La zonificación inclusiva (IZ) son ordenanzas de planificación municipales y del condado que requieren o brindan incentivos cuando un porcentaje determinado de unidades en un nuevo desarrollo de viviendas es asequible para personas con ingresos bajos a moderados. Este tipo de vivienda se conoce como vivienda inclusiva . El término zonificación inclusiva indica que estas ordenanzas buscan contrarrestar las prácticas de zonificación excluyente , que excluyen la vivienda de bajo costo de un municipio a través del código de zonificación. (Por ejemplo, la zonificación unifamiliar hace que sea ilegal construir edificios de apartamentos multifamiliares). Los desarrolladores de viviendas asequibles sin fines de lucro construyen el 100% de sus unidades como asequibles, pero necesitan subsidios significativos de los contribuyentes para que este modelo funcione. La zonificación inclusiva permite a los municipios construir nuevas viviendas asequibles sin subsidios de los contribuyentes. [1] Para alentar a los desarrolladores con fines de lucro a construir proyectos que incluyan unidades asequibles, las ciudades a menudo permiten a los desarrolladores construir más unidades en total (un "bono de densidad") de lo que sus leyes de zonificación permiten actualmente para que haya suficientes unidades generadoras de ganancias a precio de mercado para compensar las pérdidas de las unidades por debajo del precio de mercado y aún así permitir que el proyecto sea financieramente factible. [1] La zonificación inclusiva puede ser obligatoria o voluntaria, aunque la gran mayoría de las unidades se han construido como resultado de programas obligatorios. [1] [2] Existen variaciones entre los requisitos de reserva (porcentaje de unidades reservadas para residentes de bajos ingresos), los niveles de asequibilidad (qué nivel de ingresos se considera "de bajos ingresos") y el período durante el cual la unidad está restringida por escritura como vivienda asequible. [1]
En la práctica, estas políticas implican la imposición de restricciones de escrituras sobre el 10-30% de las nuevas casas o apartamentos con el fin de que el costo de la vivienda sea asequible para los hogares de menores ingresos. Los urbanistas y sociólogos consideran que la combinación de " viviendas asequibles " y viviendas "a precio de mercado" en el mismo barrio es beneficiosa. [3] Otro objetivo de la zonificación inclusiva es construir comunidades de ingresos mixtos, en lugar de tener hogares pobres concentrados en barrios específicos de la ciudad. [1] Los economistas afirman que la zonificación inclusiva funciona como un control de precios sobre un porcentaje de unidades y tiene efectos negativos similares a otros controles de precios ( control de alquileres ), ya que desalienta la oferta de nuevas viviendas. [4] También puede entenderse de manera similar a las tasas de impacto como un "impuesto inclusivo" sobre las unidades a precio de mercado que aumenta los precios de las nuevas unidades no controladas por precios en ese desarrollo y, por lo tanto, disminuye el incentivo financiero para crear nuevas viviendas. [4]
La mayor parte de las zonificaciones inclusivas se promulgan a nivel municipal o de condado; cuando las impone el estado, como en Massachusetts , se ha argumentado que dichas leyes usurpan el control local. En tales casos, los desarrolladores pueden utilizar la zonificación inclusiva para evitar ciertos aspectos de las leyes de zonificación locales.
A mediados y finales del siglo XX, nuevos suburbios crecieron y se expandieron alrededor de las ciudades estadounidenses a medida que los compradores de casas de clase media , apoyados por programas de préstamos federales como las garantías de préstamos para vivienda de la Administración de Veteranos , abandonaban los barrios y comunidades establecidos. Estos lugares recién poblados eran, en general, económicamente más homogéneos que las ciudades que rodeaban. Muchas comunidades suburbanas promulgaron ordenanzas locales, a menudo en códigos de zonificación, para preservar el carácter de su municipio. Una de las prácticas excluyentes citadas con más frecuencia es la estipulación de que los lotes deben tener un tamaño mínimo determinado y las casas deben estar alejadas de la calle una cierta distancia mínima. En muchos casos, estas ordenanzas de vivienda impidieron que se construyeran viviendas asequibles, porque las grandes parcelas de tierra requeridas para construir dentro de las restricciones del código eran prohibitivas para las casas de precio modesto. Las comunidades han seguido siendo accesibles para los ciudadanos más ricos debido a estas ordenanzas, lo que en la práctica excluye a las familias de bajos ingresos de las comunidades deseables. Estas ordenanzas de zonificación no siempre se han promulgado con la intención consciente de excluir a los hogares de menores ingresos, sino que han sido el resultado no deseado de tales políticas.
