El seguro de título es una forma de seguro de indemnización que se encuentra predominantemente en los Estados Unidos y Canadá y que protege contra pérdidas financieras por defectos en el título de propiedad inmueble y por la invalidez o inexigibilidad de los préstamos hipotecarios . A diferencia de algunos sistemas de registro de tierras en países fuera de Estados Unidos, los registradores de escrituras de los estados estadounidenses generalmente no garantizan títulos irrenunciables sobre esos títulos registrados . El seguro de título defenderá contra una demanda que ataque el título o reembolsará al asegurado la pérdida monetaria real incurrida hasta el monto en dólares del seguro proporcionado por la póliza.
La primera compañía de seguros de títulos, la Law Property Assurance and Trust Society, se formó en Pensilvania en 1853. [1] Normalmente, los intereses inmobiliarios asegurados son propiedad simple o una hipoteca . Sin embargo, se puede comprar un seguro de título para asegurar cualquier interés en bienes inmuebles, incluida una servidumbre , un arrendamiento o un patrimonio vitalicio .
Hay dos tipos de pólizas: propietario y prestamista. Así como los prestamistas exigen un seguro contra incendios y otros tipos de cobertura de seguro para proteger su inversión, casi todos los prestamistas institucionales también exigen un seguro de título para proteger su interés en la garantía de los préstamos garantizados por bienes raíces. Es posible que algunos prestamistas hipotecarios, especialmente los no institucionales, no requieran un seguro de título. Los compradores que compran propiedades en efectivo o con un prestamista hipotecario a menudo también quieren un seguro de título.
Una póliza de préstamo no proporciona cobertura ni beneficio para el comprador/propietario, por lo que la decisión de comprar una póliza para propietario es independiente de la decisión del prestamista de exigir una póliza de préstamo.
El seguro de título está disponible en muchos otros países, como Canadá, Australia, Reino Unido, México, Nueva Zelanda, Japón, China, Corea del Sur y en toda Europa. Sin embargo, si bien un número sustancial de propiedades ubicadas en estos países están aseguradas por aseguradoras de títulos estadounidenses, no constituyen una proporción significativa de las transacciones inmobiliarias en esos países. Tampoco constituyen una gran parte de los ingresos de las aseguradoras de títulos estadounidenses. En muchos casos se trata de propiedades que serán utilizadas con fines comerciales por empresas estadounidenses que hacen negocios en el extranjero, o propiedades financiadas por prestamistas estadounidenses. Las compañías estadounidenses involucradas compran seguros de título para obtener la seguridad de una aseguradora estadounidense que respalde la evidencia de título que reciben del sistema de registro de tierras del otro país , y el pago de los costos de defensa legal si el título es impugnado.
Antes de la invención del seguro de título, los compradores en transacciones de bienes raíces eran los únicos responsables de garantizar la validez del título de propiedad del vendedor. Si posteriormente el título se consideraba inválido o fraudulento, el comprador perdía su inversión.
En 1868, el caso Watson contra Muirhead fue visto por la Corte Suprema de Pensilvania . [2] El demandante Watson había perdido su inversión en una transacción de bienes raíces como resultado de un gravamen previo sobre la propiedad. El demandado Muirhead, el trasmisor , había descubierto el gravamen antes de la venta, pero le dijo a Watson que el título estaba claro después de que su abogado determinara (erróneamente) que el gravamen no era válido.
Los tribunales dictaminaron que Muirhead (y otros en situaciones similares) no eran responsables de errores basados en opiniones profesionales. Como resultado, en 1874, la legislatura de Pensilvania aprobó una ley que permitía la constitución de compañías de seguros de títulos.
Joshua Morris, un transportista de Filadelfia , y varios colegas se reunieron el 28 de marzo de 1876 para constituir la primera compañía de seguros de títulos. La nueva firma, Real Estate Title Insurance Company of Philadelphia , "aseguraría a los compradores de bienes raíces e hipotecas contra pérdidas por títulos defectuosos, embargos y cargas", y que "a través de estas facilidades, la transferencia de bienes raíces y valores inmobiliarios puede ser hecho más rápidamente y con mayor seguridad que hasta ahora."
