En los sistemas de derecho consuetudinario , la tenencia de la tierra , del verbo francés " tenir " que significa "poseer", es el régimen legal en el que la tierra "poseída" por un individuo es poseída por otra persona que se dice que "posee" la tierra, con base en un acuerdo entre ambos individuos. [1] Determina quién puede usar la tierra, por cuánto tiempo y bajo qué condiciones. La tenencia puede basarse tanto en leyes y políticas oficiales como en costumbres locales informales (en la medida en que la ley superior lo permita). En otras palabras, la tenencia de la tierra implica un sistema según el cual la tierra está en posesión de un individuo o del verdadero cultivador de la tierra, pero esta persona no tiene propiedad legal . Determina los derechos y responsabilidades del tenedor en relación con su tenencia. El monarca soberano, conocido en Inglaterra como la Corona , poseía la tierra por derecho propio. Todos los terratenientes son sus arrendatarios o subarrendatarios. La tenencia significa una relación legal entre arrendatario y señor, organizando los deberes y derechos del arrendatario y el señor en relación con la tierra. A lo largo de la historia se han establecido muchas formas diferentes de tenencia de la tierra , es decir, formas de poseer la tierra.
El terrateniente es el titular de la finca con los derechos de propiedad más amplios y exclusivos sobre el territorio, en pocas palabras, el propietario de la tierra.
El concepto jurídico de tenencia de la tierra en la Edad Media se ha dado a conocer como el sistema feudal que se ha utilizado ampliamente en toda Europa , Oriente Medio y Asia Menor . Los señores que recibían tierras directamente de la Corona, o de otro terrateniente, a cambio de ciertos derechos y obligaciones eran llamados arrendatarios en jefe .
Repartían porciones de sus tierras a arrendatarios menores, quienes a su vez las dividían entre arrendatarios aún menores. Este proceso, el de otorgar tenencias subordinadas, se conoce como subinfeudación . De esta manera, todos los individuos excepto el monarca poseían la tierra "de" alguien más porque la propiedad legal estaba en manos del monarca (superior), también conocido como señor supremo o soberano . [2] [3]
Históricamente, era habitual que existieran deberes y derechos recíprocos entre el señor y el arrendatario. Había distintos tipos de tenencia para satisfacer distintos tipos de necesidades. Por ejemplo, una tenencia militar podía ser por servicio de caballería , lo que requería que el arrendatario proporcionara al señor una cantidad de jinetes armados y tropas de tierra.
Los cánones eran a menudo tierras, rentas territoriales o bienes inmuebles productores de rentas , normalmente conocidos como feudos o feudos . [4] A lo largo de los siglos y dependiendo de la región, se desarrolló una amplia variedad de costumbres basadas en el mismo principio legal. [5] [6] La famosa Carta Magna , por ejemplo, era un contrato legal basado en el sistema medieval de tenencia de la tierra.
Desde entonces, el concepto de tenencia ha evolucionado hacia otras formas, como los arrendamientos y las herencias .
Existe una gran variedad de modos de propiedad y tenencia de la tierra .
La mayoría de las naciones o tribus indígenas de América del Norte tenían nociones diferentes sobre la propiedad de la tierra. Mientras que la propiedad europea se centraba en el control, las nociones indígenas se basaban en la administración. Cuando los europeos llegaron por primera vez a América del Norte, a veces ignoraban la tenencia tradicional de la tierra y simplemente se apropiaban de la tierra, o la aceptaban reconociéndola como título aborigen . Esta teoría formó la base de los tratados con los pueblos indígenas . [ cita requerida ]
En varios países en desarrollo, como Egipto y Senegal, este método todavía se utiliza. En Senegal, se lo conoce como "mise en valeur des areas du terroir" [7] y en Egipto, se lo denomina Wadaa al-yad [8] .
El título alodial es un sistema en el que la propiedad inmobiliaria se posee absolutamente libre y sin ningún terrateniente o soberano superior. El verdadero título alodial es poco común, y la mayoría de las propiedades en el mundo del derecho consuetudinario ( Australia , Canadá , Irlanda , Nueva Zelanda , Reino Unido , Estados Unidos ) son en propiedad absoluta . El título alodial es inalienable, en el sentido de que puede ser transferido, legado, donado o hipotecado por el propietario, pero no puede ser embargado ni restringido para el cobro de impuestos o deudas privadas, ni expropiado ( dominio eminente ) por el gobierno.
