El seguro de título es una forma de seguro de indemnización , que se encuentra predominantemente en los Estados Unidos y Canadá, que asegura contra pérdidas financieras causadas por defectos en el título de propiedad inmobiliaria y por la invalidez o inejecutabilidad de préstamos hipotecarios . A diferencia de algunos sistemas de registro de tierras en países fuera de los Estados Unidos, los registradores de escrituras de los estados de los EE. UU. generalmente no garantizan un título inaplicable para esos títulos registrados . El seguro de título defenderá al asegurado contra una demanda que ataque el título o reembolsará al asegurado la pérdida monetaria real incurrida hasta el monto en dólares del seguro provisto por la póliza.
La primera compañía de seguros de títulos, Law Property Assurance and Trust Society, se formó en Pensilvania en 1853. [1] Por lo general, los intereses inmobiliarios asegurados son la propiedad absoluta o una hipoteca . Sin embargo, el seguro de título se puede comprar para asegurar cualquier interés en bienes inmuebles, incluida una servidumbre , un contrato de arrendamiento o un usufructo vitalicio .
Existen dos tipos de pólizas: la del propietario y la del prestamista. Así como los prestamistas exigen un seguro contra incendios y otros tipos de cobertura de seguros para proteger su inversión, casi todos los prestamistas institucionales también exigen un seguro de título para proteger su interés en la garantía de los préstamos garantizados con bienes inmuebles. Algunos prestamistas hipotecarios, especialmente los no institucionales, pueden no exigir un seguro de título. Los compradores que adquieren propiedades en efectivo o con un prestamista hipotecario a menudo también quieren un seguro de título.
Una póliza de préstamo no proporciona cobertura ni beneficio para el comprador/propietario y, por lo tanto, la decisión de comprar una póliza para propietario es independiente de la decisión del prestamista de exigir una póliza de préstamo.
El seguro de título está disponible en muchos otros países, como Canadá, Australia, el Reino Unido, México, Nueva Zelanda, Japón, China, Corea del Sur y en toda Europa. Sin embargo, si bien una cantidad sustancial de propiedades ubicadas en estos países están aseguradas por aseguradoras de títulos estadounidenses, no constituyen una parte significativa de las transacciones inmobiliarias en esos países. Tampoco constituyen una gran parte de los ingresos de las aseguradoras de títulos estadounidenses. En muchos casos, se trata de propiedades que serán utilizadas con fines comerciales por empresas estadounidenses que realizan negocios en el extranjero, o propiedades financiadas por prestamistas estadounidenses. Las empresas estadounidenses involucradas compran un seguro de título para obtener la garantía de que una aseguradora estadounidense respalde la evidencia del título que reciben del sistema de registro de tierras del otro país , y el pago de los costos de defensa legal si el título es impugnado.
Antes de la invención del seguro de título, los compradores de las transacciones inmobiliarias eran los únicos responsables de garantizar la validez del título de propiedad del vendedor. Si el título se consideraba posteriormente inválido o fraudulento, el comprador perdía su inversión.
En 1868, el Tribunal Supremo de Pensilvania conoció del caso Watson v. Muirhead . [2] El demandante Watson había perdido su inversión en una transacción inmobiliaria como resultado de un gravamen anterior sobre la propiedad. El demandado Muirhead, el abogado de la propiedad , había descubierto el gravamen antes de la venta, pero le dijo a Watson que el título estaba en regla después de que su abogado hubiera determinado (erróneamente) que el gravamen no era válido.
Los tribunales dictaminaron que Muirhead (y otros en situaciones similares) no eran responsables de errores basados en opiniones profesionales. Como resultado, en 1874, la legislatura de Pensilvania aprobó una ley que permitía la constitución de compañías de seguros de títulos.
