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Calle del Agua 55

55 Water Street es un rascacielos de 209 m de altura en el East River en el Distrito Financiero del Bajo Manhattan , Ciudad de Nueva York , Estados Unidos. La estructura de 53 pisos y 3,5 millones de pies cuadrados (325.000 m2 ) se completó en 1972. Diseñado por Emery Roth and Sons , el edificio fue desarrollado por los hermanos Uris . En el momento de su finalización, era el edificio de oficinas privado más grande del mundo por superficie. 55 Water Street está construido sobre una supermanzana delimitada por Coenties Slip al suroeste, Water Street al noroeste, Old Slip al noreste y South Street y FDR Drive al sureste. Es propiedad del fondo de pensiones Retirement Systems of Alabama (RSA).

El edificio 55 Water Street está compuesto de dos secciones: una torre de 53 pisos al sur y un ala de 15 pisos al norte. La fachada del edificio está hecha de mampostería y vidrio. El edificio sur es rectangular, mientras que el edificio norte contiene paredes inclinadas y corre paralelo al límite noroeste del sitio. Los cimientos están hechos de paredes de losa de hormigón armado y la superestructura está hecha de acero. Los pisos superiores contienen cada uno 55,000 pies cuadrados (5,100 m 2 ) de espacio, mientras que los pisos inferiores tienen casi el doble de ese tamaño. Hay una plaza pública elevada en la parte este del sitio, conocida como Elevated Acre. Otro espacio público al suroeste, Jeannette Park (ahora Vietnam Veterans Plaza ), se amplió cuando se construyó el edificio 55 Water Street.

La Uris Buildings Corporation propuso erigir un edificio de 53 pisos en el sitio en octubre de 1968, y el trabajo comenzó el año siguiente. El edificio se coronó con una ceremonia el 18 de junio de 1971, y los inquilinos comenzaron a mudarse a la estructura a principios de 1972. Inicialmente, varias empresas financieras ocuparon espacio en 55 Water Street, incluido el Chemical Bank of New York , que alquiló aproximadamente un tercio del espacio y poseía el 15 por ciento del edificio. National Kinney Corporation compró una participación mayoritaria en las propiedades de Uris a fines de 1973, y vendió 55 Water Street a Olympia y York en 1976. RSA compró el edificio en 1993 después de que Olympia y York tuvieran dificultades para pagar la hipoteca. El edificio fue renovado en la década de 1990 y nuevamente en la década de 2010.

Sitio

55 Water Street se encuentra en el distrito financiero del Bajo Manhattan en la ciudad de Nueva York . [1] [2] El terreno cubre una manzana entera de la ciudad delimitada por Coenties Slip al suroeste, Water Street al noroeste, Old Slip al noreste y South Street y FDR Drive al sureste. El sitio cubre 160,692 pies cuadrados (14,928.8 m 2 ), con un frente de 415 pies (126 m) en Water Street y South Street y una profundidad de 355 pies (108 m). La manzana de Fraunces Tavern está al noroeste; el Museo de la Policía de la Ciudad de Nueva York y 32 Old Slip están directamente al noreste; y 25 Water Street y 2 New York Plaza están al oeste. Dos cuadras al oeste del edificio se encuentra el centro de transporte de South Ferry , que consiste en la estación South Ferry/Whitehall Street del metro de la ciudad de Nueva York y la terminal Whitehall del ferry de Staten Island . Además, el edificio está justo enfrente de FDR Drive desde el helipuerto del centro de Manhattan . [2] Al edificio se le asigna su propio código postal , 10041; era uno de los 41 edificios en Manhattan que tenían sus propios códigos postales en 2019. [ 3]

El número 55 de Water Street ocupa una supermanzana , que se creó combinando cuatro manzanas pequeñas de la ciudad. [4] [5] Antes de la construcción del edificio de oficinas actual, el sitio había contenido la sede del Instituto de la Iglesia de los Marineros de Nueva York y Nueva Jersey , diseñado por Warren y Wetmore . [5] Cuylers Alley cruzaba el sitio de noroeste a sureste, mientras que Front Street dividía el sitio de suroeste a noreste. Ambas calles fueron cerradas para dar paso a la construcción del edificio. [5] [6] Todo el sitio es tierra recuperada ; antes de la expansión del Bajo Manhattan en los siglos XVIII y XIX, el sitio era parte del East River . [7]

Arquitectura

El edificio fue diseñado por la firma Emery Roth & Sons para Uris Buildings Corporation . [1] [6] [4] Es uno de los seis edificios que Emery Roth and Sons diseñó en el área inmediata. [8] 55 Water Street se compone de dos secciones: un "edificio sur" de 53 pisos al suroeste (junto a Jeannette Park) y un "edificio norte" de 15 pisos al norte (junto a Water Street y Old Slip). Hay una plaza elevada cerca de la sección este del sitio, adyacente a Old Slip y South Street. [6] [4]

