La crisis de las viviendas con goteras es una crisis jurídica y de construcción que se está produciendo en Nueva Zelanda y que afecta a las viviendas con estructura de madera construidas entre 1988 y 2004 que no eran totalmente herméticas. Los problemas suelen incluir el deterioro de la estructura de madera que, en casos extremos, ha hecho que los edificios sean estructuralmente inestables. Algunos edificios se han vuelto insalubres para vivir debido al desarrollo de moho y esporas dentro de la estructura de madera húmeda. En 2009, se estimó que los costos de reparación y reemplazo que podrían haberse evitado ascendieron a aproximadamente 11.300 millones de dólares neozelandeses. [1]
La Ley de construcción de 1991, que se convirtió en ley en 1993, cambió los controles de construcción de un sistema prescriptivo a un régimen más autorregulado. Además, el Gobierno abandonó el sistema de formación de aprendices para constructores y los oficios relacionados con la construcción. Algunos promotores y constructores construyeron consciente o descuidadamente edificios con numerosos fallos y atajos. También influyó una tendencia en el diseño arquitectónico hacia casas de estilo mediterráneo con tejados complejos, paredes exteriores enlucidas, cubiertas interiores y aleros pequeños o inexistentes. [2]
Posteriormente se descubrió que algunas autoridades locales habían emitido permisos de construcción basándose en documentación insuficiente, no habían realizado inspecciones de las obras durante la construcción y habían emitido certificados de cumplimiento de las normas para edificios que luego se descubrió que tenían problemas de filtraciones. En consecuencia, algunos ayuntamientos ahora comparten importantes responsabilidades financieras con los constructores (que en muchos casos han cerrado o se han desvinculado de la responsabilidad) y los propietarios. [3] Los casos judiciales generalmente han asignado alrededor de un tercio de la responsabilidad financiera a las autoridades locales. [3] Un caso de la Corte Suprema de 2013 que involucraba al Ayuntamiento de Auckland amplió la responsabilidad de los organismos locales. [4]
Hay muchas razones por las que algunos edificios de finales de la década de 1980 tenían goteras.
Una de las principales causas fue el aumento del uso de sistemas de revestimiento, como las láminas de fibrocemento (nombre genérico Fibrolite en Nueva Zelanda) y los EIPS (sistemas de yeso con aislamiento externo), que se basaban en un acabado de pintura como defensa principal contra la entrada de agua. Este sistema es muy similar al sistema de acabado de aislamiento exterior (o EIFS). Estos sistemas de revestimiento solían permitir poco movimiento de construcción o térmico, de modo que las grietas finas que parecían insignificantes, y habrían sido relativamente insignificantes en revestimientos tradicionales como las tablas de revestimiento, permitían la entrada continua de humedad en el armazón. [5] Estas causas, combinadas con el movimiento de aire reducido debido a la prevalencia de revestimientos de láminas o materiales aislantes de láminas para el revestimiento de aspecto monolítico, dieron como resultado condiciones muy húmedas que son ideales para la putrefacción. Otro factor agravante que dio lugar a daños más significativos por las filtraciones fue el cambio de la Norma de Nueva Zelanda para el Tratamiento de la Madera en 1995, que permite el uso de madera de Pinus radiata sin tratar para el armazón de las paredes. [6] Como esta madera tiene poca resistencia natural a la putrefacción cuando está mojada, el daño se produce más rápidamente. [7]
En muchos casos, los revestimientos no se utilizaron según sus especificaciones o no se instalaron correctamente. Muchos edificios construidos en el estilo "mediterráneo" utilizaron este tipo de revestimiento y tenían características como ventanas empotradas, techos planos, aleros mínimos, varios pisos, techos complejos, balaustradas sólidas, balcones y penetraciones del revestimiento exterior que aumentaban la probabilidad de que el agua se infiltrara en la estructura. [8]
La falta de planos detallados de los edificios también fue un factor que contribuyó a este problema. Algunos constructores no pudieron construir una estructura hermética sin la orientación adecuada. Esto se ha achacado en parte al fracaso del sistema de aprendizaje y a la falta de cualificación de los constructores en el mercado. [9] El personal del ayuntamiento que realizaba las inspecciones de los edificios no tenía ni la experiencia en construcción necesaria para garantizar la hermeticidad ni la intuición para buscarla. [10]
Un factor que probablemente contribuyó en gran medida a este fenómeno fue el agotamiento de la cosecha de Pinus radiata de "primera rotación" (50-60 años) de Nueva Zelanda a finales de los años 1980, y el cambio al uso de Pinus radiata de rotación corta de 25-30 años al mismo tiempo. [ cita requerida ] Estudios realizados en el extranjero sobre albura juvenil similar producida en rotación corta habían concluido que era tan diferente de la madera "normal" que sería prudente tratarla como si fuera una especie completamente diferente. Deberían desarrollarse nuevas metodologías para utilizar la madera. [11]
Entre 1995 y 1998 se llevó a cabo un proyecto de investigación de choque del Instituto de Investigación Forestal de Nueva Zelanda para, entre otros objetivos, intentar identificar cómo se podría utilizar de forma segura el nuevo cultivo de Radiata en la construcción. [12] Ese proyecto dio lugar a muchas de las innovaciones y medidas regulatorias implementadas posteriormente para intentar permitir una construcción segura utilizando albura juvenil, incluido, en particular, el auge de LVL y otros productos estructurales laminados.