La tía de Morris compró la primera póliza, valorada en $1,500, para cubrir una casa en North 43rd Street en Filadelfia . [3] [4]
Hay dos tipos de sistemas de títulos utilizados en todo el mundo: registro de tierras y registro de tierras.
La mayor parte del mundo industrializado utiliza sistemas de registro de tierras para la transferencia de títulos de propiedad o intereses sobre ellas. [5] Bajo estos sistemas, el gobierno determina la propiedad de los títulos y los gravámenes utilizando su registro de tierras; Con sólo unas pocas excepciones, la determinación del gobierno es concluyente. Los errores gubernamentales dan lugar a una compensación monetaria para la persona perjudicada por el error, pero la parte perjudicada normalmente no puede recuperar la propiedad. El sistema de títulos Torrens es la base de los sistemas de registro de tierras en varios países de derecho consuetudinario . Diecinueve jurisdicciones en los Estados Unidos, como Minnesota y Massachusetts , adoptaron una forma de este sistema entre 1896 y 1917, sin embargo, cayó en desgracia después de que una sola sentencia en el condado de Imperial, California, arruinara el fondo de indemnización de títulos del estado [ cita necesaria ] , y la gran mayoría de los estados de EE. UU. han optado por un sistema de registro de documentos en el que ningún funcionario gubernamental determina quién posee el título o si los instrumentos que lo transfieren son válidos. [ cita necesaria ]
En el sistema de registro , cada vez que se realiza una transacción de título de propiedad, las partes registran el instrumento de transferencia en un registrador del gobierno local ubicado en la jurisdicción (generalmente el condado) donde se encuentra la tierra. El gobierno indexa el instrumento por los nombres del otorgante (cedente) y del concesionario (cesionario) y lo fotografía para que cualquier miembro del público pueda encontrarlo y examinarlo. Si dicha transacción no se registra por cualquier motivo o período de tiempo, un otorgante sin escrúpulos podría vender la propiedad a otro cesionario. En muchos estados, el concesionario cuya transacción se registra primero se convierte en el propietario legal y cualquier otro posible comprador queda sin recurso. [ se necesita aclaración ]
La ventaja del sistema de grabación es:
Bajo este sistema, para determinar quién tiene el título, se debe:
Las aseguradoras de títulos realizan una búsqueda de títulos en los registros públicos antes de aceptar asegurar al comprador o al acreedor hipotecario del terreno. Específicamente, después de que se haya ejecutado un contrato de venta de bienes raíces y se haya abierto el depósito en garantía, un profesional de títulos buscará en los registros públicos para detectar cualquier problema con el título de la vivienda. Esta búsqueda normalmente implica una revisión de registros de tierras que se remontan a muchos años atrás. Más de un tercio de todas las búsquedas de títulos revelan un problema de títulos que los profesionales de títulos insistirán en solucionar antes de que se cierre la transacción. Por ejemplo, es posible que un propietario anterior haya realizado una construcción menor en la propiedad, pero nunca haya pagado en su totalidad al contratista (lo que resulta en un gravamen de mecánico), o es posible que el propietario anterior no haya pagado los impuestos locales o estatales (lo que resulta en un gravamen fiscal). . Los profesionales de títulos buscan resolver problemas como estos antes de que se cierre la transacción, ya que de lo contrario, su empleador, el asegurador de títulos, deberá reparar dichos defectos del título pagando las tarifas o impuestos impagos.
Las pólizas de seguro de título son bastante uniformes y están respaldadas por reservas legales , lo cual es especialmente importante en grandes transacciones de bienes raíces comerciales donde el comprador y su prestamista tienen una gran cantidad de dinero en juego. El asegurador también paga por la defensa de su asegurado en litigios.
