La burbuja inmobiliaria de los Estados Unidos de la década de 2000 o el auge de los precios de la vivienda o el ciclo inmobiliario de la década de 2000 [2] fue un fuerte aumento y posterior colapso de los precios de los activos inmobiliarios que afectó a más de la mitad de los estados de EE. UU . En muchas regiones surgió una burbuja inmobiliaria que fue el impulso para la crisis de las hipotecas de alto riesgo . Los precios de la vivienda alcanzaron su punto máximo a principios de 2006, comenzaron a disminuir en 2006 y 2007 y alcanzaron nuevos mínimos en 2011. [3] El 30 de diciembre de 2008, el índice de precios de viviendas Case-Shiller informó la mayor caída de precios de su historia. [4] La crisis crediticia resultante del estallido de la burbuja inmobiliaria es una causa importante de la Gran Recesión en los Estados Unidos . [5]
El aumento de las tasas de ejecuciones hipotecarias en 2006-2007 entre los propietarios de viviendas estadounidenses condujo a una crisis en agosto de 2008 para los mercados de alto riesgo , Alt-A , obligaciones de deuda colateralizada (CDO), hipotecas , crédito , fondos de cobertura y bancos extranjeros . [6] En octubre de 2007, Henry Paulson , Secretario del Tesoro de Estados Unidos , calificó el estallido de la burbuja inmobiliaria como "el riesgo más significativo para nuestra economía". [7]
Una burbuja tenía el potencial de afectar no sólo las valoraciones de las viviendas, sino también los mercados hipotecarios, los constructores de viviendas, los bienes raíces , los puntos de venta minoristas de artículos para el hogar, los fondos de cobertura de Wall Street en manos de grandes inversores institucionales y los bancos extranjeros, aumentando el riesgo de una recesión a nivel nacional. . [8] [9] [10] [11] Las preocupaciones sobre el impacto del colapso de los mercados inmobiliario y crediticio en la economía estadounidense en general hicieron que el Presidente George W. Bush y el Presidente de la Reserva Federal Ben Bernanke anunciaran un rescate limitado del Mercado inmobiliario estadounidense para propietarios que no pudieron pagar sus deudas hipotecarias. [12]
Sólo en 2008, el gobierno de Estados Unidos asignó más de 900 mil millones de dólares (~1,25 billones de dólares en 2023) a préstamos especiales y rescates relacionados con la burbuja inmobiliaria estadounidense. Esto fue compartido entre el sector público y el sector privado . Debido a la gran cuota de mercado de la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) y la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) (ambas empresas patrocinadas por el gobierno ), así como de la Federal Housing Administration , recibieron una parte sustancial de apoyo del gobierno, a pesar de que sus hipotecas estaban suscritas de manera más conservadora y de hecho obtuvieron mejores resultados que las del sector privado. [13]
Los precios de la tierra contribuyeron mucho más a los aumentos de precios que las estructuras. Esto se puede ver en el índice de costos de construcción en la Fig. 1. Se puede obtener una estimación del valor del terreno para una casa restando el valor de reposición de la estructura, ajustado por la depreciación, del precio de la vivienda. Utilizando esta metodología, Davis y Palumbo calcularon los valores de la tierra para 46 áreas metropolitanas de EE. UU., que se pueden encontrar en el sitio web del Instituto Lincoln para la Política de Tierras. [14]
Pueden ocurrir burbujas inmobiliarias en los mercados inmobiliarios locales o globales. En sus últimas etapas, suelen caracterizarse por rápidos aumentos en las valoraciones de los bienes inmuebles hasta alcanzar niveles insostenibles en relación con los ingresos, las relaciones precio-alquiler y otros indicadores económicos de asequibilidad. Esto puede ir seguido de disminuciones en los precios de las viviendas que resulten en que muchos propietarios se encuentren en una posición de patrimonio negativo : una deuda hipotecaria superior al valor de la propiedad. Las causas subyacentes de la burbuja inmobiliaria son complejas. Los factores incluyen la política fiscal (exención de la vivienda de las ganancias de capital), tasas de interés históricamente bajas, estándares crediticios laxos, falta de intervención de los reguladores y fiebre especulativa . [6] [8] [15] [16] [17] [18] Esta burbuja puede estar relacionada con el mercado de valores o la burbuja de las puntocom de la década de 1990. [1] [19] [20] [21] [22] Esta burbuja coincide aproximadamente con las burbujas inmobiliarias del Reino Unido, Hong Kong, España, [23] Polonia, Hungría y Corea del Sur. [24] [25]
