La zonificación es una ley que divide el terreno de una jurisdicción en distritos o zonas y limita cómo se puede utilizar el terreno en cada distrito. [1] [2] En los Estados Unidos, la zonificación incluye varias leyes de uso de la tierra aplicadas a través de los derechos de poder policial de los gobiernos estatales y locales para ejercer autoridad sobre bienes inmuebles de propiedad privada . [3]
Las leyes de zonificación en las principales ciudades se originaron con las ordenanzas de zonificación de Los Ángeles de 1904 [4] [5] y la Resolución de zonificación de 1916 de la ciudad de Nueva York . [6] Las primeras regulaciones de zonificación estaban en algunos casos motivadas por el racismo y el clasismo, particularmente con respecto a aquellas que exigían viviendas unifamiliares. [7] Las ordenanzas de zonificación no permitían que los afroamericanos se mudaran o usaran residencias ocupadas por mayoría blanca debido al hecho de que su presencia disminuiría el valor de la vivienda. [8] La constitucionalidad de las ordenanzas de zonificación fue confirmada por la Corte Suprema de los Estados Unidos en Village of Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co. en 1926.
Según el New York Times , " la zonificación unifamiliar es prácticamente un evangelio en Estados Unidos", ya que un gran número de ciudades zonifican terrenos extensivamente para viviendas unifamiliares independientes. [9] La zonificación residencial de baja densidad predomina mucho más en las ciudades de Estados Unidos que en otros países. [7] La escasez de viviendas en muchas áreas metropolitanas, junto con la segregación residencial racial , ha llevado a una mayor atención pública y debates políticos sobre las leyes de zonificación. [10] [11] Los estudios indican que las estrictas regulaciones de zonificación limitan la oferta de viviendas e inflan los precios de las viviendas, [12] [13] [14] [15] y aumentan la falta de vivienda, [16] además de contribuir a la desigualdad [17] y una economía más débil. [12] [18]
Se ha descubierto que las leyes de zonificación estrictas contribuyen a la segregación racial de la vivienda en los Estados Unidos , [12] [19] [20] [21] y las leyes de zonificación que priorizan las viviendas unifamiliares han generado preocupaciones con respecto a la disponibilidad de viviendas, su asequibilidad y los daños ambientales. . [9] [22] [23] No hay diferencias sustanciales entre los propietarios liberales y conservadores en su oposición a la construcción de viviendas densas en sus vecindarios. [24]
Muchos sostienen que el urbanista alemán Reinhard Baumister fue el primero en desarrollar un sistema de separación de usos del suelo que podría considerarse "zonificación". [2] Los planes de zonificación de Frankfurt del siglo XIX se utilizaron como inspiración en América y otros países de Europa occidental.
La supuesta necesidad de una zonificación formal en Estados Unidos surgió a principios del siglo XX cuando ciudades como Nueva York, que experimentaban una rápida urbanización y un crecimiento industrial, sintieron una creciente necesidad de reducir la congestión , estabilizar los valores de las propiedades y combatir el diseño urbano deficiente . ] y proteger a los residentes de problemas como condiciones de vida hacinadas, brotes de enfermedades y contaminación industrial , [3] a través de medios legales. Edward M. Bassett , autor de la primera ordenanza integral de zonificación en los Estados Unidos, escribió en 1922:
Los rascacielos se construirían a alturas innecesarias, con sus cornisas proyectadas hacia la calle y bloqueando la luz y el aire. Los pisos inferiores necesitaban luz artificial durante el día. Los centros de negocios, en lugar de estar racionalmente distribuidos, estaban intensamente congestionados. Las instalaciones de tránsito y calles estaban abrumadas... [26]
Además, muchas de las primeras leyes de zonificación en los Estados Unidos estuvieron influenciadas por una demanda de segregación basada en clases, [2] etnicidad y raza. [27] [28] Las primeras ordenanzas de zonificación en los Estados Unidos tenían un alcance más limitado y luego se volvieron más completas. [2] Se ha argumentado que la ordenanza de 1885 de Modesto, California, que prohíbe los lavaderos en ciertas áreas de la ciudad, es la primera ordenanza de zonificación verdadera de Estados Unidos. [29] La ordenanza de zonificación de Richmond de 1908 que regula la altura y la disposición de los edificios fue confirmada por la Corte Suprema de Apelaciones de Virginia en 1910, una decisión utilizada como precedente en la implementación de la Resolución de zonificación de 1916 de la ciudad de Nueva York . [30]
Se cree comúnmente que la zonificación en Los Ángeles se promulgó por primera vez en 1908, aunque el Ayuntamiento de Los Ángeles aprobó la primera ordenanza de zonificación municipal en los Estados Unidos, la Ordenanza 9774, el 25 de julio de 1904. [4] [5] Aunque la ordenanza no No asignó todas las partes de la ciudad a un mapa de zonificación, como ocurrió con ordenanzas estadounidenses posteriores, sí estableció tres distritos residenciales en los que estaban prohibidas las lavanderías y los lavaderos. La prohibición de lavanderías tenía un componente racial ya que muchas eran propiedad de residentes y ciudadanos chinos. [31] Esta ordenanza sería reemplazada más tarde en 1908 por otras ordenanzas que ampliaron el alcance de los distritos residenciales y ampliaron enormemente el alcance de las industrias prohibidas. [32] Las leyes molestas existentes ya habían prohibido algunos usos de suelo industrial en Los Ángeles . Los negocios peligrosos (como el almacenamiento de explosivos) eran ilegales antes de 1908, al igual que los usos de suelo olorosos, como mataderos y curtidurías . La Corte Suprema de California ya había confirmado tales reglas en Yick Wo (1886). Muchos casos judiciales posteriores de California apoyaron las ordenanzas de 1908, incluso en un caso de reubicación ex post facto de una fábrica de ladrillos existente. [33]
La Ordenanza 16170, adoptada el 16 de septiembre de 1908, estableció seis distritos industriales. [32] Estos se dibujaron principalmente en áreas que ya habían albergado un desarrollo industrial significativo, como corredores a lo largo de los ferrocarriles de carga y el río Los Ángeles . Una nueva ordenanza adoptada el 3 de agosto de 1909 estableció que todos los terrenos dentro de Los Ángeles que no formaran parte de un distrito industrial se convertirían en un distrito residencial. [32] Sin embargo, entre 1909 y 1915, el Ayuntamiento de Los Ángeles respondió a algunas solicitudes de intereses comerciales para crear excepciones a las prohibiciones industriales dentro de los tres distritos residenciales. Lo hicieron mediante el dispositivo legal de distritos dentro de distritos. Si bien algunos podrían haber sido benignos, como los distritos cinematográficos, otros eran contaminantes, como los distritos de mataderos de aves. A pesar de la creciente lista de excepciones, las nuevas ordenanzas en otras ciudades (es decir, la ordenanza de Oakland de 1914) siguieron el modelo de Los Ángeles de 1908 hasta aproximadamente 1917. [33] Existían 22 ciudades con ordenanzas de zonificación en 1913. [34]
