Las políticas gubernamentales y la crisis de las hipotecas de alto riesgo abarca las políticas gubernamentales de los Estados Unidos y su impacto en la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2007-2009. La crisis de las hipotecas de alto riesgo de los Estados Unidos fue un conjunto de eventos y condiciones que llevaron a la crisis financiera de 2007-2008 y la recesión posterior. Se caracterizó por un aumento de la morosidad y las ejecuciones hipotecarias de alto riesgo, y la consiguiente caída de los valores respaldados por dichas hipotecas. Varias instituciones financieras importantes colapsaron en septiembre de 2008, lo que provocó una interrupción significativa del flujo de crédito a las empresas y los consumidores y el inicio de una grave recesión mundial.
Las políticas gubernamentales en materia de vivienda, la regulación excesiva, la regulación fallida y la desregulación han sido consideradas como causas de la crisis, junto con muchas otras. Si bien el sistema financiero moderno evolucionó, la regulación no siguió el ritmo y se volvió incompatible con los riesgos que se acumulaban en la economía. La Comisión de Investigación de la Crisis Financiera (FCIC, por sus siglas en inglés) encargada de investigar las causas de la crisis informó en enero de 2011 que: "Teníamos un sistema financiero del siglo XXI con salvaguardas del siglo XIX". [1]
El aumento de la propiedad de viviendas ha sido el objetivo de varios presidentes, incluidos Roosevelt , Reagan , Clinton y George W. Bush . [2] Algunos expertos dicen que los eventos fueron impulsados por el sector privado, y que los principales bancos de inversión en el centro de la crisis no estaban sujetos a regulaciones bancarias de depósito como la CRA . Además, aparecieron burbujas inmobiliarias en varios países europeos al mismo tiempo, aunque las políticas de vivienda de los EE. UU. No se aplicaron allí. Además, los préstamos de alto riesgo prácticamente se duplicaron (de menos del 10% de las originaciones de hipotecas a alrededor del 20% entre 2004 y 2006), aunque no hubo cambios importantes en las leyes de vivienda de larga data en ese momento. Solo 1 de los 10 comisionados de la FCIC argumentó que las políticas de vivienda fueron una causa principal de la crisis, principalmente en el contexto de las medidas que Fannie Mae y Freddie Mac tomaron para competir con la agresiva competencia del sector privado. [1]
También se ha culpado a la falta de regulación del sistema bancario no depositario (también llamado sistema bancario en la sombra ). [1] [3] El sistema no depositario creció hasta superar el tamaño del sistema bancario depositario regulado, [4] pero los bancos de inversión, las aseguradoras, los fondos de cobertura y los fondos del mercado monetario no estaban sujetos a las mismas regulaciones. Muchas de estas instituciones sufrieron el equivalente a una corrida bancaria , [5] con los notables colapsos de Lehman Brothers y AIG durante septiembre de 2008 que precipitaron una crisis financiera y la recesión posterior. [6]
El gobierno también derogó o implementó varias leyes que limitaban la regulación de la industria bancaria, como la derogación de la Ley Glass-Steagall y la implementación de la Ley de Modernización de Futuros de Materias Primas de 2000. La primera permitió que los bancos depositarios y de inversión se fusionaran, mientras que la segunda limitó la regulación de los derivados financieros.
Nota: En Crisis de las hipotecas de alto riesgo , causas y causas de la Gran Recesión se incluye un análisis general de las causas de la crisis de las hipotecas de alto riesgo. Este artículo se centra en un subconjunto de causas relacionadas con las políticas de vivienda asequible, Fannie Mae y Freddie Mac y la regulación gubernamental.
La desregulación, el exceso de regulación y la regulación fallida por parte del gobierno federal han sido las responsables de la crisis de las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos . [7]
Los conservadores han afirmado que la crisis financiera fue causada por una regulación excesiva destinada a aumentar las tasas de propiedad de viviendas para las personas de bajos ingresos. [8] Han señalado dos políticas en particular: la Ley de Reinversión Comunitaria (CRA) de 1977 (particularmente tal como se modificó en la década de 1990), que según ellos presionó a los bancos privados para que otorgaran préstamos riesgosos, y las metas de vivienda asequible del HUD para las empresas patrocinadas por el gobierno ("GSE") - Fannie Mae y Freddie Mac - que según ellos hicieron que las GSE compraran préstamos riesgosos, [8] y llevaron a un colapso general en los estándares de suscripción para todos los préstamos. [9] Ya en febrero de 2004, en un testimonio ante el Comité Bancario del Senado de los EE. UU., Alan Greenspan (presidente de la Reserva Federal) planteó serias preocupaciones con respecto al riesgo financiero sistémico que representaban Fannie Mae y Freddie Mac. Imploró al Congreso que tomara medidas para evitar una crisis. [10] Las GSE cuestionan estos estudios y desestimaron el testimonio de Greenspan.
Los liberales han afirmado que los préstamos GSE eran menos riesgosos y funcionaban mejor que los préstamos titulizados por bancos de Wall Street menos regulados. [8] También sugieren que los préstamos CRA ordenados por el gobierno funcionaron mejor que los préstamos subprime que estaban puramente impulsados por el mercado. [7] [8] También presentan datos que sugieren que las empresas financieras que presionaron al gobierno más agresivamente también tuvieron las prácticas crediticias más riesgosas, y presionaron para aliviar las regulaciones que limitaban su capacidad de asumir mayores riesgos. [8] En testimonio ante el Congreso, tanto la Comisión de Bolsa y Valores (SEC) como Alan Greenspan afirmaron que no se permitió la autorregulación de los bancos de inversión . [11] [12] Además, los cinco bancos de inversión más grandes en el centro de la crisis (incluidos Bear Stearns y Lehman Brothers) no estaban sujetos a la CRA ni a otras regulaciones bancarias de depósito, y no originaron hipotecas. [1] [13]
La Comisión de Investigación de la Crisis Financiera emitió tres documentos finales en enero de 2011: 1) Las "conclusiones" o informe de la FCIC de los seis comisionados demócratas; 2) una "declaración disidente" de los tres comisionados republicanos; y 3) una segunda "declaración disidente" del comisionado Peter Wallison. Tanto las conclusiones de la mayoría demócrata como la declaración disidente de la minoría republicana, que representan las opiniones de nueve de los diez comisionados, concluyeron que las políticas de vivienda del gobierno tenían poco que ver con la crisis. El informe de la mayoría afirmó que Fannie Mae y Freddie Mac "no fueron una causa principal de la crisis" y que la Ley de Reinversión Comunitaria "no fue un factor significativo en los préstamos de alto riesgo o la crisis". [1] Los tres autores republicanos de su declaración disidente escribieron: "Los diferenciales de crédito disminuyeron no sólo para la vivienda, sino también para otras clases de activos como los bienes raíces comerciales. Esto nos dice que debemos considerar la burbuja crediticia como una causa esencial de la burbuja inmobiliaria estadounidense. También nos dice que los problemas con la política o los mercados de vivienda de Estados Unidos no explican por sí mismos la burbuja inmobiliaria estadounidense". [1]
Sin embargo, la declaración discrepante del Comisionado Wallison sí atribuyó la culpa directamente a las políticas de vivienda del gobierno, que en su opinión contribuyeron a un número excesivo de hipotecas de alto riesgo: "...Creo que la condición sine qua non de la crisis financiera fue la política de vivienda del gobierno de los Estados Unidos, que llevó a la creación de 27 millones de préstamos de alto riesgo y otros préstamos de alto riesgo -la mitad de todas las hipotecas de los Estados Unidos- que estaban a punto de caer en mora tan pronto como la enorme burbuja inmobiliaria de 1997-2007 empezó a desinflarse. Si el gobierno de los Estados Unidos no hubiera elegido este camino político -fomentando el crecimiento de una burbuja de un tamaño sin precedentes y un número igualmente sin precedentes de hipotecas residenciales débiles y de alto riesgo- la gran crisis financiera de 2008 nunca se habría producido". [1]
En un documento de trabajo publicado a finales de 2012 en la Oficina Nacional de Investigación Económica (NBER) (los árbitros del ciclo económico), cuatro economistas presentaron su tesis "¿La Ley de Reinversión en la Comunidad condujo a préstamos riesgosos?" Los economistas compararon "el comportamiento crediticio de los bancos sometidos a exámenes de la CRA dentro de un determinado distrito censal en un mes determinado (el grupo de tratamiento) con el comportamiento de los bancos que operan en el mismo distrito censal-mes que no se enfrentaron a estos exámenes (el grupo de control). Esta comparación indica claramente que la adhesión a la CRA condujo a préstamos más riesgosos por parte de los bancos". Llegaron a la siguiente conclusión: “La evidencia muestra que en los exámenes de la CRA, cuando los incentivos para cumplir con los estándares de la CRA son particularmente altos, los bancos no solo aumentan las tasas de interés, sino que también parecen otorgar préstamos que son marcadamente más riesgosos”. [14] Este artículo ha sido criticado por basarse en una falacia lógica: que las afirmaciones de “probar causalidad” son “imposibles dada su metodología”. Además, fue criticado por no considerar una explicación alternativa: “que los funcionarios bancarios otorgan deliberadamente malos préstamos”. [15]
La FCIC atribuyó una gran parte de la culpa de la crisis a la desregulación , y señaló: "Llegamos a la conclusión de que los fallos generalizados en la regulación y supervisión financiera resultaron devastadores para la estabilidad de los mercados financieros del país. Los centinelas no estaban en sus puestos, en gran parte debido a la fe ampliamente aceptada en la naturaleza autocorrectora de los mercados y la capacidad de las instituciones financieras para vigilarse a sí mismas de manera efectiva. Más de 30 años de desregulación y dependencia de la autorregulación por parte de las instituciones financieras, defendidas por el ex presidente de la Reserva Federal Alan Greenspan y otros, apoyadas por sucesivas administraciones y congresos, e impulsadas activamente por la poderosa industria financiera en todo momento, habían eliminado salvaguardas clave que podrían haber ayudado a evitar la catástrofe. Este enfoque había abierto brechas en la supervisión de áreas críticas con billones de dólares en riesgo, como el sistema bancario paralelo y los mercados de derivados extrabursátiles. Además, el gobierno permitió a las empresas financieras elegir a sus reguladores preferidos en lo que se convirtió en una carrera hacia el supervisor más débil". [1] De manera similar, un informe detallado de las organizaciones independientes y sin fines de lucro de vigilancia del consumidor Essential Information y Consumer Education Foundation identifica una docena de pasos de desregulación que prepararon el terreno para la crisis de 2007-2008, entre ellos:
Para lograr estos objetivos desregulatorios, la industria financiera, incluidos los bancos comerciales y de inversión, los fondos de cobertura , las empresas inmobiliarias y las compañías de seguros , realizó contribuciones a campañas políticas por valor de 1.725 millones de dólares y gastó 3.400 millones de dólares en lobbyistas de la industria durante los años 1998-2008. En 2007, cerca de 3.000 lobbyistas federales trabajaron para la industria. En total, la industria financiera gastó más de 5.000 millones de dólares a lo largo de una década para fortalecer su influencia política en Washington, DC. [16]
En 1982, el Congreso aprobó la Ley de Paridad de las Transacciones Hipotecarias Alternativas (AMTPA), que permitía a los acreedores de vivienda no autorizados por el gobierno federal emitir hipotecas a tipo de interés ajustable. Entre los nuevos tipos de préstamos hipotecarios creados y que ganaron popularidad a principios de los años 1980 estaban los de tipo de interés ajustable, los de tipo de interés ajustable opcional, los de pago global y los de interés solamente. Se atribuye a estos nuevos tipos de préstamos el haber sustituido la práctica de larga data de los bancos de conceder hipotecas convencionales de tipo de interés fijo y amortizable. Una de las críticas a la desregulación de la industria bancaria que contribuyó a la crisis de las cajas de ahorro fue que el Congreso no había promulgado normas que hubieran impedido la explotación de estos tipos de préstamos. Posteriormente se produjeron abusos generalizados de préstamos predatorios con el uso de hipotecas a tipo de interés ajustable. [17] [18] Aproximadamente el 90% de las hipotecas de alto riesgo emitidas en 2006 fueron hipotecas a tipo de interés ajustable. [19]
Esta legislación estableció un mandato de compra de préstamos para "viviendas asequibles" para Fannie Mae y Freddie Mac, y dicho mandato debía ser regulado por el HUD. Inicialmente, la legislación de 1992 requería que el 30% o más de las compras de préstamos de Fannie y Freddie estuvieran relacionadas con "viviendas asequibles" (prestatarios que estaban por debajo de los estándares de préstamo normales). Sin embargo, se le dio al HUD el poder de establecer requisitos futuros, y pronto aumentó los mandatos. Esto fomentó las hipotecas "subprime" (ver Mandatos del HUD, a continuación).
