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La vivienda en Hong Kong varía según la ubicación y el nivel de ingresos. Más de 7 millones de personas viven en aproximadamente 1.108 km2 ( 427 mi2 ) de tierra en la región, lo que la convierte en uno de los lugares más densamente poblados del mundo.
En 2016, la población total de Hong Kong era de 7,3 millones. Según el censo parcial de 2016, la distribución de la población por tipo de vivienda era la siguiente: [1]
En el mercado de alta gama, el Peak está clasificado como la tercera ciudad más cara del mundo en 2007, con un precio por pie cuadrado por unidad de 2.008 dólares estadounidenses , detrás de Londres y Mónaco . [2]
Según la encuesta gubernamental de 2020, de los 1.114 km2 ( 111.400 hectáreas) de tierra de Hong Kong, un total de 79 km2 ( 7.900 hectáreas) están destinados a fines residenciales. [3] De esos 79 km2 , el desglose es el siguiente: [3]
Aunque las viviendas en las aldeas ocupan el 44,3% de todo el suelo residencial, solo el 7% de la población vive en ellas, mientras que el 93% restante vive en el otro 55,7% del suelo residencial. [4] Esto significa que las viviendas fuera de las aldeas tienen, en promedio, alrededor de 10,6 veces más población que las viviendas en las aldeas, para la misma superficie de terreno.
Los propietarios de tierras en Hong Kong que deseen cambiar el uso de las tierras que poseen deben pagar una prima al gobierno por el cambio de uso de las tierras que le arrendaron. [5] Se supone que la prima que se debe pagar representa el mayor valor del nuevo uso de la tierra. [6] [7]
La vivienda pública es un componente importante de la vivienda en Hong Kong. Aproximadamente la mitad de los residentes de Hong Kong viven actualmente en complejos de viviendas públicas ( en chino :公共屋邨) y otros bloques de pisos con algún tipo de subsidio. La historia de la vivienda pública en Hong Kong se remonta a la década de 1950, cuando una gran cantidad de personas se trasladaron a Hong Kong debido a la agitación política en el continente. Esto provocó un aumento drástico en el número de ocupantes ilegales. Los incendios eran comunes en estas viviendas improvisadas, antihigiénicas y estrechas. [8] [9] En 1953, un incendio en Shek Kip Mei destruyó las chabolas de aproximadamente 53.000 personas. En respuesta, el gobierno de Hong Kong inició un programa de vivienda pública masiva, proporcionando viviendas asequibles para ciudadanos de bajos ingresos. [10]
Se han implementado varios programas de propiedad de vivienda subsidiada, entre ellos: el Plan de Propiedad de Vivienda , el Plan de Pisos en Venta , el Plan de Compra para Inquilinos , el Plan de Vivienda de Clase Sándwich y el Plan de Participación del Sector Privado .
El gobierno establece una Estrategia de Vivienda a Largo Plazo cada año, que planifica las unidades de vivienda para los próximos 10 años. [11] En 2014, el objetivo del gobierno para pisos públicos y subsidiados frente a unidades de vivienda privadas se estableció en 60% y 40% respectivamente. [12] En 2018, el objetivo se cambió a 70% público y 30% privado. [12] Con esa proporción, el gobierno proyectó que se desarrollarían 450.000 pisos en total en los 10 años posteriores a 2018, de los cuales 315.000 serían públicos y 135.000 privados. [12]
El SCMP señaló que estos eran solo objetivos y que "desde 2014, el gobierno nunca ha alcanzado su objetivo de construir suficientes viviendas públicas. Las unidades de vivienda pública proporcionadas en los últimos cuatro años solo representaron el 47 por ciento del número real de viviendas construidas, lo que no alcanza el objetivo del 60 por ciento". [12] Además, un miembro del Partido Demócrata afirmó que sin aumentar la oferta de terrenos, el gobierno seguiría sin alcanzar su objetivo. [12]
En diciembre de 2020, el Secretario de Transporte y Vivienda, Frank Chan, anunció que el próximo objetivo sería de 430.000 unidades totales en los próximos 10 años, por debajo del objetivo de 450.000 especificado en 2018. [13] Esto significa un objetivo anual de 43.000 unidades totales, con la misma proporción objetivo del 70% público (30.100) y el 30% privado (12.900). [14] En diciembre de 2021, el objetivo establecido en diciembre de 2020 se volvió a confirmar para los próximos 10 años. [15]
En julio de 2021, Adam Kwok Kai-fai, ejecutivo de Sun Hung Kai Properties , sugirió que los objetivos a 10 años no implicaban rendición de cuentas y que los funcionarios deberían crear un comité para supervisar el progreso hacia el cumplimiento de los objetivos a 10 años, y que un funcionario del gobierno fuera considerado responsable si no se cumplían los objetivos. [16]
En 2016, el gobierno de Hong Kong estimó que durante los próximos 30 años, Hong Kong enfrentará una escasez de aproximadamente 1.200 hectáreas para viviendas. [17]
En 2021, la escasez se revisó al alza hasta 3.000 hectáreas en los próximos 30 años. [18]
Según el último informe de enero de 2015 de la institución de investigación estadounidense Demographia, los precios de las viviendas en Hong Kong encabezan la lista de los mercados menos asequibles entre las principales ciudades del mundo. La Encuesta Internacional de Asequibilidad de Vivienda de Demographia 2015 incluye 378 mercados inmobiliarios de todo el mundo y genera múltiplos medianos según la proporción del precio medio de la propiedad con respecto al ingreso familiar medio. Los resultados se clasifican en cuatro niveles: asequible (menos de 3 veces), moderadamente inasequible (de 3,1 a 4 veces), seriamente inasequible (de 4,1 a 5 veces) y extremadamente inasequible (5,1 veces o más). Hong Kong se clasifica como "extremadamente inasequible", con el índice más alto registrado de 17,0 desde que comenzó el informe hace 11 años. En segundo lugar de la lista se encuentra Vancouver con un índice de 10,6, todavía significativamente inferior al de Hong Kong. [19]
Un informe de CBRE de 2019 indica que Hong Kong tiene el precio inmobiliario promedio más alto del mundo. [20] En junio de 2021, un apartamento promedio de 500 pies cuadrados costaba HK$9,44 millones en la isla de Hong Kong, HK$8,32 millones en Kowloon y HK$7 millones en los Nuevos Territorios; una familia promedio tendría que ahorrar durante unos 20,7 años para pagar una unidad de este tipo. [21]
