En planificación urbana , la zonificación es un método en el que un municipio u otro nivel de gobierno divide el terreno en "zonas", cada una de las cuales tiene un conjunto de regulaciones para nuevos desarrollos que difieren de otras zonas. Las zonas pueden definirse para un solo uso (por ejemplo, residencial , industrial ), pueden combinar varias actividades compatibles por uso o, en el caso de la zonificación basada en la forma, las diferentes regulaciones pueden regir la densidad, el tamaño y la forma de los edificios permitidos cualquiera que sea su usar. Las normas de planificación de cada zona determinan si se puede conceder el permiso de planificación para un desarrollo determinado. La zonificación puede especificar una variedad de usos absolutos y condicionales de la tierra. Puede indicar el tamaño y las dimensiones de los lotes en los que se puede subdividir el terreno , o la forma y escala de los edificios. Estas directrices se establecen con el fin de guiar el crecimiento y el desarrollo urbano. [1] [2]
La zonificación es el método regulatorio de planificación urbana más común utilizado por los gobiernos locales en los países desarrollados. [3] [4] [5] Las excepciones incluyen el Reino Unido y la ciudad de Houston , Texas . [6] Las leyes de zonificación que limitan la construcción de nuevas viviendas (como la zonificación unifamiliar ) están asociadas con una asequibilidad reducida y son un factor importante en la segregación residencial en los Estados Unidos por ingresos y raza. [7] [8] [9]
El objetivo principal de la zonificación es segregar usos que se consideran incompatibles. En la práctica, la zonificación también se utiliza para evitar que nuevos desarrollos interfieran con los usos existentes y/o para preservar el "carácter" de una comunidad, donde el carácter a menudo se ha utilizado eufemísticamente para referirse a la composición racial, étnica o socioeconómica de dicha comunidad. .
La zonificación puede incluir la regulación de los tipos de actividades que serán aceptables en lotes particulares (como espacios abiertos, residenciales , agrícolas , comerciales o industriales), las densidades en las que se pueden realizar esas actividades (desde viviendas de baja densidad como viviendas unifamiliares desde casas de alta densidad como edificios de apartamentos de gran altura ), la altura de los edificios, la cantidad de espacio que las estructuras pueden ocupar, la ubicación de un edificio en el lote ( retranqueos ), las proporciones de los tipos de espacio en un lote, tales como cuánto espacio ajardinado , superficie impermeable , carriles de tráfico y si se proporciona o no estacionamiento .
La zonificación suele estar controlada por gobiernos locales, como condados o municipios , aunque la naturaleza del régimen de zonificación puede ser determinada o limitada por las autoridades de planificación estatales o nacionales o mediante legislación habilitante. [10] En algunos países, por ejemplo Francia , Alemania o Canadá , los planes de zonificación deben cumplir con declaraciones de políticas y planificación de nivel superior (nacional, regional, estatal, provincial). En el caso de Alemania, este código incluye el contenido de los planes de zonificación así como el procedimiento legal. En Australia , las tierras bajo el control del gobierno (federal) de la Commonwealth no están sujetas a controles de planificación estatal. [ cita necesaria ] Estados Unidos y otros países federales son similares. [ cita necesaria ] La zonificación y la planificación urbana en Francia y Alemania están reguladas por códigos nacionales o federales. En el caso de Alemania, este código incluye el contenido de los planes de zonificación así como el procedimiento legal.
Los detalles de cómo los sistemas de planificación individuales incorporan la zonificación en sus regímenes regulatorios varían, aunque la intención es siempre similar. Por ejemplo, en el estado de Victoria , Australia, las zonas de uso del suelo se combinan con un sistema de superposiciones de esquemas de planificación para tener en cuenta la multiplicidad de factores que impactan en los resultados urbanos deseables en cualquier lugar.
La mayoría de los sistemas de zonificación tienen un procedimiento para otorgar variaciones (excepciones a las reglas de zonificación), generalmente debido a alguna dificultad percibida causada por la naturaleza particular de la propiedad en cuestión.
