Un préstamo hipotecario o simplemente hipoteca ( / ˈm ɔːr ɡ ɪ dʒ / ), en jurisdicciones de derecho civil también conocido como préstamo hipotecario , es un préstamo utilizado ya sea por compradores de bienes inmuebles para recaudar fondos para comprar bienes inmuebles, o por propietarios existentes para recaudar fondos para cualquier propósito mientras se pone un gravamen sobre la propiedad que se hipoteca. El préstamo está " asegurado " sobre la propiedad del prestatario a través de un proceso conocido como originación de hipoteca . Esto significa que se establece un mecanismo legal que permite al prestamista tomar posesión y vender la propiedad asegurada (" ejecución hipotecaria " o " reposesión ") para pagar el préstamo en caso de que el prestatario incumpla con el préstamo o no cumpla con sus términos. La palabra hipoteca se deriva de un término francés de Derecho utilizado en Gran Bretaña en la Edad Media que significa "promesa de muerte" y se refiere a la finalización de la promesa (muerte) cuando se cumple la obligación o se toma la propiedad a través de una ejecución hipotecaria. [2] Una hipoteca también puede describirse como "un prestatario que da una contraprestación en forma de garantía por un beneficio (préstamo)".
Los prestatarios hipotecarios pueden ser personas que hipotecan su casa o empresas que hipotecan propiedades comerciales (por ejemplo, sus propios locales comerciales, propiedades residenciales alquiladas a inquilinos o una cartera de inversiones ). El prestamista normalmente será una institución financiera, como un banco , una cooperativa de crédito o una sociedad de crédito hipotecario , según el país en cuestión, y los acuerdos de préstamo pueden realizarse de forma directa o indirecta a través de intermediarios. Las características de los préstamos hipotecarios, como el tamaño del préstamo, el vencimiento del préstamo, la tasa de interés, el método de pago del préstamo y otras características, pueden variar considerablemente. Los derechos del prestamista sobre la propiedad garantizada tienen prioridad sobre los de los demás acreedores del prestatario , lo que significa que si el prestatario se declara en quiebra o insolvente , los demás acreedores solo recibirán el reembolso de las deudas que se les adeudan por la venta de la propiedad garantizada si el prestamista hipotecario recibe el reembolso completo primero.
En muchas jurisdicciones, es normal que la compra de una vivienda se financie mediante un préstamo hipotecario. Pocas personas tienen suficientes ahorros o fondos líquidos como para poder comprar una propiedad directamente. En los países donde la demanda de vivienda en propiedad es mayor, se han desarrollado fuertes mercados internos de hipotecas. Las hipotecas pueden financiarse a través del sector bancario (es decir, mediante depósitos a corto plazo) o a través de los mercados de capital mediante un proceso llamado "titulización", que convierte los fondos hipotecarios en bonos fungibles que pueden venderse a inversores en pequeñas denominaciones.
Según la ley de propiedad angloamericana , una hipoteca se produce cuando un propietario (generalmente de un interés de propiedad absoluta en un inmueble , pero con frecuencia de arrendamiento en Inglaterra y Gales) pignora su interés (derecho a la propiedad) como garantía o colateral para un préstamo. Por lo tanto, una hipoteca es un gravamen (limitación) sobre el derecho a la propiedad al igual que lo sería una servidumbre , pero debido a que la mayoría de las hipotecas se producen como condición para un nuevo préstamo de dinero, la palabra hipoteca se ha convertido en el término genérico para un préstamo garantizado por dicho inmueble . Al igual que con otros tipos de préstamos, las hipotecas tienen una tasa de interés y están programadas para amortizarse durante un período de tiempo establecido, generalmente 30 años en los Estados Unidos. Todos los tipos de bienes inmuebles pueden estar, y generalmente lo están, garantizados con una hipoteca y devengan una tasa de interés que se supone que refleja el riesgo del prestamista.
Los préstamos hipotecarios son el principal mecanismo utilizado en muchos países para financiar la propiedad privada de propiedades residenciales y comerciales (ver hipotecas comerciales ). Aunque la terminología y los formularios precisos varían de un país a otro, los componentes básicos tienden a ser similares:
Muchos mercados tienen muchas otras características específicas, pero las que se mencionan arriba son las características esenciales. Los gobiernos suelen regular muchos aspectos de los préstamos hipotecarios, ya sea directamente (a través de requisitos legales, por ejemplo) o indirectamente (mediante la regulación de los participantes o de los mercados financieros, como el sector bancario), y a menudo mediante la intervención estatal (préstamos directos del gobierno, préstamos directos de bancos estatales o patrocinio de diversas entidades). Otros aspectos que definen un mercado hipotecario específico pueden ser regionales, históricos o estar determinados por características específicas del sistema legal o financiero.
Los préstamos hipotecarios suelen estructurarse como préstamos a largo plazo, cuyos pagos periódicos son similares a una anualidad y se calculan según las fórmulas del valor temporal del dinero . El acuerdo más básico requeriría un pago mensual fijo durante un período de diez a treinta años, según las condiciones locales. Durante este período, el componente principal del préstamo (el préstamo original) se pagaría lentamente mediante amortización. En la práctica, son posibles muchas variantes y son comunes en todo el mundo y en cada país.
