El Sistema de Tenencia Flexible de Tierras ( FLTS ) es un concepto innovador para brindar seguridad de tenencia asequible a los habitantes de asentamientos informales en Namibia .
La idea básica del Sistema de Tenencia Flexible de Tierras es establecer un sistema de registro de tenencia intercambiable paralelo y complementario al actual sistema formal de tenencia de propiedad absoluta . El concepto se deriva de la necesidad del Gobierno de crear opciones de tenencia de tierras alternativas y actualizables para los asentamientos informales, que complementen el actual sistema formal de tenencia de propiedad absoluta.
El sistema se introdujo formalmente a través de la Ley de Tenencia Flexible de Tierras de 2012 (Ley Nº 4 de 2012) [1] y encarga su implementación al Ministerio de Reforma Agraria de Namibia [2] .
La política urbana de las administraciones coloniales alemana y sudafricana fue la de crear centros urbanos como áreas residenciales, recreativas y comerciales exclusivas para blancos. A lo largo de la era colonial, tanto la inversión pública como la privada se concentraron en estos centros urbanos. A la población negra se le permitió mudarse principalmente como trabajadores contratados que vivían en áreas separadas ( municipios ) con viviendas y otros servicios sociales inferiores a los de las "áreas blancas". Se desalentó la urbanización permanente de los negros, mientras que una serie de leyes, como las leyes de pases y la prohibición de la propiedad de tierras urbanas, controlaban la mayoría de los aspectos de la vida de los residentes negros. Los negros (en su mayoría hombres) fueron reclutados principalmente de las áreas comunales del norte para trabajar como trabajadores contratados en fábricas e industrias de servicios en áreas comerciales al sur de la línea roja . La política del apartheid en el sudoeste de África bajo el gobierno sudafricano no permitió que los migrantes urbanos negros trajeran a sus familias a vivir con ellos en ciudades en áreas comerciales. La mayoría de los hombres reclutados de las áreas comunales vivían en alojamientos de un solo cuarto en las áreas comerciales. El desarrollo de asentamientos informales también fue regulado estrictamente por la política del apartheid.
Tras la independencia, se abolió la política del apartheid y la nueva Constitución introdujo el derecho de todos los namibios a residir y establecerse en cualquier parte del país, lo que provocó un aumento espectacular de los asentamientos informales en Windhoek y otras zonas urbanas.
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Las áreas urbanas en Namibia se declaran como ciudad/municipio, pueblo, aldea o área de asentamiento, bajo la jurisdicción de la respectiva autoridad local. A partir de 2015, Namibia tenía 13 municipios, 26 pueblos , 19 aldeas y más de 60 áreas de asentamiento . Debido al pequeño tamaño de la población (alrededor de dos millones de personas viven en 825.000 km2), Namibia no ha desarrollado grandes centros urbanos. Sin embargo, calculado sobre las estimaciones de población del Banco Mundial y las proporciones urbanas de las Perspectivas de Urbanización Mundial de las Naciones Unidas, la población urbana actual de Namibia es de alrededor del 46% con una tasa de crecimiento urbano del 4,6% anual (tasa de crecimiento de la población rural: 0,6%). [3] El principal factor que promueve la urbanización en el país es la migración del campo a la ciudad, principalmente por parte de jóvenes en busca de mejores oportunidades sociales y económicas.
Los rápidos procesos de urbanización y los cambios socioeconómicos se producen especialmente a lo largo de las principales rutas y en las zonas comunales del norte, donde vive la mayoría de la población de Namibia. Las cuatro regiones del centro-norte ( Omusati , Oshana , Ohangwena y Oshikoto ) por sí solas ocupan alrededor del 10% de la superficie del país, pero albergan al 40% de la población . La red de carreteras en expansión que tiene sus raíces en las rutas comerciales y migratorias históricas abre nuevas áreas para los asentamientos.
La expansión urbana en estas zonas genera problemas específicos. Los asentamientos informales en torno a los centros urbanos y los patrones de asentamiento tradicionales, combinados con las inundaciones anuales durante la estación húmeda en la red Oshana (cursos de agua poco profundos y estanques que recorren la llanura aluvial de las regiones) plantean desafíos únicos para la expansión de las ciudades, así como para la prestación de servicios públicos a las zonas urbanas. Esto se ve agravado por un conflicto entre el desarrollo urbano y rural resultante de la administración tradicional de los asentamientos junto a los centros urbanos.
El rápido aumento del desarrollo de asentamientos informales alrededor de las áreas urbanas dio como resultado un desarrollo mayoritariamente no planificado con un mínimo de servicios públicos. El terreno no urbanizado dentro del área de una autoridad local pertenece a la autoridad local. Las autoridades locales desarrollan el terreno sobre la base de la recuperación de costos. Debido a los altos costos de desarrollo, las autoridades locales no pueden desarrollar parcelas suficientes y asequibles para los grupos de bajos ingresos, que recurren al asentamiento informal como alternativa. En 2009, se contabilizó el número de asentamientos informales y se encontró que era de 232 (con una población estimada de 595.000 habitantes), en 2016 se estimó que era de casi 280. [4] Por lo tanto, la expansión urbana, donde se pretende una zonificación estricta de las ciudades, tiene que abordar los asentamientos existentes que se administran de acuerdo con el sistema consuetudinario de tenencia de la tierra. Los hogares afectados son compensados o integrados en los centros urbanos.
