La industria hipotecaria del Reino Unido ha estado tradicionalmente dominada por las sociedades de construcción , la primera de las cuales abrió en Birmingham en 1775. [1] Pero desde la década de 1970, la participación del mercado de nuevos préstamos hipotecarios en manos de las sociedades de construcción ha disminuido sustancialmente. Entre 1977 y 1987, la participación cayó drásticamente del 96% al 66%, y la de los bancos y otras instituciones aumentó del 3% al 36%. Los principales prestamistas incluyen sociedades de construcción, bancos, corporaciones hipotecarias especializadas, compañías de seguros y fondos de pensiones. Durante los cuatro años posteriores a la crisis financiera de 2007-2008 , el sector mutuo del Reino Unido proporcionó aproximadamente el 80% de los préstamos netos al mercado de la vivienda. [2] Actualmente hay más de 200 organizaciones financieras independientes importantes que ofrecen préstamos hipotecarios a compradores de viviendas en Gran Bretaña, y Lloyds Bank y Nationwide Building Society tienen la mayor participación de mercado.
Con el paso de los años, la participación de las sociedades de crédito hipotecario en el mercado de nuevos préstamos hipotecarios ha disminuido. Entre 1977 y 1987, cayó drásticamente del 96% al 66%, mientras que la de los bancos y otras instituciones aumentó del 3% al 36%. Los bancos y otras instituciones que hicieron importantes incursiones en el mercado hipotecario durante este período se vieron ayudados por factores como:
A principios de los años 90, las sociedades de crédito hipotecario del Reino Unido habían logrado frenar en gran medida, si no revertir, la caída de su cuota de mercado. En 1990, las sociedades poseían más del 60% de todos los préstamos hipotecarios, pero acaparaban el 75% del mercado de nuevas hipotecas, principalmente a expensas de las corporaciones especializadas en préstamos hipotecarios. Las sociedades de crédito hipotecario también aumentaron su cuota del mercado de depósitos de ahorro personal a principios de los años 90 a expensas de los bancos, atrayendo el 51% de este mercado en 1990, en comparación con el 42% en 1989. [4] Un estudio concluyó que en el quinquenio 1987-1992, las sociedades de crédito hipotecario superaron colectivamente a los bancos de compensación del Reino Unido en prácticamente todos los principales indicadores de crecimiento y rendimiento. La participación de las sociedades en el mercado de nuevos préstamos hipotecarios, que en 1990-91 fue del 75%, fue similar a la de 1985. La rentabilidad, medida por el rendimiento del capital, fue del 17,8% para las 20 sociedades más importantes en 1991, en comparación con sólo el 8,5% para los cuatro grandes bancos. Por último, las provisiones para deudas incobrables en relación con los anticipos fueron sólo del 0,4% para las 20 sociedades más importantes, en comparación con el 2,8% para los cuatro bancos. [5]
Aunque las sociedades de crédito hipotecario recuperaron posteriormente una parte importante del negocio de préstamos hipotecarios perdido a manos de los bancos, a finales de los años 80 sólo tenían alrededor de dos tercios del mercado total. Sin embargo, los bancos y las sociedades de crédito hipotecario se estaban volviendo cada vez más similares en términos de sus estructuras y funciones. Cuando la sociedad de crédito hipotecario Abbey National se convirtió en un banco en 1989, esto podría considerarse como una importante diversificación de una sociedad de crédito hipotecario en banca minorista, o como un aumento significativo de la presencia de los bancos en el mercado de préstamos hipotecarios para vivienda. La organización de investigación Industrial Systems Research ha observado que las tendencias hacia una mayor integración del sector de servicios financieros han hecho que la comparación y el análisis de las cuotas de mercado de diferentes tipos de instituciones sea cada vez más problemática. Identifica como factores principales que contribuyen a niveles consistentemente más altos de crecimiento y rendimiento por parte de algunos prestamistas hipotecarios en el Reino Unido a lo largo de los años:
El mercado hipotecario del Reino Unido es uno de los más innovadores y competitivos del mundo. Hay poca intervención en el mercado por parte del Estado o de entidades financiadas por el Estado y prácticamente todos los préstamos son financiados por organizaciones mutuas ( sociedades de crédito y cooperativas de ahorro y crédito ) o prestamistas propietarios (normalmente bancos ). Desde 1982, cuando el mercado se desreguló sustancialmente, ha habido una innovación y diversificación sustancial de las estrategias empleadas por los prestamistas para atraer a los prestatarios. Esto ha dado lugar a una amplia gama de tipos de hipotecas.
