La posesión adversa en el derecho consuetudinario , y su concepto relacionado en el derecho civil, la prescripción adquisitiva , son mecanismos legales bajo los cuales una persona que no tiene título legal sobre una propiedad, generalmente un inmueble , puede adquirir propiedad legal basada en la posesión u ocupación continua sin el permiso ( licencia ) de su propietario legal. [1]
A veces se lo describe coloquialmente como derechos de ocupación , un término asociado con la ocupación sin título legal durante la expansión hacia el oeste en América del Norte, [2] [3] ya que ocupar una propiedad inmobiliaria sin permiso es central para la posesión adversa. Algunas jurisdicciones regulan la ocupación por separado de la posesión adversa.
En general, el propietario de una propiedad tiene derecho a recuperar la posesión de su propiedad de poseedores no autorizados mediante acciones legales como el desalojo . Sin embargo, muchos tribunales de sistemas legales reconocen que una vez que alguien ha ocupado una propiedad sin permiso durante un período de tiempo significativo sin que el propietario de la propiedad ejerza su derecho a recuperar su propiedad, no solo se le impide al propietario original ejercer su derecho a desalojo, sino que "surge" un nuevo título de propiedad en el poseedor adverso. En efecto, el poseedor adverso se convierte en el nuevo propietario de la propiedad. [4] [a] Con el tiempo, las legislaturas crearon estatutos de limitaciones que establecen un límite de tiempo para el tiempo que los propietarios tienen para recuperar la posesión de su propiedad de los poseedores adversos. En los Estados Unidos, por ejemplo, estos períodos de prescripción varían ampliamente entre los estados individuales, desde tan solo tres años hasta 40 años. [5] .
Aunque los elementos de una acción de posesión adversa difieren según la jurisdicción, una persona que reclama posesión adversa en un sistema de derecho consuetudinario generalmente debe probar un uso no permisivo de la propiedad que sea real, abierto y notorio, exclusivo, adverso y continuo durante el período legal. [6] [b] La posesión por parte de una persona no es adversa durante los períodos en que está en posesión como inquilino o licenciatario del propietario legal.
Las jurisdicciones de Derecho civil pueden reconocer un derecho similar de prescripción adquisitiva . Por ejemplo, el Código Civil francés 2258 y siguientes reconoce que el título puede adquirirse a través de treinta años de "posesión continua e ininterrumpida que sea pacífica, pública, inequívoca y a título de propietario". Está relacionado con el concepto de usucapión o usucapio del Derecho romano . [7] [8]
Los bienes personales , tradicionalmente conocidos como bienes muebles, también pueden ser objeto de usucapión, pero debido a las diferencias en la naturaleza de los bienes muebles e inmuebles, las normas que rigen dichas reclamaciones son bastante más estrictas y favorecen al propietario legal en lugar del poseedor adverso. Las reclamaciones por usucapión de bienes muebles a menudo involucran obras de arte .
En el derecho romano , las leyes de usucapión permitían que alguien que estaba en posesión de un bien sin título se convirtiera en el propietario legítimo si el propietario original no aparecía después de un tiempo (uno o dos años), a menos que el bien se obtuviera ilegalmente (por robo o fuerza). [9] Procedente del derecho romano y su sucesor, el Código napoleónico , adoptado como base de la ley en Francia, Bélgica, Italia, Luxemburgo, Portugal, España y también, en parte, por los Países Bajos y Alemania, la posesión adversa generalmente reconoce dos períodos de tiempo para la adquisición de la propiedad: 30 años y algún período de tiempo menor, dependiendo de la buena fe del poseedor y la ubicación de las partes involucradas. [ cita requerida ]
