de 2012 , pero los resultados mostraron pocas variaciones entre propietarios e inquilinos entre los votantes de clase baja y alta. [10] En Alemania , los propietarios eran más propensos a votar por partidos conservadores cuando los precios de la vivienda subían. [11] En el Reino Unido , los estudios sobre la Ley de Vivienda de 1980 y las elecciones generales del Reino Unido de 1983 tienden a mostrar que, si bien la compra de viviendas municipales estaba relacionada con una menor probabilidad de votar por el Partido Laborista (Reino Unido) , es principalmente por la Alianza ( centroizquierda) que ganó a los votantes desertores. [12] Estudios en el Reino Unido y Alemania también han destacado los vínculos entre la propiedad de viviendas y la reorientación de los patrones de votación hacia partidos de centro izquierda. En consonancia con los resultados de las elecciones generales de 1983, un estudio más reciente ha sostenido que, como parte de un proceso más amplio de "gentrificación" de los intereses electorales laboristas, los propietarios de viviendas en el Reino Unido tienden a desviarse del Partido Conservador (Reino Unido) hacia un partido que concilia la situación económica. intereses e ideales de izquierda. [13] En Alemania, un estudio también ha señalado un efecto de 'aburguesamiento' similar del voto del SPD . [11]
En cuanto a las preferencias por las propuestas de políticas, algunos estudios del Reino Unido tienden a demostrar que, como las casas son activos fijos , los propietarios de derechas que han visto un aumento en el valor de sus propiedades tienden a ser menos favorables a las políticas redistributivas y los programas de seguro social. A medida que aumenta el valor de sus propiedades, los votantes conservadores tienden a considerar, en mayor medida, las casas como una forma de seguro autosuficiente, lo que desincentiva el apoyo a tales programas. Es probable que esas preferencias políticas estén presentes en mayor medida cuando se trata de seguros sociales a largo plazo y programas redistributivos como las pensiones debido a la naturaleza fija de las viviendas. [14] (Ver más abajo “El equilibrio entre políticas sociales y propiedad de vivienda)
Recientemente, varios estudios realizados en varios países europeos intentaron determinar la influencia de la vivienda en los resultados electorales populistas de derecha. Si bien los espectros políticos y los mercados inmobiliarios difieren según los países, los estudios destacan algunas tendencias transnacionales.
Los estudios sobre la relación entre la variación de los precios de la vivienda y los resultados electorales populistas han encontrado que los votantes que viven en áreas donde los precios de la vivienda aumentaron menos eran más propensos a votar por partidos populistas de derecha. Una explicación puede residir en el hecho de que a medida que el mapa de vivienda creó ganadores (aquellos propietarios en áreas dinámicas) y perdedores (aquellos que poseían en áreas menos prósperas), aquellos que experimentaron una caída relativa en el valor de sus casas tendieron a sentirse excluidos. un componente importante de la formación de riqueza de los hogares y, por lo tanto, se inclinaban por partidos políticos populistas favoritos que desafiaban un status quo que no los beneficiaba. [15] En el Reino Unido, algunos han destacado una correlación entre la deflación relativa de los precios de la vivienda y una mayor probabilidad de votar a favor del Brexit . Una investigación en Francia muestra que quienes vieron aumentar los precios de sus viviendas tendieron a votar por candidatos distintos de Marine Le Pen en las elecciones presidenciales francesas de 2017 . [15] En los países nórdicos, los estudios tienden a llegar a conclusiones similares, con datos que muestran una relación inversa entre los aumentos de los precios de la vivienda y el apoyo a los partidos populistas de derecha. Aquellos que viven en zonas "rezagadas" (donde los precios de la vivienda han disminuido un 15%) tendieron a votar un 10% más por el Partido Popular Danés que en zonas "en auge" (donde los precios de la vivienda han aumentado un 100% [16] En Alemania , los estudios muestran que las puntuaciones de AfD son más altas en áreas donde los precios de la vivienda no han aumentado tanto como la