Los prestamistas proporcionan fondos contra la propiedad para obtener ingresos por intereses y, por lo general, toman prestados estos fondos ellos mismos (por ejemplo, mediante la recepción de depósitos o la emisión de bonos ). Por lo tanto, el precio al que los prestamistas toman prestado el dinero afecta el costo del préstamo. En muchos países, los prestamistas también pueden vender el préstamo hipotecario a otras partes que estén interesadas en recibir el flujo de pagos en efectivo del prestatario, a menudo en forma de un título (por medio de una titulización ).
Los préstamos hipotecarios también tendrán en cuenta el riesgo (percibido) del préstamo hipotecario, es decir, la probabilidad de que se devuelvan los fondos (generalmente considerado una función de la solvencia crediticia del prestatario); que si no se devuelven, el prestamista podrá ejecutar una hipoteca sobre los activos inmobiliarios; y el riesgo financiero, de tasa de interés y los retrasos en el tiempo que pueden estar involucrados en ciertas circunstancias.
Durante el proceso de aprobación de un préstamo hipotecario, un evaluador de préstamos hipotecarios verifica la información financiera que el solicitante ha proporcionado en cuanto a ingresos, empleo, historial crediticio y el valor de la vivienda que se va a comprar mediante una tasación. [4] Se puede solicitar una tasación. El proceso de evaluación puede tardar desde unos días hasta unas semanas. A veces, el proceso de evaluación tarda tanto que es necesario volver a presentar los estados financieros proporcionados para que estén actualizados. [5] Es recomendable mantener el mismo empleo y no utilizar ni abrir nuevos créditos durante el proceso de evaluación. Cualquier cambio realizado en la información crediticia, laboral o financiera del solicitante podría dar lugar a que se deniegue el préstamo.
Existen muchos tipos de hipotecas en uso en todo el mundo, pero varios factores definen en líneas generales las características de la hipoteca. Todos ellos pueden estar sujetos a la normativa local y a los requisitos legales.
Los dos tipos básicos de préstamos amortizados son la hipoteca de tasa fija (FRM) y la hipoteca de tasa ajustable (ARM) (también conocida como hipoteca de tasa flotante o de tasa variable ). En algunos países, como Estados Unidos, las hipotecas de tasa fija son la norma, pero las hipotecas de tasa flotante son relativamente comunes. También son comunes las combinaciones de hipotecas de tasa fija y flotante, por las que un préstamo hipotecario tendrá una tasa fija durante un período, por ejemplo los primeros cinco años, y variará después de que finalice ese período.
El cargo que se le cobra al prestatario depende del riesgo crediticio, además del riesgo de la tasa de interés. El proceso de originación y suscripción de la hipoteca implica verificar las calificaciones crediticias, la relación deuda-ingreso, los pagos iniciales (depósitos), los activos y evaluar el valor de la propiedad. Las hipotecas jumbo y los préstamos de alto riesgo no están respaldados por garantías gubernamentales y enfrentan tasas de interés más altas. Otras innovaciones descritas a continuación también pueden afectar las tasas.
Al realizar un préstamo hipotecario para la compra de una propiedad, los prestamistas generalmente exigen que el prestatario realice un pago inicial (denominado depósito en la legislación inglesa); es decir, que contribuya con una parte del costo de la propiedad. Este pago inicial puede expresarse como una parte del valor de la propiedad (consulte a continuación la definición de este término). La relación préstamo-valor (o LTV) es el tamaño del préstamo en relación con el valor de la propiedad. Por lo tanto, un préstamo hipotecario en el que el comprador ha realizado un pago inicial del 20% tiene una relación préstamo-valor del 80%. En el caso de los préstamos realizados sobre propiedades que el prestatario ya posee, la relación préstamo-valor se imputará al valor estimado de la propiedad.
La relación préstamo/valor se considera un indicador importante del riesgo de un préstamo hipotecario: cuanto mayor sea el LTV, mayor será el riesgo de que el valor de la propiedad (en caso de ejecución hipotecaria) sea insuficiente para cubrir el capital restante del préstamo.
Dado que el valor de la propiedad es un factor importante para comprender el riesgo del préstamo, determinar el valor es un factor clave en el préstamo hipotecario. El valor se puede determinar de varias maneras, pero las más comunes son:
En la mayoría de los países, se pueden utilizar una serie de medidas más o menos estándar de solvencia crediticia. Las medidas más comunes incluyen pagos a ingresos (pagos de hipoteca como porcentaje de los ingresos brutos o netos); deuda a ingresos (todos los pagos de deuda, incluidos los pagos de hipoteca, como porcentaje de los ingresos); y varias medidas de patrimonio neto. En muchos países, las calificaciones crediticias se utilizan en lugar de o para complementar estas medidas. También habrá requisitos para la documentación de la solvencia crediticia, como declaraciones de impuestos sobre la renta, recibos de sueldo, etc. Los detalles varían de un lugar a otro. Los incentivos fiscales sobre la renta generalmente se pueden aplicar en forma de reembolsos fiscales o esquemas de deducción fiscal. El primero implica que el impuesto sobre la renta pagado por los contribuyentes individuales se reembolsará en la medida de los intereses de los préstamos hipotecarios tomados para adquirir una propiedad residencial. La deducción del impuesto sobre la renta implica reducir la obligación tributaria en la medida de la tasa de interés pagada por el préstamo hipotecario.