Según la Encuesta de Gastos de los Hogares 2014/2015, la vivienda representó un promedio del 36% del gasto mensual promedio de los hogares, y los servicios públicos representaron un 3% adicional. [22]
La tasa de propiedad de vivienda alcanzó un máximo del 54,3% en 2004. [21] La superficie media de los hogares en 2016 es de 430 pies cuadrados, mientras que la superficie per cápita es de 160 pies cuadrados. [21]
En octubre de 2023, un grupo de expertos local, New Youth Forum , afirmó que el poder adquisitivo de los jóvenes se había reducido a la mitad en los últimos 20 años, debido al aumento de los precios de la vivienda. [23] El grupo de expertos también se opuso a los recientes llamamientos a eliminar los impuestos antiespeculación. [23]
El director ejecutivo de la Autoridad Monetaria, Joseph Yam Chi-kwong, advirtió que la política de la ciudad sobre la tierra y los altos valores de las propiedades impedirían el crecimiento económico. [24]
Hay muchos factores que contribuyen al altísimo costo de la vivienda en Hong Kong. Aunque la economía de Hong Kong se basa históricamente en el no intervencionismo positivo , [25] el gobierno interviene fuertemente en la vivienda, [26] alterando la economía de libre mercado. Los altos costos de la vivienda han hecho que algunas personas vivan en departamentos subdivididos muy pequeños , a veces denominados " casas ataúd ", [27] con un estimado de 110.000 unidades subdivididas en Hong Kong, [21] que albergan a 220.000 personas. [28] Se estima que quienes viven en condiciones pobres (departamentos subdivididos, chozas en azoteas, edificios industriales o comerciales, cubículos y espacios para dormir) albergarán a 127.000 hogares en los próximos 10 años. [29]
Los medios de comunicación han señalado varias razones para los altos costos y la falta de una economía de libre mercado en el mercado inmobiliario, que se explican a continuación:
Cuando se venden nuevas unidades mediante licitación, no se revela a los compradores la oferta más alta actual, un método que ha sido criticado por ser injusto para los compradores y que también tiende a aumentar los precios. [30]
Una carta de un lector a SCMP también afirmó que los precios tampoco son claros, ya que los desarrolladores ofrecen una comisión a los agentes inmobiliarios sobre las ventas, una parte de la cual se transfiere al comprador en forma de reembolso, lo que también puede inflar artificialmente los precios. [31]
La política de casas pequeñas , introducida en 1972, garantiza a cada hombre indígena de las aldeas una subvención para construir su propia casa. Se ha descrito como una política insostenible debido a la escasez de tierra; como señaló un profesor de la Universidad China , "El problema que hay que afrontar es el de la sostenibilidad. Tarde o temprano, no habrá suficiente tierra para satisfacer a un grupo potencialmente infinito de demandantes". [32] Además, el ex secretario de Vivienda, Planificación y Tierras , Michael Suen Ming-yeung , también ha dicho que la política es insostenible y que "seguirán produciendo nuevas generaciones; no se puede permitir que la política continúe. La gente tiene que ponerse de acuerdo sobre una fecha en la que el derecho a la casa pequeña debería terminar, en diez o veinte años, para dar tiempo suficiente para la preparación de modo que los beneficios de los actuales titulares del derecho no se vean perjudicados". [33] Aunque Carrie Lam ha pedido que se ponga fin a la política, [34] el Heung Yee Kuk , que representa a los aldeanos, ha gastado recursos para impugnar los cambios en la política. [35] Según un informe del SCMP, 5.000 hectáreas, que representan aproximadamente el 20% de todo el espacio urbano de Hong Kong, están reservadas para estos desarrollos de baja altura, [35] en lugar de usarse para desarrollos de gran altura que aumentarían la oferta de viviendas. [36]
Además, según Heung Yee Kuk, hay aproximadamente 2.400 hectáreas de tierra tso/tong , tierra que está en manos de clanes y familias de aldeanos, muchas de las cuales están infrautilizadas. [37] En mayo de 2021, SCMP señaló lo difícil que es que los aldeanos vendan tierras tso/tong y los promotores las compren, ya que se requiere el consentimiento unánime de un clan o familia de aldeanos, en lugar de una mayoría. [38] En el discurso de política de 2021 de Carrie Lam , el gobierno se comprometió a establecer un grupo de trabajo para abordar las dificultades de obtener el consentimiento unánime para la tierra, así como las vacantes de administradores de la tierra. [39]
En mayo de 2021, Liber Research Community publicó otro informe titulado Informe de investigación sobre el potencial de desarrollo de terrenos vacíos para casas pequeñas , que determinó que de un total de 3.380 hectáreas de terrenos de tipo aldea, 1.548,8 hectáreas estaban ociosas y eran de propiedad privada, y 932,9 hectáreas separadas de terrenos ociosos pertenecían al gobierno, lo que suma un total de 2.481,7 hectáreas. [40] Además, encontró una posible colusión entre desarrolladores y aldeanos en 149,1 hectáreas de terrenos ociosos de propiedad privada. [41]
La comunidad de investigación Liber también encontró aproximadamente 10.500 casas de aldea construidas ilegalmente, mediante un método conocido como tou ding. [42]
En febrero de 2024, un artículo de opinión del SCMP decía que los aldeanos habían construido jardines ilegales, cobrado dinero a otros por estacionar autos en terrenos del gobierno y construido muchas otras estructuras ilegales. [43]
La guarnición de Hong Kong del Ejército Popular de Liberación , la fuerza militar de China, ocupa 2.750 hectáreas de tierra en Hong Kong, tierra que se ha informado que está subutilizada y podría usarse para viviendas. [44] En particular, el campo de tiro de Castle Peak / Tsing Shan ocupa 2.263 hectáreas, o alrededor del 80% de toda la superficie terrestre del EPL. [45] [46]
Predominantemente en los Nuevos Territorios, el Consejo Legislativo encontró que los terrenos abandonados activos ocupan 1.414 hectáreas de tierra, y los terrenos abandonados inactivos ocupan otras 165 hectáreas. [47] Un grupo de trabajo designado por el gobierno encuestó al público y encontró que el desarrollo de terrenos abandonados era una de las opciones más favorecidas para desarrollar nuevas viviendas. [48] La Comunidad de Investigación Liber estimó que casi el 90% de las empresas que utilizan terrenos abandonados podrían reubicarse fácilmente en edificios de varios pisos, liberando tierra para viviendas. [49]