tasa promedio [11] Un trabajo reciente de Julia Cagé y Thomas Piketty parece corroborar la existencia de determinantes de la prosperidad de las áreas en el voto a la derecha. Al describir la votación de la Asamblea Nacional como “una votación de acceso medio-bajo a la propiedad de vivienda”, argumentan que la propiedad de vivienda es dos veces más frecuente en los pueblos y aldeas que en las ciudades [17] (los primeros generalmente se consideran como zonas menos prósperas), representan para algunos un signo de movilidad social ascendente hacia clases ni ricas ni desfavorecidas y que no se sienten representados por los partidos políticos tradicionales de derecha, a los que consideran representantes de una población más favorecida, ni por los partidos políticos de izquierda. , que consideran que representa una clase menos merecedora y no apoya sus esfuerzos. [18]Dicho análisis, combinado con presentaciones anteriores sobre las variaciones de los precios de la vivienda, apunta en la dirección de que los resultados electorales populistas de derecha están impulsados, al menos en parte, por factores geosociales, y las personas de clase media baja que viven en áreas menos pobladas no se sienten apoyadas por las autoridades tradicionales. partidos políticos y miedo a la degradación social. [19]
En toda Europa, los debates sobre las desigualdades generacionales han sido tema de varios medios de comunicación. En cuanto a la desigualdad de propiedad en Europa, los datos apuntan a una relación positiva entre la edad y la propiedad de la vivienda. En Inglaterra , los mayores de 65 años poseían el 35,8% de todas las casas en 2022, mientras que solo representaban el 18,6% de la población en 2021. [20] En Alemania, el 50,4% de las personas entre 60 y 69 años eran propietarios de sus casas, mientras que solo el 18,4 El porcentaje de personas entre 20 y 29 años lo hizo. [21] Dado que las personas mayores tienden a tener más tiempo para acumular riqueza, los académicos destacan que estas desigualdades son más amplias que hace décadas. Las investigaciones muestran que tales desigualdades existen debido a un aumento significativo de los precios de la vivienda en relación con el ingreso anual, también conocido como relación riqueza-ingreso. (Ver más abajo la relación riqueza-ingreso) Los datos recopilados del Banco de Inglaterra muestran que, en 1982, una casa costaba, en promedio, sólo 4,16 veces el ingreso anual promedio de una persona británica, pero ahora ha subido a 8,68 veces el ingreso anual. ingresos en 2023. [22] Varios países europeos promulgaron en la década de 1990 diferentes políticas públicas destinadas a promover la propiedad de vivienda. En el Reino Unido, durante la década de 1980, el gobierno de Thatcher aprobó el 'plan de derecho a comprar', mediante el cual se vendieron 3 millones de casas municipales a un precio entre un 30% y un 70% por debajo de los precios del mercado. [23] En Francia, las políticas liberales de vivienda ganaron terreno en la década de 1970, permitiendo el surgimiento de los suburbios residenciales. [24] Sin embargo, algunos también han matizado el grado en que los países han incentivado uniformemente la propiedad de vivienda durante ese período. Los estudios sobre los países nórdicos han destacado la diferencia en los modelos de vivienda promovidos por las políticas públicas, argumentando que si bien Noruega ha estado promoviendo la propiedad cooperativa y privada, no ha sido tanto el caso de Dinamarca , que ha institucionalizado, por ejemplo, el alquiler sin fines de lucro. [25]
Los académicos también han señalado que la presión sobre la acumulación de capital que resultó de la Segunda Guerra Mundial y las políticas intervencionistas y redistribucionistas de la posguerra ha ayudado a los trabajadores (es decir, aquellos que obtienen una gran parte de sus ingresos a través del trabajo) a obtener una mayor proporción del ingreso nacional. , [26] lo que se traduce en una mayor capacidad para convertirse en propietarios de viviendas. Tales teorías tenderían a favorecer la idea de que las desigualdades intergeneracionales en materia de propiedad de vivienda son más producto de desigualdades de clase que de desigualdades intergeneracionales como tales, ya que los jóvenes luchan en mayor medida no porque las