Al negar a las familias de bajos ingresos el acceso a las comunidades suburbanas, muchos creen que la zonificación excluyente ha contribuido al mantenimiento de los guetos en el centro de las ciudades . Los partidarios de la zonificación inclusiva señalan que los hogares de bajos ingresos tienen más probabilidades de tener éxito económico si tienen vecinos de clase media como pares y modelos a seguir. Cuando es eficaz, la zonificación inclusiva reduce la concentración de la pobreza en los distritos marginales donde las normas sociales pueden no ofrecer modelos adecuados de éxito. La educación es uno de los componentes más importantes en el esfuerzo por sacar a la gente de la pobreza; el acceso a escuelas públicas de alta calidad es otro beneficio clave de la reducción de la segregación. Estadísticamente, un niño pobre en una escuela donde el 80% de los niños son pobres obtiene un puntaje entre 13 y 15% más bajo en comparación con entornos donde los compañeros del niño pobre son el 80% de clase media. [5] Pero este niño pobre, a diferencia de sus compañeros de clase media en viviendas a precio de mercado, pierde riqueza intergeneracional.
En muchas de las comunidades donde se ha puesto en práctica la zonificación inclusiva, los requisitos de ingresos permiten que los hogares que ganan entre el 80% y el 120% del ingreso medio puedan acceder a una vivienda "asequible". Esto se debe a que en muchos lugares los altos precios de la vivienda han impedido incluso que los hogares de ingresos medios adquieran propiedades a precio de mercado. Esto es especialmente evidente en California , donde sólo el 16% de la población podía permitirse una vivienda de precio medio durante 2005. [6]
Los economistas afirman que el impuesto de renta funciona como un control de precios sobre un porcentaje de unidades y tiene efectos negativos similares a otros controles de precios ( control de alquileres ), ya que desalienta la oferta de nuevas viviendas. [4] También se puede entender de manera similar a las tarifas de impacto como un "impuesto inclusivo" sobre las unidades a precio de mercado que aumenta los precios de las nuevas unidades sin control de precios en ese desarrollo y, por lo tanto, disminuye el incentivo financiero para crear nuevas viviendas. [4]
Las ordenanzas de zonificación inclusiva varían sustancialmente entre municipios. Estas variables pueden incluir:
Si bien muchas comunidades suburbanas cuentan con la Sección 8 para hogares de bajos ingresos, generalmente están restringidas a secciones concentradas. En algunos casos, los condados especifican pequeños distritos donde se deben alquilar propiedades de la Sección 8. En otros casos, el mercado tiende a autosegregar la propiedad por ingresos. Por ejemplo, en el condado de Montgomery, Pensilvania , un condado suburbano rico que limita con Filadelfia , solo el 5% de la población del condado vive en el distrito de Norristown , pero el 50% de las propiedades de la Sección 8 del condado se encuentran allí. [14] La gran población residente de bajos ingresos supone una carga para el gobierno local y el distrito escolar de Norristown , mientras que gran parte del condado permanece aliviado.
La zonificación inclusiva tiene como objetivo reducir la segregación económica residencial al exigir que una combinación de ingresos esté representada en un solo desarrollo.
