En planificación urbana , la zonificación es un método en el que un municipio u otro nivel de gobierno divide el terreno en "zonas", cada una de las cuales tiene un conjunto de regulaciones para nuevos desarrollos que difieren de otras zonas. Las zonas pueden definirse para un solo uso (por ejemplo, residencial , industrial ), pueden combinar varias actividades compatibles por uso o, en el caso de la zonificación basada en la forma, las diferentes regulaciones pueden regir la densidad, el tamaño y la forma de los edificios permitidos cualquiera que sea su usar. Las normas de planificación de cada zona determinan si se puede conceder el permiso de planificación para un desarrollo determinado. La zonificación puede especificar una variedad de usos absolutos y condicionales de la tierra. Puede indicar el tamaño y las dimensiones de los lotes en los que se puede subdividir el terreno , o la forma y escala de los edificios. Estas directrices se establecen con el fin de guiar el crecimiento y el desarrollo urbano. [1] [2]
La zonificación es el método regulatorio de planificación urbana más común utilizado por los gobiernos locales en los países desarrollados. [3] [4] [5] Las excepciones incluyen el Reino Unido y la ciudad de Houston , Texas . [6] Las leyes de zonificación que limitan la construcción de nuevas viviendas (como la zonificación unifamiliar ) están asociadas con una asequibilidad reducida y son un factor importante en la segregación residencial en los Estados Unidos por ingresos y raza. [7] [8] [9]
El objetivo principal de la zonificación es segregar usos que se consideran incompatibles. En la práctica, la zonificación también se utiliza para evitar que nuevos desarrollos interfieran con los usos existentes y/o para preservar el "carácter" de una comunidad, donde el carácter a menudo se ha utilizado eufemísticamente para referirse a la composición racial, étnica o socioeconómica de dicha comunidad. .
La zonificación puede incluir la regulación de los tipos de actividades que serán aceptables en lotes particulares (como espacios abiertos, residenciales , agrícolas , comerciales o industriales), las densidades en las que se pueden realizar esas actividades (desde viviendas de baja densidad como viviendas unifamiliares desde casas de alta densidad como edificios de apartamentos de gran altura ), la altura de los edificios, la cantidad de espacio que las estructuras pueden ocupar, la ubicación de un edificio en el lote ( retranqueos ), las proporciones de los tipos de espacio en un lote, tales como cuánto espacio ajardinado , superficie impermeable , carriles de tránsito y número de espacios de estacionamiento necesarios, si los hubiera.
La zonificación suele estar controlada por gobiernos locales, como condados o municipios , aunque la naturaleza del régimen de zonificación puede ser determinada o limitada por las autoridades de planificación estatales o nacionales o mediante legislación habilitante. [10] En algunos países, por ejemplo Francia , Alemania o Canadá , los planes de zonificación deben cumplir con declaraciones de políticas y planificación de nivel superior (nacional, regional, estatal, provincial). En el caso de Alemania, este código incluye el contenido de los planes de zonificación así como el procedimiento legal. En Australia , las tierras bajo el control del gobierno (federal) de la Commonwealth no están sujetas a controles de planificación estatal. [ cita necesaria ] Estados Unidos y otros países federales son similares. [ cita necesaria ]
Los detalles de cómo los sistemas de planificación individuales incorporan la zonificación en sus regímenes regulatorios varían, aunque la intención es siempre similar. Por ejemplo, en el estado de Victoria , Australia, las zonas de uso del suelo se combinan con un sistema de superposiciones de esquemas de planificación para tener en cuenta la multiplicidad de factores que impactan en los resultados urbanos deseables en cualquier lugar.
La mayoría de los sistemas de zonificación tienen un procedimiento para otorgar variaciones (excepciones a las reglas de zonificación), generalmente debido a alguna dificultad percibida causada por la naturaleza particular de la propiedad en cuestión.
Los orígenes de los distritos de zonificación se remontan a la antigüedad . [11] La antigua ciudad amurallada fue la antecesora en la clasificación y regulación del suelo, en función del uso. Fuera de las murallas de la ciudad se encontraban las funciones indeseables, que generalmente se basaban en el ruido y el olor; allí también vivía la gente más pobre. El espacio entre las paredes es donde ocurrían actividades insalubres y peligrosas, como la matanza, la eliminación de desechos y la quema de ladrillos. Dentro de los muros había lugares cívicos y religiosos, y donde vivía la mayoría de la gente. [12]
Más allá de distinguir entre suelo urbano y no urbano, la mayoría de las ciudades antiguas clasificaron aún más los tipos y usos del suelo dentro de sus murallas. Esto se practicó en muchas regiones del mundo, por ejemplo, en China durante la dinastía Zhou (1046 – 256 a. C.), en la India durante la era védica (1500 – 500 a. C.) y en los campamentos militares que se extendieron por todo el Imperio Romano. (31 a. C. – 476 d. C.). Dado que los distritos residenciales constituían la mayoría de las ciudades, las primeras formas de distritación solían seguir divisiones étnicas y ocupacionales; en general, la clase o el estatus disminuyeron desde el centro de la ciudad hacia afuera. Una forma legal de hacer cumplir esto fue el sistema de castas . [12]
Si bien se creó espacio para importantes instituciones públicas, lugares de culto, tiendas minoristas, mercados y plazas, existe una distinción importante entre las ciudades de la antigüedad y las actuales. A lo largo de la antigüedad, hasta el inicio de la Revolución Industrial (1760-1840), la mayor parte del trabajo se realizaba dentro del hogar. Por lo tanto, las áreas residenciales también funcionaron como lugares de trabajo, producción y comercio. La definición de hogar estaba ligada a la definición de economía, lo que provocó una mezcla mucho mayor de usos dentro de los barrios residenciales de las ciudades. [13]
A lo largo del Siglo de las Luces y la Revolución Industrial , los cambios culturales y socioeconómicos llevaron al rápido aumento en la aplicación e invención de regulaciones urbanas. [12] Los cambios fueron informados por una nueva racionalidad científica, el advenimiento de la producción en masa y la manufactura compleja, y el posterior inicio de la urbanización. La industria que abandonó el hogar reformó las ciudades modernas.