El Parlamento aprobó el primer estatuto general de Inglaterra que limitaba el derecho a recuperar la posesión de la tierra en 1623, [10] la Ley de Limitación de 1623 ( 21 Jas. 1. c. 16). En el derecho consuetudinario , si el derecho a la posesión de la tierra estaba en disputa (originalmente solo en lo que se conocía como acciones reales), la persona que reclamaba un derecho de posesión no podía alegar que la tierra había llegado a su posesión en el pasado (en la terminología más antigua, que había sido "puesto en posesión") en un momento anterior al reinado de Enrique I. La ley reconocía una fecha límite que se remontaba al pasado, fecha antes de la cual la ley no estaría interesada. No había ningún requisito para que un acusado demostrara alguna forma de posesión adversa. A medida que pasaba el tiempo, la fecha se trasladó por estatuto, primero al reinado de Enrique II y luego al reinado de Ricardo I. No se hicieron más cambios de este tipo. Para el reinado de Enrique VIII, el hecho de que no hubiera habido cambios en la fecha límite se había vuelto muy inconveniente. Se adoptó un nuevo enfoque según el cual la persona que reclamaba la posesión tenía que demostrar que había poseído la tierra durante un período continuo, una cierta cantidad de años (60, 50 o 30, según el tipo de reclamación realizada) antes de la fecha de la reclamación. Los estatutos posteriores han acortado el período de prescripción en la mayoría de las jurisdicciones de derecho consuetudinario. [ cita requerida ]
En el derecho consuetudinario inglés tradicional, no era posible obtener el título de propiedad de la Corona mediante la prescripción adquisitiva. Este principio se materializaba en la máxima latina nullum tempus happenrit regi ('no corre tiempo contra el rey'). En los Estados Unidos, este privilegio se trasladó a los gobiernos federal y estatal; las tierras del gobierno son inmunes a la pérdida por prescripción adquisitiva. [11] Las tierras con título registrado en algunos sistemas de títulos Torrens también son inmunes, por ejemplo, las tierras que han sido registradas en el sistema de Tribunales de Tierras de Hawái . [12] [13]
En el sistema de derecho consuetudinario de Inglaterra y sus colonias históricas, las legislaturas locales (como el Parlamento en Inglaterra o las legislaturas estatales estadounidenses) generalmente crean estatutos de limitaciones que impiden a los propietarios recuperar la propiedad después de que haya transcurrido una cierta cantidad de años. [5]
La prescripción adquisitiva es uno de los métodos más polémicos de adquisición de propiedades, aunque ha desempeñado un papel muy importante en la historia de la tierra inglesa . Históricamente, si alguien poseía tierras durante un tiempo suficiente, se pensaba que esto en sí mismo justificaba la adquisición de un buen título. Esto significaba que, si bien las tierras inglesas fueron conquistadas, saqueadas y robadas continuamente por varias facciones, señores o barones a lo largo de la Edad Media , aquellos que pudieran demostrar que poseían tierras durante un tiempo suficiente no verían su título cuestionado.
Una función más moderna ha sido que la tierra que está en desuso o descuidada por un propietario puede convertirse en propiedad de otro si se hace un uso continuo. La ocupación ilegal en Inglaterra ha sido una forma de utilizar la tierra de manera eficiente , particularmente en períodos de declive económico. Antes de la Ley de Registro de Tierras de 2002 , si una persona había poseído la tierra durante 12 años, entonces, en derecho consuetudinario , el derecho de acción del propietario anterior para expulsar al "poseedor adverso" expiraría. La justificación legal común era que, según la Ley de Limitaciones de 1623 ( 21 Jas. 1 . c. 16), al igual que una causa de acción en un contrato o agravio tenía que usarse dentro de un límite de tiempo, también lo hacía una acción para recuperar la tierra. Esto promovía la finalidad del litigio y la certeza de las reclamaciones. [14] El tiempo comenzaba a correr cuando alguien tomaba posesión exclusiva de la tierra, o parte de ella, y tenía la intención de poseerla en contra de los intereses del propietario actual. Si se cumplieran los requisitos de derecho consuetudinario de "posesión" que fuera "adversa", después de 12 años, el propietario dejaría de poder hacer valer una reclamación. Existen diferentes reglas para los períodos de prescripción de la posesión adversa en tierras no registradas [15] y en tierras registradas. [16] Sin embargo, en la Ley de Registro de Tierras de 2002, la posesión adversa de tierras registradas se volvió mucho más difícil.
En los últimos tiempos, el Registro de la Propiedad ha dificultado el proceso de reclamación de la posesión adversa y la concesión del “título absoluto”. La simple ocupación o el pastoreo de la tierra ya no justifica la concesión del título, sino que la persona en posesión adversa debe demostrar su compromiso de poseer y utilizar la tierra con exclusión de todos los demás.