La tenencia feudal de la tierra es un sistema de obligaciones mutuas en virtud del cual un personaje real o noble otorgaba un feudo (cierto grado de interés en el uso o los ingresos de una parcela de tierra determinada) a cambio de un derecho a servicios como el servicio militar o simplemente el mantenimiento de la tierra en la que el señor seguía teniendo un interés. Este modelo se aplicaba desde el nivel de la alta nobleza, en el que los vasallos eran de un monarca, hasta la nobleza menor, cuyos únicos vasallos eran sus siervos .
En el derecho consuetudinario , el dominio absoluto es el derecho de propiedad más completo que se puede tener sobre un bien inmueble , aparte del raro título alodial . El titular normalmente puede vender o transferir libremente ese derecho o utilizarlo para garantizar un préstamo hipotecario . Esta imagen de "propiedad completa" se complica, por supuesto, por la obligación que existe en la mayoría de los lugares de pagar un impuesto sobre la propiedad y por el hecho de que si el terreno está hipotecado, habrá un derecho sobre él en forma de gravamen . En las sociedades modernas, esta es la forma más común de propiedad de la tierra. La tierra también puede ser propiedad de más de una parte y existen varias reglas de sucesiones concurrentes .
En Australia, el título nativo es un concepto de derecho consuetudinario que reconoce que algunos pueblos indígenas tienen ciertos derechos sobre la tierra que se derivan de sus leyes y costumbres tradicionales. [9] El título nativo puede coexistir con derechos de propiedad no indígenas y, en algunos casos, diferentes grupos indígenas pueden ejercer su título nativo sobre la misma tierra. Hay aproximadamente 160 determinaciones registradas de título nativo, que abarcan alrededor del 16% de la masa terrestre de Australia. El caso de Mabo revocó la decisión en Milirrpum y repudió la noción de terra nullius . Las leyes parlamentarias posteriores aprobadas reconocieron la existencia de esta doctrina de derecho consuetudinario.
En el derecho consuetudinario , el usufructo vitalicio es un derecho sobre un bien inmueble que termina con la muerte. El titular tiene el uso de la tierra de por vida, pero normalmente no tiene la capacidad de transferir ese derecho ni de usarlo para garantizar un préstamo hipotecario .
En el derecho consuetudinario, la propiedad hereditaria e intransferible de un bien inmueble es un concepto similar, la legítima , que existe en el derecho civil y romano ; la legítima limita el grado en que se puede desheredar a un heredero.
Tanto en el derecho consuetudinario como en el derecho civil, el propietario puede arrendar o alquilar un terreno a otra parte. Existe una amplia gama de acuerdos posibles, que van desde plazos muy breves hasta los arrendamientos de 99 años habituales en el Reino Unido para los apartamentos , y que permiten diversos grados de libertad en el uso de la propiedad.
Los derechos de uso de un bien común pueden incluir derechos tales como el uso de un camino o el derecho a que los animales pasten en tierras de propiedad común.
En la aparcería , uno utiliza tierras agrícolas que pertenecen a otra persona a cambio de una parte de la cosecha o del ganado resultante.
Las servidumbres permiten hacer determinados usos específicos de tierras que son propiedad de otra persona. La servidumbre más clásica es el derecho de paso (derecho a cruzar), pero también podría incluir (por ejemplo) el derecho, conocido como derecho de paso , a tender una línea eléctrica a través de la tierra de otra persona.
Además, existen diversas formas de propiedad colectiva, que suelen adoptar la forma de membresía en una cooperativa o de acciones en una corporación , que es propietaria de la tierra (normalmente en régimen de dominio absoluto, pero posiblemente bajo otros acuerdos). También existen diversas formas híbridas; en muchos estados comunistas , la propiedad gubernamental de la mayoría de las tierras agrícolas se ha combinado de diversas maneras con la tenencia de tierras para los colectivos agrícolas.
En arqueología, las tradiciones de tenencia de la tierra pueden estudiarse en función de la territorialidad y a través de las formas en que las personas crean y utilizan los límites del paisaje, tanto naturales como construidos. Los aspectos menos tangibles de la tenencia son más difíciles de calificar, y su estudio se basa en gran medida en el registro antropológico (en el caso de las sociedades prealfabetizadas) o en la evidencia textual (en el caso de las sociedades alfabetizadas).
