La vivienda estatal es un sistema de vivienda pública en Nueva Zelanda que ofrece viviendas de alquiler de bajo costo a residentes con ingresos bajos a moderados. Unas 69.000 casas estatales son administradas por Kāinga Ora - Hogares y Comunidades , [1] la mayoría de las cuales son propiedad de la Corona . Existen más de 31.000 antiguas casas estatales, [2] que ahora son de propiedad privada después de ventas masivas a gran escala durante las últimas décadas. Desde 2014, la vivienda pública forma parte de un sistema de vivienda social más amplio, que también incluye viviendas privadas de bajo coste.
Una casa estatal arquetípica de las décadas de 1930 y 1940 es una casa independiente estilo cabaña de dos o tres dormitorios , con revestimiento de chapa de ladrillo o tablas de intemperie, un techo de tejas empinado a cuatro aguas y ventanas abatibles de madera de paneles múltiples . [3] Miles de estas casas se construyeron en toda Nueva Zelanda como viviendas estatales y como viviendas privadas después de la Segunda Guerra Mundial, cuando el Gobierno comenzó a vender sus dibujos y planos en un intento de acelerar la construcción de viviendas. [4] [5] Estas casas, también conocidas como "ex casas estatales" para distinguirlas de las viviendas estatales modernas, tienen fama de estar bien construidas y son muy buscadas por los compradores de bienes raíces, especialmente después de la crisis de las viviendas con goteras. de los años 1990 y 2000 afectaron la confianza de los compradores en las acciones más nuevas. [6]
Las viviendas urbanas de la clase trabajadora en Nueva Zelanda en el siglo XIX eran de mala calidad, con hacinamiento , construcciones endebles, poco espacio público, agua a menudo contaminada y falta de instalaciones para la eliminación de basura o efluentes. Los organismos locales no estaban interesados en hacer cumplir las regulaciones existentes, como el ancho mínimo de las calles, que podría haber mejorado la vivienda, ni en procesar a los propietarios de los barrios marginales . [7]
El gobierno liberal , elegido por primera vez en 1890, creía que los barrios marginales dejarían de ser un problema a medida que los trabajadores se trasladaran al campo para convertirse en agricultores o comerciantes en pequeñas ciudades. En cambio, las ciudades continuaron creciendo. Una idea paralela de poner a disposición de los trabajadores tierras de propiedad estatal en las afueras de las ciudades para que crearan pequeñas propiedades no logró ganar fuerza porque no se establecieron los baratos trenes de cercanías que podrían haberlos transportado a sus lugares de trabajo, y el Gobierno no otorgó préstamos para construir o permitir la compra de terrenos de plena propiedad en las áreas. [8]
El primer ministro Richard Seddon introdujo la Ley de Vivienda para Trabajadores en 1905 para proporcionar casas suburbanas bien construidas a los trabajadores que ganaban menos de 156 libras esterlinas al año. Sostuvo que estas casas evitarían la disminución del nivel de vida en Nueva Zelanda y aumentarían el dinero disponible para los trabajadores sin aumentar los costos para los empleadores. Al romper el control de los propietarios privados sobre las viviendas de alquiler, los costos de vivienda para todos disminuirían. El proyecto de ley fue aprobado por 64 votos contra 2, a pesar de las críticas sobre el costo del plan, la distancia entre las casas y los lugares de trabajo, particularmente los puertos, y la falta de provisiones para los maoríes . Seddon estimó que se construirían 5.000 casas según el plan. [9]
La ley permitía a los trabajadores alquilar semanalmente, arrendar por 50 años con derecho a renovación o arrendar con derecho a compra por un período que oscilaba entre 25 y 41 años. En la práctica, el Gobierno no hizo publicidad inicialmente del alquiler semanal, sino que hizo hincapié en el arrendamiento con derecho a compra. La ley especificaba que los trabajadores podían ser hombres o mujeres, pero se disuadía a las mujeres de solicitar las casas porque al Gobierno le preocupaba que se pudieran establecer "casas de mala reputación". [10]