Otro límite importante del principio, en el caso de los arrendamientos, es que las acciones de prescripción adversa sólo prosperarán contra el arrendatario, y no contra el propietario absoluto, una vez que el arrendamiento haya expirado. [17]
La Ley de Registro de Tierras de 2002 recibió la sanción real el 26 de febrero de 2002. [18] Las normas para las tierras no registradas se mantuvieron como antes. Pero según el anexo 6 de la Ley de Registro de Tierras de 2002, párrafos 1 a 5, después de 10 años el poseedor adverso tiene derecho a solicitar al registrador convertirse en el nuevo propietario registrado. El registrador se pone entonces en contacto con el titular del título registrado y le notifica la solicitud. Si no se inician procedimientos durante dos años para expulsar al poseedor adverso, sólo entonces el registrador transferiría el título. Antes de la Ley de Registro de Tierras de 2002, un propietario de tierra podía simplemente perder el título sin saberlo o sin ser notificado. Esta era la regla porque indicaba que el propietario nunca había prestado suficiente atención a cómo se estaba utilizando de hecho la tierra y, por lo tanto, el antiguo propietario no merecía conservarla. [ cita requerida ] Antes de 2002, se creía que el tiempo lo cura todo. La función de la regla era garantizar que la tierra se utilizara de manera eficiente. [19]
Antes de que se introdujera el considerable obstáculo de dar aviso al propietario registrado en la Ley de Registro de Tierras de 2002 , los requisitos particulares de la posesión adversa eran razonablemente sencillos.
En primer lugar, de conformidad con el anexo 1, párrafos 1 y 8 de la Ley de prescripción de 1980 , el momento en que se inicia la posesión adversa es cuando se toma la "posesión". Esto tenía que ser algo más que algo temporal o transitorio, como simplemente almacenar bienes en un terreno durante un breve período. [20] Pero la "posesión" no requería una ocupación real. Así, en Powell v McFarlane , [21] se sostuvo que era "posesión" cuando el Sr. Powell, desde los 14 años, dejó que sus vacas vagaran por la tierra del Sr. McFarlane. El intruso también debe demostrar que estaba tratando la tierra como lo habría hecho un propietario ocupante, y que nadie más lo había hecho.
El segundo requisito, sin embargo, era que tenía que haber una intención de poseer la tierra. El Sr. Powell perdió su demanda porque simplemente dejar que sus vacas vagaran era un acto equívoco: fue solo más tarde que hubo evidencia de que tenía la intención de tomar posesión, por ejemplo, colocando carteles en la tierra y estacionando un camión. Pero esto no había sucedido el tiempo suficiente para que el plazo de 12 años de la demanda de McFarlane hubiera expirado. Como resultado, es probable que la prueba de la intención de poseer dependa en gran medida de la matriz fáctica del caso y de la posesión fáctica de los ocupantes ilegales. En Clowes Developments (UK) Ltd v Walters and Others [2005] EWHC (Ch) , no se puede determinar que el ocupante ilegal tenía una intención de poseer si cree erróneamente que está en la propiedad con el permiso del propietario del título. [22]
En tercer lugar, la posesión no se considera "adversa" si la persona está allí con el consentimiento del propietario. Por ejemplo, en BP Properties Ltd v Buckler , [23] Dillon LJ sostuvo que la Sra. Buckler no podía reclamar la posesión adversa sobre la tierra propiedad de BP porque BP le había dicho que podía quedarse sin pagar alquiler de por vida. [24] En cuarto lugar, en virtud de los artículos 29 y 30 de la Ley de prescripción de 1980 , el poseedor adverso no debe haber reconocido el título del propietario de ninguna manera expresa, o el reloj comienza a correr nuevamente. Sin embargo, los tribunales han interpretado este requisito de manera flexible.