Si bien las burbujas pueden ser identificables en progreso, las burbujas pueden medirse definitivamente sólo en retrospectiva después de una corrección del mercado, [26] que comenzó en 2005-2006 para el mercado inmobiliario estadounidense. [27] [28] [29] [30] [31] [32] El ex presidente de la Junta de la Reserva Federal de Estados Unidos, Alan Greenspan, dijo: "Teníamos una burbuja inmobiliaria", [33] [34] y también dijo a raíz de la crisis crediticia y de hipotecas de alto riesgo en 2007, "realmente no lo entendí hasta muy tarde en 2005 y 2006". [35]
La crisis hipotecaria y crediticia fue causada por la incapacidad de un gran número de propietarios de viviendas para pagar sus hipotecas cuando sus hipotecas con bajas tasas iniciales volvieron a tener tasas de interés regulares. Richard Syron , director ejecutivo de Freddie Mac, concluyó: "Teníamos una burbuja" [36] y estuvo de acuerdo con la advertencia del economista de Yale, Robert Shiller, de que los precios de las viviendas parecen sobrevaluados y que la corrección podría durar años, con la pérdida de billones de dólares del valor de las viviendas. [36] Greenspan advirtió sobre "grandes caídas de dos dígitos" en el valor de las viviendas "mayores de lo que la mayoría de la gente espera". [34]
Los problemas para los propietarios de viviendas con buen crédito surgieron a mediados de 2007, lo que provocó que el mayor prestamista hipotecario de Estados Unidos, Countrywide Financial , advirtiera que no se esperaba que se produjera una recuperación en el sector inmobiliario al menos hasta 2009 porque los precios de las viviendas estaban cayendo "casi como nunca antes, con excepción de la Gran Depresión ". [9] El impacto del auge de las valoraciones de las viviendas en la economía estadounidense desde la recesión de 2001-2002 fue un factor importante en la recuperación, porque un gran componente del gasto de los consumidores fue impulsado por el correspondiente auge de la refinanciación, que permitió a las personas reducir sus gastos mensuales pagos de hipotecas con tasas de interés más bajas y retirar el valor líquido de sus viviendas a medida que aumentaba su valor. [8]
Durante el aumento de los precios de los activos y antes de la Gran Recesión, varios partidos describieron el mercado inmobiliario como una burbuja o cuestionaron esa designación.
Especialmente a finales de 2004 y principios de 2005, numerosos factores económicos y culturales llevaron a varios economistas a argumentar que existía una burbuja inmobiliaria en Estados Unidos [1] [26] [38] [39] [40] [41] [42] [43] Dean Baker identificó la burbuja en agosto de 2002, y a partir de entonces advirtió repetidamente sobre su naturaleza y profundidad, y las razones políticas por las que se estaba ignorando. [44] [45] Antes de eso, Robert Prechter escribió extensamente sobre esto al igual que el profesor Shiller en su publicación original de Irrational Exuberance en el año 2000.
El estallido de la burbuja inmobiliaria fue predicho por un puñado de analistas políticos y económicos, como Jeffery Robert Hunn en un editorial del 3 de marzo de 2003. Hunn escribió:
[Nosotros] podemos beneficiarnos del colapso de la burbuja crediticia y la posterior desinversión [(declinación)] del mercado de valores. Sin embargo, el sector inmobiliario aún no se ha sumado a la caída de los precios alimentada por las ventas (y las ejecuciones hipotecarias). A menos que tenga una razón muy específica para creer que los bienes raíces superarán a todas las demás inversiones durante varios años, puede considerar que este es el mejor momento para liquidar propiedades de inversión (para usar en mercados más lucrativos). [46]
Un artículo de agosto de 2008 en The New York Times informó que a mediados de 2004 Richard F. Syron , director ejecutivo de Freddie Mac , recibió un memorando de David Andrukonis, ex director de riesgos de la empresa , advirtiéndole que Freddie Mac estaba financiando riesgos. préstamos cargados que amenazaban la estabilidad financiera de Freddie Mac. En su memorando, Andrukonis escribió que estos préstamos "probablemente plantearían un enorme riesgo financiero y de reputación para la empresa y el país". [47] El artículo reveló que más de dos docenas de ejecutivos de alto rango dijeron que el Sr. Syron simplemente había decidido ignorar las advertencias .