La Ley Glass-Steagall se promulgó después de la Gran Depresión . Separó a los bancos comerciales de los bancos de inversión, en parte para evitar posibles conflictos de intereses entre las actividades crediticias de los primeros y las actividades de calificación de los segundos. En 1999, el presidente Bill Clinton firmó la Ley Gramm-Leach-Bliley , que derogó partes de la Ley Glass-Steagall. El economista Joseph Stiglitz criticó la derogación de la ley. Calificó su derogación como la "culminación de un esfuerzo de cabildeo de 300 millones de dólares por parte de las industrias bancarias y de servicios financieros...". Cree que contribuyó a esta crisis porque la cultura de toma de riesgos de la banca de inversión dominó la cultura de la banca comercial, más reacia al riesgo, lo que llevó a mayores niveles de toma de riesgos y apalancamiento durante el período de auge. [20]
" Alice M. Rivlin , quien se desempeñó como subdirectora de la Oficina de Administración y Presupuesto bajo Bill Clinton, dijo que la GLB era una pieza legislativa necesaria porque la separación de la banca comercial y de inversión 'no estaba funcionando muy bien'". Bill Clinton declaró (en 2008): "No veo que la firma de esa ley tuviera algo que ver con la crisis actual". [21] Luigi Zingales sostiene que la derogación tuvo un efecto indirecto. Alineó a los sectores de la banca comercial y de inversión, que antes competían, para presionar en una causa común a favor de leyes, regulaciones y reformas que favorecieran a la industria crediticia. [22]
Los economistas Robert Kuttner y Paul Krugman han apoyado la afirmación de que la derogación de la Ley Glass-Steagall contribuyó a la crisis de las hipotecas de alto riesgo [23] [24], aunque Krugman se retractó varios años después al afirmar que la derogación de la Ley Glass-Steagall "no fue lo que causó la crisis financiera, sino que surgió de los ' bancos en la sombra '". [25] Andrew Ross Sorkin cree que la derogación no fue el problema. La gran mayoría de las quiebras se debieron a préstamos hipotecarios de bajo rendimiento, permitidos por la Ley Glass-Steagall, o a pérdidas de instituciones que no se dedicaban a la banca comercial y, por lo tanto, nunca estuvieron cubiertas por la ley. [26]
Peter J. Wallison señala que ninguno de los principales bancos de inversión que se vieron afectados por la crisis (Bear, Lehman, Merrill, Goldman o Morgan Stanley) estaban afiliados a bancos comerciales, sino que eran bancos de inversión independientes, permitidos por la Ley Glass-Steagall. Los bancos hipotecarios Wachovia, Washington Mutual e IndyMac también eran bancos independientes que existían antes de la derogación de la Ley Glass. [27]
Los requisitos de capital se refieren a la cantidad de reserva financiera que los bancos deben mantener en caso de que sus inversiones sufran pérdidas. Los bancos depositarios recibirán depósitos y comprarán activos con ellos, suponiendo que los depositantes no recuperarán todos los depósitos. Cuanto más riesgosos sean los activos que seleccione el banco, mayores serán los requisitos de capital para compensar el riesgo. Los bancos depositarios estaban sujetos a una amplia regulación y supervisión antes de la crisis. Los depósitos también están garantizados por la FDIC hasta límites específicos.
Sin embargo, los bancos depositarios habían sacado del balance importantes cantidades de activos y pasivos a través de entidades jurídicas complejas llamadas vehículos de propósito especial. Esto les permitió eliminar esas cantidades del cálculo de los requisitos de capital, lo que les permitió asumir más riesgos, pero obtener mayores ganancias durante el período de auge anterior a la crisis. Cuando estos vehículos fuera de balance encontraron dificultades a partir de 2007, muchos bancos depositarios tuvieron que cubrir sus pérdidas. [28] Martin Wolf escribió en junio de 2009: "...una parte enorme de lo que hicieron los bancos en la primera parte de esta década –los vehículos fuera de balance, los derivados y el propio 'sistema bancario en la sombra'– fue encontrar una forma de eludir la regulación". [29]
A diferencia de los bancos depositarios, los bancos de inversión obtienen capital para financiar la suscripción de bonos, la creación de mercados y las operaciones de compraventa de valores por cuenta propia o de sus clientes; no están sujetos a la misma supervisión ni a los mismos requisitos de capital. Los grandes bancos de inversión que estuvieron en el centro de la crisis en septiembre de 2008, como Lehman Brothers y Merrill Lynch, no estaban sujetos a los mismos requisitos de capital que los bancos depositarios (véase más adelante la sección sobre el sistema bancario paralelo). La relación entre deuda y capital (una medida del riesgo asumido) aumentó significativamente entre 2003 y 2007 en el caso de los cinco mayores bancos de inversión, que a fines de 2007 tenían una deuda de 4,1 billones de dólares. [30] [31]
En 2007, la presidenta de la FDIC, Sheila Bair, advirtió contra la adopción de normas de gestión de riesgos más flexibles en el marco del acuerdo de Basilea II y la reducción de los requisitos de capital para los bancos en general: "Hay razones de peso para creer que, si se dejara que los bancos se las arreglaran solos, mantendrían menos capital -no más- del que sería prudente. El hecho es que los bancos se benefician de las redes de seguridad gubernamentales implícitas y explícitas. Invertir en un banco se percibe como una apuesta segura. Sin una regulación adecuada del capital, los bancos pueden operar en el mercado con poco o ningún capital. Y los gobiernos y las aseguradoras de depósitos acaban cargando con la responsabilidad, soportando gran parte del riesgo y el coste del fracaso. La historia demuestra que este problema es muy real... como vimos con la crisis bancaria y de las cajas de ahorros de Estados Unidos a finales de los años 1980 y 1990. La factura final de una regulación inadecuada del capital puede ser muy elevada. En resumen, los reguladores no pueden dejar las decisiones sobre el capital totalmente en manos de los bancos. No estaríamos haciendo nuestro trabajo ni sirviendo al interés público si lo hiciéramos". [32]
El sistema bancario no depositario creció hasta superar el tamaño del sistema bancario depositario regulado. Sin embargo, los bancos de inversión, las aseguradoras, los fondos de cobertura y los fondos del mercado monetario dentro del sistema no depositario no estaban sujetos a las mismas regulaciones que el sistema depositario, como el seguro para depositantes y las restricciones de capital bancario. Muchas de estas instituciones sufrieron el equivalente a una corrida bancaria con los notables colapsos de Lehman Brothers y AIG durante septiembre de 2008, que precipitaron una crisis financiera y la recesión posterior. [6]
El informe de la FCIC explicaba cómo este sistema en evolución seguía estando regulado de forma ineficaz: "A principios del siglo XX, erigimos una serie de protecciones (la Reserva Federal como prestamista de última instancia, el seguro federal de depósitos, amplias regulaciones) para proporcionar un baluarte contra los pánicos que habían plagado regularmente el sistema bancario de Estados Unidos en el siglo XIX. Sin embargo, durante los últimos 30 años, permitimos el crecimiento de un sistema bancario paralelo (opaco y cargado de deuda a corto plazo) que rivalizaba en tamaño con el sistema bancario tradicional. Los componentes clave del mercado (por ejemplo, el mercado de préstamos repo multimillonarios, las entidades fuera de balance y el uso de derivados extrabursátiles) estaban ocultos a la vista, sin las protecciones que habíamos construido para evitar las crisis financieras. Teníamos un sistema financiero del siglo XXI con salvaguardas del siglo XIX". [1]
En un discurso pronunciado en junio de 2008, el secretario del Tesoro de Estados Unidos , Timothy Geithner , entonces presidente y director ejecutivo del Banco de la Reserva Federal de Nueva York, atribuyó gran parte de la culpa del congelamiento de los mercados crediticios a una "fuga" de depósitos a las entidades del sistema bancario "paralelo", también llamado sistema bancario en la sombra . Estas entidades se volvieron fundamentales para los mercados crediticios que sustentaban el sistema financiero, pero no estaban sujetas a los mismos controles regulatorios. Además, estas entidades eran vulnerables porque tomaban préstamos a corto plazo en mercados líquidos para comprar activos a largo plazo, ilíquidos y riesgosos.
Esto significaba que las perturbaciones en los mercados crediticios los someterían a un rápido desapalancamiento , vendiendo sus activos a largo plazo a precios deprimidos. Describió la importancia de estas entidades: "A principios de 2007, los conductos de papel comercial respaldados por activos , en vehículos de inversión estructurada, en títulos preferentes a tasa de subasta, bonos con opción de compra y pagarés a la vista a tasa variable, tenían un tamaño de activos combinado de aproximadamente 2,2 billones de dólares. Los activos financiados a un día en repos tripartitas crecieron a 2,5 billones de dólares. Los activos mantenidos en fondos de cobertura crecieron a aproximadamente 1,8 billones de dólares. Los balances combinados de los cinco principales bancos de inversión de entonces sumaban 4 billones de dólares. En comparación, los activos totales de las cinco principales compañías holding bancarias en los Estados Unidos en ese momento eran de poco más de 6 billones de dólares, y los activos totales de todo el sistema bancario eran de unos 10 billones de dólares". Afirmó que el "efecto combinado de estos factores fue un sistema financiero vulnerable a ciclos de crédito y precios de activos que se retroalimentaban". [4]
El economista Paul Krugman describió la retirada masiva de fondos del sistema bancario paralelo como el "núcleo de lo que ocurrió" para provocar la crisis. "A medida que el sistema bancario paralelo se expandía para rivalizar o incluso superar en importancia a la banca convencional, los políticos y los funcionarios gubernamentales deberían haberse dado cuenta de que estaban recreando el tipo de vulnerabilidad financiera que hizo posible la Gran Depresión, y deberían haber respondido ampliando las regulaciones y la red de seguridad financiera para cubrir a estas nuevas instituciones. Las figuras influyentes deberían haber proclamado una regla simple: todo lo que hace lo que hace un banco, todo lo que tiene que ser rescatado en crisis como lo son los bancos, debe ser regulado como un banco". Se refirió a esta falta de controles como "negligencia maligna". [6] Algunos investigadores han sugerido que la competencia entre las GSE y el sistema bancario paralelo llevó a un deterioro en los estándares de suscripción de préstamos. [8]
Por ejemplo, el banco de inversión Bear Stearns tuvo que reponer gran parte de su financiación en los mercados de un día para otro, lo que hizo que la empresa fuera vulnerable a las perturbaciones del mercado crediticio. Cuando surgieron dudas sobre su solidez financiera, se vio comprometida su capacidad para conseguir fondos en esos mercados de corto plazo, lo que dio lugar al equivalente de una corrida bancaria. En cuatro días, su efectivo disponible se redujo de 18.000 millones de dólares a 3.000 millones de dólares, ya que los inversores retiraron la financiación de la empresa. La empresa se derrumbó y fue vendida a precio de liquidación al banco JP Morgan Chase el 16 de marzo de 2008. [33] [34] [35]
Los propietarios de viviendas, consumidores y corporaciones estadounidenses adeudaron aproximadamente 25 billones de dólares durante 2008. Los bancos estadounidenses retuvieron alrededor de 8 billones de dólares de ese total directamente en forma de préstamos hipotecarios tradicionales. Los tenedores de bonos y otros prestamistas tradicionales aportaron otros 7 billones de dólares. Los 10 billones restantes procedieron de los mercados de titulización, es decir, del sistema bancario paralelo. Los mercados de titulización comenzaron a cerrar en la primavera de 2007 y prácticamente paralizaron en el otoño de 2008. Así, más de un tercio de los mercados de crédito privado dejaron de estar disponibles como fuente de fondos. [36] [37] En febrero de 2009, Ben Bernanke declaró que los mercados de titulización permanecían efectivamente cerrados, con la excepción de las hipotecas que se ajustaban a las normas, que podían venderse a Fannie Mae y Freddie Mac. [38]
En marzo de 2010, The Economist informó: "Bear Stearns y Lehman Brothers eran entidades no bancarias que se vieron paralizadas por una corrida silenciosa de los prestamistas de repos en pánico , muchos de ellos fondos del mercado monetario que no estaban seguros de la calidad de las garantías titulizadas que tenían. Los reembolsos masivos de estos fondos después de la quiebra de Lehman congelaron la financiación a corto plazo para las grandes empresas". [5]
Fannie Mae y Freddie Mac (también llamadas FNMA y FHLMC) son empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) que compran hipotecas, compran y venden títulos respaldados por hipotecas (MBS) y garantizan una gran fracción de las hipotecas en los EE. UU.
La Comisión de Investigación de la Crisis Financiera (FCIC) informó en 2011 que Fannie Mae y Freddie Mac "contribuyeron a la crisis, pero no fueron una causa principal". [1] La FCIC informó que:
La Comisión encontró que los préstamos GSE tenían una tasa de morosidad del 6,2% en 2008 frente al 28,3% de los préstamos no GSE o de marca privada. [40] Tomando las aproximadamente 25 millones de hipotecas pendientes al final de cada año desde 2006 hasta 2009 y subdividándolas en más de 500 subgrupos según características como las puntuaciones de crédito, el pago inicial y el tamaño de la hipoteca, el comprador/garante de la hipoteca, etc., la Comisión encontró que la tasa promedio de morosidad grave era mucho menor entre los préstamos comprados o garantizados por organizaciones patrocinadas por el gobierno como la FHA , Fannie Mae y Freddie Mac , que entre los préstamos no preferenciales vendidos en titulización de "marca privada". [41] (véase el gráfico "Rendimiento de los préstamos en varios segmentos del mercado hipotecario")
La Comisión concluyó que los títulos hipotecarios de las GSE
En esencia, mantuvieron su valor durante toda la crisis y no contribuyeron a las pérdidas significativas de las empresas financieras que fueron fundamentales para la crisis financiera. Las GSE participaron en la expansión de las hipotecas de alto riesgo y otras hipotecas riesgosas, pero siguieron a Wall Street y a otros prestamistas en lugar de liderarlos.
