La gran mayoría de los estados de los Estados Unidos emplean un sistema de registro de instrumentos legales (también conocido como registro de escrituras ) que afectan el título de propiedad inmobiliaria como el medio exclusivo para documentar públicamente los títulos e intereses sobre la tierra. El sistema de registro de títulos difiere significativamente de los sistemas de registro de tierras , como el sistema Torrens , que se han adoptado en algunos estados. La principal diferencia es que el sistema de registro no determina quién es el propietario del título o interés en cuestión, lo que en última instancia se establece a través de litigios en los tribunales. El sistema proporciona un marco para determinar a quién protegerá la ley en relación con esos títulos e intereses cuando surja una disputa.
Los sistemas de registro se establecen mediante estatutos estatales . Por lo general, prevén la existencia de un cargo de registrador en cada condado u otra jurisdicción. Los nombres de estos cargos suelen ser "Registrador de escrituras" o algo similar. Los estatutos estatales también prescriben los siguientes elementos:
Una búsqueda de título de otorgante/cesionario intenta localizar registros buscando las partes enumeradas en un instrumento registrado. Un enfoque para realizar una búsqueda completa de título de otorgante/cesionario comienza buscando en el índice de otorgantes en los registros del condado y determinando el nombre del primer propietario registrado del título. Este suele ser el soberano, que es el gobierno federal o la Corona de la nación que poseía una antigua colonia que ahora se encuentra dentro de los Estados Unidos. La búsqueda encuentra la concesión del soberano al primer cesionario. Esta suele ser en forma de patente. Luego, se busca el nombre del cesionario en el índice de otorgantes para encontrar la escritura por la que posteriormente ha transferido el título, y así sucesivamente hasta que no se encuentren más concesiones. Los gravámenes o embargos otorgados por cualquiera de las partes que se muestran en los instrumentos registrados también se encuentran en la búsqueda. Aunque teóricamente es preciso, este enfoque tiene dificultades prácticas debido a que a menudo hay numerosas concesiones del soberano. Por lo tanto, un método alternativo es invertir el proceso, es decir, buscar hacia atrás en el índice de cesionarios. Esto se hace comenzando con el nombre de la persona o entidad que se cree que es propietaria de la tierra para encontrar al otorgante de la misma. Luego se busca nuevamente en el índice de cesionarios para encontrar la fuente del título de ese otorgante, y así sucesivamente hasta llegar a la concesión del soberano. Estos vínculos entre el otorgante y el cesionario se denominan " cadena de títulos ". El último cesionario encontrado es el "titular del título registrado". [3]
En los municipios con una gran población y en los estados que no admiten índices de parcelas , el método de otorgante/concesionario puede llevar mucho tiempo y ser difícil en general debido a los nombres comunes dentro del índice. En estos municipios, a menudo se crea un índice geográfico para ayudar en la búsqueda de títulos. En este sistema, cada documento se publica tanto en un índice de otorgante como de concesionario, además de publicarse en índices que describen los atributos de la ubicación de la propiedad, como el número de lote, el nombre de la subdivisión o el número de identificación de parcela (PIN). Con un índice geográfico en funcionamiento, se puede realizar una búsqueda con una combinación de una búsqueda de otorgante/concesionario, descripción legal o PIN.
El titular del título registrado no es necesariamente el propietario real del terreno si existen escrituras previas no registradas sobre el mismo a favor de otras personas. La teoría legal principal es que una vez que una persona ha transferido el título de su propiedad (o algún aspecto de ella) a alguien, no le queda nada para transferir a ninguna persona posterior. Sin embargo, como resultado de las diversas leyes de registro estatales , los tribunales protegerán a un comprador de buena fe que pague una contraprestación valiosa y no tenga conocimiento de la escritura anterior no registrada de las reclamaciones de un cesionario anterior en virtud de esa escritura. Lo mismo es cierto con respecto a la mayoría de los tipos de gravámenes o cargas no registradas. Por ejemplo, los compradores del terreno del titular del título registrado que paguen una contraprestación valiosa y no tengan conocimiento de hipotecas no registradas estarán protegidos contra esas hipotecas por los tribunales. Todo esto se desprende de la declaración en la mayoría de los estatutos de registro de que los instrumentos no registrados son nulos para dichos compradores. Además, la ley estadounidense permite al síndico de quiebras de un deudor dejar de lado los derechos de propiedad que el deudor ha transferido si un comprador de buena fe del inmueble, que haya perfeccionado adecuadamente su derecho, estaría protegido contra la transferencia. [4] Por lo tanto, corresponde a los compradores y a los prestamistas hipotecarios registrar sus escrituras o hipotecas, respectivamente, para evitar este resultado.
Una vez que se ha registrado un instrumento que afecta el título de propiedad de un inmueble, la ley establece que todos deben saber de su existencia, incluso si no han buscado en los registros de la oficina del registrador. Esta es la doctrina de la " notificación constructiva " y es casi universal en los distintos estados de los EE. UU. Por lo tanto, por ejemplo, después de que alguien en la cadena de título haya registrado una escritura o hipoteca, ningún comprador posterior estará protegido contra ella. La razón es que las leyes de registro consideran que todos deben saber de su existencia una vez que se registra.