El nivel de materiales y construcción era alto porque el Gobierno estaba decidido a que las casas no se convirtieran en barrios marginales. La ley especificaba que el alquiler sería el 5% anual del coste de capital de la casa y el terreno, junto con el seguro y las tarifas. La especificación inicial era que las casas no debían costar más de £ 300, pero la Ley de Enmienda de 1905 aumentó esta cantidad a £ 350-400, dependiendo de los materiales de construcción. [11] Esto dio lugar a alquileres semanales que oscilaban entre 10 chelines 6 peniques y 12 chelines 7 peniques. [12] [a] Todas las casas tenían cinco habitaciones: una sala de estar, una cocina/comedor y tres dormitorios, además de un baño. Esto permitió que los niños y las niñas tuvieran dormitorios separados entre sí. Algunas casas estaban construidas con madera, otras con hormigón y otras con ladrillo. [13]
En 1905 se construyeron veinticinco casas en Petone. Sólo se recibieron cuatro solicitudes para alquilarlas. Los trabajadores podían llegar a Wellington con una caminata de 20 minutos seguida de un viaje de 30 minutos en tren, pero el tren costaba otros dos chelines a la semana. Esto no dejó a la familia en mejor situación que seguir alquilando en Wellington. [14] El Gobierno se vio obligado a permitir alquileres semanales y a elevar el nivel máximo de ingresos [b] [15] para atraer familias a las casas. Otros asentamientos como el de Belleknowes , Dunedin, también tuvieron problemas para encontrar inquilinos. Las casas construidas en los suburbios centrales, como las ocho en Newtown y las doce en Sydenham , atrajeron inquilinos mucho más fácilmente. [16] [17]
Después de la muerte de Seddon en 1906, la Ley de Anticipos del Gobierno a los Trabajadores permitió a los propietarios urbanos pedir prestado al Gobierno hasta 450 libras esterlinas a tipos de interés bajos para construir sus propias casas. Este resultó mucho más popular que el sistema de vivienda estatal. En 1910 se construyeron un total de sólo 126 casas en virtud de la Ley de Viviendas para Trabajadores. Una Ley de Vivienda para Trabajadores de reemplazo ese año permitió a los trabajadores urbanos sin tierra construir una casa con un depósito de sólo £ 10. Si bien todavía permitía a los trabajadores alquilar o arrendar sus casas al Gobierno, se favorecía a los solicitantes que estuvieran dispuestos a comprar. Las casas estatales fueron vendidas por el Gobierno reformista a partir de 1912. [18] [19]
Cuando fue elegido en 1935, el Primer Gobierno Laborista no tenía planes de introducir viviendas estatales. Nacionalizó la Corporación Hipotecaria creada en 1935 por el Gobierno de Coalición para otorgar préstamos para viviendas a bajo interés. [20]
Tras una campaña contra los barrios marginales realizada por el periódico New Zealand Truth y la constatación de que los préstamos hipotecarios no eran eficaces para proporcionar viviendas para reemplazarlos, el ministro de Finanzas, Walter Nash , anunció en el presupuesto de 1936 que se construirían 5.000 casas estatales. Las casas serían proporcionadas por una empresa privada, con un Departamento de Construcción de Vivienda creado para supervisar el edificio y la Corporación de Avances del Estado para administrar las casas. El Gobierno se proponía no sólo proporcionar viviendas, sino también estimular el empleo y la industria manufacturera con la construcción de las casas, que debían construirse con materiales neozelandeses en la medida de lo posible. [21]
El diputado John A. Lee era responsable del programa (y del uso del crédito barato del 1% del Banco de la Reserva ), pero como era subsecretario y no ministro, tenía autoridad limitada. Sir James Fletcher de Fletcher Construction fue un participante importante.