El hacinamiento , la contaminación y la miseria urbana asociada a las fábricas fueron preocupaciones importantes que llevaron a los funcionarios y planificadores de la ciudad a considerar la necesidad de una separación funcional de usos. En Francia, Alemania y Gran Bretaña se inventó la pseudozonificación para evitar que se construyeran industrias contaminantes en zonas residenciales. Los primeros usos de la zonificación moderna se observaron en Alemania a finales del siglo XIX. [14]
Los principales enfoques de zonificación pueden clasificarse de varias maneras, por ejemplo, como zonificación basada en el uso, rendimiento, incentivos y basada en la forma. [15] [16] También hay varias disposiciones de zonificación adicionales que se utilizan en combinación con los enfoques principales.
Los sistemas de zonificación funcional o basados en el uso [16] pueden comprender zonas de uso único, zonas de uso mixto (donde se permite la coexistencia de un grupo compatible de usos) o una combinación de zonas de uso único y mixto en un solo sistema. . [17]
La zonificación de uso único es aquella en la que sólo se permite un tipo de uso por zona o distrito. También se la conoce como zonificación excluyente [12] : 65 o, en Norteamérica, como zonificación euclidiana debido a un caso judicial en Euclid, Ohio , Village of Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co. 272 U.S. 365 (1926), que estableció su constitucionalidad. [18] Ha sido el sistema dominante de zonificación en América del Norte desde su primera implementación. [12] : 61–63
Los distritos de uso único comúnmente definidos incluyen: residencial, comercial e industrial. [19] Cada categoría puede tener varias subcategorías; por ejemplo, dentro de la categoría comercial puede haber distritos separados para el pequeño comercio minorista, el gran comercio minorista, uso de oficinas, alojamiento y otros, mientras que el industrial puede subdividirse en manufactura pesada, industria liviana. usos de montaje y almacén. [20] También se pueden crear distritos especiales para fines como instalaciones públicas, servicios recreativos y espacios verdes. [19]
La zonificación de uso único adopta dos formas, plana y jerárquica, también conocida como acumulativa o piramidal. [12] : 61–63 [21] Según la zonificación plana, cada distrito está estrictamente designado para un uso. En un sistema de zonificación jerárquico simple, los distritos se organizan con la categoría residencial (la categoría más sensible y menos disruptiva) en la parte superior, seguida por la comercial y la industrial. Se permiten edificios residenciales y comerciales en zonas industriales y se permiten edificios residenciales en zonas comerciales. [12] : 61–63 Los sistemas jerárquicos más complejos representan múltiples niveles dentro de las categorías, como múltiples tipos de edificios residenciales en distritos residenciales multifamiliares. [12] : 130 La zonificación jerárquica en general cayó en desgracia en los Estados Unidos a mediados del siglo XX, y la zonificación plana se volvió más popular, aunque muchos municipios todavía incorporan cierto grado de jerarquía en sus ordenanzas de zonificación. [12] : 65
Muchos municipios utilizan la zonificación de uso único debido a su facilidad de implementación (un conjunto de reglas prescriptivas explícitas), precedentes legales establecidos desde hace mucho tiempo y familiaridad para los planificadores y profesionales del diseño. Sin embargo, la zonificación de uso único ha sido criticada por su falta de flexibilidad. La separación de usos puede contribuir a la expansión urbana , la pérdida de espacios abiertos, altos costos de infraestructura y la dependencia del automóvil . [12] : 266–275 En particular, la zonificación unifamiliar , distritos residenciales donde solo se pueden construir viviendas unifamiliares, ha sido ampliamente criticada como causa de expansión urbana y segregación racial. [22]
La zonificación de uso mixto combina usos residenciales, comerciales, de oficinas y públicos en un solo espacio. [17] La zonificación de uso mixto puede ser vertical, dentro de un solo edificio, u horizontal, que involucra múltiples edificios. [17]
Jane Jacobs, activista comunitaria y de planificación, escribió extensamente sobre las conexiones entre la separación de usos y el fracaso de los proyectos de renovación urbana en la ciudad de Nueva York. Ella abogó por desarrollos densos de uso mixto y calles transitables . A diferencia de los pueblos y ciudades, en los que muchos residentes se conocen entre sí, y los suburbios exteriores de baja densidad que atraen a pocos visitantes, las ciudades y las zonas del centro de la ciudad tienen el problema de mantener el orden entre extraños. [23] : 26, 39–44 Este orden se mantiene cuando, a lo largo del día y de la noche, hay suficiente gente presente con los ojos puestos en la calle . [23] : 45-65 Esto se puede lograr en distritos urbanos exitosos que tienen una gran diversidad de usos, creando interés y atrayendo visitantes. [23] : 155-190 A los escritos de Jacobs, junto con las crecientes preocupaciones sobre la expansión urbana, a menudo se les atribuye el mérito de inspirar el movimiento del Nuevo Urbanismo .