Algunos prestamistas también pueden exigir que el prestatario potencial tenga uno o más meses de "activos de reserva" disponibles. En otras palabras, se le puede exigir al prestatario que demuestre la disponibilidad de activos suficientes para pagar los costos de la vivienda (incluida la hipoteca, los impuestos, etc.) durante un período de tiempo en caso de pérdida del empleo u otra pérdida de ingresos.
Muchos países tienen requisitos más bajos para ciertos prestatarios o estándares de préstamo "sin documentación" o "con poca documentación" que pueden ser aceptables en determinadas circunstancias.
Muchos países tienen una noción de hipotecas estándar o conformes que define un nivel de riesgo aceptable percibido, que puede ser formal o informal y puede ser reforzado por leyes, intervención gubernamental o prácticas de mercado. Por ejemplo, una hipoteca estándar puede considerarse una con un LTV de no más del 70-80% y no más de un tercio del ingreso bruto destinado a deuda hipotecaria.
Una hipoteca estándar o conforme es un concepto clave, ya que a menudo define si la hipoteca se puede vender o titularizar fácilmente o, si no es estándar, puede afectar el precio al que se puede vender. En los Estados Unidos, una hipoteca conforme es aquella que cumple con las normas y procedimientos establecidos por las dos principales entidades patrocinadas por el gobierno en el mercado de financiación de la vivienda (incluidos algunos requisitos legales). En cambio, los prestamistas que deciden hacer préstamos no conformes ejercen una mayor tolerancia al riesgo y lo hacen sabiendo que se enfrentan a más desafíos al revender el préstamo. Muchos países tienen conceptos o agencias similares que definen lo que son hipotecas "estándar". Los prestamistas regulados (como los bancos) pueden estar sujetos a límites o ponderaciones de riesgo más altas para las hipotecas no estándar. Por ejemplo, los bancos y las agencias hipotecarias en Canadá enfrentan restricciones para prestar más del 80% del valor de la propiedad; más allá de este nivel, generalmente se requiere un seguro hipotecario. [6]
En algunos países con monedas que tienden a depreciarse, las hipotecas en moneda extranjera son comunes, lo que permite a los prestamistas prestar en una moneda extranjera estable, mientras que el prestatario asume el riesgo cambiario de que esta se deprecie y, por lo tanto, necesitará convertir mayores cantidades de la moneda nacional para pagar el préstamo.
Además de los dos métodos habituales para fijar el coste de un préstamo hipotecario (fijo a una tasa de interés fija durante el plazo o variable en relación con las tasas de interés del mercado), existen variaciones en la forma de pagar ese coste y en la forma de devolver el préstamo en sí. El plazo de devolución depende de la localidad, las leyes fiscales y la cultura imperante. También existen diversas estructuras de devolución de hipotecas que se adaptan a distintos tipos de prestatarios.
La forma más habitual de pagar un préstamo hipotecario garantizado es realizar pagos periódicos del capital y los intereses durante un plazo determinado, lo que se conoce comúnmente como (auto) amortización en los EE. UU. y como hipoteca de amortización en el Reino Unido. Una hipoteca es una forma de anualidad (desde la perspectiva del prestamista) y el cálculo de los pagos periódicos se basa en fórmulas del valor temporal del dinero . Algunos detalles pueden ser específicos de diferentes lugares: el interés puede calcularse sobre la base de un año de 360 días, por ejemplo; el interés puede capitalizarse diariamente , anualmente o semestralmente; pueden aplicarse penalizaciones por pago anticipado ; y otros factores. Puede haber restricciones legales sobre ciertos asuntos, y las leyes de protección al consumidor pueden especificar o prohibir ciertas prácticas.
