La industria hipotecaria de los Estados Unidos es un sector financiero importante. El gobierno federal creó varios programas o entidades patrocinadas por el gobierno para fomentar los préstamos hipotecarios , la construcción y fomentar la propiedad de viviendas . Estos programas incluyen la Asociación Hipotecaria Nacional del Gobierno (conocida como Ginnie Mae), la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (conocida como Fannie Mae) y la Corporación Hipotecaria Federal de Préstamos para Viviendas (conocida como Freddie Mac).
La crisis de las hipotecas de alto riesgo fue uno de los primeros indicadores de la crisis financiera de 2007-2010 , caracterizada por un aumento de la morosidad y las ejecuciones hipotecarias de las hipotecas de alto riesgo , y la consiguiente disminución de los títulos que respaldaban dichas hipotecas . La anterior crisis de ahorro y préstamo de los años 1980 y 1990 y la crisis hipotecaria nacional de los años 1930 también surgieron principalmente de préstamos hipotecarios poco sólidos. La crisis hipotecaria ha llevado a un aumento de las ejecuciones hipotecarias, lo que llevó a la crisis de ejecuciones hipotecarias de Estados Unidos de 2010 .
Los préstamos hipotecarios son un sector financiero importante en los Estados Unidos , y muchas de las pautas que deben cumplir los préstamos son adecuadas para satisfacer a los inversores y aseguradores hipotecarios . Las hipotecas son títulos de deuda y pueden transmitirse y asignarse libremente a otros titulares. En los EE. UU., el gobierno federal creó varios programas, o entidades patrocinadas por el gobierno , para fomentar los préstamos hipotecarios, la construcción y alentar la propiedad de viviendas . Estos programas incluyen la Asociación Hipotecaria Nacional del Gobierno (conocida como Ginnie Mae), la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (conocida como Fannie Mae) y la Corporación Hipotecaria Federal de Préstamos para Viviendas (conocida como Freddie Mac). Estos programas funcionan ofreciendo una garantía sobre los pagos hipotecarios de ciertos préstamos conformes . Estos préstamos luego se titulan y se emiten a una tasa de interés ligeramente más baja para los inversores, y se conocen como títulos respaldados por hipotecas (MBS). Después de la titulización, a veces se los llama "papel de agencia" o "bonos de agencia". Si un préstamo es conforme o no depende del tamaño y el conjunto de pautas que se implementan en un sistema de suscripción automatizado. [1] Los préstamos hipotecarios no conformes que no se pueden vender a Fannie o Freddie son "jumbo" o "subprime", y también se pueden agrupar en títulos respaldados por hipotecas. Algunas empresas, llamadas prestamistas corresponsales, venden todos o la mayoría de sus préstamos cerrados a estos inversores, aceptando algunos riesgos por emitirlos. A menudo ofrecen préstamos de nicho a precios más altos que el inversor no desea solicitar.
La titulización permite a los bancos volver a prestar rápidamente el dinero a otros prestatarios (incluso en forma de hipotecas) y, de ese modo, crear más hipotecas de las que podrían crear con la cantidad que tienen en depósito. Esto, a su vez, permite al público utilizar esas hipotecas para comprar viviendas, algo que el gobierno desea fomentar. Mientras tanto, los inversores en préstamos que cumplen con las normas obtienen ingresos de bajo riesgo a un tipo de interés más alto (esencialmente el tipo hipotecario, menos los recortes del banco y las GSE) que el que podrían obtener de la mayoría de los demás bonos. La titulización ha crecido rápidamente en los últimos diez años como resultado de la mayor difusión de la tecnología en el mundo de los préstamos hipotecarios. Para los prestatarios con un crédito superior, préstamos gubernamentales y perfiles ideales, esta titulización mantiene los tipos casi artificialmente bajos, ya que los fondos utilizados para crear nuevos préstamos pueden renovarse más rápidamente que en años anteriores, lo que permite una salida más rápida de capital de los inversores a los prestatarios sin tantos vínculos comerciales personales como en el pasado.
El aumento de la cantidad de préstamos condujo (entre otros factores) a la burbuja inmobiliaria de los Estados Unidos de 2000-2006. El crecimiento de instrumentos derivados poco regulados basados en títulos respaldados por hipotecas, como las obligaciones de deuda colateralizadas y los swaps de incumplimiento crediticio , se considera un factor causal importante de la crisis financiera de las hipotecas de alto riesgo de 2007. Como resultado de la burbuja inmobiliaria, muchos bancos, incluido Fannie Mae, establecieron pautas de préstamo más estrictas que hicieron mucho más difícil obtener un préstamo. [2]
En Estados Unidos existe la preocupación de que los consumidores sean a menudo víctimas de préstamos hipotecarios abusivos [1]. La principal preocupación es que los prestamistas y corredores hipotecarios, que operan legalmente, están encontrando lagunas en la ley para obtener ganancias adicionales. El escenario típico es que las condiciones del préstamo están fuera del alcance del prestatario mal informado y sin educación. El prestatario realiza una serie de pagos de intereses y capital y luego incurre en impago. El prestamista luego se queda con la propiedad y recupera el monto del préstamo, y también se queda con los pagos de intereses y capital, así como con las tarifas de apertura del préstamo.