Forma y fachada

La fachada del edificio está hecha de mampostería y vidrio. El edificio sur es rectangular, con su eje más largo paralelo al límite suroeste del sitio. Esto se hizo para evitar obstruir las vistas del East River (junto al límite sureste de 55 Water Street) desde los edificios cercanos. [6] [9] El edificio norte contiene paredes inclinadas y corre paralelo al límite noroeste del sitio. Esto le da al edificio una forma de "L" vista desde arriba. [9] Entre los pisos 2 y 14, las ventanas de vidrio de bronce están insertadas dentro del muro cortina de mampostería. Los parteluces de las ventanas están espaciados a 4 pies (1,2 m) de distancia. [10]

La sección de 53 pisos tiene 687 pies (209 m) de altura hasta su techo. [4] [11] Incluyendo las buhardillas del techo, el edificio mide 751 pies (229 m) de altura hasta su cima. [4] El techo está hecho de una membrana impermeable terminada con una capa de escoria. [10] Jaros, Baum & Bolles diseñó iluminación LED para el parapeto justo debajo del techo del edificio. [12]

Interior

Cuando se completó el 55 Water Street, era el edificio más grande de la ciudad de Nueva York, con 3.200.000 pies cuadrados (297.000 m2 ) de espacio alquilable. [13] Incluyendo el espacio no alquilable, la estructura tenía una superficie total de 3.500.000 pies cuadrados (330.000 m2 ) . [14] En ese momento, esto convirtió al 55 Water Street en el edificio de oficinas privado más grande del mundo. [15] El Merchandise Mart y el Pentágono tenían más espacio de oficina, pero eran propiedad de una entidad gubernamental. Los siguientes edificios más grandes de la ciudad de Nueva York fueron el MetLife Building (originalmente el Pan Am Building), con 2.400.000 pies cuadrados (220.000 m2 ) ; One New York Plaza , con 2.100.000 pies cuadrados (200.000 m2 ) ; y el Empire State Building , con 1.800.000 pies cuadrados (170.000 m 2 ). [6] La torre principal y su ala más corta están conectadas en cada uno de los 15 pisos más bajos. [6] Los pisos superiores contienen cada uno 55.000 pies cuadrados (5.100 m 2 ) de espacio, mientras que los pisos inferiores tienen casi el doble de ese tamaño. [14] [16] 55 Water Street siguió siendo el edificio de oficinas más grande de la ciudad de Nueva York en 2010. [ 17]

A cambio de construir plazas públicas junto al edificio, a Uris se le permitió aumentar la superficie máxima permitida por las regulaciones de zonificación en 485.640 pies cuadrados adicionales (45.117 m 2 ). [18] Uris construyó un vestíbulo subterráneo con disposiciones para una conexión a una estación de metro de la ciudad de Nueva York que no se había construido . [6] [4] [16] El vestíbulo se construyó como parte de un plan maestro para el transporte en la ciudad de Nueva York. [19]

El vestíbulo principal estaba originalmente revestido de travertino . En la década de 1990, esto fue reemplazado por mármol italiano y francés, con accesorios decorativos de acero inoxidable y techos de láminas de aluminio. Además, se instaló un panel de ónix de 10 por 50 pies (3,0 por 15,2 m) detrás del mostrador de recepción. [20] Después de otra renovación en 2018, el vestíbulo principal contiene una pared de video, que se compone de dos pantallas LED con 42 mosaicos cada una. [21] [22] Las pantallas miden colectivamente 8 pies (2,4 m) de alto por 42 pies (13 m) de ancho, y cada pantalla tiene 21 pies (6,4 m) de ancho. [22] El vestíbulo también contiene un par de mostradores de recepción, un puesto de lustrabotas, una cafetería y un salón. También hay torniquetes por los que deben pasar los inquilinos e invitados. [23]

Características estructurales

Los cimientos están hechos de muros de losa de hormigón armado. [7] [10] La base del edificio incluye una ataguía de hormigón , que rodea el sitio y desciende hasta la capa subyacente de roca . Los trabajadores primero colocaron un muro de contención de paneles de chapa ondulada, que se hundieron 40 pies (12 m) bajo tierra, luego excavaron todo el sitio. Luego, la ataguía se vertió detrás del muro de contención y se colocó una capa de tierra entre la ataguía y el muro de contención. Esto contrastaba con los cimientos de otros rascacielos en Manhattan, que generalmente se hundían directamente en el lecho de roca, pero proporcionó espacio para oficinas subterráneas, un estacionamiento y una bóveda de banco de 25,000 pies cuadrados (2,300 m 2 ) para Chemical Bank . [7]

