En el Reino Unido, una búsqueda de autoridad local (también conocida como búsqueda de cargas territoriales locales o búsqueda local ) se refiere a la provisión de información específica sobre una propiedad en particular y el área circundante para compradores y vendedores. Esto lo lleva a cabo un abogado o un agente inmobiliario autorizado como parte del proceso de transferencia de propiedad . Si está pidiendo dinero prestado para financiar la compra, normalmente será una condición del anticipo que obtenga una búsqueda local. Si no tiene financiación, es su opción si desea realizar una búsqueda local o no.
El abogado o el agente inmobiliario autorizado actúa en nombre del comprador o del inquilino de la propiedad y se pone en contacto con la autoridad local, que es responsable de llevar a cabo la búsqueda. El plazo para obtener el resultado de la búsqueda depende de la autoridad local que la lleve a cabo. La mayoría de las autoridades locales devuelven los resultados de la búsqueda en menos de cinco días laborables. [1] También es posible realizar una búsqueda personal en el registro local de cargas inmobiliarias. Cualquiera puede hacerlo, pero es necesario que la persona que realiza la búsqueda tenga conocimiento de lo que está viendo. La búsqueda personal es gratuita. No incluye toda la información necesaria para completar una búsqueda local completa. La información restante debe obtenerse de los registros públicos y de la información de visualización de conformidad con las normas de información medioambiental.
El objetivo principal de una búsqueda local es proteger a los compradores de propiedades de cualquier eventualidad desagradable que pueda afectar su uso y disfrute de la propiedad o que pueda tener un efecto sobre su valor (para el comprador y el prestamista potencial), y por lo tanto es un elemento clave en el proceso de transferencia de propiedad. La búsqueda local proporcionará información diseñada para revelar cualquier problema o inconveniente potencial con la propiedad y el área circundante, lo que permite al comprador tomar una decisión informada sobre el estado actual de la propiedad. La búsqueda local está diseñada esencialmente para proporcionar información importante que podría influir en el uso, el alquiler o la reventa futura de la propiedad. [2]
Una búsqueda de autoridad local consta de dos partes separadas que constan de dos documentos diferentes:
El formulario LLC1 se obtiene en la His Majesty's Stationery Office y, en general, lo presenta el abogado o el agente inmobiliario autorizado del comprador de la propiedad. La siguiente información se puede obtener del formulario LLC1, mediante una búsqueda en el registro local de cargas inmobiliarias: [3]
El documento CON 29 consta de dos partes independientes: CON 29 y CON 29(O). Las preguntas del CON 29 se aplican a todas las transacciones y CON 29(O) significa "Preguntas opcionales", lo que significa que el abogado de la propiedad puede realizar estas consultas si es apropiado para la transacción y la propiedad. Algunos ejemplos de la información ambiental que proporciona el CON 29 incluyen lo siguiente:
El formulario CON 29(O) se ocupa de una serie de consultas adicionales, que son opcionales según las circunstancias de la propiedad. Algunos ejemplos de las consultas que se abordan en el formulario CON 29(O) son los siguientes: [4]
En 2013-2014, la Sociedad de Abogados de Inglaterra y Gales llevó a cabo una consulta (disponible a través del sitio web de la Sociedad de Abogados) sobre las revisiones de ambos formularios CON29.
La búsqueda de una autoridad local afectará a todas las propiedades residenciales y comerciales de Inglaterra y Gales. La información requerida en la búsqueda la mantiene cada autoridad local de Inglaterra y Gales. En Escocia e Irlanda, todavía hay una serie de búsquedas que se deben realizar en el proceso, no llamadas específicamente búsqueda de autoridad local.
Una autoridad local es una subdivisión gubernamental de Inglaterra y Gales y es responsable de muchos servicios en el área que cubre. Cada área de Inglaterra y Gales está cubierta por un consejo o autoridad local, que es responsable de mantener varios servicios en el área. En muchos casos, un consejo local es la autoridad de nivel inferior en un área. Por ejemplo, Cheshire en Inglaterra, que es un condado no metropolitano y ceremonial, administra servicios como la policía, la biblioteca, la educación, el transporte y los bomberos. Cheshire en realidad está dividido en dos áreas de consejo más pequeñas para el propósito de las búsquedas de autoridad local, Cheshire-East y Cheshire-West.
Además, un área puede estar gobernada por una autoridad unitaria, que proporcionaría todos los servicios que brinda Cheshire pero no se subdividiría más, lo que significa que una autoridad unitaria también sería responsable de la búsqueda de la autoridad local.
La única excepción a la regla es el Gran Londres, que es una división administrativa de alto nivel de Inglaterra, y cada uno de los 32 distritos incluidos es responsable de la búsqueda de autoridad local.
El 16 de enero de 2014, el Registro de la Propiedad de Su Majestad (que se encarga de la recopilación y el mantenimiento de los registros de propiedad y de las cargas (hipotecas) relacionadas con la tierra/propiedad) emitió un comunicado de prensa en el que informaba de un proyecto que había llevado a cabo durante los dos últimos años con vistas a hacerse cargo de la función de cargas territoriales locales de las autoridades locales. [5] La intención es centralizar los registros en un formato digital y uniforme (que contrasta con los diversos formatos utilizados por las 348 autoridades locales de Inglaterra y Gales) y proporcionar un único punto de referencia para cumplir la misma función que los informes de búsqueda mencionados anteriormente.