Los orígenes de los distritos de zonificación se remontan a la antigüedad . [11] La antigua ciudad amurallada fue la antecesora en la clasificación y regulación del suelo, en función del uso. Fuera de las murallas de la ciudad se encontraban las funciones indeseables, que generalmente se basaban en el ruido y el olor; allí también vivía la gente más pobre. El espacio entre las paredes es donde ocurrían actividades insalubres y peligrosas, como la matanza, la eliminación de desechos y la quema de ladrillos. Dentro de los muros había lugares cívicos y religiosos, y donde vivía la mayoría de la gente. [12]
Más allá de distinguir entre suelo urbano y no urbano, la mayoría de las ciudades antiguas clasificaron aún más los tipos y usos del suelo dentro de sus murallas. Esto se practicó en muchas regiones del mundo, por ejemplo, en China durante la dinastía Zhou (1046 – 256 a. C.), en la India durante la era védica (1500 – 500 a. C.) y en los campamentos militares que se extendieron por todo el Imperio Romano. (31 a. C. – 476 d. C.). Dado que los distritos residenciales constituían la mayoría de las ciudades, las primeras formas de distritación solían seguir divisiones étnicas y ocupacionales; en general, la clase o el estatus disminuyeron desde el centro de la ciudad hacia afuera. Una forma legal de hacer cumplir esto fue el sistema de castas . [12]
Si bien se creó espacio para importantes instituciones públicas, lugares de culto, tiendas minoristas, mercados y plazas, existe una distinción importante entre las ciudades de la antigüedad y las actuales. A lo largo de la antigüedad, hasta el inicio de la Revolución Industrial (1760-1840), la mayor parte del trabajo se realizaba dentro del hogar. Por lo tanto, las áreas residenciales también funcionaron como lugares de trabajo, producción y comercio. La definición de hogar estaba ligada a la definición de economía, lo que provocó una mezcla mucho mayor de usos dentro de los barrios residenciales de las ciudades. [13]
A lo largo del Siglo de las Luces y la Revolución Industrial , los cambios culturales y socioeconómicos llevaron al rápido aumento en la aplicación e invención de regulaciones urbanas. [12] Los cambios fueron informados por una nueva racionalidad científica, el advenimiento de la producción en masa y la manufactura compleja, y el posterior inicio de la urbanización. La industria que abandonó el hogar reformó las ciudades modernas.
El hacinamiento , la contaminación y la miseria urbana asociada a las fábricas fueron preocupaciones importantes que llevaron a los funcionarios y planificadores de la ciudad a considerar la necesidad de una separación funcional de usos. En Francia, Alemania y Gran Bretaña se inventó la pseudozonificación para evitar que se construyeran industrias contaminantes en zonas residenciales. Los primeros usos de la zonificación moderna se observaron en Alemania a finales del siglo XIX. [14]
Existe una gran variedad de tipos de zonificación, algunos de los cuales se centran en regular la forma de los edificios y la relación de los edificios con la calle con usos mixtos, conocidos como basados en la forma, otros con usos de suelo separados, conocidos como basados en el uso, o una combinación. del mismo. Los sistemas de zonificación basados en el uso pueden comprender zonas de uso único, zonas de uso mixto (donde se permite la coexistencia de un grupo compatible de usos) o una combinación de zonas de uso único y mixto en un solo sistema.
La zonificación de uso único es aquella en la que sólo se permite un tipo de uso por zona. Conocida como zonificación euclidiana en Norteamérica debido a un caso judicial en Euclid, Ohio , que estableció su constitucionalidad, Village of Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co. 272 U.S. 365 (1926), ha sido el sistema de zonificación dominante en América del Norte. América desde su primera implementación.
Las zonas de uso único comúnmente definidas incluyen: residencial, mixta residencial-comercial, comercial, industrial y espacial (por ejemplo, plantas de energía , complejos deportivos , aeropuertos , centros comerciales , etc.). Cada categoría puede tener varias subcategorías; por ejemplo, dentro de la categoría comercial puede haber zonas separadas para el pequeño comercio minorista, el gran comercio minorista, uso de oficinas, alojamiento y otros, mientras que la categoría industrial puede subdividirse en manufactura pesada, ensamblaje liviano y Usos del almacén. En Alemania, cada categoría tiene un límite designado para las emisiones de ruido (no forma parte del código de construcción, sino del código federal de emisiones).
En Estados Unidos o Canadá, por ejemplo, las zonas residenciales pueden tener las siguientes subcategorías:
La separación entre usos es una característica de muchas ciudades planificadas diseñadas antes de la llegada de la zonificación. Un ejemplo notable es Adelaida en Australia del Sur, cuyo centro de la ciudad, junto con el suburbio de North Adelaide , está rodeado por todos lados por un parque, Adelaide Park Lands . El parque fue diseñado por el coronel William Light en 1836 con el fin de separar físicamente el centro de la ciudad de sus suburbios. Zonas residenciales de baja densidad rodean el parque, proporcionando un agradable paseo entre el trabajo en la ciudad y las casas familiares en el exterior.
