Las hipotecas en la legislación inglesa son un método para recaudar capital a través de un contrato de préstamo. Normalmente, con un banco, el prestamista/acreedor hipotecario da dinero al prestatario/deudor hipotecario, que utiliza su propiedad/terreno/casa como garantía (esencialmente, una garantía) de que pagará la deuda y cualquier interés relevante. Si el deudor hipotecario no paga, entonces la propiedad hipotecada que se ha utilizado como garantía puede estar sujeta a varios recursos hipotecarios que le permiten recuperar la deuda. Las hipotecas son una parte importante de la legislación inmobiliaria y territorial inglesa . Estas se refieren, en primer lugar, al derecho consuetudinario, las normas estatutarias y reglamentarias para proteger al deudor hipotecario (es decir, el prestatario) en el momento de concluir el contrato hipotecario. En segundo lugar, la legislación inglesa define y restringe el proceso de toma de posesión de la propiedad en caso de incumplimiento. En tercer lugar, impone obligaciones a los acreedores hipotecarios (es decir, los prestamistas, como los bancos) sobre el precio que consiguen al vender la propiedad.
Aunque la mayor parte de la legislación relativa a las hipotecas se refiere a las hipotecas sobre terrenos, es posible hipotecar casi cualquier tipo de propiedad. Las hipotecas sobre bienes personales suelen denominarse "hipotecas mobiliarias" [1] , y las hipotecas sobre derechos intangibles suelen expresarse para operar mediante cesión [2] . También existen regímenes legales separados en relación con las hipotecas de buques en virtud de la Ley de Marina Mercante de 1995 y las hipotecas de aeronaves y partes relacionadas en virtud de la Convención de Ciudad del Cabo .
Técnicamente, el término "hipoteca" se refiere al interés de garantía sobre la garantía, pero en el lenguaje comercial el término se utiliza a menudo de manera inclusiva como referencia a todo el acuerdo de préstamo garantizado.
La legislación hipotecaria es notoriamente compleja. En un documento de trabajo de 1986 relativo a las hipotecas inmobiliarias, la Comisión de Derecho comenzó así:
"La legislación inglesa sobre hipotecas inmobiliarias es notoriamente difícil. Nunca ha sido objeto de una reforma estatutaria sistemática y, a lo largo de siglos de evolución gradual, ha adquirido una estructura de múltiples capas que es históricamente fascinante, pero inapropiada y a veces innecesariamente complicada". [3]
Un poco más concisamente, Lord Macnaghten comentó una vez en una sentencia: "Estoy seguro de que nadie, a la luz de la naturaleza, ha entendido jamás una hipoteca inglesa sobre bienes inmuebles". [4]
Al igual que muchos aspectos del derecho inglés, la ley relacionada con las hipotecas está estrechamente vinculada con su desarrollo histórico. Las hipotecas han existido en el derecho inglés desde el siglo XII , pero las primeras hipotecas inglesas estaban en gran medida determinadas por las leyes de usura . En ese momento, cobrar intereses era ilegal y un pecado. [5] En consecuencia, al concederse una hipoteca, el acreedor hipotecario entraría en posesión de la tierra: si los ingresos derivados de la tierra pagaban la deuda hipotecaria, se denominaba prenda viva (o vivum vaidum ), pero si el acreedor hipotecario simplemente tomaba esos ingresos y la deuda no se modificaba, se denominaba prenda muerta (originalmente mortuum vadium , que luego fue reemplazada por el francés normando, morte gage , que finalmente se convirtió en mortgage).
