Un contrato inmobiliario es un contrato entre partes para la compra y venta, intercambio u otra transferencia de bienes inmuebles . La venta de terrenos se rige por las leyes y prácticas de la jurisdicción en la que se encuentra el terreno. Los bienes inmuebles denominados bienes inmuebles en arrendamiento son en realidad un alquiler de bienes inmuebles, como un apartamento, y los contratos de arrendamiento (contratos de alquiler) cubren dichos alquileres, ya que normalmente no dan lugar a escrituras registrables . Las transferencias de bienes inmuebles en régimen de propiedad absoluta ("más permanentes") están cubiertas por contratos inmobiliarios, incluida la transferencia de título de propiedad absoluta , usufructos vitalicios , usufructos remanentes y servidumbres de propiedad absoluta . Los contratos inmobiliarios suelen ser contratos bilaterales (es decir, acordados por dos partes) y deben tener los requisitos legales especificados por la ley contractual en general y también deben estar por escrito para ser exigibles.
En todas las jurisdicciones, la ley exige que los contratos de compraventa de terrenos se hagan por escrito para que sean exigibles. Los distintos estatutos de fraude exigen que los contratos de compraventa de terrenos se hagan por escrito. En Sudáfrica , la Ley de enajenación de terrenos especifica que todo acuerdo de compraventa de bienes inmuebles debe hacerse por escrito. En Italia , cada transferencia de bienes inmuebles debe registrarse por escrito ante notario público .
La práctica habitual es que se produzca un "intercambio de contratos". Esto implica la firma de dos copias del contrato de compraventa, de las cuales cada parte conserva una copia. Cuando las partes están juntas, normalmente ambas firman ambas copias, de las cuales cada una conserva una copia, a veces con una entrega formal de una copia de una parte a la otra. Sin embargo, normalmente es suficiente que sólo la copia conservada por cada parte sea firmada por la otra parte. Esta regla permite que los contratos se "intercambien" por correo. Ambas copias del contrato de compraventa se vuelven vinculantes sólo después de que cada parte esté en posesión de una copia del contrato firmada por la otra parte, es decir, se dice que el intercambio está "completo". Un intercambio por medios electrónicos es generalmente insuficiente para un intercambio, a menos que las leyes de la jurisdicción validen expresamente dichas firmas.
Un contrato de compraventa de terrenos debe:
Normalmente no se requiere la certificación de un notario público para un contrato inmobiliario, pero muchas oficinas de registro exigen que la firma del vendedor o del traspasante en una escritura esté certificada ante notario para registrar la escritura. El contrato inmobiliario normalmente no se registra ante el gobierno, aunque normalmente se exige que se presenten declaraciones del precio pagado en la oficina del registrador.
En ocasiones los contratos inmobiliarios prevén un periodo de revisión por parte de un abogado de varios días después de la firma por las partes para verificar las disposiciones del contrato y contraproponer aquellas que no sean adecuadas.
Si hay agentes o corredores inmobiliarios que negocian la venta, el agente del comprador suele completar los espacios en blanco de un formulario de contrato estándar para que lo firmen el comprador y el vendedor. El corredor suele obtener dichos formularios de contrato de una asociación inmobiliaria a la que pertenece. Cuando tanto el comprador como el vendedor han aceptado el contrato firmándolo, el corredor proporciona copias del contrato firmado al comprador y al vendedor.
Como puede ser el caso con otros contratos, los contratos inmobiliarios pueden formarse cuando una parte hace una oferta y la otra parte acepta la oferta. Para que sean exigibles, las ofertas y aceptaciones deben estar por escrito ( Estatuto de Fraudes , Derecho Común ) y firmadas por las partes que aceptan el contrato. A menudo, la parte que hace la oferta prepara un contrato inmobiliario escrito, lo firma y lo transmite a la otra parte, quien aceptaría la oferta al firmar el contrato. Al igual que con todos los demás tipos de ofertas legales, la otra parte puede aceptar la oferta, rechazarla (en cuyo caso la oferta se termina), hacer una contraoferta (en cuyo caso la oferta original se termina) o no responder a la oferta (en cuyo caso la oferta termina en la fecha de vencimiento en ella). Antes de que la oferta (o contraoferta) sea aceptada, la parte oferente (o contraoferta) puede retirarla. Una contraoferta puede ser contrarrestada con otra oferta, y un proceso de contraoferta puede continuar indefinidamente entre las partes.
Para que un contrato inmobiliario sea ejecutable, debe contar con las firmas originales de las partes y cualquier modificación del contrato debe estar firmada por todas las partes involucradas. Si la oferta original está marcada y firmada por la parte que la recibe y luego firmada, no se trata de una oferta y aceptación, sino de una contraoferta.
Un contrato inmobiliario normalmente no transmite ni transfiere la propiedad de un inmueble por sí mismo. Para transmitir un inmueble se utiliza un documento diferente llamado escritura . En un contrato inmobiliario, se puede especificar el tipo de escritura que se utilizará para transmitir el inmueble, como una escritura de garantía o una escritura de renuncia . Si no se menciona específicamente un tipo de escritura, se puede especificar un "título comercializable", lo que implica que se debe proporcionar una escritura de garantía. Los prestamistas insistirán en una escritura de garantía. Cualquier gravamen u otros gravámenes sobre el título del inmueble deben mencionarse por adelantado en el contrato inmobiliario, por lo que la presencia de estas deficiencias no sería una razón para anular el contrato en el momento del cierre o antes . Si los gravámenes no se eliminan antes del momento del cierre, entonces la escritura debe tener específicamente una o más excepciones enumeradas para los gravámenes no eliminados.
