La compra obligatoria es la facultad de adquirir derechos sobre una finca en el derecho territorial inglés , o de comprar esa finca directamente, sin el consentimiento del propietario actual. En Inglaterra y Gales, el Parlamento ha concedido varios tipos diferentes de poder adquisitivo obligatorio, que pueden ejercer diversos órganos en diversas situaciones. Estos poderes deben utilizarse "para el beneficio público". Esta expresión se interpreta de manera amplia.
Aunque la tierra puede adquirirse por consentimiento o mediante una conducta que genere expectativas razonables de otra parte, estos métodos privados de adquisición de tierra a menudo son insuficientes para una regulación pública adecuada. [1] La construcción de infraestructura nacional, como ferrocarriles, viviendas y alcantarillado, normalmente requiere compra obligatoria , porque los propietarios privados podrían no ceder terrenos necesarios para obras públicas excepto a un precio exorbitante.
Históricamente, las compras obligatorias se llevaron a cabo en virtud de las Leyes de Cerramiento y sus predecesoras, donde el cercamiento era frecuentemente un método para expropiar a personas de tierras comunes en beneficio de barones y terratenientes. En la revolución industrial , la mayoría de los ferrocarriles fueron construidos por empresas privadas que obtenían derechos de compra obligatoria a través de leyes privadas del Parlamento, [3] aunque a finales del siglo XIX, los poderes de compra obligatoria se volvieron lentamente más transparentes y se utilizaron para el bienestar social general, como ocurrió con el Ley de Salud Pública de 1875 ( 38 y 39 Vict. c. 55), o Ley de Vivienda de las Clases Trabajadoras de 1885 . [4] La legislación sobre compra obligatoria se amplió significativamente durante la Primera Guerra Mundial para uso militar, [5] y después de la guerra para la vivienda, a medida que ciertos principios se estandarizaron. [6]
Hoy en día, la sección 5 de la Ley de Compensación de Tierras de 1961 generalmente requiere que el propietario de un interés en la tierra (por ejemplo, propiedad absoluta, arrendamiento o servidumbre como en Re Ellenborough Park ) [7] reciba el pago por el "valor de la tierra... si se vende". en un mercado abierto por un vendedor dispuesto". [8] A menudo también se ofrece compensación por pérdidas de una vivienda o si el negocio tiene que trasladarse. [9] La Ley de Compra Obligatoria de 1965 establece las condiciones para que se realice una compra, y la Ley de Adquisición de Tierras de 1981 regula las condiciones para otorgar una " Orden de Compra Obligatoria ". Normalmente, el gobierno central representado por un Secretario de Estado o un consejo local estarán interesados en realizar una compra obligatoria.
La autoridad de los ayuntamientos para realizar compras por motivos específicos puede establecerse en una legislación específica, como la Ley de Carreteras de 1980 para construir carreteras cuando sea estrictamente necesario. Sin embargo, el artículo 226 de la Ley de planificación urbana y rural de 1990 [10] , que permite la compra obligatoria para "facilitar la realización de desarrollo, redesarrollo o mejora" para el bienestar económico, social o ambiental de la zona, debe ser confirmado por el Secretario de Estado y, de manera similar, el artículo 121 de la Ley de gobierno local de 1972 requiere que el consejo solicite la aprobación del Ministro de gobierno. [11]
El poder más general apareció originalmente en la Ley de Reforma de Arrendamientos de 1967 . En virtud de esa Ley, la Ley de Reforma de los Arrendamientos de 1987 y la Ley de Reforma de los Arrendamientos, Vivienda y Desarrollo Urbano de 1992, los particulares que son arrendatarios tienen la facultad, en determinadas circunstancias, de obligar a su arrendador a prorrogar un contrato de arrendamiento o a vender la propiedad absoluta a un precio de valoración.
La recompensa, en el caso de compra obligatoria, no es necesariamente un pago monetario de valor de mercado abierto (ver James contra Reino Unido [1986]), pero en la mayoría de los casos una suma equivalente a una valoración hecha entre un vendedor dispuesto y un comprador dispuesto caerá. debido al dueño anterior.
Las empresas de servicios públicos tienen poderes legales para, por ejemplo, construir subestaciones eléctricas o tender alcantarillas o tuberías de agua en o a través de terrenos ajenos. Estos poderes se ven contrarrestados por los derechos correspondientes de los propietarios de tierras para obligar a las empresas de servicios públicos a retirar cables, tuberías o alcantarillas en otras circunstancias (véase, por ejemplo, el artículo 185 de la Ley de la Industria del Agua de 1991 ).