La Ley de construcción de 1991 fue sustituida por la Ley de construcción de 2004, que introdujo un sistema de licencias para diseñadores de edificios, constructores y trabajadores afines. Los ayuntamientos debían estar registrados ante una autoridad central y debían estar sujetos a controles de calidad periódicos. Los inspectores de construcción de los ayuntamientos siguen sin tener licencia. [13]
El Gobierno disolvió la BIA (Autoridad de la Industria de la Construcción, el departamento gubernamental responsable de la supervisión y administración del sector de la construcción) el 30 de noviembre de 2004 y la reemplazó por el DBH (Departamento de Construcción y Vivienda). [14]
Se reescribieron algunas de las Soluciones Aceptables para el Código de Construcción, en particular la E2/AS1 Humedad Externa que cubre los detalles de techos y paredes y se amplió en gran medida. [ cita requerida ]
La norma que regula la durabilidad de las estructuras de madera se modificó a fines de 2003 con la publicación de la norma NZS 3602: 2003 Timber and Wood-based Products for Use in Building (Madera y productos a base de madera para uso en la construcción). Esta revisión requirió que se volviera a utilizar estructuras de madera tratadas en paredes externas. [ cita requerida ]
El Grupo de Supervisión de la Hermeticidad de los Edificios, designado por la Autoridad de la Industria de la Construcción ("BIA") para investigar las causas de la crisis de los edificios con goteras, recibió varias presentaciones (incluidas las del Instituto Forestal de Nueva Zelanda, pero aparentemente ninguna del Instituto de Investigación Forestal de Nueva Zelanda) que sugerían que la edad de rotación reducida del cultivo Radiata entonces vigente podría ser un factor causal en la crisis de los edificios con goteras.
En su informe final de 2002, el Grupo de Supervisión recomendó a la BIA que se realizara una investigación para determinar si existían "problemas relacionados con la resistencia estructural y la durabilidad en relación con la madurez de la madera". Actualmente se desconoce el resultado de esa recomendación, y en julio de 2019 el Ministerio de Comercio, Innovación y Empleo informó que no había podido localizar ningún registro relacionado con ninguna investigación o consulta que se hubiera realizado en respuesta a la recomendación del Grupo de Supervisión.
Miles de casas en todo el país aún están esperando ser renovadas, con un costo total que, según un informe de Price Waterhouse Coopers al Gobierno en 2008, se estima en alrededor de 11.300 millones de dólares neozelandeses para una "estimación de consenso" de 42.000 edificios. [15] [16] Otros expertos en construcción estiman el costo real en 23.000 millones de dólares para 89.000 edificios, y acusaron al gobierno de reducir la cifra de edificios afectados a 42.000 edificios porque supuestamente "no estaban contentos" con la predicción de los expertos. [17]
La mayoría de los edificios afectados son casas o apartamentos, pero en 2011 la Casa Ronald McDonald, de veinte años de antigüedad, para niños con cáncer y sus familias en el Hospital de Wellington fue demolida por tener goteras y reemplazada. [18]
El Ministro de Educación dijo en 2009 que al menos 73 escuelas se vieron afectadas, [19] y en 2011 que 157 escuelas todavía necesitaban reparaciones, con un costo estimado de al menos $1.5 mil millones [20] En 2013, el Ministerio de Educación estaba tomando medidas contra los arquitectos y constructores involucrados en 87 de las 309 escuelas que tienen problemas de "fugas". [21] Una escuela en Wellington, Seatoun School, construida con un costo de $5.3 millones e inaugurada en 2002, está costando $4.5 millones para reparar. [22]
A mediados de 2009, los planes para un paquete de rescate de hasta 6.000 millones de dólares neozelandeses compartido entre el gobierno y las autoridades locales estaban en duda porque la cantidad podría afectar la calificación crediticia internacional de Nueva Zelanda . [23] En noviembre de 2009, el gobierno nacional decidió no ofrecer una distribución más sustancial de los costos, y ahora se estima que en la mayoría de los casos, alrededor del 64% tendría que ser asumido por los propietarios, el 26% por los ayuntamientos y sólo el 10% por fondos gubernamentales, al tiempo que obligaba a los propietarios a renunciar a sus derechos a demandar por más. [24] [25]
