En la planificación urbana , la zonificación es un método en el que un municipio u otro nivel de gobierno divide el terreno en "zonas", cada una de las cuales tiene un conjunto de regulaciones para nuevos desarrollos que difiere de otras zonas. Las zonas pueden definirse para un solo uso (por ejemplo, residencial , industrial ), pueden combinar varias actividades compatibles por uso o, en el caso de la zonificación basada en la forma, las diferentes regulaciones pueden regir la densidad, el tamaño y la forma de los edificios permitidos sea cual sea su uso. Las reglas de planificación para cada zona determinan si se puede otorgar permiso de planificación para un desarrollo determinado. La zonificación puede especificar una variedad de usos absolutos y condicionales del terreno. Puede indicar el tamaño y las dimensiones de los lotes en los que se puede subdividir el terreno , o la forma y la escala de los edificios. Estas pautas se establecen para guiar el crecimiento y el desarrollo urbano. [1] [2]
La zonificación es el método de planificación urbana regulatoria más común utilizado por los gobiernos locales en los países desarrollados. [3] [4] [5] Las excepciones incluyen el Reino Unido y la ciudad de Houston , Texas . [6]
La mayoría de los sistemas de zonificación tienen un procedimiento para otorgar variaciones (excepciones a las reglas de zonificación), generalmente debido a alguna dificultad percibida causada por la naturaleza particular de la propiedad en cuestión.
Los orígenes de los distritos de zonificación se remontan a la antigüedad . [7] La antigua ciudad amurallada fue la predecesora de la clasificación y regulación de la tierra, en función de su uso. Fuera de los muros de la ciudad se encontraban las funciones indeseables, que generalmente se basaban en el ruido y el olor. El espacio entre los muros era donde se producían actividades insalubres y peligrosas, como la matanza, la eliminación de desechos y la cocción de ladrillos. Dentro de los muros se encontraban los lugares cívicos y religiosos, y donde vivía la mayoría de la gente. [8]
Además de distinguir entre suelo urbano y no urbano, la mayoría de las ciudades antiguas clasificaban los tipos de suelo y sus usos dentro de sus murallas. Esto se practicaba en muchas regiones del mundo: por ejemplo, en China durante la dinastía Zhou (1046-256 a. C.), en la India durante la era védica (1500-500 a. C.) y en los campamentos militares que se extendieron por todo el Imperio romano (31 a. C.-476 d. C.).
A lo largo de la Ilustración y la Revolución Industrial , los cambios culturales y socioeconómicos llevaron a un rápido aumento de la aplicación y la invención de normas urbanas. [8] Los cambios fueron influenciados por una nueva racionalidad científica, la llegada de la producción en masa y la fabricación compleja, y el consiguiente inicio de la urbanización. La industria que abandonó el hogar transformó las ciudades modernas. La definición de hogar estaba vinculada a la definición de economía, lo que provocó una mezcla mucho mayor de usos dentro de los barrios residenciales de las ciudades. [9]
La separación entre usos es una característica de muchas ciudades planificadas diseñadas antes de la llegada de la zonificación. Un ejemplo notable es Adelaida en el sur de Australia , cuyo centro de la ciudad, junto con el suburbio de North Adelaide , está rodeado por todos lados por un parque, Adelaide Park Lands . El parque fue diseñado por el coronel William Light en 1836 con el fin de separar físicamente el centro de la ciudad de sus suburbios. Áreas residenciales de baja densidad rodean el parque, lo que proporciona un paseo agradable entre el trabajo en la ciudad y las casas familiares en el exterior.
Sir Ebenezer Howard , fundador del movimiento de las ciudades jardín , citó a Adelaida como un ejemplo de cómo se podían utilizar los espacios verdes abiertos para evitar que las ciudades se expandieran más allá de sus límites y se fusionaran. [10] : 94 Su diseño de una ciudad ideal, publicado en su libro de 1902 Garden Cities of Tomorrow , preveía anillos concéntricos separados de edificios públicos, parques, espacios comerciales, áreas residenciales y áreas industriales, todos rodeados de espacios abiertos y tierras de cultivo. Toda la actividad minorista se llevaría a cabo dentro de un solo edificio con techo de cristal, un concepto temprano para el centro comercial moderno inspirado en el Crystal Palace . [10] : 4
Sin embargo, estas ciudades planificadas o ideales eran diseños estáticos plasmados en un único plan maestro . Lo que faltaba era un mecanismo regulador que permitiera que la ciudad se desarrollara con el tiempo, estableciendo pautas para los desarrolladores y los ciudadanos privados sobre qué se podía construir en cada lugar. Los primeros sistemas de zonificación modernos se aplicaron en los Estados Unidos con las ordenanzas de zonificación de Los Ángeles de 1904 [11] [12] y la Resolución de zonificación de la ciudad de Nueva York de 1916. [13]
Existe una gran variedad de tipos de zonificación, algunos de los cuales se centran en regular la forma de los edificios y la relación de estos con la calle con usos mixtos, conocidos como basados en la forma, otros con usos de suelo separados, conocidos como basados en el uso, o una combinación de ambos. Los sistemas de zonificación basados en el uso pueden comprender zonas de uso único, zonas de uso mixto (donde se permite la coexistencia de un grupo compatible de usos) o una combinación de zonas de uso único y mixto en un sistema.