En enero de 2011, tres de los cuatro republicanos de la Comisión de la FCIC [42], aunque discrepaban de otras conclusiones de la mayoría, concluyeron que la política de vivienda de los EE.UU. era, como mucho, sólo una de las causas de la crisis. Los tres [43] escribieron:
"Los diferenciales de crédito disminuyeron no sólo en el caso de la vivienda, sino también en el de otras clases de activos, como los bienes raíces comerciales. Esto nos indica que debemos considerar la burbuja crediticia como una causa esencial de la burbuja inmobiliaria estadounidense. También nos indica que los problemas con la política o los mercados inmobiliarios estadounidenses no explican por sí mismos la burbuja inmobiliaria estadounidense". [44]
En su única opinión discrepante con respecto a las opiniones mayoritarias y minoritarias del FCIC, el comisionado Peter J. Wallison del American Enterprise Institute (AEI) culpó principalmente a la política de vivienda de Estados Unidos, incluidas las acciones de Fannie & Freddie, por la crisis, escribiendo: "Cuando la burbuja comenzó a desinflarse a mediados de 2007, los préstamos de baja calidad y alto riesgo engendrados por las políticas gubernamentales fracasaron en cantidades sin precedentes. El efecto de estos impagos se vio exacerbado por el hecho de que pocos inversores, si es que hubo alguno, incluidos los analistas del mercado inmobiliario, comprendieron en ese momento que Fannie Mae y Freddie Mac habían estado adquiriendo grandes cantidades de préstamos de alto riesgo y otros préstamos de alto riesgo para cumplir con los objetivos de vivienda asequible del HUD". Su opinión discrepante se basó en gran medida en la investigación de su colega del AEI, Edward Pinto, ex director de crédito de Fannie Mae. Pinto estimó que a principios de 2008 había 27 millones de hipotecas "no tradicionales" de alto riesgo (definidas como subprime y Alt-A) pendientes de pago por un valor de 4,6 billones de dólares. De ellos, Fannie & Freddie poseía o garantizaba 12 millones de hipotecas por un valor de 1,8 billones de dólares. Las entidades gubernamentales poseían o garantizaban 19,2 millones o 2,7 billones de dólares de ese total de hipotecas. [45] En enero de 2008, el valor total de la deuda hipotecaria estadounidense pendiente era de 10,7 billones de dólares. [46]
Wallsion hizo pública su disidencia y respondió a las críticas en una serie de artículos y columnas de opinión, y el columnista del New York Times Joe Nocera lo acusa de crear "casi sin ayuda de nadie" "el mito de que Fannie Mae y Freddie Mac causaron la crisis financiera". [47]
Los críticos sostienen que Fannie Mae y Freddie Mac afectaron los estándares de préstamos de muchas maneras, maneras que a menudo no tenían nada que ver con sus compras de préstamos directos:
En 1995, Fannie Mae y Freddie Mac introdujeron sistemas automatizados de suscripción de préstamos, diseñados para acelerar el proceso de suscripción de préstamos. Estos sistemas, que pronto establecieron estándares de suscripción de préstamos para la mayor parte de la industria (independientemente de si los préstamos eran adquiridos por las GSE o no), relajaron en gran medida el proceso de aprobación de la suscripción de préstamos. Un estudio independiente de unos 1000 préstamos concluyó que los mismos préstamos tenían un 65 por ciento más de probabilidades de ser aprobados mediante los procesos automatizados que mediante los procesos tradicionales. [48] Las GSE promovieron agresivamente los nuevos sistemas liberalizados e incluso exigieron a los prestamistas que los utilizaran. En un documento escrito en enero de 2004, la OFHEO describió el proceso: "Una vez que Fannie Mae y Freddie Mac comenzaron a utilizar la calificación y la suscripción de préstamos automatizada en sus operaciones comerciales internas, no pasó mucho tiempo antes de que cada empresa exigiera a los prestamistas unifamiliares con los que hace negocios que utilizaran dichas herramientas. Las empresas lo hicieron incluyendo el uso de esas tecnologías en las directrices de conformidad para sus vendedores/proveedores de servicios". [49]
A mediados de los años 1990, Fannie y Freddie también promovieron los sistemas de valoración automatizada (AVM, por sus siglas en inglés). [50] Al poco tiempo, las dos GSE decidieron que, en muchos casos, no eran necesarias las inspecciones físicas in situ. [51] En cambio, el AVM, que se basaba principalmente en datos de ventas comparables, sería suficiente. Algunos analistas creen que el uso de AVM, especialmente para propiedades en barrios en dificultades, llevó a una sobrevaloración de las garantías que respaldaban los préstamos hipotecarios. [52]
En 2001, algunos bancos tradicionales dijeron al Wall Street Journal que Fannie y Freddie estaban promoviendo a los pequeños corredores hipotecarios de capital reducido en detrimento de los bancos comunitarios regulados, [53] al proporcionarles sistemas de suscripción automatizados. El Wall Street Journal informó que el software de suscripción se "puso a disposición de miles de corredores hipotecarios" y convirtió a estos "corredores y otros pequeños actores en una amenaza para los bancos más grandes". [53] La teoría era que los "corredores armados con software de suscripción automatizado" podrían vender préstamos directamente a F&F, "eliminando así a los bancos del negocio de otorgar préstamos". [53] En el pico del auge inmobiliario había alrededor de 75.000 pequeños corredores hipotecarios en todo Estados Unidos, [54] y se cree que muchos de ellos fueron responsables de las prácticas crediticias descuidadas y predatorias que llevaron a la crisis de las hipotecas de alto riesgo. [55]
Muchos de los productos de préstamo que venden los prestamistas hipotecarios y que son criticados por sus bajos estándares fueron diseñados por Fannie o Freddie. Por ejemplo, la línea de préstamos "Affordable Gold 100", diseñada por Freddie, no requería un pago inicial ni costos de cierre por parte del prestatario. Los costos de cierre podían provenir de "una variedad de fuentes, incluyendo una subvención de una institución calificada, un obsequio de un pariente o un préstamo sin garantía". [56]
Countrywide, una empresa que, según se informa, financió el 20 por ciento de todas las hipotecas de Estados Unidos en 2006, tenía una estrecha relación comercial con Fannie Mae. Esta relación se describe en Chain of Blame de Muolo y Padilla: "Durante los siguientes 15 años [a partir de 1991] Countrywide y Fannie Mae –Mozilo y Johnson y luego Mozilo y Franklin Raines, el sucesor de Johnson– estarían estrechamente vinculadas". [57] "Dependiendo del año, hasta el 30 por ciento de los préstamos de Fannie provenían de Countrywide, y Fannie estaba tan agradecida que recompensó a Countrywide con condiciones de compra ventajosas, mejores que las ofrecidas a los bancos reales (sólidos y de buena reputación)". [58]
Las estimaciones de las compras de préstamos de alto riesgo por parte de Fannie y Freddie oscilan entre cero y billones de dólares. Por ejemplo, en 2008 el economista Paul Krugman afirmó erróneamente que Fannie y Freddie "no concedían préstamos de alto riesgo, porque no pueden hacerlo; la definición de un préstamo de alto riesgo es precisamente un préstamo que no cumple el requisito, impuesto por la ley, de que Fannie y Freddie compren sólo hipotecas emitidas a prestatarios que hicieron pagos iniciales sustanciales y documentaron cuidadosamente sus ingresos". [59]
El economista Russell Roberts [60] citó un artículo del Washington Post de junio de 2008 que afirmaba que "de 2004 a 2006, las dos [GSE] compraron 434.000 millones de dólares en valores respaldados por préstamos de alto riesgo, creando un mercado para más préstamos de ese tipo". [61] Además, un informe del HUD de 2004 admitió que, si bien las GSE rechazaban oficialmente la negociación de valores respaldados por hipotecas de alto riesgo, no obstante participaban en el mercado. [62] Tanto Fannie como Freddie informaron sobre algunas de sus compras de alto riesgo en sus informes anuales de 2004, 2005, 2006 y 2007. [63] Sin embargo, el alcance total de las compras de alto riesgo de las GSE no se conoció hasta después de la crisis financiera de 2007/08. En diciembre de 2011, la Comisión de Bolsa y Valores acusó a seis ex ejecutivos de Fannie y Freddie de fraude de valores, y la SEC alegó que sus empresas poseían, en realidad, más de 2 billones de dólares en préstamos de alto riesgo a junio de 2008 (un mes antes de que Krugman hiciera su declaración exculpatoria).
Los críticos sostienen que la cantidad de préstamos de alto riesgo que informaron las dos GSE está enormemente subestimada. En una estimación temprana de las compras de préstamos de alto riesgo por parte de las GSE, Peter J. Wallison, del American Enterprise Institute, y Calomiris calcularon que las dos GSE tenían alrededor de 1 billón de dólares en préstamos de alto riesgo en agosto de 2008. [64] Una estimación posterior de Edward Pinto, un ex ejecutivo de Fannie Mae, fue de alrededor de 1,8 billones de dólares, repartidos entre 12 millones de hipotecas. [65] Eso sería, en cifras, casi la mitad de todos los préstamos de alto riesgo pendientes en los Estados Unidos. La estimación más alta fue realizada por Wallison y Edward Pinto, basándose en las cantidades informadas por la Comisión de Bolsa y Valores en relación con su caso de fraude de valores contra ex ejecutivos de Fannie y Freddie. Utilizando la información de la SEC, Wallison y Pinto calcularon que las dos GSE tenían más de 2 billones de dólares en préstamos de bajo nivel en 2008. [66]
Las discrepancias pueden atribuirse a las fuentes y métodos de estimación. La estimación más baja (la de Krugman) se basa simplemente en lo que es legalmente permisible, sin tener en cuenta lo que realmente se hizo. Otras estimaciones bajas se basan simplemente en las cantidades declaradas por Fannie y Freddie en sus estados financieros y otros informes. Como señaló Alan Greenspan, la información sobre hipotecas de alto riesgo de las GSE fue subestimada, y este hecho no fue ampliamente conocido hasta 2009: "El enorme tamaño de las compras realizadas por las GSE [Fannie y Freddie] en 2003-2004 no se reveló hasta que Fannie Mae, en septiembre de 2009, reclasificó una gran parte de su cartera de valores de hipotecas de alto riesgo como de alto riesgo". [67]
Las estimaciones de Wallison, Calomiris y Pinto se basan en el análisis de las características específicas de los préstamos. Por ejemplo, Wallison y Calomiris utilizaron cinco factores que, en su opinión, indican que se trata de préstamos de alto riesgo. Estos factores son la amortización negativa de los préstamos, los pagos de sólo intereses, los pagos iniciales inferiores al 10 por ciento, la escasa documentación y las bajas puntuaciones FICO (crediticias). [64]
Cuando Fannie o Freddie compraron préstamos de alto riesgo, se arriesgaron porque, como señaló Paul Krugman, "un préstamo de alto riesgo es precisamente un préstamo que no cumple con el requisito, impuesto por la ley, de que Fannie y Freddie compren sólo hipotecas emitidas a prestatarios que hicieron pagos iniciales sustanciales y documentaron cuidadosamente sus ingresos". [59] Como se señaló, la SEC ha alegado que Fannie y Freddie ignoraron la ley con respecto a la compra de préstamos de alto riesgo. Sin embargo, algunos préstamos carecían de calidad de manera tan clara que Fannie y Freddie no se arriesgaron a comprarlos. No obstante, las dos GSE promovieron los préstamos de alto riesgo que no podían comprar. Por ejemplo: "En 1997, Matt Miller, director de préstamos asequibles para familias unifamiliares en Freddie Mac, se dirigió a los prestamistas privados en un simposio sobre vivienda asequible. Dijo que Freddie generalmente podía encontrar una manera de comprar y titularizar sus préstamos para vivienda asequible 'mediante el uso de la investigación de Loan Prospector y mejoras crediticias creativas ...' Luego, el Sr. Miller añadió: "Pero ¿qué se puede hacer si después de todo este análisis el producto que se tiene en la mano no está a la altura de los estándares del mercado secundario convencional?". Matt Miller tenía una solución: Freddie trabajaría con "varias empresas" en un esfuerzo por encontrar compradores para estos préstamos [de alto riesgo]". [68]
Las GSE desempeñaron un papel pionero en la expansión del uso de los préstamos subprime: en 1999, Franklin Raines fue el primero en introducir a Fannie Mae en este tipo de préstamos, siguiendo los esfuerzos de Fannie Mae en los años 1990, que redujeron los requisitos de pago inicial para las hipotecas. En ese momento, los préstamos subprime representaban una fracción minúscula del mercado hipotecario general. [69] En 2003, después de que el uso de los préstamos subprime se hubiera expandido enormemente y numerosos prestamistas privados hubieran comenzado a emitir préstamos subprime como una respuesta competitiva a Fannie y Freddie, las GSE todavía controlaban casi el 50% de todos los préstamos subprime. A partir de 2003, los prestamistas privados aumentaron su participación en los préstamos subprime y más tarde emitieron muchos de los préstamos más riesgosos. Sin embargo, los intentos de defender a Fannie Mae y Freddie Mac por su papel en la crisis, citando su participación de mercado en declive en las hipotecas de alto riesgo después de 2003, ignoran el hecho de que las GSE habían creado en gran medida este mercado, e incluso habían trabajado en estrecha colaboración con algunos de los peores infractores de préstamos privados, como Countrywide. En 2005, uno de cada cuatro préstamos adquiridos por Fannie Mae provenía de Countrywide. [70] Fannie Mae y Freddie Mac esencialmente allanaron la autopista de las hipotecas de alto riesgo, por la que luego siguieron muchos otros.