Muchas ciudades estadounidenses aprobaron leyes de segregación residencial basadas en la raza entre 1910 y 1917. El Ayuntamiento de Baltimore aprobó dicha ley en diciembre de 1910. [35] [36] A diferencia del distrito residencial de Los Ángeles, que creó áreas bien definidas para el uso de suelo residencial, el El plan de Baltimore se implementó bloque por bloque. Druid Hill ya existía como un vecindario de facto exclusivamente para negros, pero algunos blancos en los vecindarios cercanos protestaron por una segregación formal. Apenas unos meses después, Richmond, Virginia, aprobó su ley de zonificación basada en la raza, que fue confirmada por la Corte Suprema de Virginia en el caso de 1915 Hopkins contra la ciudad de Richmond . [31] Durante los años siguientes, varias ciudades del sur establecieron ordenanzas de zonificación residencial basadas en la raza, incluidas otras cuatro ciudades en Virginia , una en Carolina del Norte y otra en Carolina del Sur . Atlanta aprobó una ley similar a la ordenanza de Baltimore de 1910. Antes de 1918, se adoptaron ordenanzas de zonificación basadas en la raza en Nueva Orleans , Louisville , St. Louis y Oklahoma City . [36]
Al final, la Corte Suprema de los Estados Unidos anuló la ordenanza de Louisville y falló en Buchanan v. Warley que la zonificación basada en la raza era una violación de la Decimocuarta Enmienda; [35] [36] más específicamente, la Corte sostuvo que la ley violaba el "derecho a contratar" y el derecho a enajenar bienes. [37] A pesar del fallo de Buchanan , la ciudad de Atlanta ideó una nueva ordenanza de zonificación basada en la raza, argumentando que la Corte Suprema simplemente se había aplicado a defectos específicos de la ordenanza de Louisville. Incluso después de que la Corte Suprema de Georgia anulara la ordenanza de Atlanta, la ciudad continuó usando sus mapas de zonificación residencial basados en la raza. Otros municipios pusieron a prueba los límites de Buchanan ; Florida , Apopka y West Palm Beach redactaron ordenanzas de zonificación residencial basadas en la raza. Birmingham , Indianápolis y Nueva Orleans aprobaron leyes de zonificación basadas en la raza, mientras que Atlanta, Austin , Kansas City, Missouri y Norfolk consideraron la raza en sus decisiones de "zonificación puntual". En algunos casos, estas prácticas continuaron durante décadas después de Buchanan . [37]
Si bien no se basa explícitamente en la raza, se cree que Berkeley, California, es donde se originó por primera vez la zonificación unifamiliar, como un esfuerzo por mantener a las minorías fuera de los vecindarios blancos. [38] [39]
En 1916, la ciudad de Nueva York adoptó las primeras regulaciones de zonificación que se aplicaron en toda la ciudad como reacción a la construcción del Equitable Building (que todavía se encuentra en 120 Broadway). El edificio se elevaba sobre las residencias vecinas, cubriendo completamente toda la superficie de terreno disponible dentro de los límites de la propiedad, bloqueando las ventanas de los edificios vecinos y disminuyendo la disponibilidad de luz solar para las personas en el área afectada. [40]
El mapa de zonificación de Bassett estableció restricciones de altura para toda la ciudad, expresadas como relaciones entre la altura máxima de los edificios y el ancho de las calles adyacentes. Las zonas residenciales eran las más restrictivas, limitando la altura de los edificios a no más que el ancho de las calles adyacentes. La ley también regulaba el uso de la tierra, impidiendo que las fábricas y los almacenes invadieran los distritos comerciales. [41]
Estas leyes , redactadas por una comisión encabezada por Edward Bassett y firmadas por el alcalde John Purroy Mitchel , se convirtieron en el modelo para la zonificación en el resto del país, en parte porque Bassett encabezó el grupo de abogados de planificación que escribieron la Ley de Habilitación de Zonificación Estatal Estándar que fue emitido por el Departamento de Comercio de EE. UU. en 1924 y aceptado casi sin cambios por la mayoría de los estados. El efecto de estas regulaciones de zonificación en la forma de los rascacielos fue ilustrado célebremente por el arquitecto e ilustrador Hugh Ferriss . [42]
La Ley Estándar de Habilitación de Zonificación Estatal (SZEA) es un documento de planificación federal redactado y publicado por primera vez a través del Departamento de Comercio de los Estados Unidos en 1922, [43] que proporcionó a los estados un modelo bajo el cual podían promulgar sus propias leyes de habilitación de zonificación. La génesis de esta ley es la iniciativa de Herbert Hoover cuando era Secretario de Comercio. A partir de una política general para aumentar la propiedad de viviendas en los Estados Unidos, el Secretario Hoover estableció el Comité Asesor sobre Zonificación, al que se le asignó la tarea de redactar estatutos modelo de zonificación. Este comité se conoció más tarde como Comité Asesor sobre Planificación y Zonificación Urbana. Entre los miembros de este comité se encontraban Edward Bassett, Alfred Bettman , Morris Knowles, Nelson Lewis, Frederick Law Olmsted Jr. y Lawrence Veiller . [44]
El Comité Asesor de Zonificación nombró un subcomité bajo el título de "Leyes y Ordenanzas". Este comité, que incluía a Bassett, Knowles, Lewis y Veiller, compuso una serie de borradores para SZEA, uno de los cuales databa del 15 de diciembre de 1921. El subcomité presentó un segundo borrador en enero de 1922. Varios borradores culminaron en el primer documento publicado en 1924, que fue revisado y reeditado en 1926. [44]
Durante sus inicios, las leyes de zonificación fueron duramente criticadas por considerarlas una extralimitación del poder gubernamental. [2] Algunos creían que se trataba de una restricción injusta de la acción privada, mientras que otros creían que el poder de zonificación quedaría corrompido en manos de los burócratas. El general P. Lincoln Mitchell llegó incluso a calificar las leyes de zonificación como "una forma avanzada de comunismo". [2] Otros apoyaron las leyes de zonificación por su aplicación uniforme y consistente, y creían que serían una fuerza de igualdad social. La constitucionalidad de las leyes de zonificación fue muy debatida hasta el fallo de Village of Euclid contra Ambler Realty . [45]
La constitucionalidad de las ordenanzas de zonificación fue confirmada por la Corte Suprema de los Estados Unidos en el caso Village of Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co. en 1926. La ordenanza de zonificación de Euclid, Ohio fue impugnada ante los tribunales por un propietario de un terreno local basándose en que restringir el uso de propiedad violaba la Decimocuarta Enmienda a la Constitución de los Estados Unidos . Ambler Realty Company presentó una demanda el 13 de noviembre de 1922 contra Village of Euclid, Ohio, alegando que las ordenanzas de zonificación locales efectivamente disminuyeron el valor de sus propiedades. El pueblo había zonificado un área de terreno propiedad de Ambler Realty como vecindario residencial. Ambler argumentó que perdería dinero porque si el terreno pudiera arrendarse a usuarios industriales, habría generado mucho más dinero que como zona residencial. Ambler Realty afirmó que estas violaciones implicaban una apropiación inconstitucional de propiedad y se le negó la igualdad de protección ante la ley. [46]
El tribunal de primera instancia falló originalmente a favor de Ambler y consideró inconstitucional la zonificación. Entre otras razones, el tribunal de primera instancia concluyó que la zonificación era un dispositivo ilegítimo para facilitar la segregación social y económica. No obstante, la Corte Suprema de Estados Unidos revocó esa decisión, sosteniendo que la zonificación era un dispositivo para prevenir molestias y, como tal, un ejercicio adecuado del poder policial regulador estatal.