Sir Ebenezer Howard , fundador del movimiento de ciudades jardín , citó a Adelaida como un ejemplo de cómo se podrían utilizar los espacios verdes abiertos para evitar que las ciudades se expandan más allá de sus fronteras y se fusionen. [15] : 94 Su diseño para una ciudad ideal, publicado en su libro de 1902 Ciudades jardín del mañana , preveía anillos concéntricos separados de edificios públicos, parques, espacios comerciales, áreas residenciales y áreas industriales, todos rodeados de espacios abiertos y tierras de cultivo. . Toda la actividad minorista se llevaría a cabo dentro de un único edificio con techo de vidrio, uno de los primeros conceptos para el moderno centro comercial inspirado en el Crystal Palace . [15] : 4
Sin embargo, estas ciudades planificadas o ideales eran diseños estáticos plasmados en un único plan maestro. Lo que faltaba era un mecanismo regulatorio que permitiera que la ciudad se desarrollara con el tiempo, estableciendo pautas para los desarrolladores y los ciudadanos privados sobre qué se podía construir y dónde. Esto ocurrió en 1916, cuando la ciudad de Nueva York promulgó la primera ordenanza de zonificación para toda la ciudad. [dieciséis]
La aplicación de la zonificación de uso único ha dado lugar a la forma distintiva de muchas ciudades en los Estados Unidos , Canadá , Australia y Nueva Zelanda , en las que un núcleo urbano muy denso , que a menudo contiene rascacielos , está rodeado por suburbios residenciales de baja densidad , caracterizados por amplios jardines y calles arboladas . Algunas áreas metropolitanas como Minneapolis-St Paul , el Área de la Bahía de San Francisco y Sydney tienen varios núcleos de este tipo.
Jane Jacobs, activista comunitaria y de planificación, escribió extensamente sobre las conexiones entre la separación de usos y el fracaso de los proyectos de renovación urbana en la ciudad de Nueva York. Ella abogó por desarrollos densos de uso mixto y calles transitables . A diferencia de los pueblos y ciudades, en los que muchos residentes se conocen entre sí, y los suburbios exteriores de baja densidad que atraen a pocos visitantes, las ciudades y las zonas del centro de la ciudad tienen el problema de mantener el orden entre extraños. [17] : 26, 39–44 Este orden se mantiene cuando, a lo largo del día y de la noche, hay suficientes personas presentes con ojos en la calle [17] : 45-65 . Esto se puede lograr en distritos urbanos exitosos que tengan una gran diversidad de usos, creando interés y atrayendo visitantes. [17] : 155-190 A los escritos de Jacob, junto con las crecientes preocupaciones sobre la expansión urbana, a menudo se les atribuye el mérito de inspirar el movimiento del Nuevo Urbanismo .
Para dar cabida a la visión del Nuevo Urbanismo de comunidades transitables que combinan cafés , restaurantes , oficinas y desarrollo residencial en una sola área, se han creado zonas de uso mixto dentro de algunos sistemas de zonificación. Estos todavía utilizan los mecanismos regulatorios básicos de la zonificación, excluyendo usos incompatibles como la industria pesada o las granjas de tratamiento de aguas residuales , al tiempo que permiten usos compatibles como actividades residenciales, comerciales y minoristas para que las personas puedan vivir, trabajar y socializar dentro de un área geográfica compacta. [18]
Ejemplos incluyen:
La zonificación basada en la forma no regula el tipo de uso de la tierra, sino la forma que puede adoptar el uso de la tierra. Por ejemplo, la zonificación basada en la forma en un área densa puede insistir en retrocesos bajos, alta densidad y accesibilidad peatonal. Los códigos basados en formularios (FBC) están diseñados para responder directamente a la estructura física de una comunidad con el fin de crear entornos más transitables y adaptables. [20]
La Resolución de Zonificación de 1916 de Nueva York también contenía elementos de zonificación basada en formas. Esta fue una reacción al Edificio Equitable que se elevaba sobre las residencias vecinas, disminuyendo la disponibilidad de luz solar. Exigía retrocesos para los edificios altos que implicaban una fórmula matemática basada en la altura y el tamaño del lote , y dio lugar a las formas icónicas de muchos de los primeros rascacielos . La ciudad de Nueva York desarrolló regulaciones cada vez más complejas, incluidas regulaciones sobre la proporción de superficie construida , derechos aéreos y otras para vecindarios específicos.