La superestructura está hecha de acero, con losas de piso en forma de "Q". Los pisos de oficinas pueden soportar cargas vivas de 50 a 100 psf (2,4 a 4,8 kPa). Los espacios de venta minorista, plaza, sótano y mecánicos tienen capacidades de carga viva más altas, que van hasta 300 psf (14 kPa) para el nivel de la plaza. [10] El edificio contiene 3,5 millones de pies cuadrados (330.000 m 2 ) de pisos de acero galvanizado modular. [24] Generalmente, los pisos de oficinas tienen una altura de losa a losa de 12,25 pies (3,73 m), aunque la altura del espacio de oficina terminado podría ser tan pequeña como 8,5 pies (2,6 m). Los subniveles, el vestíbulo y el nivel de la plaza tienen una altura de losa a losa de 13,5 pies (4,1 m) medida entre el piso y el techo, mientras que los espacios comerciales y mecánicos tienen una altura de losa a losa de 30 pies (9,1 m). [10]

Características mecánicas

Jaros, Baum & Bolles fue el ingeniero mecánico, de ingeniería y de plomería del edificio. [11] El piso 14 contiene las salas mecánicas principales del edificio, las unidades de ventilación y el equipo eléctrico. Hay equipo mecánico adicional en el sótano, en el techo y en los pisos 2 y 52. ​​[25] La electricidad del sistema de suministro de energía de la ciudad de Nueva York fluye a los tableros de distribución en el vestíbulo, el primer subnivel y el piso 14. También hay seis armarios eléctricos en cada piso. [25] En la década de 1990, se instalaron once generadores eléctricos en el techo, cada uno con una capacidad de 1750 kW (2350 hp); [20] estos fueron alimentados por bombas en los niveles del sótano. [26] A partir de 2018 , hay 14 generadores eléctricos y el sistema de energía de emergencia puede funcionar hasta por tres días. [25]

Hay 71 ascensores de pasajeros en todo el edificio. Los 60 ascensores de pasajeros del edificio sur están divididos en diez bancos de seis cabinas; cada banco de ascensores conecta el vestíbulo con cinco a ocho pisos. El edificio norte tiene nueve ascensores de pasajeros, todos conectando los niveles subterráneos con los pisos 1 a 13; cinco descienden al sótano mientras que los otros cuatro descienden al subsuelo. [25] Los interiores de las cabinas de los ascensores estaban originalmente decorados con arpillera marrón pero, durante una renovación en la década de 1990, las cabinas de los ascensores fueron redecoradas en acero inoxidable y mármol verde. [20] 55 Water Street también tiene seis ascensores de carga: cuatro en el edificio sur y dos en el edificio norte. Cada ascensor de carga viaja desde el sótano hasta el nivel más alto en esa sección del edificio, a excepción de un solo ascensor en el edificio sur, que viaja solo desde el sótano hasta el piso 18. [27] Ninguno de los ascensores viaja por encima del piso 52 en el edificio sur. [28]

El sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC) del edificio está dividido en varias zonas, cada una de las cuales da servicio a un grupo diferente de plantas. [29] [a] El sistema de refrigeración de 55 Water Street fue sustituido en la década de 2010. [30] [12] El nuevo sistema consta de tres enfriadores, [30] que en conjunto emiten 32,5 millones de libras menos de CO 2 al año en comparación con el sistema anterior. [12] Los enfriadores pesaban cada uno 53 toneladas cortas (48 t) y eran tan pesados ​​que había que levantarlos hasta la fachada del edificio por la noche, cuando había menos tráfico en la zona. [28] También hay una planta de almacenamiento de energía térmica con 134 tanques de hielo, que en conjunto pueden almacenar 16.800 toneladas-hora de calor. [30] El edificio tiene numerosos tanques de agua y un tanque de compensación . [b] Los tanques son alimentados por dos tuberías principales de agua que se conectan al sistema de suministro de agua de la ciudad de Nueva York ; El servicio de agua potable del edificio también se alimenta de estas tuberías principales. Dos tuberías de drenaje se conectan con el sistema de alcantarillado de la ciudad de Nueva York . [27]

Plazas

Plazas a nivel del suelo

Cuando se construyó 55 Water Street, Coenties Slip (que lindaba con el sitio al suroeste) se convirtió en una plaza peatonal conocida como Jeannette Park . [6] [31] El espacio cubre 33,307 pies cuadrados (3,094.3 m 2 ). [32] El parque había existido adyacente a Coenties Slip desde 1884, cuando se dedicó al buque de exploración USS Jeannette , pero Paul Friedberg amplió el parque en 1971 como parte de la construcción de 55 Water Street. [31] Inicialmente, los propietarios de 55 Water Street eran responsables del mantenimiento del parque, que estaba pavimentado con ladrillos de manera similar a la plaza Elevated Acre junto al edificio. [33] Los planes para reurbanizar el terreno y convertirlo en un monumento conmemorativo para los veteranos de la guerra de Vietnam se anunciaron en 1982, [31] [33] y se volvió a dedicar como Plaza de los Veteranos de Vietnam en 1985. [31] [34] La plaza fue renovada y rediseñada por Lee S. Jablin de Harman Jablin Architects a partir de 2000, [35] y se volvió a dedicar en 2001. [36]