Houston sigue siendo una excepción dentro de los Estados Unidos porque nunca adoptó una ordenanza de zonificación. [47] Sin embargo, existió un fuerte apoyo a la zonificación en Houston entre elementos dentro del gobierno municipal y entre las élites de la ciudad durante la década de 1920. En 1924, el alcalde Oscar Holcombe nombró la primera Comisión de Planificación Urbana financiada. El Ayuntamiento votó a favor de contratar a S. Herbert Hare de Hare and Hare como consultor de planificación. Tras la aprobación de un estatuto estatal que permitía la zonificación en 1927, Holcombe nombró a Will Hogg para presidir una nueva Comisión de Planificación Urbana. [34] Will Hogg fue cofundador del desarrollo River Oaks , hijo de un ex gobernador de Texas y heredero de la riqueza petrolera familiar. [48] En 1929, tanto Hare como Hogg abandonaron sus esfuerzos por llevar la ordenanza de zonificación a referéndum. En su opinión, no hubo suficiente apoyo para ello. Hogg dimitió como presidente de la Comisión de Planificación Urbana ese año. [34]
Houston es la ciudad más grande del país sin ordenanzas de zonificación . Los votantes de Houston rechazaron los esfuerzos para implementar la zonificación en 1948, 1962 y 1993. [49] Sin embargo, Houston es similar a otras grandes ciudades del Sun Belt , que experimentaron la mayor parte del crecimiento de su población durante la Era del Automóvil . Las ciudades más grandes, como Los Ángeles , Atlanta , Miami , Tampa , Dallas , Phoenix y Kansas City , han ampliado su huella metropolitana junto con Houston y, al mismo tiempo, cuentan con zonificación del uso del suelo. [50] [51] [52]
Si bien Houston no tiene ordenanzas oficiales de zonificación, muchas propiedades privadas tienen convenios legales o "restricciones de escritura" que limitan los usos futuros de la tierra, con efectos similares a los de los sistemas de zonificación. [51] [53]
Además, la ciudad ha promulgado regulaciones de desarrollo que especifican cómo se subdividen los lotes, los retrocesos estándar y los requisitos de estacionamiento. [54] Las regulaciones han contribuido a la expansión de la ciudad dependiente de los automóviles , al exigir la existencia de grandes tamaños mínimos de lotes residenciales y grandes estacionamientos comerciales. [55]
A mediados del siglo XX, la zonificación basada en el uso se volvió más plana y las disposiciones jerárquicas que permitían usos residenciales en áreas industriales se volvieron menos comunes. [2] Los distritos de zonificación también se hicieron más grandes, aumentando la distancia entre propiedades divididas en zonas para diferentes usos. [2]
A principios del siglo XXI, varios gobiernos locales y estatales en los Estados Unidos han estado flexibilizando o aboliendo clases de zonificación específicas (por ejemplo, zonificación unifamiliar ) para abordar diversos problemas que han surgido como resultado de la zonificación, como las crisis de asequibilidad de la vivienda y las crisis raciales. y la segregación socioeconómica. [56] [57] Además, políticos nacionales de los partidos Republicano y Demócrata han propuesto legislación federal para reformar la zonificación excluyente desde al menos la década de 2010. [56]
En septiembre de 2021, el estado de California adoptó el Proyecto de Ley del Senado 9 que permite el desarrollo de hasta cuatro unidades residenciales en lotes unifamiliares, tras un impulso creciente de gobiernos locales como Berkeley (que eliminará gradualmente la zonificación unifamiliar para diciembre de 2022). , San José y otras ciudades de todo el estado. [57]
En 2000, el gobernador republicano Paul Cellucci de Massachusetts aprobó la Ley de Preservación Comunitaria para la asequibilidad de la vivienda. [58] En 2004, el gobernador republicano Mitt Romney adoptó la ley 40R que proporcionaba incentivos financieros a ciudades, suburbios y pueblos para que adoptaran legislación de zonificación para nuevas unidades de alquiler y condominios alrededor de las estaciones de tren. [58] En 2012, el gobernador demócrata Deval Patrick amplió el 40R con Barrios Compactos, incentivando la zonificación para viviendas multifamiliares más densas cerca de centros ferroviarios y de tránsito en todo el Commonwealth. [58] En noviembre de 2017, el gobernador republicano Charlie Baker presentó la reforma de Elección de Vivienda (adoptada en enero de 2021), que incluye relajar el requisito de una mayoría de dos tercios a una mayoría simple a nivel local para aprobar enmiendas de zonificación para viviendas nuevas, una requisito para que 175 ciudades y pueblos en el área metropolitana de Boston rezonifiquen terrenos para viviendas multifamiliares más densas cerca de las estaciones MBTA , y medios financieros para cumplir con las nuevas regulaciones de zonificación además de los incentivos existentes. [58] A diferencia de California, donde la legislatura estatal ha asumido un papel más destacado en la reforma de la zonificación local, en Massachusetts el foco está en el control del gobierno local de los cambios en las políticas de zonificación; Ambos enfoques tienen sus ventajas y desventajas. [58]
El 7 de diciembre de 2018, Minneapolis , Minnesota , se convirtió en la primera ciudad estadounidense en decidir eliminar por completo las políticas excluyentes de zonificación unifamiliar (que entonces cubrían el 70% de su suelo residencial) en tres etapas. [56] También planeó permitir la construcción de nuevos edificios de tres a seis pisos cerca de las paradas de transporte público, abolir los requisitos mínimos de estacionamiento fuera de la vía pública (la cuarta ciudad de EE. UU. en hacerlo), exigir que los nuevos desarrollos de apartamentos reserven el 10% de las unidades. para hogares de ingresos moderados y aumentar la financiación para viviendas asequibles para combatir la falta de vivienda y apoyar a los inquilinos de bajos ingresos. [56] Además de aumentar la asequibilidad de la vivienda y reducir la segregación racial y económica, reducir los desplazamientos y hacer que las viviendas sean más respetuosas con el medio ambiente fue un propósito adicional declarado. [56]
El Proyecto de Ley de la Cámara de Representantes de 2001, adoptado por el Senado de Oregón en una votación de 17 a 9 el 30 de junio de 2019, eliminó efectivamente la zonificación unifamiliar en las grandes ciudades de Oregón. [59] Se requirió que las ciudades con al menos 10.000 residentes permitieran el desarrollo de dúplex en zonas unifamiliares, mientras que las ciudades con más de 25.000 residentes y algunos lugares más pequeños en el área metropolitana de Portland también tuvieron que permitir triplex, fourplex y "cabañas". clusters" (varias viviendas pequeñas alrededor de un patio común), además de dúplex en terrenos hasta entonces reservados a viviendas unifamiliares. [59]
