La Ley de Permisos Integrales [1] es una ley de Massachusetts que permite a los desarrolladores de viviendas asequibles anular ciertos aspectos de los reglamentos municipales de zonificación y otros requisitos. Consta del Capítulo 40B de las Leyes Generales de Massachusetts (MGL), Secciones 20 a 23, junto con las regulaciones asociadas emitidas y administradas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de Massachusetts. [2] [3] El Capítulo 40B se promulgó en 1969 para abordar la escasez de viviendas asequibles en todo el estado al reducir las barreras creadas por los procesos de aprobación de permisos de construcción municipales locales, la zonificación local y otras restricciones. Su objetivo es fomentar la producción de viviendas asequibles en todas las comunidades de la Commonwealth.
A los efectos de este estatuto, se entiende por vivienda asequible una unidad que podría ser comprada o alquilada por un hogar cuyos ingresos representen hasta el 80 % del ingreso medio de la zona. Dicha vivienda debe estar sujeta a restricciones de vivienda asequible para preservar la asequibilidad a largo plazo.
En virtud del Capítulo 40B, en cualquier municipio donde no se cumpla ninguno de los tres mínimos legales identificados por el Estado para la cantidad de viviendas asequibles que existen en la comunidad, un desarrollador puede construir con mayor densidad de lo que permiten los estatutos de zonificación municipales, lo que permite más unidades por acre de terreno al construir un nuevo desarrollo, si al menos el 25 % (o el 20 % en ciertos casos [4] ) de las nuevas unidades tienen restricciones de asequibilidad a largo plazo. Los tres mínimos legales son los siguientes: [5]
El Capítulo 40B sigue siendo polémico y no ha superado las múltiples barreras que existen para construir viviendas asequibles en el estado. Un estudio de la Coalición Nacional de Viviendas para Personas de Bajos Ingresos calificó a Massachusetts como el estado menos asequible para alquilar un apartamento en 2003. [6] A pesar de la ley, se construyen menos unidades de vivienda asequibles nuevas en Massachusetts en comparación con las necesidades del estado. El gobierno estatal, como política, trabaja para aumentar la oferta de viviendas económicas. La escasez contribuye a la expansión urbana, ya que los trabajadores se alejan de sus trabajos para obtener casas a precios asequibles. El alto precio de la vivienda es una de las razones por las que los adultos jóvenes se mudan de Massachusetts. [7]
En ocasiones, los municipios han intentado obtener la clasificación de "asequibles" para las unidades de vivienda económicas existentes que no están sujetas a restricciones de escritura para mantener el estatus de viviendas asequibles a largo plazo. Algunos municipios han solicitado que se permitan las casas móviles . [8] [9] A partir de abril de 2016 [actualizar], los legisladores estatales están considerando realizar este cambio. [10]
El objetivo de la Ley de Vivienda Asequible (Capítulo 40B) es lograr que al menos el 10% del parque de viviendas de cada comunidad de Massachusetts sea asequible para familias de ingresos moderados. Al 30 de junio de 2011, 39 comunidades habían cumplido ese objetivo. Los detalles están disponibles en el Inventario de Viviendas Subsidiadas del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario (DHCD). Además, 101 comunidades han desarrollado Planes de Producción de Vivienda Asequible que han sido aprobados por el DHCD. Seis de esas comunidades han sido certificadas por cumplir con los parámetros de referencia de sus planes, lo que les da derecho a las protecciones de "puerto seguro" de las propuestas del Capítulo 40B según 760 CMR 56.03()(b) y 56.03(4)(f).
Durante la última década, la Ley de Vivienda Asequible ha sido directamente responsable de aproximadamente el 80% de las viviendas asequibles construidas en Massachusetts fuera de las grandes ciudades. Se han creado más de 58.000 viviendas para familias trabajadoras, personas mayores y personas con discapacidades en todo el estado gracias a esta ley. Casi la mitad de todas las unidades fueron creadas por organizaciones sin fines de lucro, como Hábitat para la Humanidad. [11]
La Oficina del Inspector General de Massachusetts, de 2005 a 2012, publicó varios informes criticando la aplicación laxa de las limitaciones de ganancias de los desarrolladores para los desarrollos 40B, y describió los subterfugios utilizados por los desarrolladores para obtener más ganancias en viviendas asequibles de lo que permiten el estatuto y las regulaciones, y que los municipios y el estado tienen una supervisión, auditoría y aplicación inadecuadas de los acuerdos municipales con los desarrolladores y los informes de ventas y ganancias de los desarrolladores según los acuerdos y la ley. [12] [13] Además, hasta que dejó el cargo en 2012, el Inspector General de Massachusetts, Gregory Sullivan, criticó con frecuencia el Capítulo 40B. [14] Como resultado de las recomendaciones de la Oficina del Inspector General, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario ha "adoptado medidas constructivas para abordar las debilidades identificadas que fortalecerán el proceso de control general ejercido tanto por los propietarios de desarrollos de alquiler del Capítulo 40B como por los administradores de proyectos para garantizar que solo los hogares que califican por sus ingresos ocupen apartamentos asequibles desarrollados bajo el Capítulo 40B". [15]
En 2008, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de Massachusetts publicó una revisión integral de las normas y directrices para el Capítulo 40B. Ese mismo año, la Corte Suprema Judicial de Massachusetts emitió siete decisiones sobre cuestiones sustantivas y procesales en relación con la ley del Capítulo 40B, casi la misma cantidad de decisiones emitidas durante la década anterior. [16]
El 2 de noviembre de 2010, los votantes de Massachusetts rechazaron una petición de iniciativa (Pregunta 2) que habría derogado el Capítulo 40B. La votación fue de 1.254.759 (58%) en contra de la derogación y 900.405 (42%) a favor de la derogación. [17] La Campaña para Proteger la Ley de Vivienda Asequible, un comité de votación estatal, se había formado para oponerse a la eliminación de la ley. La campaña era una coalición de más de 950 personas y organizaciones, incluidos líderes cívicos, empresariales, religiosos y académicos, así como grupos de personas mayores, ambientalistas, de vivienda y de derechos civiles. La campaña fue apoyada por los tres candidatos a gobernador: Deval Patrick, Tim Cahill y Charlie Baker. El grupo sostuvo que derogar la ley de vivienda asequible detendría inmediatamente la creación de viviendas que sean asequibles para las personas mayores y las familias trabajadoras en muchas comunidades de todo el estado de Massachusetts. [11]
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