Un proyecto conjunto del Ministerio de Tierras, Reubicaciones y Rehabilitación (actualmente: Ministerio de Reforma Agraria) y la organización danesa Ibis, el Proyecto Tierras, tenía como objetivo abordar el desafío urbano mediante la búsqueda de soluciones innovadoras para proporcionar un acceso asequible a la seguridad de la tenencia para los colonos urbanos informales poco después de la independencia. El resultado del proyecto fue el Sistema de Tenencia Flexible de la Tierra (FLTS), manifestado en un informe completo sobre el FLTS en 1997. [5] [6] Se desarrolló en estrecha consulta con las partes interesadas e incluyó tres estudios piloto y tres proyectos piloto. Desde 1997 se han realizado algunas modificaciones, pero los conceptos básicos del concepto permanecen y se tradujeron en el Proyecto de Ley de Tenencia Flexible de la Tierra (2004), que luego se promulgó en 2012.
La idea básica del concepto FLTS es establecer un sistema flexible e intercambiable, paralelo y complementario al actual sistema formal de tenencia de la propiedad. Estos atributos pueden explicarse de la siguiente manera:
Se introducirán dos nuevos tipos de tenencia dentro del sistema, además de la tenencia de propiedad absoluta existente, a saber, el título inicial y el título de propiedad de la tierra. Ambos títulos son tipos de tenencia individuales, pero basados en grupos, en el sentido de que el límite exterior de un bloque destinado a la titulación según el FLTS (bloque erf ) se inspecciona y registra profesionalmente según el sistema de tenencia de propiedad absoluta en el Registro de Escrituras, mientras que los derechos de tenencia individuales se registran posteriormente en las recién creadas Oficinas de Derechos de la Tierra. La propiedad del bloque puede ser de la autoridad local, un propietario privado o una organización comunitaria (CBO) .
El blockerf (pl. blockerven) se define como una parcela de tierra en la que se establece un plan de título inicial o un plan de título de tenencia de tierras. El término se deriva de erf (pl. erven), la expresión legal ( afrikaans ) definida en la Ley de Registros de Escrituras de Namibia [7] para describir "una parcela de tierra registrada en un registro de escrituras como erf, lote, parcela o rodal".
Antes de que se considere finalmente la creación de un régimen de título inicial o de un régimen de título de tenencia de la tierra, el terreno en cuestión debe subdividirse o consolidarse mediante un estudio catastral de manera que el régimen de tenencia flexible de la tierra en cuestión se sitúe en una porción de terreno (blockerf) registrada como tal en el registro de escrituras y debe cancelarse cualquier hipoteca , usufructo , fideicomiso o derecho similar sobre esa porción de terreno. Cualquier estudio de blockerven debe ser realizado por agrimensores profesionales.
La Oficina de Derechos de la Tierra (LRO) registra los títulos de propiedad y de tenencia de la tierra en registros separados. Puede haber una sola Oficina de Derechos de la Tierra a nivel nacional o varias Oficinas de Derechos de la Tierra a nivel regional. La Oficina de Derechos de la Tierra es establecida por el Ministro de Reforma Agraria y la zona a la que presta servicios debe anunciarse en un aviso en el Boletín Oficial, al igual que cualquier cambio en las Oficinas de Derechos de la Tierra.
Cada Oficina de Derechos de Tierras está dirigida por un Registrador de Derechos de Tierras designado por el Ministro de Reforma Agraria. El Registrador puede ser asistido por funcionarios de registro y medidores de tierras que también son designados por el Ministro de Reforma Agraria. Todas estas personas son empleados del servicio público. Deben asegurarse de que toda la información necesaria se registre en los registros de títulos de propiedad y de titularidad de tierras. También ayudan a establecer nuevos planes e inspeccionar los existentes para asegurarse de que la información registrada sea correcta. También ayudan si las personas desean transferir sus títulos a otra persona. Una Oficina de Derechos de Tierras puede cobrar tarifas por sus servicios. Estas tarifas deben ser establecidas por el Ministro de Reforma Agraria en Reglamentos publicados en el Boletín Oficial.
De acuerdo con el artículo 6 de la Ley de tenencia flexible de la tierra, el Registrador de escrituras, que es responsable del sistema nacional de registro de escrituras, es la autoridad supervisora de las Oficinas de derechos sobre la tierra. El Registrador de escrituras tiene derecho a emitir directivas y realizar inspecciones o hacer que se realicen las inspecciones que considere necesarias. El Registrador de escrituras también debe establecer los registros de títulos iniciales y títulos de propiedad de la tierra.
