La doctrina Mount Laurel es una doctrina judicial importante de la Constitución del estado de Nueva Jersey . La doctrina requiere que los municipios utilicen sus poderes de zonificación de manera afirmativa para brindar una oportunidad realista para la producción de viviendas asequibles para hogares de ingresos bajos y moderados.
La doctrina toma su nombre del caso principal en el que fue pronunciada por primera vez por la Corte Suprema de Nueva Jersey en 1975: Southern Burlington County NAACP v. Mount Laurel Township (comúnmente llamado Mount Laurel I ), en el que los demandantes impugnaron la ordenanza de zonificación de Mount Laurel Township, Nueva Jersey , con el argumento de que operaba para excluir a las personas de ingresos bajos y moderados de obtener vivienda en el municipio.
Ethel Lawrence , residente de sexta generación de Mt. Laurel Township, fue la demandante principal en el caso original de Mt. Laurel después de que los funcionarios de Mt. Laurel Township declararan su intención de condenar y derribar las viviendas para personas de bajos ingresos en su comunidad. Sin otra alternativa realista que mudarse a los barrios marginales de Camden o Filadelfia, muchos residentes se preocuparon cada vez más por la creciente presión para irse. [1] Lawrence estaba conectado a través de un ministro local con Carl S. Bisgaier, director de los Servicios Legales Regionales de Camden que había estado buscando un demandante para el caso de Mt. Laurel. Junto con los abogados Kenneth E. Meiser, Thomas J. Oravetz y Peter J. O'Connor, Bisgaier presentó la demanda comúnmente conocida como Mt. Laurel I. [1] Después de la decisión en Mount Laurel I , se presentaron demandas contra numerosos municipios. Los demandantes en tales demandas se dividían en tres clases: personas de bajos ingresos que en realidad buscaron vivienda y organizaciones de defensa en su nombre; el Defensor Público de Nueva Jersey; y constructores que buscaban construir desarrollos que contuvieran viviendas asequibles.
Estas primeras demandas de zonificación excluyente se vieron plagadas de numerosas dificultades y el resultado fue poca o ninguna vivienda asequible. En 1983, las apelaciones en varios de estos casos (de los cuales la NAACP del condado de Southern Burlington v. Mount Laurel Township fue nuevamente el caso principal) dieron a la Corte Suprema de Nueva Jersey la oportunidad de reafirmar y modificar la Doctrina Mount Laurel y proporcionar varios mecanismos y remedios para hacer la doctrina más eficaz.
La Corte Suprema de Nueva Jersey era consciente de que la decisión de Mount Laurel II sería controvertida y generaría un debate sobre el papel adecuado de los tribunales. La opinión invitaba a la acción legislativa para implementar lo que el tribunal definió como la obligación constitucional.
En 1985, la Legislatura de Nueva Jersey respondió aprobando la Ley de Vivienda Justa. Aceptando la premisa de que existía alguna obligación constitucional para que los municipios fomentaran cierto grado de vivienda asequible, esta legislación creó una agencia administrativa, el Consejo de Vivienda Asequible (COAH), para establecer regulaciones mediante las cuales la obligación de cada municipio en términos del número de unidades y cómo podría satisfacerse la obligación.
Un municipio que eligió participar en el proceso administrativo de COAH antes de ser demandado recibió protección contra litigios y especialmente el recurso del constructor . Como disposición transitoria, la ley disponía que los municipios involucrados en litigios cuando se aprobó la ley podrían transferir el litigio a COAH a menos que resultara en una injusticia manifiesta.