También hay una galería peatonal de 10.254 pies cuadrados (952,6 m2 ) adyacente a Water Street y Vietnam Veterans Plaza. Funciona efectivamente como una extensión de la acera adyacente. [32] Se agregó un dosel inclinado en la década de 1990. [37]

Acre elevado

El acre elevado

La plaza elevada es un espacio público de propiedad privada (POPS) conocido como Elevated Acre . Está a unos 30 pies (9,1 m) sobre el nivel de la calle y es accesible a través de escaleras mecánicas y escaleras desde Water Street, [32] [38] entre las dos alas del edificio. [39] La plaza cubre aproximadamente 40.000 pies cuadrados (3.700 m 2 ; 0,92 acres). [15] El espacio es uno de los pocos POPS elevados en la ciudad de Nueva York; existen plazas similares en One Bankers Trust Plaza, 300 East 59th Street, 622 Third Avenue, Murray Hill Mews y Trump Tower . La creación del espacio público permitió a los desarrolladores aumentar la superficie total en pies cuadrados de 55 Water Street más allá de lo que las regulaciones de zonificación habrían permitido en el sitio. [32] Debajo de la plaza hay un estacionamiento. [14] [16]

El Elevated Acre se propuso originalmente como parte de una red no construida de pasarelas elevadas y plazas junto al East River. [16] [18] Lawrence Halprin había ideado los planos originales para la plaza, [16] pero M. Paul Friedberg & Associates llevó a cabo el diseño final. [1] [16] El Elevated Acre originalmente estaba pavimentado con las mismas baldosas de ladrillo rojo que Jeannette Park. La plaza tenía muy poca ornamentación a excepción de un conjunto de paredes de ladrillo curvas, así como algunos bancos y árboles. [18] [32] También había fuentes y piscinas en el diseño original. Durante la década de 1980, el Elevated Acre a menudo se cerraba porque, según los propietarios del edificio en ese momento, el ascensor y las escaleras mecánicas se reparaban con frecuencia. [38] Además, la plaza estaba aislada, lo que la hacía poco atractiva para los peatones. [20]

En la década de 2000, el Elevated Acre fue renovado según los diseños de Rogers Marvel Architects y Ken Smith , [1] [40] reabriendo en 2005. [41] [38] Las dos escaleras mecánicas y el ascensor en Water Street fueron reemplazados por cuatro escaleras mecánicas más cortas y un conjunto de escaleras. El nuevo diseño contiene una variedad de plantaciones, pastos y dunas, así como una terraza de varios niveles. Dentro de la plaza hay una linterna conocida como Beacon of Progress, una referencia al antiguo edificio del Seamen's Institute en el sitio. [38] El Elevated Acre también incluye un anfiteatro con siete niveles y un paseo marítimo hecho de madera dura brasileña. [38] [42] Hay un restaurante llamado Sky55 adyacente a la plaza. [42] [43] Los planes originales para el rediseño habían requerido un ascensor con capacidad para 100 personas y una pista de hielo, que se cancelaron por falta de fondos. [38] El Elevated Acre está disponible para alquiler como lugar para eventos especiales. [32] [42] En virtud de un acuerdo con el gobierno de la ciudad de Nueva York, el Elevated Acre puede cerrarse hasta seis veces al año para eventos comunitarios o sin fines de lucro y seis veces al año para eventos privados. [32]

Historia

Desarrollo

Visto desde Water Street mirando hacia el este

La Uris Buildings Corporation propuso erigir un edificio de 53 pisos entre Coenties Slip, Water Street, Old Slip y South Street en octubre de 1968. [6] Fue el primer proyecto que se propuso como parte del Plan del Bajo Manhattan, una iniciativa gubernamental de la ciudad de Nueva York para guiar el desarrollo a lo largo de la costa del Bajo Manhattan . [5] [14] La Bolsa de Valores de Nueva York había considerado arrendar espacio en el edificio antes de que se anunciara oficialmente, pero la NYSE finalmente decidió no hacerlo. [44] A cambio del permiso para cerrar Cuylers Alley y Front Street para la construcción del nuevo edificio, Uris propuso mejorar el adyacente Jeannette Park y erigir una plaza pública elevada dentro del nuevo desarrollo. [14] La propuesta requería que la Comisión de Planificación de la Ciudad de Nueva York promulgara una enmienda de zonificación en 1968, ya que las plazas elevadas no podían elevarse más de 5 pies (1,5 m) por encima de la acera. [32] En enero de 1969, la Junta de Estimaciones aprobó la propuesta de Uris de construir una plaza peatonal elevada junto a su edificio. [45]