En los EE. UU., el proceso por el cual un prestatario obtiene una hipoteca se denomina originación. Esto implica que el prestatario presente una solicitud de préstamo y documentación relacionada con su historial financiero y/o historial crediticio al asegurador, que generalmente es un banco . A veces, interviene un tercero, como un corredor hipotecario . Esta entidad toma la información del prestatario y revisa una serie de prestamistas, seleccionando los que mejor satisfagan las necesidades del consumidor. [3] La originación está regulada por leyes que incluyen la Ley de Veracidad en los Préstamos y la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (1974). A menudo se utilizan puntajes crediticios, y estos deben cumplir con la Ley de Informes Crediticios Justos . Además, pueden aplicarse varias leyes estatales . Los suscriptores reciben la solicitud y determinan si se puede aceptar el préstamo. Si el asegurador no está satisfecho con la documentación proporcionada por el prestatario, se pueden imponer documentación y condiciones adicionales, llamadas estipulaciones.
La documentación y el historial crediticio se pueden utilizar para clasificar los préstamos en A-paper de alta calidad , Alt-A y subprime . Los préstamos también se pueden clasificar según si hay documentación completa, documentación alternativa o poca o ninguna documentación , con los préstamos extremos " sin ingresos, sin trabajo, sin activos " conocidos como préstamos "NINJA". Los préstamos sin documentación fueron populares a principios de la década de 2000, pero se eliminaron en gran medida después de la crisis de las hipotecas de alto riesgo . Los préstamos con poca documentación conllevan una tasa de interés más alta y, en teoría, solo estaban disponibles para prestatarios con excelente crédito e ingresos adicionales que pueden ser difíciles de documentar (por ejemplo, ingresos por cuenta propia). A partir de julio de 2010, se informó que todavía se ofrecían préstamos sin documentación, pero de manera más selectiva y con requisitos de pago inicial elevados (por ejemplo, 40%). [4]
Los siguientes documentos son generalmente necesarios para la revisión tradicional de los aseguradores. En los últimos años, el uso de modelos estadísticos de "evaluación automática" ha reducido la cantidad de documentación requerida de muchos prestatarios. Dichos motores de evaluación automática incluyen "Loan Product Advisor" (anteriormente "Loan Prospector") de Freddie Mac y "Desktop Underwriter" de Fannie Mae . Para los prestatarios que tienen un crédito excelente y posiciones de deuda muy aceptables, es posible que prácticamente no se requiera documentación de ingresos o activos. Muchos de estos documentos tampoco son necesarios para préstamos sin documentación o con poca documentación.
Además del pago inicial, el acuerdo final de la hipoteca incluye los costos de cierre , que incluyen tarifas por "puntos" para reducir la tasa de interés, tarifas de solicitud, tarifas de informe crediticio, honorarios de abogados, seguro de título , tarifas de tasación, tarifas de inspección, tarifa de suscripción y otros posibles cargos varios. [5] Estas tarifas a veces se pueden financiar y agregar al monto de la hipoteca. En 2010, una encuesta estimó que el costo de cierre total promedio en Estados Unidos para una casa de $200,000 era de $3,741. [6]
Los índices comunes en EE. UU. incluyen la tasa preferencial de EE. UU. , la tasa de oferta interbancaria de Londres (LIBOR) y el índice del Tesoro (" T-Bill "); se utilizan otros índices, pero son menos populares.
En Estados Unidos, el plazo de las hipotecas a tipo fijo suele ser de hasta 30 años (15 y 30 son los más habituales), aunque en determinadas circunstancias pueden ofrecerse plazos más largos. Freddie Mac lleva a cabo una encuesta semanal entre los prestamistas sobre los tipos y los puntos de los productos hipotecarios más populares. [7]
Las hipotecas a tasa fija son comunes en los Estados Unidos, a diferencia de la mayor parte de Europa occidental, donde las hipotecas a tasa variable son más comunes. [8] [9] Estados Unidos tiene tasas de propiedad de vivienda comparables a Europa, pero las tasas de incumplimiento generales son más bajas en Europa que en los Estados Unidos. [8] La financiación de préstamos hipotecarios depende más de los mercados hipotecarios secundarios y menos de las garantías gubernamentales formales respaldadas por bonos cubiertos y depósitos . [8] [9] Las penalizaciones por pago anticipado se desalientan mediante los requisitos de suscripción de grandes organizaciones como Fannie Mae y Freddie Mac . [8] Los préstamos hipotecarios a menudo son deuda sin recurso , a diferencia de la mayor parte del mundo. [8]