Dependiendo del tamaño del préstamo y de la práctica vigente en el país, el plazo puede ser corto (10 años) o largo (50 años o más). En el Reino Unido y los EE. UU., el plazo máximo habitual es de 25 a 30 años (aunque son comunes los períodos más cortos, como los préstamos hipotecarios a 15 años). Los pagos de la hipoteca, que normalmente se realizan mensualmente, contienen un reembolso del capital y un componente de intereses. La cantidad que se destina al capital en cada pago varía a lo largo del plazo de la hipoteca. En los primeros años, los reembolsos son principalmente de intereses. Hacia el final de la hipoteca, los pagos son principalmente de capital. De esta manera, el monto del pago determinado al principio se calcula para garantizar que el préstamo se pague en una fecha específica en el futuro. Esto les da a los prestatarios la seguridad de que al mantener el pago, el préstamo se liquidará en una fecha específica si la tasa de interés no cambia. Algunos prestamistas y terceros ofrecen un programa de pago de hipoteca quincenal diseñado para acelerar la amortización del préstamo. De manera similar, una hipoteca puede terminarse antes de su vencimiento programado pagando una parte o la totalidad del resto anticipadamente, lo que se denomina reducción. [7]
Por lo general, un plan de amortización se calcula tomando el capital restante al final de cada mes, multiplicándolo por la tasa mensual y luego restando el pago mensual. Esto se genera generalmente mediante una calculadora de amortización que utiliza la siguiente fórmula :
dónde:
La principal alternativa a una hipoteca de capital e intereses es una hipoteca de solo intereses , donde el capital no se devuelve durante el plazo. Este tipo de hipoteca es común en el Reino Unido, especialmente cuando se asocia con un plan de inversión regular. Con este acuerdo, se realizan contribuciones regulares a un plan de inversión separado diseñado para acumular una suma global para pagar la hipoteca al vencimiento. Este tipo de acuerdo se llama hipoteca respaldada por inversión o, a menudo, está relacionado con el tipo de plan utilizado: hipoteca de dotación si se utiliza una póliza de dotación, de manera similar, una hipoteca de plan de capital personal (PEP), hipoteca de cuenta de ahorro individual (ISA) o hipoteca de pensión . Históricamente, las hipotecas respaldadas por inversión ofrecían varias ventajas fiscales sobre las hipotecas de reembolso, aunque este ya no es el caso en el Reino Unido. Las hipotecas respaldadas por inversión se consideran de mayor riesgo, ya que dependen de que la inversión genere un rendimiento suficiente para liquidar la deuda.
Hasta hace poco [ ¿cuándo? ] no era raro que se concertaran hipotecas con intereses únicamente sin un vehículo de reembolso, y el prestatario apostaba a que el mercado inmobiliario subiría lo suficiente para que el préstamo se pudiera pagar cambiándolo por una propiedad más barata al jubilarse (o cuando el alquiler de la propiedad y la inflación se combinen para superar la tasa de interés). [ cita requerida ]
Las recientes directrices de la Autoridad de Servicios Financieros para los prestamistas del Reino Unido en relación con las hipotecas de solo interés han endurecido los criterios para los nuevos préstamos de este tipo. El problema para muchas personas ha sido el hecho de que no se había implementado ningún vehículo de reembolso, o el propio vehículo (por ejemplo, la póliza de donación/ISA) tuvo un rendimiento deficiente y, por lo tanto, no había fondos suficientes para pagar el saldo al final del plazo.
En el futuro, la FSA, en el marco de la Revisión del mercado hipotecario (MMR), ha declarado que deben existir criterios estrictos sobre el vehículo de pago que se utilice. Por ello, entidades como Nationwide y otros prestamistas se han retirado del mercado de préstamos con pago de intereses únicamente.
Un resurgimiento en el mercado de liberación de capital ha sido la introducción de hipotecas vitalicias con pago de solo intereses. Mientras que una hipoteca con pago de solo intereses tiene un plazo fijo, una hipoteca vitalicia con pago de solo intereses continuará durante el resto de la vida del hipotecado. Estos esquemas han resultado interesantes para las personas a quienes les gusta el efecto acumulativo (compuesto) de los intereses en los esquemas tradicionales de liberación de capital . También han resultado beneficiosos para las personas que tenían una hipoteca con pago de solo intereses sin un vehículo de pago y ahora necesitan liquidar el préstamo. Estas personas ahora pueden refinanciar efectivamente su hipoteca con una hipoteca vitalicia con pago de solo intereses para mantener la continuidad.
Actualmente, dos prestamistas, Stonehaven y more2life, ofrecen planes de hipotecas vitalicias con pago de intereses únicamente. Funcionan con la opción de pagar los intereses mensualmente. Al pagar los intereses, el saldo se mantendrá estable durante el resto de la vida. Se prevé que este mercado aumente [ ¿plazo? ] a medida que más jubilados necesiten financiación durante la jubilación.
En el caso de los prestatarios de mayor edad (normalmente jubilados), es posible concertar una hipoteca en la que no se devuelva ni el capital ni los intereses, sino que los intereses se sumen al capital, lo que aumenta la deuda cada año.
Estos acuerdos se denominan hipotecas inversas , hipotecas vitalicias o hipotecas de liberación de capital (que hacen referencia al valor líquido de la vivienda ), según el país. Los préstamos normalmente no se devuelven hasta que los prestatarios fallecen, de ahí la restricción de edad.