En teoría, el objetivo principal de la zonificación es segregar usos que se consideran incompatibles y proporcionar estabilidad a los valores de las propiedades. [60] En la práctica, la zonificación también se utiliza como un sistema de permisos para evitar que nuevos desarrollos dañen a los residentes o negocios existentes . La zonificación la ejercen comúnmente los gobiernos locales, como condados o municipios , aunque el estado determina la naturaleza del esquema de zonificación con una ley que habilita la zonificación. Los terrenos federales no están sujetos a controles de planificación estatales. [61]
La zonificación puede incluir la regulación de los tipos de actividades que serán aceptables en lotes particulares (como espacios abiertos, residenciales, agrícolas , comerciales o industriales), las densidades en las que se pueden realizar esas actividades (desde viviendas de baja densidad como viviendas unifamiliares). desde casas familiares hasta de alta densidad, como edificios de apartamentos de gran altura ), la altura de los edificios, la cantidad de espacio que pueden ocupar las estructuras, la ubicación de un edificio en el lote ( retranqueos ), las proporciones de los tipos de espacio en un lote (por ejemplo, cuánto espacio ajardinado y cuánto espacio pavimentado ), y cuánto aparcamiento se debe disponer ). [62] Algunas zonas comerciales especifican qué tipos de productos pueden venderse en determinadas tiendas. [63]
La mayoría de los sistemas de zonificación tienen un procedimiento para otorgar variaciones [64] (excepciones a las reglas de zonificación), generalmente debido a alguna dificultad percibida debido a la naturaleza particular de la propiedad en cuestión. Si la variación no está justificada, puede provocar que surja una acusación de zonificación puntual . La mayoría de las leyes estatales que habilitan la zonificación prohíben a las autoridades locales de zonificación participar en cualquier zonificación puntual porque socavaría el propósito de un esquema de zonificación. [sesenta y cinco]
Las leyes de zonificación en diferentes jurisdicciones pueden especificar sus reglas utilizando sus propios sistemas. Aunque existen algunos patrones generales, como abreviaturas que comienzan con R para residencial, C para comercial e I para industrial, las leyes de zonificación no siguen un sistema único y consistente. [66] Como ejemplo, las zonas residenciales de una ciudad podrían codificarse como R1 para viviendas unifamiliares y R5 para viviendas multifamiliares . [67] En otros lugares, el código R5 podría referirse a 5 unidades de vivienda residencial por acre o a viviendas en lotes de al menos 5.000 pies cuadrados. [68]
Existen varias limitaciones a la capacidad de los gobiernos locales para hacer valer poderes policiales para controlar el uso de la tierra. En primer lugar, las limitaciones constitucionales incluyen la libertad de expresión (Primera Enmienda), la expropiación injusta de propiedades mediante el uso de zonificaciones que niegan a los propietarios la capacidad de darles usos razonables que generen ingresos (Quinta Enmienda) y la igualdad de protección (Decimocuarta Enmienda). . También existen estatutos federales que a veces restringen la zonificación local. Estas incluyen la Ley Federal de Enmiendas a la Vivienda de 1988, la Ley de Estadounidenses con Discapacidades de 1990 y la Ley de Uso Religioso de la Tierra y Personas Institucionales de 2000. [69]
Los gobiernos locales regulan la señalización en propiedades privadas mediante ordenanzas de zonificación. A veces los tribunales invalidan leyes que regulan el contenido del discurso en lugar de las costumbres y modos de expresión. Un tribunal invalidó una ordenanza local que prohibía carteles de "se vende" y "vendido" en propiedades privadas. Otro tribunal anuló una ley que prohibía carteles en los cabarets para adultos. [69]
A partir de 1987, varios casos de la Corte Suprema de los Estados Unidos fallaron en contra de las regulaciones de uso de la tierra por ser una expropiación que requería una compensación justa de conformidad con la Quinta Enmienda de la Constitución . La Primera Iglesia Evangélica Luterana Inglesa contra el condado de Los Ángeles dictaminó que incluso una expropiación regulatoria temporal puede requerir una compensación. Nollan contra la Comisión Costera de California dictaminó que las condiciones del permiso de construcción que no promueven sustancialmente los propósitos autorizados de la agencia requieren compensación. Lucas contra el Consejo Costero de Carolina del Sur dictaminó que numerosas preocupaciones ambientales no eran suficientes para negar todo desarrollo sin compensación. Dolan contra la ciudad de Tigard dictaminó que las condiciones de un permiso deben ser aproximadamente proporcionales a los impactos adversos del nuevo desarrollo propuesto. Palazzolo contra Rhode Island dictaminó que los derechos de propiedad no se ven disminuidos por leyes inconstitucionales que existen sin cuestionamiento en el momento en que el propietario de la propiedad reclamante adquirió el título. [ cita necesaria ]
Se han revocado leyes específicas de zonificación en algunos otros casos estadounidenses en los que las leyes no se aplicaron de manera uniforme (violando la igualdad de protección ) o se consideró que violaban la libertad de expresión . En el suburbio de Roswell , Georgia , en Atlanta , una ordenanza que prohibía las vallas publicitarias fue revocada ante un tribunal alegando que violaba inconstitucionalmente el derecho a la libertad de expresión. [70] [71] Ahora se recomienda a las ciudades que no regulen las señales en función de su contenido. [72] Roswell ha modificado su ordenanza sobre signos para regular los signos basándose estrictamente en características dimensionales y estéticas en lugar del contenido del signo. [72]
En otras ocasiones, las instituciones religiosas intentaron eludir las leyes de zonificación, citando la Ley de Restauración de la Libertad Religiosa de 1993 (RFRA). La Corte Suprema finalmente anuló la RFRA precisamente en un caso así, City of Boerne v. Flores 521 US 507 (1997). Sin embargo , el Congreso promulgó la Ley de Uso de Tierras Religiosas y Personas Institucionalizadas (RLUIPA) en 2000, en un esfuerzo por corregir los problemas constitucionalmente objetables de la RFRA. [73] Se ha determinado que la RLUIPA es constitucional en su aplicación a personas institucionalizadas en tres casos de la Corte Suprema de los Estados Unidos ( Cutter v. Wilkinson , Sossamon v. Texas y Holt v. Hobbs ), pero hasta 2020 ningún caso había decidido la constitucionalidad de la RLUIPA. en lo que se refiere a usos religiosos de la tierra. [74]
A principios de 2022, la ciudad de Woodside, California, provocó una burla generalizada por declararse un " hábitat del puma " para evitar los requisitos estatales de vivienda asequible . [75] Se echó atrás en ese intento después de que el Fiscal General de California, Rob Bonta, negara esta afirmación. [76] Bonta escribió: "No hay ninguna base válida para afirmar que toda la ciudad de Woodside es un hábitat para los pumas. La tierra que ya está urbanizada, con, por ejemplo, una casa unifamiliar, no es, por definición, hábitat (...) Nuestro mensaje a los gobiernos locales es simple: actúen de buena fe, respeten la ley y hagan su parte para aumentar la oferta de vivienda." [77] Según la defensora de la vivienda Sonja Trauss, este fue solo uno de los aproximadamente 40 casos en los que las ciudades de California intentaron limitar, bloquear o desalentar el desarrollo de viviendas para mantener zonas unifamiliares excluyentes en violación del Proyecto de Ley del Senado 9 (SB9) adoptado en septiembre. 2021. [77]