Joshua Morris, un abogado de Filadelfia , y varios colegas se reunieron el 28 de marzo de 1876 para constituir la primera compañía de seguros de títulos. La nueva firma, Real Estate Title Insurance Company of Philadelphia , "aseguraría a los compradores de bienes raíces e hipotecas contra pérdidas por títulos defectuosos, gravámenes y cargas", y "a través de estas facilidades, la transferencia de bienes raíces y títulos inmobiliarios se puede realizar con mayor rapidez y seguridad que hasta ahora".
La tía de Morris compró la primera póliza, valorada en 1.500 dólares, para cubrir una casa en North 43rd Street en Filadelfia . [3] [4]
Existen dos tipos de sistemas de títulos utilizados en todo el mundo: el registro de tierras y el catastro.
La mayor parte del mundo industrializado utiliza sistemas de registro de tierras para la transferencia de títulos de propiedad o intereses en ellos. [5] Bajo estos sistemas, el gobierno determina la propiedad del título y los gravámenes utilizando su registro de tierras; con solo unas pocas excepciones, la determinación del gobierno es concluyente. Los errores gubernamentales conducen a una compensación monetaria a la persona perjudicada por el error, pero esa parte agraviada generalmente no puede recuperar la propiedad. El sistema de títulos Torrens es la base de los sistemas de registro de tierras en varios países de derecho consuetudinario . Diecinueve jurisdicciones en los Estados Unidos, como Minnesota y Massachusetts , adoptaron una forma de este sistema entre 1896 y 1917, sin embargo cayó en desgracia después de que una sola sentencia en el condado Imperial, California, declarara en quiebra el fondo de indemnización de títulos del estado [ cita requerida ] , y la gran mayoría de los estados de EE. UU. han optado por un sistema de registro de documentos en el que ningún funcionario gubernamental hace ninguna determinación sobre quién es el propietario del título o si los instrumentos que lo transfieren son válidos. [ cita requerida ]
En el sistema de registro , cada vez que se lleva a cabo una transacción de título de propiedad, las partes registran el instrumento de transferencia en un registrador del gobierno local ubicado en la jurisdicción (generalmente el condado) donde se encuentra la tierra. El gobierno indexa el instrumento con los nombres del otorgante (cedente) y del cesionario (cesionario) y lo fotografía para que cualquier miembro del público pueda encontrarlo y examinarlo. Si una transacción de este tipo no se registra por cualquier motivo o durante un período de tiempo prolongado, un otorgante inescrupuloso podría vender la propiedad a otro cesionario. En muchos estados, el cesionario cuya transacción se registra primero se convierte en el propietario legal, y cualquier otro posible comprador se queda sin recurso. [ aclaración necesaria ]
La ventaja del sistema de grabación es:
Bajo este sistema, para determinar quién tiene el título, se debe:
Las aseguradoras de títulos realizan una búsqueda de títulos en los registros públicos antes de aceptar asegurar al comprador o al acreedor hipotecario de un terreno. En concreto, después de que se ha ejecutado un contrato de compraventa de bienes inmuebles y se ha abierto el depósito en garantía, un profesional de títulos buscará en los registros públicos cualquier problema con el título de propiedad de la vivienda. Esta búsqueda normalmente implica una revisión de los registros de tierras que se remontan a muchos años atrás. Más de un tercio de todas las búsquedas de títulos revelan un problema de título que los profesionales de títulos insistirán en solucionar antes de que se cierre la transacción. Por ejemplo, un propietario anterior puede haber hecho pequeñas obras de construcción en la propiedad, pero nunca pagó por completo al contratista (lo que dio lugar a un gravamen de mecánico), o el propietario anterior puede no haber pagado los impuestos locales o estatales (lo que dio lugar a un gravamen fiscal). Los profesionales de títulos tratan de resolver problemas como estos antes de que se cierre la transacción, ya que de lo contrario, su empleador, la aseguradora de títulos, estará obligada a solucionar dichos defectos de título pagando las tasas o impuestos no pagados.