En junio de 2021, Liber Research Community y Greenpeace East Asia colaboraron y encontraron un nuevo total de 1.950 hectáreas de sitios industriales abandonados, 379 hectáreas más de las que el gobierno había podido localizar anteriormente. [50] En septiembre de 2021, Greenpeace East Asia encontró varios sitios industriales abandonados que almacenaban ilegalmente materiales peligrosos. [51]
En octubre de 2022, el gobierno afirmó haber identificado 1.600 hectáreas de zonas industriales abandonadas, cifra todavía inferior a las 1.950 encontradas anteriormente. [52]
En julio de 2024, Liber Research Community descubrió que algunas personas habían solicitado usar terrenos abandonados para refugios de animales, pero en cambio habían usado concreto sobre el terreno para formar otros sitios industriales. [53]
Los grandes promotores poseen grandes cantidades de tierra rural en Hong Kong, tierra que podría usarse para vivienda. Se estima que los promotores poseen al menos 1.000 hectáreas de tierra agrícola solo en los Nuevos Territorios, lo que equivale a al menos 107 millones de pies cuadrados. [54] En 2019, el gobierno anunció que confiscaría un total de 7,3 millones de pies cuadrados de tierra (67,8 hectáreas), incluido 1 millón de pies cuadrados (9,3 hectáreas) de tierra subutilizada de Henderson Land Development . [55] SCMP descubrió que los grandes promotores poseen grandes cantidades de tierra rural en sus bancos de tierras, [55] y Henderson poseía 44,9 millones de pies cuadrados (417 hectáreas) de tierra rural a fines de 2019. [56]
En julio de 2021, Liber Research Community descubrió que los desarrolladores habían comenzado a acaparar tierras a lo largo de la propuesta línea de metro Northern Link , comprando al menos 80 hectáreas de tierra cerca de la línea. [57]
La tierra también es utilizada por clubes deportivos privados, organizaciones que solo pagan una cantidad mínima de dinero por la tierra subsidiada por el gobierno que ocupan bajo "arrendamientos recreativos privados". 27 arrendamientos recreativos privados son utilizados por 24 clubes deportivos privados que ocupan un total de 828 acres (335 hectáreas). [58] [59] Esto incluye el Hong Kong Golf Club en Fanling , que ocupa un sitio de 170 hectáreas (420 acres) que el Departamento de Planificación estimó que podría desarrollarse en 13,200 casas, suficientes para albergar a 37,000 personas. [60] [59] El Hong Kong Golf Club pagó un total de HK $ 2,500,000 en 2017 por alquiler al gobierno, solo el 3% del valor de mercado real, [59] lo que significa que el otro 97% está subsidiado por el gobierno. El Club de Golf cobra a las personas una cuota de membresía completa de HK$17.000.000 [61], lo que significa que la cuota de membresía completa de una sola persona cubre casi 7 años de alquiler de todo el club. En agosto de 2022, una funcionaria del gobierno, Regina Ip , dijo que el campo de golf no debería usarse para viviendas. [62] En otro ejemplo, el Hong Kong Gun Club paga un total de HK$1.000 al año al gobierno a pesar de operar en un sitio de 6,5 hectáreas (16 acres) y cobrar a las personas una cuota de membresía de por vida de HK$300.000. [63]
Además de los 27 sitios de clubes deportivos privados que ocupan 335 hectáreas, otros 39 sitios utilizados por "organizaciones comunitarias" (como el Jockey Club de Hong Kong ) ocupan otras 67 hectáreas, lo que le da a Private Recreational Leases un uso total de alrededor de 400 hectáreas. [64]
En agosto de 2024, las noticias informaron que el Jockey Club de Hong Kong convertiría unas tierras que había arrendado al gobierno a bajo precio (HK$84.600 por año) en viviendas privadas para construir y venderlas con un alto potencial de ganancias, [65] y un investigador dijo que ese plan era injusto y que "el gobierno les ha arrendado las tierras a un precio muy favorable. No es razonable que obtengan un beneficio total de ello". [66]
En 2024, el gobierno anunció que, en lugar de recuperar los contratos de arrendamiento de tierras que estaban por vencer para su reurbanización, extendería automáticamente los contratos de arrendamiento de 300.000 parcelas de terrenos comerciales, residenciales e industriales que originalmente estaban programados para vencer el 30 de junio de 2047, agregando otros 50 años a su vencimiento. [67] De las 300.000 parcelas de tierra, alrededor de 2.400 debían vencer entre junio de 2025 y el 29 de junio de 2047. [67] El resto de las 300.000 parcelas de tierra debían vencer el 30 de junio de 2047, y la mayoría de ellas se encuentran en los Nuevos Territorios. [67] La mayoría de los contratos de arrendamiento en los Nuevos Territorios están bajo este contrato de arrendamiento, y ya se les dio una extensión de 50 años desde 1997 hasta 2047. [68]
El permiso de ida permite que hasta 150 ciudadanos de China continental se trasladen permanentemente a Hong Kong por día, una política que aumenta la demanda y los precios de la vivienda. [69] En un estudio de investigación de 2019 llamado "Una historia de dos ciudades: el impacto de la migración transfronteriza en el mercado inmobiliario de Hong Kong", la investigación empírica determinó que el 3,67% de todas las compras fueron realizadas por personas de China continental. El estudio señala que "Aportamos pruebas adicionales de que los compradores de China continental crean un impulso al alza de los precios en el mercado inmobiliario de Hong Kong. Aunque su porcentaje es solo del 3,7% de toda la población de compradores, el impulso que crean puede ser bastante influyente e impulsar el mercado". [70]
Además, se encontró que aproximadamente el 20% de todos los solicitantes familiares de Vivienda Pública de Alquiler eran aquellos que llegaron con permisos de ida. [21]
En 2011, los chinos continentales representaron el 11% de todas las ventas de viviendas y el 30,2% de las ventas de viviendas nuevas. [71] En 2019, el 8,4% de todas las ventas de viviendas fueron realizadas por chinos continentales. [71]