Cuando se inició la construcción en 1969, los promotores estimaron que los alquileres anuales del edificio oscilarían entre 8 y 10 dólares por pie cuadrado (86 a 108 dólares por m2 ) . [14] El Chemical Bank of New York acordó en principio arrendar 1,1 × 10 6  pies cuadrados (100.000 m2 ) en enero de 1969, a cambio de una participación del 15 por ciento en el edificio. [46] [47] Cuando se finalizó el contrato de arrendamiento a finales de 1969 a un precio de 250 millones de dólares, fue el contrato de arrendamiento comercial más grande jamás ejecutado. [48] La firma de corretaje Dominick & Dominick arrendó 275.000 pies cuadrados (25.500 m2 ) en cinco plantas en marzo de 1969, convirtiéndose en el primer inquilino en finalizar un contrato de arrendamiento en 55 Water Street. [49] Dos semanas después, Bear Stearns alquiló 19 000 m2 en cuatro plantas. [15] Durante la construcción del edificio, los ingenieros jefe se reunían todos los lunes para discutir las dificultades de ingeniería del sitio. [7] Goldman Sachs y Halle & Stieglitz alquilaron colectivamente 15 300 m2 en mayo de 1970, [50] y posteriormente la Interstate United Corporation alquiló espacio para un restaurante en la base del edificio. [51]^

Los trabajadores levantaron una viga de 1000 lb (450 kg) hasta el piso 53 de la sección de la torre en una ceremonia de finalización el 18 de junio de 1971. [52] El mismo día, Uris anunció que Prudential Insurance había acordado colocar un préstamo de $150 millones en el edificio; fue la hipoteca más grande jamás colocada en una estructura desarrollada privadamente. [52] [53] A cambio, Prudential adquiriría una participación del 25 por ciento en el capital del edificio. [53] [54] En ese momento, el 70 por ciento del espacio de oficinas había sido alquilado. [52] [53] El Museo Whitney anunció que abriría una ubicación satélite en 55 Water Street para fines de 1971. [55] Según el presidente de Uris Buildings , Percy Uris , la sucursal "contribuiría muy bien a la sensación del edificio y las comodidades que ofrece a las personas que trabajan allí". [55] [56] AG Becker & Co. y la subsidiaria de NYSE Stock Clearing Corporation alquilaron espacio adicional en noviembre. [57] Otros inquilinos tempranos incluyeron las firmas de servicios financieros White Weld & Co. , que alquiló dos pisos, [58] y GH Walker & Co. , que alquiló un piso y parte de otro. [59] Prudential otorgó una hipoteca de $130 millones a fines de 1972. [60]

Apertura y primeros años

55 Water Street se completó en 1972 con 3.268.000 pies cuadrados (303.600 m 2 ) de espacio alquilable, [61] y los inquilinos comenzaron a mudarse a la estructura a principios de ese año. [58] 55 Water Street fue el desarrollo de oficinas especulativo más grande en el Bajo Manhattan durante una década, hasta que se desarrolló 52 Broadway en la década de 1980. [62] La finalización del edificio coincidió con una disminución en la demanda de espacio de oficina en la ciudad de Nueva York. [63] Mientras tanto, después de que Percy Uris muriera en 1971, su hermano Harold comenzó a negociar la venta de todos los activos de su empresa, incluido 55 Water Street. [64] [65] National Kinney Corporation había comprado una participación mayoritaria en las propiedades de Uris a fines de 1973, por lo que una gran parte del espacio de oficinas aún estaba vacante. [66] Luego, National Kinney vendió una participación del 25 por ciento en la propiedad del edificio a la Corporación PIC; en ese momento, tres cuartas partes del edificio estaban alquiladas. [67]

El Museo Whitney abrió una sucursal del museo en el tercer piso del edificio en septiembre de 1973. [68] La sucursal ocupaba 450 m2 de espacio de galería escasamente diseñado. [56] El Whitney pagaba $1 al año; el costo operativo era cubierto por 29 instituciones o empresas con oficinas en el Distrito Financiero. [69] [68] [70] Los propietarios del edificio continuaron experimentando problemas financieros, [67] y National Kinney puso 55 Water Street y otras diez propiedades de Uris a la venta poco después de adquirir estos edificios. [71] Los acreedores y el acreedor hipotecario acordaron en 1975 posponer el cobro de sus reclamaciones hasta que el edificio tuviera más inquilinos y su flujo de caja mejorara. [72] Samuel J. LeFrak expresó interés en comprar 55 Water Street y la mayoría de las otras estructuras de Uris en 1976, ya que los edificios contenían colectivamente el cuatro por ciento del espacio de oficinas de Manhattan. [73] Simultáneamente, Manufacturers Hanover planeó arrendar dos pisos adicionales y un entrepiso, siempre que el gobierno de la ciudad aprobara un túnel entre 55 Water Street y la sede de operaciones de la compañía en el vecino 4 New York Plaza . [74] LF Rothschild arrendó dos pisos a mediados de 1976. [75]