El sistema de planificación francés se basa principalmente en la forma; Los códigos de zonificación de las ciudades francesas generalmente permiten muchos tipos de usos. [21] Las diferencias clave entre zonas se basan en la densidad de cada uso en un sitio. Por ejemplo, una zona de baja densidad puede tener los mismos usos permitidos que una zona de alta densidad. Sin embargo, la proporción de usos residenciales en la zona de baja densidad sería mayor que en la zona de alta densidad por razones económicas más que regulatorias.
La ciudad de París ha utilizado su sistema de zonificación para concentrar edificios de oficinas de alta densidad en el distrito de La Défense en lugar de permitir que los edificios patrimoniales de toda la ciudad sean demolidos para dejarles paso, como suele ser el caso en Londres o Nueva York. [22] La construcción de la Torre Montparnasse en 1973 provocó protestas. Como resultado, dos años después de su finalización se prohibió la construcción de edificios de más de siete plantas en el centro de la ciudad. [23]
La zonificación condicional permite una mayor flexibilidad y permite a los municipios responder a las características únicas de una aplicación de uso de suelo particular. Los usos que podrían no estar permitidos según la zonificación actual, como una escuela o un centro comunitario, pueden permitirse mediante una zonificación de uso condicional. Los permisos de uso condicional (también llamados permisos de uso especial ) habilitan usos de la tierra que, debido a su naturaleza especial, pueden ser adecuados sólo en ciertos lugares, o estar organizados u operados de una manera particular. [24]
Por ejemplo:
La zonificación patrón es una técnica de zonificación en la que un municipio proporciona diseños de edificios preaprobados con licencia, generalmente con un proceso de obtención de permisos acelerado. [25] [26] [27] La zonificación de patrones se utiliza para reducir las barreras al desarrollo de viviendas, crear viviendas más asequibles, reducir la carga del personal de revisión de permisos y crear diseños de viviendas de calidad dentro de un determinado vecindario o jurisdicción. [25] [28] La zonificación de patrones también se puede utilizar para promover ciertos tipos de edificios, como viviendas intermedias faltantes y propiedades comerciales asequibles de pequeña escala. [29] [30] [31] En algunos casos, un municipio compra patrones de diseño y construye las propiedades ellos mismos, mientras que en otros casos el municipio ofrece los patrones para el desarrollo privado. [32] [33] [34] [35] [36]
El marco legal para la zonificación del uso del suelo en Australia lo establecen los Estados y Territorios , de ahí que cada Estado o Territorio tenga reglas de zonificación diferentes. Las zonas de uso de la tierra generalmente se definen a nivel de gobierno local y, en la mayoría de los casos, se denominan esquemas de planificación. En realidad, sin embargo, en todos los casos los gobiernos estatales tienen una capacidad absoluta para anular la toma de decisiones local. Existen procesos de apelación administrativa como el VCAT para impugnar decisiones.
La planificación legal , también conocida como planificación urbana, control del desarrollo o gestión del desarrollo, se refiere a la parte del proceso de planificación que se ocupa de la regulación y gestión de los cambios en el uso y el desarrollo del suelo. [37] La planificación y la zonificación tienen una gran dimensión política, y los gobiernos a menudo son criticados por favorecer a los desarrolladores; También el nimbyismo es muy frecuente.
En Canadá, el control del uso de la tierra es una responsabilidad provincial que se deriva de la autoridad constitucional sobre la propiedad y los derechos civiles. Esta autoridad había sido otorgada a las provincias en virtud de las Leyes Británicas de América del Norte de 1867 y se amplió en la Ley Constitucional de 1982 . La facultad de zonificación se refiere a los bienes inmuebles , o terrenos y las mejoras construidas en ellos que pasan a formar parte del propio terreno (en Quebec, immeubles ). Las provincias facultaron a los municipios y regiones para controlar el uso de la tierra dentro de sus límites, permitiéndoles establecer sus propios estatutos de zonificación. Existen disposiciones para el control del uso de la tierra en áreas no organizadas de las provincias. Los tribunales provinciales son la autoridad máxima para las apelaciones y revisiones.
En Francia, el Código de Urbanismo o Code de l'urbanisme (llamado Código de Urbanismo), una ley nacional, orienta la planificación regional y local y describe los procedimientos para obtener permisos de construcción. A diferencia de Inglaterra, donde los planificadores deben usar su discreción para permitir cambios de uso o tipo de edificio, en Francia se permite el desarrollo privado siempre que el desarrollador siga las regulaciones legalmente vinculantes.