La zonificación inclusiva sigue siendo un tema controvertido. Algunos defensores de la vivienda asequible buscan promover las políticas para garantizar que haya viviendas disponibles para una variedad de niveles de ingresos en más lugares. Estos partidarios sostienen que la zonificación inclusiva produce viviendas asequibles necesarias y crea comunidades integradas en función de los ingresos . [ cita requerida ]
Sin embargo, otros defensores de la vivienda asequible afirman que lo contrario es cierto, que la zonificación inclusiva puede tener el efecto opuesto y, en realidad, reducir la vivienda asequible en una comunidad. Por ejemplo, en Los Ángeles, California, la zonificación inclusiva aparentemente aceleró la gentrificación, ya que los edificios más viejos y no rentables fueron demolidos y reemplazados por viviendas de alquiler alto en su mayoría y un pequeño porcentaje de viviendas asequibles; el resultado neto fue una menor vivienda asequible. En Nueva York, la zonificación inclusiva permite hasta un 400% de aumento en la vivienda de lujo por cada unidad de vivienda asequible y un 400% adicional de vivienda de lujo cuando se combina con el uso liberal de los derechos de desarrollo. Los críticos han declarado que la vivienda asequible puede estar dirigida a aquellos que ganan hasta $ 200,000 a través del uso indebido de un ingreso medio del área, y se utiliza como herramienta política por organizaciones vinculadas a varios políticos. Las comunidades de la ciudad de Nueva York como Harlem, el Lower East Side, Williamsburg, Chelsea y Hell's Kitchen han experimentado un desplazamiento secundario significativo a través del uso de la zonificación inclusiva. [ cita requerida ]
Los detractores del sector inmobiliario señalan que la zonificación inclusiva impone un impuesto indirecto a los promotores, con el fin de disuadirlos de construir en zonas que afrontan escasez de oferta. Además, para garantizar que las unidades asequibles no se revendan con fines de lucro, las restricciones en las escrituras generalmente fijan un tope de precio de reventa a largo plazo , eliminando un beneficio potencial de ser propietario de una vivienda. [ cita requerida ]
Los defensores del libre mercado se oponen a los intentos de solucionar los resultados sociales mediante la intervención del gobierno en los mercados . Argumentan que la zonificación inclusiva constituye una regulación onerosa del uso del suelo que exacerba la escasez de viviendas. [ cita requerida ]
Los propietarios de viviendas a veces señalan que el valor de sus propiedades se reducirá si familias de bajos ingresos se mudan a su comunidad. Otros consideran que sus preocupaciones son clasismo y racismo apenas disimulados. [ cita requerida ]
Algunas de las batallas de zonificación inclusiva más publicitadas han involucrado al REIT AvalonBay Communities. Según el sitio web de la empresa, AvalonBay busca desarrollar propiedades en "mercados de alta barrera de entrada" en todo Estados Unidos. En la práctica, AvalonBay utiliza leyes de zonificación inclusiva, como la Ley de Permisos Integrales de Massachusetts: Capítulo 40B , para eludir las leyes de zonificación locales y construir grandes complejos de apartamentos. En algunos casos, los residentes locales contraatacan con una demanda. [1] En Connecticut, desarrollos similares de AvalonBay han dado lugar a intentos de expropiar el terreno o reclamarlo mediante dominio eminente . [15] En la mayoría de los casos, AvalonBay ha ganado estas disputas y ha construido apartamentos o condominios extremadamente rentables.