personas mayores hayan "acaparado" el mercado inmobiliario sino porque el capital La clase trabajadora, que no se constituye a través de la edad sino más bien mediante transferencias intrafamiliares y acumulación de riqueza, ha explotado a la clase trabajadora en mayor medida desde finales de los años setenta. [27] En consonancia con este argumento, algunos destacan la importancia de considerar las desigualdades intrageneracionales en la riqueza inmobiliaria; Los estudios sobre el Reino Unido han demostrado que estas desigualdades en la riqueza de la vivienda de los hogares son las más importantes dentro de la generación del baby boom, lo que sugiere límites a las teorías de la división intergeneracional. [28]
Si bien varios medios de comunicación han enmarcado un creciente conflicto generacional en torno a la propiedad de la vivienda, algunos estudios han argumentado que si, desde una perspectiva objetiva, los millennials reconocieron que los baby boomers estaban en mejor situación, un análisis relacional demostró que no resentían a la generación anterior por su situación. sino más bien al gobierno por políticas desconectadas. En cuanto a los baby boomers, tendían a resentir la simpatía por las generaciones más jóvenes, reconociendo que enfrentaban barreras más importantes para ser propietarios de una vivienda. [29] De manera similar, las investigaciones sostienen que si la probabilidad de que la vivienda sea un problema personal disminuye significativamente con la edad, la tendencia a considerarlo un problema a nivel nacional, es decir, una cuestión de política pública, sigue siendo similar entre generaciones, lo que tendería a afirmar la prominencia de la solidaridad intergeneracional en lugar del conflicto intergeneracional.
Muchas políticas gubernamentales en los estados de bienestar social ven las casas como activos: una forma para que las familias cubran sus riesgos contra una eventual jubilación y tengan una forma segura de ahorro alternativa a otras pensiones. Desde la década de 1980, estos gobiernos a menudo se han centrado en hacer más líquido el mercado inmobiliario ampliando el acceso al financiamiento de viviendas. [30] Bohle y Seabrooke sostienen que existen tres paradigmas de vivienda: [31]
Hay ejemplos claros en los que estos tres paradigmas sirvieron de base para cambios estructurales en los que las políticas de vivienda de los estados evolucionaron en función de los cambios económicos. En Irlanda , el mercado inmobiliario de la década de 1980 reflejó un mercado inmobiliario basado en el patrimonio, pero desde entonces, las políticas neoliberales han llevado a recortar los programas de vivienda social y aumentar la construcción de viviendas privadas. La financiación de la vivienda se fortaleció aún más con la adhesión a la UE y los bancos comenzaron a otorgar préstamos basados en activos. En 2016, los hogares irlandeses eran los cuartos más endeudados de la UE, un quinto con deudas hipotecarias residenciales: [34] Después de la crisis financiera de 2008 , Irlanda sufrió las consecuencias de la Troika , lo que dio lugar a que las leyes internas irlandesas socavaran las políticas sociales a favor de su salud financiera. El Proyecto de Ley de Reforma de la Ley de Tierras y Transmisiones de 2013 hizo posible que los prestamistas recuperaran las viviendas de los prestatarios, una acción destinada a proteger el sector financiero en lugar de tener una política de vivienda coherente. La tasa de desocupación de viviendas en Irlanda aumentó hasta el 12,8%, dejando atrás las ciudades fantasma. En última instancia, los hogares más ricos de Irlanda dejan sus casas a los niños, mientras que las familias de bajos ingresos quedan excluidas de poseer alguna vez propiedades, observando cómo el paradigma de Irlanda cambia de activo a patrimonio. [35]