Propiedad de Olympia y York

Visto desde la intersección de Water Street y Coenties Slip

National Kinney decidió vender 55 Water Street y otros ocho edificios de Uris en noviembre de 1976; en ese momento, la firma poseía el 51 por ciento del edificio. [72] Olympia y York compraron 55 Water Street en 1977 como parte de una transacción de $50 millones que involucraba varias propiedades de Uris. Las transacciones convirtieron a la firma en uno de los propietarios comerciales más grandes de Manhattan. [71] [76] De las propiedades que Olympia & York compró a National Kinney, solo 55 Water Street todavía tenía una cantidad significativa de espacio vacante, con 50,000 pies cuadrados (4,600 m 2 ) todavía disponibles para alquiler. [71] A fines de la década de 1970, las vacantes en 55 Water Street y otros edificios cercanos en el Bajo Manhattan se estaban llenando. [77] Durante ese tiempo, el espacio restante fue alquilado por empresas como la firma de valores Lehman Brothers . [78] Para 1979, el edificio estaba completamente alquilado; [79] La empresa de servicios de pago American Express había arrendado el último gran bloque de espacio vacante, que abarcaba 191.000 pies cuadrados (17.700 m 2 ) distribuidos en cuatro pisos. [80]

En 1980, la valoración del 55 de Water Street había aumentado drásticamente. [81] En consecuencia, el Museo Whitney se vio obligado a mudarse de su espacio en el edificio ese año, ya que los propietarios querían alquilar el espacio del museo. [82] [83] En ese momento, el edificio albergaba las sedes u oficinas de varias grandes empresas financieras, incluidas Lehman Brothers, LF Rothschild, Goldman Sachs y Bear Stearns; [84] algunas de estas empresas tenían sus propios comedores. [85] Además, el tercer piso contenía un restaurante llamado Harbor Club. [86] Durante esta década, Olympia y York obtuvieron un préstamo hipotecario de $ 550 millones en forma de una oferta de bonos . [87] Los inquilinos como LF Rothschild estaban subarrendando su espacio a fines de la década de 1980, aunque había pocos arrendatarios potenciales. El edificio tenía cantidades significativas de amianto que, según una normativa antiamianto aprobada en 1985, tuvo que ser eliminada antes de que el espacio del edificio pudiera ser subarrendado. [88] Otras empresas, como Morgan Stanley , se mudaron del edificio por completo. [89] El edificio fue refinanciado con dos emisiones de bonos en 1986, y el fondo de pensiones Retirement Systems of Alabama (RSA) compró el 19,5 por ciento de los bonos por 100 millones de dólares. [90] La financiación incluyó 435 millones de dólares en bonos que pagaban intereses y 113 millones de dólares en bonos cupón cero . [91]

La recesión de los años 1990 afectó las finanzas de Olympia y York, causando que las tasas de vacancia aumentaran. [87] [92] El edificio seguía siendo el edificio de oficinas privado más valioso de la ciudad, con una valoración tasada de aproximadamente $280 millones en 1990. [93] Para el año siguiente, los contratos de arrendamiento de dos quintas partes del espacio de oficinas del edificio estaban programados para expirar dentro de dos años. [87] Las agencias de calificación crediticia habían rebajado sus calificaciones del préstamo hipotecario de 55 Water Street, que Olympia y York estaba teniendo problemas para pagar. [94] [95] Olympia y York se reunió con sus tenedores de bonos en mayo de 1992 en un intento de retener el control del edificio. [91] [96] Olympia y York indicó que no podría pagar la eliminación del amianto, que costaría al menos $20/pie cuadrado ($220/m 2 ). [91] El edificio ya tenía 620.000 pies cuadrados (58.000 m2 ) de espacio vacante en ese momento, [91] pero la tasa de vacancia alcanzaría el 50 por ciento a finales de año. [97] Un ejecutivo financiero dijo que el edificio rápidamente "pasó de ser una torre de servicios financieros de primer nivel a la quiebra". [98]