Las casas se construyeron en los suburbios, no en el centro de las ciudades donde estaban los barrios marginales. Esto se debió en parte a que el costo de construcción en el centro de las ciudades era mayor y en parte a que el Gobierno creía que los niños se criaban mejor en las zonas suburbanas que en las calles. [22] Los pobres de las zonas urbanas tampoco podían permitirse en gran medida los alquileres de las nuevas casas estatales. El Gobierno favoreció a las parejas casadas con al menos un hijo como inquilinos para fomentar un aumento de la tasa de natalidad. [23] Los maoríes fueron excluidos, en parte porque no podían pagar los alquileres, pero también porque los ministros del gobierno creían que las razas debían mantenerse separadas . [24]
Casi todas las casas estatales construidas por el gobierno laborista eran independientes, con algunas tierras en las que se podían cultivar hortalizas y tal vez criar algunos animales. Algunas eran adosadas, con dos o cuatro casas compartiendo una sección. Sólo alrededor del 1,5% de las 30.000 casas construidas antes del 31 de marzo de 1949 estaban en bloques de pisos, todas ellas en Auckland o en el área metropolitana de Wellington. Los primeros en construirse fueron los apartamentos familiares de poca altura en el suburbio de Berhampore en Wellington y el bloque más grande fue Dixon Street Flats de diez pisos en el centro de Wellington que contenía 115 apartamentos de un dormitorio para parejas y personas solteras. [25]
La primera de las nuevas casas estatales se completó en 12 Fife Lane en Miramar , Wellington, en 1937. El primer ministro Michael Joseph Savage y varios ministros del gabinete llevaron muebles a la casa y entregaron las llaves a los inquilinos. Para la apertura de la primera cámara estatal en cada ciudad importante, un grupo de ministros del gabinete repitió esta ceremonia. [26] Los primeros inquilinos, David y Mary McGregor, pagaron £ 1 10 chelines 3 peniques ($ 3,03) de alquiler por 12 Fife Lane, aproximadamente un tercio de sus ingresos semanales de £ 4 7 chelines 9 peniques ($ 8,78). [27]
La lista de espera para las casas estatales era de 10.000 en febrero de 1939. La construcción de viviendas no pudo satisfacer la demanda y casi se detuvo en 1942 cuando se reasignaron recursos para satisfacer las necesidades del esfuerzo bélico. Aunque la construcción se reanudó en 1944, cuando terminó la guerra en agosto de 1945, la lista de espera había aumentado a 30.000. El Gobierno estableció campamentos de tránsito para proporcionar alojamiento provisional a las familias que esperaban viviendas estatales. [28] La prioridad fue para los soldados retornados. [29]
En 1944, el Departamento de Asuntos Nativos elaboró un informe sobre las malas condiciones de vivienda de los maoríes en el suburbio de Panmure en Auckland . Este y otros informes similares provocaron un cambio de política; el Gobierno construirá ahora casas estatales para los maoríes, que serán administradas conjuntamente por la Corporación de Avances del Estado y el Departamento de Asuntos Maoríes, cuyo nombre ha cambiado mientras tanto. La nueva política consistía en intercalar hogares maoríes y pakehā (neozelandeses de ascendencia europea) ("pepper-potting"), para que los maoríes pudieran "adaptarse... a la forma de vida pakeha". Una rara excepción a la política de dispersión fue en Waiwhetu en Lower Hutt , donde se construyeron casas estatales alrededor de un marae central . [30]
Aunque el Partido Nacional se había opuesto a la vivienda pública en la campaña electoral de 1938 , sugiriendo que se trataba de un paso hacia la nacionalización de la propiedad privada, en 1949 prometió seguir construyendo casas estatales pero también permitir que los inquilinos las compraran. La mayoría de la gente quería tener casa propia y esta política ayudó a National a ganar las elecciones. [31]
Las casas estatales se construyeron utilizando más de 400 diseños, de modo que no había dos casas idénticas en un área determinada. Eran pequeñas para los estándares actuales: la superficie típica era de 81,9 m2 ( 882 pies cuadrados) para una casa de dos dormitorios y 98,0 m2 ( 1055 pies cuadrados) para una casa de tres dormitorios. [32] Las casas tenían armazones y pisos de madera sostenidos por pilotes y un muro perimetral. El revestimiento exterior era típicamente tablas de madera , chapa de ladrillo o láminas o tejas de fibrocemento. Los techos eran típicamente a cuatro aguas o a dos aguas con una pendiente pronunciada (30 grados) y estaban revestidos con tejas de hormigón o arcilla, o láminas de fibrocemento. Las ventanas de las casas estatales eran del tipo abatible de madera , con tres paneles verticales en las ventanas más grandes y dos paneles en las ventanas más pequeñas.