Como los prestamistas obtienen sus fondos ya sea de los mercados monetarios o de depósitos, la mayoría de las hipotecas vuelven a una tasa variable , ya sea la tasa variable estándar del prestamista o una tasa variable , que tenderá a estar vinculada a la tasa repo subyacente del Banco de Inglaterra (BoE) (o a veces LIBOR). Inicialmente tenderán a ofrecer un acuerdo de incentivo para atraer nuevos prestatarios. Este puede ser:
Estas tasas a veces se combinan: por ejemplo, 4,5% fijo a 2 años y luego un tipo de interés variable a 3 años al tipo del BoE más 0,89%.
Con cada incentivo, el prestamista puede ofrecer una tasa inferior al costo de mercado del préstamo. Por lo tanto, normalmente imponen una penalidad si el prestatario devuelve el préstamo dentro del período del incentivo o en un período más largo (lo que se conoce como un vínculo extendido ). Estas penalidades solían llamarse penalidad por reembolso o vínculo , sin embargo, desde el inicio de la regulación de la Autoridad de Servicios Financieros se las conoce como cargo por reembolso anticipado .
Este tipo de hipotecas se prohibieron a los prestamistas del Reino Unido a partir de abril de 2014, aunque el regulador británico no las ha prohibido por completo, ya que están disponibles a través de prestamistas europeos.
Las hipotecas de autocertificación, conocidas informalmente como hipotecas "self cert", estaban disponibles para personas empleadas y autónomas que tenían un depósito para comprar una casa pero carecían de documentación suficiente para demostrar sus ingresos.
Este tipo de hipoteca era utilizado por personas cuyos ingresos provenían de múltiples fuentes, cuyo salario consistía en gran parte o exclusivamente en comisiones o bonificaciones, o cuyas cuentas no reflejaban fielmente sus ingresos. El hecho de que las cuentas no reflejaran fielmente sus ingresos podía deberse a ingresos no declarados (normalmente en efectivo), por ejemplo, propinas pagadas a quienes trabajaban en la industria hotelera o a taxistas que recibían pagos en efectivo. Los autónomos que exageraban los gastos para reducir los ingresos imponibles crearon otro grupo de solicitantes de hipotecas de autocertificación.
Estas hipotecas tenían dos desventajas: los tipos de interés cobrados eran normalmente más altos que los de las hipotecas normales y la relación préstamo/valor normalmente era menor.
Desde su abolición, ha existido la idea errónea de que las hipotecas para autónomos ya no son accesibles. Si bien es cierto que las restricciones impuestas han dejado a muchos autónomos solventes sin posibilidad de financiación, han creado nichos de mercado para los nuevos autónomos o para los prestatarios que optaron por no retirar todos sus beneficios, que ahora están ocupados por numerosos prestamistas especializados.
Cuando un banco presta dinero a un cliente, quiere minimizar el riesgo de no recuperar el dinero. Gestiona el riesgo a través de sus criterios de concesión de préstamos, realizando comprobaciones sobre el solicitante y la propiedad y también pidiendo al prestatario que financie un determinado porcentaje de la compra de la propiedad en forma de depósito .
Cuanto mayor sea el depósito, menor será el importe de la hipoteca, por lo que menor será el riesgo de no poder recuperar el préstamo al vender la propiedad en caso de una ejecución hipotecaria .
Las hipotecas al 100 % son hipotecas que no requieren depósito (relación préstamo-valor del 100 %). Algunos ejemplos son:
Las hipotecas del 100% normalmente ofrecen tasas de interés más altas que las que ofrecen un depósito de tan solo el 5-10%.
Un desarrollo del tema de las hipotecas al 100% lo representaron las hipotecas del tipo Together/Plus, que cesaron después de la crisis financiera de 2007-2008 .
Las hipotecas Together/Plus representaban préstamos equivalentes al 100% o más del valor de la propiedad, por lo general hasta un máximo del 125%. Estos préstamos normalmente (pero no de manera universal) se estructuraban como un paquete de una hipoteca del 95% y un préstamo sin garantía de hasta el 30% del valor de la propiedad. Esta estructura era obligatoria debido a los requisitos de capital de los prestamistas, que exigían capital adicional para préstamos equivalentes al 100% o más del valor de la propiedad.
La parte hipotecaria solía ser sobre la base de solo intereses, mientras que el préstamo sin garantía era sobre la base de reembolsos. Esto significaba que al realizar los pagos mensuales, solo se reducía el saldo de la parte sin garantía. Este acuerdo a menudo daba como resultado que los prestatarios se convirtieran en "prisioneros hipotecarios" después de que los prestamistas dejaran de operar (por ejemplo, Northern Rock ), los precios de las propiedades no subieran y los clientes no pudieran (o aún no puedan) refinanciar su hipoteca (debido a la alta relación préstamo-valor) o vender su propiedad. Si vendieran la propiedad, el precio de venta no cubriría la hipoteca y el préstamo sin garantía, por lo que se quedarían sin una casa y aún tendrían algunas deudas.