Como China continental tiene un control estricto sobre el flujo de capital, se ha vuelto difícil para las personas adineradas de China continental trasladar sus activos al extranjero. Sin embargo, el mercado clandestino de transferencia de dinero ha hecho que sea fácil para estas personas evitar las restricciones pertinentes y transferir millones o miles de millones de dólares a Hong Kong. En virtud del acuerdo de un país, dos sistemas , Hong Kong se ha convertido en un lugar conveniente para que las personas adineradas de China continental transfieran dinero fuera del control de capital del gobierno de China continental. Gran parte del dinero ha ido al mercado inmobiliario de Hong Kong en el proceso, lo que ha dado lugar a un aumento de los precios de las propiedades. [72]
El gobierno recauda una parte importante de sus ingresos de la vivienda, en concreto de la recaudación del impuesto de timbre y de las primas por la venta de terrenos. Como el impuesto de timbre se basa en el precio de transacción, unos precios de transacción más elevados generan más ingresos para el gobierno, lo que le da un conflicto de intereses cuando intenta reducir el precio de la vivienda. La CNBC ha informado sobre el conflicto de intereses, diciendo que "si los valores de las propiedades caen, el gobierno no puede generar tantos ingresos, lo que significa que hay pocos incentivos para frenar seriamente el coste de la vivienda en Hong Kong". [73] Como se señala en el Manual de Routledge sobre el Hong Kong contemporáneo , "los enormes ingresos por ventas de terrenos son posibles gracias a la existencia de un mercado inmobiliario muy lucrativo, que es en sí mismo el resultado de la política del gobierno de 'altas primas, alquileres bajos'". [74]
Según el Consejo Legislativo, en los últimos años los ingresos relacionados con la vivienda han representado entre el 27,4% y el 42,0% de los ingresos totales del gobierno. [75]
Todos los ingresos recaudados a través de las primas de tierras se utilizan para el Fondo de Reserva de Obras de Capital (CWRF), que por ley, solo se puede gastar en infraestructura y producción de tierras, en lugar de destinarse a servicios sociales, a menos que lo solicite específicamente el gobierno. [76] [77] [78] Según Liber Research Community, este sistema es una "puerta giratoria de capital de infraestructura-tierra", donde las altas primas de tierra pagan por la nueva producción de tierra, que luego se vende a altas primas para continuar el ciclo. [79] [76] [80]
Según un ex subdirector de tierras, las modificaciones de los contratos de arrendamiento, en las que se exige el pago de una prima para cambiar los términos del contrato (por ejemplo, para convertir una parcela industrial en una residencial), son fundamentalmente defectuosas. [81]
Cuando el gobierno pone a subasta un terreno, "no lo venderá si ninguna oferta alcanza el precio de reserva evaluado por los tasadores profesionales del gobierno", lo que restringe la cantidad de terreno disponible para su uso y establece un piso mínimo para los precios de los terrenos. [82] El precio de reserva también se mantiene en secreto. [82] Un profesor ha dicho: "El gobierno se ha negado a revelar el precio de reserva, y espero que pueda revelar las cifras. Puede aumentar la transparencia y facilitar a los desarrolladores la fijación de sus ofertas". [83] Desde 2019, al menos 8 terrenos han sido retirados de la venta pública. [84] En febrero de 2023, la Corporación MTR retiró un terreno en Oyster Bay después de recibir 3 ofertas. [85]
En marzo de 2023, el secretario de Finanzas, Paul Chan, dijo: "Podemos decir que el gobierno no tiene una política de precios elevados de la tierra, que ha suscitado críticas en el pasado. Pero tampoco venderemos tierras a precios muy bajos". [86]
En septiembre de 2023, de 18 terrenos puestos a subasta durante el año fiscal, 17 fueron retirados de la venta. [87] Un editorial del SCMP señaló que el gobierno debería liberar más tierras y que el gobierno "no puede quedarse sentado sobre sus reservas de tierras hasta que el mercado se recupere, ya que una suspensión prolongada de la oferta de tierras reducirá la producción de viviendas a largo plazo". [88]
En enero de 2024, el gobierno anunció que suspendería la venta de terrenos residenciales y comerciales, citando subastas de terrenos anteriores que no cumplieron con la reserva mínima del gobierno. [89] La suspensión fue la primera en 13 años y estaba previsto que durara 3 meses. [90]
En julio de 2024, el gobierno dijo que solo ofrecería una parcela de tierra para subasta en todo el segundo trimestre del año fiscal, y dijo que solo se había vendido una parcela en el año fiscal hasta ahora. [91] Para el trimestre de abril a junio, la única parcela de tierra vendida podría albergar aproximadamente solo 280 apartamentos residenciales. [92] Después de que el gobierno rechazara una oferta para una venta de terrenos por separado, dijo que "El gobierno no venderá un sitio si ninguna oferta alcanza el precio de reserva según lo evaluado por los tasadores profesionales del gobierno. Esto es en interés de proteger los ingresos públicos". [93]
En octubre de 2024, el director ejecutivo John Lee anunció dos medidas diseñadas para inflar los precios de las propiedades: cambiar la relación préstamo-valor máxima de las propiedades del 60% al 70%, permitir que los compradores pidan prestado más dinero y permitir que las compras de propiedades cuenten parcialmente como inversiones bajo la visa del Nuevo Plan de Inversión de Capital. [94]
En la época de la entrega de Hong Kong en 1997, los familiares de los funcionarios del Partido Comunista Chino comenzaron a invertir dinero en Hong Kong en masa. Las investigaciones del New York Times han descubierto que al menos tres de los cuatro principales líderes del Partido Comunista Chino compraron propiedades por valor de más de 51 millones de dólares en Hong Kong. Por ejemplo, Li Zhanshu , el tercer miembro de mayor rango del Partido Comunista Chino, hizo que su hija comprara una casa adosada junto a la playa por valor de más de 15 millones de dólares. Este tipo de inversiones se han visto como un incentivo para que los funcionarios del partido mantengan alto el precio de la propiedad en Hong Kong, por ejemplo, Li Zhanshu lideró la aprobación de la Ley de Seguridad Nacional de Hong Kong que suprimió a la oposición cuyas actividades podrían afectar el valor de la vivienda en Hong Kong. También se ha descubierto que otros funcionarios de alto rango del partido comunista, como Xi Jinping y Wang Yang, tienen familiares que realizan inversiones similares en Hong Kong. Esos familiares de funcionarios del Partido Comunista Chino, también conocidos como Princelings , han formado conexiones con las élites de Hong Kong. [95]
