Un título respaldado por hipotecas ( MBS ) es un tipo de título respaldado por activos (un " instrumento ") que está garantizado por una hipoteca o un conjunto de hipotecas. Las hipotecas se agrupan y se venden a un grupo de personas (una agencia gubernamental o un banco de inversión) que tituliza o empaqueta los préstamos en un título que los inversores pueden comprar. Los bonos que titulizan hipotecas suelen tratarse como una clase separada, denominada residencial ; [1] otra clase es comercial , dependiendo de si el activo subyacente son hipotecas propiedad de prestatarios o activos para fines comerciales que van desde espacios de oficina hasta edificios de viviendas múltiples.
La estructura de los MBS puede conocerse como "pass-through" , donde los pagos de intereses y capital del prestatario o comprador de vivienda pasan a través de ellos al titular de los MBS, o puede ser más compleja, formada por un conjunto de otros MBS. Otros tipos de MBS incluyen las obligaciones hipotecarias colateralizadas (CMO, por sus siglas en inglés, a menudo estructuradas como vehículos de inversión hipotecaria inmobiliaria) y las obligaciones de deuda colateralizada (CDO, por sus siglas en inglés). [2]
En Estados Unidos, el mercado de MBS tiene más de 11 billones de dólares en valores en circulación y casi 300 mil millones de dólares en volumen de operaciones diarias promedio. [3]
Un bono hipotecario es un bono respaldado por un conjunto de hipotecas sobre un activo inmobiliario , como una casa . En términos más generales, los bonos que están garantizados por la prenda de activos específicos se denominan bonos hipotecarios. Los bonos hipotecarios pueden pagar intereses en períodos mensuales, trimestrales o semestrales. La prevalencia de los bonos hipotecarios se atribuye comúnmente a Mike Vranos .
Las acciones de los MBS de alto riesgo emitidas por diversas estructuras, como las CMO, no son idénticas, sino que se emiten en tramos (en francés, "porciones"), cada uno con un nivel diferente de prioridad en el flujo de pago de la deuda, lo que les otorga distintos niveles de riesgo y recompensa. Los tramos de un MBS (en especial los de menor prioridad y mayor interés) a menudo se reempaquetan y revenden como obligaciones de deuda colateralizadas. [4] Estos MBS de alto riesgo emitidos por bancos de inversión fueron un problema importante en la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2006-2008.
El valor nominal total de un MBS disminuye con el tiempo, porque, al igual que las hipotecas, y a diferencia de los bonos y la mayoría de los demás valores de renta fija, el capital de un MBS no se devuelve en un pago único al tenedor del bono al vencimiento, sino que se paga junto con los intereses en cada pago periódico (mensual, trimestral, etc.). Esta disminución del valor nominal se mide por el "factor" del MBS, el porcentaje del "valor nominal" original que queda por devolver.
En Estados Unidos, los MBS pueden ser emitidos por estructuras creadas por empresas patrocinadas por el gobierno, como Fannie Mae o Freddie Mac , o pueden ser de "marca privada", emitidos por estructuras creadas por bancos de inversión.
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El proceso de titulización es complejo y depende en gran medida de la jurisdicción en la que se lleva a cabo. Entre otras cosas, la titulización distribuye el riesgo y permite a los inversores elegir distintos niveles de inversión y riesgo. [5] Los principios básicos son los siguientes:
Mientras que un título respaldado por hipotecas residenciales (RMBS, por sus siglas en inglés) está garantizado por bienes raíces unifamiliares de una a cuatro unidades, un título respaldado por hipotecas comerciales (CMBS, por sus siglas en inglés) está garantizado por propiedades comerciales y multifamiliares, como edificios de departamentos, propiedades minoristas u oficinas, hoteles, escuelas, propiedades industriales y otros sitios comerciales. Un CMBS generalmente está estructurado como un tipo de título diferente a un RMBS.