En el caso JA Pye (Oxford) Ltd v Graham , el Sr. y la Sra. Graham habían recibido en arrendamiento una parte de la tierra del Sr. Pye, y luego el contrato de arrendamiento había expirado. El Sr. Pye se negó a renovar el contrato de arrendamiento, con el argumento de que esto podría dificultar la obtención del permiso de planificación . De hecho, la tierra permaneció sin uso, el Sr. Pye no hizo nada, mientras que los Graham continuaron conservando una llave de la propiedad y la utilizaron como parte de su granja. Al final del período de prescripción, afirmaron que la tierra era suya. De hecho, habían ofrecido comprar una licencia al Sr. Pye, pero la Cámara de los Lores sostuvo que esto no equivalía a un reconocimiento de título que los privara de una reclamación. Después de haber perdido en los tribunales del Reino Unido, el Sr. Pye llevó el caso al Tribunal Europeo de Derechos Humanos , argumentando que su negocio debería recibir £10 millones en compensación porque era una violación de su derecho al "disfrute pacífico de las posesiones" en virtud del Protocolo 1, artículo 1 del Convenio Europeo de Derechos Humanos . [25] El tribunal en su Gran Sala rechazó esto, sosteniendo que estaba dentro del margen de apreciación de un gobierno nacional determinar las normas de propiedad pertinentes. [26] La Cámara de los Lores en Ofulue v Bossert en 2009 confirmó esta interpretación. [27]
En el caso de las tierras registradas, las reclamaciones por prescripción adversa completadas antes del 13 de octubre de 2003 (fecha en que entró en vigor la Ley de Registro de Tierras de 2002) [28] se rigen por las secciones 75(1) y 75(2) de la Ley de Registro de Tierras de 1925. El período de prescripción sigue siendo el mismo (12 años), pero en lugar de que se extinga el título de propiedad de la tierra del propietario original, el propietario original conserva la tierra en fideicomiso para el poseedor adverso. [29] El poseedor adverso puede entonces solicitar ser el nuevo propietario registrado de la tierra. [30]
En el caso de las tierras registradas, las reclamaciones por prescripción adquisitiva completadas después del 13 de octubre de 2003 siguen un procedimiento diferente. Cuando la tierra está registrada, el poseedor adquisitivo puede solicitar a partir de entonces ser registrado como propietario después de 10 años [31] de prescripción adquisitiva y el Registro de la Propiedad debe notificar esta solicitud al verdadero propietario. [32] Esto le da al propietario de la tierra un período de tiempo legal (65 días hábiles) para objetar la prescripción adquisitiva, objetar la solicitud sobre la base de que en realidad no ha habido los 10 años necesarios de prescripción adquisitiva y/o presentar una "contranotificación". Si se presenta una contranotificación, la solicitud fracasa a menos que
De lo contrario, el ocupante se convierte en el propietario registrado según el registro de la propiedad. Si el verdadero propietario no puede desalojar al ocupante en los dos años siguientes a la primera solicitud [fallida], el ocupante puede presentar una nueva solicitud después de ese período y obtener el visto bueno a pesar de la oposición del propietario. El proceso evita de manera efectiva la eliminación del derecho de propiedad de un propietario sin su conocimiento, al tiempo que garantiza que los ocupantes tengan una forma justa de ejercer sus derechos.
Cuando un arrendatario posee una tierra en forma adversa, existe la presunción de que lo hace de una manera que beneficiará al propietario al final de su período de arrendamiento. Si la tierra no pertenece a su propietario, pasará a formar parte tanto del arrendamiento como de la reversión . Si la tierra pertenece a su propietario, parecería que el arrendatario la adquirirá, pero solo durante el período de su período de arrendamiento. [33]
Desde septiembre de 2012, ocupar ilegalmente un edificio residencial es un delito penal, pero esto no impide que se reclame el título por razón de posesión adversa incluso si el reclamante está cometiendo un delito penal. [34] [35] Esto fue confirmado en Best v Chief Land Registrar , [36] donde se sostuvo que el derecho penal y el derecho inmobiliario debían mantenerse separados.
La parte que solicita el título por posesión adversa puede ser llamada el disseisor , es decir, alguien que desposee al verdadero propietario de la propiedad. [37] Aunque los elementos de una reclamación por posesión adversa pueden ser diferentes en varios estados, la posesión adversa requiere como mínimo que se cumplan cinco condiciones básicas para perfeccionar el título del disseisor. Estas son que el disseisor debe ocupar abiertamente la propiedad de manera exclusiva, de una manera que sea abierta y notoria, de manera continua, y usarla como si fuera suya de la manera esperada para el tipo de propiedad. [38] Algunos estados imponen requisitos adicionales. Muchos de los estados han promulgado estatutos que regulan las reglas de posesión adversa. [39] Algunos estados requieren un requisito de hostilidad para asegurar la posesión adversa. Si bien la mayoría de los estados adoptan un enfoque objetivo para el requisito de hostilidad, algunos estados requieren una demostración de buena fe. Buena fe significa que los reclamantes deben demostrar que tenían alguna base para creer que realmente eran dueños de la propiedad en cuestión. Cuatro estados al este del Mississippi que requieren buena fe en alguna forma son Georgia, Illinois, Nueva York y Wisconsin. [39]
Además de los elementos básicos de un caso de posesión adversa, la ley estatal puede exigir que la persona que reclama posesión adversa demuestre uno o más elementos adicionales. Según el estado, los requisitos adicionales pueden incluir:
Un desposeedor estará cometiendo una invasión civil a la propiedad que ha tomado y el propietario de la propiedad podría hacer que lo desalojen mediante una acción por invasión ("desahucio") o mediante la presentación de una acción de posesión. Todas las jurisdicciones de derecho consuetudinario requieren que se presente una acción de desahucio dentro de un tiempo específico, después del cual se supone que el verdadero propietario ha dado su consentimiento . El efecto de que el verdadero propietario no desaloje al poseedor adverso depende de la jurisdicción , pero eventualmente resultará en un título por posesión adversa.