Después de la crisis financiera asiática de finales de los años 90, los precios de la vivienda en Hong Kong cayeron casi a la mitad desde su punto máximo. Esto provocó que el patrimonio neto de muchos ciudadanos cayera significativamente y dio lugar a muchos casos de patrimonio neto negativo debido a préstamos hipotecarios entre ciudadanos que habían comprado unidades residenciales durante la era de la burbuja anterior, lo que dio lugar a problemas sociales. En ese momento, el gobierno de Hong Kong promulgó políticas en consecuencia para evitar que el precio de la propiedad siguiera cayendo, restringiendo la oferta y estimulando la demanda, con el fin de cambiar la dirección de la tendencia de los precios de la vivienda en Hong Kong. Muchas de esas políticas se han cancelado desde entonces, pero sus efectos, así como la causa detrás de ellas, siguen afectando al mercado inmobiliario de la ciudad hasta la actualidad. [96]
En 2023, los propietarios de Kai Tak se opusieron a un plan del gobierno para construir "viviendas públicas ligeras" temporales en el vecindario, lo que la escritora de SCMP Alice Wu dijo que era un caso de "no en mi patio trasero" o NIMBYism . [97] El legislador Kitson Yang representó a los residentes y emitió el único voto de abstención sobre el plan para construirlo. [98]
En octubre de 2022, Stewart Leung, presidente del comité ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (REDA), que representa a los desarrolladores más grandes de la ciudad , argumentó que los precios no deberían bajar, diciendo: "Incluso si los precios de las viviendas no suben, no dejes que bajen". [99]
En enero de 2023, Leung de REDA dijo que los desarrolladores "harían mucho ruido" si el gobierno decidiera reutilizar una instalación de aislamiento comunitario para convertirla en viviendas públicas en Kai Tak, y dijo que "reutilizar esa instalación arruinará toda el área de Kai Tak". [100]
En septiembre de 2023, Stephen Ng , presidente de The Wharf Group , dijo que el gobierno debería eliminar las medidas de enfriamiento y detener la caída de los precios de la vivienda. [101] Adrian Cheng , director de New World , también se unió y dijo que las medidas de enfriamiento deberían eliminarse. [102] Según los agentes inmobiliarios, los desarrolladores también pueden retrasar el lanzamiento de nuevos proyectos hasta que el gobierno anuncie medidas de enfriamiento. [103]
En octubre de 2023, tanto Emperor International como Habitat Property dijeron que el gobierno debería eliminar las medidas de enfriamiento. [104] Midland Realty , un gran corredor, repitió los llamados. [105] Además, Leung de REDA dijo que los impuestos de timbre sobre la propiedad deberían eliminarse por completo de una vez, en lugar de hacerlo gradualmente, para detener la reducción de los precios de la vivienda. [106] JLL Hong Kong también dijo que las medidas deberían eliminarse y que eran "completamente inaplicables en el mercado actual", y Colliers Hong Kong dijo que eliminar el impuesto de timbre especial beneficiaría más a los precios de las propiedades. [107] El presidente de Centaline dijo: "Si el gobierno quiere lograr un resultado deseable, necesita eliminar todos los impuestos de timbre punitivos". [108]
En respuesta a los llamados a eliminar los métodos antiespeculación, Liber Research Community dijo que "la sugerencia de relajar las medidas de enfriamiento puede exacerbar la falta de asequibilidad de la vivienda que el gobierno ha afirmado abordar. Es inapropiado que el gobierno permita que los promotores inmobiliarios se aprovechen de la situación a expensas del bienestar de los ciudadanos". [109]
En noviembre de 2023, el gobierno inició procedimientos legales contra las agencias inmobiliarias Midland Holdings y Centaline , acusándolas de colaborar entre sí y de fijar una tasa mínima de comisión neta del 2%, la tasa que las agencias inmobiliarias reciben de los promotores, tras deducir los gastos. [110] [111] También estuvieron implicadas filiales de las dos empresas, entre ellas Midland Realty, Hong Kong Property y Ricacorp . [112]
En febrero de 2024, el presidente de Midland Realty dijo que "ahora es el momento de eliminar todo tipo de medidas de enfriamiento de la propiedad para revitalizar el mercado". [113]
En agosto de 2023, el presidente de Heung Yee Kuk, Kenneth Lau , dijo que el gobierno debería deshacerse de las medidas utilizadas para reducir la especulación, como los derechos de timbre adicionales, y dijo que ahora era el "mejor momento" para hacerlo. [114] En febrero de 2024, durante un evento de adivinación, Lau repitió su opinión y dijo que la eliminación de los derechos de timbre también impulsaría el mercado de valores. [115]
En septiembre de 2023, el legislador de la Alianza Democrática para el Mejoramiento y el Progreso (DAB), Holden Chow, sugirió reducir los impuestos de timbre cuando los compradores adquieren una segunda vivienda del 15% al 6%, un impuesto de timbre destinado a reducir la especulación y los aumentos en los precios de las viviendas. [116] En febrero de 2024, la DAB incluyó la "eliminación total de las medidas picantes" como una de las principales prioridades del plan presupuestario del gobierno. [117]
En octubre de 2023, los legisladores Jimmy Ng Wing-ka y Tony Tse Wai-chuen también pidieron al gobierno que levantara las restricciones a la especulación inmobiliaria. [118] En enero de 2024, la legisladora Doreen Kong se sumó y dijo: "De hecho, queremos que la especulación inmobiliaria [anime el mercado]". [119]
El partido Alianza de Empresarios y Profesionales de Hong Kong (BPA) también ha abogado por eliminar todos los derechos de timbre. [120]
En enero de 2024, Regina Ip , convocante del Consejo Ejecutivo, dijo que se deberían eliminar el nuevo impuesto de timbre residencial y el impuesto de timbre doble para residentes no permanentes. [121]
En febrero de 2024, al DAB y al BPA se unieron el Nuevo Partido Popular y el Partido Liberal , diciendo que se debían eliminar todas las medidas de enfriamiento. [122]
Debido a los altos costos de la vivienda, algunas personas en Hong Kong han encontrado medios legales e ilegales para minimizar los costos o aumentar el tamaño de sus propiedades.