Las pólizas de seguro de título son bastante uniformes y están respaldadas por reservas legales , lo que es especialmente importante en grandes transacciones inmobiliarias comerciales en las que el comprador y su prestamista tienen una gran cantidad de dinero en juego. La aseguradora también paga la defensa de su asegurado en litigios.
Al menos 20 estados de EE. UU. han experimentado con el título Torrens u otros sistemas de registro de títulos en un momento u otro, pero la mayoría han retrocedido al registro de títulos bajo la presión de las aseguradoras de títulos o por falta de interés. Según Karl Llewellyn , un título Torrens en un lote en la ciudad de Nueva York puede hacer que todo el bloque no esté disponible para mejoras a gran escala (es decir, rascacielos); ningún prestamista financiará la compra de un lote así porque ninguna aseguradora de títulos de Nueva York garantizará un título Torrens. [7] La industria de seguros de títulos de EE. UU. se ha opuesto con éxito a los sistemas de registro de tierras diciendo que son vulnerables al fraude (un problema grave en la mayoría de las jurisdicciones de registro de tierras) y sosteniendo que un sistema de propiedad inherentemente contingente protege de manera más efectiva los derechos de propiedad. [ cita requerida ] Su argumento también es que, si bien es posible fortalecer los sistemas de registro de tierras para prevenir el registro de escrituras falsificadas, las contramedidas necesarias son complejas y costosas. [ cita requerida ] Un libro de 2007 que atacaba al "cártel" de seguros de títulos estadounidenses reconocía que "un uso más extensivo de la certificación Torrens requeriría la creación de una burocracia especial supervisada judicialmente". [8]
Existen formas estandarizadas de seguro de título para propietarios y prestamistas. Las pólizas de los prestamistas incluyen un formulario específico para préstamos para construcción, aunque hoy en día rara vez se utiliza.
La póliza del propietario garantiza al comprador que el título de propiedad le pertenece y que está libre de defectos, cargas y gravámenes, excepto aquellos enumerados como excepciones en la póliza o que están excluidos del alcance de la cobertura de la póliza. También cubre las pérdidas y los daños sufridos si el título no es comercializable. [9] La póliza también proporciona cobertura por pérdidas si no hay derecho de acceso al terreno. Aunque estas son las coberturas básicas, existen formas ampliadas de pólizas para propietarios residenciales que cubren elementos adicionales de pérdida. [10]
El límite de responsabilidad de la póliza del propietario es normalmente el precio de compra pagado por la propiedad. Al igual que con otros tipos de seguros, también se pueden añadir o eliminar coberturas con un endoso. Hay muchas formas de endosos estándar para cubrir una variedad de cuestiones comunes. La prima de la póliza puede ser pagada por el vendedor o el comprador según lo acuerden las partes. Por lo general, una costumbre en un estado o condado en particular sobre este asunto se refleja en la mayoría de los contratos inmobiliarios locales. Uno debe preguntar sobre el costo del seguro de título antes de firmar un contrato inmobiliario que estipule que él paga los cargos del título. Un abogado de bienes raíces, un corredor, un oficial de depósito en garantía (en los estados del oeste) o un oficial de préstamos pueden proporcionar información detallada sobre el precio de la búsqueda de título y el seguro antes de que se firme el contrato inmobiliario. La cobertura del seguro de título dura mientras el asegurado conserve un interés en el terreno asegurado y, por lo general, no se paga ninguna prima adicional después de que se emite la póliza.
A esto a veces se lo denomina póliza de préstamo y se emite únicamente a los prestamistas hipotecarios. En términos generales, se produce después de la cesión del préstamo hipotecario, lo que significa que la póliza beneficia al comprador del préstamo si este se vende. Por este motivo, estas pólizas facilitan enormemente la venta de hipotecas en el mercado secundario. Ese mercado está formado por compradores de gran volumen, como Fannie Mae y la Federal Home Loan Mortgage Corporation, así como por instituciones privadas.