Para dar cabida a la visión del Nuevo Urbanismo de comunidades transitables que combinan cafés , restaurantes , oficinas y desarrollo residencial en una sola área, se han creado zonas de uso mixto dentro de algunos sistemas de zonificación. Estos todavía utilizan los mecanismos regulatorios básicos de la zonificación, excluyendo usos incompatibles como la industria pesada o las granjas de tratamiento de aguas residuales , al tiempo que permiten usos compatibles como actividades residenciales, comerciales y minoristas para que las personas puedan vivir, trabajar y socializar dentro de un área geográfica compacta. [24]
La mezcla de usos del suelo es común en todo el mundo. La zonificación de uso mixto tiene particular relevancia en los Estados Unidos, donde se propone como remedio a los problemas causados por la zonificación de uso único generalizada. [25]
La zonificación por desempeño, también conocida como zonificación flexible o de impacto [26] o planificación basada en efectos, fue defendida por primera vez por Lane Kendig en 1973. [27] Utiliza criterios basados en el desempeño u orientados a objetivos para establecer parámetros de revisión para los proyectos de desarrollo propuestos. [12] : 77 La zonificación de rendimiento puede utilizar un menú de opciones de cumplimiento donde un promotor inmobiliario puede ganar puntos o créditos por limitar los impactos ambientales, incluidas unidades de vivienda asequibles o proporcionar servicios públicos. Además del menú y el sistema de puntos, es posible que se incluyan criterios discrecionales adicionales en el proceso de revisión. [28] La zonificación por desempeño puede aplicarse sólo a un tipo específico de desarrollo, como la vivienda, y puede combinarse con un sistema de distritos basados en el uso. [29]
La zonificación por desempeño es flexible, lógica y transparente y al mismo tiempo ofrece una forma de rendición de cuentas. [28] Estas cualidades contrastan con la naturaleza aparentemente arbitraria de la zonificación basada en el uso. La zonificación por desempeño también puede equilibrar de manera justa las necesidades ambientales y de vivienda de una región en todas las jurisdicciones locales. [30] La zonificación por desempeño equilibra los principios de los mercados y los derechos de propiedad privada con los objetivos de protección ambiental. [28] Sin embargo, la zonificación por desempeño puede ser extremadamente difícil de implementar debido a la complejidad de preparar un estudio de impacto para cada proyecto, [12] : 77 y puede requerir que la autoridad supervisora ejerza mucha discreción. [28] La zonificación por desempeño no se ha adoptado ampliamente en Estados Unidos. [31] [32]
La zonificación incentivada permite a los promotores inmobiliarios desarrollar terrenos de manera más intensiva, por ejemplo con mayor densidad o edificios más altos, a cambio de brindar algunos beneficios públicos, como servicios ambientales o unidades de vivienda asequibles. [33] Los beneficios públicos más frecuentemente incentivados por las ciudades estadounidenses son "desarrollo de uso mixto, conservación de espacios abiertos, transitabilidad para peatones, viviendas asequibles y parques públicos". [33]
La zonificación de incentivos permite un alto grado de flexibilidad, pero su administración puede ser compleja. Cuanto más se aproveche un proyecto de desarrollo de los criterios de incentivos, más detalladamente deberá ser revisado de forma discrecional. La creación inicial de la estructura de incentivos para atender mejor las prioridades de planificación también puede ser un desafío y, a menudo, requiere una revisión continua y extensa para mantener el equilibrio entre la magnitud del incentivo y el valor otorgado a los desarrolladores. [34] La zonificación con incentivos puede ser más efectiva en comunidades con estándares bien establecidos y donde la demanda tanto de tierra como de servicios específicos es alta. Sin embargo, los costos ocultos aún pueden contrarrestar sus beneficios. [32] La zonificación de incentivos también ha sido criticada por aumentar el tráfico, reducir la luz natural y ofrecer a los desarrolladores recompensas mayores que las obtenidas por el público. [34]
La zonificación basada en la forma o intensidad [16] regula no el tipo de uso de la tierra, sino la forma que puede tomar el uso de la tierra. [35] Por ejemplo, la zonificación basada en la forma en un área densa puede insistir en retrocesos bajos, alta densidad y accesibilidad peatonal. Los códigos basados en formularios (FBC) están diseñados para responder directamente a la estructura física de una comunidad con el fin de crear entornos más transitables y adaptables. [36]
Los códigos de zonificación basados en formularios tienen cinco elementos principales: un plan regulador, normas públicas, normas de construcción y definiciones precisas de términos técnicos. [35] Los códigos basados en formularios reconocen la naturaleza interrelacionada de todos los componentes de la planificación del uso de la tierra (zonificación, subdivisión y obras públicas) y los integran para definir distritos basados en el carácter deseado y la intensidad del desarrollo de la comunidad. [36]