El economista Paul Krugman y el abogado David Min han sostenido que Fannie Mae, Freddie Mac y la Ley de Reinversión en la Comunidad (CRA) no podrían haber sido las causas principales de la burbuja/crisis del mercado inmobiliario residencial porque en Estados Unidos había una burbuja de magnitud similar en el mercado inmobiliario comercial [71] —el mercado de hoteles, centros comerciales y parques de oficinas apenas se vio afectado por las políticas de vivienda asequible. [72] [73] Su suposición, implícitamente, es que la crisis financiera fue causada por el estallido de una "burbuja" inmobiliaria.
“Los miembros de la derecha intentaron culpar al gobierno de los aparentes fallos del mercado; en su opinión, el esfuerzo del gobierno por empujar a la gente de bajos ingresos a comprar una vivienda era la fuente del problema. Aunque esta creencia se ha extendido en los círculos conservadores, prácticamente todos los intentos serios de evaluar la evidencia han concluido que esta opinión tiene poco fundamento”.
José Stiglitz [74]
En contra del análisis de Krugman, Peter Wallison sostiene que la crisis fue causada por el estallido de una burbuja inmobiliaria que se apoyó en gran medida en préstamos con pago inicial bajo o nulo, lo que fue el caso exclusivo de los préstamos para vivienda residencial en Estados Unidos. [75] Además, después de investigar el incumplimiento de los préstamos comerciales durante la crisis financiera, Xudong An y Anthony B. Sanders informaron (en diciembre de 2010): "Encontramos evidencia limitada de que el deterioro sustancial en la suscripción de préstamos CMBS [títulos respaldados por hipotecas comerciales] ocurrió antes de la crisis". [76] Otros analistas apoyan la afirmación de que la crisis en el sector inmobiliario comercial y los préstamos relacionados tuvo lugar después de la crisis en el sector inmobiliario residencial. La periodista de negocios Kimberly Amadeo informa: "Los primeros signos de declive en el sector inmobiliario residencial se produjeron en 2006. Tres años más tarde, el sector inmobiliario comercial comenzó a sentir los efectos. [77] Denice A. Gierach, abogada inmobiliaria y contadora pública, escribió:
...la mayoría de los préstamos inmobiliarios comerciales eran buenos préstamos destruidos por una economía realmente mala. En otras palabras, los prestatarios no causaron que los préstamos se volvieran malos, sino la economía. [78]
En su libro sobre la crisis, los periodistas McLean y Nocera sostienen que las GSE (Fannie y Freddie) siguieron al sector privado en sus esfuerzos por otorgar préstamos de alto riesgo, en lugar de liderarlo.
"En 2003, la cuota de mercado estimada de Fannie Mae para los bonos respaldados por viviendas unifamiliares era del 45%. Sólo un año después, descendió al 23,5%. Como se observó con cierta alarma en una presentación interna de Fannie Mae en 2005, "el volumen de marcas blancas superó al volumen de Fannie Mae por primera vez". ... No había ninguna duda sobre por qué estaba sucediendo esto: los originadores de hipotecas de alto riesgo estaban empezando a dominar el mercado. No necesitaban a Fannie y Freddie para garantizar sus préstamos... A medida que la cuota de mercado de Fannie caía, los inversores de la empresa se pusieron inquietos... Se
había contratado a Citigroup para que estudiara lo que Citi llamó "alternativas estratégicas para maximizar el valor a largo plazo para los accionistas" [en Fannie Mae]. Entre sus recomendaciones clave para aumentar... la capitalización de mercado: ... empezar a garantizar "hipotecas residenciales no conformes"" [79]
Préstamos "no conformes" significa que no se ajustan a los estándares crediticios principales.
En un artículo de 2008 sobre Fannie Mae, el New York Times describe a la compañía como una entidad que responde a la presión en lugar de marcar el ritmo en materia de préstamos. En 2004, "los competidores se estaban apoderando de partes lucrativas de su negocio. El Congreso exigía que [la empresa] ayudara a dirigir más préstamos hacia los prestatarios de bajos ingresos. Los prestamistas amenazaban con vender directamente a Wall Street a menos que Fannie Mae comprara una parte mayor de sus préstamos más riesgosos" [80].
Los datos de la Reserva Federal encontraron que más del 84% de las hipotecas de alto riesgo en 2006 provenían de instituciones de marca privada en lugar de Fannie y Freddie, y la proporción de préstamos de alto riesgo asegurados por Fannie Mae y Freddie Mac disminuyó a medida que la burbuja se hizo más grande (de un máximo de asegurar el 48% a asegurar el 24% de todos los préstamos de alto riesgo en 2006). [81] Según los economistas Jeff Madrick y Frank Partnoy , a diferencia de Wall Street, las GSE "nunca compraron las obligaciones de deuda colateralizada (CDO) mucho más riesgosas que también fueron calificadas como triple A y fueron la principal fuente de la crisis financiera". [82] Un estudio de 2011 de la Reserva Federal que utilizó comparaciones estadísticas de regiones geográficas que estaban y no estaban sujetas a regulaciones de GSE, encontró "poca evidencia" de que las GSE desempeñaran un papel significativo en la crisis de las hipotecas de alto riesgo. [83] [84]
Otro argumento contra la tesis de Wallison es que las cifras de hipotecas subprime que le proporcionó Pinto están infladas y "no se sostienen". [85] Krugman citó el trabajo del economista Mike Konczal: "Como dice Konczal, todo esto se basa en una especie de truco de tres cartas: se habla de préstamos "subprime y otros de alto riesgo", se mezclan los subprime con otros préstamos que, al parecer, no son ni de lejos tan riesgosos como los subprime reales; luego se utiliza este agregado esencialmente falso para hacer que parezca que Fannie/Freddie estaban realmente en el centro del problema". [86] En el análisis de Pinto, las "hipotecas no tradicionales" incluyen las hipotecas Alt-A , que no son utilizadas por prestatarios de ingresos bajos y moderados y no tienen nada que ver con el cumplimiento de los objetivos de vivienda asequible.
Según el periodista McLean, "la teoría de que las GSE son las culpables de la crisis" es una "tontería" que "ha sido completamente desacreditada, una y otra vez". [85] La Comisión se reunió con Pinto para analizar sus cifras y, según McLean, "los números de Pinto no se sostienen". [85]
La Oficina de Responsabilidad Gubernamental estimó que el número de préstamos subprime pendientes era mucho menor que el de Pinto. Pinto afirmó que, en el momento en que el mercado colapsó, la mitad de todas las hipotecas de Estados Unidos (27 millones de préstamos) eran subprime. La GAO estimó (en 2010) que a fines de 2009 sólo había 4,59 millones de préstamos de ese tipo pendientes y que entre 2000 y 2007 sólo se habían concedido 14,5 millones de préstamos no prime. [85]
Los datos de Pinto, incluidos en el informe discrepante de Wallison ante la FCIC, estimaban que Fannie y Freddie habían comprado 1,8 billones de dólares en hipotecas de alto riesgo, repartidas entre 12 millones de hipotecas. Sin embargo, según el periodista Joe Nocera , las cifras de hipotecas de Pinto están "infladas", al clasificar "casi todo lo que no sea una hipoteca fija a 30 años como 'de alto riesgo'". [87]
Cabe señalar que las sentencias antes mencionadas (por Konczal, Krugman, McLean, la GAO y la Reserva Federal) se dictaron antes de que la SEC acusara, en diciembre de 2011, a los ejecutivos de Fannie Mae y Freddie Mac de fraude bursátil. Es significativo que la SEC alegara (y todavía sostiene) que Fannie Mae y Freddie Mac declararon como préstamos de alto riesgo y de baja calidad menos del 10 por ciento de sus préstamos reales de alto riesgo y de baja calidad. [88] En otras palabras, los préstamos de baja calidad que figuraban en las carteras de las GSE pueden haber sido 10 veces mayores que los originalmente declarados. Según Wallison, eso haría que la estimación de la SEC de los préstamos de baja calidad de las GSE fuera mayor que la estimación de Edward Pinto. [89]
Según David Min, crítico de Wallison en el Centro para el Progreso Americano ,
En el segundo trimestre de 2010, la tasa de morosidad de todos los préstamos garantizados por Fannie y Freddie era del 5,9 por ciento. En cambio, el promedio nacional era del 9,11 por ciento. La tasa de morosidad de Fannie y Freddie Alt-A es, de manera similar, mucho menor que la tasa de morosidad nacional. La única explicación posible para esto es que muchos de los préstamos que la SEC y Wallison/Pinto caracterizan como “subprime” no son, de hecho, hipotecas subprime auténticas. [87] [90]
Otra crítica a Wallison es que, en la medida en que Fannie y Freddie contribuyeron a la crisis, la causa fue su propia búsqueda de beneficios y no las órdenes gubernamentales de ampliar la propiedad de viviendas. En diciembre de 2011, después de que la Comisión de Bolsa y Valores acusara a 6 ex ejecutivos de Fannie y Freddie de fraude de valores, Wallison declaró, al igual que la SEC, que durante la crisis se ocultó el alcance total de las compras de hipotecas de alto riesgo por parte de las GSE. Basándose en las acusaciones de la SEC, Wallison estimó que Fannie y Freddie tenían, en realidad, más de 2 billones de dólares en préstamos de alto riesgo en junio de 2008. [89] Sin embargo, el periodista Joe Nocera sostiene que "la denuncia de la SEC casi no menciona las órdenes de vivienda asequible" y, en cambio, alega que los ejecutivos compraron las hipotecas de alto riesgo (en palabras de Nocera) "tardíamente... para recuperar la cuota de mercado perdida y, de ese modo, maximizar sus bonificaciones". [47] Según Jeff Madrick y Frank Partnoy, lo que llevó a Fannie y Freddie a la tutela en septiembre de 2008 [91] "tuvo poco que ver con la búsqueda de los objetivos originales de 'préstamos asequibles'. Las GSE estaban mucho más preocupadas por maximizar sus ganancias que por alcanzar estos objetivos; estaban pidiendo préstamos a tasas bajas para comprar títulos hipotecarios de alto rendimiento una vez que sus irregularidades contables habían quedado atrás. ... Lo más inquietante de las GSE es que se negaron a mantener un capital adecuado como colchón contra las pérdidas, a pesar de las demandas de sus propios reguladores de que lo hicieran". [82]
A pesar de la afirmación de Nocera, al menos un ejecutivo de Fannie Mae tenía un punto de vista completamente diferente, al afirmar en una entrevista:
Todo el mundo comprendió que ahora estábamos comprando préstamos que antes habríamos rechazado y que los modelos nos decían que estábamos cobrando demasiado poco, pero nuestro mandato era seguir siendo relevantes y atender a los prestatarios de bajos ingresos. Así que eso fue lo que hicimos". [80] Fannie y Freddie estaban bajo presión política para ampliar las compras de tipos de hipotecas para viviendas asequibles de mayor riesgo y bajo una importante presión competitiva de los grandes bancos de inversión y prestamistas hipotecarios. [80]
Wallison ha citado a la columnista del New York Times Gretchen Morgenson y su libro Reckless Endangerment como demostración de que "el agente político demócrata" Jim Johnson convirtió a Fannie Mae "en una máquina política que creó y explotó las políticas de vivienda del gobierno que fueron fundamentales para la crisis financiera y abrieron el camino para Wall Street". [92] Sin embargo, en una reseña del libro de Morgenson, dos economistas críticos de Wallison ( Jeff Madrick y Frank Partnoy ) señalan que Morgenson no defiende a Wall Street como engañado por Fannie, sino que afirma que "de todos los socios en el impulso a la propiedad de la vivienda, ninguna industria contribuyó más a la corrupción del proceso de préstamo que Wall Street". [82]
En 2008, las GSE poseían, ya sea directamente o a través de fondos hipotecarios que patrocinaban, 5,1 billones de dólares en hipotecas residenciales, aproximadamente la mitad del monto pendiente. [93] Las GSE siempre han estado altamente apalancadas, su patrimonio neto al 30 de junio de 2008 era de apenas 114 mil millones de dólares. [94] Cuando surgieron preocupaciones sobre la capacidad de las GSE para cumplir con sus casi 5 billones de dólares en garantías y otras obligaciones en septiembre de 2008, el gobierno de los EE. UU. se vio obligado a colocar a las empresas en una tutela , nacionalizándolas efectivamente a expensas de los contribuyentes. [95] [96] Paul Krugman señaló que una garantía implícita de apoyo gubernamental significaba que "las ganancias se privatizan pero las pérdidas se socializan", lo que significa que los inversores y la administración se beneficiaban durante el período de auge mientras que los contribuyentes asumirían las pérdidas durante un rescate. [97]