En el siglo XV, la forma de las hipotecas había cambiado un poco: todavía se creaban hipotecas transfiriendo la propiedad de la tierra al acreedor hipotecario, pero el deudor hipotecario seguía en posesión de la tierra para trabajarla. Sin embargo, el día establecido para la redención, el deudor hipotecario tenía que pagar el monto total de la deuda; de lo contrario, perdería su derecho a redimir y la tierra pertenecería absolutamente al acreedor hipotecario. Esto era doblemente draconiano, ya que no solo el deudor hipotecario perdía su tierra, sino que la deuda permanecía y aún tenía que ser pagada. [6] Sin embargo, a medida que la ley se volvió menos restrictiva en relación con el cobro de intereses debido a la aprobación de sucesivas Leyes de Usura , y a medida que las actitudes de la sociedad cambiaron, las hipotecas se utilizaron más ampliamente y los tribunales de Cancillería se interesaron cada vez más en proteger a las personas de la severidad de las reglas de derecho consuetudinario relacionadas con la redención.
Al desarrollar una serie de doctrinas equitativas, los Tribunales de Cancillería otorgaron cada vez mayor protección a los deudores hipotecarios. Sostuvieron que el acreedor hipotecario en posesión de la propiedad debía rendir cuentas de todas las rentas recibidas por ella [7] y brindar un cierto grado de protección cuando el deudor hipotecario se demoraba en pagar el préstamo [8] . En efecto, los Tribunales de Cancillería "transformaron las hipotecas de instrumentos de extorsión a un instrumento de comercio conveniente y flexible". [9]
Aunque el efecto de una hipoteca era transferir el título legal al acreedor hipotecario, los Tribunales de Cancillería reconocieron que el deudor hipotecario tenía una especie separada de derecho de propiedad en equidad, que llegó a conocerse como la "equidad de redención". De manera similar a esto, existía un derecho separado pero con un nombre similar que generaba confusión, que era el derecho equitativo de redención. [10] [11]
En relación con la tierra, las siguientes grandes reformas se produjeron con la Ley de Propiedad de 1925 , que restringió las hipotecas a dos tipos: la hipoteca por fallecimiento (sobre la que se puede ver más adelante) y la hipoteca por gravamen legal. Con el paso del tiempo, la hipoteca por fallecimiento ha quedado casi completamente obsoleta [12] y, en la actualidad, casi todas las hipotecas sobre tierras en Inglaterra y Gales se realizan por gravamen legal.
Las hipotecas también han existido en relación con la propiedad personal (a diferencia de la tierra) durante un período considerable de tiempo, aunque durante gran parte de la historia jurídica inglesa la garantía sobre la propiedad personal se ejecutó generalmente mediante una prenda en lugar de mediante una hipoteca. Sin embargo, en la época victoriana, las hipotecas sobre la propiedad personal estaban lo suficientemente extendidas como para que la legislatura promulgara las Leyes de Bills of Sale para intentar regular esta área de la ley. Las hipotecas sobre barcos han estado reguladas por ley desde al menos 1894, y claramente existían durante algún tiempo antes de eso. [13]
Si bien la propiedad inmobiliaria puede dividirse entre copropietarios e inquilinos con el propósito de su uso y disfrute, la hipoteca de una propiedad sirve principalmente para garantizar el reembolso de los préstamos . Debido a la naturaleza de los préstamos de dinero y al poder de negociación frecuentemente desigual entre bancos y prestatarios, la ley brinda una protección legal significativa a los prestatarios contra la aplicación de acuerdos injustos. Junto con las prendas, los gravámenes y las cargas equitativas, la ley inglesa considera que una hipoteca es uno de los cuatro tipos principales de interés de seguridad , por el cual se dice que surge un derecho de propiedad que vincula a terceros al concluir un contrato . Simplemente debe ser la intención del contrato poner la propiedad a disposición para garantizar el reembolso. La Ley de Propiedad de 1925, artículo 85, dice que una hipoteca requiere una escritura (según la LPMPA de 1989, artículo 1, un documento que está firmado, atestiguado y declara que es una escritura). Según las secciones 23 y 27 de la Ley de Registro de Tierras de 2002 , se debe presentar un aviso de hipoteca ante el Registro de Tierras de Su Majestad para que la hipoteca sea efectiva. Luego, la Ley de Propiedad de 1925 , artículo 87, dice que las hipotecas confieren al acreedor hipotecario (es decir, el prestamista garantizado) los mismos derechos que un titular de un contrato de arrendamiento de 3000 años.