En enero de 2021, Liber Research Community descubrió que el 13% de todas las unidades de nueva construcción en 2019 eran " nanopisos " y de menos de 260 pies cuadrados (24 m 2 ). [123] [124] Por lo tanto, el gobierno puede afirmar que se están construyendo más unidades anualmente, sin revelar qué porcentaje de las unidades son nanopisos y sin revelar la superficie total que se está creando. [125] [126] Una estimación proyectó que el 20% de los 18.000 nuevos pisos privados creados en los próximos 5 años serían de menos de 215 pies cuadrados. [126]
Newman Investment, una subsidiaria de la Oficina de Enlace , ha estado comprando propiedades sin pagar el impuesto de timbre, a pesar de que Newman es una empresa privada registrada. [127] Se ha descubierto que ha sido eximida de varios cientos de millones de HKD en impuestos de timbre en los últimos años, [128] lo que significa que el gobierno ha subsidiado las compras para Newman, y que incluso la Oficina de Enlace de Beijing no quiere pagar los costos normales del impuesto de timbre.
El impuesto de timbre se puede evadir o minimizar de otras maneras, incluidos los métodos utilizados por la Secretaria de Justicia Teresa Cheng y su esposo, Otto Poon Lok-to. A pesar de que Cheng ya poseía otras propiedades, una de sus compras posteriores tenía derecho al impuesto de timbre para "compradores primerizos", ya que sus compras anteriores se registraron a nombre de empresas de su propiedad y no directamente de ella, lo que le permitió ahorrar 6,7 millones de dólares de Hong Kong en impuestos de timbre. [129] Su esposo, Otto Poon Lok-to, utilizó otro método para evitar 10 millones de dólares de Hong Kong en impuestos de timbre comprando una empresa que poseía un apartamento en 1 Robinson Road , lo que le dio la propiedad del apartamento (a través de la propiedad de la empresa) sin pagar ningún impuesto de timbre. [130] Un informe de Liber Research Community encontró que entre 2010 y 2018, se evadieron un total de 9.400 millones de dólares de Hong Kong en impuestos de timbre mediante el uso de transferencias de acciones de la empresa. [131]
Aproximadamente el 25% de todas las propiedades residenciales en Hong Kong han sido modificadas ilegalmente para agregar espacio adicional u otras características. [132] Incluso varios funcionarios gubernamentales de alto perfil han sido sorprendidos con estructuras ilegales en sus propiedades, incluida la Secretaria de Justicia Teresa Cheng , el ex Secretario en Jefe Henry Tang Ying-yen y los ex Jefes Ejecutivos Donald Tsang y CY Leung . [132]
En agosto de 2022, las noticias informaron que la Secretaria de Vivienda, Winnie Ho, tuvo una estructura ilegal durante 14 años después de que el gobierno le pidió que la derribara. [133]
En febrero de 2023, el Defensor del Pueblo afirmó que, en las casas de los pueblos, se ignoró un tercio de todas las órdenes gubernamentales de desmantelar estructuras no autorizadas; a finales de 2021, había 5.384 órdenes de desmantelamiento en las casas de los pueblos. [134]
En agosto de 2023, el Defensor del Pueblo afirmó que el Gobierno recibe alrededor de 1.500 denuncias sobre desarrollos no autorizados al año. [135] En septiembre de 2023, el Gobierno afirmó que procesa alrededor de 3.000 casos al año. [136]
En septiembre de 2023, las fuertes lluvias provocaron deslizamientos de tierra que revelaron que varias casas en la península de Redhill tenían estructuras ilegales, y el director ejecutivo John Lee dijo: "Aquellos que necesiten ser procesados serán procesados, y las estructuras que tengan que ser demolidas serán demolidas". [137] [138] Un informe de Liber Research Community encontró más de 173 casas de lujo que se sospechaba que tenían estructuras ilegales que se extendían sobre terrenos gubernamentales. [139] Más tarde, Lee dijo que era "serio" acerca de solucionar el problema de los desarrollos no autorizados. [140] El gobierno anunció en enero de 2024 que 70 de las 85 casas inspeccionadas en la península de Redhill tenían estructuras ilegales, habían invadido terrenos gubernamentales o ambas cosas. [141] Además, el gobierno dijo que 14 de las 28 casas frente al mar en la península de Beaulieu en Tuen Mun usaban terrenos gubernamentales sin permiso. [142]
En la actualidad, los propietarios de casas de pueblo pueden declarar al gobierno sus estructuras no autorizadas que no presenten riesgos inmediatos de seguridad, lo que les permite evitar cualquier sanción por tener estructuras no autorizadas. [143]
En febrero de 2024, un agrimensor dijo que el gobierno debería promulgar una ley que exija que los profesionales comprueben si hay estructuras no autorizadas antes de que se pueda completar cualquier venta de una propiedad. [144] Un escritor de opinión en SCMP tenía un sentimiento similar y dijo que los permisos de ocupación para los compradores de propiedades no deberían emitirse hasta que haya una certificación de que la unidad cumple con todos los requisitos, y dijo que el director ejecutivo John Lee debe actuar de inmediato. [43]
En agosto de 2024, el Tribunal Superior desestimó una solicitud de 876 propietarios de viviendas que intentaron sin éxito apelar las órdenes gubernamentales de retirar sus estructuras no autorizadas. [145]
Medios de comunicación como el New York Times y la BBC han vinculado la situación de la vivienda en Hong Kong con la serie de protestas que tuvieron lugar en el territorio en la década de 2010. [146] [147]
En septiembre de 2019, las agencias de noticias y periódicos propiedad de Pekín utilizaron explicaciones de este tipo para describir la situación de la vivienda como la causa fundamental de las protestas de Hong Kong de 2019-2020 y desestimar otras causas discutidas de las protestas , entre ellas la lucha contra un mayor control de China y por la democracia. Esos medios criticaron a los promotores inmobiliarios de Hong Kong por ser responsables de la escasez de viviendas y de los altos precios de las mismas que dieron lugar a la inestabilidad social y a las protestas, después de que uno de ellos, Li Ka-shing , emitiera una declaración sobre la protesta contra la línea del partido. [148] [149] Estos medios controlados por el Gobierno de China continental también han criticado a los promotores por acaparar tierras y no desarrollar sitios para satisfacer la escasez de viviendas, como parte de su intento de atribuir la culpa. [150]
Para acceder a una vivienda pública es necesario que los ingresos y los activos estén por debajo de un determinado umbral; algunas personas que viven en viviendas públicas han sido sorprendidas mintiendo acerca de sus ingresos y activos por encima de esos umbrales, defraudando así a los ciudadanos que están en la lista de espera para acceder a una vivienda pública. [151]