Los enfoques principales incluyen la zonificación basada en el uso, la forma, el rendimiento y los incentivos. [14] [15] También hay varias disposiciones de zonificación adicionales que se utilizan en combinación con los enfoques principales.
Los sistemas de zonificación basados en el uso o funcionales [15] pueden comprender zonas de uso único, zonas de uso mixto (donde se permite que coexista un grupo compatible de usos) o una combinación de zonas de uso único y mixto en un sistema. [16]
El objetivo principal de la zonificación de uso único es separar geográficamente los usos que se consideran incompatibles. En la práctica, la zonificación también se utiliza para evitar que nuevos desarrollos interfieran con los usos existentes y/o para preservar el carácter de una comunidad.
La zonificación de uso único es aquella en la que solo se permite un tipo de uso por zona o distrito. También se la conoce como zonificación excluyente [8] : 65 o, en los Estados Unidos, como zonificación euclidiana debido a un caso judicial en Euclid, Ohio , Village of Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co. 272 U.S. 365 (1926), que estableció su constitucionalidad. [17] Ha sido el sistema de zonificación dominante en América del Norte, especialmente en los Estados Unidos , desde su primera implementación. [8] : 61–63
Los distritos de uso único comúnmente definidos incluyen: residencial, comercial e industrial. [18] Cada categoría puede tener varias subcategorías, por ejemplo, dentro de la categoría comercial puede haber distritos separados para pequeñas tiendas minoristas, grandes tiendas minoristas, uso de oficinas, alojamiento y otros, mientras que la categoría industrial puede subdividirse en usos de fabricación pesada, ensamblaje ligero y almacenamiento. [19] También se pueden crear distritos especiales para fines como instalaciones públicas, servicios recreativos y espacios verdes. [18]
La aplicación de la zonificación de uso único ha dado lugar a la forma distintiva de muchas ciudades de Estados Unidos , Canadá , Australia y Nueva Zelanda , en las que un núcleo urbano muy denso , que a menudo contiene rascacielos , está rodeado de suburbios residenciales de baja densidad , caracterizados por grandes jardines y calles arboladas . Algunas áreas metropolitanas, como Minneapolis-Saint Paul y Sydney, tienen varios núcleos de este tipo.
La zonificación de uso mixto combina usos residenciales, comerciales, de oficinas y públicos en un solo espacio. [16] La zonificación de uso mixto puede ser vertical, dentro de un solo edificio, u horizontal, involucrando múltiples edificios. [16]
La activista comunitaria y de planificación Jane Jacobs escribió extensamente sobre las conexiones entre la separación de usos y el fracaso de los proyectos de renovación urbana en la ciudad de Nueva York. Abogó por desarrollos densos de uso mixto y calles transitables . A diferencia de los pueblos y ciudades, en los que muchos residentes se conocen entre sí, y los suburbios exteriores de baja densidad que atraen a pocos visitantes, las ciudades y las áreas del centro de la ciudad tienen el problema de mantener el orden entre extraños. [20] : 26, 39–44 Este orden se mantiene cuando, durante el día y la noche, hay suficientes personas presentes con los ojos en la calle . [20] : 45-65 Esto se puede lograr en distritos urbanos exitosos que tienen una gran diversidad de usos, creando interés y atrayendo visitantes. [20] : 155-190 Los escritos de Jacobs, junto con las crecientes preocupaciones sobre la expansión urbana, a menudo se atribuyen como inspiración del movimiento del Nuevo Urbanismo .