Propiedad de RSA

Década de 1990

Base del edificio, con un cartel que anuncia al inquilino Standard & Poor's

En septiembre de 1992, Olympia y York acordaron transferir la propiedad del edificio a sus tenedores de bonos a cambio de eliminar unos 548 millones de dólares en deuda. [90] [99] Cada uno de los tenedores de bonos podía canjear sus bonos por participaciones de capital en 55 Water Street o vender sus bonos a RSA por dinero en efectivo. [99] Para asegurarse de que el edificio estuviera libre de deudas, RSA y los demás acreedores consintieron en una declaración de quiebra consensual si los acreedores decidían quedarse con sus bonos. [90] La venta propuesta valoraba el edificio en sólo 149 millones de dólares, aunque la ciudad había tasado el edificio en 540 millones de dólares. [100] Una subsidiaria de Olympia y York se declaró en quiebra según el Capítulo 11 en mayo de 1993, lo que permitió a los compradores realizar un canje de acciones . [101] [102] La compra se concretó en octubre de ese año, borrando esencialmente toda la deuda del edificio. [103] [104] RSA compró la mayoría de los demás acreedores por unos 120 millones de dólares. [103] [105] Después de esta compra, RSA poseía una participación del 88 por ciento en el edificio, y había 60 millones de dólares disponibles para pagar las renovaciones. [104] En ese momento, el edificio estaba ocupado en un 65 por ciento. [106]

RSA creó una subsidiaria, la New Water Street Corporation, para operar y administrar el edificio. [103] [107] Los nuevos propietarios inmediatamente designaron a Jones Lang Wootton como agente de arrendamiento del edificio. [104] Después de adquirir el edificio, RSA planeó eliminar el asbesto, mejorar los ascensores y agregar rociadores a cada piso. [107] RSA contrató a Kohn Pedersen Fox para diseñar planes de remodelación cosmética, y el fondo de pensiones gastó más de $ 20 millones para eliminar el asbesto del edificio e instalar un sistema eléctrico de respaldo. [106] El costo de las renovaciones había aumentado a $ 125 millones [105] o $ 140 millones a mediados de la década de 1990. [108] El edificio todavía tenía grandes cantidades de espacio de oficina vacante en ese momento, [109] a pesar de ofrecer alquileres relativamente bajos de alrededor de $ 20 / pie cuadrado ($ 220 / m 2 ). [110] Durante este tiempo, los principales inquilinos de 55 Water Street incluían la Depository Trust Company [111] y la Securities Industry Automation Corporation . [112]

En los años posteriores a la adquisición del edificio por parte de RSA, los ingresos anuales aumentaron con frecuencia en más del 10 por ciento de un año a otro. [113] RSA actualizó los sistemas de comunicación y electricidad de 55 Water Street para atraer inquilinos, publicitando el edificio como la "Torre de Poder". [114] Gran parte del espacio de oficinas se había ocupado en 1997, [115] cuando Standard & Poor's alquiló 937.000 pies cuadrados (87.100 m 2 ). [116] [110] Además, varias otras firmas financieras como Royal Bank of Canada y Goldman Sachs habían expresado interés en alquilar espacio en el edificio. [110] La renovación de 55 Water Street se completó en 1999 con un coste de 156 millones de dólares. En ese momento, el edificio estaba ocupado al 100 por ciento. Aproximadamente un tercio del espacio todavía estaba ocupado por el sucesor de Chemical Bank, Chase Bank , cuyo contrato de arrendamiento expiró en 2003; [20] El banco planeaba mudarse después de que expirara su contrato de arrendamiento. [117] Además, los propietarios estaban planeando una renovación de la plaza elevada del edificio, así como del espacio público junto a la Plaza de los Veteranos de Vietnam, ambos subutilizados. [20]

Década de 2000

A principios de 2001, Goldman Sachs consideró la posibilidad de construir un anexo de 13 pisos y 73 m de altura en el lugar del Elevated Acre. El anexo habría incluido siete grandes pisos comerciales, cada uno de ellos con una superficie de 5200 m2 . Además, la altura de la torre norte se habría incrementado en 11 m. El proyecto completo habría costado 850 millones de dólares y se habría completado en 2004. Para compensar la pérdida de espacio público, Goldman Sachs propuso pagar varias mejoras del espacio público cercano. [118] Los planes se abandonaron poco después de su presentación. [119] [120] Goldman Sachs citó las condiciones económicas, pero algunos residentes del barrio habían expresado su oposición al plan. [120] Tras la cancelación de los planes de Goldman Sachs, RSA contrató a Mary Ann Tighe como corredora del edificio. [119] RSA y la Sociedad Municipal de Arte patrocinaron un concurso de diseño para la renovación de la plaza elevada. [121] En septiembre de 2002, RSA contrató a una empresa conjunta de Ken Smith y Rogers Marvel Architects para rediseñar la plaza. [40]