Los distritos de zonificación se clasifican en doce zonas de uso. [38] Cada zona determina la forma de un edificio y los usos permitidos. La forma de un edificio está controlada por restricciones zonales sobre la proporción de área de piso permitida y la altura (en términos absolutos y en relación con los edificios y carreteras adyacentes). [38] Estos controles están destinados a permitir una iluminación y ventilación adecuadas entre los edificios y las carreteras. [38] En lugar de una zonificación de uso único, las zonas se definen por el uso "más intenso" permitido. Se permiten usos de menor intensidad en zonas donde se permiten usos de mayor intensidad pero no se permiten usos de mayor intensidad en zonas de menor intensidad. [38]
El sistema de planificación de Nueva Zelanda se basa en la zonificación por desempeño basada en efectos conforme a la Ley de Gestión de Recursos.
La zonificación y la planificación del uso de la tierra en Filipinas están regidas por el Departamento de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano (DHSUD) y anteriormente por la Junta Reguladora de Vivienda y Uso de la Tierra (HLURB), que establece directrices y regulaciones nacionales de zonificación y supervisa la preparación y implementación de planes integrales de uso de la tierra (CLUP) y ordenanzas de zonificación por parte de los gobiernos municipales y municipales bajo su mandato en el Código de Gobierno Local de 1991 (Ley de la República No. 7160).
El actual esquema de zonificación utilizado en Filipinas se detalla en la Ordenanza Modelo de Zonificación del HLURB publicada en 2014, que describe 26 tipos de zonas básicas basadas en el uso primario y las regulaciones de construcción (como se define en el Código Nacional de Construcción), y también incluye el dominio público y el agua. órganos de competencia del municipio. [39] Los gobiernos locales también pueden agregar superposiciones que identifiquen zonas de uso especial, como áreas propensas a desastres naturales , tierras ancestrales de pueblos indígenas (PI), zonas patrimoniales, áreas de ecoturismo , desarrollos orientados al tránsito (TOD) y corredores escénicos. Las zonas residenciales y comerciales se subdividen en subclases definidas por la densidad, las zonas comerciales también permiten usos residenciales y las zonas industriales se subdividen según su intensidad y el impacto ambiental de los usos permitidos. [39] Las regulaciones sobre zonas residenciales, comerciales e industriales pueden diferir entre municipios, por lo que un municipio puede permitir edificios de 4 pisos en zonas residenciales de densidad media, mientras que otro solo puede permitir edificios de 2 pisos. [40]
El marco para regular los usos del suelo en Singapur es administrado por la Autoridad de Reurbanización Urbana (URA) a través del Plan Maestro. [41] El Plan Maestro es un documento estatutario dividido en dos secciones: los planes y la Declaración Escrita. Los planes muestran la zonificación del uso de la tierra permitida en Singapur, mientras que la declaración escrita proporciona una explicación escrita de las zonas disponibles y sus usos permitidos.
Hay cinco (5) categorías de zonificación en Sudáfrica; Zonificación residencial, comercial, industrial, agrícola y de espacios abiertos. [42] [43] Estas cinco categorías se clasifican además en subcategorías. Las categorías de zonificación se rigen por la Ley de Ordenación Espacial y Gestión del Uso de la Tierra promulgada en 2016. [44] Para cambiar un uso de la tierra de una zona a otra se requiere un proceso de rezonificación. [42]
El Reino Unido no utiliza la zonificación como técnica para controlar el uso de la tierra. El control británico del uso de la tierra comenzó su fase moderna después de la Ley de Planificación Urbana y Rural de 1947 . En lugar de dividir los mapas municipales en zonas de uso de la tierra, la ley de planificación inglesa coloca todo el desarrollo bajo el control de los gobiernos locales y regionales, aboliendo efectivamente la capacidad de desarrollar la tierra por derecho. Sin embargo, el desarrollo existente permite el uso de la tierra por derecho siempre que el uso no constituya un cambio en el tipo de uso de la tierra. El propietario debe solicitar el cambio del tipo de uso del suelo de cualquier edificio existente, y dichos cambios deben ser coherentes con los planes de uso del suelo locales y regionales.