Los códigos de zonificación han evolucionado a lo largo de los años a medida que la teoría de la planificación urbana ha cambiado, las limitaciones legales han fluctuado y las prioridades políticas han cambiado. [78] Los diversos enfoques de la zonificación se pueden dividir en cuatro categorías: euclidiano (basado en el uso), desempeño, incentivos y basado en la forma. [79]
Llamados así por el tipo de código de zonificación adoptado en la ciudad de Euclid, Ohio , los códigos de zonificación euclidianos (también conocidos como excluyentes) son, con mucho, los más frecuentes en los Estados Unidos, [2] y se utilizan ampliamente tanto en pueblos pequeños como en grandes ciudades. La zonificación euclidiana se caracteriza por la segregación de usos de suelo en distritos geográficos específicos y estándares dimensionales que estipulan limitaciones sobre la magnitud de la actividad de desarrollo que se permite llevar a cabo en lotes dentro de cada tipo de distrito. Los tipos típicos de distritos de uso del suelo en la zonificación euclidiana son: residencial, comercial e industrial. [2] Los usos dentro de cada distrito suelen estar fuertemente prescritos para excluir otros tipos de usos (los distritos residenciales normalmente no permiten usos comerciales o industriales). Es posible que se permitan algunos usos "accesorios" o "condicionales" para satisfacer las necesidades de los usos principales. Los estándares dimensionales se aplican a cualquier estructura construida en lotes dentro de cada distrito de zonificación y, por lo general, toman la forma de retrocesos, límites de altura, tamaños mínimos de lote, límites de cobertura de lote y otras limitaciones en la envolvente del edificio. [ cita necesaria ]
La zonificación euclidiana adopta dos formas: plana y jerárquica. [2] Según la zonificación euclidiana plana, cada distrito está estrictamente designado para un uso. La zonificación jerárquica utiliza clasificaciones de zonificación euclidiana tradicionales (industrial, comercial, multifamiliar, residencial, etc.), pero las coloca en un orden jerárquico "anidando" una clase de zonificación dentro de otra. Por ejemplo, la vivienda multifamiliar no sólo está permitida en distritos de zonificación multifamiliar de "orden superior", sino que también se permite en distritos de zonificación industrial y comercial de alto orden. La protección de los valores de la tierra se mantiene estratificando los distritos de zonificación en niveles según su ubicación en la sociedad urbana (barrio, comunidad, municipio y región). La zonificación euclidiana jerárquica en general cayó en desgracia a mediados del siglo XX, y la zonificación plana se volvió más popular, aunque muchos municipios todavía incorporan cierto grado de jerarquía en sus ordenanzas de zonificación. [2]
Muchos municipios utilizan la zonificación euclidiana debido a su facilidad de implementación (un conjunto de reglas prescriptivas explícitas), precedentes legales establecidos desde hace mucho tiempo y familiaridad para los planificadores y profesionales del diseño. Sin embargo, la zonificación euclidiana ha sido criticada por su falta de flexibilidad. La separación de usos puede contribuir a la expansión urbana , la pérdida de espacios abiertos, altos costos de infraestructura y la dependencia del automóvil . [2]
También conocida como "planificación basada en efectos", la zonificación por desempeño, defendida por primera vez por Lane Kendig en 1982, utiliza criterios basados en el desempeño u orientados a objetivos para establecer parámetros de revisión para proyectos de desarrollo propuestos en cualquier área de un municipio. [2] La zonificación por desempeño a menudo utiliza un sistema "basado en puntos" mediante el cual un promotor inmobiliario puede aplicar créditos para cumplir los objetivos de zonificación establecidos mediante la selección de un "menú" de opciones de cumplimiento (algunos ejemplos incluyen: mitigación de impactos ambientales, provisión de servicios públicos, construcción de viviendas asequibles, etc.). También se podrán establecer criterios discrecionales adicionales como parte del proceso de revisión. [ cita necesaria ]
El atractivo de la zonificación por desempeño radica en su alto nivel de flexibilidad, racionalidad, transparencia y rendición de cuentas. [80] La zonificación por desempeño evita la naturaleza arbitraria del enfoque euclidiano y se adapta mejor a los principios del mercado y los derechos de propiedad privada con la protección ambiental. Sin embargo, la zonificación por desempeño puede ser extremadamente difícil de implementar debido a la complejidad de preparar un estudio de impacto para cada proyecto, [2] y puede requerir un alto nivel de actividad discrecional por parte de la autoridad supervisora. Por esta razón, la zonificación por desempeño no se ha adoptado ampliamente en los EE. UU. y, cuando se encuentra, generalmente se limita a categorías específicas dentro de un código prescriptivo más amplio. [ cita necesaria ]
Implementada por primera vez en Chicago y la ciudad de Nueva York, la zonificación de incentivos tiene como objetivo proporcionar un sistema basado en recompensas para fomentar el desarrollo que cumpla con los objetivos de desarrollo urbano establecidos. [81] Por lo general, se establecerá un nivel base de limitaciones prescriptivas al desarrollo y se establecerá una lista extensa de criterios de incentivos para que los desarrolladores los adopten o no, a su discreción. Una escala de recompensas conectada a los criterios de incentivos proporciona un incentivo para que los desarrolladores incorporen los criterios de desarrollo deseados en sus proyectos. Los ejemplos comunes incluyen bonificaciones ( proporción de área de piso ) para viviendas asequibles proporcionadas en el sitio (conocidas como zonificación inclusiva [82] ) y bonificaciones por límite de altura para la inclusión de servicios públicos en el sitio. La zonificación con incentivos se ha vuelto más común en todo Estados Unidos durante los últimos 20 años. [ cita necesaria ]
La zonificación de incentivos permite un alto grado de flexibilidad, pero su administración puede ser compleja. Cuanto más se aproveche un proyecto de desarrollo de los criterios de incentivos, más detalladamente deberá ser revisado de forma discrecional. La creación inicial de la estructura de incentivos para atender mejor las prioridades de planificación también puede ser un desafío y, a menudo, requiere una revisión extensa y continua para mantener el equilibrio entre la magnitud del incentivo y el valor otorgado a los desarrolladores. La zonificación de incentivos también ha sido criticada por aumentar el tráfico, reducir la luz natural y ofrecer a los desarrolladores recompensas mayores que las que obtiene el público. [83]