Al anunciar la tutela el 7 de septiembre de 2008, el regulador de las GSE, Jim Lockhart, declaró: "Para promover la estabilidad en el mercado hipotecario secundario y reducir el costo de financiación, las GSE aumentarán modestamente sus carteras de MBS hasta finales de 2009. Luego, para abordar el riesgo sistémico, en 2010 sus carteras comenzarán a reducirse gradualmente a un ritmo del 10 por ciento anual, en gran medida a través de una liquidación natural, para finalmente estabilizarse en un tamaño menor y menos riesgoso". [98]
Según Jeff Madrick y Frank Partnoy , las GSEs terminaron bajo tutela debido a la brusca caída de los precios de la vivienda, y a pesar del hecho de que "nunca asumieron ni de lejos los riesgos que asumió el mercado privado". Jason Thomas y Robert Van Order sostienen que la caída de las GSEs "fue rápida, debido principalmente a las hipotecas originadas en 2006 y 2007. Se asoció principalmente con compras de hipotecas riesgosas pero no de alto riesgo y capital insuficiente para cubrir la caída de los valores de las propiedades". En su artículo sobre las GSEs, "no encontraron evidencia de que su caída se debiera en gran medida a la política de vivienda del gobierno o de que tuvieran un papel esencial en el desarrollo del mercado de valores respaldados por hipotecas de alto riesgo". [99]
La Ley de Crédito Comercial (CRA, por sus siglas en inglés) fue promulgada originalmente bajo el Presidente Jimmy Carter en 1977. La Ley fue establecida para alentar a los bancos a poner fin a la práctica de la discriminación crediticia. Existe un debate entre los economistas sobre el efecto de la CRA, con detractores que afirman que alienta el crédito a consumidores sin capacidad crediticia [100] [101] [102] y defensores que afirman que tiene un historial de treinta años de crédito sin aumento del riesgo. [103] [104] [105] [106]
La Comisión de Investigación de la Crisis Financiera (informe mayoritario) concluyó en enero de 2011 que: "...la CRA no fue un factor significativo en los préstamos de alto riesgo o en la crisis. Muchos prestamistas de alto riesgo no estaban sujetos a la CRA. Las investigaciones indican que sólo el 6% de los préstamos de alto costo (un indicador de los préstamos de alto riesgo) tenían alguna conexión con la ley. Los préstamos otorgados por prestamistas regulados por la CRA en los barrios en los que estaban obligados a prestar tenían la mitad de probabilidades de incumplir que los préstamos similares otorgados en los mismos barrios por originadores hipotecarios independientes no sujetos a la ley". [1]
Los tres autores republicanos de un informe disidente sobre la opinión mayoritaria de la FCIC escribieron en enero de 2011: "Ni la Ley de Reinversión Comunitaria ni la eliminación del cortafuegos Glass-Steagall fueron una causa importante. La crisis se puede explicar sin recurrir a estos factores". Los tres autores explicaron además: "Los diferenciales de crédito disminuyeron no sólo en el caso de la vivienda, sino también en el de otras clases de activos, como los bienes raíces comerciales. Esto nos indica que debemos considerar la burbuja crediticia como una causa esencial de la burbuja inmobiliaria estadounidense. También nos indica que los problemas con la política o los mercados de vivienda de Estados Unidos no explican por sí mismos la burbuja inmobiliaria estadounidense". [107]
Los detractores afirman que los primeros años de la CRA fueron relativamente inocuos; sin embargo, las modificaciones a la CRA, realizadas a mediados de los años 1990, aumentaron la cantidad de préstamos hipotecarios a prestatarios de bajos ingresos no calificados y, por primera vez, permitieron la titulización de préstamos regulados por la CRA que contenían hipotecas de alto riesgo. [108] [109] En opinión de algunos críticos, los estándares de préstamo debilitados de la CRA y otros programas de vivienda asequible, junto con las políticas de bajas tasas de interés de la Reserva Federal después de 2001, fueron una causa importante de la crisis financiera de 2007/08. [110]
El contador público Joseph Fried escribió que hay una escasez de datos sobre el desempeño de los préstamos de la CRA, basándose en una respuesta de sólo 34 de los 500 bancos encuestados. [111] Sin embargo, se han intentado hacer estimaciones. Edward Pinto, ex director de crédito de Fannie Mae (1987-89) y miembro del American Enterprise Institute, estimó que, al 30 de junio de 2008, había 1,56 billones de dólares de préstamos pendientes de la CRA (o el equivalente). De esta cantidad, alrededor de 940 mil millones de dólares (alrededor de 6,7 millones de préstamos) eran, según Pinto, de alto riesgo. [112]
El economista Paul Krugman señala que el auge de las hipotecas de alto riesgo "fue impulsado abrumadoramente" por los originadores de préstamos que no estaban sujetos a la Ley de Reinversión en la Comunidad. [113] Un estudio, realizado por una firma legal que asesora a entidades de servicios financieros sobre el cumplimiento de la Ley de Reinversión en la Comunidad, encontró que las instituciones cubiertas por la CRA tenían menos probabilidades de otorgar préstamos de alto riesgo (solo el 20-25% de todos los préstamos de alto riesgo), y cuando lo hacían, las tasas de interés eran más bajas. Los bancos tenían la mitad de probabilidades de revender los préstamos a otras partes. [114]
El gobernador de la Reserva Federal, Randall Kroszner , y la presidenta de la Corporación Federal de Seguros de Depósitos, Sheila Bair, han declarado que la CRA no era la culpable de la crisis. [115] [116] En un discurso pronunciado en 2008 en la conferencia de The New America Foundation, Bair señaló: "Permítanme preguntarles: ¿en qué parte de la CRA dice: "hagan préstamos a personas que no pueden pagarlos? ¡En ninguna parte! Y el hecho es que las prácticas crediticias que están causando problemas hoy en día fueron impulsadas por un deseo de participación en el mercado y crecimiento de los ingresos... pura y simplemente". [117] Bair tiene razón literalmente: la CRA no les dice a los bancos que hagan préstamos a quienes no pueden pagar. Sin embargo, la investigación sugiere que muchos bancos se sintieron muy presionados. Por ejemplo, Bostic y Robinson descubrieron que los prestamistas parecen ver los acuerdos de la CRA "como una forma de seguro contra los costos potencialmente grandes y desconocidos..." de las violaciones de los préstamos. [118]
El gobernador de la Reserva Federal, Randall Kroszner, dice que la CRA no tiene la culpa del caos de las hipotecas de alto riesgo: "En primer lugar, sólo una pequeña parte de las hipotecas de alto riesgo originadas están relacionadas con la CRA. En segundo lugar, los préstamos relacionados con la CRA parecen tener un rendimiento comparable al de otros tipos de préstamos de alto riesgo. En conjunto... creemos que la evidencia disponible contradice la afirmación de que la CRA contribuyó de alguna manera sustancial a la actual crisis hipotecaria", dijo Kroszner: "Sólo el 6% de todos los préstamos de mayor precio fueron otorgados por prestamistas cubiertos por la CRA a prestatarios de bajos ingresos o vecindarios en sus áreas de evaluación de la CRA, las geografías locales que son el foco principal para los propósitos de evaluación de la CRA". [119]
Según Edward Pinto, miembro del American Enterprise Institute , el Bank of America informó en 2008 que su cartera de préstamos hipotecarios de alto riesgo (CRA, por sus siglas en inglés), que constituía el 7% de sus hipotecas residenciales, era responsable del 29% de sus pérdidas. También afirmó que "aproximadamente el 50% de los préstamos de CRA para viviendas unifamiliares... [tenían] características que indicaban un alto riesgo crediticio", pero, según los estándares utilizados por las diversas agencias gubernamentales para evaluar el desempeño de los CRA en ese momento, no se contabilizaban como "subprime" porque no se tenía en cuenta la solvencia crediticia del prestatario. [120] [121] [122] [123] Sin embargo, el economista Paul Krugman sostiene que la categoría de Pinto de "otras hipotecas de alto riesgo" incluye incorrectamente préstamos que no eran de alto riesgo, que en cambio eran como hipotecas tradicionales que se ajustaban a las normas. [124] Además, otro crítico de la CRA admite que "algunos de estos préstamos de alto riesgo de la CRA podrían haber tenido lugar, incluso en ausencia de la CRA. Por esa razón, el impacto directo de la CRA en el volumen de préstamos de alto riesgo no es seguro". [125]
James Kourlas señala que “los participantes de la industria… estaban convencidos de que podían manejar las nuevas normas de crédito y obtener ganancias. Estaban convencidos de que podían financiar con seguridad la expansión masiva del crédito para la vivienda. El hecho de que estuvieran equivocados no es una prueba en sí misma de que estuvieran dispuestos a sacrificar ganancias por ideales altruistas. El hecho de que el gobierno haya puesto en marcha la iniciativa no explica del todo por qué la industria la cogió y la aprovechó”. [126]
La CRA fue revivida en la década de 1990, durante la fiebre de fusiones entre los bancos. El sistema bancario fragmentado era un legado de leyes anti-sucursales a nivel estatal. Sin sucursales y diversificación nacional, los bancos estaban sujetos a crisis económicas locales. Después de la crisis de las cajas de ahorro y préstamos , una década de fusiones consolidó la industria bancaria. Uno de los criterios para la aprobación gubernamental de una fusión era la “buena ciudadanía” demostrada al otorgar préstamos a mercados con servicios insuficientes. [127]
Durante la administración Clinton, la Ley de Coordinación de Vivienda (CRA, por sus siglas en inglés) fue revitalizada y utilizada para controlar las fusiones. El presidente Clinton dijo que la CRA “estaba bastante moribunda hasta que asumimos el cargo. Más del 95 por ciento de la inversión comunitaria… realizada en los 22 años de vigencia de esa ley se ha hecho en los seis años y medio que llevo en el cargo”. [128] La CRA se convirtió en una herramienta importante de la “tercera vía” de Clinton como alternativa tanto al laissez-faire como a los pagos de transferencias gubernamentales para construir viviendas directamente. [127]
Sin embargo, las calificaciones de la CRA, y no los préstamos de la CRA, fueron las principales herramientas para alterar las prácticas bancarias. Una calificación baja impedía las fusiones. Los grupos activistas comunitarios se convirtieron en una parte importante del proceso de fusión. Su apoyo fue crucial para la mayoría de las fusiones y, a cambio, los bancos apoyaron a sus organizaciones. En 2000, los bancos dieron 9.500 millones de dólares de apoyo a los grupos activistas y, a cambio, estos grupos testificaron a favor de determinadas fusiones. La creación mediante fusiones del megabanco WaMu en 1999 vino acompañada de un acuerdo de la CRA por diez años por 120.000 millones de dólares para financiar los esfuerzos de los activistas en materia de vivienda. A cambio, los activistas de la CRA respaldaron la fusión de uno de los “bancos peor administrados y uno de los bancos más grandes y tempranos en quebrar en la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2007-2009”. [127]
Los bancos que se negaron a abandonar las prácticas crediticias tradicionales siguieron siendo pequeños. Al controlar las fusiones, las calificaciones de la CRA crearon “bancos creyentes” que no sólo otorgaban préstamos etiquetados como préstamos de la CRA, sino que también otorgaban crédito fácil a todos los sectores. Al controlar el proceso de fusión, el gobierno pudo generar bancos de crédito fácil mediante un proceso de selección artificial. [127]
Steven D. Gjerstad y Vernon L. Smith , tras analizar la investigación sobre el papel de la CRA, concluyen que los préstamos de la CRA no fueron significativos en la crisis, pero que la calificación de los bancos desempeñó un papel importante. Concluyen que "la CRA no está exenta de desempeñar un papel en la crisis ni se la puede culpar como causa fundamental". Justificó el crédito fácil a las personas de medios modestos y afectó indirectamente a todos los préstamos a los prestatarios a los que se dirigía. Sin embargo, fue parte de un consenso emergente entre los prestamistas, el gobierno y el público a favor del crédito fácil. [129]
La Comisión de Investigación de la Crisis Financiera (FCIC), los economistas de la Reserva Federal , los periodistas de negocios Bethany McLean y Joe Nocera y varios investigadores académicos han argumentado que las políticas gubernamentales de vivienda asequible no fueron la principal causa de la crisis financiera. [130] [131] También argumentan que los préstamos de la Ley de Reinversión Comunitaria superaron a otras hipotecas "de alto riesgo", y las hipotecas GSE tuvieron un mejor desempeño que las titulizaciones de marca privada.
