El término "desahucio" es un término de derecho consuetudinario que se utiliza para referirse a las acciones civiles para recuperar la posesión o el título de una tierra. [1] Reemplazó a las antiguas acciones reales y a las diversas audiencias posesorias (que denotaban peticiones basadas en el condado ante las sesiones locales de los tribunales) en las que a menudo se presentaban disputas de límites. Aunque todavía se utiliza en algunos lugares, el término ahora está obsoleto en muchas jurisdicciones de derecho consuetudinario, en las que la posesión y el título se demandan mediante las acciones de desalojo (también llamadas procedimientos posesorios) y título silencioso (o medidas cautelares y/o declaratorias), respectivamente.
En un principio, el desalojo exitoso significaba recuperar la posesión de la tierra, por ejemplo, contra un inquilino moroso o un intruso que no tenía (o ya no tenía) derecho a permanecer allí. Se ha seguido utilizando para esto, aunque en algunas jurisdicciones la terminología ha cambiado.
Con el tiempo, las acciones de desalojo se aplicaron para juzgar reclamos de tierras en lugar de acciones reales más antiguas, como la assize de la nueva disseisin . Se desarrolló una práctica de juzgar el título de propiedad de la tierra por medio de un desalojo especial principalmente para garantizar un tribunal de baja instancia y tenía la ventaja adicional de cierta confidencialidad entre la nobleza terrateniente.
El demandante concedió (o así lo manifestó) un contrato de arrendamiento a un amigo que había pasado a una persona ficticia (como John Doe ), que se convirtió en el demandante nominal: el demandante real (demandante) era, por tanto, el "arrendador del demandante". La acción era subsidiaria. La acción se interpuso contra el demandado real o, más habitualmente, por semisecreto y para asegurar el tribunal de primera instancia, contra otra persona ficticia (por ejemplo, William Styles ), en muchos documentos denominado el "expulsor casual", [2] que en los documentos de ambas partes se afirmaría que desalojó al primer inquilino ficticio (o a los primeros inquilinos) en virtud de un contrato de arrendamiento (igualmente ficticio) otorgado por el demandado real. El título de la acción sería entonces "Doe dem. [nombre del demandante real] v. [Demandado] o [contrainquilino ficticio]". Por ejemplo, Doe dem. John Hurrell Luscombe contra Yates, Hawker y Mudge (1822) 5 B. & Ald. 544 (Inglaterra; 1822), [3]
Se envió una carta en nombre del desalojador casual al verdadero demandado, invitándolo a defender el caso en nombre de su supuesto inquilino. El derecho del demandado a comparecer dependía de la existencia del contrato de arrendamiento ficticio (existencia que él mismo reivindicaría voluntariamente o, en caso de no hacerlo, perdería por incumplimiento). Esto permitió que los derechos de las partes reales fueran litigados en un tribunal de primera instancia.
Como explicó Maitland:
A reclama tierras contra X, ¿por qué debería verse obligado a decir que él, A, cedió las tierras a John Doe, quien fue expulsado, y presentar la acción en nombre de John Doe? ¿Por qué no debería ser suficiente, en una acción por violación de propiedad, decir que el propio A fue expulsado? Creo que la respuesta a eso es la siguiente: si usted es un propietario que reclama tierras, debe presentar una orden de entrada o una orden de derecho. Si usted, siendo un propietario, ha sido expulsado, es decir, una desapropiación, debe presentar la demanda por una nueva desapropiación. La ley le ha proporcionado abundantes recursos, tanto de propiedad como posesorios, debe utilizarlos. Si a nosotros nos parece que una respuesta como ésta no es satisfactoria, deberíamos tratar de ver el asunto desde el punto de vista de X. ¿No tiene él, por así decirlo, un interés creado en el mantenimiento del antiguo procedimiento? Usted está proponiendo utilizar contra él una acción en la que puede ser encarcelado y proscrito, mientras que, suponiendo que él está en lo incorrecto, la ley ha previsto otras formas de acción que no permiten este procedimiento contra su persona...
[U]na evasiva fue descubierta por la cual la acción de desalojo (ejectione firmae) podría hacerse disponible en general como un medio para permitir que cualquier reclamante recupere la posesión de la tierra... Usted está en posesión de la tierra de la cual yo digo que soy el verdadero propietario, el inquilino en pleno dominio. Si esto es correcto, tengo como regla general un derecho a entrar... De hecho, entro y luego y allí hago un contrato de arrendamiento por años a una tercera persona, John Doe. John Doe permanece en la tierra hasta que usted lo expulse, y luego presenta la acción, invasión en desalojo o, brevemente, desalojo. Para tener éxito en su acción debe probar (1) mi derecho a entrar, (2) el contrato de arrendamiento, (3) su entrada bajo el contrato de arrendamiento y (4) su expulsión por usted. Cuando se prueba todo esto, recupera su término con daños y perjuicios. En este formulario hay una variación. Pongo a John Doe como inquilino de la tierra y no es usted quien lo desaloja, sino una cuarta persona, William Stiles. Doe entonces tiene la acción de desalojo contra Stiles, pero hay una regla según la cual ningún demandante procederá al desalojo sin que se le dé aviso a la persona que realmente está en posesión y se le dé la oportunidad de comparecer como demandado si así lo desea. Cuando Doe demanda a Stiles, Stiles le informa a usted de la acción y usted, si no quiere que la tierra sea adjudicada a Doe, defiende la acción en lugar de Stiles. Al final, mi título contra usted se pone en disputa en la acción. [4]
En muchas jurisdicciones se han abolido estas acciones ficticias gracias a la provisión de recursos alternativos.
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