La relación préstamo-valor ( LTV ) es un término financiero utilizado por los prestamistas para expresar la relación entre un préstamo y el valor de un activo adquirido.
En el sector inmobiliario , el término es comúnmente utilizado por bancos y sociedades de construcción para representar la proporción de la primera línea hipotecaria como porcentaje del valor total de tasación de la propiedad inmueble . Por ejemplo, si alguien pide prestado $130,000 para comprar una casa que vale $150,000 , la relación LTV es$130,000 a 150,000 o$130,000/$150,000, o el 87%. El 13% restante representa el recorte del prestamista , sumando hasta el 100% y siendo cubierto por el capital del prestatario. [ dudoso ] Cuanto mayor sea el índice LTV, más riesgoso será el préstamo para un prestamista.
La valoración de una propiedad generalmente la determina un tasador , pero una mejor medida es una transacción en condiciones de igualdad entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto. Por lo general, los bancos utilizarán el menor entre el valor de tasación y el precio de compra si la compra es "reciente" (dentro de 1 a 2 años).
El valor del préstamo es uno de los factores de riesgo clave que los prestamistas evalúan al calificar a los prestatarios para una hipoteca. El riesgo de incumplimiento siempre está a la vanguardia de las decisiones crediticias, y la probabilidad de que un prestamista absorba una pérdida aumenta a medida que disminuye el monto del capital . Por lo tanto, a medida que aumenta el índice LTV de un préstamo, las pautas de calificación para ciertos programas hipotecarios se vuelven mucho más estrictas. Los prestamistas pueden exigir a los prestatarios de préstamos con un LTV alto que compren un seguro hipotecario para proteger al prestamista del incumplimiento del comprador, lo que aumenta los costos de la hipoteca.
Los ratios LTV bajos (por debajo del 80%) pueden conllevar tasas más bajas para los prestatarios de menor riesgo y permitir a los prestamistas considerar a los prestatarios de mayor riesgo, como aquellos con puntajes crediticios bajos , pagos atrasados anteriores en su historial hipotecario, deuda alta ratios de ingresos , montos elevados de préstamos o requisitos de retiro de efectivo , reservas insuficientes y/o falta de ingresos. Sin embargo, un LTV superior al 80% puede conllevar requisitos de seguro hipotecario, lo que a su vez ofrecerá al prestatario una tasa de interés más baja. Los índices LTV más altos están reservados principalmente para prestatarios con puntajes crediticios más altos y un historial hipotecario satisfactorio. La financiación total, o 100% LTV, está reservada sólo para los prestatarios más solventes. Los préstamos con ratios LTV superiores al 100% se denominan hipotecas submarinas.
La relación préstamo-valor combinado (CLTV) es la proporción de préstamos (garantizados por una propiedad ) en relación con su valor . El término " préstamo combinado a valor" agrega especificidad adicional al préstamo básico a valor que simplemente indica la relación entre un préstamo primario y el valor de la propiedad. Cuando se agrega "combinado", indica que se han considerado préstamos adicionales sobre la propiedad en el cálculo del porcentaje .
El saldo total del capital de todas las hipotecas sobre una propiedad dividido por su valor de tasación o precio de compra, el que sea menor. Distinguir CLTV de LTV sirve para identificar escenarios de préstamos que involucran más de una hipoteca. Por ejemplo, una propiedad valorada en $100,000 con una hipoteca única de $50,000 tiene un LTV del 50%. Una propiedad similar con un valor de $100 000 con una primera hipoteca de $50 000 y una segunda hipoteca de $25 000 tiene un saldo hipotecario agregado de $75 000 . El CLTV es del 75%.
El préstamo a valor combinado es una cantidad además del préstamo a valor, que simplemente representa la hipoteca o préstamo de primera posición como un porcentaje del valor de la propiedad.
En los Estados Unidos, los préstamos conformes que cumplen con las pautas de suscripción de Fannie Mae y Freddie Mac están limitados a un índice LTV menor o igual al 80%. Se permiten préstamos conformes superiores al 80%, pero normalmente requieren un seguro hipotecario privado . También existen otras opciones de préstamos LTV superiores al 80%. La Administración Federal de Vivienda (FHA) asegura los préstamos para compra al 96,5% y el Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos y el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos garantizan los préstamos para compra al 100%.
Las propiedades con más de un gravamen, como un segundo gravamen, están sujetas a criterios combinados de préstamo a valor (CLTV). El CLTV para una propiedad valorada en $100,000 con una primera hipoteca de $50,000 y un saldo de líneas de crédito sobre el valor líquido de la vivienda ( HELOC ) de $10,000 sería el 60% ( $50,000 + $10,000 )/ $100,000 . El LTV para los segundos independientes y la línea de crédito sobre el valor de la vivienda sería el saldo del préstamo como porcentaje del valor de tasación. Sin embargo, para medir el riesgo del prestatario, se deben observar todas las deudas hipotecarias pendientes.
En el contexto financiero australiano, la relación préstamo-valor (LVR) es una métrica fundamental en la industria hipotecaria. Por lo general, un LVR del 80% o menos se considera de bajo riesgo para préstamos conformes, y del 60% o menos para un préstamo sin documentación o un préstamo con baja documentación. Único en el mercado australiano es la disponibilidad de préstamos LVR más altos, que pueden extenderse hasta el 95% con seguro hipotecario e incluso préstamos LVR del 100% bajo ciertas condiciones. Estos préstamos 100% LVR, diseñados para compradores sin depósito, están sujetos a requisitos estrictos, incluido un garante, también conocido como préstamo hipotecario con garante . Esta flexibilidad en LVR refleja la capacidad del mercado para atender una amplia gama de necesidades de endeudamiento y al mismo tiempo equilibrar los riesgos inherentes asociados con préstamos de alto LVR.
La estructura de LVR en Australia, particularmente para préstamos LVR altos, muestra la dinámica cambiante del financiamiento inmobiliario. La opción de préstamos LVR elevados amplía el acceso a la propiedad, pero también introduce un mayor riesgo tanto para los prestamistas como para los prestatarios. Gestionar estos riesgos, especialmente en el contexto de préstamos 100% LVR, es fundamental para el sector hipotecario australiano. Subraya el enfoque matizado del mercado para promover la propiedad de vivienda y al mismo tiempo mantener la estabilidad financiera, principalmente a través de estrategias de mitigación de riesgos como préstamos respaldados por garantes.
En Nueva Zelanda, el Banco de la Reserva ha introducido restricciones de préstamo a valor a los bancos para frenar el rápido crecimiento del mercado inmobiliario, especialmente en Auckland. Las restricciones de LVR significan que a los bancos no se les permite otorgar más del 10 por ciento de sus préstamos hipotecarios residenciales a prestatarios propietarios-ocupantes con un alto LVR (menos del 20 por ciento de depósito) y deben restringir su alto LVR (menos del 40 por ciento de depósito). los préstamos a inversores no superan el 5 por ciento de los préstamos hipotecarios residenciales. [1]
En el Reino Unido, las hipotecas con un LTV de hasta el 125% eran bastante comunes en el período previo a los problemas económicos nacionales y globales, pero hoy (noviembre de 2011) hay muy pocas hipotecas disponibles con un LTV superior al 90%, y Las hipotecas con un LTV del 75% son las más comunes.