Se ha descubierto que aproximadamente el 1,6% de los propietarios compran y revenden sus pisos del Programa de Propiedad de Vivienda en un plazo de 3 a 5 años después de comprarlos a un precio subsidiado, obteniendo una ganancia promedio del 102%. [152]
En 2021, el gobierno recuperó aproximadamente 1.300 unidades de vivienda pública de los residentes debido a abusos en el alquiler y violaciones del contrato de alquiler, incluido el subarrendamiento a otras personas, el uso no doméstico o la declaración de sus activos por debajo de su valor real. [153]
En noviembre de 2022, el Gobierno afirmó que se había descubierto que 26 hogares de viviendas públicas hacían declaraciones falsas sobre sus ingresos y otros activos. [154]
En febrero de 2023, SCMP informó que Kwong Kau, el ex suegro de Abby Choi , compró un apartamento del Plan de Propiedad de Vivienda Subvencionada, a pesar de ser propietario de un apartamento separado de 73 millones de dólares de Hong Kong. [155] La Secretaria Permanente de Vivienda, Agnes Wong, confirmó que el gobierno no verifica los activos de los solicitantes del Plan de Propiedad de Vivienda Subvencionada del Formulario Verde. [156] Wong también dijo que tanto los ingresos como los activos de los solicitantes del Formulario Verde no se han verificado desde que se inició el Plan en la década de 1970. [157]
En marzo de 2023, Winnie Ho dijo que alrededor de 690 hogares por año superan el máximo de ingresos o activos permitidos para la vivienda subsidiada. [158] Para el año 2022-2023, el gobierno recuperó más de 2200 unidades de vivienda pública de inquilinos que abusaron de los recursos de vivienda pública o incumplieron los términos de su contrato de arrendamiento. [159] Algunas violaciones incluyeron dejar la unidad vacante durante largos períodos de tiempo, no pagar el alquiler subsidiado, subarrendar o alquilar la unidad en Airbnb o usarla para fines no relacionados con la vivienda. [160]
En junio de 2023, el Departamento de Vivienda estableció un acuerdo con el Registro de la Propiedad para verificar si los inquilinos de viviendas públicas poseían alguna propiedad. [159]
Las personas que viven en viviendas públicas y tienen más de 60 años no tienen que declarar sus ingresos ni sus bienes, al igual que quienes reciben Asistencia Integral de Seguridad Social y quienes tienen derecho a la Prestación por Discapacidad. [161] [162] En agosto de 2023, el presidente de la Autoridad de Vivienda sugirió aumentar el límite a 65 años, para filtrar a los inquilinos ricos. [163]
En agosto de 2023, el Consejo Legislativo publicó un informe que sugería que quienes dependen de la asistencia social del gobierno, como la vivienda pública, podrían buscar beneficios gubernamentales en lugar de salarios más altos. [164]
En octubre de 2023, el gobierno comenzó a pedir a los inquilinos de viviendas públicas (excepto los exentos anteriormente) que declaren sus bienes cada dos años. [162]
En octubre de 2023, los medios locales informaron sobre problemas con inquilinos de viviendas públicas, incluido uno que vendió una puerta de su unidad pública en línea, en contra de las reglas del gobierno, y otro hombre, que tenía activos por un valor superior al límite permitido. [165] [166]
En noviembre de 2023, la Autoridad de Vivienda encontró más de 50 hogares que vivían en viviendas públicas y que también poseían otros apartamentos en Hong Kong, en contra de las normas de vivienda pública. [167] Los más de 50 hogares fueron encontrados al verificar 25.000 formularios de declaración, con un total de 719.000 verificaciones que se realizarán a fines de 2025. [168] La Autoridad de Vivienda también dijo que tenía informes de residentes de viviendas públicas que poseían propiedades al otro lado de la frontera en China continental, y confirmó un informe en octubre de 2023. [169] [168]
En agosto de 2024, el gobierno había recuperado 5.000 unidades públicas en los últimos 2 años gracias a la búsqueda de inquilinos ricos. [170] Los inquilinos que superen 5 veces el límite de ingresos o 100 veces el límite de riqueza neta deben mudarse de la vivienda gubernamental. [170] Además, los inquilinos que poseen propiedades privadas en Hong Kong, Macao o China continental también deben mudarse de la vivienda gubernamental. [171]
En agosto de 2024, una pareja apodada "Sr. y Sra. Ho" apareció en los medios locales porque la esposa vivía en una unidad de vivienda pública y el esposo no estaba incluido en el registro del hogar en un intento de ocultar sus bienes al gobierno. [172] [173]
En octubre de 2024, el gobierno dijo que investigaría los casos en los que algunos inquilinos de edad avanzada vivían principalmente en China continental pero continuaban conservando sus unidades de vivienda pública en Hong Kong. [174]
En mayo de 2024, un artículo de opinión escrito por un profesor y estudiante de la HKU concluyó que las viviendas públicas tenían límites de ingresos demasiado altos, lo que llevaba a que se les otorgaran viviendas públicas a solicitantes adinerados. [175] Además, el informe encontró que incluso aquellos con altos ingresos en viviendas públicas seguirían pagando un alquiler mínimo por las viviendas públicas, en relación con sus ingresos. [175]
Los inquilinos de viviendas públicas que superen el límite de ingresos en 5 veces o cuyos activos netos superen el límite en 100 veces deberán mudarse de la vivienda pública. [176]
En julio de 2024, el director ejecutivo John Lee advirtió que las personas no deberían reducir deliberadamente sus ingresos por debajo de los límites de la vivienda pública, en un intento de seguir siendo elegibles para la vivienda pública. [177] Según el gobierno, los límites de ingresos para la vivienda pública eran de HK$12.940 por mes para solicitantes solteros, o HK$19.730 para familias de dos personas. [177] El gobierno publicó datos que mostraban que el 52% de los solicitantes de vivienda pública en 2022 se habían graduado de la universidad o habían realizado estudios de posgrado. [177]
En octubre de 2024, una encuesta mostró que alrededor del 30% de los hongkoneses rechazarían deliberadamente aumentos salariales y "se quedarían en el mismo lugar" para reducir sus ingresos y mantener su elegibilidad para una vivienda pública. [178]
Debido a los problemas recurrentes de falta de asequibilidad de la vivienda, el gobierno encargó en 2017 un grupo de trabajo sobre la oferta de terrenos [179] , que en 2019 presentó un informe al Consejo Legislativo con sugerencias para aumentar la oferta de viviendas. La respuesta del gobierno fue que el Jefe Ejecutivo ordenó que se aceptaran todas las recomendaciones del grupo de trabajo.