El título inicial es el nivel más simple de seguridad de tenencia. Proporciona al titular el derecho a ocupar un sitio indefinido dentro de un bloque a perpetuidad y a construir una vivienda en ese lugar. Con el consentimiento de la comunidad , la autoridad competente puede identificar los sitios de manera informal sin realizar una inspección adecuada. Por lo tanto, el título inicial no puede hipotecarse ni estar sujeto a un derecho de paso o servidumbres.
El titular de un título inicial puede transferirlo, legarlo o arrendarlo . Sin embargo, estos derechos pueden estar sujetos a restricciones por la constitución del grupo o las condiciones impuestas por la autoridad local. A excepción de las personas que están casadas en comunidad de bienes , un título inicial no puede ser titular de más de una persona en forma conjunta y ninguna persona jurídica puede tener ningún título inicial. Las personas que tienen derecho a ser registradas como titulares iniciales de derechos en un plan de título inicial son los jefes de familia. Ninguna persona puede tener más de un título inicial y ninguna persona puede adquirir un título inicial si es el propietario de cualquier propiedad inmueble o un título de tenencia de tierras en Namibia. No hay restricciones a la tenencia por parte de extranjeros.
El derecho de propiedad de la tierra otorga al propietario el derecho a ocupar un sitio definido y demarcado (parcela) dentro de un blockerf a perpetuidad. El titular de un derecho de propiedad de la tierra tiene todos los derechos sobre la parcela en cuestión que un propietario tiene con respecto a su parcela según el derecho consuetudinario y puede realizar todos los actos jurídicos con respecto a la parcela en cuestión que un propietario puede realizar con respecto a su parcela según el derecho consuetudinario de Namibia (propiedad absoluta). El titular también tiene una participación indivisa en la propiedad común, que son aquellas partes del blockerf en cuestión que no forman parte de ninguna parcela.
Los titulares de derechos de propiedad sobre la tierra pueden transferir, legar o arrendar el derecho. Sin embargo, estos derechos pueden estar sujetos a restricciones por la constitución del grupo o las condiciones impuestas por la autoridad local. El derecho de propiedad sobre la tierra también puede utilizarse como garantía de una hipoteca o cualquier otra forma de garantía de una deuda . También puede estar sujeto a un derecho de paso o servidumbres relacionadas con la prestación de servicios públicos.
Las parcelas serán inspeccionadas y demarcadas en el terreno por un medidor de tierras de la Oficina de Derechos de Tierras, quien deberá establecer un plan de tenencia de tierras que se archivará como registro en la respectiva Oficina de Derechos de Tierras.
A diferencia del título inicial, no existen restricciones en cuanto a la permanencia en el cargo.
Antes de que se puedan otorgar los títulos, se debe determinar la conveniencia e idoneidad del asentamiento informal. Por lo tanto, la autoridad local debe realizar un estudio de viabilidad del área destinada a la formalización según el sistema de tenencia flexible de la tierra. Un agrimensor profesional debe medir los límites exteriores del bloque y subdividirlo de los alrededores para registrarlo como título de propiedad individual.
En el caso de los títulos iniciales, no se requiere ninguna subdivisión interna. En el caso de los títulos de propiedad de tierras, se debe establecer un plano de distribución y el trazado, incluida la demarcación, debe ser realizado por el medidor de tierras.
Después de estos pasos preliminares para el establecimiento de un título inicial o un plan de título de tenencia de tierras y si la autoridad pertinente está convencida de que el establecimiento de un plan de título es conveniente y lo ha aprobado, se considera que se ha establecido un plan de tenencia de tierras flexible después de que el Registrador de Escrituras haya hecho una aprobación del título de propiedad del titular en cuestión. Los títulos individuales se registrarán entonces en la Oficina de Derechos de la Tierra.
Todo plan de título de propiedad inicial o de tenencia de tierras debe contar con una asociación integrada únicamente por los titulares de derechos de propiedad en el plan. Para que estas asociaciones funcionen correctamente, la afiliación es obligatoria.
De acuerdo con la Ley de Tenencia Flexible de Tierras, las funciones de las asociaciones son:
Cada asociación se regirá por unos estatutos y será gestionada por un comité.
El título inicial puede convertirse en un título de propiedad. La conversión de los títulos iniciales en títulos solo es posible si al menos el 75 % de los titulares de derechos en un plan de títulos iniciales ha dado su consentimiento. Para que se puedan definir y asignar parcelas individuales en virtud del título de propiedad, es necesario finalizar y aprobar el plan de distribución.
Los planes de título inicial y los planes de título de propiedad de tierras pueden actualizarse a título de propiedad absoluta si al menos el 75% de los titulares de derechos en un plan han dado su consentimiento. En el caso de la actualización a título de propiedad absoluta, los titulares del título deberán pagar por la subdivisión de su parcela y la posterior inscripción en el Registro de Escrituras.
En 2016, el Ministerio de Reforma Agraria decidió poner a prueba el nuevo sistema de registro de tenencia en diferentes zonas piloto, concretamente en Gobabis , Oshakati , Outapi y Windhoek .