COAH desarrolló regulaciones bajo las cuales se podría determinar el número específico de unidades asequibles que cada municipio debería proporcionar (su "necesidad preacreditada"). Los municipios participantes desarrollaron planes de cumplimiento para abordar esta necesidad por medios tales como la aplicación de créditos ( por ejemplo , filtrado, rehabilitación espontánea, crédito adicional para unidades de alquiler), el uso de acuerdos de contribución regional (transfiriendo parte de la obligación a un municipio dispuesto, generalmente un centro urbano, en la misma región junto con el pago de una cantidad acordada por los municipios) y zonificación para viviendas asequibles (que generalmente implican una mayor densidad y reservas obligatorias). Cuando COAH aprobaba el plan de cumplimiento de un municipio, otorgaba una "certificación sustantiva" que estaba diseñada para brindar al municipio protección contra litigios de zonificación excluyentes.
Desde el punto de vista municipal, las ventajas del proceso administrativo del COAH incluyeron el uso de una fórmula para calcular la participación justa que podría producir una obligación menor que la que impondría el tribunal, la disponibilidad del acuerdo de contribución regional para reducir el número de unidades y la capacidad de determinar en qué parte del municipio se deben desarrollar viviendas asequibles en lugar de verse obligado a permitir un desarrollo como recompensa a un constructor-demandante exitoso. Aquellos municipios que optaron por no participar en el proceso administrativo del COAH siguieron siendo vulnerables a demandas de zonificación excluyente y a la perspectiva de una solución del constructor. La desventaja sería que a un municipio participante se le podría exigir que zonifique parte del terreno de manera que se produzcan viviendas adicionales. Algunos municipios, creyendo que la probabilidad de enfrentar una demanda real de zonificación excluyente era bastante baja, se arriesgaron a no participar.
Si bien la decisión de Mount Laurel exige una obligación constitucional estatal para que cada municipio en un "área de crecimiento" proporcione una parte justa de las necesidades de vivienda presentes y futuras de su región para familias de ingresos bajos y moderados, no hay ninguna fuente de financiamiento especificada para familias de ingresos bajos o muy bajos. familias de bajos ingresos, en un estado que ya tiene algunos de los impuestos a la propiedad más altos del país. [2] Algunos han acusado la decisión de ser un ejemplo de activismo judicial . [3]
La Corte Suprema de Nueva Jersey acogió con agrado la adopción por parte de la legislatura de la Ley de Vivienda Justa. Varias decisiones de los tribunales de primera instancia habían negado la transferencia de casos pendientes al COAH bajo el estándar de injusticia manifiesta, pero la Corte Suprema leyó ese término de manera muy restrictiva y ordenó que los casos se transfirieran. Se ordenó a los tribunales de primera instancia que ajustaran sus fallos con respecto al cálculo de la obligación de cada municipio y cómo cumplirla con las regulaciones del COAH y el estatuto fue declarado aparentemente constitucional e interpretado en el sentido de otorgar al COAH amplia autoridad, como restringir el uso de recursos escasos (alcantarillado capacidad, agua potable, tierra) para otros fines además de proporcionar viviendas asequibles, para garantizar que realmente se puedan construir viviendas asequibles.
COAH es una agencia gubernamental actualmente extinta creada en la década de 1980 para administrar los requisitos de Mt. Laurel. Algunos han argumentado que necesita revitalización. [4]
El Fair Share Housing Center, o FSHC, es una organización sin fines de lucro con sede en Cherry Hill fundada en 1975 que litiga contra las ciudades en la aplicación del desarrollo de vivienda justa. [5]
Una "demanda de reparación del constructor" es una demanda de Nueva Jersey presentada por un desarrollador de bienes raíces en un intento de obligar a una ciudad de Nueva Jersey a permitir la construcción de un gran complejo de viviendas multifamiliares que incluye algunas viviendas asequibles junto con apartamentos comunes.