En Dinamarca , la persistencia de las exenciones fiscales para la deuda hipotecaria llevó a que los consumidores daneses se convirtieran en una de las personas más endeudadas del mundo, con una media del 250% de deuda per cápita en relación con la renta personal. Dinamarca utilizó un sistema de bonos garantizados basados en hipotecas como su forma de “política monetaria privatizada”. En 1986, la burbuja inmobiliaria estalló, lo que llevó al gobierno de coalición a reducir la deducibilidad de los impuestos de los intereses hipotecarios. Después de la reforma de 1989 del sistema de financiación hipotecaria (en consonancia con la Segunda Directiva Bancaria de la UE) y las políticas liberalizadas de productos hipotecarios del gobierno socialdemócrata de 1990, el mercado crediticio y el crédito disponible para vivienda experimentaron un auge. En la década de 2000, comenzaron a aparecer grietas entre las elites y las masas: las reformas de 2007 permitieron a los bancos daneses ingresar al mercado hipotecario de manera más agresiva, mientras que los intereses de inversión extranjera en los mercados daneses de bonos hipotecarios aumentaron. (Aumento de la financiarización, la continuación del camino hacia la vivienda como política de activos). La continua comercialización de la vivienda llevó a que algunos apartamentos en Copenhague triplicaran su precio en cinco años. [36]
En Hungría , el capital extranjero comenzó a fluir durante su adhesión a la era de la UE, y se alentó a los bancos húngaros a aumentar su acceso a los préstamos y reducir los costos de endeudamiento, creando un mercado inmobiliario riesgoso. Cuando estalló la burbuja inmobiliaria en 2008, la administración socialista de Gordon Bajnai (2009-2010) se centró en reducir la deuda y el déficit públicos más que en el lado privado (población sobreendeudada). El gobierno de Orban dio un giro a estas políticas: dirigió sus ataques a los bancos y prestamistas extranjeros como los depredadores de por qué Hungría cayó en la crisis económica; el gobierno impuso impuestos especiales a los bancos, las compañías de seguros y los sectores financieros. Intentó aliviar la carga de los hogares por los préstamos en moneda extranjera permitiendo a los prestatarios pagar en florines (moneda) húngaros a un tipo preferencial si podían pagar sus préstamos en un solo pago. Los prestamistas se vieron obligados a compensar a los prestatarios por las discrepancias entre el tipo de cambio que utilizaban para pagar los préstamos y el tipo de cambio del mercado. Sin embargo, esto empujó aún más hacia abajo a la parte de menores ingresos de la sociedad; la reducción de los subsidios a la vivienda para estos grupos convirtió la falta de vivienda en un delito. Las políticas ultraconservadoras hicieron recaer el coste de la vivienda en los bancos en lugar de en los contribuyentes, mientras que los problemas de privación de vivienda en Hungría y los problemas de humedad, putrefacción, falta de instalaciones sanitarias y hacinamiento se encuentran entre los peores de Europa central y oriental. [37]
El discurso académico popular en torno a la financiarización de los bienes raíces es que la liquidez y el fomento del crédito estimulan el crecimiento económico. La desregulación y la liberalización son formas que los reguladores financieros pretendían para que los mercados crecieran: mediante la utilización cada vez mayor de bienes raíces como garantía para otros productos financieros. [38] Tales decisiones han llevado a la creación de transacciones financieras complejas que eventualmente llevaron a las continuas políticas neoliberales del gobierno de abrir los mercados inmobiliarios a la financiarización.
El debate académico sobre las causas del aumento de los niveles de deuda hipotecaria se refiere a su enfoque en el lado de la oferta o la demanda del mercado inmobiliario. Académicos recientes que se centran en el lado de la demanda explican que los consumidores que compran y poseen casas buscan préstamos hipotecarios para completar sus compras, lo que en última instancia aumenta los precios de las viviendas. Schwartz afirma que la desregulación de los mercados hipotecarios en la década de 1980 aumentó el crédito potencial, lo que resultó en una mayor demanda de bienes raíces y un aumento de los precios. [38] Además, Johnston y Regan demostraron que el aumento de los salarios llevó a que los hogares tuvieran más liquidez para financiar propiedades inmobiliarias, lo que generó una mayor demanda de viviendas y, por lo tanto, incluso más préstamos hipotecarios. [39] Este lado del debate académico presenta un argumento que busca utilizar el aumento de la demanda de vivienda a lo largo de los años como la razón principal del aumento de los niveles de deuda hipotecaria en todo el mundo.