Al menos 20 estados de EE. UU. han experimentado con el sistema de registro de títulos Torrens u otros sistemas de registro de títulos en un momento u otro, pero la mayoría se ha retirado al registro de títulos bajo la presión de las aseguradoras de títulos o por falta de interés. Según Karl Llewellyn , un título de Torrens en un lote en la ciudad de Nueva York puede hacer que todo el bloque no esté disponible para mejoras a gran escala (es decir, rascacielos); ningún prestamista financiará la compra de un lote así porque ninguna aseguradora de títulos de Nueva York garantizará un título de Torrens. [7] La industria estadounidense de seguros de títulos se ha opuesto con éxito a los sistemas de registro de tierras, diciendo que son vulnerables al fraude (un problema grave en la mayoría de las jurisdicciones de registro de tierras) y sosteniendo que un sistema de propiedad inherentemente contingente protege más eficazmente los derechos de propiedad. [ cita necesaria ] Su argumento también es que, si bien es posible fortalecer los sistemas de registro de tierras para evitar el registro de títulos falsificados, las contramedidas necesarias son complejas y costosas. [ cita necesaria ] Un libro de 2007 que atacaba al "cártel" de seguros de títulos estadounidense reconocía que "un uso más extenso de la certificación Torrens requeriría el establecimiento de una burocracia especial supervisada judicialmente". [8]
Existen formas estandarizadas de seguro de título para propietarios y prestamistas. Las políticas del prestamista incluyen un formulario específico para préstamos de construcción, aunque rara vez se utiliza en la actualidad.
La póliza del propietario garantiza al comprador que el título de la propiedad pertenece a ese comprador y que está libre de todos los defectos, gravámenes y cargas, excepto aquellos enumerados como excepciones en la póliza o que están excluidos del alcance de la cobertura de la póliza. También cubre las pérdidas y daños sufridos si el título no es comercializable. [9] La póliza también proporciona cobertura por pérdida si no hay derecho de acceso a la tierra. Aunque estas son las coberturas básicas, existen formas ampliadas de pólizas para propietarios residenciales que cubren elementos de pérdida adicionales. [10]
El límite de responsabilidad de la póliza del propietario suele ser el precio de compra pagado por la propiedad. Al igual que ocurre con otros tipos de seguros, también se pueden agregar o eliminar coberturas con un endoso. Existen muchas formas de respaldos estándar para cubrir una variedad de temas comunes. La prima de la póliza podrá ser pagada por el vendedor o el comprador según lo acuerden las partes. Por lo general, una costumbre en un estado o condado en particular sobre este tema se refleja en la mayoría de los contratos inmobiliarios locales. Uno debe preguntar sobre el costo del seguro de título antes de firmar un contrato de bienes raíces que establezca que pagará los cargos del título. Un abogado de bienes raíces, un corredor, un oficial de custodia (en los estados occidentales) o un oficial de préstamos pueden proporcionar información detallada sobre el precio de la búsqueda de título y el seguro antes de que se firme el contrato de bienes raíces. La cobertura del seguro de título dura mientras el asegurado conserve un interés en el terreno asegurado y, por lo general, no se paga ninguna prima adicional después de que se emite la póliza.
A esto a veces se le llama póliza de préstamo y se emite únicamente a prestamistas hipotecarios. En términos generales, sigue la cesión del préstamo hipotecario, lo que significa que la póliza beneficia al comprador del préstamo si éste se vende. Por esta razón, estas políticas facilitan enormemente la venta de hipotecas en el mercado secundario. Ese mercado está formado por compradores de gran volumen como Fannie Mae y Federal Home Loan Mortgage Corporation, así como por instituciones privadas.
Los formularios de la Asociación Estadounidense de Títulos de Tierras (ALTA) se utilizan casi universalmente en el país, aunque han sido modificados en algunos estados. En general, los elementos básicos del seguro que proporcionan al prestamista cubren pérdidas por las siguientes materias:
Como ocurre con todos los formularios ALTA, la póliza también cubre el costo de defender los asuntos asegurados contra ataques.