Estos fideicomisos de titulización pueden estar estructurados por empresas patrocinadas por el gobierno, así como por entidades privadas que pueden ofrecer características de mejora crediticia para mitigar el riesgo de pago anticipado e incumplimiento asociado con estas hipotecas. Dado que los titulares de hipotecas residenciales en los Estados Unidos tienen la opción de pagar más que el pago mensual requerido (reducción) o cancelar el préstamo en su totalidad, generalmente sin penalización financiera ( pago anticipado ), el flujo de efectivo mensual de un MBS no se conoce de antemano y, por lo tanto, un MBS presenta un riesgo para los inversores.
En Estados Unidos, los fideicomisos de titulización más comunes están patrocinados por Fannie Mae y Freddie Mac , empresas patrocinadas por el gobierno estadounidense. Ginnie Mae , una empresa patrocinada por el gobierno estadounidense respaldada por la plena fe y crédito del gobierno estadounidense, garantiza que sus inversores reciban pagos puntuales pero compra cantidades limitadas de pagarés hipotecarios. Algunas instituciones privadas también titulizan hipotecas, conocidas como títulos hipotecarios de "marca privada". [6] [7] Las emisiones de títulos respaldados por hipotecas de marca privada aumentaron drásticamente de 2001 a 2007 y luego terminaron abruptamente en 2008, cuando los mercados inmobiliarios comenzaron a flaquear. [8] Un ejemplo de un emisor de marca privada es el conducto de inversión hipotecaria inmobiliaria (REMIC), una entidad de estructura fiscal que se utiliza habitualmente para los CMO; entre otras cosas, una estructura REMIC evita la llamada doble imposición. [9]
La titulización de hipotecas en la década de 1970 tuvo la ventaja de proporcionar más capital para la vivienda en un momento en que el aumento demográfico de los baby boomers creó una escasez de viviendas y la inflación estaba socavando una fuente tradicional de financiación de la vivienda, las asociaciones de ahorro y préstamo (o cajas de ahorro), que se limitaban a ofrecer tasas de interés no competitivas del 5,75% en las cuentas de ahorro y, en consecuencia, perdían el dinero de los ahorristas en favor de los fondos del mercado monetario . A diferencia del mercado hipotecario tradicional, localizado e ineficiente, donde podía haber una escasez o un excedente de fondos en cualquier momento, los títulos respaldados por hipotecas tenían un alcance nacional e internacional y estaban diversificados regionalmente. [10] Los títulos respaldados por hipotecas ayudaron a trasladar las tasas de interés fuera del sector bancario y facilitaron una mayor especialización entre las instituciones financieras.
Sin embargo, los títulos respaldados por hipotecas pueden haber "conducido inexorablemente al auge de la industria de las hipotecas de alto riesgo" y "creado riesgos sistémicos ocultos". También "deshicieron la conexión entre prestatarios y prestamistas". Históricamente, "menos del 2% de las personas perdieron sus hogares por ejecución hipotecaria", pero con la titulización, "una vez que un prestamista vendió una hipoteca, ya no tenía ningún interés en si el prestatario podía hacer sus pagos". [11]
Entre los primeros ejemplos de títulos respaldados por hipotecas en los Estados Unidos se encuentran los bonos hipotecarios de esclavos de principios del siglo XVIII [12] y los bonos hipotecarios de ferrocarriles agrícolas de mediados del siglo XIX, que pueden haber contribuido al pánico de 1857. [13] También hubo un extenso mercado de títulos respaldados por hipotecas comerciales en la década de 1920. [14]
En junio de 1933, el presidente Franklin D. Roosevelt promulgó la Ley Glass-Steagall . Esta iniciativa legislativa separó la banca comercial de la banca de inversión , brindando salvaguardas contra la posible corrupción con muchos tipos de títulos de inversión (como los MBS). Aunque la hipoteca de tasa fija aún no existía en ese momento, la ley consideraba ilegal que una institución bancaria patrocinara deudas y diseñara vehículos de inversión o herramientas de creación de mercado como una misma entidad. En otras palabras, los títulos respaldados por hipotecas probablemente no podrían haber existido en ese momento (sin un pequeño ajuste de las leyes). [15]
Como parte del New Deal después de la Gran Depresión , el gobierno federal de los EE. UU. creó la Administración Federal de Vivienda (FHA) con la Ley Nacional de Vivienda de 1934 para ayudar en la construcción, adquisición y rehabilitación de propiedades residenciales. [16] La FHA ayudó a desarrollar y estandarizar la hipoteca de tasa fija como una alternativa a la hipoteca de pago global al asegurarlas, y ayudó a que el diseño de la hipoteca ganara uso. [17]
