La compra forzosa es el poder de comprar o tomar derechos sobre una propiedad en la legislación inmobiliaria inglesa , o de comprar esa propiedad directamente, sin el consentimiento del propietario actual, a cambio del pago de una compensación. En Inglaterra y Gales, el Parlamento ha otorgado varios tipos diferentes de poder de compra forzosa, que pueden ejercer diversos organismos en diversas situaciones. Dichos poderes están destinados a ser utilizados "para el beneficio público". Esta expresión se interpreta de manera amplia, pero está sujeta a la prueba del interés público superior o imperioso.
Aunque la tierra puede adquirirse por consentimiento o mediante una conducta que genere expectativas razonables en otra parte, estos métodos privados de adquisición de tierras a menudo son insuficientes para una regulación pública adecuada. [1] La construcción de infraestructura nacional, como ferrocarriles, viviendas y alcantarillado, necesita una expropiación obligatoria , porque:
Históricamente, las compras obligatorias se llevaron a cabo bajo las Leyes de Cercamiento y sus predecesoras, donde el cercamiento era frecuentemente un método de expropiar a la gente de las tierras comunes para el beneficio de barones y terratenientes. En la Revolución Industrial , la mayoría de los ferrocarriles fueron construidos por empresas privadas que obtuvieron derechos de compra obligatoria de leyes privadas del Parlamento, [3] aunque a fines del siglo XIX, los poderes de compra obligatoria lentamente se volvieron más transparentes y se utilizaron para el bienestar social general, como con la Ley de Salud Pública de 1875 ( 38 y 39 Vict. c. 55), o la Ley de Vivienda de las Clases Obreras de 1885. [ 4] La legislación de compra obligatoria se amplió significativamente durante la Primera Guerra Mundial para uso militar, [5] y después de la guerra para vivienda, a medida que ciertos principios se estandarizaron. [6]
En la actualidad, la sección 5 de la Ley de Compensación de Tierras de 1961 exige en general que el propietario de un derecho sobre la tierra (por ejemplo, una propiedad absoluta, un arrendamiento o una servidumbre como en Re Ellenborough Park ) [7] reciba un pago por el "valor de la tierra... si se vende en un mercado abierto por un vendedor dispuesto". [8] A menudo también se puede obtener una compensación por pérdidas en una vivienda o si el negocio de uno tiene que trasladarse. [9] La Ley de Compra Obligatoria de 1965 establece las condiciones para que se realice una compra, y la Ley de Adquisición de Tierras de 1981 regula las condiciones para conceder una " Orden de Compra Obligatoria ". Normalmente, el gobierno central representado por un Secretario de Estado o un consejo local estarán interesados en realizar una compra obligatoria.
La autoridad de los ayuntamientos para realizar compras por razones específicas puede establecerse en una legislación específica, como la Ley de Carreteras de 1980 para construir carreteras cuando sea estrictamente necesario. Sin embargo, la Ley de Planificación Urbana y Rural de 1990 , artículo 226 [10], que permite la compra obligatoria para "facilitar la realización de desarrollo, reurbanización o mejora" para el bienestar económico, social o ambiental de la zona, debe ser confirmada por el Secretario de Estado, y de manera similar, la Ley de Gobierno Local de 1972, artículo 121, exige que el ayuntamiento solicite la aprobación del Ministro del gobierno. [11]
El poder más general apareció originalmente en la Ley de Reforma de Arrendamientos de 1967. En virtud de esa Ley, la Ley de Reforma de Arrendamientos de 1987 y la Ley de Reforma de Arrendamientos, Vivienda y Desarrollo Urbano de 1992, los particulares que son arrendatarios tienen el poder, en determinadas circunstancias, de obligar a su arrendador a extender un contrato de arrendamiento o vender la propiedad absoluta a un precio determinado.
La recompensa, en caso de compra obligatoria, no es necesariamente un pago monetario del valor de mercado abierto (véase James v United Kingdom [1986]), sino que en la mayoría de los casos se deberá pagar al propietario anterior una suma equivalente a una valuación realizada como si se tratara de un vendedor voluntario y un comprador voluntario.
Las empresas de servicios públicos tienen poderes legales para garantizar derechos de propiedad o de servidumbre para erigir subestaciones eléctricas o tender alcantarillas o tuberías de agua en terrenos ajenos o a través de ellos. Estos poderes se ven contrarrestados por derechos correspondientes de los propietarios de tierras para obligar a las empresas de servicios públicos a retirar cables, tuberías o alcantarillas en otras circunstancias (véase, por ejemplo, la sección 185 de la Ley de la Industria del Agua de 1991 ).