Para dar cabida a la visión del Nuevo Urbanismo de comunidades transitables que combinan cafés , restaurantes , oficinas y desarrollo residencial en una única área, se han creado zonas de uso mixto dentro de algunos sistemas de zonificación. Estas todavía utilizan los mecanismos reguladores básicos de la zonificación, excluyendo usos incompatibles como la industria pesada o las plantas de tratamiento de aguas residuales , al tiempo que permiten usos compatibles como actividades residenciales, comerciales y minoristas para que las personas puedan vivir, trabajar y socializar dentro de un área geográfica compacta. [21]
La mezcla de usos del suelo es una práctica común en todo el mundo. La zonificación de uso mixto tiene particular relevancia en los Estados Unidos, donde se propone como solución a los problemas causados por la zonificación generalizada de uso único. [22]
La zonificación basada en la forma o en la intensidad [15] no regula el tipo de uso de la tierra, sino la forma que puede adoptar ese uso. [23] Por ejemplo, la zonificación basada en la forma en una zona densa puede insistir en retranqueos bajos, alta densidad y accesibilidad peatonal. Los códigos basados en la forma (FBC) están diseñados para responder directamente a la estructura física de una comunidad con el fin de crear entornos más transitables y adaptables. [24]
Los códigos de zonificación basados en la forma tienen cinco elementos principales: un plan regulador, estándares públicos, estándares de construcción y definiciones precisas de términos técnicos. [23] Los códigos basados en la forma reconocen la naturaleza interrelacionada de todos los componentes de la planificación del uso de la tierra (zonificación, subdivisión y obras públicas) y los integran para definir distritos basados en el carácter deseado de la comunidad y la intensidad del desarrollo. [24]
El sistema de planificación francés se basa principalmente en la forma; las zonas de las ciudades francesas generalmente permiten muchos tipos de usos. [25] La ciudad de París ha utilizado su sistema de zonificación para concentrar edificios de oficinas de alta densidad en el distrito de La Défense en lugar de permitir que se derriben edificios patrimoniales en toda la ciudad para dejar paso a ellos, como suele suceder en Londres o Nueva York. [26] La construcción de la Torre Montparnasse en 1973 provocó una protesta. Como resultado, dos años después de su finalización se prohibió la construcción de edificios de más de siete pisos en el centro de la ciudad. [27]
La zonificación de desempeño, también conocida como zonificación flexible o de impacto [28] o planificación basada en efectos, fue defendida por primera vez por Lane Kendig en 1973. [29] Utiliza criterios basados en el desempeño u orientados a objetivos para establecer parámetros de revisión para proyectos de desarrollo propuestos. [8] : 77 La zonificación de desempeño puede utilizar un menú de opciones de cumplimiento donde un desarrollador inmobiliario puede ganar puntos o créditos por limitar los impactos ambientales, incluidas las unidades de vivienda asequibles o la provisión de servicios públicos. Además del menú y el sistema de puntos, puede haber criterios discrecionales adicionales incluidos en el proceso de revisión. [30] La zonificación de desempeño puede aplicarse solo a un tipo específico de desarrollo, como la vivienda, y puede combinarse con un sistema de distritos basados en el uso. [31]
La zonificación basada en el desempeño es flexible, lógica y transparente, y ofrece al mismo tiempo una forma de rendición de cuentas. [30] Estas cualidades contrastan con la naturaleza aparentemente arbitraria de la zonificación basada en el uso. La zonificación basada en el desempeño también puede equilibrar de manera justa las necesidades ambientales y de vivienda de una región en las distintas jurisdicciones locales. [32] La zonificación basada en el desempeño equilibra los principios de los mercados y los derechos de propiedad privada con los objetivos de protección ambiental. [30] Sin embargo, la zonificación basada en el desempeño puede ser extremadamente difícil de implementar debido a la complejidad de preparar un estudio de impacto para cada proyecto, [8] : 77 y puede requerir que la autoridad supervisora ejerza mucha discreción. [30] La zonificación basada en el desempeño no se ha adoptado ampliamente en los EE. UU. [33] [34]
La zonificación incentivada permite a los promotores inmobiliarios desarrollar el terreno de forma más intensiva, por ejemplo con mayor densidad o edificios más altos, a cambio de proporcionar algunos beneficios públicos, como servicios ambientales o viviendas asequibles. [12] Los beneficios públicos que las ciudades estadounidenses incentivan con más frecuencia son "el desarrollo de uso mixto, la conservación de espacios abiertos, la transitabilidad peatonal, la vivienda asequible y los parques públicos". [12]
La zonificación con incentivos permite un alto grado de flexibilidad, pero puede ser compleja de administrar. Cuanto más se aproveche un proyecto de desarrollo de los criterios de incentivos, más de cerca debe revisarse de manera discrecional. La creación inicial de la estructura de incentivos para servir mejor a las prioridades de planificación también puede ser un desafío y a menudo requiere una revisión continua y extensa para mantener el equilibrio entre la magnitud de los incentivos y el valor otorgado a los desarrolladores. [35] La zonificación con incentivos puede ser más efectiva en comunidades con estándares bien establecidos y donde la demanda tanto de terrenos como de servicios específicos es alta. Sin embargo, los costos ocultos aún pueden contrarrestar sus beneficios. [34] La zonificación con incentivos también ha sido criticada por aumentar el tráfico, reducir la luz natural y ofrecer a los desarrolladores recompensas mayores que las que obtiene el público. [35]
Existen disposiciones de zonificación adicionales que no son tipos de zonificación distintos, sino que buscan mejorar las variedades existentes mediante la incorporación de prácticas flexibles y otros elementos como las tecnologías de la información y la comunicación (TIC). [36]