Según la Comisión de Investigación de la Crisis Financiera, "basándonos en la evidencia y en las entrevistas con docenas de personas involucradas" en los "objetivos de vivienda asequible" del HUD (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano) para las GSE, "determinamos que estos objetivos sólo contribuyeron marginalmente a la participación de Fannie y Freddie en "hipotecas riesgosas". [132]
Los economistas Paul Krugman y David Min señalan que el crecimiento simultáneo de las burbujas de precios de los bienes raíces residenciales y comerciales -y también del crédito al consumo- en los EE. UU. y la crisis financiera general fuera del país, socavan el argumento de que Fannie Mae , Freddie Mac , CRA o los préstamos predatorios fueron las causas principales de la crisis, ya que las políticas de vivienda asequible no afectaron ni al mercado inmobiliario comercial de los EE. UU. ni al mercado inmobiliario fuera de los EE. UU. [90] [133]
[N]o había ninguna ley federal que obligara a los bancos a prestar dinero para parques de oficinas y centros comerciales; Fannie y Freddie no estaban en el negocio de préstamos para bienes raíces comerciales; sin embargo, el 55 por ciento —¡el 55 por ciento!— de las hipotecas comerciales que vencerán antes de 2014 están bajo el agua. [134]
En un escrito de enero de 2011, tres de los cuatro republicanos de la Comisión FCIC [42] también coincidieron en que el auge inmobiliario comercial simultáneo demostraba que las políticas de vivienda de Estados Unidos no eran la única causa de la burbuja inmobiliaria:
"Los diferenciales de crédito disminuyeron no sólo en el caso de la vivienda, sino también en el de otras clases de activos, como los bienes raíces comerciales. Esto nos indica que debemos considerar la burbuja crediticia como una causa esencial de la burbuja inmobiliaria estadounidense. También nos indica que los problemas con la política o los mercados inmobiliarios estadounidenses no explican por sí mismos la burbuja inmobiliaria estadounidense". [44]
En contraposición al análisis de Krugman y los miembros del FCIC, Peter Wallison sostiene que la crisis fue causada por el estallido de una burbuja inmobiliaria que fue apoyada en gran medida por préstamos con pago inicial bajo o nulo, lo que fue únicamente el caso de los préstamos para vivienda residencial en Estados Unidos . [75]
El análisis de Krugman también se ve cuestionado por otros análisis. Después de investigar el impago de los préstamos comerciales durante la crisis financiera, Xudong An y Anthony B. Sanders informaron (en diciembre de 2010): "Encontramos evidencia limitada de que el deterioro sustancial en la suscripción de préstamos CMBS [títulos respaldados por hipotecas comerciales] ocurrió antes de la crisis". [76] Otros analistas apoyan la afirmación de que la crisis en el sector inmobiliario comercial y los préstamos relacionados tuvo lugar después de la crisis en el sector inmobiliario residencial. La periodista de negocios Kimberly Amadeo informa: "Los primeros signos de declive en el sector inmobiliario residencial se produjeron en 2006. Tres años más tarde, el sector inmobiliario comercial comenzó a sentir los efectos. [77] Denice A. Gierach, abogada inmobiliaria y contadora pública, escribió:
...la mayoría de los préstamos inmobiliarios comerciales eran buenos préstamos destruidos por una economía realmente mala. En otras palabras, los prestatarios no causaron que los préstamos se volvieran malos, sino la economía. [78]
Los críticos de las políticas de vivienda asequible de Estados Unidos han citado tres aspectos de la política gubernamental de vivienda asequible como factores que contribuyeron a la crisis financiera: la Ley de Reinversión Comunitaria, los mandatos de vivienda asequible regulados por el HUD impuestos a Fannie Mae y Freddie Mac, y los esfuerzos directos del HUD para promover la vivienda asequible a través de entidades estatales y locales. El economista Thomas Sowell escribió en 2009: "Los estándares de crédito laxos utilizados para cumplir con las cuotas de 'vivienda asequible' fueron la clave de la crisis hipotecaria estadounidense". Sowell describió múltiples instancias de presión regulatoria y ejecutiva para expandir la propiedad de viviendas a través de estándares de crédito más bajos durante los años 1990 y 2000. [135]
A mediados de los años 1990, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) flexibilizó las restricciones hipotecarias para que los compradores primerizos pudieran acceder a préstamos que antes no podían conseguir. [136] En 1995, las GSE empezaron a recibir créditos para viviendas asequibles a cambio de la compra de títulos respaldados por hipotecas, entre los que se incluían préstamos a prestatarios de bajos ingresos. Esto dio lugar a que las agencias compraran títulos de alto riesgo. [137]
La Ley de Vivienda y Desarrollo Comunitario de 1992 estableció un mandato de compra de préstamos para viviendas asequibles para Fannie Mae y Freddie Mac, y dicho mandato debía ser regulado por el HUD. Inicialmente, la legislación de 1992 requería que el 30 por ciento o más de las compras de préstamos de Fannie y Freddie estuvieran relacionadas con viviendas asequibles. Sin embargo, se le dio al HUD la facultad de establecer requisitos futuros. En 1995, el HUD ordenó que el 40 por ciento de las compras de préstamos de Fannie y Freddie tendrían que respaldar viviendas asequibles. En 1996, el HUD ordenó a Freddie y Fannie que proporcionaran al menos el 42 por ciento de su financiación hipotecaria a prestatarios con ingresos inferiores a la media de su área. Este objetivo se incrementó al 50% en 2000 y al 52% en 2005. Bajo la administración Bush, el HUD siguió presionando a Fannie y Freddie para que aumentaran las compras de viviendas asequibles, hasta el 56% en el año 2008. [138] Además, el HUD exigió a Freddie y Fannie que destinaran el 12% de su cartera a préstamos "asequibles especiales". Se trata de préstamos a prestatarios con menos del 60% del ingreso medio de su área. Estos objetivos se incrementaron con los años, hasta llegar a un objetivo del 28% en 2008. [139]
Para cumplir con estos mandatos, Fannie y Freddie anunciaron compromisos de préstamos para personas de bajos ingresos y minorías. En 1994, Fannie prometió un billón de dólares en dichos préstamos, promesa que cumplió en 2000. Ese año, Fannie se comprometió a comprar (a prestamistas privados) otros dos billones de dólares en préstamos para personas de bajos ingresos y minorías, y Freddie igualó ese compromiso con su propia promesa de dos billones de dólares. De este modo, estas entidades patrocinadas por el gobierno se comprometieron a comprar, del mercado privado, un total de cinco billones de dólares en préstamos para vivienda asequible. [140]
Hasta hace relativamente poco, al menos algunos miembros del gobierno de Estados Unidos alababan las hipotecas de alto riesgo. En un discurso pronunciado en 2002 en la Conferencia de la Oficina de Vivienda para Personas Mayores, Edward Gramlich, ex gobernador de la Junta de la Reserva Federal, distinguió entre préstamos predatorios y préstamos de alto riesgo: "Para entender el problema, es particularmente importante distinguir entre préstamos predatorios y préstamos de alto riesgo generalmente beneficiosos... Los préstamos de alto riesgo... se refieren a préstamos completamente apropiados y legales a prestatarios que no califican para tasas preferenciales..." [141] El Sr. Gramlich también mencionó la importancia de los préstamos de alto riesgo para los esfuerzos del gobierno por lograr viviendas asequibles: "Gran parte de este aumento de los préstamos [para viviendas asequibles] puede atribuirse al desarrollo del mercado de hipotecas de alto riesgo..." [142]
Joseph Fried, autor de "¿Quién llevó realmente a la economía al abismo?", cree que era inevitable que se generalizaran las normas de concesión de préstamos más laxas: "...era imposible relajar las normas de concesión de préstamos para las personas con un crédito marginal y al mismo tiempo mantener normas rigurosas para las personas con buenos historiales crediticios. Las políticas de vivienda asequible llevaron a una degradación de las normas de concesión de préstamos de todos los tamaños". [9]
"La Estrategia Nacional de Propiedad de Vivienda: Socios en el Sueño Americano", fue compilada en 1995 por Henry Cisneros, Secretario de Vivienda y Desarrollo Urbano del Presidente Clinton. Este documento de 100 páginas representaba los puntos de vista de HUD, Fannie Mae, Freddie Mac, líderes de la industria de la vivienda, varios bancos, numerosas organizaciones activistas como ACORN y La Raza, y representantes de varios gobiernos estatales y locales." [143] La estrategia no se limitaba a las compras de préstamos de Fannie y Freddie, o a los préstamos de la Ley de Reinversión Comunitaria. "Este era un plan gubernamental amplio para toda la industria crediticia, que comprendía '100 propuestas de acción', aparentemente diseñadas para 'generar hasta 8 millones de propietarios de viviendas adicionales' en Estados Unidos. [144]
Como parte de la Estrategia Nacional de Propiedad de Vivienda de 1995, HUD abogó por una mayor participación de las organizaciones estatales y locales en la promoción de viviendas asequibles. [145] Además, promovió el uso de préstamos con pago inicial bajo o nulo y préstamos secundarios no revelados y sin garantía para que el prestatario pagara sus pagos iniciales (si los hubiera) y los costos de cierre. [146] Esta idea se manifestó en los "segundos préstamos silenciosos" que se volvieron extremadamente populares en varios estados como California y en decenas de ciudades como San Francisco. [147] Usando fondos federales y sus propios fondos, estos estados y ciudades ofrecieron a los prestatarios préstamos que sufragarían el costo del pago inicial. Los préstamos se denominaban "silenciosos" porque se suponía que el prestamista principal no debía saber sobre ellos. Una hoja publicitaria de la Corporación de Reinversión Vecinal (afiliada a HUD) describía explícitamente el secreto deseado: "[Las afiliadas de la NRC] tienen las segundas hipotecas. En lugar de ir a la familia, el vale mensual se paga a [las afiliadas de la NRC]. De esta manera, el voucher es “invisible” para el prestamista tradicional y la familia (énfasis añadido). [148]
El HUD también elogió a Fannie y Freddie por sus esfuerzos para promover la flexibilidad crediticia: "En los últimos años, muchos acreedores hipotecarios han aumentado la flexibilidad de suscripción. Esta mayor flexibilidad se debe, al menos en parte, a... criterios de suscripción de viviendas asequibles liberalizados establecidos por inversores del mercado secundario como Fannie Mae y Freddie Mac". [149] Para ilustrar la deseable flexibilidad, la Estrategia citó un programa de Connecticut que "permite historiales de empleo no tradicionales, historiales de empleo con lagunas, empleo a corto plazo y cambios frecuentes de trabajo". [150]
Las críticas a la estrategia del HUD y la consiguiente relajación de las normas fueron criticadas por al menos una empresa de investigación años antes de la crisis de las hipotecas de alto riesgo. En 2001, la empresa de investigación independiente Graham Fisher & Company afirmó: "Si bien las iniciativas subyacentes de la [estrategia] eran de amplio alcance en su contenido, el tema principal... era la relajación de las normas crediticias". [151] Graham Fisher citó estos detalles:
El economista Henry Hazlitt ha criticado las políticas gubernamentales de vivienda que garantizaban hipotecas para la vivienda y/o promovían pagos iniciales bajos o nulos, por considerar que "inevitablemente" significan "más préstamos malos que de otro modo", desperdiciando el dinero de los contribuyentes, "lo que lleva a un exceso de oferta de viviendas" que aumenta el costo de la vivienda. "A largo plazo, no aumentan la producción nacional, sino que alientan las malas inversiones". [156] Estos riesgos se hicieron realidad cuando la burbuja inmobiliaria alcanzó su punto máximo en 2005-2006 y se desinfló a partir de entonces, contribuyendo a la crisis.
Los bancos federales de préstamos hipotecarios (FHLB, por sus siglas en inglés) son menos comprendidos y discutidos en los medios. El FHLB proporciona préstamos a los bancos que a su vez están respaldados por hipotecas. Aunque están un paso más allá de los préstamos hipotecarios directos, algunas de las cuestiones de política más amplias son similares entre el FHLB y las otras GSE. Según Bloomberg , el FHLB es el mayor prestatario de los EE. UU. después del gobierno federal. [157] El 8 de enero de 2009, Moody's dijo que solo 4 de los 12 FHLB podrían ser capaces de mantener los niveles mínimos de capital requeridos y que el gobierno de los EE. UU. podría tener que poner a algunos de ellos bajo tutela . [157]
Como se ha señalado, la Estrategia Nacional para la Propiedad de Vivienda, que propugnaba una flexibilización general de las normas de concesión de préstamos, al menos en lo que respecta a las viviendas asequibles, fue ideada en 1995 por el HUD durante la administración Clinton. Durante el resto de la administración Clinton, el HUD estableció requisitos cada vez más rigurosos para los préstamos a las viviendas asequibles de Fannie y Freddie.
En 1995, la administración Clinton introdujo cambios en la Ley de Créditos Comunitarios (CRA, por sus siglas en inglés). Los cambios fueron amplios y, en opinión de los críticos, muy destructivos. Según las nuevas normas, los bancos y las cajas de ahorro debían ser evaluados "en función del número y el monto de los préstamos otorgados dentro de sus áreas de evaluación, la distribución geográfica de esos préstamos, la distribución de los préstamos en función de las características de los prestatarios, el número y el monto de los préstamos para el desarrollo comunitario y la cantidad de innovación y flexibilidad que emplearan al aprobar los préstamos". [158] Algunos analistas sostienen que estas nuevas normas presionaron a los bancos para que otorgaran préstamos débiles. [159]
El presidente Bush abogó por la " sociedad de propietarios ". Según un artículo del New York Times publicado en 2008, "presionó con fuerza para expandir la propiedad de viviendas, especialmente entre las minorías, una iniciativa que encajaba con su ambición de expandir el espectro republicano y con los intereses comerciales de algunos de sus principales donantes. Pero sus políticas de vivienda y su enfoque de no intervención en la regulación alentaron estándares de crédito laxos". [160]
Parece haber pruebas suficientes de que la administración Bush reconoció tanto el riesgo de las hipotecas de alto riesgo como, en concreto, los riesgos que planteaban las GSE, que contaban con la garantía implícita de contar con el respaldo del gobierno. Por ejemplo, en 2003, la administración Bush, reconociendo que los reguladores actuales de Fannie y Freddie Mac eran inadecuados, propuso que se creara una nueva agencia para regular las GSE. Esta nueva agencia se habría encargado específicamente de establecer los requisitos de reserva de capital (quitando esa autoridad al Congreso), aprobar nuevas líneas de negocio para las GSE y, lo más importante, evaluar el riesgo de sus crecientes carteras. Fue en respuesta específica a este esfuerzo regulador que Barney Frank hizo su ahora infame declaración: "Estas dos entidades -Fannie Mae y Freddie Mac- no se enfrentan a ningún tipo de crisis financiera; cuanto más exageren estos problemas, cuanto más presión haya sobre estas empresas, menos veremos en términos de vivienda asequible". [161] Si esta nueva agencia reguladora se hubiera creado en 2003, probablemente habría descubierto el fraude contable relacionado con las bonificaciones de los ejecutivos que se estaba produciendo en ese momento en Fannie Mae. Este escándalo contable obligaría más tarde a la dimisión de Franklin Raines y otros ejecutivos. [162] Esta nueva agencia también puede haber ralentizado o detenido el movimiento ulterior de toda la industria hipotecaria hacia los préstamos de alto riesgo al exponer la magnitud total de los riesgos que asumían entonces Fannie y Freddie, que en ese momento controlaban casi la mitad de todos los préstamos de alto riesgo que se emitían.