Cada estado de los EE. UU. tiene una ley de registro, un estatuto que dicta el procedimiento legal mediante el cual una persona que reclama un interés en una propiedad inmobiliaria (bienes raíces) establece formalmente su derecho a esa propiedad. El registro de los derechos de propiedad se vuelve particularmente importante cuando un comerciante de tierras inescrupuloso pretende vender la misma parcela de tierra varias veces. Con otros tipos de propiedad, el primer comprador sería el propietario de la propiedad, y los propietarios posteriores no tendrían ningún interés en la propiedad y, en cambio, tendrían una causa de acción contra el vendedor original por fraude. Sin embargo, con la propiedad inmobiliaria, el primer comprador no es necesariamente el propietario, dependiendo del tipo de estatuto bajo el cual opera el registro de dichos intereses de propiedad. Hay tres tipos básicos de esquemas legales en los actos de registro: raza, notificación y raza/notificación.
Si bien un acto de registro no exige la inscripción, la ley sí crea un fuerte incentivo para que el comprador realice la inscripción. La inscripción proporciona un aviso constructivo a cualquier comprador posterior de que se produjo una transferencia anterior y, por lo tanto, protege al comprador anterior en caso de una transferencia posterior.
En virtud de un estatuto racial , quien registre primero gana. Por lo tanto, si Oscar pretende vender un terreno a Alice por $100,000, y al día siguiente pretende vender exactamente el mismo terreno a Bob por otros $100,000, entonces el primero de los dos compradores en llegar a la oficina de registro y registrar la venta será considerado el propietario de la propiedad. Por lo tanto, si Bob es el primero en registrar la transferencia, será el propietario incluso si sabía sobre la transferencia anterior a Alice. Los estatutos raciales son extremadamente raros porque generalmente se considera injusto proteger a una parte que tuvo conocimiento real de una transferencia anterior. Actualmente, Delaware , Carolina del Norte y Luisiana son las únicas jurisdicciones donde está vigente un estatuto racial. El beneficio de un estatuto puramente racial es que alienta a todos los cesionarios a registrar su interés rápidamente.
En virtud de una ley de notificación , un comprador posterior por valor gana si, en el momento de la transferencia, ese comprador posterior no tenía conocimiento real o constructivo de la transferencia anterior. En resumen, un comprador posterior de buena fe gana. Por lo tanto, si Oscar pretende vender un terreno a Alice por $100,000, y al día siguiente pretende vender exactamente el mismo terreno a Bob por otros $100,000, entonces Bob será dueño del terreno siempre que no haya estado al tanto de la venta anterior a Alice. Sin embargo, tenga en cuenta que si Alice registra su interés antes de la compra de Bob, se considerará que este registro le da a Bob un aviso constructivo. Si Bob compra el terreno sin notificación, y luego Alice registra su compra anterior antes de que Bob registre su propia compra, entonces Bob seguirá prevaleciendo en la propiedad del terreno. El beneficio de una ley de notificación pura es que alienta a Alice a registrar rápidamente, pero si Alice registra después de la compra de Bob, Bob solo tiene un incentivo limitado para registrar su transferencia de inmediato. Esto puede dejar los registros de tierras incompletos por un tiempo indeterminado y podría provocar que Alice realice mejoras de las cuales Bob podría verse privado mediante la escritura registrada posteriormente.
Actualmente, Alabama, Arizona, Connecticut, Florida, Illinois, Iowa, Kansas, Missouri, New Hampshire, Nuevo México, Oklahoma, Rhode Island, Carolina del Sur, Tennessee, Texas, Vermont y Virginia Occidental son las jurisdicciones donde está vigente un estatuto de notificación.
En virtud de un estatuto de competencia/notificación , un comprador posterior por valor gana si (1) en el momento de la transferencia, ese comprador posterior no tenía conocimiento real o constructivo de la transferencia anterior, y (2) el comprador posterior registra antes que el comprador anterior. En resumen, un comprador posterior de buena fe gana solo si registra antes que el comprador anterior. En este tipo de sistema, si Oscar pretende vender un terreno a Alice por $100,000, y al día siguiente pretende vender exactamente el mismo terreno a Bob por otros $100,000, entonces Bob será dueño del terreno solo si no estaba al tanto de la venta anterior a Alice, y si Bob realmente registra su interés antes que Alice. En el estatuto híbrido de competencia/notificación, todos los cesionarios tienen un fuerte incentivo para registrar temprano, lo que hace que los registros de la tierra estén completos.
Actualmente, Alaska, Arkansas, California, [5] [6] [7] Colorado, Distrito de Columbia, Georgia, Hawái, Idaho, Indiana, Kentucky, [8] Maine, [9] Maryland, Massachusetts, Michigan, Minnesota, Misisipi, Montana, Nebraska, Nevada, Nueva Jersey, Nueva York, Dakota del Norte, Ohio (con respecto a las hipotecas, Ohio sigue el estatuto racial), Oregón, Pensilvania (con respecto a las hipotecas, Pensilvania sigue el estatuto racial), Dakota del Sur, Utah, Washington, Wisconsin, [10] y Wyoming son las jurisdicciones donde está vigente un estatuto racial/de notificación.
Como se puede ver arriba, existen limitaciones a la protección de la mayoría de las leyes de grabación, algunas de las cuales se señalan a continuación.
Quienes no pagan una contraprestación valiosa por su interés en la propiedad no están protegidos contra intereses no registrados. Algunos ejemplos son quienes reciben la propiedad como regalo y los herederos. Asimismo, quienes compran intereses de propiedad en los propietarios de la propiedad, como acciones de una corporación propietaria del terreno, no han comprado un interés en la propiedad en sí y, por lo tanto, no están protegidos. Además, las leyes de registro generalmente no protegen a los compradores contra los impuestos inmobiliarios porque, por lo general, no se requiere que se registren para que sean efectivos. Finalmente, ciertas clases de gravámenes no gubernamentales, como los gravámenes de mecánicos, a menudo se hacen efectivos durante un período de tiempo determinado, incluso si no están registrados.