La calificación de inversión de una propiedad inmobiliaria mide la rentabilidad ajustada al riesgo de la propiedad en relación con un activo completamente libre de riesgo. Matemáticamente, la calificación de inversión de una propiedad es la rentabilidad que debería generar un activo libre de riesgo para que se lo considere una inversión tan buena como la propiedad cuya calificación se está calculando.
Los factores subyacentes para las calificaciones de las propiedades son los dividendos ( ingresos operativos netos ) y las ganancias de capital durante un período de tenencia determinado, y sus riesgos o variaciones asociados. De manera similar a otras calificaciones financieras desarrolladas para fondos mutuos y acciones, se puede suponer que los inversores tienen una aversión relativa al riesgo constante sobre la riqueza derivada de otras fuentes y de sus inversiones. Para simplificar, también se puede suponer que el rendimiento de la inversión no está correlacionado con otras fuentes de riqueza, sino que representa el 100% de la riqueza del inversor. La calificación de inversión de una propiedad es entonces una transformación del rendimiento promedio ajustado al riesgo en un solo número que transmite el potencial a largo plazo de la propiedad para generar ganancias.
Adam Smith escribió en La riqueza de las naciones hace más de 200 años que "una casa, como tal, no contribuye en nada a los ingresos de sus habitantes". The Economist ha informado de que la mayoría de los estadounidenses consideraban sus casas una inversión hasta 2008. [1] La creencia tradicional de que la propiedad de una vivienda es un hito necesario para adquirir riqueza sigue vigente. No todo el mundo considera su casa como un activo de inversión inmobiliaria a largo plazo ; [2] algunos creen que pueden obtener mejores rendimientos en otros activos. [3] Al poseer una casa para vivir, el propietario no sólo ahorra en alquiler, sino que también se beneficia de cualquier apreciación del precio a largo plazo. Y los inversores, aquellos que compran una casa para alquilarla, lo hacen principalmente por las ganancias financieras, ya sea un ingreso de flujo de efectivo mensual , una ganancia a largo plazo o una combinación de ambos. Pero tanto los inversores como los propietarios de viviendas que viven en ellas deberían preocuparse por los rendimientos netos que puede generar una casa, ya que es, para la mayoría, la mayor inversión individual que harán en su vida. [4]
La evaluación objetiva del valor intrínseco a largo plazo de una propiedad requiere un proceso de calificación tan maduro como el de las acciones y los fondos. Conocer el precio de mercado actual de una propiedad es necesario, pero no suficiente, especialmente en tiempos de incertidumbre.
Existen cientos de factores macro y micro que podrían afectar potencialmente la rentabilidad financiera de una propiedad, entre ellos, la apreciación del precio, la posibilidad de alquilarla, la vacancia, el valor justo de mercado , la hipoteca, los gastos de mantenimiento, el impuesto a la propiedad , la tarifa de administración de la propiedad (si corresponde) y el seguro de la vivienda . A esto hay que sumarle los atributos principales que abarcan los mercados, la vivienda, el gobierno, la comunidad, los parámetros demográficos y de estilo de vida. Un análisis de calificación sólido debe abarcar todos los aspectos de la ubicación: nacional, estatal, metropolitana, del condado, de la ciudad, de las áreas hasta los vecindarios y la propiedad en sí. Uno debe poder medir y tener en cuenta el riesgo/volatilidad inherentes a todos estos atributos para llegar a una medida que pueda correlacionarse con una decisión financieramente sólida sobre la próxima compra de una vivienda.
Por supuesto, nadie tiene una bola de cristal . Por lo tanto, cualquier calificación de esta naturaleza debe interpretarse como una medida "relativa" y usarse como una forma de clasificar/comparar las viviendas según su potencial de inversión relativo. En otras palabras, es probable que una vivienda con una calificación alta tenga un mejor rendimiento que una vivienda con una calificación baja. Por lo tanto, es más probable que las viviendas en el cuartil superior tengan un mejor rendimiento que todas las demás viviendas.