En 1938, el gobierno también creó la corporación patrocinada por el gobierno Fannie Mae para crear un mercado secundario líquido en estas hipotecas y así liberar a los originadores de préstamos para originar más préstamos, principalmente mediante la compra de hipotecas aseguradas por la FHA. [18] Como parte de la Ley de Vivienda y Desarrollo Urbano de 1968 , Fannie Mae se dividió en las actuales Fannie Mae y Ginnie Mae para apoyar las hipotecas aseguradas por la FHA, así como las hipotecas aseguradas por la Administración de Veteranos (VA) y la Administración de Viviendas Agrícolas (FmHA), con la plena fe y crédito del gobierno de los EE. UU. [19] En 1970, el gobierno federal autorizó a Fannie Mae a comprar hipotecas convencionales, es decir, aquellas no aseguradas por la FHA, VA o FmHA, y creó Freddie Mac para desempeñar un papel similar al de Fannie Mae. [19] Ginnie Mae no invierte en hipotecas convencionales.
Ginnie Mae garantizó la primera hipoteca de transferencia de garantía de un prestamista aprobado en 1968. [20] En 1971, Freddie Mac emitió su primera hipoteca de transferencia de garantía, llamada certificado de participación , compuesta principalmente por hipotecas convencionales. [20] En 1981, Fannie Mae emitió su primera hipoteca de transferencia de garantía, llamada garantía respaldada por hipoteca . [21] En 1983, Freddie Mac emitió la primera obligación hipotecaria colateralizada . [22]
En 1960, el gobierno promulgó la Ley de Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces para permitir la creación del fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) para alentar la inversión inmobiliaria, y en 1977, el Bank of America emitió el primer pass-through de marca privada. [23] En 1983, la Junta de la Reserva Federal modificó el Reglamento T para permitir que los corredores de bolsa utilizaran pass-throughs como garantía de margen , equivalentes a los bonos no convertibles extrabursátiles . [24] En 1984, el gobierno aprobó la Ley de Mejora del Mercado Hipotecario Secundario para mejorar la comercialización de los títulos de transferencia de marca privada, [23] que declaró que los títulos respaldados por hipotecas con calificación AA de una organización de calificación estadística reconocida a nivel nacional eran inversiones legales equivalentes a los títulos del Tesoro y otros bonos del gobierno federal para los bancos autorizados por el gobierno federal (como los bancos de ahorro federales y las asociaciones de ahorro federales ), las instituciones financieras autorizadas por el estado (como los bancos depositarios y las compañías de seguros ) a menos que fueran anulados por la ley estatal antes de octubre de 1991 (lo que hicieron 21 estados [25] ), y los fondos de pensiones regulados por el Departamento de Trabajo . [26]
La Ley de Reforma Fiscal de 1986 permitió la creación del vehículo de propósito especial de conducto de inversión hipotecaria inmobiliaria exento de impuestos (REMIC) con el propósito expreso de emitir transferencias. [27] La Ley de Reforma Fiscal puede haber contribuido a la crisis de ahorro y préstamo de los años 1980 y 1990 que resultó en la Ley de Reforma, Recuperación y Aplicación de las Instituciones Financieras de 1989 , que cambió drásticamente la industria de ahorro y préstamo y su regulación federal, alentando la originación de préstamos. [28] [29]
Sin embargo, probablemente la medida más influyente que alentó la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2008 (además de las acciones negligentes de las instituciones bancarias) fue la Ley de Moderación de los Servicios Financieros (también llamada Ley Gramm-Leach-Bliley ). [30] Fue promulgada en 1999 por el presidente Clinton y permitió la creación interna exclusiva (por instituciones bancarias individuales) de Títulos Respaldados por Hipotecas como instrumentos de inversión y derivados. Esta decisión legislativa no solo modificó o afinó la ley preexistente, sino que derogó efectivamente la Ley Glass-Steagall de 1933, la única salvaguarda legal restante preparada para enfrentar el desastre que siguió. [31]
Los títulos de baja calidad respaldados por hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos provocaron una crisis que desempeñó un papel importante en la crisis financiera mundial de 2007-2008 . En 2012, el mercado de títulos de alta calidad respaldados por hipotecas se había recuperado y era un centro de ganancias para los bancos estadounidenses. [32]
La mayoría de los bonos respaldados por hipotecas se clasifican como MBS. Esto puede resultar confuso porque un título derivado de un MBS también se denomina MBS. Para distinguir el bono MBS básico de otros instrumentos respaldados por hipotecas, se utiliza el calificativo " pass-through" , de la misma manera que "vanilla" designa una opción sin características especiales.