Los formularios de la Asociación Estadounidense de Títulos de Propiedad (ALTA) se utilizan casi universalmente en el país, aunque se han modificado en algunos estados. En general, los elementos básicos del seguro que proporcionan al prestamista cubren pérdidas derivadas de los siguientes asuntos:
Al igual que todos los formularios ALTA, la póliza también cubre el costo de defender los asuntos asegurados contra ataques.
Los elementos 1 y 2 son importantes para el prestamista porque cubren sus expectativas sobre el título que recibirá si debe ejecutar su hipoteca. El elemento 3 cubre cuestiones que interferirán con su ejecución hipotecaria.
Por supuesto, todas las políticas exceptúan o excluyen ciertos asuntos y están sujetas a diversas condiciones.
También existen pólizas hipotecarias ALTA que cubren hipotecas para viviendas unifamiliares o para viviendas de una a cuatro familias. Estas cubren los elementos de pérdida enumerados anteriormente y otros. Ejemplos de otras coberturas son la pérdida por liberaciones de hipoteca falsificadas y la pérdida resultante de la invasión de mejoras en terrenos adyacentes a la propiedad hipotecada cuando las mejoras se construyen después de que se otorgó el préstamo.
En muchos estados, existen pólizas independientes para préstamos de construcción. El seguro de título para préstamos de construcción requiere un endoso de fecha de vencimiento que reconozca que el monto asegurado para la propiedad ha aumentado debido a los fondos de construcción que se han asignado a la propiedad.
En los Estados Unidos, la Asociación Estadounidense de Títulos de Propiedad (ALTA) es una asociación comercial nacional sin fines de lucro que representa los intereses de casi 4.500 compañías de seguros de títulos, agentes de títulos, redactores independientes, investigadores de títulos y abogados en todo Estados Unidos. [11] Los miembros de ALTA realizan búsquedas de títulos, exámenes, cierres y emiten seguros de títulos que protegen a los propietarios de bienes inmuebles y a los prestamistas hipotecarios contra pérdidas por defectos en los títulos.
Fundada en 1907, [11] ALTA ha creado formularios estándar de "cubiertas" de pólizas de seguro de título (términos y condiciones estándar) para pólizas de Propietarios, Prestamistas y Préstamos para la Construcción. [12] Los formularios ALTA se utilizan en la mayoría de los estados de EE. UU., pero no en todos. ALTA también ofrece formularios de respaldo especiales para las diversas pólizas; los respaldos modifican y generalmente amplían la cobertura brindada bajo una póliza de seguro de título básica. ALTA no emite seguros de título; proporciona formularios de póliza y respaldo estandarizados que emiten la mayoría de las aseguradoras de títulos.
Algunos estados, incluidos Texas y Nueva York , pueden exigir el uso de formularios de pólizas de seguro de título y endosos aprobados por el comisionado de seguros del estado para propiedades ubicadas en esas jurisdicciones, pero estos formularios suelen ser similares o idénticos a los formularios ALTA.
Además de ALTA, la Asociación Nacional de Agentes Independientes de Títulos de Propiedad (NAILTA, por sus siglas en inglés) es una asociación comercial nacional sin fines de lucro que representa los intereses de los agentes independientes de seguros de títulos y los profesionales independientes de acuerdos inmobiliarios de todos los Estados Unidos. Fue creada por profesionales independientes de acuerdos inmobiliarios para promover la agenda de los propietarios de pequeñas empresas de la comunidad de seguros de títulos, abstracciones, topografía y bienes raíces que carecen de representación a nivel local, estatal y nacional. NAILTA es una asociación comercial nacional que presta servicios a miles de profesionales independientes de títulos y bienes raíces en todos los Estados Unidos que, en conjunto, comprenden más del 60 % del mercado nacional de seguros de títulos [13] y se identifican como proveedores de servicios de acuerdos independientes. NAILTA representa los intereses de los proveedores de servicios de acuerdos independientes que prestan servicios a más de 31 millones de consumidores de compras de bienes raíces por año [14] , que cierran hipotecas de refinanciamiento por un valor estimado de $514,8 mil millones por año [15] y que, en conjunto, aseguran aproximadamente $1,67 billones en responsabilidad total de seguros de títulos nacionales por año [16] .