Tras los ataques del 11 de septiembre de 2001, los administradores del edificio implementaron puestos de control de seguridad en el vestíbulo, lo que resultó en aumentos de alquiler para todos los inquilinos. [122] Para llenar el espacio vacío, los propietarios ofrecieron dos años de alquiler gratis a los nuevos inquilinos. [123] HIP Health Plan of New York (más tarde parte de EmblemHealth ) alquiló todo el edificio norte y parte del edificio sur en 2003. [124] En ese momento, fue la mayor reubicación corporativa al Bajo Manhattan desde los ataques del 11 de septiembre. [124] [125] Simultáneamente, el Teachers' Retirement System de la ciudad de Nueva York también alquiló 150.000 pies cuadrados (14.000 m 2 ) en el edificio. [126] La plaza Elevated Acre se volvió a dedicar en 2005 después de una renovación. [38] El Departamento de Transporte de la Ciudad de Nueva York arrendó más de 400.000 pies cuadrados (37.000 m 2 ) en 2006, [127] y la editorial Bowne & Co. también arrendó espacio. [128]

De la década de 2010 al presente

A principios del siglo XXI, CBRE Group se convirtió en el agente de arrendamiento. [107] El 29 de octubre de 2012, el edificio sufrió daños relacionados con el huracán Sandy cuando una marejada ciclónica de 14 pies de altura (4,3 m) inundó el área. Los niveles del sótano resultaron gravemente dañados, [129] [130] y los generadores de emergencia en el techo no pudieron funcionar porque estaban alimentados por bombas en el sótano. [26] El edificio permaneció cerrado durante varias semanas debido a las inundaciones. [131] [132] Mientras se realizaban las reparaciones, el 23 de noviembre se produjo un incendio que causó heridas a 27 personas. [133] [134] Para prepararse para futuras tormentas, el propietario del edificio planeó trasladar el equipo eléctrico del sótano al tercer piso. [135] En 2014, Plaza Construction instaló un sistema de barrera contra inundaciones alrededor del edificio; cuando se activaban, los muros contra inundaciones podían proteger contra una marejada de 8 pies (2,4 m). [136]

McGraw Hill Financial trasladó su sede al 55 de Water Street en junio de 2015, [137] y Hugo Boss trasladó allí su sede norteamericana el mismo año. [138] En 2018, RSA obtuvo 155 millones de dólares en ingresos por alquiler al año, y el edificio valía aproximadamente 1.500 millones de dólares. [139] En 2019, la empresa de software Justworks anunció que se mudaría a 270.000 pies cuadrados (25.000 m2 ) en cuatro plantas, [140] y el Sistema de Jubilación de Maestros de la Ciudad de Nueva York subarrendó una parte de una planta. [141] El Sistema de Salud MJHS alquiló 138.000 pies cuadrados (12.800 m2 ) en marzo de 2022, el contrato de arrendamiento más grande que se ha finalizado en el bajo Manhattan en 18 meses. [142] [143]

Impacto

Cuando se terminó el edificio, la crítica arquitectónica Ada Louise Huxtable lo calificó como "una demostración significativa de cómo dejar de preocuparse y amar el auge" en el desarrollo de oficinas. [19] Huxtable también escribió que la plaza elevada del edificio era "un trabajo hábil en diseño urbano". [144] Por el contrario, en 1981, Paul Goldberger describió 55 Water Street, junto con muchos rascacielos en la Sexta Avenida en Midtown Manhattan , como "diseñados por firmas de arquitectura comercial que admitían pocos intereses más allá de la creación rápida y eficiente de espacio rentable". [145] Según Goldberger, este tipo de edificios usaban materiales comunes como el hormigón y el vidrio, creando edificios que "añadían poco, ya sea visual o socialmente, a la vida de la ciudad". [145] La Guía AIA de la ciudad de Nueva York describió el edificio norte como parecido a "una complicada torre de telefonía celular". [39]

La construcción del edificio fue relatada en 55 Water Street , una colección de cuentos de Marjorie Iseman, que se publicó en 1982. La colección está dividida en dos partes, que según Iseman tratan respectivamente de "demoliciones y demoliciones" y "excavaciones". [146] Además, el New York-New York Hotel and Casino en Paradise, Nevada , contiene una réplica de 36 pisos de 55 Water Street. [147] Esta réplica está ubicada junto a copias de otros grandes edificios de la ciudad de Nueva York. [147] [148]

Véase también

Referencias

Notas

  1. ^ Hay una zona HVAC desde el subnivel 2 hasta el piso 2; dos zonas para los pisos 3 a 13; y una zona para cada uno de los pisos 16 a 33 y 34 a 51. [25]
  2. ^ Hay ocho tanques de agua, que están distribuidos en los techos de ambas estructuras y en los pisos 14 y 40 del edificio sur; además, el nivel del vestíbulo contiene un tanque de compensación. Estos tanques de agua también están divididos en varias zonas, cada una de las cuales abarca varios pisos. Dentro del edificio sur, los tanques del piso 14 sirven a los pisos 2 a 12, los tanques del piso 40 sirven a los pisos 13 a 36 y los tanques del techo sirven a los pisos 37 a 52. El edificio norte es servido por los tanques en su azotea. [27]

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Fuentes

Enlaces externos

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