El comprador o los compradores que firman el contrato inmobiliario son responsables (legalmente responsables) de proporcionar la contraprestación prometida por el inmueble, que normalmente es dinero por el monto del precio de compra. Sin embargo, los detalles sobre el tipo de propiedad pueden no estar especificados en el contrato. A veces, el comprador o los compradores firmantes pueden indicarle a un abogado que prepara la escritura por separado qué tipo de propiedad incluir en la escritura y pueden decidir agregar uno o más copropietarios, como un cónyuge, a la escritura. Por ejemplo, los tipos de copropiedad (título) pueden incluir tenencia en común, tenencia conjunta con derecho de supervivencia o tenencia conjunta por entero. Otra posibilidad es la propiedad en fideicomiso en lugar de la propiedad directa.
Las contingencias son condiciones que deben cumplirse para que se ejecute un contrato.
Las contingencias que suspenden el contrato hasta que se produzcan determinados hechos se conocen como "condiciones suspensivas". Las contingencias que cancelan el contrato si se produce determinado hecho se conocen como "condiciones resolutivas".
La mayoría de los contratos de compraventa contienen contingencias de algún tipo, porque pocas personas pueden permitirse el lujo de realizar una compra de bienes raíces sin ellas. Sin embargo, es posible que un contrato inmobiliario no contenga ninguna contingencia.
Algunos tipos de contingencias que pueden aparecer en un contrato inmobiliario incluyen:
Un contrato inmobiliario típico especifica una fecha en la que debe producirse el cierre. El cierre es el evento en el que se paga el dinero (u otra contraprestación) por el inmueble y el título (propiedad) del inmueble se transfiere del vendedor al comprador. La transferencia se realiza mediante la firma de una escritura por parte del vendedor para que el comprador o sus abogados u otros agentes registren la transferencia de propiedad. A menudo, se necesitan otros documentos durante el cierre.
La fecha de cierre normalmente es también la fecha en la que la posesión del inmueble se transfiere del vendedor al comprador. Sin embargo, el contrato inmobiliario puede especificar una fecha diferente para el cambio de posesión. La transferencia de posesión de una casa, condominio o edificio se realiza normalmente mediante la entrega de las llaves del mismo. El contrato puede incluir disposiciones en caso de que el vendedor retenga la posesión más allá de la fecha acordada.
El contrato también puede especificar qué parte paga qué costos de cierre. Si el contrato no lo especifica, existen ciertas normas habituales que dependen de la ley, el derecho consuetudinario (precedentes judiciales), la ubicación y otras órdenes o acuerdos, respecto de quién paga qué costos de cierre.
Un contrato inmobiliario puede especificar en qué condición debe estar la propiedad al transferir el título o la posesión. Por ejemplo, el contrato puede decir que la propiedad se vende tal como está, especialmente si se pretende demolerla. Alternativamente, puede haber una representación o una garantía (fianza) con respecto a la condición de la casa, el edificio o alguna parte de él, como electrodomésticos adjuntos, sistema de HVAC , etc. A veces, también se utiliza un formulario de divulgación separado especificado por una entidad gubernamental. El contrato también podría especificar cualquier artículo de propiedad personal (propiedad no real) que se incluirá en el trato, como lavadora y secadora que normalmente son desmontables de la casa. Los medidores de servicios públicos, sistemas de cableado eléctrico , cajas de fusibles o disyuntores , plomería , hornos , calentadores de agua , lavabos , inodoros , bañeras y la mayoría de los sistemas de aire acondicionado central normalmente se consideran adjuntos a una casa o edificio y normalmente se incluirían con la propiedad real por defecto.
Los anexos (o adendas) son anexos especiales (hojas separadas) que pasan a formar parte del contrato en determinadas situaciones.
Aunque el dinero es la contraprestación más común, no es un elemento obligatorio para que un contrato inmobiliario sea válido. Normalmente , el comprador o los compradores hacen un depósito de garantía que queda en poder de un tercero, como una compañía de títulos de propiedad, un abogado o, a veces, el vendedor. El importe, una pequeña fracción del precio total, se detalla en el contrato y el resto del coste se paga al cierre. En algunos casos excepcionales, se pueden utilizar otros instrumentos de valor, como pagarés o acciones u otros instrumentos negociables, o también se pueden utilizar otros activos duros, como oro, plata y cualquier cosa de valor, o, en otros casos, amor (cuando se pueda demostrar que existió entre las partes). Sin embargo, el depósito de garantía representa un crédito para el precio de venta final, que suele ser la contraprestación principal o única.
Cuanto mejor sea la calificación financiera del comprador o los compradores, más probabilidades hay de que el cierre se complete con éxito, que es normalmente el objetivo del vendedor. Cualquier documentación que demuestre las calificaciones financieras del comprador o los compradores, como la aprobación previa o la precalificación del préstamo hipotecario, puede acompañar a una oferta inmobiliaria para comprar junto con un cheque de depósito de garantía. Cuando hay ofertas en competencia o cuando se presenta una oferta más baja, es más probable que el vendedor acepte una oferta de un comprador que demuestre evidencia de estar bien calificado que de un comprador sin dicha evidencia. [ cita requerida ]