La zonificación inteligente es un término amplio que consta de varias alternativas a la zonificación basada en el uso que incorporan tecnologías de la información y la comunicación. [37] Hay varias técnicas diferentes para lograr la zonificación inteligente. Las zonas flotantes, la zonificación en grupos y los desarrollos de unidades planificadas (PUD) son posibles, incluso cuando existe el código convencional basado en el uso [8] , o el código convencional puede reemplazarse por completo por un código inteligente basado en el desempeño o la forma, como lo hizo la ciudad de Miami en 2019. [38] La incorporación de las TIC para medir métricas como la transitabilidad , y la flexibilidad y adaptabilidad que puede brindar la zonificación inteligente, se han citado como ventajas de la zonificación inteligente sobre los códigos basados en el desempeño o la forma "no inteligentes". [37]
Las zonas flotantes describen las características de un distrito de zonificación y codifican los requisitos para su establecimiento, pero su ubicación permanece sin especificar hasta que existan las condiciones para implementar ese tipo de distrito de zonificación. [34] Cuando se cumplen los criterios para la implementación de una zona flotante, la zona flotante deja de "flotar" y su ubicación se establece mediante una enmienda de zonificación. [34]
La zonificación en grupos permite que los usos residenciales se agrupen más cerca de lo que normalmente se permite, dejando así una superficie de tierra sustancial para dedicar a espacios abiertos. [39] La zonificación en grupos ha sido favorecida por su preservación de espacios abiertos y la reducción de los costos de construcción y servicios públicos a través de la consolidación, [39] aunque los residentes existentes a menudo pueden desaprobarla debido a una reducción en los tamaños de los lotes. [40]
El término desarrollo de unidad planificada (PUD) puede referirse tanto al proceso regulatorio como al desarrollo en sí. [41] Un PUD agrupa múltiples usos de suelo compatibles dentro de un único desarrollo unificado. [41] Un PUD puede ser residencial, de uso mixto o una comunidad planificada maestra más grande. [42] En lugar de regirse por ordenanzas de zonificación estándar, el desarrollador negocia los términos con el gobierno local. [42] En el mejor de los casos, un PUD proporciona flexibilidad para crear formas convenientes para que los residentes accedan a servicios comerciales y de otro tipo. [42] En los EE. UU., los residentes de un PUD tienen un papel continuo en la gestión del desarrollo a través de una asociación de propietarios . [42]
La zonificación de patrones es una técnica de zonificación en la que un municipio proporciona diseños de edificios aprobados previamente y con licencia, generalmente con un proceso de permisos acelerado. [43] [44] [45] La zonificación de patrones se utiliza para reducir las barreras al desarrollo de viviendas, crear viviendas más asequibles, reducir las cargas del personal de revisión de permisos y crear diseños de viviendas de calidad dentro de un determinado vecindario o jurisdicción. [43] [46] La zonificación de patrones también se puede utilizar para promover ciertos tipos de edificios, como viviendas intermedias faltantes y propiedades comerciales asequibles de pequeña escala. [47] [48] [49] En algunos casos, un municipio compra patrones de diseño y construye las propiedades por sí mismo, mientras que en otros casos el municipio ofrece los patrones para el desarrollo privado. [50] [51] [52] [53] [54]
Un código de zonificación híbrido combina dos o más enfoques, a menudo una zonificación basada en el uso y una zonificación basada en la forma. [55] La zonificación híbrida se puede utilizar para introducir consideraciones de forma y diseño en la zonificación de una comunidad existente sin reescribir por completo la ordenanza de zonificación. [55]
La zonificación compuesta es un tipo particular de zonificación híbrida que combina componentes de uso, forma y diseño del sitio:
Una ventaja de la zonificación compuesta es la capacidad de crear distritos de zonificación flexibles para transiciones más suaves entre propiedades adyacentes con diferentes usos. [56]
La zonificación inclusiva se refiere a políticas destinadas a aumentar la cantidad de unidades de vivienda dentro de un desarrollo que sean asequibles para hogares de ingresos bajos y medios. Estas políticas pueden ser obligatorias como parte de la zonificación de desempeño [30] o basarse en incentivos voluntarios [12] , como permitir una mayor densidad de desarrollo. [57]
Una zona superpuesta es un distrito de zonificación que se superpone a uno o más distritos de zonificación para abordar una preocupación o característica particular de esa área, como humedales, edificios históricos o desarrollo orientado al tránsito . [34] [58] La zonificación superpuesta tiene la ventaja de proporcionar una regulación específica para abordar un problema específico, como un peligro natural, sin tener que reescribir significativamente una ordenanza de zonificación existente. [59] Sin embargo, el desarrollo de la regulación de zonificación superpuesta a menudo requiere una experiencia técnica significativa. [59]
Los derechos de desarrollo transferibles, también conocidos como transferencia de créditos de desarrollo y unidades de desarrollo transferibles, [60] se basan en el concepto de que con la propiedad de la tierra viene el derecho de uso de la tierra, o desarrollo de la tierra . Estos derechos de desarrollo basados en la tierra pueden, en algunas jurisdicciones, ser utilizados, no utilizados, vendidos o transferidos de otra manera por el propietario de una parcela. [61] Estos se utilizan típicamente para transferir derechos de desarrollo de áreas rurales (sitios de envío) a áreas urbanas (sitios de recepción) con más demanda e infraestructura para apoyar el desarrollo. [61]
