Una sociedad de construcción es una institución financiera propiedad de sus miembros como una organización mutua , que ofrece banca y servicios financieros relacionados , especialmente ahorros y préstamos hipotecarios . Existen en el Reino Unido, Australia y Nueva Zelanda, y anteriormente en Irlanda y varios países de la Commonwealth, incluida Sudáfrica, como bancos mutuos. [1] Son similares a las cooperativas de crédito , pero en lugar de promover el ahorro y ofrecer préstamos comerciales y no garantizados, el propósito de una sociedad de construcción es proporcionar hipotecas para viviendas a sus miembros. Los prestatarios y depositantes son miembros de la sociedad, establecen políticas y nombran directores sobre la base de un miembro y un voto. Las sociedades de construcción suelen ofrecer otros servicios bancarios minoristas, como cuentas corrientes, tarjetas de crédito y préstamos personales. El término "sociedad de construcción" surgió por primera vez en el siglo XIX en Gran Bretaña a partir de grupos cooperativos de ahorro .
En el Reino Unido, las sociedades de construcción compiten con los bancos por la mayoría de los servicios bancarios de consumo, especialmente préstamos hipotecarios y cuentas de ahorro , y las regulaciones permiten que hasta la mitad de sus préstamos se financien con deuda a no miembros, lo que permite a las sociedades acceder a bonos y dinero al por mayor. mercados para financiar hipotecas. La sociedad de construcción más grande del mundo es la Nationwide Building Society de Gran Bretaña . En Australia, las sociedades de construcción también compiten con los bancos minoristas y ofrecen una gama completa de servicios bancarios a los consumidores.
Las sociedades de construcción como institución comenzaron a finales del siglo XVIII en Birmingham , una ciudad que estaba experimentando una rápida expansión económica y física impulsada por una multiplicidad de pequeñas empresas metalúrgicas, cuyos muchos propietarios prósperos y altamente calificados invertían fácilmente en propiedades. [2] Muchas de las primeras sociedades de construcción tenían su sede en tabernas o cafeterías , que se habían convertido en el centro de una red de clubes y sociedades para la cooperación y el intercambio de ideas entre la ciudadanía muy activa de Birmingham como parte del movimiento conocido como Ilustración de las Midlands . [3] La primera sociedad de construcción que se estableció fue la Ketley's Building Society , fundada por Richard Ketley, el propietario de la posada Golden Cross , en 1775. [4] Los miembros de la sociedad de Ketley pagaban una suscripción mensual a un fondo común central que era se utilizaba para financiar la construcción de casas para los miembros, que a su vez actuaba como garantía para atraer más financiación a la sociedad, permitiendo futuras construcciones. [5] En 1781 se habían establecido tres sociedades más en Birmingham, y una cuarta en la cercana ciudad de Dudley ; y 19 más se formaron en Birmingham entre 1782 y 1795. [6] El primero fuera de las Midlands inglesas se estableció en Leeds en 1785. [7]
La mayoría de las sociedades originales estaban terminando por completo , donde se disolverían cuando todos los miembros tuvieran una casa: la última de ellas, First Salisbury and District Perfect Thrift Building Society, se disolvió en marzo de 1980. [8] En las décadas de 1830 y 1840 Se produjo un nuevo desarrollo con la sociedad de construcción permanente , donde la sociedad continuó de forma continua, aceptando continuamente nuevos miembros a medida que los anteriores completaban compras, como Leek Building Society. El principal marco legislativo para la sociedad de construcción fue la Ley de Sociedades de Construcción de 1874, con legislación de modificación posterior en 1894, 1939 (ver Coney Hall ) y 1960.
En su apogeo, había cientos de sociedades de construcción: casi todas las ciudades del país tenían una sociedad de construcción que llevaba el nombre de esa ciudad. En las décadas siguientes, el número de sociedades ha disminuido, a medida que varias sociedades se fusionaron para formar otras más grandes, a menudo cambiando de nombre en el proceso, y otras sociedades optaron por la desmutualización seguida, en la gran mayoría de los casos, por una eventual adquisición por parte de un banco que cotiza en bolsa. La mayoría de las sociedades de construcción más grandes existentes son el resultado final de la fusión de muchas sociedades más pequeñas.