Los subtipos de títulos respaldados por hipotecas incluyen:
Los títulos de transferencia son emitidos por un fideicomiso y asignan los flujos de efectivo del fondo subyacente a los tenedores de los títulos de manera prorrateada. Un fideicomiso que emite certificados de transferencia está sujeto a impuestos según las normas de fideicomisos otorgantes del Código de Rentas Internas. Según estas normas, el tenedor de un certificado de transferencia está sujeto a impuestos como propietario directo de la parte del fideicomiso asignable al certificado. Para que el emisor sea reconocido como un fideicomiso a efectos fiscales, no puede haber ningún poder significativo en virtud del acuerdo de fideicomiso para cambiar la composición del fondo de activos o para reinvertir de otro modo los pagos recibidos, y el fideicomiso debe tener, con excepciones limitadas, solo una única clase de intereses de propiedad. [33]
Una obligación hipotecaria colateralizada , o "bono de pago directo", es una obligación de deuda de una entidad legal que está garantizada por los activos que posee. Los bonos de pago directo se dividen típicamente en clases que tienen diferentes vencimientos y diferentes prioridades para la recepción del capital y, en algunos casos, de los intereses. [34] A menudo contienen una estructura de garantía de pago secuencial, con al menos dos clases de valores respaldados por hipotecas emitidos, con una clase que recibe pagos de capital programados y pagos anticipados antes que cualquier otra clase. [35] Los valores de pago directo se clasifican como deuda para fines del impuesto a las ganancias. [36]Títulos respaldados por hipotecas desdoblados (SMBS, por sus siglas en inglés) en los que cada pago de la hipoteca se utiliza en parte para pagar el capital del préstamo y en parte para pagar los intereses correspondientes. Estos dos componentes se pueden separar para crear títulos respaldados por hipotecas desdoblados, de los cuales hay dos subtipos:
Hay una variedad de clasificaciones de hipotecas subyacentes en el grupo:
Las hipotecas prime son hipotecas conformes con prestatarios prime, documentación completa (como verificación de ingresos y activos), puntajes crediticios sólidos , etc. Las hipotecas Alt-A son una categoría mal definida, generalmente prestatarios prime pero no conformes de alguna manera, a menudo menor documentación (o de alguna otra manera: casa de vacaciones, etc.) [38] Las hipotecas Alt-A tienden a ser más grandes en
Existen muchas razones por las que los originadores de hipotecas financian sus actividades mediante la emisión de títulos respaldados por hipotecas. Títulos respaldados por hipotecas:
La alta liquidez de la mayoría de los títulos respaldados por hipotecas significa que un inversor que desee tomar una posición no necesita lidiar con las dificultades de fijación de precios teórica descritas a continuación; el precio de cualquier bono se cotiza esencialmente a valor justo, con un diferencial de oferta/demanda muy estrecho . [ cita requerida ]
Las razones (además de la inversión o la especulación ) para entrar en el mercado incluyen el deseo de protegerse contra una caída en las tasas de prepago (un riesgo comercial crítico para cualquier empresa especializada en refinanciación).