La zonificación puntual es una práctica controvertida en la que una pequeña parte de un distrito de zonificación más grande se rezonifica de una manera que no es coherente con el proceso de planificación más amplio de la comunidad. [62] Si bien una jurisdicción puede rezonificar incluso una sola parcela de tierra en algunos casos, la zonificación puntual a menudo se rechaza cuando el cambio entraría en conflicto con las políticas y los objetivos de los planes de uso de la tierra existentes. [63] Otros factores que se pueden considerar en estos casos son el tamaño de la parcela, las categorías de zonificación involucradas, cómo se zonifican y utilizan las propiedades adyacentes, y los beneficios y daños esperados para el propietario de la tierra, los vecinos y la comunidad. [63]
La zonificación condicional es un proceso legislativo en el que las normas y condiciones específicas del lugar pasan a formar parte de la ordenanza de zonificación a pedido del propietario de la propiedad. [64] Las condiciones pueden ser más o menos restrictivas que la zonificación estándar. [64] La zonificación condicional puede considerarse una zonificación puntual y puede ser impugnada por esos motivos. [64]
La zonificación condicional no debe confundirse con los permisos de uso condicional (también llamados permisos de uso especial ), un proceso cuasijudicial que permite usos de la tierra que, debido a su naturaleza especial, pueden ser adecuados solo en ciertas ubicaciones o cuando se organizan u operan de una manera particular. [65] [64] Los usos que podrían estar prohibidos bajo la zonificación actual, como una escuela o un centro comunitario, pueden permitirse a través de permisos de uso condicional. [65]
La zonificación por contrato es una práctica controvertida en la que existe un acuerdo bilateral entre el propietario de una propiedad y un gobierno local para rezonificar una propiedad a cambio de un compromiso del desarrollador. [66] Por lo general, implica relajar las restricciones sobre cómo se puede utilizar la propiedad. [67] La zonificación por contrato es controvertida y, a veces, está prohibida porque se desvía del proceso de planificación más amplio y se ha considerado una negociación ilegal de los poderes policiales del gobierno para hacer cumplir la zonificación. [67]
La zonificación fiscal es una práctica controvertida en la que los gobiernos locales utilizan la regulación del uso del suelo, incluida la zonificación, para fomentar usos del suelo que generan altos ingresos fiscales y excluir usos que imponen una gran demanda de servicios públicos. [68]
Los activistas ambientales sostienen que el hecho de que los usos cotidianos se sitúen a una distancia que no permita caminar entre ellos conduce a un aumento del tráfico, ya que las personas tienen que tener automóviles para vivir una vida normal en la que se satisfagan sus necesidades humanas básicas, y deben utilizar sus automóviles y conducir para satisfacer sus necesidades durante todo el día. La zonificación de uso único y la expansión urbana también han sido criticadas por dificultar el equilibrio entre el trabajo y la familia, ya que es necesario cubrir mayores distancias para integrar los diferentes ámbitos de la vida. [69] Estos problemas son especialmente graves en los Estados Unidos, con su alto nivel de uso del automóvil [70] combinado con sistemas de trenes y metro urbanos insuficientes o mal mantenidos . [71]
Algunos economistas [72] afirman que las leyes de zonificación van en contra de la eficiencia económica, reducen la capacidad de respuesta a las demandas de los consumidores y obstaculizan el desarrollo en una economía libre, ya que las restricciones de zonificación deficientes impiden el uso más eficiente de un área determinada. Incluso sin restricciones de zonificación, un vertedero, por ejemplo, probablemente gravitaría hacia terrenos más baratos y no hacia una zona residencial. Las leyes de zonificación de uso único pueden obstaculizar desarrollos creativos como los edificios de uso mixto e incluso pueden detener actividades inofensivas como las ventas de garaje. [73] [ fuente no confiable ] El ejemplo de Houston de zonificación no zonificada o zonificación privada sin restricción sobre un uso particular del suelo pero con otro código de desarrollo [74] muestra una combinación de planificación privada y pública. [75]
Otros críticos de la zonificación argumentan que las leyes de zonificación son un desincentivo para proporcionar viviendas, lo que resulta en un aumento de los costos de la vivienda y una disminución de la producción económica productiva. [76] Por ejemplo, un estudio de 2017 mostró que si todos los estados desregularan sus leyes de zonificación solo a la mitad del nivel de Texas, un estado conocido por sus bajas regulaciones de zonificación, su PIB aumentaría en un 12 por ciento debido a que habría más trabajadores productivos y oportunidades. [77] Además, los críticos señalan que impide que quienes desean proporcionar viviendas benéficas lo hagan. Por ejemplo, en 2022, la Iglesia Metodista Libre de Gloversville en Nueva York deseaba proporcionar 40 camas para la población sin hogar en un clima de -4 grados y se le impidió hacerlo. [78]
La corrupción es un desafío para la zonificación. [79] Algunos han argumentado que las leyes de zonificación aumentan la desigualdad económica . [80] Las estimaciones de efectividad empírica muestran que algunos enfoques de zonificación pueden contribuir a la crisis de la vivienda . [81]
El marco legal para la zonificación del uso del suelo en Australia lo establecen los estados y territorios , por lo que cada estado o territorio tiene diferentes reglas de zonificación. Las zonas de uso del suelo generalmente se definen a nivel de gobierno local y, con mayor frecuencia, se denominan planes de planificación. Sin embargo, en realidad, en todos los casos, los gobiernos estatales tienen la capacidad absoluta de anular la toma de decisiones local. Existen procesos de apelación administrativa, como el VCAT, para impugnar las decisiones.
La planificación estatutaria , también conocida como planificación urbana, control del desarrollo o gestión del desarrollo, se refiere a la parte del proceso de planificación que se ocupa de la regulación y gestión de los cambios en el uso del suelo y el desarrollo. [82] La planificación y la zonificación tienen una gran dimensión política, y los gobiernos suelen ser criticados por favorecer a los desarrolladores; también el nimbyismo es muy frecuente.