El sistema de planificación francés se basa principalmente en la forma; Las zonas de las ciudades francesas permiten generalmente muchos tipos de usos. [37] La ciudad de París ha utilizado su sistema de zonificación para concentrar edificios de oficinas de alta densidad en el distrito de La Défense en lugar de permitir que los edificios patrimoniales de toda la ciudad sean demolidos para dejarles paso, como suele ser el caso en Londres o Nueva York. [38] La construcción de la Torre Montparnasse en 1973 provocó protestas. Como resultado, dos años después de su finalización se prohibió la construcción de edificios de más de siete plantas en el centro de la ciudad. [39]
Existen disposiciones de zonificación adicionales que no son tipos distintos de zonificación, pero buscan mejorar las variedades existentes mediante la incorporación de prácticas flexibles y otros elementos como las tecnologías de la información y la comunicación (TIC). [40]
La zonificación inteligente es un término amplio que consta de varias alternativas a la zonificación basada en el uso que incorporan tecnologías de la información y la comunicación. [41] Existen varias técnicas diferentes para lograr una zonificación inteligente. Las zonas flotantes, la zonificación de conglomerados y los desarrollos de unidades planificadas (PUD, por sus siglas en inglés) son posibles, incluso aunque exista el código convencional basado en el uso [12] , o el código convencional puede ser reemplazado completamente por un código inteligente de desempeño o basado en la forma, a medida que la ciudad de Miami lo hizo en 2019. [42] La incorporación de TIC para medir métricas como la transitabilidad peatonal y la flexibilidad y adaptabilidad que la zonificación inteligente puede proporcionar, se han citado como ventajas de la zonificación inteligente sobre el desempeño "no inteligente" o el basado en formas. códigos. [41]
Las zonas flotantes describen las características de un distrito de zonificación y codifican los requisitos para su establecimiento, pero su ubicación permanece sin especificar hasta que existan las condiciones para implementar ese tipo de distrito de zonificación. [32] Cuando se cumplen los criterios para la implementación de una zona flotante, la zona flotante deja de "flotar" y su ubicación se establece mediante una enmienda de zonificación. [32]
La zonificación de conglomerados permite que los usos residenciales se agrupen más estrechamente de lo que normalmente se permite, dejando así una superficie sustancial de terreno para dedicarla a espacios abiertos. [43] La zonificación en conglomerados se ha visto favorecida por su preservación de espacios abiertos y la reducción de los costos de construcción y servicios públicos a través de la consolidación, [43] aunque los residentes existentes a menudo pueden desaprobarla debido a una reducción en el tamaño de los lotes. [44]
El término desarrollo de unidades planificadas (PUD) puede referirse al proceso regulatorio o al desarrollo mismo. [45] Un PUD agrupa múltiples usos de suelo compatibles dentro de un único desarrollo unificado. [45] Una PUD puede ser residencial, de uso mixto o una comunidad planificada maestramente más grande. [46] En lugar de regirse por ordenanzas de zonificación estándar, el desarrollador negocia los términos con el gobierno local. [46] En el mejor de los casos, un PUD proporciona flexibilidad para crear formas convenientes para que los residentes accedan a servicios comerciales y de otro tipo. [46] En los EE.UU., los residentes de un PUD tienen un papel continuo en la gestión del desarrollo a través de una asociación de propietarios . [46]
La zonificación patrón es una técnica de zonificación en la que un municipio proporciona diseños de edificios preaprobados y con licencia, generalmente con un proceso de obtención de permisos acelerado. [47] [48] [49] La zonificación de patrones se utiliza para reducir las barreras al desarrollo de viviendas, crear viviendas más asequibles, reducir la carga del personal de revisión de permisos y crear diseños de viviendas de calidad dentro de un determinado vecindario o jurisdicción. [47] [50] La zonificación de patrones también se puede utilizar para promover ciertos tipos de edificios, como viviendas intermedias faltantes y propiedades comerciales asequibles de pequeña escala. [51] [52] [53] En algunos casos, un municipio compra patrones de diseño y construye las propiedades ellos mismos, mientras que en otros casos el municipio ofrece los patrones para el desarrollo privado. [54] [55] [56] [57] [58]
Un código de zonificación híbrido combina dos o más enfoques, a menudo zonificación basada en el uso y basada en la forma. [59] La zonificación híbrida se puede utilizar para introducir consideraciones de forma y diseño en la zonificación de una comunidad existente sin reescribir completamente la ordenanza de zonificación. [59]
La zonificación compuesta es un tipo particular de zonificación híbrida que combina componentes de uso, forma y diseño del sitio:
Una ventaja de la zonificación compuesta es la capacidad de crear distritos de zonificación flexibles para transiciones más suaves entre propiedades adyacentes con diferentes usos. [60]
La zonificación inclusiva se refiere a políticas para aumentar la cantidad de unidades de vivienda dentro de un desarrollo que sean asequibles para hogares de ingresos bajos y medios. Estas políticas pueden ser obligatorias como parte de la zonificación por desempeño [28] o basarse en incentivos voluntarios, [33] como permitir una mayor densidad de desarrollo. [61]