En el segundo trimestre de 2011, la deuda hipotecaria estadounidense pendiente ascendía a unos 13,7 billones de dólares, de los cuales unos 8,5 billones estaban titulizados o garantizados por empresas o agencias gubernamentales, y los 1,5 billones restantes estaban agrupados por conductos hipotecarios privados.
En 2021, el volumen de títulos respaldados por hipotecas (MBS) en circulación en Estados Unidos superó los 12 billones de dólares estadounidenses, lo que marca un crecimiento significativo en el tamaño del mercado. Esta expansión refleja el papel cada vez mayor de los MBS en la financiación de bienes raíces residenciales, lo que demuestra la importancia de estos títulos en el sistema financiero en general y el mercado de la vivienda.
Según la Asociación del Mercado de Bonos, la emisión bruta estadounidense de MBS de agencias fue:
2005: USD 0,967 billones 2004: USD 1,019 billones 2003: USD 2,131 billones 2002: USD 1,444 billones 2001: USD 1,093 billones Estos datos subrayan la naturaleza fluctuante del mercado de MBS a lo largo del tiempo, influenciado por las diferentes condiciones económicas, las tasas de interés y la dinámica del mercado inmobiliario.
El vencimiento promedio ponderado (WAM) y el cupón promedio ponderado (WAC) se utilizan para la valoración de un MBS transferible y forman la base para calcular los flujos de efectivo de esa hipoteca transferible. Así como este artículo describe un bono como un bono a 30 años con una tasa cupón del 6% , este artículo describe un MBS transferible como un bono transferible de $3 mil millones con una tasa de transferencia del 6%, un WAC del 6,5% y un WAM de 340 meses. La tasa de transferencia es diferente del WAC; es la tasa que recibiría el inversor si tuviera este MBS transferible y la tasa de transferencia es casi siempre menor que el WAC. La diferencia se destina a los costos de servicio (es decir, los costos incurridos en la recaudación de los pagos del préstamo y la transferencia de los pagos a los inversores).
Para ilustrar estos conceptos, considere un fondo hipotecario con solo tres préstamos hipotecarios que tienen los siguientes saldos hipotecarios pendientes, tasas hipotecarias y meses restantes hasta el vencimiento:
El vencimiento promedio ponderado (WAM, por sus siglas en inglés) de un MBS transferible es el promedio de los vencimientos de las hipotecas en el conjunto, ponderado por sus saldos en el momento de la emisión del MBS. Cabe señalar que se trata de un promedio de las hipotecas, a diferencia de conceptos como la vida promedio ponderada y la duración , que son promedios de los pagos de un solo préstamo.
Las ponderaciones se calculan dividiendo cada monto de préstamo pendiente por el monto total pendiente en el fondo de hipotecas (es decir, $900,000). Estos montos son los montos pendientes en el momento de la emisión o inicio del MBS. El WAM para el ejemplo anterior se calcula de la siguiente manera:
WAM = (22,2 2 % × 300) + (44,4 4 % × 260) + (33,3 3 % × 280) = 66,6 6 + 115,5 5 + 93,3 3 = 275,5 5 meses
Otra medida que se utiliza a menudo es la edad promedio ponderada del préstamo .