Todas las sociedades de construcción del Reino Unido son miembros de la Asociación de Sociedades de Construcción . A principios de 2008, había 59 sociedades de construcción en el Reino Unido, con activos totales que superaban los 360 mil millones de libras esterlinas. [9] El número de sociedades en el Reino Unido se redujo en cuatro durante 2008 debido a una serie de fusiones provocadas, en gran medida, por las consecuencias de la crisis financiera de 2007-2008 . Hubo tres fusiones más en 2009 y 2010, una desmutualización y una fusión en 2011, y cuatro fusiones más entre 2013 y 2018 que dieron como resultado que solo hubiera una sociedad de construcción con sede respectivamente en Escocia e Irlanda del Norte. Desde entonces, la única fusión se produjo en 2023, cuando la sociedad de Manchester se fusionó con la sociedad de Newcastle.
En la década de 1980, los cambios en las leyes bancarias británicas permitieron a las sociedades de construcción ofrecer servicios bancarios equivalentes a los de los bancos normales. La dirección de varias sociedades todavía sentía que no podían competir con los bancos, y en 1986 se aprobó una nueva Ley de Sociedades de Construcción en respuesta a sus preocupaciones. Esto permitió a las sociedades " desmutualizarse ". Si más del 75% de los socios votaran a favor, la sociedad de construcción se convertiría en una sociedad anónima como cualquier otra. Los derechos mutuos de los miembros se intercambiaron por acciones de esta nueva empresa. Varias de las sociedades más grandes hicieron propuestas de este tipo a sus miembros y todas fueron aceptadas. Algunas cotizaban en la Bolsa de Valores de Londres , mientras que otras fueron adquiridas por grupos financieros más grandes.
El proceso comenzó con la desmutualización de Abbey National Building Society en 1989. Luego, desde 1995 hasta finales de 1999, ocho sociedades se desmutualizaron, lo que representaba dos tercios de los activos de las sociedades de construcción en 1994. Cinco de estas sociedades se convirtieron en bancos por acciones (plc). , una se fusionó con otra y las otras cuatro fueron absorbidas por sociedades anónimas (en dos casos, después de que la mutua se hubiera convertido previamente en sociedad anónima).
Como menciona Tayler (2003), las medidas de desmutualización tuvieron éxito de inmediato porque ni los gobiernos del Partido Conservador ni del Partido Laborista del Reino Unido crearon un marco que pusiera obstáculos en el camino de la desmutualización. La aquiescencia política a la desmutualización fue más clara en el caso de la posición de los ' moquetas ', es decir, aquellos que se unieron a sociedades aportando cantidades mínimas de aproximadamente 100 libras esterlinas con la esperanza de beneficiarse de una distribución del excedente después de la desmutualización. La Ley desreguladora de sociedades de construcción de 1986 contenía una disposición anti-inflación en forma de regla de dos años. Esto prescribía un período de calificación de dos años antes de que los ahorradores pudieran participar en un reclamo residual. Pero, antes de la desmutualización de Abbey National Building Society en 1989, los tribunales fallaron en contra de la regla de los dos años después de una acción legal iniciada por la propia Abbey National para eludir la intención de los legisladores. Después de esto, la legislación impidió una distribución de efectivo a miembros con menos de dos años de antigüedad, pero se obtuvo el mismo resultado al permitir la emisión de acciones "libres" en la plc adquirente, vendibles por efectivo. El gobierno conservador de Thatcher se negó a introducir legislación modificatoria para subsanar el defecto de la "regla de los dos años".