Los elementos 1 y 2 son importantes para el prestamista porque cubren sus expectativas sobre el título que recibirá si debe ejecutar su hipoteca. El elemento 3 cubre asuntos que interferirán con su ejecución hipotecaria.
Por supuesto, todas las pólizas exceptúan o excluyen ciertos asuntos y están sujetas a diversas condiciones.
También existen pólizas hipotecarias ALTA que cubren hipotecas de vivienda para una sola familia o para una o cuatro familias. Estos cubren los elementos de pérdida enumerados anteriormente más otros. Ejemplos de otras coberturas son la pérdida por liberaciones falsificadas de la hipoteca y la pérdida resultante de la invasión de mejoras en terrenos contiguos a la propiedad hipotecada cuando las mejoras se construyen después de otorgarse el préstamo.
En muchos estados existen políticas separadas para préstamos para construcción. El seguro de título para préstamos de construcción requiere un endoso de fecha de vencimiento que reconoce que el monto asegurado de la propiedad ha aumentado debido a los fondos de construcción que se han conferido a la propiedad.
En los Estados Unidos, la American Land Title Association (ALTA) es una asociación comercial nacional sin fines de lucro que representa los intereses de casi 4500 compañías de seguros de títulos, agentes de títulos, extractores independientes, buscadores de títulos y abogados en todo Estados Unidos. [11] Los miembros de ALTA realizan búsquedas de títulos, exámenes, cierres y emiten seguros de títulos que protegen a los propietarios de bienes inmuebles y a los prestamistas hipotecarios contra pérdidas por defectos en los títulos.
Fundada en 1907, [11] ALTA ha creado formas estándar de "chaquetas" de pólizas de seguro de título (términos y condiciones estándar) para propietarios, prestamistas y pólizas de préstamos para construcción. [12] Los formularios ALTA se utilizan en la mayoría de los estados de EE. UU., pero no en todos. ALTA también ofrece formularios especiales de respaldo para las distintas pólizas; Los endosos modifican y generalmente amplían la cobertura brindada bajo una póliza de seguro de título básica. ALTA no emite seguro de título; Proporciona pólizas estandarizadas y formularios de respaldo que emiten la mayoría de las aseguradoras de títulos.
Algunos estados, incluidos Texas y Nueva York , pueden exigir el uso de formularios de sobrecubiertas y endosos de pólizas de seguro de título aprobados por el comisionado de seguros del estado para propiedades ubicadas en esas jurisdicciones, pero estos formularios suelen ser similares o idénticos a los formularios ALTA.
Además de ALTA, la Asociación Nacional de Agentes Independientes de Títulos de Propiedad (NAILTA) es una asociación comercial nacional sin fines de lucro que representa los intereses de agentes independientes de seguros de títulos y profesionales independientes de liquidación de bienes raíces de todo Estados Unidos. Fue creado por profesionales independientes de asentamientos inmobiliarios para promover la agenda de los propietarios de pequeñas empresas dentro de la comunidad de seguros de títulos, resúmenes, topografía y bienes raíces que carecen de representación a nivel local, estatal y nacional. NAILTA es una asociación comercial nacional que presta servicios a miles de profesionales independientes de títulos y bienes raíces en todo Estados Unidos que colectivamente representan más del 60% del mercado nacional de seguros de títulos [13] y se identifican como proveedores independientes de servicios de liquidación. NAILTA representa los intereses de aquellos proveedores independientes de servicios de liquidación que atienden a más de 31 millones de consumidores de bienes raíces por año, [14] que cierran un valor estimado de $514,8 mil millones en refinanciamiento de hipotecas por año, [15] y que colectivamente aseguran aproximadamente $1,67 billones en total. Responsabilidad civil del seguro de título nacional por año. [dieciséis]