Otras cautelas surgieron ya en 2001, cuando el fallecido gobernador de la Reserva Federal, Edward Gramlich, advirtió sobre los riesgos que planteaban las hipotecas de alto riesgo. [48] En septiembre de 2003, en una audiencia del Comité de Servicios Financieros de la Cámara de Representantes , el congresista Ron Paul identificó la burbuja inmobiliaria y predijo las dificultades que causaría: "Como todas las burbujas creadas artificialmente, el auge de los precios de la vivienda no puede durar para siempre. Cuando Los precios de la vivienda caen, los propietarios tendrán dificultades porque su patrimonio se perderá. Además, los titulares de la deuda hipotecaria también sufrirán pérdidas". [49] Reuters informó en octubre de 2007 que un analista de Merrill Lynch también había advertido en 2006 que las empresas podrían verse afectadas por sus inversiones de alto riesgo .
La revista The Economist afirmó: "El aumento mundial de los precios de la vivienda es la burbuja más grande de la historia", [50] por lo que cualquier explicación debe considerar sus causas globales, así como las específicas de los Estados Unidos. El entonces presidente de la Junta de la Reserva Federal, Alan Greenspan, dijo a mediados de 2005 que "como mínimo, hay un poco de 'espuma' (en el mercado inmobiliario estadounidense)... es difícil no ver que hay muchas burbujas locales"; Greenspan admitió en 2007 que la espuma "era un eufemismo para referirse a una burbuja". [34] A principios de 2006, el Presidente Bush dijo sobre el auge inmobiliario en Estados Unidos: "Si las casas se vuelven demasiado caras, la gente dejará de comprarlas... Las economías deberían circular". [51]
Muchos cuestionaron cualquier sugerencia de que podría haber una burbuja inmobiliaria, particularmente en su punto máximo entre 2004 y 2006, [52] y algunos rechazaron la etiqueta de "burbuja inmobiliaria" en 2008. [53]
El economista jefe de Freddie Mac y el director del Centro Conjunto de Estudios de Vivienda (JCHS) cuestionaron la existencia de una burbuja inmobiliaria nacional y expresaron dudas de que fuera posible cualquier caída significativa en los precios de las viviendas, citando precios en constante aumento desde la Gran Depresión , un avance anticipado. mayor demanda de la generación Baby Boom y niveles saludables de empleo. [54] [55] [56] David Lereah , ex economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), distribuyó "Anti-Bubble Reports" en agosto de 2005 para "responder a las acusaciones irresponsables de burbujas hechas por los medios locales y los medios locales". académica". [57]
Sobre la base de datos de mercado de 2006 que indicaban una marcada caída, incluidas menores ventas, aumento de inventarios, caída de los precios medios y aumento de las tasas de ejecuciones hipotecarias, [58] algunos economistas han llegado a la conclusión de que la corrección en el mercado inmobiliario estadounidense comenzó en 2006. [10 ] [59] Un informe de la revista Fortune de mayo de 2006 sobre la burbuja inmobiliaria de EE.UU. afirma: "La gran burbuja inmobiliaria finalmente ha comenzado a desinflarse... En muchos mercados del país que alguna vez fueron candentes, las historias de precios de catálogo en caída han reemplazado las historias de espera". "Listas de condominios sin construir y guerras de ofertas por monótonas casas coloniales de tres habitaciones". [28]
Entre otras declaraciones, los informes afirmaban que la gente "no debería preocuparse de que los precios de la vivienda estén aumentando más rápido que los ingresos familiares", que "prácticamente no hay riesgo de una burbuja nacional de precios de la vivienda basada en la demanda fundamental de vivienda y en la economía predecible". factores", y que "puede esperarse una desaceleración general en la tasa de crecimiento de los precios, pero en muchas zonas persistirá la escasez de inventarios y es probable que los precios de las viviendas sigan aumentando por encima de las normas históricas". [ cita necesaria ] Tras los informes de rápidas caídas de las ventas y depreciación de los precios en agosto de 2006, [60] [61] Lereah admitió que esperaba que "los precios de las viviendas bajaran un 5% a nivel nacional, más en algunos mercados, menos en otros. Y algunos "Las ciudades de Florida y California, donde los precios de las viviendas se dispararon a niveles vertiginosos, podrían tener 'aterrizajes bruscos'". [31]
Las ventas y los precios de las viviendas a nivel nacional cayeron dramáticamente en marzo de 2007, la caída más pronunciada desde la crisis de Ahorros y Préstamos de 1989 . Según datos de la NAR , las ventas bajaron un 13% a 482.000 desde el máximo de 554.000 en marzo de 2006, y el precio medio nacional cayó casi un 6% a 217.000 dólares desde un máximo de 230.200 dólares en julio de 2006. [32]