En Canadá, el control del uso de la tierra es una responsabilidad provincial que se deriva de la autoridad constitucional sobre la propiedad y los derechos civiles. Esta autoridad había sido otorgada a las provincias en virtud de las Leyes de la América del Norte Británica de 1867 y se trasladó a la Ley Constitucional de 1982. El poder de zonificación se relaciona con la propiedad inmobiliaria , o la tierra y las mejoras construidas en ella que pasan a ser parte de la tierra misma (en Quebec, immeubles ). Las provincias facultaron a los municipios y regiones para controlar el uso de la tierra dentro de sus límites, permitiendo que los municipios establecieran sus propios reglamentos de zonificación. Existen disposiciones para el control del uso de la tierra en áreas no organizadas de las provincias. Los tribunales provinciales son la autoridad máxima para apelaciones y revisiones.
En Francia, el Código de urbanismo o Code de l'urbanisme (llamado Código de planificación urbana), una ley nacional, guía la planificación regional y local y describe los procedimientos para obtener permisos de construcción. A diferencia de Inglaterra, donde los planificadores deben usar su discreción para permitir cambios en el uso o el tipo de construcción, en Francia se permite el desarrollo privado siempre que el desarrollador cumpla con las regulaciones legalmente vinculantes.
Los distritos de zonificación se clasifican en doce zonas de uso. [83] Cada zona determina la forma de un edificio y los usos permitidos. La forma de un edificio está controlada por restricciones zonales sobre la relación de superficie y altura permitidas (en términos absolutos y en relación con los edificios y carreteras adyacentes). [12] Estos controles tienen por objeto permitir una iluminación y ventilación adecuadas entre los edificios y en las carreteras. [12] En lugar de una zonificación de uso único, las zonas se definen por el uso "más intenso" permitido. Se permiten usos de menor intensidad en zonas donde se permiten usos de mayor intensidad, pero no se permiten usos de mayor intensidad en zonas de menor intensidad. [12]
El sistema de planificación de Nueva Zelanda se basa en la zonificación de desempeño basada en efectos según la Ley de Gestión de Recursos.
La zonificación y la planificación del uso del suelo en Filipinas están regidas por el Departamento de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano (DHSUD) y anteriormente por la Junta Reguladora de Vivienda y Uso del Suelo (HLURB), que establece las directrices y regulaciones nacionales de zonificación y supervisa la preparación e implementación de planes integrales de uso del suelo (CLUP) y ordenanzas de zonificación por parte de los gobiernos municipales y de las ciudades bajo su mandato en el Código de Gobierno Local de 1991 (Ley de la República Nº 7160).
El esquema de zonificación actual utilizado en Filipinas se detalla en la Ordenanza de Zonificación Modelo de la HLURB publicada en 2014, que describe 26 tipos básicos de zonas basadas en el uso primario y las regulaciones de construcción (como se define en el Código Nacional de Construcción), y también incluye el dominio público y los cuerpos de agua dentro de la jurisdicción del municipio. [84] Los gobiernos locales también pueden agregar superposiciones que identifiquen zonas de uso especial, como áreas propensas a desastres naturales , tierras ancestrales de pueblos indígenas (PI), zonas patrimoniales, áreas de ecoturismo , desarrollos orientados al tránsito (DOT) y corredores escénicos. Las zonas residenciales y comerciales se subdividen en subclases definidas por densidad, las zonas comerciales también permiten usos residenciales y las zonas industriales se subdividen por su intensidad y el impacto ambiental de los usos permitidos. [84] Las regulaciones sobre zonas residenciales, comerciales e industriales pueden diferir entre municipios, por lo que un municipio puede permitir edificios de 4 pisos en zonas residenciales de densidad media, mientras que otro solo puede permitir edificios de 2 pisos. [85]
El marco para regular los usos del suelo en Singapur lo administra la Autoridad de Reurbanización Urbana (URA) a través del Plan Maestro. [86] El Plan Maestro es un documento reglamentario dividido en dos secciones: los planes y la Declaración Escrita. Los planes muestran la zonificación del uso del suelo permitida en todo Singapur, mientras que la Declaración Escrita proporciona una explicación escrita de las zonas disponibles y sus usos permitidos.
En Sudáfrica existen cinco (5) categorías de zonificación: residencial, comercial, industrial, agrícola y de espacios abiertos. [87] [88] Estas cinco categorías se clasifican a su vez en subcategorías. Las categorías de zonificación se rigen por la Ley de Ordenación Espacial y Gestión del Uso de la Tierra promulgada en 2016. [89] Para cambiar el uso de la tierra de una zona a otra se requiere un proceso de rezonificación. [30]
El Reino Unido no utiliza la zonificación como técnica para controlar el uso del suelo. El control del uso del suelo británico comenzó su fase moderna después de la Ley de Planificación Urbana y Rural de 1947. En lugar de dividir los mapas municipales en zonas de uso del suelo, la ley de planificación inglesa coloca todo el desarrollo bajo el control de los gobiernos locales y regionales, aboliendo efectivamente la capacidad de desarrollar el suelo por derecho. Sin embargo, el desarrollo existente permite el uso del suelo por derecho siempre que el uso no constituya un cambio en el tipo de uso del suelo. El propietario de una propiedad debe solicitar el cambio del tipo de uso del suelo de cualquier edificio existente, y dichos cambios deben ser coherentes con los planes de uso del suelo locales y regionales.