Una zona superpuesta es un distrito de zonificación que se superpone a uno o más distritos de zonificación para abordar una preocupación o característica particular de esa área, como humedales, edificios históricos o desarrollo orientado al tránsito . [32] [62] La zonificación superpuesta tiene la ventaja de proporcionar una regulación específica para abordar un problema específico, como un peligro natural, sin tener que reescribir significativamente una ordenanza de zonificación existente. [63] Sin embargo, el desarrollo de regulaciones de zonificación superpuestas a menudo requiere experiencia técnica significativa. [63]
Los derechos de desarrollo transferibles, también conocidos como transferencia de créditos de desarrollo y unidades de desarrollo transferibles, [64] se basan en el concepto de que con la propiedad de la tierra viene el derecho de uso de la tierra, o desarrollo de la tierra . Estos derechos de desarrollo territorial pueden, en algunas jurisdicciones, ser utilizados, no utilizados, vendidos o transferidos de otro modo por el propietario de una parcela. [65] Estos se utilizan normalmente para transferir derechos de desarrollo de áreas rurales (sitios de envío) a áreas urbanas (sitios de recepción) con más demanda e infraestructura para apoyar el desarrollo. [sesenta y cinco]
La zonificación puntual es una práctica controvertida en la que una pequeña parte de un distrito de zonificación más grande se rezonifica de una manera que no es consistente con el proceso de planificación más amplio de la comunidad. [66] Si bien una jurisdicción puede rezonificar incluso una sola parcela de tierra en algunos casos, la zonificación puntual a menudo no se permite cuando el cambio entraría en conflicto con las políticas y objetivos de los planes de uso de la tierra existentes. [67] Otros factores que pueden considerarse en estos casos son el tamaño de la parcela, las categorías de zonificación involucradas, cómo se zonifican y utilizan las propiedades adyacentes, y los beneficios y daños esperados para el propietario, los vecinos y la comunidad. [67]
La zonificación condicional es un proceso legislativo en el que las normas y condiciones específicas del sitio pasan a formar parte de la ordenanza de zonificación a petición del propietario. [68] Las condiciones pueden ser más o menos restrictivas que la zonificación estándar. [68] La zonificación condicional puede considerarse zonificación puntual y puede impugnarse por esos motivos. [68]
La zonificación condicional no debe confundirse con los permisos de uso condicional (también llamados permisos de uso especial ), un proceso cuasijudicial que permite usos de la tierra que, debido a su naturaleza especial, pueden ser adecuados sólo en ciertos lugares, o cuando se organizan u operan. de una manera particular. [69] [68] Los usos que podrían no estar permitidos según la zonificación actual, como una escuela o un centro comunitario, pueden permitirse mediante permisos de uso condicional. [69]
La zonificación por contrato es una práctica controvertida en la que existe un acuerdo bilateral entre el propietario de una propiedad y un gobierno local para rezonificar una propiedad a cambio de un compromiso por parte del desarrollador. [70] Por lo general, implica flexibilizar las restricciones sobre cómo se puede utilizar la propiedad. [71] La zonificación por contrato es controvertida y en ocasiones está prohibida porque se desvía del proceso de planificación más amplio y ha sido considerada una negociación ilegal que le quita los poderes policiales del gobierno para hacer cumplir la zonificación. [71]
La zonificación fiscal es una práctica controvertida en la que los gobiernos locales utilizan la regulación del uso de la tierra, incluida la zonificación, para fomentar usos de la tierra que generan altos ingresos fiscales y excluyen usos que imponen una gran demanda de servicios públicos. [72]
El marco legal para la zonificación del uso del suelo en Australia lo establecen los Estados y Territorios , de ahí que cada Estado o Territorio tenga reglas de zonificación diferentes. Las zonas de uso de la tierra generalmente se definen a nivel de gobierno local y, en la mayoría de los casos, se denominan esquemas de planificación. En realidad, sin embargo, en todos los casos los gobiernos estatales tienen una capacidad absoluta para anular la toma de decisiones local. Existen procesos de apelación administrativa como el VCAT para impugnar decisiones.
La planificación legal , también conocida como planificación urbana, control del desarrollo o gestión del desarrollo, se refiere a la parte del proceso de planificación que se ocupa de la regulación y gestión de los cambios en el uso y el desarrollo del suelo. [73] La planificación y la zonificación tienen una gran dimensión política, y los gobiernos a menudo son criticados por favorecer a los desarrolladores; También el nimbyismo es muy frecuente.
En Canadá, el control del uso de la tierra es una responsabilidad provincial que se deriva de la autoridad constitucional sobre la propiedad y los derechos civiles. Esta autoridad había sido otorgada a las provincias en virtud de las Leyes Británicas de América del Norte de 1867 y se amplió en la Ley Constitucional de 1982 . La facultad de zonificación se refiere a los bienes inmuebles , o terrenos y las mejoras construidas en ellos que pasan a formar parte del propio terreno (en Quebec, immeubles ). Las provincias facultaron a los municipios y regiones para controlar el uso de la tierra dentro de sus límites, permitiéndoles establecer sus propios estatutos de zonificación. Existen disposiciones para el control del uso de la tierra en áreas no organizadas de las provincias. Los tribunales provinciales son la autoridad máxima para las apelaciones y revisiones.