El republicano Mike Oxley, ex presidente del Comité de Servicios Financieros de la Cámara de Representantes, ha señalado que la Cámara de Representantes aprobó una ley que reforzaba la regulación de las GSE (la Ley de Reforma de la Financiación de la Vivienda Federal de 2005), pero la Casa Blanca de Bush la desbarató. En palabras de Oxley, "todos los lamentos y las meadas en la cama están sucediendo sin recordar cómo la Cámara de Representantes tomó medidas al respecto. ¿Qué obtuvimos de la Casa Blanca? Un saludo con un dedo". [163]
Los esfuerzos para controlar las GSE se vieron frustrados por el intenso cabildeo de Fannie Mae y Freddie Mac. [164] En abril de 2005, el Secretario del Tesoro John Snow repitió su llamado a la reforma de las GSE, diciendo que "los eventos que han ocurrido desde que testifiqué ante este Comité en 2003 refuerzan las preocupaciones sobre los riesgos sistémicos que plantean las GSE y resaltan aún más la necesidad de una verdadera reforma de las GSE para asegurar que nuestro sistema de financiamiento de la vivienda siga siendo una fuente fuerte y vibrante de financiamiento para expandir las oportunidades de propiedad de viviendas en Estados Unidos... Las medidas a medias solo exacerbarán los riesgos para nuestro sistema financiero". El entonces líder de la minoría del Senado Harry Reid rechazó la legislación diciendo que "no podemos aprobar una legislación que pueda limitar a los estadounidenses a poseer viviendas y potencialmente dañar nuestra economía en el proceso". [165] Un esfuerzo republicano de 2005 para una reforma integral de las GSE fue amenazado con obstruccionismo por el senador Chris Dodd (D-CT). [166]
Algunos economistas, como John Taylor, [167] han afirmado que la Fed fue responsable, o al menos parcialmente responsable, de la burbuja inmobiliaria de Estados Unidos que se produjo antes de la recesión de 2007. Afirman que la Fed mantuvo las tasas de interés demasiado bajas después de la recesión de 2001, [168] la burbuja inmobiliaria condujo a la crisis crediticia. El entonces presidente Alan Greenspan cuestiona esta interpretación. Señala que el control de la Fed sobre las tasas de interés de largo plazo a las que se refieren los críticos es sólo indirecto. La Fed aumentó la tasa de interés de corto plazo sobre la que tiene control (es decir, la tasa de los fondos federales), pero la tasa de interés de largo plazo (que suele seguir a la primera) no aumentó. [169]
El papel de la Reserva Federal como supervisor y regulador ha sido criticado por su ineficacia. El ex senador estadounidense Chris Dodd , entonces presidente del Comité de Banca, Vivienda y Asuntos Urbanos del Senado de Estados Unidos , comentó sobre el papel de la Reserva Federal en la actual crisis económica: "Vimos en los últimos años que, cuando asumieron responsabilidades de protección al consumidor y la regulación de los holdings bancarios, fue un fracaso abismal".
Según Bethany McLean y Joe Nocera , la oposición ideológica del presidente de la Reserva Federal, Alan Greenspan, a la regulación gubernamental no se vio afectada ni por las quejas de los "defensores de la vivienda" de base sobre el daño a las comunidades de bajos ingresos por los préstamos hipotecarios predatorios a principios de los años 1990, ni por el fracaso de las fuerzas del mercado para evitar una burbuja subprime temprana y más pequeña y su estallido a finales de los años 1990, ni por los llamamientos del gobernador de la junta de la Reserva, Edward Gramlich, para que asumiera un papel más activo en la vigilancia del negocio de las hipotecas subprime. [170]
Una crítica similar es la que hace el economista Raghuram Rajan ( gobernador del Banco de la Reserva de la India ), quien en un libro sobre la crisis financiera también sostiene que la política de bajas tasas de interés de la Reserva Federal de Greenspan permitió y motivó a los inversores a buscar inversiones de riesgo que ofrecieran mayores retornos, lo que condujo a la crisis de las hipotecas de alto riesgo (así como a la burbuja de las puntocom ). La causa subyacente de la tendencia de la economía estadounidense a ir "de burbuja en burbuja", según Rajan, fue "la débil red de seguridad de la economía" para los desempleados, que hizo que "el sistema político estadounidense... fuera extremadamente sensible al crecimiento del empleo" y propenso a una estimulación monetaria insostenible. [171]
Muchas leyes y regulaciones existentes no se aplicaban de manera efectiva antes de la crisis. La SEC fue criticada por relajar la supervisión de los bancos de inversión y exigirles una divulgación inadecuada de los riesgos. La FDIC permitió a los bancos trasladar grandes cantidades de pasivos fuera del balance, eludiendo así los requisitos de capital de los bancos depositarios. La Reserva Federal fue criticada por no supervisar adecuadamente la calidad de las hipotecas emitidas. [1] La oligarquía de las principales firmas financieras tenía una influencia sustancial en Washington y promovía una ideología de desregulación y una cultura de " autorregulación de la industria " y la idea de que los actores comerciales racionales evitan correr riesgos indebidos. Como resultado de esta cultura y de la puerta giratoria entre Wall Street y Washington, los reguladores no actuaron a pesar de las importantes señales de advertencia en forma de una serie de crisis financieras, incluida la crisis de ahorro y préstamo , la crisis de Long-Term Capital Management (LTCM), cada una de las cuales requirió rescates importantes, y los escándalos de los derivados de 1994. [172] [173] [174] Estas señales de advertencia fueron ignoradas mientras la desregulación financiera continuaba, mientras los investigadores de carrera de la SEC eran removidos, y mientras los empleados de la industria financiera eran instalados en puestos clave en las agencias reguladoras. El rescate de LTCM en 1998 envió la señal a las grandes firmas financieras " demasiado grandes para quebrar " de que no tendrían que sufrir las consecuencias de los grandes riesgos que corren. [175]
Una vez que la crisis alcanzó su fase crítica en septiembre de 2008, los reguladores no aplicaron sistemáticamente los remedios que tenían a su disposición, lo que aumentó la incertidumbre. Un ejemplo destacado fue permitir la desaparición del banco de inversión Lehman Brothers en septiembre de 2008, a pesar de que la Reserva Federal y el Departamento del Tesoro facilitaron un rescate/fusión de Bear-Stearns en marzo de 2008 y la fusión de Merrill-Lynch con Bank of America en septiembre de 2008. [1]
La periodista Gretchen Morgenson cita a la Comisión de Investigación de la Crisis Financiera, que señaló con desaprobación que durante el auge inmobiliario de 2000 a 2006, la Reserva Federal "envió a un total de tres instituciones a los fiscales por posibles violaciones de la equidad crediticia en hipotecas". El informe también cita a un ex investigador de fraudes en la crisis de las cajas de ahorro -William K. Black- que lamentaba como "terrible" que "el FBI no recibiera prácticamente ninguna ayuda de los reguladores, los reguladores bancarios y los reguladores de las cajas de ahorro". [176]
Durante la crisis de la banca de inversión de 2008, algunos analistas culparon a la Comisión de Bolsa y Valores (SEC) por su decisión de 2004 que, según afirmaban, permitió un mayor apalancamiento. Este apalancamiento permitió a los bancos de inversión aumentar sustancialmente el nivel de deuda que asumían, lo que impulsó el crecimiento de los títulos respaldados por hipotecas que respaldaban las hipotecas de alto riesgo. [177] [178] Un análisis posterior pone en tela de juicio estas afirmaciones. [179] [180]
Los críticos señalan que los cinco principales bancos de inversión de Estados Unidos aumentaron significativamente su apalancamiento financiero durante el período 2004-2007 (véase el diagrama), lo que aumentó su vulnerabilidad a las pérdidas de los MBS. Estas cinco instituciones informaron de una deuda de más de 4,1 billones de dólares en el ejercicio fiscal 2007, una cifra que equivale aproximadamente al 30% del tamaño de la economía estadounidense. Tres de los cinco se declararon en quiebra ( Lehman Brothers ) o fueron vendidos a precios de liquidación a otros bancos ( Bear Stearns y Merrill Lynch ) durante 2008, lo que creó inestabilidad en el sistema financiero mundial. Los dos restantes se convirtieron a modelos de banco comercial para poder optar a los fondos del Programa de Alivio de Activos en Problemas ( Goldman Sachs y Morgan Stanley ). [178]
Si bien las autoridades regulatorias no habían modificado los requisitos de capital nominales del 8% (es decir, una relación de apalancamiento de 12,5 a 1), la ponderación basada en el riesgo permitió reducir los requisitos de capital para los valores con calificación A y superiores. Este cambio, aún más estricto que los acuerdos internacionales de Basilea , estuvo motivado por el objetivo de mantener a los bancos estadounidenses competitivos con los bancos europeos. Los requisitos de capital reducidos alentaron a los bancos a mantener los valores con calificación A menos riesgosos (según los estándares de las agencias de calificación) en lugar de los tramos de primera pérdida más riesgosos y con mayor apalancamiento (es decir, apalancamiento incorporado) . La reducción de las reservas de capital (y el aumento del apalancamiento explícito) estuvo acompañada por la reducción de los valores con calificación más baja y riesgosos que tenían un apalancamiento interno mayor. [179]
Al menos un funcionario destacado de la SEC ha rechazado la idea de que los cambios de la SEC de 2004 provocaron que los bancos redujeran sus reservas de capital. En un discurso del 9 de abril de 2009, Erik Sirri, entonces director de la División de Comercio y Mercados de la SEC, afirmó que "la Comisión no anuló ninguna restricción al apalancamiento en 2004", ni tenía intención de hacer una reducción sustancial. [181] Aunque los cambios en las normas de la SEC proporcionaron flexibilidad que los bancos podían utilizar para minimizar sus saldos de capital, Sirri explicó que esto no era aplicable en el caso de los cinco bancos del programa de Entidades Supervisadas Consolidadas (CSE). Esas cinco entidades utilizaban un estándar alternativo, y lo habían hecho durante décadas. En concreto, calculaban los requisitos de capital como un porcentaje de las cuentas por cobrar de los clientes (y no sobre la base de las inversiones que tenían). Conforme al estándar en uso, el énfasis estaba puesto en su capacidad para cumplir con las obligaciones relacionadas con los clientes, no en la estabilidad financiera general del banco". [182]
Algunos sostienen que los ratios de apalancamiento no cambiaron tan drásticamente como afirman los críticos. [183] Consideremos, por ejemplo, esta declaración hecha por la Oficina de Responsabilidad Gubernamental (GAO): "En nuestro trabajo previo sobre Long-Term Capital Management (un fondo de cobertura), analizamos los ratios de activos a capital de cuatro de las cinco compañías de cartera de corredores de bolsa que luego se convirtieron en CSE y encontramos que tres tenían ratios iguales o mayores a 28 a 1 al final del año fiscal 1998, que era más alto que sus ratios al final del año fiscal 2006 antes de que comenzara la crisis". [184]
Erik Sirri, entonces director de la División de Comercio y Mercados de la SEC, concluyó: "Desde agosto de 2008, los comentaristas en la prensa y en otros lugares han sugerido que las enmiendas de 2004... permitieron a estas empresas aumentar sus ratios de deuda a capital a niveles inseguros, muy por encima de 12 a 1, de hecho a 33 a 1... Si bien este tema se ha repetido a menudo en la prensa y en otros lugares, carece de fundamento en la realidad". [183]
La SEC también es responsable de establecer normas de divulgación financiera. Los críticos han argumentado que la divulgación durante la crisis fue ineficaz, en particular en lo que respecta a la salud de las instituciones financieras y la valoración de los títulos respaldados por hipotecas. [185] La SEC está investigando estas afirmaciones. [186]
La Ley de Modernización de Futuros de Materias Primas de 2000 eximió a los derivados de la regulación, la supervisión, la negociación en bolsas establecidas y los requisitos de reserva de capital para los principales participantes. La preocupación de que las contrapartes de las operaciones con derivados no pudieran pagar sus obligaciones causó una incertidumbre generalizada durante la crisis. Particularmente relevantes para la crisis son los swaps de incumplimiento crediticio (CDS), un derivado en el que la Parte A paga a la Parte B lo que es esencialmente una prima de seguro, a cambio del pago en caso de que la Parte C incumpla con sus obligaciones. Warren Buffett se refirió célebremente a los derivados como "armas financieras de destrucción masiva" a principios de 2003. [187] [188]
Al igual que todos los swaps y otros derivados , los CDS pueden utilizarse para cubrir riesgos (en concreto, para asegurar a los acreedores contra el impago) o para obtener beneficios de la especulación . El uso de derivados creció de forma espectacular en los años anteriores a la crisis. El volumen de CDS en circulación se multiplicó por 100 entre 1998 y 2008, y las estimaciones de la deuda cubierta por contratos de CDS, a noviembre de 2008, oscilaban entre 33 y 47 billones de dólares. El valor nocional total de los derivados extrabursátiles (OTC) aumentó a 683 billones de dólares en junio de 2008, de los cuales aproximadamente el 8% eran CDS. [189]