El Primer Ministro John Key señaló que si bien los demandantes no tenían que aceptar el acuerdo, los costos legales para presentar la demanda podrían consumir cualquier dinero adicional que se les otorgara. [26] Algunos demandantes han presentado reclamos por negligencia contra directores de empresas de construcción, basándose en la decisión en Morton v Douglas Homes Ltd [1984] 2 NZLR 548. También ha habido acusaciones de que partes de las profesiones jurídicas y de inspección se están beneficiando sustancialmente de las disputas en torno a los casos, y que se desvió dinero significativo hacia estos canales en lugar de arreglar los edificios. [3] La posición del gobierno fue atacada por los alcaldes de los Consejos afectados y por los expertos, quienes señalaron que al pagar solo el 10% y luego recibir el 12,5% de vuelta en impuestos sobre bienes y servicios , el gobierno en realidad estaba ganando dinero con la crisis. [25] Otro informe encargado por el Ayuntamiento de North Shore estimó una ganancia potencial para el gobierno de hasta $ 2 mil millones. [27] Además, también se criticó al Partido Nacional porque, como partido de oposición, había pedido constantemente al gobierno liderado por los laboristas que ayudara económicamente a los propietarios de viviendas. [25]
El gobierno también ha impuesto un límite de 10 años (después de la construcción) para las reclamaciones, aunque algunos expertos en construcción creen que muchos casos sólo se harán evidentes durante los próximos años, cuando la podredumbre de los edificios esté lo suficientemente avanzada. También advirtieron que las casas en las partes más secas de Nueva Zelanda estaban empezando a mostrar problemas, que simplemente se habían desarrollado a un ritmo más lento, y que a pesar de las reformas de la Ley de Construcción en 2004, todavía se estaban construyendo casas que tenían graves goteras debido a una mano de obra de mala calidad. La madera necesita un período sostenido de humedad para formar moho y, posteriormente, pudrirse. En términos sencillos, la madera tiene que estar húmeda más tiempo que seca. En las zonas más secas del país es poco probable que la madera permanezca húmeda el tiempo suficiente para instigar la formación de moho. [17]
En febrero de 2010, el Ministro de Construcción y Edificación de Nueva Zelanda , Maurice Williamson , del Partido Nacional, advirtió que el tamaño del problema, al menos 11 mil millones de dólares, era tan gigantesco que incluso un gobierno con superávits presupuestarios tendría dificultades. [28] Señaló que: "... un gobierno que está [sic] incurriendo en déficits -y tiene un pronóstico de déficits para muchos años- tiene que sentarse allí con la cabeza entre las manos, diciendo: 'Bueno, simplemente no sé cómo hacer esto'". También advirtió que era necesario encontrar una solución para que el dinero se pudiera gastar en arreglar casas, en lugar de pagar abogados, y que existía el riesgo de aumentos significativos de las tasas en los principales centros como Auckland, Tauranga, Wellington y Christchurch, de una escala que "haría llorar a los ojos". [28]
En mayo de 2010, el Gobierno de Nueva Zelanda lanzó el Paquete de Asistencia Financiera (PAF) para viviendas con goteras, que expiró en 2016. En virtud del plan, el propietario de la vivienda compartía el costo acordado de la reparación de su vivienda con el gobierno y el consejo local, si el consejo aprobaba la obra original y participaba en el plan. El gobierno y el consejo contribuían cada uno con el 25% del costo de la reparación y el propietario pagaba el 50% restante. A pesar de que el PAF ofrecía dar a los propietarios la certeza de una contribución financiera y ayudar a que las viviendas con goteras se repararan más rápidamente, en noviembre de 2012 solo 12 víctimas habían recibido los pagos finales en virtud del plan gubernamental. [29]
En 2009 se estimó que había entre 22.000 y 89.000 propiedades afectadas, pero el plan del gobierno cubriría unas 3.500 como máximo. [30]
Los ayuntamientos y los políticos han indicado que la crisis podría aumentar las facturas de impuestos . Desde mediados de 2011, los ayuntamientos deben tener en cuenta el síndrome de las casas con goteras al revalorizar las viviendas, incluso si la casa no tiene goteras. Esto tiene en cuenta que estas viviendas se enfrentan a un estigma generalizado y son más difíciles de vender. Los valores más bajos significaron que algunos propietarios pagaron entre un 5% y un 20% menos por sus impuestos, pero otros contribuyentes tuvieron que pagar más para compensar la diferencia. [31]
La liquidación de Mainzeal Construction and Property, la tercera empresa de construcción más grande de Nueva Zelanda, en febrero de 2013 se atribuyó tanto a una desaceleración en las obras de construcción comercial como a la responsabilidad por varios edificios de apartamentos con goteras en Auckland y Wellington, donde otras partes habían dejado de existir. [32] [33]
Un problema similar surgió a principios de los años 1980, unos 10 años antes que Nueva Zelanda y por razones similares [34] en la provincia canadiense de Columbia Británica . Se lo conoce comúnmente en Canadá como la crisis de los condominios con goteras y ha sido un problema persistente que se estima que ha causado daños por 4 mil millones de dólares desde los años 1980. [34] [35]