El seguro de título difiere en varios aspectos de otros tipos de seguros. Mientras que la mayoría de los seguros son contratos en los que la aseguradora indemniza o garantiza a otra parte contra un posible tipo específico de pérdida (como un accidente o muerte) en una fecha futura, el seguro de título generalmente asegura contra pérdidas causadas por problemas de título que tienen su origen en eventos pasados. Esto a menudo da como resultado la subsanación de defectos de título o la eliminación de intereses adversos del título antes de que se realice una transacción. Las compañías de seguros de título intentan lograr esto mediante la búsqueda de registros públicos para desarrollar y documentar la cadena de título y detectar reclamos conocidos contra o defectos en el título de la propiedad en cuestión. Si se encuentran gravámenes o cargas, la aseguradora puede exigir que se tomen medidas para eliminarlos (por ejemplo, obtener una liberación de una hipoteca antigua o escritura de fideicomiso que se haya pagado, o exigir el pago, o satisfacer gravámenes involuntarios como resúmenes de sentencias y gravámenes fiscales) antes de emitir la póliza de título. Las compañías de seguros de títulos también tienen la capacidad de cancelar hipotecas antiguas bajo la Ley de Acciones y Procedimientos de Bienes Raíces (RPAPL) en Nueva York . Las hipotecas antiguas son aquellas que se presumen satisfechas o completas y que lo han sido durante más de 20 años. [17] [18] Como alternativa, puede excluir de la cobertura de la póliza aquellos elementos no eliminados. A veces se mantienen plantas de títulos para indexar los registros públicos geográficamente, con el objetivo de aumentar la eficiencia de la búsqueda y reducir las reclamaciones. En algunos estados, se requiere que las plantas de títulos indexen los registros de bienes raíces geográficamente y también mantengan un archivo de nombres para sentencias, sucesiones y otros asuntos generales.
La explicación anterior revela otra diferencia entre el seguro de título y otros tipos: las primas del seguro de título no se calculan principalmente sobre la base de la ciencia actuarial , como sucede en la mayoría de los otros tipos de seguros. En lugar de correlacionar la probabilidad de pérdidas con sus costos proyectados, el seguro de título busca eliminar la fuente de las pérdidas mediante el uso del sistema de registro y otras prácticas de suscripción. Como resultado, una fracción relativamente pequeña de las primas del seguro de título se utiliza para pagar las pérdidas aseguradas. La gran mayoría de las primas se utiliza para financiar la investigación del título de cada propiedad y para mantener los planes de títulos utilizados para realizar esa investigación de manera eficiente. Hay una utilidad social significativa en este enfoque, ya que el resultado se ajusta a las expectativas de la mayoría de los compradores de propiedades y prestamistas hipotecarios. Por lo general, quieren que el inmueble que compraron o por el que prestaron dinero tenga la condición del título que esperaban cuando entraron en la transacción, en lugar de una compensación monetaria y litigios por defectos inesperados. Esto no quiere decir que las aseguradoras de títulos no asuman riesgos actuariales. Existen varios asuntos que pueden afectar el título de propiedad de la tierra que no son revelados por el sistema de registro pero que están cubiertos por las pólizas. Algunos ejemplos son las escrituras otorgadas por menores o personas mentalmente incapaces, instrumentos falsificados (en algunos casos), instrumentos corporativos otorgados sin la debida autorización corporativa y errores en los registros públicos. Sin embargo, históricamente, estos problemas no han representado un alto porcentaje de las pérdidas pagadas por las aseguradoras. Un porcentaje más significativo de las pérdidas pagadas por las aseguradoras son el resultado de errores y omisiones en el proceso de examen del título en sí.