La razón de esta referencia a "3000 años" es que, en una medida de protección primitiva, el derecho consuetudinario decía que las condiciones de la hipoteca siempre debían permitir que la propiedad fuera redimida al final, cuando se pagara la deuda. En la decisión del siglo XVIII de Vernon v Bethell [14], Lord Henley LC se negó a hacer cumplir la transferencia de la plantación de azúcar de Vernon en Antigua a un prestamista londinense fallecido, Bethell, cuando Vernon tuvo problemas para pagar, a pesar de que algunos intercambios entre los dos habían planteado la posibilidad de renunciar a la tierra para saldar la deuda. Dado el considerable interés pagado ya, Lord Henley LC sostuvo que frustraría (o "obstruiría") el derecho de Vernon a redimir la propiedad. Como él mismo dijo, la protección para el prestatario estaba justificada porque "los hombres necesitados no son, en realidad, hombres libres, sino que, para responder a una exigencia presente, se someterán a cualquier término que los astutos puedan imponerles". En consecuencia, se desarrolló la regla de que "una vez que hay una hipoteca, siempre hay una hipoteca", [15] lo que significa que una hipoteca no puede convertirse en una transferencia de la propiedad mediante la aplicación de los términos de un acuerdo. Significa que un prestamista puede, como máximo, vender una propiedad para obtener su valor, pero no puede tomar posesión de ella, y el prestatario siempre debe poder recuperar prácticamente la propiedad. La regla fue suspendida para las empresas por la Ley de Sociedades de 2006, artículo 739, y fue criticada en Jones v Morgan por ser inapropiada en el comercio, [16] pero todavía sobrevive como un método rudimentario de derecho consuetudinario para proteger a los prestatarios vulnerables.
La medida de protección más relevante en el derecho consuetudinario actual es el derecho de los prestatarios a cancelar hipotecas si se les informó erróneamente de los términos de la hipoteca o si celebraron acuerdos por estar bajo la influencia de alguien . En el caso principal, Royal Bank of Scotland v Etridge (No 2) , un grupo de apelaciones involucraba a un marido que supuestamente presionaba a su esposa para que firmara un acuerdo hipotecario con un banco, donde la garantía era sobre la casa familiar. [17] La Cámara de los Lores estuvo de acuerdo en que la influencia indebida haría que un contrato fuera anulable, y si un banco hubiera comprendido esta posibilidad, no podría hacer cumplir el acuerdo hipotecario contra la parte de la casa del cónyuge. En consecuencia, si los bancos deseaban garantizar hipotecas válidas, necesitarían tener la confirmación de un abogado independiente de que el cónyuge comprendía completamente la transacción. Esta sentencia tenía por objeto eliminar los casos en los que las personas no comprenden las consecuencias de las hipotecas. De manera alternativa, si a pesar del asesoramiento independiente, un cónyuge todavía está indebidamente influenciado o se le tergiversan los hechos, no tendrá ningún recurso contra un banco que venda la casa, pero puede tener un reclamo contra el abogado por negligencia.
Más allá del derecho consuetudinario, existen tres tipos principales de protección legal. En primer lugar, la Ley de Servicios y Mercados Financieros de 2000 codificó un sistema de licencias para los prestamistas hipotecarios. La Autoridad de Conducta Financiera mantiene un Código de Prácticas y hace cumplir el cumplimiento de la ley con la amenaza de la revocación de la licencia. En segundo lugar, la Ley de Crédito al Consumidor de 1974 faculta a la Oficina de Comercio Justo para participar en una regulación similar del mercado de segundas hipotecas . En tercer lugar, el contenido de las hipotecas está regulado por la protección ordinaria de los contratos de consumo en las Normas sobre Términos Injustos en los Contratos de Consumo de 1999. El objetivo general de la ley es garantizar una transparencia total y cancelar los contratos de crédito extorsivos, de modo que los consumidores sepan lo que están recibiendo y no obtengan un trato injusto .
