Una tarifa de impacto es una tarifa que impone un gobierno local dentro de los Estados Unidos a un proyecto de desarrollo nuevo o propuesto para pagar la totalidad o una parte de los costos de brindar servicios públicos al nuevo desarrollo. [1] Las tarifas de impacto se consideran un cargo sobre nuevos desarrollos para ayudar a financiar y pagar la construcción o la expansión necesaria de mejoras de capital fuera del sitio . [2] Estas tarifas generalmente se implementan para ayudar a reducir la carga económica de las jurisdicciones locales que están tratando de hacer frente al crecimiento demográfico dentro del área. [1]
Las tarifas de impacto se implementaron por primera vez en Hinsdale, Illinois en 1947. Para financiar la expansión de una planta de tratamiento de agua, el presidente del Distrito Sanitario de Hinsdale, John A. McElwain, implementó una tarifa "de acceso" de $50 por nueva línea de alcantarillado residencial. El distrito sanitario fue demandado por la Asociación de Construcción de Viviendas de Illinois, pero el distrito prevaleció. El caso fue apelado ante la Corte Suprema de Illinois y ese tribunal dictaminó que las tarifas de impacto son legales si se usan para gastos de capital, pero no legales si se usan para gastos operativos. [3]
Las tarifas de impacto se volvieron más aceptadas en los Estados Unidos en las décadas de 1950 y 1960. Primero se utilizó para ayudar a financiar tarifas de recuperación de capital para instalaciones de agua y alcantarillado, luego, en la década de 1970, con la disminución de las subvenciones federales y estatales disponibles para los gobiernos locales, su uso aumentó y se expandió a usos no públicos, incluidos caminos, parques, escuelas y otros servicios públicos. [2] Golden contra la Junta de Planificación de Ramapo y la Asociación de la Industria de la Construcción del Condado de Sonoma contra la ciudad de Petaluma, California, son la base legal para el uso de tarifas de impacto para financiar infraestructura pública en todo Estados Unidos. [4] Finalmente, en la década de 1980, la tarifa de impacto se convirtió en un enfoque de financiación de servicios utilizado universalmente y comenzó a incluir instalaciones municipales como bomberos, policía y bibliotecas. Después de que casos judiciales en estados como Florida y California aprobaron su uso legal, muchos otros estados promulgaron leyes que aprobaron el uso de tarifas de impacto por parte de las jurisdicciones locales. [2]
Las tarifas de impacto se han desarrollado como resultado de las tarifas en lugar de las tarifas, pero han tenido un efecto más significativo en la financiación de la infraestructura . En algunos casos, el uso de la tarifa de impacto ha desarrollado su propia frase de "el crecimiento debe pagar su propio camino". [2]
El uso de tarifas de impacto se originó en prácticas de derecho ambiental y en lugar de tarifas. Las tarifas de reemplazo son diferentes de las tarifas de impacto y no son tan flexibles porque se relacionan únicamente con las dedicaciones requeridas donde se pueden utilizar adecuadamente. Debido a que el uso de la tarifa en lugar de la tarifa puede no siempre ser eficiente, los planificadores y las ciudades ahora están recurriendo a las tarifas de impacto como una forma más apropiada de recaudar dinero para instalaciones y servicios. Las tarifas de impacto se pueden aplicar más fácilmente a las infraestructuras o instalaciones necesarias, mientras que en lugar de las tarifas no se pueden aplicar. Las tarifas de impacto se pueden aplicar antes de que se inicie o complete un nuevo desarrollo, lo que puede permitir que los costos se transfieran a los futuros residentes del área. Otra ventaja de utilizar una tarifa de impacto en comparación con la tarifa en lugar es que se puede aplicar a cualquier construcción nueva, desde viviendas unifamiliares, apartamentos e incluso desarrollos comerciales. En lugar de ello, es posible que las tarifas no siempre se apliquen tan fácilmente a una zona específica. Por último, las tarifas de impacto se pueden implementar antes que las tarifas en lugar de las tarifas, de modo que la necesidad de capital coincida con la necesidad de servicios. [1]