Otras batallas legales han ocurrido en California, donde muchas ciudades han implementado políticas de zonificación inclusiva que típicamente requieren que entre el 10 por ciento y el 15 por ciento de las unidades sean viviendas asequibles. [16] La definición de vivienda asequible incluye tanto viviendas de bajos ingresos como viviendas de ingresos moderados. En California, la vivienda de bajos ingresos generalmente está diseñada para hogares que ganan entre el 51 por ciento y el 80 por ciento del ingreso medio, y la vivienda de ingresos moderados generalmente es para hogares que ganan entre el 81 por ciento y el 120 por ciento del ingreso medio. [16] Los desarrolladores han intentado luchar contra estos requisitos desafiando las ordenanzas de zonificación inclusiva locales a través del sistema legal judicial. En el caso Home Builders Association of Northern California v. City of Napa , el Tribunal de Apelaciones del Primer Distrito de California confirmó las ordenanzas de zonificación inclusiva de la Ciudad de Napa que requieren que el 10 por ciento de las unidades del nuevo proyecto de desarrollo sean viviendas de ingresos moderados contra la Asociación de Constructores de Viviendas que desafió a la Ciudad de Napa. [17] Las ciudades también han intentado imponer requisitos de inclusión en las unidades de alquiler. Sin embargo, la Ley de Viviendas de Alquiler Costa-Hawkins prohíbe a las ciudades de California imponer limitaciones a las tarifas de alquiler de unidades vacías. [18] Posteriormente, los desarrolladores han ganado casos, como Palmer/Sixth Street Properties, LP v. City of Los Angeles (2009) , contra ciudades que impusieron requisitos de inclusión en las unidades de alquiler, ya que la ley estatal reemplaza las ordenanzas locales. [19]
Los grupos de ciudadanos y los desarrolladores también han buscado otras formas de fortalecer o derrotar las leyes de zonificación inclusivas. Por ejemplo, el proceso de iniciativa y referéndum en California permite a los grupos de ciudadanos o desarrolladores cambiar las ordenanzas locales sobre vivienda asequible mediante votación popular. Cualquier ciudadano o grupo de interés puede participar en este proceso reuniendo al menos la cantidad requerida de firmas para que la medida propuesta pueda calificar para estar en la boleta electoral; una vez que se presentan suficientes firmas y la medida de votación es aprobada por los funcionarios electorales, la medida de votación generalmente se coloca en la boleta electoral para la próxima elección. [20] Un caso reciente es la Proposición C en San Francisco . Esta medida de votación se colocó en la boleta electoral para la elección primaria de California de junio de 2016. Aprobada en junio de 2016, esta propuesta enmienda la carta orgánica de la ciudad para aumentar el requisito de vivienda asequible para proyectos de desarrollo de 25 unidades o más. [21]
El choque entre estos diversos intereses se refleja en este estudio publicado por el grupo de expertos en políticas públicas de la Reason Foundation, de tendencia libertaria , y en la respuesta de una revisión por pares de esa investigación. Los gobiernos locales reflejan y, en algunos casos, equilibran estos intereses en pugna. En California, la Liga de Ciudades ha creado una guía para la zonificación inclusiva que incluye una sección sobre los pros y los contras de las políticas.
Se sugiere que las políticas de IZ pueden no dispersar efectivamente las unidades de bajos ingresos en toda la región, lo que en realidad contradice el objetivo de la política en sí. [22] En los casos del condado de Suffolk, se encontró que hay una concentración espacial de unidades de IZ en el vecindario pobre junto con mayores proporciones de negros e hispanos, que se consideran minorías. [22] Además, el 97,7% de las unidades de IZ se construyeron en solo el 10% del área censal de 1980 a 2000, que es el área con el vecindario de ingresos más bajos junto con la agrupación de minorías. [22] Es indispensable notar que las políticas de vivienda están controladas por el gobierno local en lugar del gobierno regional en el condado de Suffolk, por lo tanto, sin coordinaciones regionales de la política de vivienda, no se considera la distribución intermunicipal de los hogares de bajos ingresos dentro del condado. [22] Además, las bonificaciones de densidad otorgadas a los desarrolladores inmobiliarios por la provisión de unidades IZ han intensificado la concentración de unidades asequibles en los barrios pobres (Ryan y Enderle citados en Mukhija, Das, Regus et al., 2012). [23] Esto demuestra que las políticas IZ pueden no dispersar las distribuciones de bajos ingresos cuando se llevan a cabo sin tener en cuenta la coordinación regional.