El control del desarrollo o control de la planificación es el elemento del sistema de planificación urbana y rural del Reino Unido a través del cual el gobierno local regula el uso del suelo y las nuevas construcciones. Hay 421 autoridades de planificación local (LPA) en el Reino Unido. Generalmente son el consejo municipal o distrital local o una autoridad unitaria . Cada uno de ellos utiliza un "sistema basado en planes" discrecional mediante el cual se forman planes de desarrollo y se consulta al público. El desarrollo posterior requiere un permiso de planificación , que se concederá o denegará teniendo en cuenta el plan de desarrollo como contraprestación importante. [45]
El plan no proporciona orientación específica sobre qué tipo de edificios se permitirán en un lugar determinado, sino que proporciona principios generales para el desarrollo y objetivos para la gestión del cambio urbano. Debido a que los comités de planificación (compuestos por concejales locales elegidos directamente) o, en algunos casos, los propios funcionarios de planificación (mediante decisiones delegadas) tienen discreción sobre cada solicitud de desarrollo o cambio de uso realizada, el sistema se considera "discrecional".
Las aplicaciones de planificación pueden diferir mucho en escala, desde aeropuertos y nuevas ciudades hasta modificaciones menores en casas individuales. Para evitar que las autoridades locales se vean abrumadas por un gran volumen de solicitudes a pequeña escala de propietarios individuales, se ha introducido un sistema separado de permisos de desarrollo . Las normas de desarrollo permitidas se basan en gran medida en la forma, pero, a falta de zonificación, se aplican a nivel nacional. Los ejemplos incluyen permitir una extensión de dos pisos hasta tres metros en la parte trasera de una propiedad, extensiones de hasta el 50% del ancho original a cada lado y ciertos tipos de dependencias en el jardín, siempre que no más del 50% del La superficie del terreno está construida. [46] Estos tienen el tamaño adecuado para una propiedad adosada típica de tres dormitorios , pero deben aplicarse en una amplia variedad de tipos de viviendas, desde pequeñas terrazas hasta propiedades unifamiliares más grandes y casas señoriales .
En agosto de 2020, el Gobierno del Reino Unido publicó un documento de consulta llamado Planificación para el futuro. [47] Las propuestas insinúan un movimiento hacia la zonificación, con áreas designadas como Crecimiento, Renovación o Protegidas, con la posibilidad de "subáreas dentro de cada categoría", aunque el documento no detalla cuáles podrían ser los detalles de estas. .
En virtud del poder de policía , los gobiernos estatales pueden ejercer derechos sobre bienes inmuebles privados . Con este poder, desde hace mucho tiempo se han promulgado leyes y reglamentos especiales que restringen los lugares donde se pueden realizar tipos particulares de negocios. En 1904, Los Ángeles estableció las primeras restricciones de uso de suelo del país para una parte de la ciudad. [48] [49] La ciudad de Nueva York adoptó las primeras regulaciones de zonificación que se aplicaron en toda la ciudad en 1916.
La constitucionalidad de las ordenanzas de zonificación fue confirmada por la Corte Suprema de los Estados Unidos en el caso de 1926 Village of Euclid, Ohio contra Ambler Realty Co. Entre las grandes ciudades pobladas de los Estados Unidos, Houston es la única que no tiene ordenanzas de zonificación . [50] Más bien, el uso de la tierra está regulado por otros medios. [51]
Las primeras prácticas de zonificación fueron sutiles y a menudo debatidas. Algunos afirman que las prácticas comenzaron en la década de 1920 [52] , mientras que otros sugieren que el nacimiento de la zonificación se produjo en Nueva York en 1916. [53] Sin embargo, ambos ejemplos del inicio de la zonificación fueron casos urbanos. La zonificación se convierte en una fuerza legal cada vez mayor a medida que continúa expandiéndose en su alcance geográfico mediante su introducción en otros centros urbanos y su uso en fronteras políticas y geográficas más amplias. La zonificación regional fue el siguiente paso en el aumento del tamaño geográfico de las áreas bajo leyes de zonificación. [54] Una diferencia importante entre la zonificación urbana y la zonificación regional fue que "en consecuencia, las áreas regionales rara vez tienen una relación directa con fronteras políticas arbitrarias". [54] Esta forma de zonificación también incluía áreas rurales, lo que era contrario a la teoría de que la zonificación era el resultado de la densidad de población. [54] Finalmente, la zonificación también se expandió nuevamente, pero nuevamente a un límite político con la zonificación estatal. [54]
Los códigos de zonificación han evolucionado a lo largo de los años a medida que la teoría de la planificación urbana ha cambiado, las limitaciones legales han fluctuado y las prioridades políticas han cambiado. Los diversos enfoques de la zonificación se pueden dividir en cuatro categorías amplias: euclidiana, de desempeño, de incentivos y basada en formas.