El control del desarrollo o control de la planificación es el elemento del sistema de planificación urbana y rural del Reino Unido a través del cual el gobierno local regula el uso del suelo y la construcción de nuevas edificaciones. Existen 421 Autoridades Locales de Planificación (LPAs) en el Reino Unido. Generalmente son el consejo municipal o distrital local o una autoridad unitaria . Cada una de ellas utiliza un "sistema basado en el plan" discrecional mediante el cual se formulan los planes de desarrollo y se consulta al público. El desarrollo posterior requiere un permiso de planificación , que se concederá o rechazará con referencia al plan de desarrollo como una consideración material. [90]
El plan no proporciona una orientación específica sobre qué tipo de edificios se permitirán en una ubicación determinada, sino que proporciona principios generales para el desarrollo y objetivos para la gestión del cambio urbano. Dado que los comités de planificación (integrados por concejales locales elegidos directamente) o, en algunos casos, los propios funcionarios de planificación (mediante decisiones delegadas) tienen discreción sobre cada solicitud de desarrollo o cambio de uso que se presente, el sistema se considera "discrecional".
Las solicitudes de planificación pueden variar mucho en escala, desde aeropuertos y nuevas ciudades hasta modificaciones menores de casas individuales. Para evitar que las autoridades locales se vean abrumadas por grandes volúmenes de solicitudes a pequeña escala de propietarios individuales, se ha introducido un sistema separado de desarrollo permitido . Las reglas de desarrollo permitido se basan en gran medida en la forma, pero en ausencia de zonificación, se aplican a nivel nacional. Los ejemplos incluyen permitir una extensión de dos pisos de hasta tres metros en la parte trasera de una propiedad, extensiones de hasta el 50% del ancho original en cada lado y ciertos tipos de dependencias en el jardín, siempre que no se construya más del 50% de la superficie del terreno. [91] Estos son de tamaño apropiado para una propiedad adosada típica de tres habitaciones , pero deben aplicarse en una amplia variedad de tipos de vivienda, desde pequeñas casas adosadas hasta propiedades unifamiliares más grandes y casas señoriales .
En agosto de 2020, el Gobierno del Reino Unido publicó un documento de consulta llamado Planificación para el futuro. [92] Las propuestas insinúan un avance hacia la zonificación, con áreas que reciben una designación de Crecimiento, Renovación o Protección, con la posibilidad de "subáreas dentro de cada categoría", aunque el documento no detalla cuáles podrían ser los detalles de estas. Desde febrero hasta abril de 2024, han estado llevando a cabo una consulta sobre desarrollo permitido con el objetivo de permitir mayores densidades, una "densificación suave" a través del sistema de desarrollo permitido, a escala nacional en lugar de zonificada. [93]
En virtud de los derechos de poder policial , los gobiernos estatales pueden ejercerlos sobre la propiedad privada . Con este poder, desde hace mucho tiempo se han creado leyes y reglamentos especiales que restringen los lugares donde se pueden llevar a cabo determinados tipos de negocios. En 1904, Los Ángeles estableció las primeras restricciones de uso del suelo del país para una parte de la ciudad. [94] [95] La ciudad de Nueva York adoptó las primeras normas de zonificación que se aplicaron en toda la ciudad en 1916.
La Corte Suprema de los Estados Unidos confirmó la constitucionalidad de las ordenanzas de zonificación en el caso Village of Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co. de 1926. Entre las grandes ciudades pobladas de los Estados Unidos, Houston es única en no tener ordenanzas de zonificación . [96] En cambio, el uso de la tierra está regulado por otros medios. [97]
Las primeras prácticas de zonificación eran sutiles y a menudo debatidas. Algunos sostienen que las prácticas comenzaron en la década de 1920 [98], mientras que otros sugieren que el nacimiento de la zonificación se produjo en Nueva York en 1916. [99] Sin embargo, ambos ejemplos del comienzo de la zonificación fueron casos urbanos. La zonificación se convierte en una fuerza legal cada vez mayor a medida que continúa expandiéndose en su alcance geográfico a través de su introducción en otros centros urbanos y su uso en límites políticos y geográficos más amplios. La zonificación regional fue el siguiente paso en el aumento del tamaño geográfico de las áreas bajo leyes de zonificación. [100] Una diferencia importante entre la zonificación urbana y la zonificación regional era que "las áreas regionales, en consecuencia, rara vez guardan una relación directa con límites políticos arbitrarios". [100] Esta forma de zonificación también incluía áreas rurales, lo que era contrario a la intuición de la teoría de que la zonificación era resultado de la densidad de población. [100] Finalmente, la zonificación también se expandió nuevamente, pero nuevamente a un límite político con la zonificación estatal. [100]
La zonificación basada en el uso, especialmente la zonificación de uso único, es por lejos el tipo de zonificación más común en los EE. UU., donde se la conoce como zonificación euclidiana, después del papel de Euclid, Ohio, en un caso histórico de la Corte Suprema de los EE. UU., Village of Euclid v. Ambler Realty Co. [101] [102]