Las hipotecas para contratistas se desarrollaron para dos tipos específicos de contratistas independientes . En primer lugar, los contratistas del Reino Unido que constituyen una sociedad limitada para utilizarla como estructura de pago. En segundo lugar, los contratistas que también operan a través de una estructura de pago de sociedad limitada, pero lo hacen a través de empresas paraguas PAYE.
Los criterios de evaluación que utilizan los bancos y las sociedades de crédito hipotecario para este tipo de préstamos hipotecarios son los de "evaluación basada en contrato". [7] Esto es expresamente diferente de los criterios de asequibilidad tradicionales de los "empleados" o incluso de los "trabajadores autónomos" del PAYE .
Estas siguen siendo hipotecas de " tipo preferencial " y normalmente están disponibles a través de cualquier corredor, aunque algunos corredores pueden no tener suficiente conocimiento o experiencia para encontrar la oferta más adecuada para el cliente. En comparación, si un cliente contratista acude directamente a un prestamista que ofrece suscripción basada en el tipo de contrato, el asesor del prestamista a menudo insiste en evaluar los ingresos en función de las cuentas de la sociedad limitada.
La demanda de hipotecas específicas para contratistas ha aumentado desde la crisis crediticia. Desde 2015, los prestamistas hipotecarios han añadido hipotecas para contratistas a su oferta en niveles sin precedentes [8] para adaptarse a la creciente economía informal en el Reino Unido. [9]
Los honorarios de organización y los honorarios de inspección son componentes del costo de mudarse de casa en el Reino Unido .
Por lo general, los posibles prestatarios acuden a su banco para solicitar una gama de productos, o utilizan un intermediario (un corredor hipotecario) para acceder a un grupo selecto de prestamistas, o a todo el mercado. La primera etapa consiste en realizar una investigación exhaustiva. A continuación, el asesor buscará la oferta adecuada para el cliente y procederá a obtener un acuerdo en principio del prestamista. Aunque se trata de una indicación de aprobación del préstamo, esto no queda confirmado hasta que se ofrece formalmente la hipoteca, después de la tasación de la propiedad y la evaluación de los documentos justificativos necesarios.
Los prestamistas del Reino Unido suelen cobrar una comisión por la constitución de la hipoteca, que puede ser desde gratuita hasta 1500 libras esterlinas.
A la tarifa de gestión le seguirá una tarifa de tasación, que paga a un perito colegiado para que visite la propiedad y se asegure de que vale lo suficiente para cubrir el monto de la hipoteca. Esta no es una tasación completa, por lo que es posible que no identifique todos los defectos que un comprador de vivienda necesita conocer.
Por lo general, no se forma un contrato entre el perito y el comprador, por lo que el comprador no tiene derecho a demandar en virtud del contrato si el perito no detecta un problema importante. Sin embargo, el comprador puede tener un recurso contra el perito por responsabilidad civil. [10]
Por un coste adicional, el perito normalmente puede realizar al mismo tiempo una inspección del edificio o una "inspección de compradores de vivienda" (más barata).
En el Reino Unido, las opciones de hipotecas a tipo fijo son tan comunes como en los Estados Unidos. [11] [12] Las tasas de propiedad de vivienda son comparables a las de los Estados Unidos, pero las tasas de impago generales son inferiores. [11] En el Reino Unido, la financiación de los préstamos hipotecarios depende menos de los activos titulizados (como los títulos respaldados por hipotecas ) que en los Estados Unidos, Dinamarca y Alemania, y más de los depósitos como en Australia y España, ya que los fondos recaudados por las sociedades de construcción deben ser al menos el 50% de depósitos. [11] [12] Los prestamistas preferirían las hipotecas a tipo variable a las hipotecas a tipo fijo para reducir los posibles riesgos de tipo de interés entre lo que cobran en intereses hipotecarios y lo que pagan en intereses por depósitos y otras fuentes de financiación, [12] pero los prestatarios suelen preferir la estabilidad de los pagos, aunque sea por un corto plazo de 2 años. Las penalizaciones por pago anticipado (Cargos por Pago Anticipado - ERC) siguen siendo habituales, mientras que Estados Unidos ha desalentado su uso. [11] Al igual que en otros países europeos y el resto del mundo, pero a diferencia de la mayor parte de los Estados Unidos, los préstamos hipotecarios suelen ser deudas con recurso : los deudores son responsables de cualquier deficiencia del préstamo después de la ejecución hipotecaria (o "recuperación" en el Reino Unido). [11] [13]