El salón era considerado el centro social y recreativo de la casa; Era la habitación más grande y estaba orientada al norte para recibir el mayor sol posible. La cocina daba al este para recibir el sol de la mañana, mientras que los dormitorios daban al este, al norte o al oeste para recibir el sol durante parte del día. Siempre que fue posible, las zonas privadas de los dormitorios, el baño y la lavandería estaban en un lado de la casa diferente de las zonas públicas de la cocina y la sala de estar. A menudo, la cocina, la lavandería, el baño y el retrete se agrupaban para reducir los costos de plomería. Las primeras casas estatales tenían el comedor en la sala de estar; Después de los comentarios iniciales de los inquilinos, el área del comedor se trasladó a la cocina. [33] Aunque los planos originales incluían espacio para un garaje, esto no se incluyó en las casas que se construyeron, pero se proporcionó un cobertizo para herramientas para alentar a los inquilinos a cultivar un huerto. [34] En los sitios inclinados, el cobertizo para herramientas y la lavandería generalmente se ubicaban debajo de la casa.
Cada casa estatal tenía comodidades modernas para su época; los dormitorios estaban equipados con armarios empotrados, el agua caliente se calentaba mediante un cilindro eléctrico y la cocina estaba equipada con una estufa eléctrica. [35] En áreas donde aún no había electricidad disponible, se instalaron un calentador de virutas sobre mojado y una estufa de carbón. Como en las décadas de 1930 y 1940 no eran comunes las lavadoras y los refrigeradores, la lavandería estaba equipada con una caldera de cobre y dos tinas de concreto, mientras que la cocina estaba equipada con una caja fuerte para alimentos . La calefacción de espacios se lograba mediante una chimenea en la sala de estar; antes de la década de 1950, el suministro de electricidad de Nueva Zelanda se consideraba demasiado poco confiable para la calefacción de espacios a gran escala.
En 1950, la lista de espera para casas estatales era de 45.000 y se habían construido un total de 30.000 casas. El Gobierno Nacional aumentó los alquileres para los nuevos inquilinos para hacer que las viviendas estatales fueran menos deseables en comparación con el alquiler privado, y se estableció un límite de ingresos de 520 libras esterlinas al año para garantizar que sólo aquellos con ingresos bastante modestos pudieran alquilar una casa estatal. Se introdujo un sistema de puntos para decidir qué solicitantes de vivienda tenían mayores necesidades. Este sistema se perfeccionó en 1973 y continuó hasta 1992. El Gobierno también introdujo la venta de casas estatales a sus ocupantes en agosto de 1950. Ofrecieron hipotecas a 40 años con un depósito del 5% al 4% de interés, o al 3% si el inquilino estaba de acuerdo. poseer y ocupar continuamente la propiedad. Muchos inquilinos se contentaron con seguir alquilando con sus arrendamientos garantizados. En 1957, alrededor del 30% de las casas disponibles se habían vendido, una cantidad considerablemente menor de lo que esperaba el gobierno. [36]
Durante la década de 1950, el aumento de los costos de construcción hizo caer el estándar de construcción de viviendas estatales. En zonas totalmente nuevas se construyeron suburbios de casas estatales construidas con materiales de construcción más baratos. Las casas tenían un diseño más uniforme que las individuales, y hubo un gran aumento en la proporción de viviendas dúplex y de unidades múltiples. [37]
El Gobierno laborista elegido en 1957 detuvo la promoción de la venta de viviendas estatales, pero el posterior Gobierno Nacional de 1960 la restableció. [38] En la década de 1960 se construyeron bloques de apartamentos de tres plantas conocidos como Star Flats en toda Nueva Zelanda.