Llamado así por el tipo de código de zonificación adoptado en la ciudad de Euclid, Ohio , y aprobado en una decisión histórica de la Corte Suprema de los EE. UU., Village of Euclid v. Ambler Realty Co. [55] Los códigos de zonificación euclidianos son los más frecuentes en los Estados Unidos. Estados. [56] La zonificación euclidiana se caracteriza por la segregación de los usos de la tierra en distritos geográficos específicos y estándares dimensionales que estipulan limitaciones a la actividad de desarrollo dentro de cada tipo de distrito. Las ventajas incluyen relativa efectividad, facilidad de implementación, precedentes legales establecidos desde hace mucho tiempo y familiaridad. Sin embargo, la zonificación euclidiana ha recibido críticas por su falta de flexibilidad e institucionalización de una teoría de planificación ahora obsoleta.
También conocida como "planificación basada en efectos", la zonificación por desempeño utiliza criterios basados en el desempeño u orientados a objetivos para establecer parámetros de revisión para los proyectos de desarrollo propuestos. La zonificación por desempeño tiene como objetivo proporcionar flexibilidad, racionalidad, transparencia y rendición de cuentas, evitando la arbitrariedad del enfoque euclidiano y adaptando mejor los principios del mercado y los derechos de propiedad privada a la protección ambiental. Las dificultades incluían la exigencia de un alto nivel de actividad discrecional por parte de la autoridad supervisora. La zonificación por desempeño no ha sido ampliamente adoptada en los EE.UU.
Implementada por primera vez en Chicago y la ciudad de Nueva York, la zonificación de incentivos tiene como objetivo proporcionar un sistema basado en recompensas para fomentar el desarrollo que cumpla con los objetivos de desarrollo urbano establecidos. [57] Por lo general, el método establece un nivel base de limitaciones y una escala de recompensa para atraer a los desarrolladores a incorporar los criterios de desarrollo deseados. La zonificación de incentivos permite un alto grado de flexibilidad, pero su administración puede ser compleja.
Los códigos basados en la forma ofrecen considerablemente más libertad gubernamental en los usos y la forma de la construcción que los códigos euclidianos. La zonificación basada en la forma no regula el tipo de uso de la tierra, sino la forma que puede adoptar el uso de la tierra. Por ejemplo, la zonificación basada en la forma en un área densa puede insistir en retrocesos bajos, alta densidad y accesibilidad peatonal. Los FBC están diseñados para responder directamente a la estructura física de una comunidad con el fin de crear entornos más transitables y adaptables. [20]
Estados Unidos sufre mayores niveles de desurbanización y decadencia urbana que otros países desarrollados, [58] y problemas adicionales como praderas urbanas que no ocurren en otros lugares. [59] Jonathan Rothwell ha argumentado que la zonificación fomenta la segregación racial . [60] Afirma que existe una fuerte relación entre la asignación de un área para construir viviendas de mayor densidad y la integración racial entre negros y blancos en los Estados Unidos. [60] Rothwell y Massey explican la relación entre segregación y densidad como la zonificación de densidad restrictiva que produce precios de vivienda más altos en áreas blancas y limita las oportunidades para que las personas con ingresos modestos abandonen las áreas segregadas. [60] Entre 1980 y 2000, la integración racial se produjo más rápidamente en áreas que no tenían regulaciones de densidad estrictas que en aquellas que sí las tenían. [60] Rothwell y Massey sugieren que los propietarios de viviendas y los intereses comerciales son los dos actores clave en las regulaciones de densidad que surgen de una economía política. [60] Proponen que en los estados más antiguos donde las jurisdicciones rurales están compuestas principalmente por propietarios de viviendas, los intereses estrechos de los propietarios de viviendas bloquean el desarrollo porque las tasas impositivas son más bajas en las zonas rurales y es más probable que los impuestos recaigan sobre el propietario medio. Los intereses comerciales no pueden contrarrestar los intereses de los propietarios de viviendas en las zonas rurales porque los intereses comerciales son más débiles y la propiedad de los negocios rara vez está controlada por personas que viven fuera de la comunidad. Esto se traduce en comunidades rurales que tienden a resistirse al desarrollo utilizando regulaciones de densidad para hacer menos atractivas las oportunidades de negocios. Las regulaciones de zonificación de densidad en Estados Unidos aumentan la segregación residencial en áreas metropolitanas al reducir la disponibilidad de viviendas asequibles