A través de la Administración Federal de Vivienda , el gobierno de los Estados Unidos asegura las hipotecas inversas mediante un programa llamado HECM (Home Equity Conversion Mortgage). A diferencia de las hipotecas estándar (en las que el monto total del préstamo se desembolsa normalmente en el momento del cierre del préstamo), el programa HECM permite al propietario de la vivienda recibir fondos de diversas maneras: como un pago único; como un pago mensual que continúa hasta que el prestatario muere o se muda de la casa de forma permanente; como un pago mensual durante un período de tiempo definido; o como una línea de crédito. [8]
En los EE. UU., un préstamo con amortización parcial o con pago global es aquel en el que el monto de los pagos mensuales adeudados se calcula (amortiza) a lo largo de un plazo determinado, pero el saldo pendiente del capital vence en algún momento antes de ese plazo. En el Reino Unido, una hipoteca con amortización parcial es bastante común, especialmente cuando la hipoteca original estaba respaldada por una inversión.
Los préstamos hipotecarios con pago progresivo tienen costos crecientes con el tiempo y están orientados a prestatarios jóvenes que esperan aumentos salariales con el tiempo. Las hipotecas con pago global tienen solo una amortización parcial, lo que significa que la cantidad de pagos mensuales adeudados se calcula (amortiza) durante un plazo determinado, pero el saldo de capital pendiente vence en algún momento antes de ese plazo, y al final del plazo vence un pago global . Cuando las tasas de interés son altas en relación con la tasa de un préstamo existente del vendedor, el comprador puede considerar asumir la hipoteca del vendedor . [9] Una hipoteca envolvente es una forma de financiamiento del vendedor que puede facilitarle a un vendedor la venta de una propiedad. Una hipoteca quincenal tiene pagos que se realizan cada dos semanas en lugar de mensualmente.
Los préstamos presupuestarios incluyen impuestos y seguros en el pago de la hipoteca; [10] los préstamos en paquete agregan los costos de los muebles y otros bienes personales a la hipoteca. Las hipotecas de compra permiten al vendedor o prestamista pagar algo similar a puntos para reducir la tasa de interés y alentar a los compradores. [11] Los propietarios también pueden solicitar préstamos de capital en los que reciben efectivo por una deuda hipotecaria sobre su casa. Las hipotecas de apreciación compartida son una forma de liberación de capital . En los EE. UU., los extranjeros, debido a su situación única, enfrentan las condiciones de hipoteca para extranjeros .
Las hipotecas flexibles permiten al prestatario una mayor libertad para saltarse pagos o pagar por adelantado. Las hipotecas compensadas permiten que los depósitos se contabilicen en el préstamo hipotecario. En el Reino Unido también existe la hipoteca de dotación , en la que los prestatarios pagan intereses mientras que el capital se paga con una póliza de seguro de vida.
Las hipotecas comerciales suelen tener tasas de interés, riesgos y contratos diferentes a los de los préstamos personales. Las hipotecas participativas permiten que varios inversores compartan un préstamo. Los constructores pueden solicitar préstamos generales que cubran varias propiedades a la vez. Los préstamos puente se pueden utilizar como financiamiento temporal a la espera de un préstamo a más largo plazo. Los préstamos de dinero en efectivo proporcionan financiamiento a cambio de la hipoteca de bienes inmuebles como garantía.
En la mayoría de las jurisdicciones, un prestamista puede ejecutar la hipoteca sobre la propiedad si se dan ciertas condiciones, principalmente, el impago del préstamo hipotecario. Sujeto a los requisitos legales locales, la propiedad puede entonces venderse. Cualquier monto recibido de la venta (netos de costos) se aplica a la deuda original. En algunas jurisdicciones, los préstamos hipotecarios son préstamos sin recurso : si los fondos recuperados de la venta de la propiedad hipotecada son insuficientes para cubrir la deuda pendiente, el prestamista puede no tener recurso ante el prestatario después de la ejecución hipotecaria. En otras jurisdicciones, el prestatario sigue siendo responsable de cualquier deuda restante.
En prácticamente todas las jurisdicciones se aplican procedimientos específicos para la ejecución hipotecaria y la venta de la propiedad hipotecada, que pueden estar estrictamente regulados por el gobierno pertinente. Existen ejecuciones hipotecarias estrictas o judiciales y ejecuciones hipotecarias no judiciales, también conocidas como ejecuciones hipotecarias por poder de venta. En algunas jurisdicciones, la ejecución hipotecaria y la venta pueden ocurrir con bastante rapidez, mientras que en otras, la ejecución hipotecaria puede demorar muchos meses o incluso años. En muchos países, la capacidad de los prestamistas para ejecutar hipotecas es extremadamente limitada y el desarrollo del mercado hipotecario ha sido notablemente más lento.