John A. Kilpatrick de Greenfield Advisors fue citado por Bloomberg News el 14 de junio de 2007, sobre el vínculo entre el aumento de las ejecuciones hipotecarias y las caídas localizadas de los precios de la vivienda: "Vivir en un área con múltiples ejecuciones hipotecarias puede resultar en una disminución del 10 al 20 por ciento en el valor de la propiedad". valores". Continuó diciendo: "En algunos casos, eso puede acabar con el valor líquido de los propietarios o dejarlos debiendo en su hipoteca más de lo que vale la casa. Las casas inocentes que se encuentran justo al lado de esas propiedades se van a llevar un golpear." [62]
El Comité Bancario del Senado de los Estados Unidos celebró audiencias sobre la burbuja inmobiliaria y las prácticas crediticias relacionadas en 2006, tituladas "La burbuja inmobiliaria y sus implicaciones para la economía" y "Riesgo calculado: evaluación de productos hipotecarios no tradicionales". Tras el colapso de la industria de las hipotecas de alto riesgo en marzo de 2007, el senador Chris Dodd , presidente del Comité Bancario, celebró audiencias y pidió a los ejecutivos de las cinco principales compañías de hipotecas de alto riesgo que testificaran y explicaran sus prácticas crediticias. Dodd dijo que los "préstamos predatorios" habían puesto en peligro la propiedad de viviendas para millones de personas. [18] Además, senadores demócratas como el senador Charles Schumer de Nueva York ya estaban proponiendo un rescate del gobierno federal a los prestatarios de alto riesgo para evitar que los propietarios perdieran sus residencias. [18]
Los economistas han debatido si el auge de los precios de la vivienda a principios de la década de 2000 implicó burbujas a nivel nacional o local.
Ya en 2005, debido a la apreciación no uniforme de los precios, algunos economistas, incluido el ex presidente de la Reserva Federal, Alan Greenspan , argumentaron que Estados Unidos no estaba experimentando una burbuja inmobiliaria a nivel nacional per se , sino una serie de burbujas locales. [63] En 2007, sin embargo, Greenspan afirmó que "todas las burbujas de espuma se suman para formar una burbuja agregada". [34]
A pesar de las normas crediticias muy relajadas y los bajos tipos de interés, en muchas regiones del país la apreciación de los precios fue muy pequeña durante el "período de la burbuja". De las 20 áreas metropolitanas más grandes analizadas por el índice de precios de la vivienda S&P/Case-Shiller , seis (Dallas, Cleveland, Detroit, Denver, Atlanta y Charlotte) experimentaron un crecimiento de precios inferior al 10% en términos ajustados por inflación en 2001-2006. [64] Durante el mismo período, siete áreas metropolitanas (Tampa, Miami, San Diego, Los Ángeles, Las Vegas, Phoenix y Washington, DC) se apreciaron en más del 80%.
Sin embargo, las burbujas inmobiliarias no se manifestaron en todas estas áreas al mismo tiempo. San Diego y Los Ángeles habían mantenido tasas de apreciación consistentemente altas desde finales de los años 1990, mientras que las burbujas de Las Vegas y Phoenix no se desarrollaron hasta 2003 y 2004, respectivamente. Fue en la costa este, la parte más poblada del país, donde la agitación económica del sector inmobiliario fue peor.
De manera un tanto paradójica, a medida que la burbuja inmobiliaria se desinfla [65], algunas áreas metropolitanas (como Denver y Atlanta) han estado experimentando altas tasas de ejecuciones hipotecarias , a pesar de que, en primer lugar, no experimentaron mucha apreciación de las viviendas y, por lo tanto, no parecían estar contribuyendo a la La burbuja nacional. Esto también fue cierto en algunas ciudades del Rust Belt , como Detroit [66] y Cleveland , [67] donde las débiles economías locales habían producido poca apreciación de los precios de la vivienda a principios de la década, pero todavía vieron valores en declive y aumento de las ejecuciones hipotecarias en 2007. Enero de 2009 California, Michigan, Ohio y Florida fueron los estados con las tasas de ejecuciones hipotecarias más altas.
En julio de 2008, los precios en lo que va del año habían disminuido en 24 de las 25 áreas metropolitanas de Estados Unidos, siendo California y el suroeste los que experimentaron las mayores caídas de precios. Según los informes, sólo Milwaukee había experimentado un aumento en los precios de la vivienda después de julio de 2007. [68]
Antes de la corrección del mercado inmobiliario de 2006-2007, el aumento sin precedentes de los precios de la vivienda a partir de 1997 produjo numerosos efectos de amplio alcance en la economía de Estados Unidos.