El seguro de título se diferencia en varios aspectos de otros tipos de seguro. Mientras que la mayoría de los seguros son contratos en los que el asegurador indemniza o garantiza a otra parte contra un posible tipo específico de pérdida (como un accidente o muerte) en una fecha futura, el seguro de título generalmente asegura contra pérdidas causadas por problemas de título que tienen su origen en el pasado. eventos. Esto a menudo resulta en la subsanación de defectos del título o la eliminación de intereses adversos del título antes de que se lleve a cabo una transacción. Las compañías de seguros de títulos intentan lograr esto buscando registros públicos para desarrollar y documentar la cadena de títulos y detectar reclamos conocidos o defectos en el título de la propiedad en cuestión. Si se encuentran gravámenes o gravámenes, el asegurador puede exigir que se tomen medidas para eliminarlos (por ejemplo, obtener una liberación de una antigua hipoteca o escritura de fideicomiso que ha sido cancelada, o exigir el pago, o satisfacer gravámenes involuntarios como resúmenes de sentencia y gravámenes fiscales) antes de emitir la póliza de título. Las compañías de seguros de títulos también tienen la capacidad de cancelar hipotecas antiguas según la Ley de Procedimientos y Acciones sobre Bienes Inmuebles (RPAPL) de Nueva York . Las hipotecas antiguas son aquellas que se presumen satisfechas o completas y lo han sido durante más de 20 años. [17] [18] En su defecto, podrá exceptuar de la cobertura de la póliza aquellos conceptos no eliminados. A veces se mantienen plantas de títulos para indexar geográficamente los registros públicos, con el objetivo de aumentar la eficiencia de la búsqueda y reducir las reclamaciones. En algunos estados, las plantas de títulos deben indexar geográficamente los registros de bienes inmuebles y también mantener un archivo de nombres para sentencias, sucesiones y otros asuntos generales.
La explicación anterior revela otra diferencia entre el seguro de título y otros tipos: las primas del seguro de título no se calculan principalmente sobre la base de la ciencia actuarial , como ocurre en la mayoría de los otros tipos de seguro. En lugar de correlacionar la probabilidad de pérdidas con sus costos proyectados, el seguro de título busca eliminar la fuente de las pérdidas mediante el uso del sistema de registro y otras prácticas de suscripción. Como resultado, una fracción relativamente pequeña de las primas del seguro de título se utiliza para pagar pérdidas aseguradas. La gran mayoría de las primas se utiliza para financiar la investigación de títulos de cada propiedad y para mantener las plantas de títulos utilizadas para realizar esa investigación de manera eficiente. Este enfoque tiene una utilidad social significativa, ya que el resultado se ajusta a las expectativas de la mayoría de los compradores de propiedades y prestamistas hipotecarios. Generalmente, quieren que los bienes inmuebles que compraron o para los que prestaron dinero tengan la condición de título que esperaban cuando realizaron la transacción, en lugar de una compensación monetaria y litigios por defectos inesperados. Esto no quiere decir que las aseguradoras de títulos no asuman riesgos actuariales. Hay varios asuntos que pueden afectar el título de propiedad de la tierra que no están revelados por el sistema de registro pero que están cubiertos por las pólizas. Algunos ejemplos son escrituras ejecutadas por menores o personas mentalmente incompetentes, instrumentos falsificados (en algunos casos), instrumentos corporativos ejecutados sin la debida autoridad corporativa y errores en los registros públicos. Sin embargo, históricamente estos problemas no han representado un alto porcentaje de las pérdidas pagadas por las aseguradoras. Un porcentaje más significativo de las pérdidas pagadas por las aseguradoras son el resultado de errores y omisiones en el propio proceso de examen de títulos.