En un informe de abril de 2007 de la Oficina de Responsabilidad Gubernamental (GAO) de los Estados Unidos sobre seguros de títulos, la GAO recomendó que los legisladores y reguladores estatales y federales mejoraran la capacidad de los consumidores para comprar seguros de títulos en función del precio, alentaran la competencia de precios y garantizaran que los consumidores paguen precios razonables por el seguro de títulos. [19]
Una ley federal llamada Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) otorga a los propietarios de viviendas individuales el derecho de elegir una compañía de seguros de títulos al comprar o refinanciar una propiedad residencial. Por lo general, los propietarios no toman esta decisión por sí mismos, sino que confían en la elección de su banco o abogado; sin embargo, el propietario conserva el derecho de elegir una aseguradora diferente. La RESPA prohíbe que un banco, corredor o abogado exija que se utilice una compañía de seguros de títulos en particular. Hacerlo es una violación de la ley federal y cualquier persona o empresa que lo haga puede ser multada o perder su licencia.
La Sección 9 de RESPA prohíbe que un vendedor exija al comprador que utilice una compañía de seguros de título en particular, ya sea directa o indirectamente, como condición de venta. Los compradores pueden demandar a un vendedor que viole esta disposición por un monto equivalente al triple de todos los cargos realizados por el seguro de título. La única excepción a esta regla se aplica a las transacciones de bienes raíces comerciales, que no están dentro de los parámetros de RESPA.
El nuevo formulario de Estimación de Préstamo (LE) [20] es la última medida adoptada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) para proteger y ayudar a los consumidores. En el pasado, los prestamistas proporcionaban Estimaciones de Buena Fe (GFE) a los posibles prestatarios.
1. Los prestamistas deben emitir la LE dentro de los tres días hábiles siguientes a la solicitud del préstamo. Sin embargo, muchos proporcionarán el formulario a los prestatarios que todavía están en la fase de comparación. Tenga en cuenta que la LE ofrece más protecciones para los consumidores que una "planilla de trabajo" o un "escenario" porque los prestamistas deben, por ley, cumplir con sus costos e indicar durante cuánto tiempo estarán vigentes esa tasa y esa tarifa.
Si un originador de préstamos no proporciona la información de préstamo dentro de los tres días hábiles posteriores a la recepción de una solicitud de préstamo completa, estará infringiendo la Sección 5 de RESPA. El HUD proporciona los criterios específicos para determinar qué constituye una solicitud de préstamo completa:
2. El nuevo LE está estandarizado
3. La nueva LE anima a los consumidores a comprar
4. Los prestamistas son responsables de sus cotizaciones.
5. En el momento del cierre, los prestamistas deben emitir una Declaración de Cierre (CD) que revele los costos reales. El prestatario puede comparar los costos reales con los costos estimados. Los costos se dividen en varias categorías y las diferencias entre los costos reales y los estimados se tratan en consecuencia:
En ocasiones, varias empresas que ofrecen servicios de liquidación son propiedad de una empresa matriz común o están controladas por ella. Estas empresas se conocen como "afiliadas", mientras que la relación se denomina acuerdo comercial afiliado (ABA).
Cuando un prestamista, un corredor de bienes raíces u otro participante deriva a su comprador de vivienda a un afiliado para un servicio de liquidación (por ejemplo, cuando un corredor de bienes raíces deriva a su comprador de vivienda a un afiliado de corredores hipotecarios), la ley exige que la parte que deriva proporcione una declaración de acuerdo comercial afiliado. Esta declaración informa a los compradores de vivienda que no están obligados a utilizar el afiliado y que son libres de buscar otros proveedores.
A pesar de los avances en la tecnología que permiten a los compradores de viviendas buscar servicios de títulos, muchos de ellos siguen sin saber que pueden seleccionar su propia compañía de seguros o liquidación de títulos. [21]
Una encuesta reciente de la Asociación de Agentes de Títulos Independientes de Ohio (OAITA), realizada entre 2009 y 2010, mostró que cuando los compradores de viviendas conocen plenamente las ABA, se sienten incómodos y prefieren que una compañía de títulos o un agente de títulos sea un tercero (es decir, independiente) en la transacción.