El cupón promedio ponderado (WAC) de un MBS transferible es el promedio de los cupones de las hipotecas del conjunto, ponderado por sus saldos originales en el momento de la emisión del MBS. En el ejemplo anterior, es:
Costo de adquisición de la empresa = (22,2 2 % × 6,00 %) + (44,4 4 % × 6,25 %) + (33,3 3 % × 6,50 %) = 1,3 3 % + 2,7 7 % + 2,16 6 % = 6,27 7 %
La fijación de precios de un bono corporativo "vanilla" se basa en dos fuentes de incertidumbre: el riesgo de impago (riesgo crediticio) y la exposición a la tasa de interés (IR). [39] Los MBS añaden un tercer riesgo: el reembolso anticipado ( prepago ). El número de propietarios de viviendas en titulizaciones de MBS residenciales que pagan por adelantado aumenta cuando disminuyen las tasas de interés. Una razón para este fenómeno es que los propietarios de viviendas pueden refinanciar a una tasa de interés fija más baja . Los MBS comerciales a menudo mitigan este riesgo utilizando protección de llamadas. [40]
Dado que estas dos fuentes de riesgo (IR y prepago) están vinculadas, resolver modelos matemáticos del valor de los MBS es un problema difícil en finanzas . El nivel de dificultad aumenta con la complejidad del modelo IR y la sofisticación de la dependencia de IR del prepago, hasta el punto de que no se conoce ampliamente una solución en forma cerrada (es decir, una que pueda escribirse). En modelos de este tipo, los métodos numéricos proporcionan precios teóricos aproximados. Estos también son necesarios en la mayoría de los modelos que especifican el riesgo crediticio como una función estocástica con una correlación IR . Los profesionales suelen utilizar métodos especializados de Monte Carlo o soluciones numéricas de árbol binomial modificado .
Los modelos teóricos de precios deben tener en cuenta el vínculo entre las tasas de interés y la velocidad de pago anticipado de los préstamos. Los pagos anticipados de hipotecas se realizan generalmente porque se vende una casa o porque el propietario está refinanciando con una nueva hipoteca, presumiblemente con una tasa más baja o un plazo más corto. El pago anticipado se clasifica como un riesgo para el inversor en MBS a pesar del hecho de que recibe el dinero, porque tiende a ocurrir cuando las tasas flotantes caen y la renta fija del bono sería más valiosa ( convexidad negativa ). En otras palabras, los ingresos recibidos deberían reinvertirse a una tasa de interés más baja. [9] De ahí el término riesgo de pago anticipado .
Los inversores profesionales suelen utilizar modelos de fijación de precios de arbitraje para valorar los MBS. Estos modelos utilizan escenarios de tipos de interés coherentes con la curva de rendimiento actual como impulsores de los modelos econométricos de prepago que modelan el comportamiento de los propietarios de viviendas en función de los tipos hipotecarios proyectados. Dado el precio de mercado, el modelo produce un diferencial ajustado por opciones , una métrica de valoración que tiene en cuenta los riesgos inherentes a estos valores complejos. [41]
Existen otros impulsores de la función de prepago (o riesgo de prepago), independientes del tipo de interés , como:
El riesgo crediticio de los títulos respaldados por hipotecas depende de la probabilidad de que el prestatario pague a tiempo los flujos de efectivo prometidos (capital e intereses). La calificación crediticia de los títulos respaldados por hipotecas es bastante alta porque:
Si los MBS no estuvieran respaldados por el inmueble original y la garantía del emisor, la calificación de los bonos sería mucho más baja. Parte de la razón es la esperada selección adversa contra los prestatarios con mejor calificación crediticia (de MBS agrupados por calidad crediticia inicial) que tendrían un incentivo para refinanciar (en última instancia, uniéndose a un grupo de MBS con una calificación crediticia más alta).
Debido a la diversidad de tipos de MBS, existe una amplia variedad de fuentes de precios. En general, cuanto más uniforme o líquido sea el MBS, mayor será la transparencia o disponibilidad de los precios. [43] La mayoría de los operadores y gestores de dinero utilizan Bloomberg e Intex para analizar los fondos de MBS y productos más esotéricos como los CDO , aunque herramientas como The Yield Book de Citi, Barclays POINT y AnSer de BlackRock también son frecuentes en Wall Street, especialmente para los gestores de múltiples clases de activos. Algunas instituciones también han desarrollado su propio software propietario.
Los productos estructurados complejos tienden a negociarse con menos frecuencia y requieren más negociación. Los precios de estos MBS más complicados, así como de los CMO y CDO, tienden a ser más subjetivos y, a menudo, solo se pueden obtener de los intermediarios. [43]
El precio de un fondo de MBS está influenciado por la velocidad de prepago, que normalmente se mide en unidades de CPR o PSA . Cuando una hipoteca se refinancia o el prestatario paga por adelantado durante el mes, la medición del prepago aumenta.