en algunas jurisdicciones; Otras regulaciones de zonificación, como las regulaciones de infraestructura escolar y los controles de crecimiento, también son variables asociadas con una mayor segregación. Con regulaciones de zonificación más permisivas hay niveles más bajos de segregación; la eliminación de la segregación es mayor en lugares con regulaciones más liberales sobre zonificación, lo que permite a los residentes integrarse racialmente. [61] Las áreas metropolitanas que permitieron un desarrollo de mayor densidad avanzaron rápidamente hacia la integración racial que sus contrapartes con limitaciones estrictas de densidad. Cuanto mayor sea la densidad permitida, menor será el nivel de segregación racial. [62]
Los activistas medioambientales sostienen que poner los usos cotidianos a poca distancia unos de otros conduce a un aumento del tráfico, ya que las personas tienen que poseer automóviles para poder vivir una vida normal donde se satisfagan sus necesidades humanas básicas, y subirse a sus automóviles y conducir hasta satisfacer sus necesidades a lo largo del día. La zonificación de uso único y la expansión urbana también han sido criticadas por hacer que el equilibrio entre el trabajo y la familia sea más difícil de lograr, ya que es necesario cubrir mayores distancias para integrar los diferentes ámbitos de la vida. [63] Estos problemas son especialmente graves en los Estados Unidos, con su alto nivel de uso del automóvil [64] combinado con sistemas urbanos de ferrocarril y metro insuficientes o mal mantenidos . [sesenta y cinco]
La zonificación euclidiana ha sido descrita [ ¿ por quién? ] como una forma de pensar funcionalista que utiliza principios mecanicistas para concebir la ciudad como una máquina fija. Esta concepción se opone a la visión de la ciudad como un organismo o sistema vivo en continua evolución, tal como la defendió por primera vez el urbanista alemán Hans Reichow.
Otra vía de crítica a las leyes de zonificación proviene de libertarios y minarquistas que ven las restricciones como una violación de los derechos de propiedad de los individuos. Con la zonificación, es posible que el propietario de una propiedad no pueda utilizar su terreno para el propósito deseado. Algunos economistas [ ¿quién? ] afirman que las leyes de zonificación de uso único van en contra de la eficiencia económica y obstaculizan el desarrollo en una economía libre, ya que las restricciones de zonificación deficientes obstaculizan el uso más eficiente de un área determinada. Incluso sin restricciones de zonificación, un vertedero, por ejemplo, probablemente gravitaría hacia terrenos más baratos y no hacia una zona residencial. Las leyes de zonificación de uso único pueden obstaculizar desarrollos creativos como edificios de uso mixto e incluso pueden detener actividades inofensivas como las ventas de garaje. [66] [ fuente no confiable ]
Otros críticos de la zonificación argumentan que las leyes de zonificación desincentivan la provisión de viviendas, lo que resulta en un aumento de los costos de la vivienda y una disminución de la producción económica productiva. [67] Por ejemplo, un estudio de 2017 mostró que si todos los estados liberalizaran sus leyes de zonificación solo hasta la mitad del nivel de Texas, un estado conocido por sus bajas regulaciones de zonificación, su PIB aumentaría en un 12 por ciento debido a trabajadores más productivos y oportunidades. [68] Además, los críticos señalan que impide la capacidad de quienes desean proporcionar viviendas caritativas para hacerlo. Por ejemplo, en 2022, la Iglesia Metodista Libre de Gloversville en Nueva York deseaba proporcionar 40 camas para la población sin hogar en un clima de -4 grados y se le impidió hacerlo. [69]
Algunos han argumentado que las leyes de zonificación aumentan la desigualdad económica . [70]
Investigadores, líderes nacionales y estatales, y grupos de interés profesionales y comunitarios argumentan que las barreras regulatorias contribuyen a la escasez de viviendas, enfatizan que la rigurosidad de la regulación del uso del suelo está correlacionada con los altos precios de la vivienda y recomiendan una reforma de zonificación para abordar el problema.
en 1916 Nueva York se convirtió en la primera ciudad en implementar este tipo de ley de zonificación, posteriormente confirmada en Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 US 365 (1926). "Partiendo de la premisa de que todo tiene su lugar, la zonificación [euclidiana] es la división integral de una ciudad en diferentes zonas de uso".
La zonificación euclidiana es la forma más frecuente de zonificación en los Estados Unidos y, por lo tanto, es más familiar para los planificadores y profesionales del diseño.
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