Además, con bonos de densidad asignados a los desarrolladores inmobiliarios para la provisión de unidades IZ, implica que la comunidad tendría que soportar el costo de aumentar la densidad de población y compartir la infraestructura existente. [23]
Más de 200 comunidades en los Estados Unidos tienen algún tipo de disposición de zonificación inclusiva. [24]
El condado de Montgomery, Maryland , suele ser considerado pionero en el establecimiento de políticas de zonificación inclusivas. Es el sexto condado más rico de los Estados Unidos, pero ha construido más de 10.000 unidades de vivienda asequible desde 1974, muchas de ellas puerta a puerta con viviendas a precio de mercado. [25]
Todos los municipios del estado de Massachusetts están sujetos al Capítulo 40B de las Leyes Generales de ese estado, que permite a los desarrolladores eludir ciertas restricciones de zonificación municipal en aquellos municipios que tienen menos del 10% de unidades de vivienda asequible definido por la ley. Los desarrolladores que se acogen al Capítulo 40B deben construir el 20% de unidades asequibles según lo definido por la ley. [26]
Todos los municipios del estado de Nueva Jersey están sujetos a una zonificación inclusiva impuesta judicialmente como resultado de la Decisión Mount Laurel de la Corte Suprema de Nueva Jersey y actos posteriores de la legislatura estatal de Nueva Jersey. [27]
Un estudio de 2006 determinó que 170 jurisdicciones de California contaban con algún tipo de vivienda inclusiva. [28] Esto representó un aumento del 59% con respecto a 2003, cuando solo 107 jurisdicciones contaban con vivienda inclusiva. [29] Además, la ley estatal exige que el 15% de las unidades de vivienda construidas en áreas de proyectos de reurbanización sean asequibles. Al menos el 20% de los ingresos generados por un proyecto de reurbanización deben destinarse a viviendas para personas de ingresos bajos y moderados. [16] Sin embargo, el gobernador Jerry Brown aprobó la AB 1X 26 que disolvió todas las agencias de reurbanización el 1 de febrero de 2012.
Sin embargo, la ordenanza de zonificación inclusiva de Los Ángeles , California para viviendas de alquiler fue invalidada en 2009 por el Tribunal de Apelaciones de California para el Segundo Distrito de Apelaciones porque entraba en conflicto directo con una disposición de la Ley de Viviendas de Alquiler Costa-Hawkins de 1996 que otorgaba específicamente a todos los propietarios el derecho a establecer la "tarifa de alquiler inicial" para nuevas unidades de vivienda. [30]
En 2006, el Tribunal de Apelaciones del 4.º Distrito de Wisconsin anuló la ordenanza de zonificación inclusiva de Madison, Wisconsin, relativa a las viviendas de alquiler, porque ese tribunal de apelaciones interpretó que la zonificación inclusiva era un control de alquileres, lo cual está prohibido por la ley estatal. La Corte Suprema de Wisconsin rechazó la solicitud de la ciudad de revisar el caso. La ordenanza se estructuró con una fecha de caducidad en febrero de 2009, a menos que el Consejo Común la extendiera. El Consejo Común no extendió la ordenanza de zonificación inclusiva y, por lo tanto, expiró y ya no está en vigor.
El 21 de febrero de 2019, el Ayuntamiento de Johannesburgo aprobó sus "Incentivos, reglamentos y mecanismos para la vivienda inclusiva 2019". [12] La política es la primera de su tipo en Sudáfrica y ofrece cuatro opciones para la vivienda inclusiva (incluidas las opciones de precio limitado, tamaño limitado o negociadas) donde al menos el 30% de las unidades de vivienda en nuevos desarrollos de 20 unidades o más deben ser viviendas inclusivas. [31]
Si bien la zonificación inclusiva puede ser obligatoria o voluntaria, algunos estudios han demostrado que los enfoques obligatorios serían cruciales para el éxito de los programas de zonificación inclusiva en términos de proporcionar una mayor cantidad de viviendas asequibles. [32] A continuación se presentan algunos ejemplos que muestran el mayor efecto de la práctica obligatoria sobre la práctica voluntaria: [33]