Estas tendencias se revirtieron durante la corrección del mercado inmobiliario de 2006-2007. En agosto de 2007, las acciones de DR Horton y Pulte Corp habían caído a 1/3 de sus niveles máximos respectivos a medida que caían las ventas de viviendas residenciales nuevas. Algunas de las ciudades y regiones que habían experimentado el crecimiento más rápido durante el período 2000-2005 comenzaron a experimentar altas tasas de ejecuciones hipotecarias . [65] Se sugirió que la debilidad de la industria inmobiliaria y la pérdida del consumo que había sido impulsada por la retirada del capital hipotecario podrían conducir a una recesión, pero a mediados de 2007 la existencia de esta recesión aún no se había confirmado. comprobado. [76] En marzo de 2008, Thomson Financial informó que el " Índice de Actividad Nacional del Banco de la Reserva Federal de Chicago correspondiente a febrero envió una señal de que probablemente [había] comenzado una recesión". [77]
Los precios de las acciones de Fannie Mae y Freddie Mac se desplomaron en 2008 cuando los inversores temieron carecer de capital suficiente para cubrir las pérdidas de su cartera de préstamos y garantías de préstamos de 5 billones de dólares (~6,95 billones de dólares en 2023). [78] El 16 de junio de 2010, se anunció que Fannie Mae y Freddie Mac serían excluidos de la lista de la Bolsa de Valores de Nueva York; Las acciones ahora se negocian en el mercado extrabursátil. [79]
Basando sus declaraciones en las tendencias históricas de valoración de la vivienda en Estados Unidos, [1] [81] en 2005 y 2006 muchos economistas y escritores de negocios predijeron correcciones del mercado que iban desde unos pocos puntos porcentuales hasta el 50% o más con respecto a los valores máximos en algunos mercados, [27] [ 82] [83] [84] [85] [86] y aunque este enfriamiento aún no había afectado a todas las áreas de EE.UU., algunos advirtieron que todavía podría hacerlo, y que la corrección sería "desagradable" y "severa". [87] [88] El economista jefe Mark Zandi de la firma de investigación económica Moody's Economy.com predijo una "caída" de la depreciación de dos dígitos en algunas ciudades de EE. UU. entre 2007 y 2009. [6] [89] [90] En un artículo que presentó en un simposio económico de la Junta de la Reserva Federal en agosto de 2007, el economista de la Universidad de Yale, Robert Shiller , advirtió: "Los ejemplos que tenemos de ciclos pasados indican que caídas importantes en los precios reales de las viviendas, incluso Caídas del 50 por ciento en algunos lugares son completamente posibles a partir de hoy o en un futuro no muy lejano". [91]
Para comprender mejor cómo se desarrolló la crisis hipotecaria, un informe de 2012 de la Universidad de Michigan analizó datos del Estudio de Panel de Dinámica de Ingresos (PSID), que encuestó a aproximadamente 9.000 hogares representativos en 2009 y 2011. Los datos parecen indicar que, si bien las condiciones siguen siendo difíciles, en cierto modo la crisis está amainando: durante el período estudiado, el porcentaje de familias atrasadas en los pagos de la hipoteca cayó del 2,2 al 1,9; los propietarios de viviendas que pensaban que era "muy probable o algo probable" que se retrasaran en los pagos cayeron del 6% al 4,6% de las familias. Por otro lado, la liquidez financiera de las familias ha disminuido: "En 2009, el 18,5% de las familias no tenía activos líquidos, y en 2011 esta cifra había aumentado al 23,4% de las familias". [92] [93]
A mediados de 2016, el índice nacional de precios de la vivienda estaba "aproximadamente un 1 por ciento por debajo del pico de la burbuja de 2006" en términos nominales [94], pero un 20 por ciento por debajo en términos ajustados por inflación. [95]
En marzo de 2007, la industria de las hipotecas de alto riesgo de Estados Unidos colapsó debido a tasas de ejecuciones hipotecarias de viviendas superiores a las esperadas (sin fuente verificable), y más de 25 prestamistas de alto riesgo se declararon en quiebra, anunciaron pérdidas significativas o se pusieron a la venta. [96] Las acciones del mayor prestamista de alto riesgo del país, New Century Financial , se desplomaron un 84% en medio de investigaciones del Departamento de Justicia , antes de finalmente acogerse al Capítulo 11 de bancarrota el 2 de abril de 2007, con pasivos que superaban los 100 millones de dólares (~142 millones de dólares en 2023). [97]
El administrador del fondo de bonos más grande del mundo, PIMCO , advirtió en junio de 2007 que la crisis de las hipotecas de alto riesgo no era un evento aislado y eventualmente pasaría factura a la economía y, en última instancia, tendría un impacto en forma de deterioro de los precios de las viviendas. [98] Bill Gross , un "gurú financiero de gran reputación", [11] criticó sarcástica y siniestramente las calificaciones crediticias de las CDO basadas en hipotecas que ahora se enfrentan al colapso:
¿AAA? Usted fue cortejado, Sr. Moody's y Sr. Poor's , por el maquillaje, esos tacones de quince centímetros y un " sello de vagabundo ". Muchas de estas chicas guapas no son activos de clase alta que valen 100 centavos por dólar... [E]l punto es que hay cientos de miles de millones de dólares de estos desechos tóxicos... Este problema [en última instancia] reside en El corazón de Estados Unidos, con millones y millones de viviendas caras. [11]
Business Week ha presentado predicciones de analistas financieros de que el colapso del mercado de hipotecas de alto riesgo resultaría en reducciones de ganancias para los grandes bancos de inversión de Wall Street que comercian con valores respaldados por hipotecas , especialmente Bear Stearns , Lehman Brothers , Goldman Sachs , Merrill Lynch y Morgan Stanley . [96] La solvencia de dos fondos de cobertura en problemas administrados por Bear Stearns estuvo en peligro en junio de 2007 después de que Merrill Lynch vendiera los activos confiscados a los fondos y otros tres bancos cerraran sus posiciones con ellos. Los fondos Bear Stearns alguna vez tuvieron más de 20 mil millones de dólares en activos, pero perdieron miles de millones de dólares en valores respaldados por hipotecas de alto riesgo. [99]
H&R Block informó que había tenido una pérdida trimestral de 677 millones de dólares en operaciones discontinuadas, que incluían el prestamista de alto riesgo Option One, así como amortizaciones, provisiones para pérdidas para préstamos hipotecarios y los precios más bajos alcanzables para las hipotecas en el mercado secundario. El valor liquidativo de la unidad había caído un 21% a 1.100 millones de dólares al 30 de abril de 2007. [100] El director de la firma consultora de la industria hipotecaria Wakefield Co. advirtió: "Esto va a ser una crisis de proporciones incomparables. Se perderán miles de millones". perdido." Bear Stearns prometió hasta 3.200 millones de dólares (~4.530 millones de dólares en 2023) en préstamos el 22 de junio de 2007, para rescatar a uno de sus fondos de cobertura que estaba colapsando debido a malas apuestas en hipotecas de alto riesgo. [101]
Peter Schiff , presidente de Euro Pacific Capital, argumentó que si los bonos de los fondos Bear Stearns se subastaran en el mercado abierto, se revelarían claramente valores mucho más débiles. Schiff añadió: "Esto obligaría a otros fondos de cobertura a reducir de manera similar el valor de sus participaciones. ¿Es de extrañar que Wall Street esté haciendo todo lo posible para evitar tal catástrofe?... Su verdadera debilidad finalmente revelará el abismo en que el mercado inmobiliario está a punto de desplomarse". [102] El informe del New York Times conecta la crisis de los fondos de cobertura con normas crediticias laxas: "La crisis de esta semana por el casi colapso de dos fondos de cobertura administrados por Bear Stearns surge directamente de la caída del mercado inmobiliario y las consecuencias de las prácticas crediticias laxas que "lloveron dinero sobre personas con crédito débil o de alto riesgo, dejando a muchos de ellos luchando por permanecer en sus hogares". [101]
El 9 de agosto de 2007, BNP Paribas anunció que no podía valorar de manera justa los activos subyacentes de tres fondos debido a su exposición a los mercados de préstamos hipotecarios de alto riesgo de Estados Unidos . [103] Ante una exposición potencialmente masiva (aunque no cuantificable), el Banco Central Europeo (BCE) intervino inmediatamente para aliviar las preocupaciones del mercado abriendo líneas de crédito a bajo interés por valor de 96.800 millones de euros (130.000 millones de dólares estadounidenses). [104] Un día después de que el pánico financiero por una crisis crediticia se extendiera por Europa, el Banco de la Reserva Federal de Estados Unidos llevó a cabo una " operación de mercado abierto " para inyectar 38 mil millones de dólares en reservas temporales en el sistema para ayudar a superar los efectos nocivos de una crisis crediticia en expansión. crisis crediticia, además de un movimiento similar el día anterior. [ cita necesaria ] Para aliviar aún más la crisis crediticia en el mercado crediticio de EE. UU., a las 8:15 am del 17 de agosto de 2007, el presidente del Banco de la Reserva Federal, Ben Bernanke, decidió reducir la tasa de descuento de la ventana , que es la tasa de préstamo. tipo de interés entre los bancos y el Banco de la Reserva Federal, en 50 puntos básicos hasta el 5,75% desde el 6,25%. El Banco de la Reserva Federal afirmó que las recientes turbulencias en los mercados financieros estadounidenses habían aumentado el riesgo de una recesión económica.