Si bien el 77% de los encuestados no seleccionó de forma independiente su compañía de liquidación, cuando se les informó plenamente sobre las relaciones con las ABA, el 50% de los encuestados dijo que prefería una compañía de títulos que no compartiera las ganancias con una fuente de referencia, en comparación con el 6% de los encuestados que dijo que prefería un agente de títulos que compartiera las ganancias con una fuente de referencia. Además, el 58% de los encuestados dijo que cree que las ABA son un conflicto de intereses.
Los resultados de la OAITA contrastan marcadamente con dos encuestas de Harris Interactive utilizadas por el Consejo de Proveedores de Servicios Inmobiliarios en una reunión de enero de 2011 con el personal de la Reserva Federal para afirmar que los compradores de viviendas estaban más satisfechos con los proveedores de servicios de liquidación de la ABA.
Organizaciones como la Asociación Nacional de Agentes Independientes de Títulos de Propiedad buscan restaurar la transparencia y credibilidad del proceso de títulos de propiedad y preservar un rol objetivo e imparcial en la mesa de cierre para mejorar la experiencia del consumidor, abordando la proliferación de acuerdos comerciales controlados y eliminando los conflictos de intereses entre los agentes de títulos y sus fuentes de referencia, así como entre todos los proveedores de servicios de liquidación de bienes raíces y sus fuentes de negocios. [22]
El costo del seguro de título tiene dos componentes: cargos por prima y tarifas por servicio.
Las tarifas de las primas del seguro de título se basan en cinco consideraciones de costos, incluidas aquellas relacionadas con:
Al igual que las tarifas de otras formas de seguro, las tarifas de los seguros de título suelen estar reguladas por los gobiernos estatales para garantizar que las primas no sean excesivas, inadecuadas o injustamente discriminatorias para el público. Los estados tienen diferentes métodos para regular las tarifas de los seguros de título. Los tipos de regulación de tarifas utilizados incluyen: [23]
Las tarifas pueden incluir descuentos si el seguro de título se solicita dentro de un tiempo específico después de la última póliza emitida o si la hipoteca que se asegura es una refinanciación de una hipoteca anterior. En los estados que emplean cualquiera de estas regulaciones, es ilegal que las compañías de seguros de título cobren una tarifa más alta o más baja que la tarifa regulada.
Por ejemplo: en Pensilvania existen dos tasas, la tasa básica y la tasa de reemisión. La tasa básica se aplica si han pasado más de diez años desde la última póliza emitida. Si han pasado menos de diez años, se aplica la tasa de reemisión. La tasa de reemisión ofrece un descuento de aproximadamente el diez por ciento sobre la tasa básica. Si la transacción es una refinanciación, los ahorros pueden llegar a ser de hasta un treinta por ciento sobre la tasa de reemisión. Estas tasas y los descuentos aplicables se registran ante la Comisión de Seguros de Pensilvania y son aprobados por ella.
El seguro de título es sustancialmente diferente de otras líneas de seguros porque enfatiza la prevención de riesgos en lugar de la asunción de riesgos. Esto significa que la mayor parte de la prima, aproximadamente el 80 por ciento, cubre el trabajo realizado por profesionales de títulos, como la investigación, el trabajo correctivo, la emisión de la póliza y, con frecuencia, la liquidación o el cierre. El 20 por ciento restante cubre la póliza de seguro, una parte significativa de la cual se coloca en reservas para reclamos que podrían ocurrir dentro de 10 o 20 años. Según una encuesta de 2006 realizada por ALTA, [24] los problemas de título que requerían una acción correctiva se encontraron en el 36 por ciento de todas las transacciones de bienes raíces residenciales en 2005. Esto fue un aumento del 25 por ciento en 2000, debido al auge del mercado inmobiliario y un aumento en las transacciones.