En arqueología, las tradiciones de tenencia de la tierra pueden estudiarse a lo largo de la historia , por ejemplo, la tenencia de la tierra basada en el parentesco y la gestión colectiva de la propiedad. Esto permite estudiar las consecuencias a largo plazo del cambio y el desarrollo en los sistemas de tenencia de la tierra y la productividad agrícola.
Además, un enfoque arqueológico de los acuerdos de tenencia de la tierra estudia los aspectos temporales de la gobernanza de la tierra, incluidos sus aspectos a veces temporales, impermanentes y negociables , así como los usos de las formas pasadas de tenencia. Por ejemplo, las personas pueden reivindicar o profesar la propiedad de recursos, haciendo referencia a la memoria ancestral dentro de la sociedad. En estos casos, la naturaleza y las relaciones con aspectos del pasado, tanto tangibles (por ejemplo, monumentos) como intangibles (por ejemplo, conceptos de historia a través de la narración de historias), se utilizan para legitimar el presente.
El artículo 41 de la Constitución de Afganistán prohíbe a los extranjeros poseer tierras. Los extranjeros no tienen derecho a poseer bienes inmuebles en Afganistán [10] [11] [12]
En China, la tierra es propiedad del Estado o de una sociedad colectiva. Las empresas, los agricultores y los propietarios de hogares arriendan tierras del Estado mediante contratos de arrendamiento a largo plazo de entre 20 y 70 años. [13] Los inversores extranjeros no pueden comprar ni poseer tierras en China.
En Tailandia, los extranjeros tienen prohibido poseer o poseer tierras. Estas restricciones están contempladas en el Código de Tierras, artículos 96 y siguientes.
Según el artículo 44 de la Constitución de Camboya, “sólo las personas físicas o jurídicas de nacionalidad jemer tendrán derecho a la propiedad de la tierra”. Los extranjeros tienen prohibido poseer o poseer tierras en Camboya. [14] [15]
La Constitución de 1987 prohíbe a los extranjeros poseer tierras en Filipinas. [16] [17]
A los extranjeros no se les permite poseer tierras en propiedad absoluta en Indonesia. [18] [19]
Los extranjeros no pueden comprar ni poseer tierras, como en muchos otros países del sudeste asiático. En cambio, la tierra es propiedad colectiva de todos los vietnamitas, pero está gobernada por el Estado. Como está escrito en la Ley de Tierras nacional, los extranjeros y las organizaciones extranjeras pueden arrendar tierras. El período de arrendamiento es de hasta 50 años. [20] [21]
Aunque la compra de tierras no está permitida para los extranjeros, un inversor inmobiliario puede solicitar un contrato de arrendamiento por 70 años con un permiso de la Comisión de Inversiones de Myanmar (MIC). [22]
Según la legislación de Belarús, un ciudadano extranjero no puede ser propietario de tierras y sólo tiene derecho a arrendarlas. [23] [24]
Los extranjeros tienen prohibido poseer tierras de forma permanente y sólo pueden arrendarlas por un período de hasta 30 años. [25] [26]
Sólo los ciudadanos mongoles pueden ser propietarios de tierras dentro del territorio de Mongolia. Los ciudadanos extranjeros sólo pueden arrendar tierras. [27] [28] [29]
A los extranjeros no se les permite poseer tierras en propiedad absoluta en Maldivas. La tierra solo puede ser arrendada a extranjeros por 99 años. [30] [31]
En 2014, el parlamento de Sri Lanka aprobó una ley que prohíbe la compra de tierras por parte de extranjeros. La nueva ley permitirá a los extranjeros adquirir tierras únicamente en régimen de arrendamiento por un período de hasta 99 años, con un impuesto anual del 15% sobre el alquiler total pagado por adelantado. [32] [33] [34] [35]
Desde 2017, la nueva Constitución de Georgia prohíbe a los extranjeros poseer tierras agrícolas. La nueva Constitución establece que, con un pequeño número de excepciones, las tierras agrícolas solo pueden ser propiedad del Estado, de un ciudadano georgiano o de una entidad de propiedad georgiana. [36] [37] [38] [39]
En 2021, el presidente Kassym-Jomart Tokayev firmó una ley que prohíbe la venta y el arrendamiento de tierras agrícolas a extranjeros. [40] [41] [42]
Aproximadamente el 7% de las tierras asignadas en Israel son de propiedad privada. El resto, es decir, el 93%, es propiedad del Estado y se conoce como "Tierra Israelí". La Ley Básica de Israel sobre bienes raíces establece que la Tierra de Israel es propiedad conjunta del Estado (69%), la Autoridad de Desarrollo (12%) y el Fondo Nacional Judío (12%).