En un informe de abril de 2007 de la Oficina de Responsabilidad Gubernamental (GAO) de los Estados Unidos sobre seguros de títulos, la GAO recomendó que los legisladores y reguladores estatales y federales mejoren la capacidad de los consumidores para comprar seguros de títulos basados en el precio, fomenten la competencia de precios y garanticen que los consumidores paguen precios razonables. para seguro de título. [19]
Una ley federal llamada Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA) permite a un propietario individual elegir una compañía de seguro de título al comprar o refinanciar una propiedad residencial. Por lo general, los propietarios de viviendas no toman esta decisión por sí mismos y, en cambio, dependen de la elección de su banco o abogado; sin embargo, el propietario se reserva el derecho de elegir una aseguradora diferente. RESPA hace que sea ilegal que cualquier banco, corredor o abogado exija el uso de una compañía de seguros de título en particular. Hacerlo es una violación de la ley federal y cualquier persona o empresa que lo haga puede recibir una multa o perder su licencia.
La Sección 9 de RESPA prohíbe a un vendedor exigir al comprador que utilice una compañía de seguros de título en particular, ya sea directa o indirectamente, como condición de venta. Los compradores pueden demandar a un vendedor que viole esta disposición por un monto igual a tres veces todos los cargos realizados por el seguro de título. La única excepción a esta regla se aplica a las transacciones de bienes raíces comerciales, que no están dentro de los parámetros de RESPA.
El nuevo formulario de estimación de préstamo (LE) [20] es el último paso adoptado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) para proteger y ayudar a los consumidores. En el pasado, los prestamistas habían proporcionado a los prestatarios potenciales estimaciones de buena fe (GFE).
1. Los prestamistas deben emitir la LE dentro de los tres días hábiles posteriores a la solicitud del préstamo. Sin embargo, muchos proporcionarán el formulario a los prestatarios que aún se encuentran en la fase de compra. Tenga en cuenta que la LE brinda más protección a los consumidores que una "hoja de trabajo" o un "escenario" porque los prestamistas deben por ley cumplir con sus costos e indicar durante cuánto tiempo esa tasa y tarifa estarán vigentes.
Si un originador de préstamos no proporciona la LE dentro de los tres días hábiles posteriores a la recepción de una solicitud de préstamo completa, está violando la Sección 5 de RESPA. HUD proporciona los criterios específicos de lo que constituye una solicitud de préstamo completa:
2. El nuevo LE está estandarizado
3. El nuevo LE anima a los consumidores a comprar
4. Los prestamistas son responsables de sus cotizaciones
5. Al cierre, los prestamistas deben emitir una Divulgación de Cierre (CD) que revele los costos reales. El prestatario puede comparar los costos reales con los costos estimados. Los costos se dividen en varias categorías y las diferencias entre los costos reales y estimados se tratan en consecuencia:
A veces, varias empresas que ofrecen servicios de liquidación son propiedad de una empresa matriz común o están controladas por ella. Estos negocios se conocen como "afiliados", mientras que la relación se denomina acuerdo comercial afiliado (ABA).
Cuando un prestamista, corredor de bienes raíces u otro participante refiere a su comprador de vivienda a un afiliado para un servicio de liquidación (como cuando un corredor de bienes raíces refiere a su comprador de vivienda a un afiliado de corredor hipotecario), la ley exige que la parte remitente proporcione un servicio de negocio afiliado. divulgación del acuerdo. Esta divulgación informa a los compradores de viviendas que no están obligados a utilizar el afiliado y que son libres de comprar con otros proveedores.
A pesar de los avances en la tecnología que permiten a los compradores de viviendas buscar servicios de títulos, muchos compradores de viviendas siguen sin saber que pueden seleccionar su propia compañía de seguros de títulos o de liquidación. [21]
Una encuesta reciente de la Asociación de Agentes de Títulos Independientes de Ohio (OAITA), realizada entre 2009 y 2010, mostró que cuando los compradores de viviendas conocen plenamente las ABA, se sienten incómodos y prefieren una compañía de títulos o un agente de títulos a un tercero (es decir, independiente) a la transacción.
