El sector hipotecario de Dinamarca ofrece a los prestatarios préstamos flexibles y transparentes en condiciones cercanas a las condiciones de financiación de los agentes del mercado de capitales. [ cita requerida ] Al mismo tiempo, los bonos hipotecarios garantizados [1] transfieren el riesgo de mercado del banco hipotecario emisor a los inversores en bonos. Por último, las estrictas normas de valoración de la propiedad, la gestión del riesgo crediticio por parte de los bancos hipotecarios y las estrictas regulaciones, incluido el llamado "principio de equilibrio", también han protegido históricamente a los bonos hipotecarios del riesgo de impago. [2] La alta concentración del sector y los estabilizadores automáticos también desempeñan un papel en el mantenimiento de la estabilidad. [3]
En Dinamarca, los bancos hipotecarios son las únicas instituciones financieras autorizadas a conceder préstamos con garantía hipotecaria sobre bienes inmuebles mediante la emisión de bonos hipotecarios garantizados ( en danés : Realkreditobligationer ). El alcance de las actividades permitidas a los bancos hipotecarios se limita a la originación y el servicio de préstamos hipotecarios, su financiación, exclusivamente mediante la emisión de bonos hipotecarios, y las actividades consideradas accesorias. En 2007, había ocho bancos hipotecarios activos en el mercado hipotecario danés, algunos afiliados a bancos comerciales. [2]
La Ley de Crédito Hipotecario de Dinamarca impone normas estrictas de correspondencia entre los activos (por ejemplo, los préstamos hipotecarios) y los pasivos (por ejemplo, los bonos hipotecarios) de las instituciones de crédito hipotecario. Cada nuevo préstamo se financia, en principio, mediante la emisión de nuevos bonos hipotecarios de igual tamaño y características idénticas de flujo de caja y vencimiento, denominado principio de equilibrio o, en [4], principio de libro de contabilidad equilibrado (pág. 29). Los ingresos de la venta de los bonos se transfieren al prestatario y, de manera similar, los pagos de intereses y capital se transfieren directamente a los inversores que poseen bonos hipotecarios. Además, la Ley de Crédito Hipotecario establece normas estrictas de préstamo que difieren según el tipo de propiedad financiada. Se establecen ratios máximos de préstamo a valor (LTV) y períodos de préstamo para cada categoría de propiedad. Si bien para todas las categorías de propiedades, el período máximo de préstamo puede ser de hasta 30 años, los límites máximos de préstamo difieren significativamente según la naturaleza de la propiedad hipotecada. En el caso de viviendas ocupadas por sus propietarios, propiedades de alquiler, viviendas cooperativas y proyectos de vivienda, los préstamos hipotecarios pueden representar hasta el 80 por ciento del valor de la propiedad. En cambio, los ratios LTV máximos están limitados al 70 por ciento para propiedades agrícolas, al 60 por ciento para bienes raíces comerciales y residencias secundarias, y al 40 por ciento para terrenos no construidos. [2]
La primera Ley Hipotecaria danesa se aprobó en 1850 y creó nuevas instituciones de crédito hipotecario que se presentaban como asociaciones (sin fines de lucro). Los préstamos con garantía hipotecaria sobre bienes inmuebles se financiaban mediante la emisión de bonos en serie. Inicialmente, los prestatarios eran solidariamente responsables de las obligaciones del conjunto correspondiente de hipotecas. El sistema siguió evolucionando a partir de entonces, en particular a principios de los años 70, cuando se simplificó y estandarizó la financiación hipotecaria. La última gran ronda de reformas tuvo lugar en 1989, entre otras cosas, autorizando a los bancos comerciales a poseer instituciones de crédito hipotecario. Después de 2001, la mayoría de los bonos hipotecarios se emitieron sin la responsabilidad solidaria de los prestatarios. [2]
