El seguro hipotecario (también conocido como garantía hipotecaria y seguro de préstamo hipotecario ) es una póliza de seguro que compensa a los prestamistas o inversores en títulos respaldados por hipotecas por las pérdidas debidas al impago de un préstamo hipotecario . El seguro hipotecario puede ser público o privado, según la aseguradora. La póliza también se conoce como garantía de indemnización hipotecaria (MIG), especialmente en el Reino Unido.
En Australia, los prestatarios deben pagar el Seguro Hipotecario del Prestamista (LMI) para préstamos hipotecarios superiores al 80% del precio de compra. [1] [ cita requerida ]
En Singapur , los propietarios de viviendas HDB deben tener un seguro hipotecario si utilizan el saldo de sus cuentas del Fondo de Previsión Central (CPF) para pagar la cuota mensual de su hipoteca. Sin embargo, tienen la opción de seleccionar un seguro hipotecario administrado por la Junta del CPF o aseguradoras privadas estipuladas. [ cita requerida ]
Por otro lado, no es obligatorio que los propietarios de viviendas particulares en Singapur contraten un seguro hipotecario.
El seguro hipotecario privado, o PMI, suele exigirse en la mayoría de los programas hipotecarios convencionales (no respaldados por el gobierno) cuando el pago inicial o el capital social son inferiores al 20 % del valor de la propiedad. En otras palabras, al comprar o refinanciar una vivienda con una hipoteca convencional, si la relación préstamo-valor (LTV) es superior al 80 % (o equivalentemente, el capital social es inferior al 20 %), es probable que el prestatario deba contratar un seguro hipotecario privado.
Las tasas del PMI pueden variar entre el 0,14 % y el 2,24 % del saldo principal por año, según el porcentaje del préstamo asegurado, el LTV, una estructura de tasa de interés fija o variable y la calificación crediticia . [2] Las tasas pueden pagarse en una sola suma global, anualmente, mensualmente o en alguna combinación de las dos (primas divididas). La mayoría de las personas pagan el PMI en 12 cuotas mensuales como parte del pago de la hipoteca.
En Estados Unidos, los pagos del PMI por parte del prestatario fueron deducibles de impuestos hasta 2018.
El seguro hipotecario privado pagado por el prestatario, o BPMI, es el tipo más común de PMI en el mercado de préstamos hipotecarios actual. El BPMI permite a los prestatarios obtener una hipoteca sin tener que proporcionar un pago inicial del 20%, cubriendo al prestamista por el riesgo adicional de una hipoteca con una relación préstamo-valor (LTV) alta. La Ley de Protección de Propietarios de Viviendas de los EE. UU. de 1998 permite que los prestatarios soliciten la cancelación del PMI cuando el monto adeudado se reduce al 80% LTV. [3] La Ley requiere la cancelación del seguro hipotecario pagado por el prestatario cuando se llega a una fecha determinada. Esta fecha es cuando se programa que el préstamo alcance el 78% del valor de tasación original o se alcanza el precio de venta, lo que sea menor, según el cronograma de amortización original para préstamos a tasa fija y el cronograma de amortización actual para hipotecas a tasa ajustable. El BPMI puede, en determinadas circunstancias, cancelarse antes si el administrador solicita una nueva tasación que demuestre que el saldo del préstamo es inferior al 80% del valor de la vivienda debido a la apreciación. Por lo general, esto requiere al menos dos años de pagos puntuales. Los requisitos de LTV de cada inversor para la cancelación del PMI difieren según la antigüedad del préstamo y la ocupación actual u original de la vivienda. Si bien la Ley se aplica solo a las residencias principales unifamiliares al momento del cierre, los inversores Fannie Mae y Freddie Mac permiten que los administradores de hipotecas sigan las mismas reglas para las residencias secundarias. Las propiedades de inversión generalmente requieren LTV más bajos.
Existe una tendencia creciente a utilizar el BPMI con el programa de pago inicial del 3 % de Fannie Mae. En algunos casos, el prestamista le otorga al prestatario un crédito para cubrir el costo del BPMI.
El seguro hipotecario privado pagado por el prestamista, o LPMI, es similar al BPMI, excepto que lo paga el prestamista y está incluido en la tasa de interés de la hipoteca. El LPMI suele ser una característica de los préstamos que afirman no exigir un seguro hipotecario para préstamos con un LTV alto. La ventaja del LPMI es que el pago hipotecario mensual total suele ser inferior al de un préstamo comparable con BPMI, pero como está incluido en la tasa de interés, el prestatario no puede deshacerse de él cuando la posición de capital alcanza el 22 % sin refinanciar.