Las sociedades de construcción, al igual que las mutuas de seguros de vida, surgieron cuando las personas se unieron para abordar una necesidad común; en el caso de las sociedades de construcción, se trataba de vivienda y sus miembros eran originalmente ahorradores y prestatarios. Pero rápidamente quedó claro que se necesitaban ahorradores "externos" cuyo motivo fuera el beneficio a través de los intereses de los depósitos. Así, las sociedades de construcción permanentes se convirtieron rápidamente en bancos hipotecarios y en dichas instituciones siempre existió un conflicto de intereses entre prestatarios y ahorradores. La tarea del movimiento era conciliar ese conflicto de intereses para permitir a los ahorradores concluir que sus intereses y los de los prestatarios eran hasta cierto punto complementarios y no conflictivos. El conflicto de intereses entre ahorradores y prestatarios nunca se concilió completamente en las sociedades de construcción, pero con la desregulación esa conciliación se convirtió en una especie de causa perdida. La gestión de las sociedades de construcción aparentemente podría gastar tiempo y recursos considerables (que pertenecían a la organización) planificando su captura efectiva, de la mayor cantidad de activos posible. Si es así, podría decirse que se trata de un trato interno a gran escala con el beneficio de un conocimiento interno especializado del negocio y los recursos de la empresa que no se comparte con personas externas como políticos y miembros (y, tal vez, reguladores). Una vez que la dirección presentaba la oportunidad de reclamar, se podía confiar en que los ahorradores en particular la aprovecharían. Había suficientes prestatarios en apuros para aceptar el incentivo que les ofrecía la administración (a pesar de que unas pocas sumas simples bastaban para demostrar que probablemente terminarían pagando efectivamente el incentivo). (Tayler 2003)
La gestión que promovía la desmutualización también cumplió con los objetivos de gestión porque el fin de la mutualidad trajo estándares salariales y opciones sobre acciones al estilo de los comités de remuneración de las sociedades anónimas (plc). Las opciones sobre acciones para la gestión de sociedades en conversión parecen ser un factor poderoso en el cálculo de la gestión. Rasmusen (1988) se refiere a esto en los siguientes términos:
"... los beneficios no aumentan en proporción al tamaño del banco [mutual]. Si una mutua es grande, o se espera que crezca si puede obtener capital mediante una conversión, sus administradores obtienen más valor de una conversión, pero no sufren mucho pérdida de beneficios que si el banco fuera pequeño. Su beneficio es el derecho a comprar nuevas acciones, que son valiosas porque las nuevas emisiones están consistentemente subvaluadas [refiriéndose a las conversiones de bancos mutuos de EE. UU.]. Además, de ninguna manera todos los administradores mutuos son incompetentes, y las conversiones permiten al banco expandirse más fácilmente y conceder a los ejecutivos opciones sobre acciones que son valiosas para los directivos cualificados".
En lugar de desplegar su ventaja de margen como defensa de la mutualidad, alrededor de 1980 las sociedades de construcción comenzaron a fijar las tasas hipotecarias con referencia a los niveles de compensación del mercado. En resumen, comenzaron a comportarse más como bancos, buscando maximizar las ganancias en lugar de las ventajas de una organización mutual. Así, según Boxall & Gallagher (1997) del Banco de Inglaterra:
"... prácticamente no hubo diferencia entre los tipos de interés 'cotizados' de los bancos y las sociedades de construcción para los préstamos hipotecarios para la financiación de viviendas entre 1984 y 1997. Este comportamiento dio como resultado un rendimiento sobre los activos de las sociedades de construcción que fue al menos tan alto como el de los bancos Plc y , a falta de distribución, provocó una rápida acumulación de reservas".
Como también observan Boxall y Gallagher (1997):
"... la acumulación de reservas a principios de la década de 1990, más allá de los requisitos regulatorios y de crecimiento futuro, es difícil de conciliar con las teorías convencionales del comportamiento mutuo".
Llewellyn (1996) llega a una conclusión bastante más directa y cínica:
Al adoptar una política de acumulación de reservas manteniendo un margen excedente, las sociedades de construcción permitieron simultáneamente a los bancos competir y pueden haber socavado la viabilidad a largo plazo de la mutualidad. Un enfoque más cínico es que algunas sociedades pueden haber adoptado una estrategia de margen excesivo simplemente para mejorar su valor de conversión.
Algunas de estas gestiones acabaron en disputa con sus propios afiliados. De la primera conversión importante de la Abadía en 1989, Kay (1991) observó:
[L]a paradoja de los miembros de la Abadía que hicieron campaña contra la salida a bolsa [la conversión a un banco propiedad de accionistas] de su sociedad de construcción. Estaban luchando por preservar un grado de responsabilidad ante los miembros que la dirección de la Sociedad evidentemente no sentía. Para la dirección actual, las opiniones contrarias de algunos de sus miembros no eran cuestiones que debieran sopesarse en la balanza ni tomarse en cuenta en la formulación de políticas. Eran una molestia que había que abordar mediante el costoso uso de asesores de relaciones públicas y procesos legales.