En Francia, el Código de Urbanismo o Code de l'urbanisme (llamado Código de Urbanismo), una ley nacional, orienta la planificación regional y local y describe los procedimientos para obtener permisos de construcción. A diferencia de Inglaterra, donde los planificadores deben usar su discreción para permitir cambios de uso o tipo de edificio, en Francia se permite el desarrollo privado siempre que el desarrollador siga las regulaciones legalmente vinculantes.
Los distritos de zonificación se clasifican en doce zonas de uso. [74] Cada zona determina la forma de un edificio y los usos permitidos. La forma de un edificio está controlada por restricciones zonales sobre la proporción de área de piso permitida y la altura (en términos absolutos y en relación con los edificios y carreteras adyacentes). [33] Estos controles están destinados a permitir una iluminación y ventilación adecuadas entre los edificios y las carreteras. [33] En lugar de una zonificación de uso único, las zonas se definen por el uso "más intenso" permitido. Se permiten usos de menor intensidad en zonas donde se permiten usos de mayor intensidad pero no se permiten usos de mayor intensidad en zonas de menor intensidad. [33]
El sistema de planificación de Nueva Zelanda se basa en la zonificación por desempeño basada en efectos conforme a la Ley de Gestión de Recursos.
La zonificación y la planificación del uso de la tierra en Filipinas están regidas por el Departamento de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano (DHSUD) y anteriormente por la Junta Reguladora de Vivienda y Uso de la Tierra (HLURB), que establece directrices y regulaciones nacionales de zonificación y supervisa la preparación y implementación de planes integrales de uso de la tierra (CLUP) y ordenanzas de zonificación por parte de los gobiernos municipales y municipales bajo su mandato en el Código de Gobierno Local de 1991 (Ley de la República No. 7160).
El actual esquema de zonificación utilizado en Filipinas se detalla en la Ordenanza Modelo de Zonificación del HLURB publicada en 2014, que describe 26 tipos de zonas básicas basadas en el uso primario y las regulaciones de construcción (como se define en el Código Nacional de Construcción), y también incluye el dominio público y el agua. órganos de competencia del municipio. [75] Los gobiernos locales también pueden agregar superposiciones que identifiquen zonas de uso especial, como áreas propensas a desastres naturales , tierras ancestrales de pueblos indígenas (PI), zonas patrimoniales, áreas de ecoturismo , desarrollos orientados al tránsito (TOD) y corredores escénicos. Las zonas residenciales y comerciales se subdividen en subclases definidas por la densidad, las zonas comerciales también permiten usos residenciales y las zonas industriales se subdividen según su intensidad y el impacto ambiental de los usos permitidos. [75] Las regulaciones sobre zonas residenciales, comerciales e industriales pueden diferir entre municipios, por lo que un municipio puede permitir edificios de 4 pisos en zonas residenciales de densidad media, mientras que otro solo puede permitir edificios de 2 pisos. [76]
El marco para regular los usos del suelo en Singapur es administrado por la Autoridad de Reurbanización Urbana (URA) a través del Plan Maestro. [77] El Plan Maestro es un documento estatutario dividido en dos secciones: los planes y la Declaración Escrita. Los planes muestran la zonificación del uso de la tierra permitida en Singapur, mientras que la declaración escrita proporciona una explicación escrita de las zonas disponibles y sus usos permitidos.
Hay cinco (5) categorías de zonificación en Sudáfrica; Zonificación residencial, comercial, industrial, agrícola y de espacios abiertos. [78] [79] Estas cinco categorías se clasifican además en subcategorías. Las categorías de zonificación se rigen por la Ley de Ordenación Espacial y Gestión del Uso de la Tierra promulgada en 2016. [80] Para cambiar un uso de la tierra de una zona a otra se requiere un proceso de rezonificación. [28]
El Reino Unido no utiliza la zonificación como técnica para controlar el uso de la tierra. El control británico del uso de la tierra comenzó su fase moderna después de la Ley de Planificación Urbana y Rural de 1947 . En lugar de dividir los mapas municipales en zonas de uso de la tierra, la ley de planificación inglesa coloca todo el desarrollo bajo el control de los gobiernos locales y regionales, aboliendo efectivamente la capacidad de desarrollar la tierra por derecho. Sin embargo, el desarrollo existente permite el uso de la tierra por derecho siempre que el uso no constituya un cambio en el tipo de uso de la tierra. El propietario debe solicitar el cambio del tipo de uso del suelo de cualquier edificio existente, y dichos cambios deben ser coherentes con los planes de uso del suelo locales y regionales.