Al igual que con otros seguros, una póliza de seguro es parte de la transacción de seguro. En el caso del seguro hipotecario, una póliza maestra emitida a un banco u otra entidad tenedora de hipotecas (el titular de la póliza) establece los términos y condiciones de la cobertura en virtud de los certificados de seguro. Los certificados documentan las características y condiciones particulares de cada préstamo individual. La póliza maestra incluye varias condiciones, incluidas las exclusiones (condiciones para denegar la cobertura), las condiciones para la notificación de préstamos en mora y la liquidación de reclamaciones. [4] Las disposiciones contractuales de la póliza maestra han sido objeto de un mayor escrutinio desde la crisis de las hipotecas de alto riesgo en los Estados Unidos. Las pólizas maestras generalmente requieren una notificación oportuna del incumplimiento, incluyen disposiciones sobre informes mensuales, limitaciones de tiempo para presentar una demanda, acuerdos de arbitraje y exclusiones por negligencia, tergiversación y otras condiciones como contaminantes ambientales preexistentes. Las exclusiones a veces tienen "disposiciones de incontestablez" que limitan la capacidad de la aseguradora hipotecaria de denegar la cobertura por tergiversaciones atribuidas al titular de la póliza si se realizan doce pagos consecutivos, aunque estas disposiciones de incontestablez generalmente no se aplican al fraude total. [5]
La cobertura puede rescindirse si existe tergiversación o fraude. En 2009, el Tribunal de Distrito de los Estados Unidos para el Distrito Central de California determinó que el seguro hipotecario no podía rescindirse "en todo el fondo". [5]
El seguro hipotecario comenzó en los Estados Unidos en la década de 1880, y la primera ley al respecto se aprobó en Nueva York en 1904. La industria creció en respuesta a la burbuja inmobiliaria de la década de 1920 y quedó "totalmente en quiebra" después de la Gran Depresión. En 1933, no existían compañías privadas de seguros hipotecarios. [6] : 15 La quiebra estaba relacionada con la participación de la industria en "fondos hipotecarios", una práctica temprana similar a la titulización hipotecaria . El gobierno federal comenzó a asegurar hipotecas en 1934 a través de la Administración Federal de Vivienda y la Administración de Veteranos, pero después de la Gran Depresión no se autorizó ningún seguro hipotecario privado en los Estados Unidos hasta 1956, cuando Wisconsin aprobó una ley que permitía que se constituyera la primera aseguradora posterior a la Depresión, Mortgage Guaranty Insurance Corporation (MGIC). A esto le siguió una ley de California en 1961 que se convertiría en el estándar para las leyes de seguro hipotecario de otros estados. Finalmente, la Asociación Nacional de Comisionados de Seguros creó una ley modelo. [7]
Max H. Karl, un abogado de bienes raíces de Milwaukee, inventó la forma moderna de seguro hipotecario privado . En la década de 1950, Karl se sintió frustrado por el tiempo y el papeleo necesarios para obtener una casa respaldada por un seguro del gobierno federal, el único tipo disponible en ese momento. En 1957, con $250,000 recaudados de amigos y otros inversores en su ciudad natal de Milwaukee, Karl fundó la Mortgage Guaranty Insurance Corporation. A diferencia de muchas aseguradoras hipotecarias que colapsaron durante la Depresión, MGIC solo aseguraría el primer 20 por ciento de la pérdida en una hipoteca en mora, limitando así su exposición y creando más incentivos para que las asociaciones de ahorro y préstamo y otros prestamistas emitieran préstamos solo a compradores de viviendas que pudieran pagarlos. La garantía fue suficiente para alentar a los prestamistas de todo el país a emitir préstamos hipotecarios a compradores cuyos pagos iniciales fueran inferiores al 20 por ciento del precio de la vivienda. La disponibilidad de crédito ayudó a impulsar el auge de la construcción de viviendas de las décadas de 1960 y 1970. En el momento de la muerte de Karl en 1995, más del 12 por ciento de los casi 4 billones de dólares en hipotecas de vivienda del país contaban con seguro hipotecario privado. [8]
En 1999 entró en vigor la Ley de Protección de Propietarios de Vivienda de 1998 como ley federal de los Estados Unidos, que exige la terminación automática del seguro hipotecario en ciertos casos para los propietarios de viviendas cuando la relación préstamo-valor de la vivienda alcanza el 78%; antes de la ley, los propietarios de viviendas tenían un recurso limitado para cancelar [9] y, según una estimación, 250.000 propietarios de viviendas estaban pagando un seguro hipotecario innecesario. [10] En el momento de su aprobación existían leyes estatales similares en ocho estados; [11] en 2000, una demanda presentada por Eliot Spitzer dio lugar a reembolsos debido a que las aseguradoras hipotecarias no cumplían con una ley del estado de Nueva York de 1984 que exigía a las aseguradoras dejar de cobrar a los propietarios de viviendas después de cierto punto. [12] Estas leyes pueden seguir aplicándose; por ejemplo, la ley de Nueva York proporciona una "protección más amplia". [13]
En el caso de los préstamos asegurados por la Administración Federal de Vivienda , los requisitos de cancelación pueden ser más difíciles. [14]