En junio de 2018, Carrie Lam propuso un impuesto por vacancia para las nuevas unidades que aún no se hubieran vendido 12 meses después de haber recibido el permiso de ocupación, un impuesto que castigaría a los desarrolladores que dejaran nuevas unidades sin vender durante mucho tiempo. [180] El proyecto de ley fue archivado más tarde; en respuesta, un miembro de la Comunidad de Investigación Liber dijo que el gobierno había sacrificado a los ciudadanos y protegido a los desarrolladores al archivar el proyecto de ley. [180] Según el Consejo Legislativo, las unidades sin vender ascendían a 12.300 unidades en total a fines de 2020. [180] Para septiembre de 2024, el número de unidades sin vender aumentó a 19.000. [181]
La tasa general de vacantes, que incluye tanto las unidades antiguas como las nuevas, pero excluye las viviendas de las aldeas, ha rondado el 4 % de todas las unidades durante la última década. [182] En 2020, la tasa general de vacantes fue del 4,3 %, lo que significa que 52 366 unidades estaban vacías. [150]
En enero de 2023, Paul Chan dijo que el gobierno había decidido no implementar un impuesto sobre las viviendas vacantes. [183]
En julio de 2021, Xia Baolong , entonces director de la Oficina de Asuntos de Hong Kong y Macao de China , declaró que antes de 2049, "esperamos que la sociedad de Hong Kong sea más armoniosa y pacífica, y que los problemas de vivienda que nos preocupan a todos hayan mejorado enormemente. Nos despediremos de los pisos subdivididos y de las ' casas jaula '". [184]
En julio de 2022, el secretario general del Partido Comunista Chino, Xi Jinping, dijo que “actualmente, la mayor aspiración de los habitantes de Hong Kong es llevar una vida mejor, en la que tengan una vivienda más digna”. [185] Xi también dijo que el gobierno debería “romper las barreras de los intereses creados”. [185]
En marzo de 2023, Wang Huning dijo a los delegados de Hong Kong en la Asamblea Popular Nacional que debían abordar las cuestiones de vivienda como una prioridad. [186]
Los edificios antiguos han tenido incidentes en los que el hormigón se ha caído desde una altura y ha herido a personas; al menos 24 incidentes ocurrieron en julio y agosto de 2023. [187] El gobierno creó órdenes de inspección obligatoria a partir de 2012, con la intención de inspeccionar edificios de más de 3 pisos y 30 años de antigüedad, y repararlos si fuera necesario. [187] Algunos edificios se clasifican como "edificios de tres a cero": edificios que no tienen una empresa de mantenimiento de la propiedad, una corporación de propietarios o una asociación de residentes, lo que no deja ninguna organización para seguir las órdenes de inspección obligatoria. [ 187] Algunos de estos edificios son en gran parte propiedad de empresas de desarrollo, con la intención de demoler y reurbanizar el sitio. [187] El Consejo de Consumidores ha propuesto relajar las reglas para que, en lugar del 100% de consentimiento para la aprobación para cambiar la escritura de pacto mutuo (DMC), solo se necesite una aprobación del 75%, lo que da a los edificios antiguos una mayor probabilidad de actualizar las reglas con respecto al mantenimiento. [188]
En mayo de 2023, casi 2.700 edificios no habían completado sus inspecciones obligatorias dentro del plazo de un año. [187] Estos edificios han sido descritos como "bombas de tiempo". [187] [ etiqueta polémica ]
En virtud de la Autoridad de Renovación Urbana (URA), los apartamentos antiguos se pueden reurbanizar dando a los propietarios actuales dinero para comprar un apartamento comparable de 7 años de antigüedad, lo que los expertos han criticado por ser demasiado y parte de un "doble subsidio", ya que la URA debe pagar dinero para comprar edificios antiguos, así como a los propietarios de viviendas sobre los precios de las viviendas nuevas. [189]
En abril de 2024, después de que un incendio matara a cinco personas en un edificio, se reveló que el edificio había ignorado las órdenes gubernamentales de mejorar la seguridad contra incendios. Los datos oficiales también mostraron que otros edificios con problemas similares ignoraron las órdenes gubernamentales de mejorar la seguridad contra incendios más del 60% del tiempo. [190] Más de 9.500 edificios habían incumplido las órdenes gubernamentales hasta abril de 2024. [191]
Un artículo de opinión en SCMP señaló que el gobierno podría no ser capaz de recuperar completamente los costos de realizar trabajos de seguridad contra incendios si los propietarios de los edificios continúan ignorando las órdenes gubernamentales. [192] El artículo también señaló que era posible que el gobierno haya otorgado licencias para casas de huéspedes en New Lucky House, a pesar de que el edificio no cumple con el código de seguridad contra incendios. [192]
Según las normas anteriores, para los edificios de 50 años o más, al menos el 80% de los propietarios deben dar su consentimiento para que se pueda reurbanizar el terreno. [193] Para los edificios de menos de 50 años, el umbral es del 90%. [193] En julio de 2024, el gobierno anunció umbrales reducidos para la reurbanización de edificios antiguos, bajando el umbral hasta el 65% en algunos casos. [193]
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