Si un inversor ha adquirido un fondo con una prima (>100), como es habitual en el caso de los cupones más altos, corre el riesgo de que se produzca un pago anticipado. Si el precio de compra fue de 105, el inversor pierde 5 centavos por cada dólar pagado por adelantado, lo que puede reducir significativamente el rendimiento. Es probable que esto suceda, ya que los titulares de hipotecas con cupones más altos pueden tener un mayor incentivo para refinanciar.
Por el contrario, puede resultar ventajoso para el tenedor de bonos que el prestatario pague por adelantado si el fondo de MBS con cupón bajo se compró con un descuento (<100). Esto se debe al hecho de que cuando el prestatario paga la hipoteca, lo hace a la "par". Si un inversor compra un bono a 95 centavos por dólar, al pagar por adelantado el inversor recupera el dólar completo, lo que aumenta su rendimiento. Sin embargo, es menos probable que esto ocurra, ya que los prestatarios con hipotecas con cupón bajo tienen menos incentivos, o ninguno, para refinanciar.
El precio de un fondo de MBS también está influenciado por el saldo del préstamo. Las especificaciones comunes para los fondos de MBS son los rangos de montos de préstamo que cada hipoteca del fondo debe superar. Por lo general, los MBS con primas altas (cupones altos) respaldados por hipotecas con un saldo de préstamo original no mayor a $85,000 son los que tienen los pagos más altos. Aunque el prestatario está pagando un rendimiento superior al del mercado, se le disuade de refinanciar un saldo de préstamo pequeño debido al alto costo fijo involucrado.
Saldo de préstamo bajo: <$85,000
Saldo de préstamo medio: $85,000–$110,000
Saldo de préstamo alto: $110,000–$150,000
Saldo de préstamo súper alto: $150,000–$175,000
Nuevos grupos de saldos de préstamos:
$175,000–$200,000
$200,000–$225,000
$225,000–$250,000
$250,000–$275,000
TBA: > $275,000 La pluralidad de factores dificulta calcular el valor de un valor MBS. A menudo, los participantes del mercado no coinciden, lo que da como resultado grandes diferencias en los precios cotizados para el mismo instrumento. Los profesionales intentan constantemente mejorar los modelos de prepago y esperan medir los valores de las variables de entrada implícitas en el mercado. Las primas de liquidez variables para instrumentos relacionados y la liquidez cambiante a lo largo del tiempo hacen que esta sea una tarea difícil. Un factor utilizado para expresar el precio de un valor MBS es el factor de fondo común .
Un componente crítico del sistema de titulización en el mercado estadounidense es el Sistema de Registro Electrónico de Hipotecas (MERS, por sus siglas en inglés), creado en la década de 1990, que creó un sistema privado en el que las hipotecas subyacentes se asignaban y reasignaban fuera del proceso de registro tradicional a nivel de condado. La legitimidad y la precisión general de este sistema de registro alternativo se enfrentaron a serios desafíos con el inicio de la crisis hipotecaria: a medida que los tribunales estadounidenses se inundaron de casos de ejecución hipotecaria , se expusieron las deficiencias del modelo MERS y tanto los gobiernos locales como los federales comenzaron a tomar medidas mediante demandas propias y la negativa (en algunas jurisdicciones) de los tribunales a reconocer la autoridad legal de las asignaciones MERS. [44] [45] La cesión de la hipoteca (escritura de fideicomiso) y la nota (obligación de pagar la deuda) fuera de los tribunales tradicionales de condado de EE. UU. (y sin el pago de una tarifa de registro) está sujeta a impugnación legal. Las inconsistencias legales en MERS originalmente parecían triviales, pero pueden reflejar disfuncionalidad en toda la industria de titulización hipotecaria de EE. UU.
afectó significativamente a la reducción de los valores inmobiliarios y a la debilitación de las posiciones de ganancias de las Cajas de Ahorro y Préstamos...