La zonificación basada en formularios se basa en reglas aplicadas a los sitios de desarrollo de acuerdo con criterios tanto prescriptivos como potencialmente discrecionales. [2] Por lo general, estos criterios dependen del tamaño del lote, la ubicación, la proximidad y otras características específicas del sitio y del uso. Por ejemplo, en una zona residencial unifamiliar mayoritariamente suburbana, se podrían permitir usos como oficinas, comercio minorista o incluso industria ligera siempre que se ajusten (retranqueo, tamaño del edificio, cobertura del lote, altura y otros factores) con otros factores de desarrollo existentes. en el área. [ cita necesaria ]
Los códigos basados en formas ofrecen considerablemente más flexibilidad en los usos de la construcción que los códigos euclidianos pero, como son comparativamente nuevos, pueden ser más difíciles de crear. Los códigos basados en formularios aún no se han adoptado ampliamente en los Estados Unidos. Cuando los códigos basados en formularios no contienen ilustraciones y diagramas apropiados, han sido criticados por ser difíciles de interpretar. [ cita necesaria ]
Un ejemplo de un código adoptado recientemente con características de diseño basadas en formas es el Código de Desarrollo de Tierras [84] adoptado por Louisville , Kentucky en 2003. Este código de zonificación crea "distritos de formas" para el área metropolitana de Louisville. Cada distrito de forma pretende reconocer que algunas áreas de la ciudad son de naturaleza más suburbana, mientras que otras son más urbanas. Los retranqueos, las alturas y las características de diseño de los edificios varían según el distrito de forma. Por ejemplo, en un distrito en forma de "vecindario tradicional", un retroceso máximo podría ser de 15 pies (4,6 m) desde el límite de la propiedad, mientras que en un "vecindario" suburbano puede no haber un retroceso máximo. [ cita necesaria ]
Dallas, Texas, está desarrollando actualmente una ordenanza de zonificación opcional basada en formularios. [85] Dado que el concepto de códigos basados en formularios es relativamente nuevo, este tipo de zonificación puede ser más difícil de implementar. [ cita necesaria ]
Existen disposiciones de zonificación adicionales que no son tipos distintos de zonificación, pero buscan mejorar las variedades existentes mediante la incorporación de prácticas flexibles y otros elementos como las tecnologías de la información y la comunicación (TIC). [86]
La zonificación inteligente es un término amplio que consta de varias alternativas a la zonificación euclidiana que incorporan tecnologías de la información y la comunicación. [87] Existen varias técnicas diferentes para lograr una zonificación inteligente. Las zonas flotantes, la zonificación de conglomerados y el desarrollo de unidades planificadas (PUD, por sus siglas en inglés) son posibles incluso aunque exista el código euclidiano convencional, [2] o el código convencional puede ser reemplazado completamente por un código de desempeño inteligente o basado en formularios, como lo ha hecho la ciudad de Miami. hecho. [88] La incorporación de TIC para medir métricas como la transitabilidad peatonal y la flexibilidad y adaptabilidad que la zonificación inteligente puede proporcionar, se han citado como ventajas de la zonificación inteligente sobre el desempeño "no inteligente" o los códigos basados en formularios. [87]
Las zonas flotantes implican una ordenanza que describe las características y requisitos de una zona para su establecimiento, pero su ubicación permanece sin designación hasta que la junta determine que existe una situación que permite la implementación de ese tipo de zona en un área en particular. [89] Cuando se cumplen los criterios de una zona flotante, la zona flotante deja de "flotar" y se adopta mediante una enmienda de zonificación. Algunos estados permiten este tipo de zonificación, como Nueva York y Maryland, mientras que estados como Pensilvania no lo hacen, como un ejemplo de zonificación puntual . [65] [90] Para ser mantenida, la zona flotante del plan maestro debe permitir zonas flotantes o al menos no deben entrar en conflicto con el plan maestro. Además, los criterios y normas que se les establezcan deben ser adecuados y las medidas adoptadas no deben ser arbitrarias ni irrazonables. Generalmente, la zona flotante es más fácilmente adoptable e inmune a impugnaciones legales si no difiere sustancialmente del área zonificada en la que se implementa. [ cita necesaria ]
La zonificación de conglomerados permite que los usos residenciales se agrupen más estrechamente de lo que normalmente se permite, dejando así una superficie sustancial de terreno para dedicarla a espacios abiertos. La zonificación en conglomerados se ha visto favorecida por la preservación de los espacios abiertos y la reducción de los costos de construcción y servicios públicos a través de la consolidación, [91] aunque los residentes existentes a menudo pueden desaprobarla debido a una reducción en el tamaño de los lotes. [92]
El desarrollo de unidades planificado es una zonificación de conglomerados, pero permite usos mixtos . Incluyen algunos usos comerciales e industriales ligeros para combinar un ambiente tradicional del centro, pero a escala suburbana. Algunos han argumentado, sin embargo, que tal desarrollo de unidades planificadas puede ser una farsa con el fin de introducir usos comerciales e industriales prohibidos por la ley de zonificación del estado; [93] algunos tribunales han considerado que tal "farsa" es un "abuso arbitrario y caprichoso" del poder policial. [94]
La zonificación "compuesta" es un tipo de zonificación que consta de un componente de uso, un componente de sitio y un componente arquitectónico. [95] El componente de uso es de naturaleza similar a los distritos de uso de la zonificación euclidiana. Sin embargo, al hacer hincapié en los estándares de forma, los componentes de uso suelen ser más inclusivos y de mayor alcance. Los componentes del sitio definen una variedad de condiciones del sitio, desde baja intensidad hasta alta intensidad, como el tamaño y la escala de los edificios y estacionamientos, estructuras accesorias, carriles comerciales para vehículos, paisajismo, almacenamiento y exhibición al aire libre, abastecimiento de combustible y lavado de vehículos, puertas basculantes de servicio comercial. , etc. Los componentes arquitectónicos abordan elementos y materiales arquitectónicos, así como el nivel general del diseño arquitectónico. [ cita necesaria ]
Este método de zonificación es más flexible y adaptable contextualmente que la zonificación euclidiana estándar y, al mismo tiempo, es más fácil de interpretar que otros códigos basados en formularios. Se ha implementado en Leander, Texas , [95] y su popularidad está creciendo. [ cita necesaria ]
