Las órdenes de gestión de viviendas vacías ( EDMO, por sus siglas en inglés ) son un dispositivo legal utilizado en Inglaterra y Gales , que permite a las autoridades locales volver a utilizar una propiedad desocupada como vivienda . Las EDMO fueron creadas por la Ley de Vivienda de 2004 , y la legislación pertinente entró en vigor a mediados de 2006; [1] Sin embargo, en los tres años y medio transcurridos hasta finales de 2010, sólo se habían emitido 43.
Un número significativo de propiedades residenciales en Gran Bretaña están vacías en cualquier momento; Si bien una gran proporción de ellos están vacíos temporalmente, por ejemplo durante reformas o cambios de propiedad, muchos permanecen desocupados durante largos períodos de tiempo. [2] Estas propiedades plantean un problema de dos maneras; tienden a disminuir la calidad de vida en su área, al convertirse en imanes para el vandalismo y cosas similares, y contribuyen indirectamente al problema de la falta de vivienda al limitar el conjunto de viviendas disponibles.
Las autoridades locales han tenido tradicionalmente una serie de poderes para obligar a los edificios abandonados a volver a utilizarse, en particular el poder de compra obligatoria y venta forzosa . En el primero de estos casos, la propiedad es comprada por el ayuntamiento; en el segundo, el propietario se ve obligado a ponerlo a la venta en el mercado libre. Sin embargo, ambos casos requerían un cambio de propiedad forzoso y, especialmente en el caso de una venta forzosa, no había garantía de que el edificio volvería a utilizarse.
En 2001, la Agencia de Casas Vacías sugirió que, en lugar de obligar a vender las propiedades, las autoridades locales podrían obligarlas a alquilarlas a inquilinos, un proceso de "arrendamiento obligatorio". Un comité parlamentario selecto adoptó la idea, pero el apoyo del gobierno a la legislación fue limitado. En 2003, mientras el gobierno redactaba planes para la reforma de la vivienda, emitió documentos de consulta sobre una forma propuesta de "órdenes de gestión de viviendas vacías", pero no formaron parte del proyecto de ley de vivienda final . Se agregaron al proyecto de ley, ahora titulado "órdenes de gestión de viviendas vacías", en una enmienda del diputado David Kidney , con un amplio apoyo de todos los partidos. [3]
Si bien contaban con un amplio apoyo parlamentario, las EDMO fueron fuertemente criticadas en algunos sectores de los medios de comunicación: el Daily Express informó que el gobierno quería confiscar 250.000 viviendas y un columnista del Sunday Times declaró que Gran Bretaña se había convertido en un "país comunista". . [3] En 2015, Peter Box, portavoz de la Asociación de Gobiernos Locales , dijo que los ayuntamientos consideraban las EDMO "complejas y difíciles de usar". Brandon Lewis , hablando como ministro de Vivienda , dijo que las EDMO eran "una política ineficaz e impopular de la última administración, que socavaba las libertades civiles y que simplemente no funcionó". [4]
La legislación entró en vigor por primera vez en 2006, pero ese año no se emitió ninguna orden. En junio de 2009, se habían aprobado 24 EDMO provisionales, "casi la mitad" de las cuales se habían aprobado en los doce meses anteriores; [5] a finales de 2010, se habían aprobado un total de 43. [6]
Una autoridad local que desee utilizar una EDMO debe solicitar a un tribunal de propiedad residencial la aprobación de una orden provisional, la primera etapa del proceso. El tribunal debe estar convencido de que la propiedad ha estado vacía durante al menos dos años, además de haber sido muy vandalizada o utilizada activamente para cotización; fines "antisociales". [7] Las regulaciones originalmente establecían que una casa simplemente tenía que estar desocupada durante seis meses y no era probable que fuera ocupada en un futuro cercano, con una buena probabilidad de que, si se concedía una EDMO, se volviera a utilizar. [8] Sin embargo, este período fue extendido por el gobierno de coalición después de las elecciones generales del Reino Unido de 2010 , [7] y la nueva política entró en vigor en noviembre de 2012. [9] Las nuevas regulaciones también exigen que la propiedad esté "causando un molestia para la comunidad", y que exista apoyo local para el uso de una EDMO. [10]
Ciertas clases de propiedades están completamente exentas: casas temporalmente desocupadas porque el residente está bajo cuidado, por ejemplo, o casas de vacaciones. También están exentas las propiedades en proceso de venta o alquiler. El tribunal no está obligado a conceder solicitudes que cumplan con los requisitos y, cuando concede la solicitud, existe un proceso de apelación para los propietarios. [11] Las órdenes no pueden concederse para edificios parcialmente ocupados – por lo tanto no pueden utilizarse en un conjunto vacío de habitaciones de huéspedes dentro de una casa – ni para propiedades no residenciales. [12]
Una vez que se ha otorgado una EDMO provisional, tiene una duración de hasta doce meses, durante los cuales la autoridad trabaja con el propietario para tratar de acordar una forma de volver a utilizar la propiedad. Se considera que la autoridad está legalmente en posesión (en control) de la propiedad durante este tiempo, pero no adquiere la propiedad legal; Puede cambiar las cerraduras pero no vender la casa. Si durante este tiempo no se llega a un acuerdo y el edificio permanece desocupado, la autoridad podrá realizar una EDMO definitiva, que tiene una duración de hasta siete años. [12] Una EDMO final difiere de una EDMO provisional en que la autoridad no está obligada a obtener el consentimiento del propietario antes de encontrar un inquilino para la propiedad. [13] Si la autoridad no encuentra un ocupante para la propiedad, o decide que no puede ocupar la propiedad razonablemente, debe devolver la posesión al propietario. [12]
Cuando se encuentra un inquilino bajo la EDMO, el alquiler se paga a la autoridad local, que puede recuperar los costos en que haya incurrido al tomar posesión de la propiedad y hacerla habitable, así como los costos ordinarios de mantenimiento y dejando. Sin embargo, cualquier dinero que supere estos costos deberá pagarse al propietario de la propiedad. [14]