Al final, después de una serie de grandes desmutualizaciones y de la presión de los aventureros que pasaban de una sociedad de construcción a otra para aprovechar las ganancias inesperadas, la mayoría de las sociedades cuya dirección deseaba mantenerlas mutuas modificaron sus reglas de membresía a finales de los años 1990. El método generalmente adoptado fueron reglas de membresía para garantizar que cualquier persona que se uniera recientemente a una sociedad no pudiera, durante los primeros años, obtener ningún beneficio de una desmutualización. Una vez eliminada la posibilidad de obtener beneficios rápidos, la ola de desmutualizaciones llegó a su fin en 2000.
Un estudio académico (Heffernan 2003) encontró que el comportamiento de fijación de precios de las sociedades desmutualizadas sobre depósitos e hipotecas era más favorable para los accionistas que para los clientes, y que las sociedades mutuas de construcción restantes ofrecían tasas consistentemente mejores. [10]
La Ley de sociedades de construcción (financiación) y sociedades mutuas (transferencias) de 2007 , conocida como Ley Butterfill, se aprobó en 2007 y otorga a las sociedades de construcción mayores poderes para fusionarse con otras empresas. Estos poderes han sido utilizados por Britannia en 2009 y Kent Reliance en 2011, lo que llevó a su desmutualización.
Antes del 31 de diciembre de 2010, los depósitos en sociedades de construcción de hasta £ 50 000 por individuo, por institución, normalmente estaban protegidos por el Plan de Compensación de Servicios Financieros (FSCS), pero las sociedades de construcción de Nationwide y Yorkshire negociaron un cambio temporal en los términos del FSCS. para proteger a los miembros de las sociedades que adquirieron a finales de 2008/principios de 2009. Los términos modificados permitieron a los ex miembros de múltiples sociedades que se fusionaron en una mantener múltiples derechos a la protección del FSCS hasta el 30 de septiembre de 2009 (posteriormente extendido al 30 de diciembre de 2010), por lo que ( por ejemplo) un miembro con £50,000 en cada uno de Nationwide, Cheshire y Derbyshire en el momento de las respectivas fusiones conservaría £150,000 de protección FSCS para sus fondos en el Nationwide fusionado. [11] El 31 de diciembre de 2010, el límite general del FSCS para los depósitos minoristas se incrementó a £85.000 para bancos y sociedades de construcción y los acuerdos transitorios con respecto a las fusiones de sociedades de construcción llegaron a su fin.
En febrero de 2024 [actualizar], hay 42 sociedades de construcción independientes, [12] todas las cuales son miembros de la Asociación de Sociedades de Construcción . [9]
Diez sociedades de construcción del Reino Unido se desmutualizaron entre 1989 y 2000, ya sea convirtiéndose en banco o siendo adquiridas por un banco más grande. [15] [16] En 2008, todas las sociedades de construcción que cotizaron en el mercado de valores en la ola de desmutualizaciones de los años 1980 y 1990 habían sido vendidas a un banco convencional o habían sido nacionalizadas . [dieciséis]
La siguiente es una lista incompleta de sociedades de construcción en el Reino Unido que ya no existen de forma independiente, ya que se fusionaron con otras organizaciones o fueron absorbidas por ellas. [20] Es posible que todavía tengan una presencia activa en la calle principal (o en línea) como un nombre comercial o como una marca distintiva. Por lo general, esto se debe a que las marcas a menudo construyen reputaciones específicas y atraen a cierta clientela, y esto se puede seguir comercializando con éxito.