A raíz del colapso de la industria hipotecaria, el senador Chris Dodd , presidente del Comité Bancario , celebró audiencias en marzo de 2007 en las que pidió a los ejecutivos de las cinco principales compañías hipotecarias de alto riesgo que testificaran y explicaran sus prácticas crediticias. Dodd dijo que las "prácticas crediticias predatorias" estaban poniendo en peligro la propiedad de viviendas de millones de personas. [18] Además, senadores demócratas como el senador Charles Schumer de Nueva York ya estaban proponiendo un rescate del gobierno federal a los prestatarios de alto riesgo, como el rescate realizado durante la crisis de ahorro y préstamo, para evitar que los propietarios pierdan sus residencias. Quienes se oponen a tal propuesta [ ¿quién? ] afirmó que un rescate gubernamental de los prestatarios de alto riesgo no era lo mejor para la economía estadounidense porque simplemente sentaría un mal precedente, crearía un riesgo moral y empeoraría el problema de especulación en el mercado inmobiliario.
Lou Ranieri , de Salomon Brothers , creador del mercado de valores respaldados por hipotecas en los años 1970, advirtió sobre el impacto futuro de los impagos de las hipotecas: "Esta es la vanguardia de la tormenta... Si crees que esto es malo, imagina lo que está pasando". estar como en medio de la crisis." En su opinión, es probable que más de 100.000 millones de dólares en préstamos hipotecarios entren en mora cuando los problemas observados en la industria de las hipotecas de alto riesgo también surjan en los mercados hipotecarios de primera calidad. [105]
El ex presidente de la Reserva Federal, Alan Greenspan, elogió el auge de la industria de las hipotecas de alto riesgo y las herramientas que utiliza para evaluar la solvencia crediticia en un discurso de abril de 2005. [106] Debido a estos comentarios, así como a su estímulo del uso de hipotecas de tasa ajustable, Greenspan ha sido criticado por su papel en el surgimiento de la burbuja inmobiliaria y los problemas posteriores en la industria hipotecaria que desencadenaron la crisis económica de 2008 . [107] [108] El 15 de octubre de 2008, Anthony Faiola, Ellen Nakashima y Jill Drew escribieron un extenso artículo en The Washington Post titulado "What Went Wrong". [109] En su investigación, los autores afirman que Greenspan se opuso vehementemente a cualquier regulación de los instrumentos financieros conocidos como derivados . Afirman además que Greenspan buscó activamente socavar la oficina de la Comisión de Comercio de Futuros de Productos Básicos , específicamente bajo el liderazgo de Brooksley E. Born , cuando la Comisión intentó iniciar la regulación de los derivados. En última instancia, fue el colapso de un tipo específico de derivado, los valores respaldados por hipotecas , lo que desencadenó la crisis económica de 2008. En cuanto al lío de las hipotecas de alto riesgo, Greenspan admitió más tarde que "realmente no lo entendí hasta muy finales de 2005". y 2006." [35]
El 13 de septiembre de 2007, el banco británico Northern Rock solicitó fondos de emergencia al Banco de Inglaterra debido a problemas de liquidez relacionados con la crisis de las hipotecas de alto riesgo. [110] Esto precipitó una corrida bancaria en las sucursales de Northern Rock en todo el Reino Unido por parte de clientes preocupados que retiraron "un estimado de £ 2 mil millones retirados en sólo tres días". [111]
Esta es la mayor caída del sector inmobiliario en las últimas cuatro o cinco décadas: todos los indicadores inmobiliarios están en caída libre, incluidos ahora los precios de la vivienda.
[E]l boom inmobiliario estadounidense es ahora la madre de todas las burbujas, en gran volumen, si no en grados de locura especulativa.
Estados Unidos estaba inmerso en un frenesí crudo y delirante que parecía tan loco como las acciones de las puntocom.
La burbuja de los precios de la vivienda se siente como la manía del mercado de valores en el otoño de 1999, justo antes de que estallara la burbuja bursátil a principios de 2000, con todo el revuelo, las inversiones colectivas y la confianza absoluta en la inevitabilidad de una continua apreciación de los precios. La otra noche se me heló un poco la sangre en un cóctel cuando una recién graduada de la Facultad de Medicina de Yale me dijo que estaba comprando un condominio para vivir en Boston durante su pasantía de un año, para poder cambiarlo y obtener ganancias el próximo año. Reina
la tulipmanía
.Gráfico de la apreciación del precio de la vivienda ajustado a la inflación en varias ciudades de EE. UU., 1990-2005:
Una vez que las acciones cayeron, el sector inmobiliario se convirtió en la principal salida del frenesí especulativo que había desatado el mercado de valores. ¿En qué otro lugar podrían los desaceleradores aplicar sus talentos comerciales recién adquiridos? La exhibición materialista de la casa grande también se ha convertido en un bálsamo para los egos heridos de los inversores bursátiles decepcionados. Hoy en día, lo único que se acerca al sector inmobiliario como obsesión nacional es el póquer.