El control del desarrollo o control de la planificación es el elemento del sistema de planificación urbana y rural del Reino Unido a través del cual el gobierno local regula el uso del suelo y las nuevas construcciones. Hay 421 autoridades de planificación local (LPA) en el Reino Unido. Generalmente son el consejo municipal o distrital local o una autoridad unitaria . Cada uno de ellos utiliza un "sistema basado en planes" discrecional mediante el cual se formulan planes de desarrollo y se consulta al público. El desarrollo posterior requiere un permiso de planificación , que se concederá o denegará teniendo en cuenta el plan de desarrollo como contraprestación importante. [81]
El plan no proporciona orientación específica sobre qué tipo de edificios se permitirán en un lugar determinado, sino que proporciona principios generales para el desarrollo y objetivos para la gestión del cambio urbano. Debido a que los comités de planificación (compuestos por concejales locales elegidos directamente) o, en algunos casos, los propios funcionarios de planificación (mediante decisiones delegadas) tienen discreción sobre cada solicitud de desarrollo o cambio de uso realizada, el sistema se considera "discrecional".
Las aplicaciones de planificación pueden diferir mucho en escala, desde aeropuertos y nuevas ciudades hasta modificaciones menores en casas individuales. Para evitar que las autoridades locales se vean abrumadas por un gran volumen de solicitudes a pequeña escala de propietarios individuales, se ha introducido un sistema separado de permisos de desarrollo . Las normas de desarrollo permitidas se basan en gran medida en la forma, pero, a falta de zonificación, se aplican a nivel nacional. Los ejemplos incluyen permitir una extensión de dos pisos hasta tres metros en la parte trasera de una propiedad, extensiones de hasta el 50% del ancho original a cada lado y ciertos tipos de dependencias en el jardín, siempre que no más del 50% del La superficie del terreno está construida. [82] Estos tienen el tamaño adecuado para una propiedad adosada típica de tres dormitorios , pero deben aplicarse en una amplia variedad de tipos de viviendas, desde pequeñas terrazas hasta propiedades unifamiliares más grandes y casas señoriales .
En agosto de 2020, el Gobierno del Reino Unido publicó un documento de consulta llamado Planificación para el futuro. [83] Las propuestas insinúan un movimiento hacia la zonificación, con áreas designadas como Crecimiento, Renovación o Protegidas, con la posibilidad de "subáreas dentro de cada categoría", aunque el documento no detalla cuáles podrían ser los detalles de estas. .
En virtud del poder de policía , los gobiernos estatales pueden ejercer derechos sobre bienes inmuebles privados . Con este poder, desde hace mucho tiempo se han promulgado leyes y reglamentos especiales que restringen los lugares donde se pueden realizar tipos particulares de negocios. En 1904, Los Ángeles estableció las primeras restricciones de uso de suelo del país para una parte de la ciudad. [84] [85] La ciudad de Nueva York adoptó las primeras regulaciones de zonificación que se aplicaron en toda la ciudad en 1916.
La constitucionalidad de las ordenanzas de zonificación fue confirmada por la Corte Suprema de los Estados Unidos en el caso de 1926 Village of Euclid, Ohio contra Ambler Realty Co. Entre las grandes ciudades pobladas de los Estados Unidos, Houston es la única que no tiene ordenanzas de zonificación . [86] Más bien, el uso de la tierra está regulado por otros medios. [87]
Las primeras prácticas de zonificación fueron sutiles y a menudo debatidas. Algunos afirman que las prácticas comenzaron en la década de 1920 [88] , mientras que otros sugieren que el nacimiento de la zonificación se produjo en Nueva York en 1916. [89] Sin embargo, ambos ejemplos del inicio de la zonificación fueron casos urbanos. La zonificación se convierte en una fuerza legal cada vez mayor a medida que continúa expandiéndose en su alcance geográfico mediante su introducción en otros centros urbanos y su uso en fronteras políticas y geográficas más amplias. La zonificación regional fue el siguiente paso en el aumento del tamaño geográfico de las áreas bajo leyes de zonificación. [90] Una diferencia importante entre la zonificación urbana y la zonificación regional fue que "en consecuencia, las áreas regionales rara vez tienen una relación directa con fronteras políticas arbitrarias". [90] Esta forma de zonificación también incluía áreas rurales, lo que era contrario a la teoría de que la zonificación era el resultado de la densidad de población. [90] Finalmente, la zonificación también se expandió nuevamente, pero nuevamente a un límite político con la zonificación estatal. [90]
La zonificación basada en el uso, especialmente la zonificación de un solo uso, es con diferencia el tipo más común de zonificación en los EE. UU., donde se la conoce como zonificación euclidiana, en honor al papel de Euclid, Ohio, en un caso histórico de la Corte Suprema de los EE. UU., Village of Euclid v. Ambler Realty Co. [91] [92]