Con el aumento de la falta de vivienda y la desigualdad de la riqueza, la tenencia de la tierra en el mundo desarrollado se ha convertido en un punto de discusión. [44] [45] Las economías basadas en el mercado que tratan la vivienda como una mercancía y no como un derecho permiten leyes como la Proposición 13 de California (1978) que incentivan el tratamiento de la vivienda como una inversión. [46] [47] Debido a la demanda inelástica de la necesidad humana de vivienda, los precios de la vivienda pueden aumentar por encima de las tarifas universalmente asequibles. [48] [49] Esto complica la tenencia al limitar la oferta y exacerbar la falta de vivienda y los acuerdos de vivienda informal . [50] Por ejemplo, en los Estados Unidos, la regulación mínima sobre la compraventa de viviendas y el comportamiento de búsqueda de alquileres permite la gentrificación , dejando a medio millón de estadounidenses sin hogar. [51] Esto se da a la luz de los 17 millones de viviendas que se dejaron vacías como vehículos de inversión de los ricos. [52]
Al mismo tiempo, los fenómenos meteorológicos severos causados por el cambio climático se han vuelto más frecuentes, afectando los valores de las propiedades. [53]
En el mundo en desarrollo, las catástrofes están afectando a un mayor número de personas debido a la urbanización , el hacinamiento y los débiles sistemas jurídicos y de tenencia de la vivienda.
Los sistemas coloniales de tenencia de tierras han dado lugar a problemas en las sociedades postcoloniales. [54]
Los conceptos de " terrateniente " e "inquilino" se han reciclado para referirse a la relación moderna de las partes con la tierra que se posee en virtud de un contrato de arrendamiento . Sin embargo, el profesor FH Lawson , en su Introducción a las leyes de propiedad (1958), ha señalado que la relación entre terrateniente y arrendatario nunca encajó realmente en el sistema feudal y era más bien un "elemento comercial ajeno".
La doctrina de la tenencia no se aplicaba a los bienes muebles . Sin embargo, la relación de comodato en el caso de los bienes muebles se asemeja mucho a la relación entre arrendador y arrendatario que puede crearse en el caso de la tierra.
La tenencia segura de la tierra también reconoce el estatus legal de residencia en las zonas urbanas y es una característica clave en los barrios marginales. Los habitantes de los barrios marginales no tienen título legal de propiedad de la tierra y, por lo tanto, los gobiernos locales suelen marginarlos e ignorarlos. [55]
En 2012, el Comité de Seguridad Alimentaria Mundial de la Organización de las Naciones Unidas para la Alimentación y la Agricultura (FAO) aprobó las Directrices voluntarias sobre la gobernanza responsable de la tenencia como norma mundial, ya que el problema de los pobres y los marginados políticamente es especialmente propenso a sufrir una tenencia insegura; sin embargo, esto es solo un trabajo en progreso. El Objetivo de Desarrollo Sostenible 5 de las Naciones Unidas también aboga por reformas para dar a las mujeres acceso a la propiedad y el control sobre la tierra en reconocimiento de la importancia de la tenencia para la distribución de los recursos. [56]
considere el Artículo 41 de la Constitución: "Los individuos extranjeros no tendrán derecho a poseer bienes inmuebles en Afganistán.
Según el artículo cuarenta y uno, capítulo 2, de la constitución, las personas extranjeras no tienen derecho a poseer bienes inmuebles en Afganistán.
Toda la tierra en China es propiedad del gobierno, que la reparte entre los promotores y los propietarios de viviendas mediante contratos de arrendamiento de entre 20 y 70 años.
[...] en toda África occidental, debido a las grandes dificultades para hacer cumplir la legislación sobre tierras, las decisiones sobre reclamaciones de tierras han reflejado más a menudo el poder y la influencia de las diferentes partes interesadas, en lugar de hacer cumplir la letra de la ley [...].
Medios relacionados con la tenencia de la tierra en Wikimedia Commons