La relación préstamo-valor ( LTV ) es un término financiero utilizado por los prestamistas para expresar la relación entre un préstamo y el valor de un activo comprado.
En el sector inmobiliario , los bancos y las sociedades de crédito suelen utilizar este término para representar la relación entre la línea de primera hipoteca y el valor total tasado de la propiedad inmobiliaria . Por ejemplo, si alguien pide prestados 130.000 dólares para comprar una casa que vale 150.000 dólares , la relación LTV es$130,000 a 150,000 o $130.000/$150,000 , o el 87%. El 13% restante representa el recorte del prestamista , que suma un 100% y está cubierto por el capital del prestatario. [ dudoso – discutir ] Cuanto mayor sea la relación LTV, más riesgoso es el préstamo para un prestamista.
La valoración de una propiedad suele ser determinada por un tasador , pero una mejor medida es una transacción en condiciones de igualdad entre un comprador y un vendedor interesados. Por lo general, los bancos utilizarán el menor de los dos valores, el valor tasado y el precio de compra, si la compra es "reciente" (dentro de 1 o 2 años).
La relación préstamo-valor es uno de los factores de riesgo clave que evalúan los prestamistas al calificar a los prestatarios para una hipoteca. El riesgo de impago siempre está a la vanguardia de las decisiones crediticias, y la probabilidad de que un prestamista absorba una pérdida aumenta a medida que disminuye la cantidad de capital . Por lo tanto, a medida que aumenta la relación préstamo-valor de un préstamo, las pautas de calificación para ciertos programas hipotecarios se vuelven mucho más estrictas. Los prestamistas pueden exigir a los prestatarios de préstamos con un alto LTV que compren un seguro hipotecario para protegerse del impago del comprador, lo que aumenta los costos de la hipoteca.
Los ratios LTV bajos (por debajo del 80%) pueden conllevar tasas más bajas para los prestatarios de menor riesgo y permitir que los prestamistas consideren a los prestatarios de mayor riesgo, como aquellos con puntajes crediticios bajos , pagos atrasados previos en su historial hipotecario, altos ratios deuda-ingreso , montos de préstamo altos o requisitos de retiro de efectivo , reservas insuficientes y/o ningún ingreso. Sin embargo, un LTV superior al 80% puede conllevar requisitos de seguro hipotecario, que a su vez ofrecerá al prestatario una tasa de interés más baja. Los ratios LTV más altos están reservados principalmente para prestatarios con puntajes crediticios más altos y un historial hipotecario satisfactorio. El financiamiento completo, o 100% LTV, está reservado solo para los prestatarios más solventes. Los préstamos con ratios LTV superiores al 100% se denominan hipotecas sumergidas.
El índice combinado préstamo-valor (CLTV) es la proporción de préstamos (garantizados por una propiedad ) en relación con su valor . El término " índice combinado préstamo-valor" agrega especificidad adicional al índice básico préstamo-valor que simplemente indica la relación entre un préstamo principal y el valor de la propiedad. Cuando se agrega "combinado", indica que se han considerado préstamos adicionales sobre la propiedad en el cálculo del índice porcentual .
El saldo total de capital de todas las hipotecas sobre una propiedad dividido por su valor tasado o precio de compra, el que sea menor. Distinguir CLTV de LTV sirve para identificar escenarios de préstamos que involucran más de una hipoteca. Por ejemplo, una propiedad valuada en $100,000 con una hipoteca única de $50,000 tiene un LTV del 50%. Una propiedad similar con un valor de $100,000 con una primera hipoteca de $50,000 y una segunda hipoteca de $25,000 tiene un saldo total de hipoteca de $75,000 . El CLTV es del 75%.
El préstamo combinado al valor es una cantidad adicional al préstamo al valor, que simplemente representa la hipoteca o préstamo de primera posición como un porcentaje del valor de la propiedad.
En los Estados Unidos, los préstamos que cumplen con las pautas de suscripción de Fannie Mae y Freddie Mac están limitados a una relación préstamo-valor (LTV) menor o igual al 80 %. Se permiten préstamos que cumplan con las normas por encima del 80 %, pero normalmente requieren un seguro hipotecario privado . [1] También existen otras opciones de préstamos con una relación préstamo-valor superior al 80 %. La Administración Federal de Vivienda (FHA) asegura los préstamos para compra al 96,5 % y el Departamento de Asuntos de Veteranos y el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos garantizan los préstamos para compra al 100 %. [2]
Las propiedades con más de un gravamen, como un segundo gravamen, están sujetas a criterios de préstamo combinado a valor (CLTV). El CLTV para una propiedad valuada en $100,000 con una hipoteca principal de $50,000 y un saldo de línea de crédito con garantía hipotecaria ( HELOC ) de $10,000 sería el 60% ( $50,000 + $10,000 )/ $100,000 . El LTV para las segundas hipotecas independientes y la línea de crédito con garantía hipotecaria sería el saldo del préstamo como porcentaje del valor tasado. Sin embargo, para medir el riesgo del prestatario, se debe observar toda la deuda hipotecaria pendiente. [3]
En el contexto financiero australiano, la relación préstamo-valor (LVR) es una métrica crítica en la industria hipotecaria. Por lo general, un LVR del 80% o menos se considera de bajo riesgo para préstamos conformes, y del 60% o menos para un préstamo sin documentación o un préstamo con poca documentación. [4] Una característica exclusiva del mercado australiano es la disponibilidad de préstamos con un LVR más alto, que pueden extenderse hasta el 95% con seguro hipotecario e incluso préstamos con un LVR del 100% bajo ciertas condiciones. Estos préstamos con un LVR del 100%, diseñados para compradores sin depósito, están sujetos a requisitos estrictos, incluido un garante, también conocido como préstamo hipotecario con garante . Esta flexibilidad en el LVR refleja la capacidad del mercado para atender una amplia gama de necesidades de endeudamiento y, al mismo tiempo, equilibrar los riesgos inherentes asociados con los préstamos con un LVR alto. [5]
La estructura del LVR en Australia, en particular para los préstamos con un LVR elevado, muestra la dinámica cambiante de la financiación inmobiliaria. La opción de préstamos con un LVR elevado amplía el acceso a la propiedad inmobiliaria, pero también introduce un mayor riesgo tanto para los prestamistas como para los prestatarios. La gestión de estos riesgos, especialmente en el contexto de los préstamos con un LVR del 100 %, es fundamental para el sector hipotecario australiano. Subraya el enfoque matizado del mercado para promover la propiedad de la vivienda manteniendo al mismo tiempo la estabilidad financiera, principalmente a través de estrategias de mitigación de riesgos como los préstamos con garantías. [6]
En Nueva Zelanda, el Banco de la Reserva ha introducido restricciones a la relación préstamo-valor para los bancos con el fin de frenar el rápido crecimiento del mercado inmobiliario, en particular en Auckland. Las restricciones a la relación préstamo-valor implican que los bancos no pueden conceder más del 10% de sus préstamos hipotecarios para vivienda a prestatarios propietarios-ocupantes con una relación préstamo-valor elevada (menos del 20% de depósito) y deben limitar sus préstamos a inversores con una relación préstamo-valor elevada (menos del 40% de depósito) a no más del 5% de los préstamos hipotecarios para vivienda. [7]
En el Reino Unido, la relación préstamo-valor (LTV) suele oscilar entre el 60% y el 95% LTV, con menos hipotecas del 95% disponibles. [8]
En el período previo a los problemas económicos nacionales y mundiales, las hipotecas con un LTV de hasta el 125% eran bastante comunes, pero los prestamistas dejaron de ofrecerlas en 2008. [9]