Estados Unidos sufre mayores niveles de desurbanización y decadencia urbana que otros países desarrollados, [93] y problemas adicionales como praderas urbanas que no ocurren en otros lugares. [94] Jonathan Rothwell ha argumentado que la zonificación fomenta la segregación racial . [95] Afirma que existe una fuerte relación entre la asignación de un área para construir viviendas de mayor densidad y la integración racial entre negros y blancos en los Estados Unidos. [95] Rothwell y Massey explican la relación entre segregación y densidad como la zonificación de densidad restrictiva que produce precios de vivienda más altos en áreas blancas y limita las oportunidades para que las personas con ingresos modestos abandonen las áreas segregadas. [95] Entre 1980 y 2000, la integración racial se produjo más rápidamente en áreas que no tenían regulaciones de densidad estrictas que en aquellas que sí las tenían. [95] Rothwell y Massey sugieren que los propietarios de viviendas y los intereses comerciales son los dos actores clave en las regulaciones de densidad que surgen de una economía política. [95] Proponen que en los estados más antiguos donde las jurisdicciones rurales están compuestas principalmente por propietarios de viviendas, los intereses estrechos de los propietarios de viviendas bloquean el desarrollo porque las tasas impositivas son más bajas en las zonas rurales y es más probable que los impuestos recaigan sobre el propietario medio. Los intereses comerciales no pueden contrarrestar los intereses de los propietarios de viviendas en las zonas rurales porque los intereses comerciales son más débiles y la propiedad de los negocios rara vez está controlada por personas que viven fuera de la comunidad. Esto se traduce en comunidades rurales que tienden a resistirse al desarrollo utilizando regulaciones de densidad para hacer menos atractivas las oportunidades de negocios. Las regulaciones de zonificación de densidad en Estados Unidos aumentan la segregación residencial en áreas metropolitanas al reducir la disponibilidad de viviendas asequibles en algunas jurisdicciones; Otras regulaciones de zonificación, como las regulaciones de infraestructura escolar y los controles de crecimiento, también son variables asociadas con una mayor segregación. Con regulaciones de zonificación más permisivas hay niveles más bajos de segregación; la eliminación de la segregación es mayor en lugares con regulaciones más liberales sobre zonificación, lo que permite a los residentes integrarse racialmente. [96] Las áreas metropolitanas que permitieron un desarrollo de mayor densidad avanzaron rápidamente hacia la integración racial que sus contrapartes con limitaciones estrictas de densidad. Cuanto mayor sea la densidad permitida, menor será el nivel de segregación racial. [97]
Los activistas medioambientales sostienen que poner los usos cotidianos a poca distancia unos de otros conduce a un aumento del tráfico, ya que las personas tienen que poseer automóviles para poder vivir una vida normal donde se satisfagan sus necesidades humanas básicas, y subirse a sus automóviles y conducir hasta satisfacer sus necesidades a lo largo del día. La zonificación de uso único y la expansión urbana también han sido criticadas por hacer que el equilibrio entre el trabajo y la familia sea más difícil de lograr, ya que es necesario cubrir mayores distancias para integrar los diferentes ámbitos de la vida. [98] Estos problemas son especialmente graves en los Estados Unidos, con su alto nivel de uso del automóvil [99] combinado con sistemas urbanos de ferrocarril y metro insuficientes o mal mantenidos . [100]
La zonificación euclidiana ha sido descrita [ ¿ por quién? ] como una forma de pensar funcionalista que utiliza principios mecanicistas para concebir la ciudad como una máquina fija. Esta concepción se opone a la visión de la ciudad como un organismo o sistema vivo en continua evolución, tal como la defendió por primera vez el urbanista alemán Hans Reichow.
Otra vía de crítica a las leyes de zonificación proviene de libertarios y minarquistas que ven las restricciones como una violación de los derechos de propiedad de los individuos. Con la zonificación, es posible que el propietario de una propiedad no pueda utilizar su terreno para el propósito deseado. Algunos economistas [ ¿quién? ] afirman que las leyes de zonificación de uso único van en contra de la eficiencia económica y obstaculizan el desarrollo en una economía libre, ya que las restricciones de zonificación deficientes obstaculizan el uso más eficiente de un área determinada. Incluso sin restricciones de zonificación, un vertedero, por ejemplo, probablemente gravitaría hacia terrenos más baratos y no hacia una zona residencial. Las leyes de zonificación de uso único pueden obstaculizar desarrollos creativos como edificios de uso mixto e incluso pueden detener actividades inofensivas como las ventas de garaje. [101] [ fuente no confiable ]
Otros críticos de la zonificación argumentan que las leyes de zonificación desincentivan la provisión de viviendas, lo que resulta en un aumento de los costos de la vivienda y una disminución de la producción económica productiva. [102] Por ejemplo, un estudio de 2017 mostró que si todos los estados liberalizaran sus leyes de zonificación solo hasta la mitad del nivel de Texas, un estado conocido por sus bajas regulaciones de zonificación, su PIB aumentaría en un 12 por ciento debido a trabajadores más productivos y oportunidades. [103] Además, los críticos señalan que impide que quienes deseen proporcionar viviendas benéficas puedan hacerlo. Por ejemplo, en 2022, la Iglesia Metodista Libre de Gloversville en Nueva York deseaba proporcionar 40 camas para la población sin hogar en un clima de -4 grados y se le impidió hacerlo. [104]
Algunos han argumentado que las leyes de zonificación aumentan la desigualdad económica . [105]
Investigadores, líderes nacionales y estatales, y grupos de interés profesionales y comunitarios argumentan que las barreras regulatorias contribuyen a la escasez de viviendas, enfatizan que la rigurosidad de la regulación del uso del suelo está correlacionada con los altos precios de la vivienda y recomiendan una reforma de zonificación para abordar el problema.
La zonificación euclidiana es la forma más frecuente de zonificación en los Estados Unidos y, por lo tanto, es más familiar para los planificadores y profesionales del diseño.