Si bien el 77 % de los encuestados no seleccionó de forma independiente su empresa de liquidación, cuando se les informó plenamente sobre las relaciones con ABA, el 50 % de los encuestados dijo que prefería una compañía de títulos que no compartiera las ganancias con una fuente de referencia en comparación con el 6 % de los encuestados que dijo que prefería una agente de títulos que comparte ganancias con una fuente de referencia. Además, el 58% de los encuestados dijo que cree que los ABA son un conflicto de intereses.
La OAITA contrasta marcadamente con dos encuestas de Harris Interactive utilizadas por el Consejo de Proveedores de Servicios Inmobiliarios en una reunión de enero de 2011 con el personal de la Reserva Federal para afirmar que los compradores de viviendas estaban más satisfechos con los proveedores de servicios de liquidación de la ABA.
Organizaciones como la Asociación Nacional de Agentes Independientes de Títulos de Tierras buscan restaurar la transparencia y la credibilidad del proceso de títulos de tierras y preservar un papel objetivo e imparcial en la mesa de cierre para mejorar la experiencia del consumidor, abordando la proliferación de acuerdos comerciales controlados y eliminando conflictos de intereses entre agentes de títulos y sus fuentes de referencia, así como entre todos los proveedores de servicios de liquidación de bienes raíces y sus fuentes de negocios. [22]
El costo del seguro de título tiene dos componentes: cargos de prima y tarifas de servicio.
Las tarifas de las primas del seguro de título se basan en cinco consideraciones de costos, incluidas aquellas relacionadas con:
Al igual que las tarifas de otras formas de seguro, las tarifas del seguro de título suelen estar reguladas por los gobiernos estatales para garantizar que las primas no sean excesivas, inadecuadas o injustamente discriminatorias para el público. Los estados tienen diferentes métodos para regular las tarifas del seguro de título. Los tipos de regulación de tarifas utilizados incluyen: [23]
Las tasas pueden incluir descuentos si el seguro de título se solicita dentro de un tiempo específico después de la última póliza emitida o si la hipoteca asegurada es una refinanciación de una hipoteca anterior. En los estados que emplean cualquiera de estas regulaciones, es ilegal que las compañías de seguros de títulos cobren una tarifa más alta o más baja que la tarifa regulada.
Por ejemplo: en Pensilvania hay dos tarifas, la tarifa básica y la tarifa de reemisión. La tarifa básica se aplicaría si han transcurrido más de diez años desde la última póliza emitida. Si es menos de diez años, se aplica la tasa de reemisión. La tasa de reemisión ofrece un descuento de aproximadamente el diez por ciento sobre la tasa básica. Si la transacción es una refinanciación, los ahorros pueden suponer hasta un treinta por ciento de descuento sobre la tasa de reemisión. Estas tarifas y descuentos aplicables se presentan y aprueban ante la Comisión de Seguros de Pensilvania.
El seguro de título es sustancialmente diferente de otras líneas de seguro porque enfatiza la prevención de riesgos en lugar de la asunción de riesgos. Esto significa que la mayor parte del dinero de la prima, alrededor del 80 por ciento, cubre el trabajo realizado por los profesionales de títulos, como el examen de búsqueda, el trabajo curativo, la emisión de pólizas y, frecuentemente, el acuerdo o cierre. El 20 por ciento restante cubre la póliza de seguro, una parte importante del cual se guarda en reservas para siniestros que podrían ocurrir dentro de 10 o 20 años. Según una encuesta realizada por ALTA en 2006, [24] se encontraron problemas de títulos que requerían medidas curativas en el 36 por ciento de todas las transacciones de bienes raíces residenciales en 2005. Esta cifra fue superior al 25 por ciento en 2000, debido al auge del mercado inmobiliario y a un aumento en transacciones.