En un estudio publicado por la Comisión Económica para Europa de las Naciones Unidas se comparan los sistemas hipotecarios de Alemania, Estados Unidos y Dinamarca. Las cajas de ahorro alemanas ( Bausparkassen ) han registrado tipos de interés nominales de aproximadamente el 6% anual en los últimos 40 años (hasta 2004). Las cajas de ahorro no son lo mismo que los bancos que conceden hipotecas. Además, cobran comisiones de administración y servicio (aproximadamente el 1,5% del importe del préstamo). Sin embargo, en los Estados Unidos, los tipos de interés medios de las hipotecas a tipo fijo en el mercado inmobiliario comenzaron a ser de entre diez y veinte dólares en la década de 1980 y (hasta 2004) han alcanzado aproximadamente el 6% anual. Sin embargo, los costes brutos de endeudamiento son sustancialmente superiores al tipo de interés nominal y durante los últimos 30 años ascendieron al 10,46%. En Dinamarca, al igual que en el mercado hipotecario de los Estados Unidos, los tipos de interés han caído al 6% anual. La comisión de riesgo y administración asciende al 0,5% de la deuda pendiente. Además, se cobra una comisión de adquisición que equivale al uno por ciento del capital. [12]
La industria hipotecaria de los Estados Unidos es un sector financiero importante. El gobierno federal creó varios programas o entidades patrocinadas por el gobierno para fomentar los préstamos hipotecarios, la construcción y fomentar la propiedad de viviendas . Estos programas incluyen la Asociación Hipotecaria Nacional del Gobierno (conocida como Ginnie Mae), la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (conocida como Fannie Mae) y la Corporación Hipotecaria Federal de Préstamos para Viviendas (conocida como Freddie Mac).
El sector hipotecario estadounidense ha sido el centro de importantes crisis financieras durante el último siglo. Las prácticas crediticias poco sólidas dieron lugar a la Crisis Hipotecaria Nacional de los años 30 , la crisis de las cajas de ahorro de los años 80 y 90 y la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2007, que condujo a la crisis de ejecuciones hipotecarias de 2010 .
En los Estados Unidos, el préstamo hipotecario implica dos documentos separados: la nota hipotecaria (un pagaré ) y el derecho de garantía evidenciado por el documento "hipotecario"; generalmente, los dos se asignan juntos, pero si se dividen, tradicionalmente, el tenedor de la nota y no la hipoteca tiene el derecho de ejecución hipotecaria. [13] Por ejemplo, Fannie Mae promulga un contrato de formulario estándar Multistate Fixed-Rate Note 3200 [14] y también formularios de hipoteca de instrumento de garantía separados que varían según el estado. [15]
En Canadá, la Sociedad Hipotecaria y de Vivienda de Canadá (SCHC) es la agencia nacional de vivienda del país, que ofrece seguros de préstamos hipotecarios, títulos respaldados por hipotecas, políticas y programas de vivienda e investigación sobre vivienda a los canadienses. [16] Fue creada por el gobierno federal en 1946 para abordar la escasez de viviendas del país después de la guerra y para ayudar a los canadienses a lograr sus objetivos de ser propietarios de una vivienda.
La hipoteca más común en Canadá es la hipoteca cerrada a tasa fija a cinco años, a diferencia de los EE. UU., donde el tipo más común es la hipoteca abierta a tasa fija a 30 años. [17] A lo largo de la crisis financiera y la recesión subsiguiente, el mercado hipotecario de Canadá siguió funcionando bien, en parte debido al marco de políticas del mercado hipotecario residencial, que incluye un régimen regulatorio y de supervisión eficaz que se aplica a la mayoría de los prestamistas. Sin embargo, desde la crisis, el entorno de bajas tasas de interés que se ha generado ha contribuido a un aumento significativo de la deuda hipotecaria en el país. [18]
En abril de 2014, la Oficina del Superintendente de Instituciones Financieras (OSFI) publicó unas directrices para los proveedores de seguros hipotecarios destinadas a endurecer las normas en materia de suscripción y gestión de riesgos. En una declaración, la OSFI afirmó que las directrices "aportarán claridad sobre las mejores prácticas en materia de suscripción de seguros hipotecarios residenciales, que contribuyen a un sistema financiero estable". Esto se produce después de varios años de escrutinio del gobierno federal sobre la CMHC, en los que el ex Ministro de Finanzas Jim Flaherty reflexionó públicamente ya en 2012 sobre la privatización de la corporación de la Corona. [19]
En un intento por enfriar los precios inmobiliarios en Canadá, Ottawa introdujo una prueba de estrés hipotecario que entró en vigencia el 17 de octubre de 2016. [20] En virtud de la prueba de estrés, todo comprador de vivienda que desee obtener una hipoteca de cualquier prestamista regulado por el gobierno federal debe someterse a una prueba en la que se juzga la capacidad de pago del prestatario en función de una tasa que no sea inferior a una tasa de estrés establecida por el Banco de Canadá. Para las hipotecas de alto coeficiente (préstamo a valor de más del 80 %), que están aseguradas por la Sociedad Hipotecaria y de Vivienda de Canadá , la tasa es el máximo de la tasa de prueba de estrés y la tasa objetivo actual. Sin embargo, para las hipotecas no aseguradas, la tasa es el máximo de la tasa de prueba de estrés y la tasa de interés objetivo más el 2 %. [21] Esta prueba de estrés ha reducido el monto máximo de hipoteca aprobado para todos los prestatarios en Canadá.