La compra obligatoria sólo se aplica en la medida en que sea necesaria para los fines del comprador. Así, por ejemplo, una autoridad de aguas no necesita comprar la propiedad absoluta del terreno para poder pasar un alcantarillado a través de él. Normalmente una servidumbre será suficiente, por lo que en tales casos la autoridad del agua sólo podrá adquirir una servidumbre mediante el uso de la compra forzosa. [14]
En la mayoría de los casos, la autoridad de compras o el Secretario de Estado emiten una orden de compra obligatoria (CPO). El CPO debe identificar sin ambigüedades los terrenos afectados y establecer los propietarios, cuando éstos sean conocidos. Luego, la orden se entrega a todos los propietarios e inquilinos con un arrendamiento con más de un mes de vigencia, o se fija en el terreno si no se puede rastrear a algunos propietarios o inquilinos. Se concede un plazo mínimo de 21 días para presentar objeciones. Si hay una objeción válida que no se retira, se llevará a cabo una investigación presidida por un inspector. El inspector depende del Secretario de Estado. Si el Secretario de Estado confirma el CPO, será muy difícil impugnarlo.
Una vez confirmado el CPO, la autoridad compradora debe entregar un Aviso de Tratamiento dentro de los tres años y un Aviso de Entrada dentro de los tres años adicionales. Podrá tomar posesión del terreno no menos de 14 días después de haber entregado el Aviso de Entrada. El Aviso de trato requiere que el propietario de la tierra responda y, por lo general, es el desencadenante para que el propietario de la tierra presente un reclamo por su valor. Si no se presenta ningún reclamo dentro de los 21 días posteriores a la Notificación de trato, el adquirente puede remitir el asunto al Tribunal de Tierras. Si no se puede localizar al propietario del terreno y no responde a un Aviso de trato pegado al terreno, entonces la autoridad compradora debe pagar la cifra de compensación al tribunal.
Los principios Crichel Down obligan a los gobiernos central y local, cuando, habiendo adquirido obligatoriamente un patrimonio, descubren que ya no lo necesitan, a ofrecerlo en primera instancia a la persona de quien se lo adquirieron a su valor de mercado. Sin embargo, esto sólo se aplica cuando el carácter de la tierra no ha cambiado materialmente y no resiste el principio de que los ayuntamientos no pueden disponer de tierras "por una contraprestación inferior a la mejor que se puede obtener" según la Ley de gobierno local de 1972 , sección 123. Esto significa que cuando sea difícil valorar la tierra por algún motivo, es posible que sea necesario venderla mediante licitación o subasta.
Debido a la importancia social de la propiedad, ya sea para consumo y uso personal o para producción en masa, [15] las leyes de compra forzosa han enfrentado desafíos en materia de derechos humanos. Una preocupación es que desde las privatizaciones de la década de 1980, muchos poderes de compra obligatoria pueden usarse en beneficio de corporaciones privadas cuyos incentivos pueden divergir del interés público. [16] Por ejemplo, la Ley de Recursos Hídricos de 1991 [17] sigue permitiendo a los organismos gubernamentales ordenar compras obligatorias de propiedades de las personas, [18] aunque los beneficios van a los accionistas privados de las empresas de agua del Reino Unido . En R (Sainsbury's Supermarkets Ltd) contra Wolverhampton CC [19] la Corte Suprema sostuvo que el Ayuntamiento de Wolverhampton actuó con un propósito indebido cuando tuvo en cuenta una promesa de Tesco de reconstruir otro sitio, al determinar si debía emitir una orden de compra obligatoria sobre un sitio poseído por Sainsbury's . Lord Walker destacó que "los poderes de adquisición forzosa, especialmente en una adquisición 'privada a privada', equivalen a una grave invasión de los derechos de propiedad del propietario actual. [20] Sin embargo, las órdenes de compra forzosa se han utilizado con frecuencia para adquirir tierras que se devuelven a un propietario privado, incluido el caso Alliance Spring Ltd contra el Primer Secretario [21], donde se compraron casas en Islington para construir el estadio Emirates para el Arsenal Football Club . Por el contrario, en James contra el Reino Unido , [22] Gerald Grosvenor, sexto duque de Westminster , el propietario heredado de la mayor parte de Mayfair y Belgravia , sostuvo que el derecho de los arrendatarios a comprar había violado su derecho a la propiedad en el Protocolo 1 del CEDH, artículo 1. El Tribunal Europeo de Derechos Humanos dictaminó que la Ley de Reforma de Arrendamientos de 1967 , que permitía a los inquilinos comprar propiedades a sus propietarios privados, estaba dentro del margen de apreciación de un Estado miembro, que era competente para regular los derechos de propiedad en interés público.