La política de intercalar inquilinos maoríes y pakehā cesó en la década de 1970. Los maoríes se concentraron en los suburbios de viviendas estatales más grandes. [39]
En 1974, bajo el Tercer Gobierno Laborista , la Corporación de Avances del Estado, responsable de la administración, y la División de Vivienda del Ministerio de Obras, responsable de la construcción de casas estatales, se fusionaron para formar la Corporación de Vivienda de Nueva Zelanda. [40]
Las tarifas de alquiler de las casas estatales se fijaron mediante las disposiciones de "alquiler justo" de la Ley de arrendamiento de 1955 para reflejar el costo de capital de la casa y los gastos de la misma. Si bien los alquileres aumentaron a lo largo de los años, el alquiler se reembolsaba según los ingresos y el tamaño de la familia. En 1974, los alquileres se fijaron en el valor más bajo del "alquiler justo" o una sexta parte del ingreso familiar. A mediados de la década de 1980, el "alquiler justo" era aproximadamente la mitad del alquiler de una propiedad privada equivalente. El Tercer Gobierno Nacional de Robert Muldoon fijó un límite de tiempo para los nuevos inquilinos. Después de seis años, tenían un año para aceptar comprar la casa o mudarse. El siguiente gobierno laborista abandonó este sistema, pero fijó los alquileres en una cuarta parte de los ingresos del hogar. [41]
El plan Papakainga fue introducido por el Cuarto Gobierno Laborista a finales de los años 1980 para ayudar a los maoríes rurales a construir sus propias casas en sus propias tierras de propiedad de los iwi . [42]
A principios de los años 1990 se alcanzó un máximo de 70.000 casas de alquiler estatales. [43]
En 1991, el Cuarto Gobierno Nacional elevó el alquiler de viviendas estatales a " niveles de mercado " en medio de mucha controversia. Ahora se esperaba que la Corporación de Vivienda obtuviera ganancias. Al mismo tiempo, se redujeron los pagos de asistencia social. Para aquellos que no pudieran pagar el alquiler, el Departamento de Bienestar Social pagaría un complemento de alojamiento del 65 por ciento de la diferencia entre el nuevo alquiler y una cuarta parte de los ingresos del hogar. La intención era alentar a las personas sanas a buscar trabajo, eliminar la ventaja de vivir en una casa estatal sobre vivir en alojamientos privados de alquiler y obligar a las personas que vivían en casas más grandes de lo necesario a mudarse a otras más pequeñas. [44]
Para muchos inquilinos de casas estatales, las nuevas políticas redujeron su nivel de vida. Los bancos de alimentos aumentaron en número en las zonas de vivienda estatales y el hacinamiento se convirtió en un problema ya que algunas familias compartían casas. La creciente oposición incluyó una huelga parcial de alquileres , organizada por la Coalición Estatal de Acción por la Vivienda (SHAC), durante la cual los inquilinos se negaron a pagar más del 25% de sus ingresos en alquiler. [45] [46] En respuesta, en 1996 el Gobierno aumentó el complemento de alojamiento al 70 por ciento y restableció la idea de "objetivos sociales" en lugar de ganancias para la Corporación de Vivienda. [47]
De 1996 a 1999 se introdujo un plan de compra de viviendas que permitía a los inquilinos comprar su vivienda estatal con un depósito del cinco por ciento, un préstamo del 85 por ciento del Gobierno y un préstamo suspensivo del diez por ciento. Bajo este esquema se vendieron 1.800 casas y 10.000 más en este período. [48] Sin embargo, las protestas continuaron y culminaron con el desalojo de alto perfil de un huelguista de alquileres de SHAC durante la campaña electoral de 1999. [49]
El Quinto Gobierno laborista , elegido en 1999, impuso una moratoria sobre las ventas de viviendas estatales y restableció los alquileres relacionados con los ingresos. En 2001, Vivienda de Nueva Zelanda, la Corporación de Vivienda y parte del Ministerio de Política Social se fusionaron en la Corporación de Vivienda de Nueva Zelanda, de modo que la política y la administración de la vivienda estatal están controladas por una sola agencia. [50]