En 2008, debido al volumen de casos de posesión adversa y disputas de límites en toda la ciudad de Nueva York , la Legislatura del Estado de Nueva York enmendó y limitó la capacidad de adquirir tierras por posesión adversa. [47] Antes de la enmienda de 2008, para adquirir una propiedad por posesión adversa, todo lo que se requería era demostrar que la posesión constituía una invasión o infracción real de los derechos del propietario. [48] Aproximadamente ocho años después de la enmienda de 2008, el 30 de junio de 2016, la División de Apelaciones del Estado de Nueva York, Primer Departamento (es decir, el tribunal de apelaciones que cubre el territorio de Manhattan) determinó las cuestiones legales relacionadas con el alcance de los derechos adquiridos por posesión adversa y cómo el Primer Departamento trataría las reclamaciones de posesión adversa donde el título se había otorgado antes de 2008. [49] El Tribunal sostuvo específicamente que el título de la propiedad poseída adversamente se otorgaba cuando el demandante "satisfacía el requisito del estatuto vigente en el momento relevante". [49] En otras palabras, si el título se hubiera adquirido en algún momento "después" de la enmienda de 2008, el demandante tendría que satisfacer los estándares de posesión adversa enmendados por la Legislatura del Estado de Nueva York en 2008; sin embargo, si el título se hubiera adquirido en algún momento "antes" de la enmienda de 2008, el demandante habría adquirido legalmente el título del área en disputa al satisfacer el estándar previo a la enmienda para la posesión adversa. El Hudson Square Hotel también resolvió dos cuestiones que suelen ser muy litigadas en casos de posesión adversa en los que los derechos aéreos son más valiosos que el terreno subyacente en sí: (a) "dónde" (es decir, en el espacio físico tridimensional) se requiere una invasión para que dicha invasión tenga algún efecto operativo o consecuencias relevantes según la ley de posesión adversa, y (b) "qué" derechos de propiedad se adquieren como resultado de la titularidad del área de la planta baja (es decir, el terreno) que se transfiere al demandante. En el caso Hudson Square Hotel, el demandado argumentó que el demandante sólo había adquirido el título del terreno subyacente, pero no los derechos aéreos, porque el demandante nunca invadió el edificio de dos pisos. Este argumento fue motivado, en parte, por el hecho de que las leyes de zonificación de la época permitían al propietario del terreno construir (es decir, desarrollar) hasta seis veces la superficie en metros cuadrados de la planta baja. Por ejemplo, si el área en disputa era de 1.000 pies cuadrados, habría 6.000 pies cuadrados de superficie edificable que podrían ganarse o perderse por posesión adversa. El Tribunal aclaró: "Es la invasión del terreno... lo que permite que el título pase al poseedor adverso". [49]En otras palabras, el demandante no necesitaba invadir los seis pisos para apropiarse de los derechos aéreos sobre el terreno. El Tribunal también sostuvo que "con el título de propiedad del terreno vienen los derechos aéreos". [49] En otras palabras, al adquirir el título del terreno (es decir, la superficie de la planta baja), el demandante también adquirió la propiedad de los derechos aéreos más valiosos que se derivaban del título del terreno subyacente.
En otras jurisdicciones, el cesionario adquiere simplemente un título equitativo ; el propietario es considerado un fideicomisario de la propiedad para el cesionario.