La tasa de prueba de estrés aumentó de manera constante hasta alcanzar su pico del 5,34 % en mayo de 2018 y no se modificó hasta julio de 2019, cuando por primera vez en tres años disminuyó al 5,19 %. [22] Esta decisión puede reflejar la resistencia de la industria inmobiliaria [23], así como la introducción del programa de incentivos para compradores de vivienda por primera vez (FTHBI) por parte del gobierno canadiense en el presupuesto federal canadiense de 2019. Debido a todas las críticas de la industria inmobiliaria, el ministro de finanzas de Canadá, Bill Morneau, ordenó revisar y considerar cambios en la prueba de estrés hipotecario en diciembre de 2019. [24]
El sector hipotecario del Reino Unido ha estado tradicionalmente dominado por las sociedades de crédito hipotecario , pero desde la década de 1970 la cuota de mercado de nuevos préstamos hipotecarios en manos de las sociedades de crédito hipotecario ha disminuido sustancialmente. Entre 1977 y 1987, la cuota cayó del 96% al 66%, mientras que la de los bancos y otras instituciones aumentó del 3% al 36%. (Las cifras han cambiado desde entonces a favor de los bancos, en parte debido a la desmutualización ). En la actualidad hay más de 200 organizaciones financieras independientes importantes que ofrecen préstamos hipotecarios a compradores de viviendas en Gran Bretaña. Los principales prestamistas incluyen sociedades de crédito hipotecario, bancos, corporaciones hipotecarias especializadas, compañías de seguros y fondos de pensiones.
En el Reino Unido, las hipotecas a tipo variable son más habituales que en Estados Unidos. [25] [26] Esto se debe en parte a que la financiación de los préstamos hipotecarios depende menos de activos titulizados de renta fija (como los títulos respaldados por hipotecas ) que en Estados Unidos, Dinamarca y Alemania, y más de depósitos de ahorro minoristas como en Australia y España. [25] [26] Por tanto, los prestamistas prefieren las hipotecas a tipo variable a las de tipo fijo y, por lo general, no están disponibles hipotecas a tipo fijo a lo largo de todo el plazo. Sin embargo, en los últimos años se ha hecho popular fijar el tipo de la hipoteca durante periodos cortos y los dos, tres, cinco y, ocasionalmente, diez años iniciales de una hipoteca pueden ser fijos. [27] Desde 2007 hasta principios de 2013, entre el 50% y el 83% de las nuevas hipotecas tenían periodos iniciales fijados de esta manera. [28]
Las tasas de propiedad de vivienda son comparables a las de Estados Unidos, pero las tasas de incumplimiento generales son más bajas. [25] Las penalizaciones por pago anticipado durante un período de tasa fija son comunes, mientras que Estados Unidos ha desalentado su uso. [25] Al igual que otros países europeos y el resto del mundo, pero a diferencia de la mayoría de los Estados Unidos, los préstamos hipotecarios por lo general no son deuda sin recurso , lo que significa que los deudores son responsables de cualquier deficiencia del préstamo después de la ejecución hipotecaria. [25] [29]
Los aspectos del sector hipotecario residencial que se relacionan con el cliente están regulados por la Autoridad de Conducta Financiera (FCA), y la probidad financiera de los prestamistas está supervisada por un regulador independiente, la Autoridad de Regulación Prudencial (PRA), que forma parte del Banco de Inglaterra . La FCA y la PRA se crearon en 2013 con el objetivo de responder a las críticas sobre las deficiencias regulatorias puestas de manifiesto por la crisis financiera de 2007-2008 y sus consecuencias. [30] [31] [32]
Los países de Europa occidental presentan un panorama diversificado, con algunos países (Francia, Bélgica, Alemania, Países Bajos, Dinamarca) donde las hipotecas a tasa fija son la norma y algunos países (Austria, Grecia, Italia, Portugal, España, Suecia) que favorecen las hipotecas a tasa ajustable. [25] [26] [33] Gran parte de Europa tiene tasas de propiedad de vivienda comparables a los Estados Unidos, pero las tasas generales de incumplimiento son más bajas en Europa que en los Estados Unidos. [25] La financiación de préstamos hipotecarios depende menos de la titulización de hipotecas y más de garantías gubernamentales formales respaldadas por bonos cubiertos (como el Pfandbriefe ) y depósitos , excepto Dinamarca y Alemania, donde los títulos respaldados por activos también son comunes. [25] [26] Las penalizaciones por pago anticipado siguen siendo comunes, mientras que Estados Unidos ha desalentado su uso. [25] A diferencia de gran parte de los Estados Unidos, los préstamos hipotecarios no suelen ser deuda sin recurso . [25]
Dentro de la Unión Europea , el volumen del mercado de bonos cubiertos (bonos cubiertos en circulación) ascendió a unos 2 billones de euros a finales de 2007, y Alemania, Dinamarca, España y Francia tenían cada uno bonos en circulación superiores a 200.000 millones de euros. [34] Se han introducido valores similares a Pfandbrief en más de 25 países europeos (y en los últimos años también en los EE.UU. y otros países fuera de Europa), cada uno con sus propias leyes y regulaciones. [35]
El 28 de julio de 2008, el Secretario del Tesoro de Estados Unidos , Henry Paulson, anunció que, junto con cuatro grandes bancos estadounidenses, el Tesoro intentaría poner en marcha un mercado para estos valores en Estados Unidos, principalmente para proporcionar una forma alternativa de títulos respaldados por hipotecas. [36] De manera similar, en el Reino Unido "el Gobierno está solicitando opiniones sobre las opciones para un marco del Reino Unido que permita ofrecer hipotecas a tipo fijo a largo plazo más asequibles, incluidas las lecciones que se pueden aprender de los mercados e instituciones internacionales". [37]
El editorial de George Soros del 10 de octubre de 2008 en The Wall Street Journal promovió el modelo del mercado hipotecario danés . [38]
Las hipotecas en Malasia se pueden clasificar en dos grupos diferentes: préstamos hipotecarios convencionales y préstamos hipotecarios islámicos. En el caso de los préstamos hipotecarios convencionales, los bancos normalmente cobran una tasa de interés fija, una tasa de interés variable o ambas. Estas tasas de interés están vinculadas a una tasa base (la tasa de referencia de cada banco).