Por lo general, los documentos judiciales del desarrollador harán mención específica de la doctrina Mt. Laurel, que responsabiliza a los municipios de proporcionar viviendas asequibles a hogares de ingresos bajos y moderados. Algunos han argumentado que los promotores explotan la doctrina Mount Laurel con el remedio del constructor e impiden los esfuerzos de la ciudad para combatir el sobredesarrollo y la expansión urbana. [6] Algunas demandas recientes de "remedio del constructor" o inquietudes relacionadas incluyen:
En 1985, la Ley de Vivienda Justa creó el ahora derogado sistema de Acuerdo de Contribución Regional. Las RCA significaron que las ciudades podrían pagar para liberarse de hasta la mitad de su obligación de vivienda asequible financiando viviendas asequibles en otros lugares como lo exige la decisión Mt. Laurel de la Corte Suprema de Nueva Jersey. [23]
En 2008, a instancias de Peter O'Connor del Fair Share Housing Center y pese a las objeciones de algunos demócratas suburbanos, el gobernador Jon Corzine firmó una ley que prohibía las RCA. A500. Promulgó la ley A-500 durante una ceremonia en Ethel R. Lawrence Homes de Fair Share Housing Development. [24] [25] Algunos han exigido que se devuelvan las RCA para reducir la expansión urbana. [26] [27]
En 1983, la Corte Suprema de Nueva Jersey advirtió que, al exigir viviendas asequibles, nuestra Constitución estatal "no requiere una mala planificación. No requiere expansión suburbana. No requiere que los municipios rurales fomenten desarrollos de viviendas a gran escala. No requiere despilfarros". extensión de carreteras y construcción innecesaria de instalaciones de alcantarillado y agua para la emigración de personas de las ciudades y los suburbios. No hay nada en nuestra Constitución que diga que no podemos cumplir con nuestra obligación constitucional de proporcionar viviendas para personas de bajos ingresos y, al mismo tiempo. tiempo, planificar inteligentemente el futuro del Estado". [28]
Un residente de Parsippany declaró: "Estoy muy frustrado de que esta importante extensión de tierra no urbanizada esté siendo arrasada para su desarrollo cuando hay tantas propiedades en Parsippany vacías", dijo Dave Kaplan, del grupo de oposición Stop the Overdevelopment at Waterview. [29]
La sección de Nueva Jersey del Sierra Club aplaudió los esfuerzos del gobernador Chris Christie para reformar la ley de vivienda asequible en 2010:
La ley COAH actual ha tenido un impacto mayor en el uso y el desarrollo de la tierra que cualquier otra ley en la historia de Nueva Jersey. El Sierra Club apoya firmemente el requisito de viviendas asequibles. A medida que las ciudades crecen, deben proporcionar una parte justa del mismo. Pero la necesidad de viviendas asequibles no debería socavar las protecciones ambientales otorgadas a los humedales, las llanuras aluviales, las pendientes pronunciadas, las zonas de amortiguamiento de los arroyos que protegen los suministros de agua, las costas oceánicas y los hábitats de especies en peligro de extinción. Y no se deben construir casas donde el suministro de agua esté en niveles críticamente bajos. Además, las nuevas viviendas deberían ubicarse donde hay empleos, para reducir la huella de carbono y la contaminación asociada con los desplazamientos en automóvil. [30]
Algunos creen que la Corte Suprema de Nueva Jersey busca acciones legislativas para implementar la doctrina Mount Laurel basándose en fallos recientes, de mediados de 2017:
En enero de 2017, la Corte Suprema de Nueva Jersey emitió un fallo indicando que las ciudades debían considerar cualquier falla histórica en proporcionar viviendas asequibles. Como lo expresó un comentarista,
Este caso resolvió los debates sobre regulación de viviendas asequibles que han estado en curso desde 1999. Sin embargo, el Tribunal no proporcionó orientación sobre el método de implementación de adaptaciones de viviendas asequibles que ahora exige a los municipios. Esta decisión deja numerosas preguntas sin respuesta y dependerá en gran medida de la Legislatura emitir una reforma de los requisitos de vivienda asequible. Esta decisión requiere la implementación de viviendas asequibles en los planes municipales que no las han considerado desde 1999. Es probable que los espacios abiertos en las ciudades ahora se llenen con unidades de viviendas asequibles, lo que traerá una afluencia de población a los municipios. ... Tendremos que observar a la Legislatura para ver cómo y si alterará las regulaciones actuales de vivienda asequible para cumplir con el reciente fallo de la Corte. [31] [32] [33] [34] [35]