La posesión adversa se extiende únicamente a la propiedad realmente poseída. Si el propietario original tenía un título sobre una mayor área (o volumen) de propiedad, el enajenador no obtiene todo el terreno. La excepción a esto es cuando el enajenador entra en la tierra bajo una apariencia de título sobre una parcela completa, su posesión continua y real de una pequeña parte de esa parcela perfeccionará su título sobre la parcela completa definida en su apariencia de título. Por lo tanto, un enajenador no necesita construir una vivienda o cultivar en cada porción de una gran parcela para probar la posesión, siempre que su título describa correctamente la parcela completa.
En algunas jurisdicciones, una persona que ha obtenido con éxito el título de propiedad por prescripción adversa puede (opcionalmente) iniciar una acción en el tribunal de tierras para " anular el título " registrado a su nombre sobre parte o la totalidad de la propiedad del antiguo propietario. Dicha acción facilitará la transmisión del interés a otros de manera definitiva y también sirve como notificación de que hay un nuevo propietario registrado , lo que puede ser un requisito previo para obtener beneficios como préstamos de capital o legitimación judicial como colindante . Incluso si no se realiza dicha acción, se considera legalmente que el título pertenece al nuevo titular, con la mayoría de los beneficios y deberes, incluido el pago de impuestos sobre la propiedad para evitar perder el título ante el recaudador de impuestos. Los efectos de que un extraño al título pague impuestos sobre la propiedad pueden variar de una jurisdicción a otra. (Muchas jurisdicciones han aceptado el pago de impuestos por la misma parcela de dos partes diferentes sin plantear una objeción o notificar a ninguna de las partes que la otra también había pagado).
La prescripción adversa normalmente no funciona contra bienes que pertenecen al público.
El proceso de posesión adversa requeriría un análisis exhaustivo si la propiedad privada se toma mediante dominio eminente , después de lo cual se entrega el control a una corporación privada (como un ferrocarril ), y luego se abandona.
Cuando la tierra está registrada bajo un sistema de registro de título Torrens o similar, se aplican reglas especiales. Puede ser que la tierra no pueda verse afectada por la prescripción adversa (como fue el caso en Inglaterra y Gales desde 1875 hasta 1926, y como sigue siendo el caso en el estado de Minnesota [50] ) o que se apliquen reglas especiales.
La posesión adversa también puede aplicarse a los derechos territoriales. En los Estados Unidos, Georgia perdió una isla en el río Savannah a manos de Carolina del Sur en 1990, cuando Carolina del Sur utilizó relleno de dragado para unir la isla a su propia costa. Como Georgia sabía de esto pero no hizo nada al respecto, la Corte Suprema de los Estados Unidos (que tiene jurisdicción original en tales asuntos) otorgó esta tierra a Carolina del Sur, aunque el Tratado de Beaufort (1787) especificó explícitamente que las islas del río pertenecían a Georgia. [51]
Luisiana , que es un estado de derecho civil, adopta la doctrina legal de la prescripción adquisitiva. Se deriva del derecho francés y rige el derecho de una persona a obtener la posesión de un bien inmueble (una casa). De conformidad con el artículo 742 del Código Civil, hay dos formas en que un ocupante ilegal puede obtener la posesión de un bien inmueble: (1) posesión pacífica e ininterrumpida... durante diez años de buena fe y por título justo; [o] (2) posesión ininterrumpida durante treinta años sin título ni buena fe. [52]
La mayoría de los casos de prescripción adversa se refieren a disputas sobre límites entre dos partes que poseen un título claro sobre su propiedad. El término "derechos de los ocupantes ilegales" no tiene un significado jurídico preciso y fijo. En algunas jurisdicciones, el término se refiere a derechos temporales de los que disponen los ocupantes ilegales que les impiden, en determinadas circunstancias, ser expulsados de la propiedad sin el debido proceso. Por ejemplo, en Inglaterra y Gales, la referencia suele ser la sección 6 de la Ley de Derecho Penal de 1977. En los Estados Unidos, la mera posesión no crea ningún derecho de propiedad, y un ocupante ilegal sólo puede tomar posesión mediante prescripción adversa si puede probar todos los elementos de una demanda de prescripción adversa para la jurisdicción en la que se encuentra la propiedad. [53]
Como sucede con cualquier demanda por prescripción adversa, si un ocupante ilegal abandona la propiedad durante un período, o si el propietario legítimo efectivamente le quita el acceso al ocupante ilegal, incluso temporalmente, durante el período legal, o le da su permiso, el "reloj" generalmente se detiene. [54] Por ejemplo, si el período requerido en una jurisdicción dada es de veinte años y el ocupante ilegal es expulsado después de solo 15 años, el ocupante ilegal pierde el beneficio de esa posesión de 15 años (es decir, el reloj se reinicia a cero). Si ese ocupante ilegal posteriormente retoma la posesión de la propiedad, para adquirir el título debe permanecer en la propiedad durante 20 años completos después de la fecha en que retomó la posesión. En este ejemplo, el ocupante ilegal habría tenido la propiedad durante 35 años (los 15 años originales más los 20 años posteriores) para adquirir el título.