Por otro lado, Anderson y Kurzer sostuvieron que los impulsores de la oferta de vivienda condujeron a un nivel creciente de hipotecas y endeudamiento de los hogares, al tiempo que interactuaban con los niveles de demanda de vivienda. Estudiaron los Países Bajos , Dinamarca y Suecia , tres países con los niveles más altos de deudas hipotecarias pendientes en comparación con su ingreso disponible y los niveles más altos de deudas hipotecarias como parte de su PIB . [40] En resumen, el estudio presentó que los tres países aprovecharon las olas de políticas que se formaron en torno al deseo de los gobiernos de derecha y centro-derecha en la década de 1990 de estimular la propiedad de viviendas y reducir los gastos de vivienda social y construir una sociedad de autonomía. -Propietarios suficientes. [41] Sin embargo, cuando los gobiernos más izquierdistas llegaron al poder, no revirtieron estas políticas. En cambio, introdujeron una mayor desregulación de los mercados hipotecarios para permitir que más consumidores de clase trabajadora se convirtieran en propietarios de viviendas.
Como resultado, las continuas políticas neoliberales en torno a los mercados hipotecarios en estos tres países llevaron al crecimiento del poder bancario. Los bancos daneses vieron sus tasas de crecimiento anual en préstamos superiores al 50% entre 2003 y 2007, mientras que en los Países Bajos, el mercado holandés de activos titulizados (en este caso, valores respaldados por hipotecas) se convirtió en el segundo más grande de Europa después del Reino Unido en 2008. En Suecia, los bonos garantizados suecos (títulos, generalmente respaldados por hipotecas) representaron el 55% del PIB en 2014 y más del doble que los bonos del gobierno sueco. [42] En resumen, los académicos sostienen que los mercados hipotecarios de los Países Bajos, Dinamarca y Suecia se liberalizaron para fomentar la innovación financiera y promover la propiedad de vivienda. Aun así, la construcción residencial permaneció estancada, lo que provocó una oferta de viviendas inelástica. Los funcionarios gubernamentales y los reguladores liberalizaron el mercado hipotecario utilizando productos crediticios y financieros como paquetes hipotecarios especiales e incentivos fiscales al consumidor para evitar este problema. Debido a que los tres países tienen tasas impositivas muy altas, el alivio fiscal que ofrecen los incentivos fiscales por tener hipotecas parecía aún más lucrativo, aumentando la demanda. Al mismo tiempo, la oferta de vivienda siguió siendo inelástica. Anderson y Kurzer concluyen que esto condujo a una exposición crítica a la crisis financiera global de 2008, cuando los mercados inmobiliarios colapsaron bajo el desmoronamiento de complejos productos financieros respaldados por hipotecas. [43]
En última instancia, el debate sobre los crecientes niveles de deuda hipotecaria en todo el mundo se centra en la financiarización y la agenda política de la propiedad de vivienda. Existen fuertes conexiones con programas gubernamentales que reflejan las ideologías políticas de la propiedad de vivienda y las herramientas económicas para lograr esos medios. En el caso de los Países Bajos, Suecia y Dinamarca, Anderson y Kurzer demostraron que los gobiernos de centroderecha comenzaron a aumentar la propiedad de vivienda para reducir los costos de la vivienda social y reducir la dependencia de las políticas sociales. Curiosamente, el gobierno de centro izquierda que le siguió también utilizó herramientas similares de políticas de vivienda neoliberales para permitir la propiedad de vivienda a los ciudadanos de clase trabajadora.