Los CDS están ligeramente regulados. En 2008, no había una cámara de compensación central que aceptara los CDS en caso de que una de las partes de un CDS no pudiera cumplir con sus obligaciones en virtud del contrato. La divulgación obligatoria de las obligaciones relacionadas con los CDS ha sido criticada por ser inadecuada. Las compañías de seguros como American International Group (AIG), MBIA y Ambac enfrentaron rebajas de calificación porque los incumplimientos hipotecarios generalizados aumentaron su exposición potencial a pérdidas por CDS. Estas empresas tuvieron que obtener fondos adicionales (capital) para compensar esta exposición. El hecho de que AIG tuviera CDS que aseguraban 440 mil millones de dólares de MBS resultó en que solicitara y obtuviera un rescate del gobierno federal. [190]
Como en todos los swaps y otras apuestas puras , lo que una parte pierde en un CDS, lo gana la otra parte; los CDS simplemente reasignan la riqueza existente [es decir, siempre que la parte que paga pueda cumplir]. Por lo tanto, la pregunta es qué parte del CDS tendrá que pagar y si podrá hacerlo. Cuando el banco de inversión Lehman Brothers se declaró en quiebra en septiembre de 2008, había mucha incertidumbre en cuanto a qué firmas financieras estarían obligadas a cumplir los contratos de CDS sobre sus 600.000 millones de dólares en bonos en circulación. [191] [192]
El economista Joseph Stiglitz resumió de esta manera cómo los swaps de incumplimiento crediticio contribuyeron al colapso sistémico: "Con este complicado entrelazamiento de apuestas de gran magnitud, nadie podía estar seguro de la posición financiera de nadie, ni siquiera de la propia. No es sorprendente que los mercados crediticios se congelaran". [193]
El ex presidente Bill Clinton y el ex presidente de la Reserva Federal Alan Greenspan indicaron que no regulaban adecuadamente los derivados, incluidos los swaps de incumplimiento crediticio (CDS). [194] [195] Se presentó sin éxito un proyecto de ley (la "Ley de Transparencia y Responsabilidad de los Mercados de Derivados de 2009") (HR 977) [196] para regular aún más el mercado de CDS y establecer una cámara de compensación. Este proyecto de ley otorgaría la autoridad para suspender la negociación de CDS bajo ciertas condiciones. [197]
El autor Michael Lewis escribió que los CDS y los derivados sintéticos de CDO permitían a los especuladores acumular apuestas sobre los mismos bonos hipotecarios y CDO. Esto es análogo a permitir que muchas personas compren un seguro sobre la misma casa. Los especuladores que compraron seguros CDS apostaban a que se producirían impagos significativos, mientras que los vendedores (como AIG ) apostaban a que no ocurrirían. Se podía apostar una cantidad teóricamente infinita sobre los mismos valores relacionados con la vivienda, siempre que se pudieran encontrar compradores y vendedores de los CDS. [198] Se refirió a esto como una "máquina del fin del mundo". [199]
En abril de 2009, el superintendente de seguros de Nueva York, Eric Dinallo, abogó por una regulación de los CDS y de los requisitos de capital suficientes para respaldar los compromisos financieros asumidos por las instituciones. "Los swaps de incumplimiento crediticio son el combustible que convirtió el incendio de las hipotecas de alto riesgo en una conflagración. Fueron la principal causa de los problemas de AIG -y por extensión de los bancos-... En resumen, si ofreces una garantía -no importa si la llamas depósito bancario, póliza de seguro o apuesta- la regulación debería asegurar que tengas el capital para cumplirla". También escribió que los bancos compraban CDS para poder reducir la cantidad de capital que se les exigía mantener para las inversiones, evitando así las regulaciones de capital. [200] El secretario del Tesoro de Estados Unidos, Timothy Geithner, ha propuesto un marco legislativo para regular los derivados. [201]
Las agencias de calificación, como Moody's y Standard and Poor's, otorgan calificaciones de riesgo a títulos como bonos y valores respaldados por hipotecas que fueron el centro de la crisis. Las agencias reciben un pago de la empresa que emite los bonos, lo que plantea un problema de independencia. Las agencias de calificación cometieron un grave error en su evaluación de los riesgosos valores respaldados por hipotecas, otorgando la calificación de seguridad más alta a títulos que luego perdieron su valor.
En enero de 2011, la Comisión de Investigación de la Crisis Financiera informó que: "Las tres agencias de calificación crediticia fueron los principales facilitadores de la crisis financiera. Los títulos relacionados con las hipotecas que fueron el centro de la crisis no se habrían podido comercializar ni vender sin su sello de aprobación. Los inversores confiaron en ellas, a menudo a ciegas. En algunos casos, se vieron obligados a utilizarlos o se les impusieron normas de capital regulatorias. Esta crisis no podría haber ocurrido sin las agencias de calificación. Sus calificaciones ayudaron a que el mercado se disparara y sus rebajas durante 2007 y 2008 causaron estragos en los mercados y las empresas". [1]
Algunos han argumentado que, a pesar de los intentos de varios estados de EE.UU. de impedir el crecimiento de un mercado secundario de préstamos predatorios reempaquetados, la Oficina del Contralor de la Moneda del Departamento del Tesoro , ante la insistencia de los bancos nacionales, desestimó dichos intentos por considerarlos violaciones de las leyes bancarias federales. [202]
Durante las audiencias del Congreso en marzo de 1995, William A. Niskanen , presidente del Cato Institute , criticó las propuestas por favoritismo político en la asignación de crédito y microgestión por parte de los reguladores, y porque no había garantías de que no se esperara que los bancos operaran con pérdidas. Predijo que serían muy costosas para la economía y el sistema bancario, y que el principal efecto a largo plazo sería contraer el sistema bancario. Recomendó al Congreso que derogara la CRA. [203]
Gerald P. O'Driscoll, ex vicepresidente del Banco de la Reserva Federal de Dallas , afirmó que Fannie Mae y Freddie Mac se habían convertido en ejemplos clásicos de capitalismo clientelista . El respaldo del gobierno permitió a Fannie y Freddie dominar la suscripción de hipotecas . "Los políticos crearon los gigantes hipotecarios, que luego devolvieron parte de las ganancias a los políticos, a veces directamente, como fondos de campaña; a veces como "contribuciones" a electores favorecidos". [204]
Algunos legisladores recibieron un trato favorable de las instituciones financieras involucradas en la industria de las hipotecas de alto riesgo (véase el escándalo de los préstamos políticos de Countrywide Financial ). En junio de 2008, Conde Nast Portfolio informó que numerosos políticos de Washington, DC en los últimos años habían recibido financiación hipotecaria a tasas no competitivas en Countrywide Financial porque la corporación consideraba a los funcionarios bajo un programa llamado "FOA's" (Amigos de Angelo). Angelo es el director ejecutivo de Countrywide, Angelo Mozilo . [205] El 18 de junio de 2008, un panel de ética del Congreso comenzó a examinar las acusaciones de que el presidente del Comité Bancario del Senado , Christopher Dodd (demócrata de Connecticut), y el presidente del Comité de Presupuesto del Senado , Kent Conrad (demócrata de Dakota del Norte) recibieron préstamos preferenciales del prestamista hipotecario en problemas Countrywide Financial Corp. [ 206] Dos ex directores ejecutivos de Fannie Mae, Franklin Raines y James A. Johnson, también recibieron préstamos preferenciales del prestamista hipotecario en problemas. Fannie Mae fue el mayor comprador de hipotecas de Countrywide. [207]
El 10 de septiembre de 2003, el congresista estadounidense Ron Paul pronunció un discurso ante el Congreso en el que argumentó que las políticas gubernamentales vigentes en ese momento incentivaban los préstamos a personas que no podían pagar el dinero, y predijo que esto conduciría a un rescate, y presentó un proyecto de ley para abolir estas políticas. [208]
Como parte de la Estrategia Nacional de Propiedad de Vivienda de 1995, el HUD abogó por una mayor participación de las organizaciones estatales y locales en la promoción de viviendas asequibles. [209] Además, promovió el uso de préstamos con pago inicial bajo o nulo y préstamos secundarios sin garantía para que el prestatario pagara sus pagos iniciales (si los hubiera) y los costos de cierre. [146] Esta idea se manifestó en los "segundos préstamos silenciosos" que se hicieron populares en varios estados como California y en decenas de ciudades como San Francisco. [147] Utilizando fondos federales y sus propios fondos, estos estados y ciudades ofrecieron a los prestatarios préstamos que sufragarían el costo del pago inicial. Los préstamos se denominaban "silenciosos" porque se suponía que el prestamista principal no debía saber nada de ellos. Una hoja publicitaria de la Corporación de Reinversión Vecinal (afiliada al HUD) describió explícitamente el secreto deseado: "[Las filiales de la NRC] tienen las segundas hipotecas. En lugar de ir a la familia, el bono mensual se paga a [las filiales de la NRC]. De esta manera, el bono es "invisible" para el prestamista tradicional y la familia (énfasis añadido). [148]
Además del uso de "segundos de silencio", HUD aprobó y promovió el uso de programas de donaciones de pago inicial. Estos programas generalmente funcionaban de la siguiente manera: "Digamos que alguien quería comprar una casa de $100,000 pero no tenía el pago inicial requerido y los costos de cierre, que diremos que sumaban $6,000. Una organización sin fines de lucro de 'viviendas asequibles' proporcionaría los $6,000 requeridos al comprador de la casa como un 'regalo' y, simultáneamente, cobraría la misma cantidad -más una comisión considerable (generalmente el 1% o una tarifa fija)- del vendedor. La cantidad cobrada del vendedor se llamaba 'donación' pero, en realidad, era simplemente lavado de dinero, llevado a cabo por organizaciones piadosas que hablaban sobre los pobres y necesitados mientras recaudaban millones en ingresos. [210] Aunque el Inspector General del HUD instó, en 2000, a que se prohibieran los programas de obsequios financiados por los vendedores, el HUD se resistió hasta 2008, mucho después del comienzo de la crisis de las hipotecas de alto riesgo. [211] Los pagos iniciales financiados por los vendedores fueron finalmente prohibidos por una ley del Congreso en 2008.
Un factor importante del crecimiento económico durante la administración Bush fue la extracción de capital inmobiliario, que en esencia consistía en tomar préstamos contra el valor de la vivienda para financiar el consumo personal. El efectivo disponible utilizado por los consumidores a partir de la extracción de capital se duplicó de 627.000 millones de dólares en 2001 a 1.428.000 millones de dólares en 2005, cuando se creó la burbuja inmobiliaria, lo que supone un total de casi 5 billones de dólares durante el período. El uso de la vivienda como fuente de fondos también redujo significativamente la tasa de ahorro neto. [212] [213] [214] En comparación, el PIB creció aproximadamente 2,3 billones de dólares durante el mismo período 2001-2005 en dólares actuales, de 10,1 a 12,4 billones de dólares. [215]
El economista Paul Krugman escribió en 2009: "La prosperidad de hace unos años, tal como era -las ganancias eran fabulosas, los salarios no tanto- dependía de una enorme burbuja inmobiliaria, que reemplazó a una enorme burbuja anterior en las acciones. Y como la burbuja inmobiliaria no está regresando, el gasto que sostuvo la economía en los años previos a la crisis tampoco lo está haciendo". [216] Niall Ferguson afirmó que, excluyendo el efecto de la extracción de capital inmobiliario, la economía estadounidense creció a una tasa del 1% durante los años de Bush. [217] Dado que el crecimiento del PIB es un indicador significativo del éxito de la política económica, el gobierno tenía un interés personal en no explicar completamente el papel de la extracción de capital inmobiliario (endeudamiento) en el impulso de la medición del PIB anterior a la crisis.
Un rescate gubernamental financiado por los contribuyentes de las instituciones financieras durante la crisis de las cajas de ahorro puede haber creado un riesgo moral y haber actuado como estímulo para que los prestamistas otorgaran préstamos de mayor riesgo similares. [218] [219]
1. La Ley de Reinversión Comunitaria de 1977 fue irrelevante para el auge de las hipotecas de alto riesgo, que fue impulsado abrumadoramente por originadores de préstamos no sujetos a la Ley.
2. La burbuja inmobiliaria alcanzó su punto de máxima inflación a mediados de la década de 2000.
3. Durante esos mismos años, Fannie y Freddie se vieron marginadas por la presión del Congreso y vieron una fuerte caída en su participación en la titulización, mientras que la titulización por parte de actores privados aumentó. (demostrado por los gráficos de Cambio porcentual en los precios de las viviendas; Participación en el total de originaciones de hipotecas residenciales; Volumen de emisión de MBS residenciales no de agencias)
Además, esta guía generalmente no se aplicará a: . . . y préstamos para el desarrollo comunitario según se definen en las regulaciones de la CRA que pueden tener algunas características de riesgo más altas, pero que de otro modo están mitigados por garantías de programas gubernamentales, mejoras crediticias privadas u otras técnicas apropiadas de mitigación de riesgos.
"La intervención del gobierno, sancionada con consignas benéficas, allanó el camino para la desintegración de una industria y el posterior colapso de la economía... El gobierno no es y nunca ha sido capaz de tomar decisiones económicas sabias y prudentes".
En la página 94, nos enteramos de que entre 2000 y 2006, remitió a los fiscales un total de tres instituciones por posibles violaciones de las normas de equidad crediticia en las hipotecas.