Dependiendo de la jurisdicción, un ocupante ilegal puede o no pasar la posesión continua a otro ocupante ilegal, lo que se conoce como "transferencia". La transferencia se define como "la unión de períodos consecutivos de posesión por parte de diferentes personas para tratar los períodos como un período continuo; esp., la adición del propio período de posesión de la tierra al de un poseedor anterior para establecer la posesión adversa continua durante el período legal". [55] Hay tres tipos de prividad: prividad del contrato; prividad de la posesión; y prividad de la herencia. [55] Se requiere uno de los tres tipos de prividad para que un poseedor adverso "transfiera" su tiempo a otro poseedor adverso para completar el período de tiempo legal. Una forma en que se produce la transferencia es cuando la transferencia de la propiedad de un poseedor adverso a otro se basa en un documento escrito (generalmente una escritura errónea), que indica "color del título". Un propietario legítimo también puede reiniciar el reloj desde cero otorgando un permiso temporal para la ocupación de la propiedad, anulando así el elemento "continuo y hostil" necesario. [ cita requerida ] La evidencia de que un ocupante ilegal pagó el alquiler al propietario anularía la posesión adversa durante ese período.
Aunque la " ocupación ilegal " es un delito penal en Inglaterra y Gales según la Sección 144 de la Ley de Asistencia Jurídica, Sentencias y Castigo de los Delincuentes de 2012 (LASPO), [56] el Tribunal de Apelación ha aclarado que la Sección 144 no impedirá que una persona que quiera reclamar la posesión adversa, basándose en la regla de ex turpi causa , se base en la ocupación ilegal como un acto que demuestra la posesión de la propiedad. [57]
La sección 17 de la Ley de prescripción de 1980 significa que el patrimonio del antiguo titular se extinguirá y se creará uno nuevo para el ocupante exitoso. [58] Esta sección también insertó un poder inmediato de entrada a las instalaciones en la Sección 17 de la Ley de policía y pruebas penales de 1984 .
Por último, el Anexo 6 (párrafo 7) de la Ley de Registro de Tierras de 2002 permite que el poseedor adverso sucesorio sea registrado como el nuevo propietario. [59]
Los académicos han identificado cuatro políticas utilitaristas que justifican la posesión adversa.
La primera es que existe para remediar defectos potenciales o reales en los títulos inmobiliarios al establecer un plazo de prescripción para posibles litigios sobre propiedad y posesión. Debido a la doctrina de la prescripción adversa, un propietario de tierras puede tener la seguridad de poseer sus tierras. De lo contrario, los herederos perdidos hace mucho tiempo de cualquier antiguo propietario, poseedor o titular de un derecho de retención de siglos pasados podrían presentar una reclamación legal sobre la propiedad.
La segunda teoría sostiene que la prescripción adversa es "un método útil para subsanar defectos menores del título". [60] Por ejemplo, alguien puede haber tenido la intención de vender la totalidad de una parcela de tierra, pero haber excluido por error una parte de ella del título. Así, la prescripción adversa permite al comprador de la tierra mantener la propiedad de la parcela que creía que era suya a partir de las impresiones que le dio el vendedor.
La tercera teoría sostiene que la posesión adversa fomenta y recompensa el uso productivo de la tierra. En esencia, "al otorgarle el título de propiedad al colono trabajador, en lugar de al terrateniente ausente, la posesión adversa promueve un desarrollo rápido".
La cuarta teoría es que el poseedor adverso asigna un alto valor personal a la tierra mientras que el verdadero titular del título la ha abandonado efectivamente, por lo que, por principios de personalidad y eficiencia, tiene sentido permitir el cambio de título. [60]
Algunos juristas han propuesto la extensión del concepto de posesión adversa al derecho de propiedad intelectual , en particular para conciliar el derecho de propiedad intelectual y el derecho antimonopolio [61] o para unificar el derecho de autor y el derecho de propiedad. [62]