Las enmiendas a las regulaciones de zonificación pueden estar sujetas a revisión judicial, en caso de que dichas enmiendas sean impugnadas por ser ultra vires o inconstitucionales. [ cita necesaria ]
El estándar aplicado a la enmienda para determinar si puede sobrevivir al escrutinio judicial es el mismo que el de la revisión de una ordenanza de zonificación: si la restricción es arbitraria o si guarda una relación razonable con el ejercicio del poder policial del estado. [ cita necesaria ]
Si los residentes del vecindario objetivo se quejan de la enmienda, su argumento ante el tribunal no les otorga ningún derecho adquirido para mantener igual el distrito zonificado. [96] Sin embargo, no tienen que demostrar el difícil criterio de que la enmienda equivale a una expropiación. [96] Si la ganancia para el público por la rezonificación es pequeña en comparación con las dificultades que afectarían a los residentes, entonces la enmienda puede concederse si proporciona alivio a los residentes. [96]
Si la autoridad de zonificación local aprueba la enmienda de zonificación, entonces pueden surgir acusaciones de zonificación puntual si la rezonificación es de naturaleza preferencial y no está razonablemente justificada. [ cita necesaria ]
La zonificación también ha sido implicada como un factor principal en la rápida aceleración de la falta de viviendas asequibles en las áreas urbanas. [97] Un mecanismo para esto es la zonificación por parte de muchas comunidades suburbanas y exurbanas para tamaños mínimos de lotes residenciales y edificios muy grandes con el fin de preservar el valor de las viviendas al limitar la oferta total de viviendas, lo que excluye a las personas más pobres. Esto desplaza el mercado hacia viviendas más caras de las que normalmente se construirían. Según el Instituto Manhattan, hasta la mitad del precio pagado por la vivienda en algunas jurisdicciones es directamente atribuible a los costos ocultos de la regulación restrictiva de la zonificación. [ cita necesaria ]
Por ejemplo, toda la ciudad de Los Altos Hills , California (con la excepción del colegio comunitario local y un convento religioso), está dividida en zonas para uso residencial con un tamaño de lote mínimo de un acre (4000 m 2 ) y un límite de solo una vivienda principal por lote. Todas estas restricciones fueron confirmadas como constitucionales por los tribunales federales y estatales a principios de los años setenta. [98] [99] La ciudad tradicionalmente intentó cumplir con los requisitos estatales de vivienda asequible contando las viviendas secundarias (es decir, apartamentos sobre garajes y casas de huéspedes) como viviendas asequibles, y desde 1989 también ha permitido a los residentes construir las llamadas "granny unidades". [100]
En 1969 , Massachusetts promulgó la Ley de Permisos Integrales de Massachusetts: Capítulo 40B , originalmente conocida como la ley de zonificación anti-snob. Según este estatuto, en municipios con menos del 10% de viviendas asequibles, un desarrollador de viviendas asequibles puede solicitar la exención de la zonificación local y otros requisitos de la junta de apelaciones de zonificación local, con revisión disponible del Comité de Apelaciones de Vivienda del estado [101] si el se deniega la renuncia. Existen leyes similares en otras partes de los Estados Unidos (por ejemplo, Rhode Island, Connecticut e Illinois), aunque se discute su eficacia. [ cita necesaria ]
Los críticos de la zonificación señalan que las leyes de zonificación desincentivan la provisión de viviendas, lo que resulta en un aumento de los costos de la vivienda y una disminución de la producción económica productiva. [102] Por ejemplo, un estudio de 2017 mostró que si todos los estados liberalizaran sus leyes de zonificación solo hasta la mitad del nivel de Texas, un estado conocido por sus bajas regulaciones de zonificación, su PIB aumentaría en un 12 por ciento debido a trabajadores más productivos y oportunidades. [103] Además, los críticos señalan que impide la capacidad de quienes desean proporcionar viviendas caritativas para hacerlo. Por ejemplo, en 2022, la Iglesia Metodista Libre de Gloversville en Nueva York deseaba proporcionar 40 camas para la población sin hogar en un clima de -4 grados y se le impidió hacerlo. [104]
La zonificación del uso de la tierra es una herramienta para el tratamiento de ciertos males sociales y parte del concepto más amplio de ingeniería social . [105] Hay críticas a la zonificación, particularmente entre los defensores de un gobierno limitado o perspectivas políticas de laissez-faire . El peligro inherente de la zonificación, como fuerza coercitiva contra los propietarios, se describe en detalle en el libro de Richard Rothstein The Color of Law (2017). La zonificación gubernamental se utilizó significativamente como instrumento para promover el racismo mediante la segregación forzada en el Norte y el Sur desde principios del siglo XX hasta décadas recientes. [106] [ página necesaria ]
Generalmente, el desarrollo existente en una comunidad no se ve afectado por las nuevas leyes de zonificación porque está " protegido " o legalmente no conforme como uso no conforme , lo que significa que el desarrollo anterior está exento de cumplimiento. [107] En consecuencia, la zonificación sólo puede afectar el nuevo desarrollo en una comunidad en crecimiento. Además, si el terreno no urbanizado se zonifica para permitir el desarrollo, ese terreno se vuelve relativamente caro, lo que hace que los promotores busquen terrenos que no estén zonificados para el desarrollo con la intención de buscar la rezonificación de ese terreno. Las comunidades generalmente reaccionan no zonificando terrenos no urbanizados para permitir el desarrollo hasta que un desarrollador solicite la rezonificación y presente un plan adecuado. El desarrollo bajo esta práctica parece ser fragmentario y descoordinado. Las comunidades intentan influir en el momento del desarrollo mediante gastos gubernamentales en nuevas calles, alcantarillado y servicios públicos que normalmente se desean para los desarrollos modernos. Contrariamente a las recomendaciones federales que lo desaconsejan, el desarrollo de autopistas interestatales para fines no relacionados con el crecimiento comunitario planificado crea una prisa inexorable por desarrollar los terrenos relativamente baratos cerca de los intercambios. Las medidas de supresión del impuesto a la propiedad, como la Propuesta 13 de California, llevaron a muchas comunidades desesperadas por capturar ingresos por impuestos sobre las ventas a ignorar sus planes integrales y rezonificar terrenos no urbanizados para establecimientos minoristas. [108]
En Colorado, los gobiernos locales son libres de optar por no hacer cumplir sus propias leyes de zonificación y otras leyes de regulación territorial. A esto se le llama aplicación selectiva. Steamboat Springs, Colorado, es un ejemplo de un lugar con construcciones ilegales y aplicación laxa de las leyes. [109] [110]