La zonificación de uso único adopta dos formas, plana y jerárquica, también conocida como acumulativa o piramidal. [8] : 61–63 [103] En la zonificación plana, cada distrito está estrictamente designado para un uso. En un sistema de zonificación jerárquico simple, los distritos se organizan con el residencial (la categoría más sensible y menos disruptiva) en la parte superior, seguido por el comercial y el industrial. Los edificios residenciales y comerciales están permitidos en las zonas industriales y los edificios residenciales están permitidos en las zonas comerciales. [8] : 61–63 Los sistemas jerárquicos más complejos dan cuenta de múltiples niveles dentro de las categorías, como múltiples tipos de edificios residenciales en distritos residenciales multifamiliares. [8] : 130 La zonificación jerárquica generalmente cayó en desgracia en los Estados Unidos a mediados del siglo XX, y la zonificación plana se volvió más popular, aunque muchos municipios aún incorporan cierto grado de jerarquía en sus ordenanzas de zonificación. [8] : 65
Muchos municipios utilizan la zonificación de uso único debido a su facilidad de implementación (un conjunto de reglas explícitas y prescriptivas), precedentes legales establecidos desde hace mucho tiempo y familiaridad para los planificadores y profesionales del diseño. Sin embargo, la zonificación de uso único ha sido criticada por su falta de flexibilidad. La separación de usos puede contribuir a la expansión urbana , la pérdida de espacios abiertos, los altos costos de infraestructura y la dependencia del automóvil . [8] : 266–275 En particular, la zonificación unifamiliar , distritos residenciales donde solo se pueden construir casas unifamiliares, ha sido ampliamente criticada como causa de la expansión urbana y la segregación racial. [104]
Estados Unidos sufre mayores niveles de desurbanización y decadencia urbana que otros países desarrollados, [105] y problemas adicionales como praderas urbanas que no ocurren en otros lugares. [106] Jonathan Rothwell ha argumentado que la zonificación fomenta la segregación racial . [107] Afirma que existe una fuerte relación entre la autorización de un área para construir viviendas a mayor densidad y la integración racial entre negros y blancos en los Estados Unidos. [107] La relación entre segregación y densidad es explicada por Rothwell y Massey como la zonificación de densidad restrictiva que produce precios de vivienda más altos en áreas blancas y limita las oportunidades para que las personas con ingresos modestos abandonen las áreas segregadas. [107] Entre 1980 y 2000, la integración racial ocurrió más rápidamente en áreas que no tenían regulaciones de densidad estrictas que en aquellas que sí las tenían. [107] Rothwell y Massey sugieren que los propietarios de viviendas y los intereses comerciales son los dos actores clave en las regulaciones de densidad que surgen de una economía política. [107] Proponen que en los estados más antiguos donde las jurisdicciones rurales están compuestas principalmente por propietarios de viviendas, son los estrechos intereses de los propietarios de viviendas los que bloquean el desarrollo porque las tasas impositivas son más bajas en las áreas rurales y es más probable que los impuestos recaigan sobre el propietario medio. Los intereses comerciales no pueden contrarrestar los intereses de los propietarios de viviendas en las áreas rurales porque los intereses comerciales son más débiles y la propiedad de las empresas rara vez está controlada por personas que viven fuera de la comunidad. Esto se traduce en comunidades rurales que tienen una tendencia a resistir el desarrollo utilizando regulaciones de densidad para hacer que las oportunidades comerciales sean menos atractivas. Las regulaciones de zonificación de densidad en los EE. UU. aumentan la segregación residencial en las áreas metropolitanas al reducir la disponibilidad de viviendas asequibles en algunas jurisdicciones; otras regulaciones de zonificación como las regulaciones de infraestructura escolar y los controles de crecimiento también son variables asociadas con una mayor segregación. Con regulaciones de zonificación más permisivas hay niveles más bajos de segregación; la desegregación es mayor en lugares con regulaciones más liberales sobre zonificación, lo que permite a los residentes integrarse racialmente. [108] Las áreas metropolitanas que permitieron un desarrollo de mayor densidad avanzaron rápidamente hacia la integración racial que sus contrapartes con limitaciones de densidad estrictas. Cuanto mayor sea la densidad permitida, menor será el nivel de segregación racial. [109]
Las leyes de zonificación que limitan la construcción de nuevas viviendas (como la zonificación unifamiliar ) están asociadas con una menor asequibilidad y son un factor importante en la segregación residencial en los Estados Unidos por ingresos y raza. [110] [111] [112]
es la forma de zonificación más frecuente en los Estados Unidos y, por lo tanto, es la más familiar para los planificadores y profesionales del diseño.
Investigadores, líderes nacionales y estatales y grupos de interés comunitarios y profesionales argumentan que las barreras regulatorias contribuyen a la escasez de viviendas, enfatizan que la rigurosidad de la regulación del uso del suelo está correlacionada con los altos precios de la vivienda y recomiendan una reforma de la zonificación para abordar el problema.