Los debates académicos giran en torno a la naturaleza del equilibrio entre bienestar social y propiedad de vivienda. En la década de 1980, Jim Kemeney presentó que las políticas de propiedad de vivienda y bienestar social tienen una relación inversa. En primer lugar, Kemeney argumentó que los ciudadanos que viven en un país con pensiones de jubilación exiguas y/o que carecen de apoyo gubernamental a las políticas públicas de bienestar tenderían a hacer contribuciones privadas en las primeras etapas de su vida hacia la jubilación , a menudo en forma de vivienda. Los propietarios de viviendas sentirían que su casa es un activo valioso que los protegería de los riesgos de una eventual jubilación y envejecimiento. Por lo tanto, se sentirían menos inclinados a depender o apoyar las políticas de bienestar público del gobierno. Las políticas de bienestar social del gobierno socavarían aún más el valor de las casas porque el apoyo público al mantenimiento de las viviendas sociales en última instancia hará que el valor de las viviendas baje. Kemeney mostró estos hallazgos a partir de su análisis de ocho países de la OCDE , incluidos Suecia, los Países Bajos, el Reino Unido, Estados Unidos, Canadá, Australia y otros. Unos veinte años después, Frank Castles, profesor de ciencias políticas en la Universidad Nacional de Australia, llevó a cabo una investigación más profunda sobre la tesis de Kemeney y confirmó firmemente su argumento. Castles ajustaría la tesis de Kemeny para mostrar que la “compensación realmente grande” se daba entre la propiedad de vivienda y las pensiones en lugar del Estado de bienestar. [44]
El principal argumento de Kemeney se presenta en su obra:
“Mi argumento general fue que las altas tasas de propiedad de viviendas impactaban en la sociedad a través de diversas formas de privatización, influyendo en la forma urbana, el transporte público, los estilos de vida, los roles de género, los sistemas de bienestar y seguridad social, así como otras dimensiones de la estructura social. Argumenté que un énfasis abrumador en la propiedad de la vivienda creaba un estilo de vida basado en viviendas unifamiliares, transporte urbano privatizado y la resultante propiedad de automóviles "de un solo hogar" (y cada vez más "de una sola persona"), una tradicional división del trabajo por género. basado en mujeres amas de casa y hombres que trabajan a tiempo completo, y una fuerte resistencia al gasto público que requirió los altos impuestos necesarios para financiar una provisión de bienestar universal de calidad”. [45]
En 2020, Gunten y Kohl volvieron a la tesis de Kemeny. Presentaron un lado diferente de la investigación académica, presentando en un estudio actualizado que esta relación inversa entre el bienestar social y la propiedad de la vivienda converge hacia lo que denominaron el "efecto de trinquete dual". Huber y Stephens argumentaron que los costos políticos de detener las políticas sociales podrían ser perjudiciales y, por lo tanto, las políticas sociales son más resistentes a su oposición. [46] Gunten y Kohl replican este argumento a favor de la propiedad de vivienda (la propiedad de vivienda también se utiliza para obtener apoyo político debido a su popularidad entre los ciudadanos) y, por lo tanto, los costos políticos dañinos de retirar los beneficios de contar con políticas públicas que favorezcan la propiedad de vivienda (por ejemplo, en la forma de exenciones fiscales , subsidios , etc.) conducen a una resiliencia frente a su oposición. Esta inelasticidad tanto de las políticas sociales como de la propiedad de vivienda resultó en el hecho de que los altos costos asociados con la disminución de cualquiera de las políticas hicieron que éstas respondieran más a los impulsores ascendentes que a los efectos descendentes. [47] Los gobiernos pasaron por alto la cuestión de descargar los problemas de las políticas sociales en los propietarios de viviendas utilizando los mercados de crédito, recurriendo a la inflación en los años 70, a la deuda pública en los años 80 y a la deuda privada en los años 2000. Esto fue etiquetado como la hipótesis de comprar tiempo por Gunten y Kohl y será respaldado aún más por su hipótesis de oferta de capital – donde la cantidad de capital disponible aumentará debido a la desregulación del mercado financiero internacional desde la década de 1970 y el crecimiento de los fondos de pensiones privados. activos que conducen a una abundancia de capital disponible. En conclusión, Gunten y Kohl presentan un caso en el que la relación inversa entre propiedad de vivienda y políticas sociales existía en los años 80, pero ha cambiado hacia el efecto doble de trinquete de convergencia ascendente simultánea. Además, afirman que si la compensación a largo plazo aún se mantiene, los costos de corrección de la propiedad de vivienda y las pensiones eventualmente se corregirán por sí solos en el largo plazo cuando la cantidad de capital comience a disminuir y el mercado crediticio se seque. [48]
{{cite journal}}: Citar diario requiere |journal=( ayuda )[Esta] colección no incluye las voces de los 'escépticos de la oferta' que sostienen que una mayor oferta contribuirá poco a mejorar, e incluso podría perjudicar, la asequibilidad general de la vivienda (Been, Ellen y O'Regan, 2019). Estas perspectivas siguen siendo bastante populares entre el público en general y entre un número pequeño y cada vez menor de académicos (Nall, Elmendorf y Oklobdzija, 2022). Sin embargo, este "escepticismo sobre la oferta" no está respaldado por el peso de la evidencia.