Hay dos fundamentos principales que se centran en cómo implementar tarifas de impacto. El primero se centra en reconocer que las tarifas son exacciones positivas de fondos para una comunidad y deben usarse de esa manera. En segundo lugar, las tarifas de impacto deben utilizarse para cualquier necesidad de la comunidad. En el momento en que comenzó el uso de las tarifas de impacto, la gente discutió si deberían centrarse solo en los tipos de servicios públicos o incluir otros tipos de servicios especiales de instalaciones. Algunos defendieron sólo tipos de servicios públicos porque sólo las personas que pagaban la tarifa real recibirían el servicio. Esto se conoce como uso cerrado. Un uso abierto, como parques o bibliotecas, permite que cualquiera utilice el servicio, incluso si no ha pagado directamente por el servicio. Aún así, la gente sostiene y cree que el desarrollo puede afectar a todos los servicios y debería ayudar a contribuir a ellos. [1] Cuando se trata de implementar tarifas de impacto, existe una base legal que debe considerarse o seguirse para su implementación legal. Deben seguir el nexo racional y reglas o directrices aproximadamente proporcionales. Debe haber una conexión entre el nuevo desarrollo y la necesidad de nuevas instalaciones en la región. Además, la tarifa de impacto debe poder beneficiar a la persona que paga la tarifa y además calcularla según una fórmula justa y proporcionada para todos los residentes. [2] Uno de los principales dilemas a la hora de aplicar la tasa se caracteriza por la exclusividad del beneficio. Se centra en determinar quién debe pagar qué en el caso de las tarifas de impacto. Es posible que algunos tengan que pagar la tarifa, pero es posible que no puedan utilizar el servicio, lo que puede verse como un impuesto, pero al utilizar tarifas de impacto en las personas que causan la necesidad del nuevo servicio, ayuda a no generar un impuesto para todos y permite excluir del pago de la tarifa a quienes no utilizan el servicio. [1]
Las tarifas de impacto se han convertido en el método más importante de financiación de infraestructura y una parte esencial de los gobiernos locales para financiar infraestructura o servicios públicos. Las tarifas de impacto pueden ayudar en el desarrollo de parques, escuelas, carreteras, alcantarillado, tratamiento de agua, servicios públicos, bibliotecas y edificios de seguridad pública necesarios para el área recientemente desarrollada. En la mayoría de los casos, las tarifas de impacto se utilizan en nuevos desarrollos. Un ejemplo de esto sería cuando se construye un nuevo vecindario o desarrollo comercial, el desarrollador puede verse obligado a pagar la tarifa por una nueva infraestructura o una nueva estación de bomberos en el área debido a la demanda que genera el nuevo desarrollo. En algunos casos, el promotor puede repercutir la tarifa a los futuros propietarios a través de costes o cargos de vivienda. Puede verse como una herramienta de gestión del crecimiento que recauda pagos de financiación para el desarrollo como una forma de ejercer el poder policial . Las Tarifas de Impacto se consideran una herramienta de regulación, pero al mismo tiempo su propósito de generar ingresos puede ser visto como un impuesto para algunos. Aún así, la mayoría de los estados reconocen y permiten el uso de tarifas de impacto como una forma de regular el uso de la tierra. [1]
El costo de una tarifa de impacto puede variar de un estado a otro. Generalmente, las áreas del oeste de los Estados Unidos cobran tarifas más altas que otros lugares del país. También pueden variar según el tipo de necesidad de una comunidad con instalaciones escolares que generan el mayor costo de una tarifa de impacto. [2]
Dependiendo de la región o del impacto declarado, las tarifas se pueden clasificar bajo diferentes tipos de nombres. Al principio se les conocía como tarifas de recuperación o expansión de capital. En algunos estados, como Oregón, se les conoce como cargos de desarrollo del sistema, mientras que en Carolina del Norte se les conoce como tarifas de instalación. No importa el título de la tarifa dentro de un estado, todos funcionan bajo la misma premisa. [2]