Un sistema hipotecario depende del registro efectivo de las unidades de propiedad y los derechos sobre la tierra. El catastro , mantenido por el Servicio Nacional de Encuestas y Catastros, [5] identifica cada parcela de tierra y unidad de propiedad. La identificación es utilizada por otros sistemas nacionales de información. [6] El Tribunal de Registro de Tierras se encarga del registro de títulos de propiedad de la tierra, hipotecas y otros gravámenes. Los bancos hipotecarios conceden un préstamo sólo con la condición de que se registre la escritura hipotecaria, pero sin ningún otro tipo de garantía. Además, no se realiza una verificación crediticia muy detallada del prestatario; la garantía del préstamo es la propiedad, en lugar del prestatario. Los detalles del proceso de establecimiento de un préstamo hipotecario se describen en inglés. [7] Los municipios de Dinamarca mantienen sistemas de información, que registran, entre otros, la zonificación, los detalles de construcción de los edificios y el valor imponible, y las autoridades fiscales mantienen un sistema de tasación masiva. Ambos últimos sistemas se actualizan mediante la abstracción obligatoria de los títulos de propiedad, recopilados a través de los municipios. [8]
En caso de impago de las obligaciones hipotecarias por parte del deudor hipotecario, el banco hipotecario puede poner la propiedad a la venta forzosa. Las ventas forzosas se llevan a cabo por los tribunales de ejecución (Fogedretten), que forman parte del sistema ordinario de tribunales. Los acreedores hipotecarios estarán cubiertos por orden de prioridad y, si bien los préstamos hipotecarios no cubiertos se eliminarán del Registro de la Propiedad, los acreedores hipotecarios mantendrán su crédito (no cubierto) contra el prestatario como crédito personal. Por lo general, no pasan más de seis meses desde el momento en que el prestatario deja de pagar el préstamo hasta que se puede llevar a cabo una venta forzosa. [2] Esto contrasta con lo que ocurre, por ejemplo, en Francia, donde la ejecución hipotecaria puede llevar varios años.
Los costes humanos que supone dejar a una familia en la calle se mitigan mediante la vivienda social. Dinamarca tiene un parque total de viviendas de 2,5 millones de unidades, de las que el 19 por ciento pertenece a asociaciones de vivienda social. Las asociaciones reciben subvenciones del gobierno y de los municipios en forma de intereses reducidos y cuotas hipotecarias y garantías de préstamos. Además, los residentes -como en otras viviendas de alquiler- reciben subvenciones individuales para el alquiler relacionadas con los ingresos, el tamaño de la familia y el tamaño del apartamento. Las personas con una necesidad urgente de vivienda pueden recurrir a la ayuda del municipio si no tienen posibilidades de resolver su propio problema de vivienda. [9] La ejecución hipotecaria se menciona como una de las causas, entre otras, por ejemplo el divorcio, véase la página 59 en [10].
El 98% de las hipotecas danesas están titulizadas en títulos respaldados por hipotecas y son vendidas por los originadores de las hipotecas.
En un estudio publicado por la Comisión Económica para Europa de las Naciones Unidas se compararon los sistemas hipotecarios alemán, estadounidense y danés. En los últimos 40 años (hasta 2004), las cajas de ahorros alemanas han registrado tipos de interés nominales de aproximadamente el 6 por ciento anual. Además, cobran comisiones de administración y servicio (alrededor del 1,5 por ciento del importe del préstamo). En los Estados Unidos, los tipos de interés medios de las hipotecas a tipo fijo en el mercado inmobiliario empezaron en los años 80 con cifras elevadas de dos dígitos y (hasta 2004) han alcanzado aproximadamente el 6 por ciento anual. Sin embargo, los costes brutos de endeudamiento son sustancialmente superiores al tipo de interés nominal y durante los últimos 30 años ascendieron al 10,46 por ciento. En Dinamarca, al igual que en el mercado de capitales de los Estados Unidos, los tipos de interés han caído al 6 por ciento anual. Una comisión de riesgo y administración asciende al 0,5 por ciento de la deuda pendiente. Además, se cobra una comisión de adquisición que asciende al 1 por ciento del capital, pág. 46 en. [4]