En su opinión de enero de 2017, la Corte Suprema de Nueva Jersey dio la bienvenida a la legislatura para que volviera a abordar el tema de la vivienda asequible: "Reconocemos, como lo hemos hecho antes, que la Legislatura no está impedida de considerar métodos alternativos para calcular y asignar una parte justa municipal de vivienda asequible y, con ese fin, acogemos con agrado la atención legislativa a este importante asunto constitucional social y económico", escribió el juez LaVecchia. [36] [37]
Un candidato a propietario libre del condado de Morris, el miembro del Comité Harding, Nicolas Platt, propuso en mayo de 2017 que todos los alcaldes de todo el estado realizaran una sentada en Trenton y se negaran a abandonar la cámara estatal hasta que los legisladores actuaran para reducir el impacto sobre el desarrollo excesivo del problema del remedio del constructor. [38] [39]
La asambleísta del condado de Bergen y Passaic, Holly Schepisi, argumentó en un artículo de opinión de julio de 2017 que se necesitaba una reforma urgente: "Si se construyeran, el número de casas nuevas por sí solas excedería con creces todas las casas en todo el distrito de Manhattan", afirmó, calificando el problema. uno de "locura" por el sobredesarrollo.
En el verano de 2017, Schepisi celebró la primera de varias audiencias públicas planificadas en Paramus con varios líderes cívicos sobre el mandato de vivienda asequible con alcaldes locales y otros miembros de la asamblea estatal. [40]
"Ya es hora de que la Legislatura actúe y bloquee [al grupo sin fines de lucro Fair Share Housing Center] su objetivo de destruir nuestras comunidades suburbanas", dijo un alcalde en la audiencia, según la prensa. "Realmente necesitamos acción. Nadie ha hecho lo que debía hacer".
Schepisi dijo que invitó al Centro de Vivienda Justa a asistir, pero recibió una carta negándose a asistir. [40] [41]
En el condado de Somerset, el alcalde del municipio de Montgomery, Ed Trzaska, dijo que la afluencia de desarrollo de complejos de apartamentos arruinaría el carácter rural del área, "abrumaría la infraestructura del municipio, aumentaría enormemente los impuestos a la propiedad y cargaría el sistema escolar e impactaría negativamente la calidad de vida en el municipio". ". [42]
En el condado de Union, en el verano de 2017, el ayuntamiento de Clark emitió una resolución unánime exigiendo que la legislatura estatal tomara medidas para reformar el tema de la vivienda asequible; el alcalde afirmó que de lo contrario, "el condado de Union se parecerá a Queens en 25 años". [43]
En Berkeley Heights, en el condado de Union, en junio de 2017, el presidente del consejo, Marc Faecher, dijo que consideraba que la falta de acción de la legislatura sobre el desarrollo excesivo era un "fracaso abyecto de nuestro gobierno estatal". [44]
En junio de 2018, el locutor de radio NJ 101.5, Bill Spadea, abogó por una enmienda constitucional para revocar la doctrina, argumentando que la imposición de desarrollos innecesarios aumentaba injustamente las cargas fiscales. [45]
En el verano de 2017, los alcaldes de cinco ciudades del condado de Bergen anunciaron que estaban "formando equipo para adoptar una perspectiva regional sobre viviendas asequibles, en un esfuerzo por encontrar soluciones razonables que protejan la integridad de sus comunidades". [46]