La expropiación forzosa sólo se aplica en la medida en que sea necesaria para los fines del comprador. Así, por ejemplo, una autoridad de aguas no necesita comprar la propiedad absoluta de un terreno para hacer pasar un alcantarillado por él. Normalmente bastará con una servidumbre , por lo que en tales casos la autoridad de aguas sólo puede adquirir una servidumbre mediante la expropiación forzosa. [14]
En la mayoría de los casos, la autoridad de compras o el Secretario de Estado emiten una orden de compra obligatoria (CPO, por sus siglas en inglés). La CPO debe identificar de forma inequívoca el terreno afectado y establecer los propietarios, si se conocen. La orden se notifica a todos los propietarios e inquilinos con un contrato de arrendamiento con más de un mes de vigencia, o se fija al terreno si no se puede localizar a algunos propietarios o inquilinos. Se permite un período de al menos 21 días para presentar objeciones. Si hay una objeción válida que no se retira, se llevará a cabo una investigación presidida por un inspector. El inspector informa al Secretario de Estado. Si el Secretario de Estado confirma la CPO, entonces se vuelve muy difícil impugnarla.
Una vez confirmada la CPO, la autoridad compradora puede enviar una Notificación de Trato dentro de los tres años, y una Notificación de Entrada dentro de los tres años siguientes. Puede tomar posesión de la tierra no menos de 14 días después de enviar la Notificación de Entrada. La Notificación de Trato requiere que el propietario de la tierra responda, y generalmente es el detonante para que el propietario de la tierra presente una reclamación por su valor. Si no se presenta ninguna reclamación dentro de los 21 días posteriores a la Notificación de Trato, el adquirente puede remitir el asunto al Tribunal de Tierras. Si no se puede localizar al propietario de la tierra y no responde a una Notificación de Trato adherida a la tierra, entonces la autoridad compradora debe pagar la cifra de compensación al Tribunal.
Un procedimiento acelerado alternativo permite a la autoridad adquirente realizar una Declaración General de Adquisición de Propiedad que le otorga la propiedad y formaliza el derecho a compensación. La compensación se acuerda o (en su defecto) la fija el Tribunal de Tierras.
Los principios de Crichel Down obligan a los gobiernos centrales y locales, cuando, tras haber adquirido un terreno de forma obligatoria, descubren que ya no lo necesitan para el propósito para el que fue tomado, a ofrecerlo en primera instancia a su valor de mercado a la persona de la que lo adquirió. Sin embargo, esto sólo se aplica cuando el terreno no ha cambiado materialmente de carácter y no contradice el principio de que los ayuntamientos no pueden disponer de terrenos "por una contraprestación inferior a la mejor que se pueda obtener" en virtud de la Ley de Gobierno Local de 1972 , artículo 123. Esto significa que, cuando es difícil valorar el terreno por alguna razón, puede ser necesario venderlo mediante licitación o subasta.
Debido a la importancia social de la propiedad, ya sea para el consumo y uso personal o para la producción en masa, [15] las leyes de compra obligatoria han enfrentado desafíos en materia de derechos humanos. Una preocupación es que (desde, por ejemplo, las privatizaciones de empresas públicas en los años 1980), el uso de poderes de compra obligatoria puede beneficiar a corporaciones privadas cuyos incentivos pueden divergir del interés público. [16] Por ejemplo, la Ley de Recursos Hídricos de 1991 [17] sigue permitiendo a los organismos gubernamentales ordenar compras obligatorias de la propiedad de las personas, [18] aunque las ganancias van a los accionistas privados de las compañías de agua del Reino Unido . En R (Sainsbury's Supermarkets Ltd) v Wolverhampton CC [19] el Tribunal Supremo sostuvo que el Ayuntamiento de Wolverhampton actuó con un propósito indebido cuando tuvo en cuenta una promesa de Tesco de reurbanizar otro sitio, al determinar si hacer una orden de compra obligatoria sobre un sitio poseído por Sainsbury's . Lord Walker destacó que "los poderes de adquisición obligatoria, especialmente en una adquisición 'de privado a privado', suponen una grave invasión de los derechos de propiedad del actual propietario". [20] Sin embargo, las órdenes de compra obligatoria se han utilizado con frecuencia para adquirir tierras que se devuelven a un propietario privado, incluido en Alliance Spring Ltd v First Secretary [21] donde se compraron casas en Islington para construir el estadio Emirates para el Arsenal Football Club . Por el contrario, en James v United Kingdom , [22] Gerald Grosvenor, sexto duque de Westminster , el propietario heredado de la mayor parte de Mayfair y Belgravia , sostuvo que el derecho de los arrendatarios a comprar había violado su derecho a la propiedad en el Protocolo 1 del CEDH, artículo 1. El Tribunal Europeo de Derechos Humanos dictaminó que la Ley de Reforma de Arrendamientos de 1967 , que permitía a los inquilinos comprar propiedades de sus propietarios privados, estaba dentro del margen de apreciación de un estado miembro. Era competente para un estado miembro regular los derechos de propiedad en interés público.