En tiempos más recientes, la zonificación ha sido criticada por planificadores y académicos urbanos (especialmente Jane Jacobs ) como una fuente de nuevos males sociales, incluida la expansión urbana , la separación de los hogares del empleo y el surgimiento de la " cultura del automóvil ". [2] Algunas comunidades han comenzado a fomentar el desarrollo de vecindarios más densos, homogeneizados y de uso mixto que promueven caminar y andar en bicicleta hacia el empleo y las compras. Sin embargo, una casa unifamiliar y un automóvil son partes importantes del " sueño americano " para las familias nucleares , y las leyes de zonificación a menudo reflejan esto: en algunas ciudades, las casas que no tienen un garaje adjunto se han considerado " destruidas " y están sujetas a la reurbanización . [111] Los movimientos que desaprueban la zonificación euclidiana, como el Nuevo Urbanismo y el Crecimiento Inteligente , generalmente intentan conciliar estas demandas contrapuestas. Los nuevos urbanistas, en particular, favorecen soluciones creativas de diseño urbano que se remontan a las prácticas de zonificación jerárquica de las décadas de 1920 y 1930, [112] o códigos basados en formas. [113]
La zonificación ha sido criticada durante mucho tiempo como una herramienta de exclusión y segregación racial y socioeconómica, principalmente a través de requisitos mínimos de tamaño de lote y segregación del uso de la tierra. [114] Los primeros códigos de zonificación a menudo eran explícitamente racistas, [115] o estaban diseñados para separar clases sociales. [2]
Las prácticas de exclusión siguen siendo comunes entre los suburbios que desean mantener alejados a aquellos considerados socioeconómica o étnicamente indeseables: por ejemplo, representantes de la ciudad de Barrington Hills , Illinois , dijeron una vez a los editores de la sección de Bienes Raíces del Chicago Tribune que los 5 acres (20.000 m2) de la ciudad 2 ) el tamaño mínimo del lote ayudó a "mantener alejada a la chusma". [ cita necesaria ]
Las restricciones de ocupación, como las que restringen el número de ocupantes no relacionados que pueden ocupar una vivienda unifamiliar, han sido criticadas por su rigidez a las ideas tradicionales de la familia nuclear . El juez de la Corte Suprema William O. Douglas argumentó en el caso Village of Belle Terre v. Boraas que el objetivo del estado era preservar los valores familiares tradicionales, [116] algo que los críticos han utilizado como peyorativo contra la zonificación unifamiliar. [ cita necesaria ]
Desde 1910 en Baltimore, [117] numerosos estados de Estados Unidos crearon leyes de zonificación racial; sin embargo, tales leyes fueron descartadas en 1917 cuando la Corte Suprema de los Estados Unidos dictaminó que interferían con los derechos de propiedad de los propietarios ( Buchanan contra Warley ). [118] Desde entonces, varios estados, municipios e individuos intentaron repetidamente crear leyes de zonificación y vivienda basadas en la raza; sin embargo, dichas leyes finalmente fueron revocadas por los tribunales. La legalidad de toda discriminación en materia de vivienda, por parte de entidades públicas o privadas, terminó con la Ley de Vivienda Justa (Título VIII de la Ley de Derechos Civiles de 1968). [119] A pesar de tales fallos, existe evidencia generalizada de que las leyes de zonificación todavía se utilizan con fines de segregación racial. [120] A raíz de la Ley de Vivienda Justa, las localidades utilizaron cada vez más leyes de zonificación supuestamente no raciales para mantener a los no blancos fuera de los vecindarios blancos. [121] Las localidades prohibieron los dúplex, las casas pequeñas y los edificios multifamiliares, que tenían más probabilidades de estar ocupados por minorías raciales, inmigrantes recientes y hogares pobres. [121] El resultado de segregar diferentes áreas de ciudades y regiones por usos o características de usos ha resultado en una mayor segregación racial y económica. [122]
Un estudio sobre las emisiones de gases de efecto invernadero encontró que las estrictas leyes de zonificación "parecen estar impulsando nuevos desarrollos hacia lugares con mayores emisiones". [123] Los funcionarios públicos han argumentado que, si bien las leyes de zonificación históricamente han tenido un impacto negativo en el medio ambiente al promover la expansión de baja densidad y el desarrollo centrado en el automóvil, la zonificación se puede utilizar para preservar los espacios abiertos y como herramienta para promover la uso de energías renovables . [124] Estas formas de desarrollo, al fomentar la dependencia del automóvil , también pueden contribuir a un aumento de los estilos de vida sedentarios y la obesidad . [125]
Según un estudio de 2021, en San Francisco, se prevé que el "impuesto de zonificación" -que se refiere a los precios de la tierra inflados artificialmente debido a estrictas normas de zonificación residencial- sea de más de 400.000 dólares por vivienda. El estudio encontró que el impuesto de zonificación en Seattle, la ciudad de Nueva York y Los Ángeles puede alcanzar los 200.000 dólares. En Chicago, Filadelfia, Portland y Washington, DC, alcanzó los 80.000 dólares. [126]
{{cite book}}: Mantenimiento de CS1: falta la ubicación del editor ( enlace ) Mantenimiento de CS1: otros ( enlace )La zonificación unifamiliar, una forma de zonificación excluyente, tiene sus raíces en Estados Unidos en Berkeley en 1916, cuando los líderes de la ciudad buscaron segregar a los propietarios blancos de los complejos de apartamentos alquilados por residentes minoritarios. Se ha convertido en la política predeterminada en ciudades y suburbios de todo el país.
Se cree que Berkeley es el lugar de nacimiento de la zonificación residencial unifamiliar; comenzó en el barrio de Elmwood en 1916, donde prohibió la construcción de más que una casa por lote. Históricamente, eso ha dificultado que las personas de color o aquellos con ingresos más bajos compren o alquilen propiedades en vecindarios codiciados, dijeron funcionarios de la ciudad. ... Incluso después de que se prohibiera la discriminación racial como la línea roja (negar préstamos hipotecarios a quienes viven en vecindarios de bajos ingresos), continuó en forma de zonificación unifamiliar, dijo.
{{cite book}}: |website=ignorado ( ayuda ){{cite book}}: Mantenimiento CS1: fecha y año ( enlace ){{cite journal}}: Citar diario requiere |journal=( ayuda ){{cite book}}: CS1 maint: location missing publisher (link) CS1 maint: others (link)Encontramos que las áreas con menores emisiones están generalmente en California y que las áreas con mayores emisiones están en Texas y Oklahoma. Existe una fuerte asociación negativa entre las emisiones y las regulaciones de uso de la tierra. Al restringir el nuevo desarrollo, las áreas más limpias del país parecerían estar empujando el nuevo desarrollo hacia lugares con mayores emisiones.