En derecho, la transferencia de propiedad es la transferencia del título legal de un inmueble de una persona a otra, o la concesión de un gravamen como una hipoteca o un derecho de retención . [1] Una transacción de transferencia de propiedad típica tiene dos fases principales: el intercambio de contratos (cuando se crean intereses equitativos ) y la finalización (también llamada liquidación, cuando el título legal se transfiere y los derechos equitativos se fusionan con el título legal).
La venta de terrenos se rige por las leyes y prácticas de la jurisdicción en la que se encuentra el terreno. Es un requisito legal en todas las jurisdicciones [ cita requerida ] que los contratos de venta de terrenos se hagan por escrito. Un intercambio de contratos implica la firma de dos copias de un contrato de venta, una de las cuales es conservada por cada parte. Cuando las partes están juntas, ambas firman normalmente ambas copias, una de las cuales es conservada por cada parte, a veces con una entrega formal de una copia de una parte a la otra. Sin embargo, normalmente es suficiente que sólo la copia conservada por cada parte sea firmada por la otra parte solamente – por lo tanto, los contratos son “intercambiados”. Esta regla permite que los contratos sean “intercambiados” por correo. Ambas copias del contrato de venta se vuelven vinculantes sólo después de que cada parte esté en posesión de una copia del contrato firmado por la otra parte – es decir, se dice que el intercambio está “completo”. Un intercambio por medios electrónicos es generalmente insuficiente para un intercambio, a menos que las leyes de la jurisdicción validen expresamente dichas firmas.
Es responsabilidad del comprador de un inmueble asegurarse de obtener un título válido y comercializable sobre el terreno, es decir, que el vendedor sea el propietario, tenga derecho a vender la propiedad y no exista ningún factor que impida una hipoteca o una reventa. Algunas jurisdicciones han legislado algunas protecciones para el comprador, además de la capacidad del comprador de realizar búsquedas relacionadas con la propiedad.
Un sistema de transferencia de propiedad suele estar diseñado para garantizar que el comprador obtenga el título de propiedad de la tierra junto con todos los derechos que conlleva, y que se le notifiquen las restricciones antes de la compra. Muchas jurisdicciones han adoptado un sistema de registro de tierras para facilitar la transferencia de propiedad y fomentar la confianza en los registros públicos y asegurar a los compradores de tierras que están adquiriendo un buen título. [2]
En la tradición romana, los derechos privados sobre la tierra eran exigibles incluso si eran secretos; esta tradición se mantuvo en cierta medida en Europa hasta el siglo XIX, pero los sistemas modernos ya no permiten tal secreto. [3] En muchos países de derecho civil , las transmisiones de bienes inmuebles suelen ser supervisadas por notarios que, después de una verificación de due diligence, ejecutan la escritura de compraventa y la envían a los Registros Públicos. La participación de los notarios de derecho civil , expertos legales calificados delegados por el Estado (deben tener un título universitario en derecho), representa, además de una asistencia para las partes involucradas en el proceso de transmisión de la propiedad, también una garantía de la solidez del sistema económico y la protección de las partes vulnerables. [4]
En Inglaterra y Gales , la transferencia de propiedad suele estar a cargo de un abogado o un profesional de la propiedad autorizado ; cualquiera de ellos puede contratar o supervisar a un profesional de la propiedad no cualificado . Lo que se transfiere es un terreno o una propiedad que, históricamente (especialmente en Inglaterra), puede incluir o no el "messuage", [5] que sería la vivienda principal, y puede incluir un huerto, cualquier edificio anexo y un patio [6] si lo hubiera. [7] [8] [9] El mercado nacional de transferencia de propiedad es competitivo en cuanto a precios, y hay un gran número de empresas de abogados y empresas de transferencia de propiedad que ofrecen un servicio similar. Es posible que alguien lleve a cabo su propia transferencia de propiedad, pero es un proceso que requiere mucha mano de obra. Si la transacción implica una hipoteca, es casi seguro que el prestamista insistirá en que se utilice un abogado para la transferencia de propiedad. [ cita requerida ]
Es un mito común que las transacciones de transferencia de propiedad deben ser realizadas por un abogado o especialista en transferencias de propiedad local. Esto ya no es así, ya que muchos especialistas en transferencias de propiedad y abogados realizan transacciones a distancia mediante correo electrónico y tecnología en línea. [10] Sin embargo, la Law Society advierte a los abogados que tengan cuidado con los clientes que contratan a su firma sin conexión geográfica con ellos, por el riesgo de lavado de dinero. [11]
En 2015, había aproximadamente 5.357 empresas operando en el mercado de transferencia de propiedad, pero esta cifra ha disminuido respecto de las 5.871 del año anterior. La cantidad de empresas en el mercado es casi un tercio menor que las 7.779 empresas que registraron transacciones en 2005, [12] tras una grave escasez de servicios de transferencia de propiedad durante la recesión. [13]
Según la ley inglesa , los acuerdos no son jurídicamente vinculantes hasta que se intercambian los contratos. Esto ofrece la ventaja de la libertad antes del contrato, pero también la desventaja de una pérdida de tiempo y dinero en caso de que el acuerdo no se concrete.