Hoy en día, las tarifas de impacto se han convertido en un método utilizado popularmente. Alrededor del 60% de todas las ciudades con más de 25.000 residentes, junto con el 40% de los condados metropolitanos, utilizan tarifas de impacto en nuevos desarrollos para servicios públicos o infraestructura. En algunas ciudades o estados como Florida, el 90% de las comunidades utilizan Impact Fees. Veintiséis estados han implementado el uso de tarifas de impacto en la parte occidental del país, a lo largo de la costa atlántica y dentro de la región de los Grandes Lagos. [2]
A lo largo del camino, los casos judiciales han abordado la cuestión de las tarifas de impacto. Dos casos principales que abordaron el desarrollo de tarifas de impacto fueron Pioneer Trust and Savings Bank contra Mount Prospect y Gulest Associate Incorporated contra Newburgh. [1] Otro es Krupp versus Breckenridge Sanitation District, donde la Corte Suprema de Colorado determinó que una tarifa por el impacto de las aguas residuales era legal y no estaba sujeta a un análisis de recaudación. [5] La Corte Suprema de los Estados Unidos determinó que la Cláusula de Expropiaciones de la Constitución de los EE. UU. se aplica a una tarifa de impacto en Koontz v. St. Johns River Water Management District .
Dado que las tarifas de impacto han sido tan ampliamente aceptadas en las ciudades, condados y estados, han ayudado a conducir al desarrollo/invasión de otros tipos de tarifas de regulación. Dos ejemplos principales son las tarifas de vinculación y las tarifas de mitigación.
En algunos estados (como Massachusetts, Nueva Jersey y California) se aplican tarifas de vinculación a proyectos residenciales multifamiliares no residenciales y a precio de mercado, normalmente al recibir el permiso de construcción o antes de la construcción. Las tarifas de vinculación son un derivado de las tarifas de impacto en el desarrollo y algunas ciudades y países las imponen a los desarrolladores para pagar una serie de instalaciones y servicios. [6] Los ingresos se utilizan para financiar la construcción de desarrollos residenciales de viviendas asequibles. Los argumentos en contra de las tarifas de vinculación son similares a los de las tarifas de impacto, incluida la cuestión de si los gobiernos locales tienen derecho a implementar este tipo de programas. [1] Las tarifas de vinculación y las regulaciones de zonificación inclusiva son dos ejemplos de métodos de los gobiernos locales para impulsar la oferta de viviendas asequibles.
Las tarifas de mitigación son similares a las tarifas de impacto y vinculación, pero se diferencian en que se centran en el medio ambiente. Estas tarifas se cobran para reembolsar o compensar a la comunidad por el impacto negativo que el desarrollo pueda tener en la comunidad. En algunos casos, estas tarifas se utilizan para ayudar a preservar un componente del medio ambiente local y regular la contaminación. Existe un debate sobre si este tipo de tarifas son una forma legalmente aceptable de financiación gubernamental como lo son las tarifas de impacto y vinculación.
Las tarifas de impacto son formas de financiación aceptadas en muchas comunidades del país. Aún así, su uso no está universalmente aceptado y el uso de tarifas de impacto como medio para recaudar ingresos sigue siendo controvertido en muchas comunidades. Un argumento en contra de las tarifas de impacto es que pueden limitar y dañar la economía local. El argumento incluye la afirmación de que pueden servir como un impuesto de facto que puede tener como resultado la desaceleración o el fin del desarrollo en un área y, en cambio, provocar inversiones en otras áreas que no imponen tarifas de impacto. Otro argumento es que las tarifas aumentan el precio de la vivienda, especialmente de las nuevas construcciones, donde los promotores que pagan las tarifas traspasan el costo de las mismas a los futuros propietarios. Otra preocupación es que el efecto negativo que puedan tener en una economía local pueda perjudicar directamente el crecimiento del empleo y reducir la cantidad de empleos disponibles en un área. [7]