En algunos estados, el cargo de prima regulada no incluye parte de los costos de suscripción necesarios para el proceso. En esos estados, las aseguradoras de títulos también pueden cobrar tarifas de búsqueda o resumen por buscar en los registros públicos, o tarifas de examen para compensarlas por el examen del título. Estas tarifas por lo general no están reguladas y en esos casos a veces pueden negociarse. En algunos estados, la regulación requiere que la aseguradora de títulos base su póliza en la opinión de un abogado. Los honorarios del abogado no están regulados. Tampoco son parte de la prima del seguro de título, aunque la aseguradora de títulos puede incluir esos honorarios dentro de su factura para conveniencia del abogado que emite la opinión. De manera similar, las tarifas por cerrar una venta o transacción hipotecaria no están reguladas en la mayoría de los estados, aunque el cargo por cierre puede aparecer en la factura que revela los cargos totales por la transacción.
La industria de los títulos de propiedad depende en gran medida de los mercados inmobiliarios, que, a su vez, son muy sensibles a las tasas de interés hipotecarias y al bienestar económico general. Durante la burbuja inmobiliaria de 2000 a 2006, los ingresos de la industria aumentaron más del doble. A medida que el aumento de las transacciones inmobiliarias hizo subir los ingresos por seguros de títulos de propiedad (junto con una mayor incidencia de reclamaciones), la crisis económica que comenzó en 2007 redujo significativamente los ingresos durante varios años. [25] A modo de comparación, la industria informó de casi 17.000 millones de dólares en primas de seguros de títulos de propiedad en 2005, pero el volumen cayó a 9.600 millones de dólares en 2009. [26]
En 2012, según ALTA, la industria pagó alrededor de $908 millones en reclamos, aproximadamente el 8,1% de los $11,2 mil millones recibidos como primas. [26] En comparación, la industria de seguros de calderas , que al igual que el seguro de título requiere un énfasis en las inspecciones y el análisis de riesgos, paga el 25% de sus primas en reclamos. [ cita requerida ] Como se mencionó anteriormente, los profesionales en la industria de títulos de propiedad buscan prevenir reclamos a través de medidas preventivas por adelantado antes de que se emita una póliza y, por lo tanto, la tasa de reclamos de la industria es diferente de otras líneas de seguros.
De acuerdo con las normas contables legales para el seguro de título, solo las reclamaciones informadas se reflejan en el gasto por pérdidas, mientras que en otras líneas, tanto las reclamaciones informadas como las no informadas se incluyen en el gasto por pérdidas. Como resultado, se producen diferencias temporales en la notificación de pérdidas y gastos de ajuste de pérdidas para el seguro de título en comparación con otras líneas. [27] Además, el seguro de título, a diferencia de la mayoría de las demás exposiciones a daños materiales y accidentes, no tiene fecha de finalización ni límite de tiempo para presentar reclamaciones.
En muchos estados, el precio del seguro de título está regulado por una comisión estatal de seguros. En estos estados, las compañías de seguros de título presionan a los legisladores estatales y otros políticos y donan a sus campañas, con la esperanza de mantener altas las tarifas. [28] [29] A diferencia de otras formas de seguro (como el de vida, el médico o el de propietarios de viviendas), el seguro de título no se paga anualmente, ya que tiene un pago único por el plazo de la póliza, que está en vigencia hasta que la propiedad se revenda o se refinancie.
A continuación se revelan las cuotas de mercado relativas de 2012 entre las cuatro familias nacionales de aseguradoras de títulos de EE. UU. (Fidelity National Financial, First American, Stewart y Old Republic) y las compañías regionales, es decir, aquellas no afiliadas a las familias nacionales.
En enero de 2009, Fidelity National Financial tenía la mayor participación de mercado, debido a su adquisición de las unidades Commonwealth Land Title, Lawyers Title y United Capital Title de LandAmerica después de la declaración de quiebra de LandAmerica. [31]
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