La práctica habitual es que el comprador negocie un precio acordado con el vendedor y luego organice una inspección y haga que el abogado (o el perito en derecho inmobiliario) realice sus búsquedas y consultas previas al contrato. El abogado o el perito en derecho inmobiliario del vendedor preparará el borrador del contrato para que lo apruebe el abogado del comprador. El abogado del vendedor también recopilará y preparará la información de la propiedad que se proporcionará a los abogados del comprador, de acuerdo con el Protocolo Nacional de la Law Society para la transferencia de propiedad doméstica. Al realizar transacciones inmobiliarias, el papel del perito en derecho inmobiliario es realizar la debida diligencia mediante la presentación de consultas (conocidas como búsquedas de transferencia de propiedad) sobre la propiedad en cuestión. Estas están diseñadas para descubrir factores que el agente inmobiliario o el perito pueden no conocer, lo que podría afectar el disfrute de la propiedad por parte del comprador. [14]
En promedio, se necesitan entre 10 y 12 semanas para completar una transacción de transferencia de propiedad, pero, si bien algunas transacciones son más rápidas, muchas demoran más. El plazo está determinado por una serie de factores: legales, personales, sociales y financieros. Durante este período previo al intercambio de contratos (el intercambio es el punto en el que la transacción se vuelve legalmente vinculante), cualquiera de las partes puede retirarse de la transacción en cualquier momento y por cualquier motivo, sin obligación legal para con la otra. Esto da lugar a un riesgo de gazumping y su inverso, gazundering . La transferencia de propiedad es un componente del costo de mudarse de casa en el Reino Unido .
El papel del abogado de la propiedad es realizar la debida diligencia mediante la presentación de consultas, conocidas como búsquedas [15] , sobre la propiedad objeto de la transacción. Estas están diseñadas para descubrir factores que el agente inmobiliario o el perito pueden no conocer y que podrían afectar el disfrute de la propiedad por parte del comprador. Las búsquedas de abogados de la propiedad incluyen:
Las búsquedas de las autoridades locales, según la Law Society, son una "parte vital del proceso de transferencia de propiedad y brindan a los compradores información importante sobre asuntos que afectan a una propiedad que está registrada o inscrita en la autoridad local. [17] Sin embargo, a lo largo de los años, las demoras en las búsquedas de las autoridades locales [18] han llevado a los abogados a ordenar una búsqueda "personal", realizada por un tercero o un proveedor de búsquedas, que visita la oficina del consejo e inspecciona y registra la información que mantiene la autoridad local [19] en nombre del abogado o el procurador.