A partir de octubre de 2019, no figuran unidades de vivienda asequibles disponibles en Chatham Township , Nueva Jersey. [47] En el condado de Morris en su conjunto, entre 2010 y 2014, había solo 39 unidades de vivienda asequible por cada 100 inquilinos clasificados como de ingresos extremadamente bajos (ELI). Esto es una disminución del 6% en el número de unidades desde 2000. [48] La ciudad suburbana ha adquirido créditos certificados por COAH asociados con iteraciones anteriores de la tercera ronda de viviendas asequibles, lo que redujo la obligación de vivienda asequible de la ciudad (16). [49] Para abordar la actual falta de viviendas asequibles, Chatham Township está en el proceso de construir la tercera ronda de unidades de viviendas asequibles de conformidad con la Doctrina Mount Laurel. [50] Sterling Sun Homes Developers construirá 25 viviendas asequibles en el sitio de 3,6 acres del actual parque de patinaje en Southern Boulevard. [51]
Objeciones:
La comunidad de Chatham Township ha planteado varias objeciones a las nuevas unidades de vivienda asequible, consistentes con las objeciones históricas y regionales a la Doctrina Mount Laurel. Muchos ciudadanos han expresado su preocupación por las tarifas de impacto que se impondrán a los residentes para ayudar a financiar las nuevas unidades de vivienda asequibles. Un residente del municipio de Chatham, hablando en la reunión del Comité del municipio el 12 de septiembre de 2019, sugirió que esta “tarifa punitiva... puede... aprobarse y simplemente no implementarse”. [52] Esta sugerencia refleja la abierta negativa a cumplir con la Doctrina Mount Laurel I, que exige que el municipio proporcione viviendas a personas de múltiples niveles de ingresos, lo cual fue común entre 1975 y 1981. La Doctrina Mount Laurel requiere que los municipios agreguen una parte justa vivienda vía zonificación municipal. [53] Aparte del costo monetario, los residentes han expresado su preocupación por la pérdida de espacios abiertos y árboles. Este desarrollo requerirá la eliminación de 18 árboles en la propiedad del parque de patinaje y está previsto que exceda la altura de construcción permitida en el municipio en 2,98 pies. [54] El conflicto por los espacios abiertos es uno que se está produciendo en muchos municipios, como los de los "casos de demanda de reparación del constructor". Un grupo de adolescentes expresó su preocupación por la pérdida del parque de patinaje de la comunidad, para el cual no hay planes actuales de reconstrucción. [55] Como esta área es suburbana, un residente dijo: "No soy reacio a la vivienda asequible en sí misma", pero "es reacio a una población expandida", ya que la ciudad se caracteriza por viviendas de baja densidad . [56] Otro residente señaló que la ubicación del desarrollo se encuentra en un área de alto tráfico cerca de la escuela primaria, y los nuevos residentes reducirán el estacionamiento y la seguridad de los peatones. [52] Las preocupaciones sobre la forma suburbana cambiante surgen con frecuencia en las "protestas de los legisladores" en relación con las preocupaciones de que las comunidades suburbanas de Nueva Jersey comenzarán a parecerse a ciudades.
Los alcaldes de Nueva Jersey tradicionalmente se han opuesto a la vivienda asequible. La postura de los líderes de la ciudad sobre las políticas de uso justo de la tierra no está clara ya que el público ha sido excluido de muchas de estas discusiones sobre la zonificación inclusiva a través de la Ley de Registros Públicos Abiertos (NJSA 10:4-12) que se llevan a cabo en sesiones ejecutivas, en lugar de la sesión pública. [57]
Algunos han argumentado que la avalancha de propiedades abandonadas y desocupadas en Nueva Jersey debe tenerse en cuenta antes de que se produzca una construcción forzada en zonas menos pobladas. También han sugerido que el estado aumente la financiación para la aplicación del código a fin de reducir la carga del deterioro urbano en el desarrollo de viviendas atractivas, incluida la aplicación de la ley a los propietarios ausentes. La ciudad de Newark está "trabajando con la Liga Urbana para identificar propiedades desocupadas o abandonadas que puedan venderse a pequeños desarrolladores para luego venderlas al costo a los residentes. Alrededor del 16 por ciento de las viviendas de Newark están desocupadas y la ciudad tiene una alta tasa de desalojos y ejecuciones hipotecarias. según un informe de Rutgers [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64]
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