Este escenario de aterrizaje suave es una fantasía... Cualquier cosa relacionada con la vivienda se sentirá como una recesión, casi como una depresión.
No hay duda al respecto, la crisis inmobiliaria ya está aquí y es grande.
Se están dando vueltas furiosamente [
sic
], a menudo de personas cercanas a los intereses inmobiliarios, para minimizar la importancia de esta crisis inmobiliaria, vale la pena señalar una serie de argumentos erróneos y percepciones erróneas que se están difundiendo. Escuchará muchos de estos argumentos una y otra vez en las páginas financieras de los medios de comunicación, en informes de investigación del lado de las ventas y en innumerables [
sic
] programas de televisión. Así que prepárate para entender esta información errónea, mitos y tergiversaciones.
El aumento mundial de los precios de la vivienda es la mayor burbuja de la historia. Prepárese para el dolor económico cuando estalle.
[Se le preguntó al presidente Bush sobre el impacto del auge inmobiliario en la capacidad de los hijos del interrogador para comprar una casa. El Presidente respondió:] '... Si las casas se vuelven demasiado caras, la gente dejará de comprarlas, lo que hará que la gente ajuste sus hábitos de gasto... Dejemos que el mercado funcione correctamente. Le garantizo que su tipo de pregunta se ha formulado a lo largo de la historia de la construcción de viviendas: ya sabe, los precios de mis casas están subiendo tanto que temo que no voy a tener ningún consumidor, ni mi hijo, y aún así , las cosas circulan. Así es como funciona. Las economías deberían circular”.
Los titulares insinúan una catástrofe: una repetición de las puntocom, el estallido de una burbuja, un apocalipsis económico. Cassandra, sin embargo, puede dejar de lamentarse: las correcciones de precios esperadas marcan una desaceleración en la tasa de aumento, no una caída precipitada. Esto no provocará una reacción en cadena que devastará a los propietarios de viviendas, los constructores y las comunidades. Contradiciendo a otro vidente sombrío, Chicken Little, el cielo no se cae.
Nunca ha habido un aumento como este en los precios de las viviendas.
Alan Greenspan, el banquero central de Estados Unidos, advirtió a los compradores de viviendas estadounidenses que corren el riesgo de sufrir una crisis si continúan elevando los precios de las propiedades... En pruebas tradicionales, alrededor de un tercio de los mercados inmobiliarios locales de Estados Unidos están ahora marcadamente sobrevalorados.
Una vez que se desarrolla una historia de precios y la gente escucha que su vecino ganó mucho dinero con algo, ese impulso toma el control, y estamos viendo eso en los productos básicos y la vivienda... Las orgías tienden a ser más salvajes hacia el final. Es como ser Cenicienta en el baile. Sabes que a medianoche todo volverá a ser calabazas y ratones. Pero miras a tu alrededor y dices 'un baile más', y todos los demás también. La fiesta se vuelve más divertida y, además, no hay relojes en la pared. Y de repente el reloj marca las 12 y todo vuelve a ser calabazas y ratones.
Se avecina una importante caída de precios. Se está produciendo una enorme acumulación de inventarios, y luego veremos una [reducción] importante en los mercados calientes de California, Arizona, Florida y la costa este. Estos mercados podrían caer un 50% desde sus picos.
[E]l valor de mercado general de la vivienda ha perdido contacto con la realidad económica. Y nos espera una desagradable corrección.
Los ejemplos que tenemos de ciclos pasados indican que caídas importantes en los precios reales de las viviendas (incluso caídas del 50 por ciento en algunos lugares) son completamente posibles a partir de hoy o en un futuro no muy lejano.
A principios de 2004, instó a los propietarios de viviendas a pasar de las hipotecas de tasa fija a las hipotecarias de tasa flotante, y a principios de 2005, ensalzó las virtudes de los préstamos de alto riesgo: la extensión del crédito a prestatarios indignos. Lejos del desalmado banquero central que se supone que "se lleva la ponchera justo cuando la fiesta está mejorando", Alan Greenspan se convirtió en un descarado animador de los excesos de una economía estadounidense cada vez más dependiente de los activos. Me temo que la historia no juzgará amablemente el legado del Maestro.