Las empresas de búsqueda privadas y las plataformas de pedidos han estado integrando los datos del Registro de la Propiedad para acelerar el proceso de pedidos de búsqueda, mejorar la precisión y reducir las posibilidades de error humano . Un ejemplo es el uso del Conjunto de Datos Espaciales Nacionales del Registro de la Propiedad [20] para mostrar mapas de límites en la pantalla utilizando un enlace de datos en vivo para ayudar a validar las ubicaciones de las propiedades. [21]
En el derecho escocés, la transferencia de la propiedad se lleva a cabo como una segunda etapa en la transferencia voluntaria de tierras después de la finalización de la etapa contractual. La posición en Escocia bajo el derecho escocés es que el contrato se concluye generalmente en una etapa mucho más temprana que en las jurisdicciones de derecho inglés y galés y de derecho consuetudinario . La etapa contractual de la transferencia se denomina misivas de venta entre el comprador, o el agente del comprador, y el vendedor, o el agente del vendedor. Las misivas son cartas cuyo cuerpo contiene el contrato de venta que se forma. Una vez que se acuerdan todos los términos contractuales, se dice que las misivas se concluyen, y estas sirven como un contrato vinculante para la venta de la propiedad. Normalmente, el contrato está condicionado a cuestiones como que los vendedores puedan, antes de completar la transacción, demostrar que tienen un buen título de propiedad y exhibir búsquedas claras de los registros de la propiedad y la autoridad local. [22]
Desde el 1 de diciembre de 2008, las propiedades en venta se comercializan con un "Informe de información sobre la vivienda". [23] Este consta de: un estudio único, un informe energético y un cuestionario sobre la propiedad. El Informe de la vivienda está disponible previa solicitud para los posibles compradores de la propiedad. La fecha de la liquidación final se conoce en Escocia como la "fecha de entrada", la fecha en la que el comprador puede tomar posesión de la propiedad. La transferencia de propiedad en sí misma solo se completa después de la finalización del registro del documento de disposición en el Registro de la Propiedad de Escocia .
Los abogados, defensores y profesionales autorizados en materia de transferencia de propiedad son las únicas personas legalmente autorizadas a realizar transacciones de transferencia de propiedad a cambio de un honorario en Escocia y, como tales, disfrutan de un monopolio en materia de transferencia de propiedad, de conformidad con el artículo 32 de la Ley de Abogados (Escocia) de 1980 , que establece un delito penal para cualquier persona sin licencia que prepare documentos de transferencia de propiedad a cambio de un honorario. [24] Dicho esto, en Escocia no existe ningún requisito legal para utilizar los servicios de un abogado, defensor o profesional autorizado en materia de transferencia de propiedad para transferir la propiedad de una propiedad o el título de propiedad de una tierra. Un comprador y un vendedor interesados pueden presentar ellos mismos todos los documentos necesarios completados al Registro de la Propiedad de Escocia.
La mayor parte de las tierras de propiedad privada en Australia están reguladas actualmente por el sistema Torrens de registro de tierras , introducido entre 1857 y 1875. Algunas parcelas de tierra aún no están registradas y se las conoce comúnmente como tierras de derecho general. El derecho de propiedad en Australia se deriva del derecho consuetudinario inglés. [25]
En Australia, la transferencia de propiedad (también llamada transferencia) suele estar a cargo de un abogado o un especialista en transferencias de propiedad autorizado . Hay kits disponibles para que el comprador complete el proceso por sí mismo, pero debido a la complejidad de las distintas leyes y procesos estatales y municipales, esto no suele recomendarse.
Queensland y Nueva Gales del Sur tienen un período de reflexión de cinco días para los contratos residenciales. Victoria tiene un período de reflexión de tres días hábiles para las ventas privadas y Australia del Sur tiene dos días. Durante este tiempo, el comprador puede reconsiderar la compra y, si así lo desea, cancelar el contrato, en cuyo caso el comprador puede estar legalmente obligado a pagar el 0,25% del precio de compra al vendedor (0,2% en Victoria). No todos los contratos tienen un período de reflexión, como cuando la propiedad se compra en una subasta o si el comprador acelera el proceso. [26]
Una transferencia de propiedad común realizada por un abogado o un agente inmobiliario autorizado suele tardar entre 4 y 6 semanas. La mayoría de las empresas ofrecen servicios a precio fijo que normalmente incluyen los costes de búsqueda , asesoramiento jurídico y otros gastos. En la mayoría de los estados y territorios, una transferencia de propiedad típica incluye, entre otros, lo siguiente:
Las búsquedas suelen ocupar la mayor parte de la tramitación de la transferencia de la propiedad. Debido al sistema de gobierno de tres niveles (federal, estatal y local), es necesario asegurarse de que el vendedor tenga todos los derechos y títulos. La mayor parte de la información se obtiene de las autoridades estatales o locales (concejo). Los procesos de transferencia de la propiedad, la documentación legal, los requisitos contractuales y los requisitos de búsqueda varían entre cada estado y territorio.