En algunos estados, el cargo de prima regulada no incluye parte de los costos de suscripción necesarios para el proceso. En esos estados, las aseguradoras de títulos también pueden cobrar tarifas de búsqueda o resumen de búsqueda en registros públicos, o tarifas de examen para compensarlos por el examen de título. Estas tarifas no suelen estar reguladas y, en esos casos, en ocasiones pueden negociarse. En algunos estados, la regulación exige que el asegurador de títulos base su póliza en la opinión de un abogado. Los honorarios del abogado no están regulados. Tampoco forman parte de la prima del seguro de título, aunque el asegurador de título puede incluir esos honorarios en su factura para conveniencia del abogado que emite la opinión. De manera similar, las tarifas por cerrar una transacción de venta o hipoteca no están reguladas en la mayoría de los estados, aunque el cargo por cierre puede aparecer en la factura que revela los cargos totales de la transacción.
La industria de los títulos depende en gran medida de los mercados inmobiliarios, que, a su vez, son muy sensibles a las tasas de interés hipotecarias y al bienestar económico general. Durante la burbuja inmobiliaria de 2000 a 2006, los ingresos de la industria se duplicaron con creces. A medida que el aumento de las transacciones inmobiliarias aumentó los ingresos por seguros de títulos (junto con una mayor incidencia de reclamaciones), la crisis económica que comenzó en 2007 redujo significativamente los ingresos durante varios años. [25] En comparación, la industria reportó casi $17 mil millones en primas de seguros de título en 2005, pero el volumen cayó a $9,6 mil millones en 2009. [26]
En 2012, según ALTA, la industria pagó alrededor de 908 millones de dólares en reclamaciones, alrededor del 8,1% de los 11.200 millones de dólares recibidos como primas. [26] En comparación, la industria de seguros de calderas , que al igual que los seguros de títulos requiere un énfasis en inspecciones y análisis de riesgos, paga el 25% de sus primas en reclamaciones. [ cita necesaria ] Como se mencionó anteriormente, los profesionales de la industria de títulos de propiedad buscan prevenir reclamos a través de medidas preventivas iniciales antes de que se emita una póliza y, por lo tanto, el índice de reclamos de la industria es diferente al de otras líneas de seguro.
De acuerdo con las reglas contables legales para el seguro de título, solo los reclamos reportados se reflejan en el gasto por pérdida, mientras que en otras líneas, tanto los reclamos reportados como los no declarados se incluyen en el gasto por pérdida. Como resultado, se producen diferencias temporales en la presentación de informes de pérdidas y gastos de ajuste de pérdidas para el seguro de título en comparación con otras líneas. [27] Además, el seguro de título, a diferencia de la mayoría de las otras exposiciones de propiedad/accidentes, no tiene fecha de terminación ni límite de tiempo para presentar reclamaciones.
En muchos estados, el precio del seguro de título está regulado por una comisión estatal de seguros. En estos estados, las compañías de seguros de títulos presionan a los legisladores estatales y otros políticos y hacen donaciones para sus campañas, con la esperanza de mantener tasas altas. [28] [29] A diferencia de otras formas de seguro (como el de vida, médico o de propietarios de vivienda), el seguro de título no se paga anualmente, ya que tiene un pago único por el plazo de la póliza, que está vigente hasta que se compra la propiedad. se revende o refinancia.
A continuación se revelan las cuotas de mercado relativas de 2012 entre las cuatro familias nacionales de aseguradoras de títulos de EE. UU. (Fidelity National Financial, First American, Stewart y Old Republic) y las empresas regionales, es decir, aquellas que no están afiliadas a las familias nacionales.
En enero de 2009, Fidelity National Financial tenía la mayor participación de mercado, debido a la adquisición de las unidades Commonwealth Land Title, Lawyers Title y United Capital Title de LandAmerica después de la declaración de quiebra de LandAmerica. [31]
{{cite journal}}: Citar diario requiere |journal=( ayuda ){{cite web}}: Mantenimiento CS1: copia archivada como título ( enlace )(visitado el 25 de octubre de 2012).{{cite web}}: Mantenimiento CS1: copia archivada como título ( enlace )(visitado el 26 de octubre de 2012). Estimaciones basadas en cifras de 2011.