Los acreedores hipotecarios o prestamistas tienen múltiples recursos y facultades a su disposición si el deudor hipotecario o prestatario incumple los pagos. Existen cinco recursos principales, entre ellos:
El poder de venta está implícito en la hipoteca, por lo que no se requiere una cláusula expresa para crear el poder. [20] Sin embargo, el poder de venta solo surge cuando "el dinero de la hipoteca ha vencido", [21] y se puede ejercer como resultado de una o más condiciones especificadas en la Ley de Propiedad de 1925, s103.
Cuando un acreedor hipotecario ejerce su poder de venta, tiene el deber de actuar de manera justa hacia el deudor hipotecario. [22] Este deber significa que el acreedor hipotecario debe, entre otras cosas,
Debe tener un cuidado razonable para maximizar el rendimiento de la propiedad. También debe tener un cuidado razonable de la propiedad. De manera similar, si vende la propiedad: no puede venderla apresuradamente a un precio de ganga suficiente para pagar su deuda. El deudor hipotecario también tiene un interés en la propiedad y es responsable personal del déficit. El acreedor hipotecario debe tener esto en cuenta. Debe tener un cuidado razonable para vender solo al valor de mercado adecuado. [23]
Además, se impondrá un deber de escrutinio más elevado si un acreedor hipotecario vende a una parte relacionada. En Tse Kwong Lam v Wong Chit Sen [24], el Sr. Wong vendió la propiedad que le había quitado al Sr. Tse a su esposa, sin anunciar la subasta. El Consejo Privado advirtió que, si bien la demora en la reclamación significaba que la venta no debía dejarse de lado, se podían conceder daños y perjuicios debido al importante conflicto de intereses . Lord Templeman enfatizó que "recae sobre el acreedor hipotecario una gran responsabilidad de demostrar que en todos los aspectos actuó de manera justa", de modo que la transacción sea perfectamente justa e igualitaria. [25] La sección 88 confirma que un comprador después de una venta recibe un título libre de gravámenes.
El poder posesorio permite al acreedor hipotecario tomar posesión efectiva del inmueble hipotecado, y esto puede deberse, entre otras razones, al deseo de vender el inmueble para recuperar la deuda o con el fin de administrarlo mientras siga produciendo ingresos. La posesión está disponible en el momento en que se crea la hipoteca y, lo que es más importante, no requiere que se haya producido ningún incumplimiento para poder ejercerla. Sin embargo, si las partes acuerdan restricciones o modificaciones al poder posesorio, este puede modificarse. [26]
En lo que respecta a las viviendas y a las órdenes de posesión dictadas por los tribunales, el tribunal tiene la facultad de aplazar los procedimientos y suspender o posponer una orden de posesión si está convencido de que "en caso de ejercer el poder [de aplazamiento, suspensión o postergación] es probable que el deudor hipotecario pueda, dentro de un período razonable, pagar las sumas adeudadas en virtud de la hipoteca o remediar un incumplimiento consistente en el incumplimiento de cualquier otra obligación que surja de la hipoteca o en virtud de ella". [27] Esta demora puede durar el tiempo que el tribunal considere razonable. [28]
La Ley de Crédito al Consumidor de 1974, artículos 129-130, hace lo mismo con las segundas hipotecas. En un caso anómalo, Ropaigealach v Barclays Bank plc [29], un banco había subastado una (segunda) casa en la que una familia propietaria se encontraba ausente. Clarke LJ consideró que no podía aplicar la AJA de 1970, porque, correctamente interpretada, sólo podía detener los procedimientos cuando de hecho se habían iniciado procedimientos legales, y en este caso no hubo ninguno. En una decisión más favorable para el prestatario, Cheltenham & Gloucester Building Society v Norgan [30], Waite LJ brindó orientación en el sentido de que, al ordenar un plan de pago, un juez debería otorgar "el período más favorable para el deudor hipotecario al comienzo", de modo que se pudieran evitar las reiteradas solicitudes a los tribunales por incumplimientos continuos y para que "el acreedor hipotecario pueda ser escuchado con justicia para decir que el deudor hipotecario tuvo su oportunidad".