Los requisitos, las búsquedas y los costos pueden variar entre jurisdicciones, dependiendo de la legislación y las regulaciones locales en materia de propiedad. Según las circunstancias de cada caso y según la jurisdicción, una búsqueda de título también puede implicar:
Con la introducción de la Ley Nacional de Transferencia Electrónica de Propiedad en 2012, [27] todos los estados australianos están en proceso de transición a la transferencia electrónica de propiedad de conformidad con los mandatos estatales.
El proceso de transferencia de propiedad en los Estados Unidos varía de un estado a otro, dependiendo de los requisitos legales locales y la práctica histórica. En raras ocasiones, las partes participarán en un "cierre" formal. En un cierre formal, participarán en el proceso tres abogados: uno para representar al comprador, otro para el vendedor y otro para el titular de la hipoteca; con frecuencia, los tres se sentarán alrededor de una mesa con el comprador y el vendedor y literalmente "pasarán papeles" para concretar la transacción.
Con mucha más frecuencia, la transacción se cierra mediante el uso de un depósito en garantía ( ver también Depósito en garantía § Bienes raíces ). Las prácticas varían de un estado a otro en cuanto a quién lleva a cabo la búsqueda de título para asegurarse de que el vendedor tiene o puede transmitir un título limpio, incluidos los gravámenes que se deben pagar, y quién actúa como titular del depósito en garantía. En muchos estados, los abogados todavía actúan como agente de depósito en garantía e inspector de títulos. En muchos otros, esas funciones las llevan a cabo agentes de depósito en garantía con licencia que a menudo están afiliados o incluso empleados por una compañía de seguros de títulos. Algunos utilizan una combinación, como que un abogado lleve a cabo el depósito en garantía mientras que la investigación del título la maneja la compañía de seguros de títulos o su agente.
Para protegerse de defectos en el título, los compradores suelen contratar un seguro de título en este momento. Casi siempre se les exigirá que contraten un seguro de título para su prestamista como condición del préstamo.
En la mayoría de los estados, la oferta de compra de un posible comprador se realiza en forma de contrato escrito y está vinculada con un depósito sobre el precio de compra. La oferta establecerá las condiciones (como la tasación, la aprobación del título, la inspección , la ocupación y la financiación) bajo las cuales el comprador puede retirar la oferta sin perder el depósito. Una vez que se hayan cumplido las condiciones (o se haya renunciado a ellas), el comprador tiene " título equitativo " y los ingresos de la transferencia de propiedad o puede verse obligado por orden judicial . Puede haber otras condiciones de último momento para el cierre, como instalaciones "limpias", desalojos y reparaciones.
Los documentos típicos que se presentan en una transacción de transferencia de propiedad incluyen: escritura(s), cheques certificados , pagaré, hipoteca, certificado de gravámenes, impuestos a la propiedad prorrateados , póliza de seguro de título y póliza de seguro contra incendios. También puede haber acuerdos secundarios (por ejemplo, inquilinos que se quedan en el inmueble, contratos de entrega, retención de pagos por reparaciones inaceptables), derecho de preferencia del vendedor para la reventa, declaración de fideicomiso u otra formación o consolidación de entidades (constitución, inversores en sociedad limitada, etc.). Cuando "el tiempo es esencial", ha habido casos en los que se pierde todo el depósito (como daños liquidados ) si la transacción de transferencia de propiedad se demora más allá de los límites de tiempo de las contingencias del comprador, incluso si se completa la compra.
Las palabras utilizadas para indicar transferencia, o palabras de transferencia, incluyen otorgar, legar, dar y vender.