En el caso de la financiación de viviendas islámica, se sigue la ley Sharia y se presenta en dos tipos comunes: Bai' Bithaman Ajil (BBA) o Musharakah Mutanaqisah (MM). Bai' Bithaman Ajil es cuando el banco compra la propiedad al precio actual del mercado y te la vende de nuevo a un precio mucho más alto. Musharakah Mutanaqisah es cuando el banco compra la propiedad junto contigo. Luego, poco a poco, comprarás la parte de la propiedad del banco a través del alquiler (por el cual una parte del alquiler se destina a pagar la compra de una parte de la participación del banco en la propiedad hasta que la propiedad pase a ser de tu propiedad completa).
La ley islámica Sharia prohíbe el pago o la recepción de intereses , lo que significa que los musulmanes no pueden utilizar hipotecas convencionales. El préstamo hipotecario islámico cancela cualquier forma de interés debido a las doctrinas, por lo que en el proceso de préstamo hipotecario, el prestamista y el prestatario son más como una sociedad de capital compartido que una relación de deuda. [39] Sin embargo, los bienes raíces son demasiado caros para que la mayoría de las personas los compren directamente con efectivo: las hipotecas islámicas resuelven este problema haciendo que la propiedad cambie de manos dos veces. En una variante, el banco comprará la casa directamente y luego actuará como propietario. El comprador de la casa, además de pagar el alquiler , pagará una contribución para la compra de la propiedad. Cuando se realiza el último pago, la propiedad cambia de manos. [ aclaración necesaria ]
Por lo general, esto puede dar lugar a un precio final más alto para los compradores. Esto se debe a que en algunos países (como el Reino Unido y la India ) existe un impuesto de timbre que cobra el gobierno por un cambio de titularidad. Debido a que la titularidad cambia dos veces en una hipoteca islámica, se puede cobrar un impuesto de timbre dos veces. Muchas otras jurisdicciones tienen impuestos de transacción similares sobre el cambio de titularidad que pueden aplicarse. En el Reino Unido, la doble aplicación del impuesto de timbre en tales transacciones se eliminó en la Ley de Finanzas de 2003 con el fin de facilitar las hipotecas islámicas. [40]
Un esquema alternativo implica que el banco revenda la propiedad según un plan de cuotas , a un precio más alto que el precio original.
Ambos métodos compensan al prestamista como si estuviera cobrando intereses, pero los préstamos están estructurados de una manera que en teoría no lo son, y el prestamista comparte los riesgos financieros involucrados en la transacción con el comprador de la vivienda. [ cita requerida ]
El seguro hipotecario es una póliza de seguros diseñada para proteger al acreedor hipotecario (prestamista) de cualquier incumplimiento por parte del deudor hipotecario (prestatario). Se utiliza comúnmente en préstamos con una relación préstamo-valor superior al 80% y se emplea en caso de ejecución hipotecaria y embargo .
Por lo general, el prestatario paga esta póliza como un componente de la tasa nominal final (nota), o en una suma global por adelantado, o como un componente separado y detallado del pago mensual de la hipoteca. En este último caso, el seguro hipotecario puede cancelarse cuando el prestamista informa al prestatario, o a sus cesionarios posteriores, que la propiedad se ha apreciado, que el préstamo se ha cancelado o cualquier combinación de ambos para relegar la relación préstamo-valor por debajo del 80%.
En caso de embargo, los bancos, inversores, etc., deben recurrir a la venta de la propiedad para recuperar su inversión original (el dinero prestado) y pueden deshacerse de activos tangibles (como bienes inmuebles) más rápidamente mediante reducciones en el precio. Por lo tanto, el seguro hipotecario actúa como una cobertura en caso de que la autoridad que realiza el embargo recupere menos del valor total y justo de mercado por algún activo tangible.
Si no paga, la tierra que se pone en prenda bajo condición de pago del dinero le es arrebatada para siempre, y por lo tanto, muere para él bajo condición, etc. Y si paga el dinero, entonces la prenda muere para el arrendatario.
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