Después de 1999 se introdujo un programa para modernizar las casas estatales. Se aislaron las casas existentes, se mejoró la distribución y, en muchos casos, se reemplazaron la cocina y el baño. [51] Un programa de "Renovación Comunitaria", iniciado en 2001, intentó construir redes de apoyo entre los residentes de áreas de vivienda estatales, reducir el crimen y aumentar la seguridad, y mejorar los servicios comunitarios. [52]
Los alquileres se limitaron al 25 por ciento del ingreso neto del hogar para los inquilinos que ganaban hasta la tasa de jubilación de Nueva Zelanda. Para aquellos que ganaban más que la tasa NZ Super, el alquiler era del 25 por ciento sobre los ingresos hasta la tasa NZ Super, luego del 50 por ciento sobre los ingresos superiores hasta el alquiler de mercado de la propiedad. [53]
El Quinto Gobierno Nacional , elegido en 2008, llevó a cabo un programa de reformas incrementales de la vivienda pública. En 2011, en Glen Innes Housing New Zealand, un suburbio de Auckland, se inició un proceso de reurbanización de 156 propiedades estatales. La remodelación dejaría 78 casas propiedad de Housing New Zealand y el resto se vendería de forma privada. [54] El proceso de reurbanización provocó más de dos años de protestas y decenas de arrestos, incluido el líder del Partido Mana, Hone Harawira . [55] En 2012 cerró las oficinas locales de Housing New Zealand a los inquilinos y dirigió todas las consultas a un centro de llamadas. [56] A partir de octubre de 2013, el plan FirstHome tenía como objetivo vender 100 viviendas al año a compradores de primera vivienda. [57] A partir del 14 de abril de 2014, todos los arrendamientos de viviendas estatales debían ser revisables, poniendo fin a una política anterior de "casa de por vida". [58]
En enero de 2015, en su discurso sobre el estado de la nación, John Key anunció planes para reducir la participación del Gobierno en la provisión de viviendas sociales, y parte de la responsabilidad de proporcionar viviendas pasaría a los proveedores de viviendas comunitarias. Como parte del plan, se venderían 2.000 casas estatales para enero de 2016 y hasta 8.000 propiedades para 2017. Según el plan, los grupos de viviendas comunitarias tendrían acceso a financiación gubernamental para alquileres relacionados con los ingresos. El consejo de los funcionarios de políticas al gobierno fue que la política tenía una serie de riesgos, particularmente en torno a la capacidad de los proveedores de viviendas comunitarias para tener la capacidad de aumentar sus servicios, y si los inquilinos podrían ser protegidos de un trato injusto. [59]
El Sexto Gobierno Laborista , elegido en 2017, tomó medidas formales para detener la venta de casas estatales al emitir una instrucción a Housing New Zealand para cancelar la venta de las casas en diciembre de 2017. El Ministerio ha enumerado las presiones en el mercado de alquiler privado. el crecimiento demográfico y la disminución de la propiedad de viviendas como factores clave. Los hogares maoríes estaban sobrerrepresentados en viviendas sociales, representando el 36 por ciento de los inquilinos y el 43 por ciento del registro de viviendas. [60]
En 2019, el Gobierno combinó KiwiBuild , Housing New Zealand y HLC en una nueva unidad llamada Kāinga Ora . Kāinga Ora actuará como propietario del parque de viviendas públicas, al mismo tiempo que será promotor tanto de proyectos urbanos como de viviendas. En 2020, Kāinga Ora producía 1.000 casas nuevas por año para alquiler, lo que representa el 7% de las construcciones de viviendas del país. Kāinga Ora también tiene la capacidad de otorgar subvenciones de hasta $10,000 para compradores de vivienda por primera vez. [61]