En Australia, las sociedades de construcción evolucionaron siguiendo las pautas británicas. Tras el final de la Segunda Guerra Mundial, el modelo de terminación se revivió para financiar la necesidad de nuevas casas de los militares que regresaban. Cientos de ellas se crearon con capital inicial del gobierno, por lo que el capital se devolvió al gobierno y las sociedades que terminaron retuvieron los intereses acumulados. Una vez que se prestaron todos los fondos iniciales, cada sociedad que terminaba podía volver a solicitar más capital inicial hasta el punto de poder volver a prestar sus propios fondos y así convertirse en una sociedad permanente. Los préstamos rescindibles todavía estaban disponibles y eran utilizados dentro de las empresas permanentes por el personal hasta la década de 1980 porque su existencia no era ampliamente conocida después de principios de la década de 1960. Debido a las estrictas regulaciones sobre los bancos, las sociedades de construcción florecieron hasta la desregulación de la industria financiera australiana en la década de 1980. Con el tiempo, muchas de las sociedades de construcción más pequeñas desaparecieron, mientras que algunas de las más grandes (como St. George ) alcanzaron oficialmente el estatus de bancos. Las conversiones recientes incluyen Heritage Bank, que pasó de sociedad de construcción a banco en 2011, Hume en 2014, mientras que Wide Bay Building Society se convirtió en Auswide Bank e IMB hizo lo mismo en 2015, y Greater Building Society se convirtió en Greater Bank en 2016. Las sociedades de construcción se convierten en bancos. ya no están obligados a desmutualizarse.
Una diferencia particular entre las sociedades de construcción australianas y las de otros lugares es que las sociedades de construcción australianas deben constituirse como sociedades de responsabilidad limitada .
Las sociedades de construcción actuales son
La Ley de Sociedades de Construcción de 1962 permitió el registro de sociedades de construcción en Eswatini. Durante mucho tiempo el país sólo tuvo una sociedad de construcción. A finales de 2019 se registró un segundo.
La República de Irlanda tenía alrededor de 40 sociedades de construcción a mediados del siglo XX. [24] Muchas de ellas eran muy pequeñas y, cuando los bancos comerciales irlandeses comenzaron a generar hipotecas residenciales, las pequeñas sociedades de construcción dejaron de ser competitivas. La mayoría se fusionaron o disolvieron o, en el caso de First Active plc , se convirtieron en bancos convencionales. Las últimas sociedades de construcción que quedan, EBS Building Society y Irish Nationwide Building Society , se desmutualizaron y fueron transferidas o adquiridas a filiales del Banco en 2011 tras los efectos de la crisis financiera irlandesa .
Leeds Building Society Ireland y Nationwide UK (Irlanda) eran sucursales irlandesas de sociedades de construcción con sede en el Reino Unido; Desde entonces, ambos han cesado todas las operaciones en Irlanda.
En Jamaica , tres sociedades de construcción compiten con bancos comerciales y cooperativas de crédito por la mayoría de los servicios financieros al consumidor: [26]
En Nueva Zelanda , las sociedades de construcción están registradas en el Registro de Sociedades de Construcción en virtud de la Ley de Sociedades de Construcción de 1965. [27] El registro como sociedad de construcción es simplemente un proceso de establecimiento de la entidad como corporación. Es en gran medida una formalidad y se logra fácilmente, ya que el requisito de capital es mínimo (20 miembros deben recibir acciones de no menos de 1.000 dólares neozelandeses cada una, para un capital social mínimo total de la fundación de 200.000 dólares neozelandeses). [28]
En lo que respecta a la supervisión prudencial, existe una división entre las sociedades de construcción que operan en Nueva Zelanda, por un lado, y aquellas que (aunque formalmente registradas en Nueva Zelanda) operan en el extranjero:
Los detalles de registro de las sociedades de construcción y los documentos presentados están disponibles en el Registro de sociedades de construcción que se encuentra en la Oficina de Empresas de Nueva Zelanda.
A lo largo de los años, se establecieron varias sociedades de construcción.
Algunos, incluidos Countrywide Building Society y United Building Society , se convirtieron en bancos en las décadas de 1980 y 1990. Heartland Building Society (creada en 2011 mediante la fusión de Canterbury Building Society, Southern Cross Building Society y otras dos instituciones financieras) se convirtió en Heartland Bank el 17 de diciembre de 2012.
Las sociedades de construcción restantes incluyen:
En Zimbabwe , Central Africa Building Society (CABS) es la sociedad de construcción líder que ofrece una amplia gama de productos y servicios financieros que incluyen transacciones y cuentas de ahorro, banca móvil, préstamos hipotecarios, inversiones en el mercado monetario, depósitos a plazo y préstamos de nómina.
En otros países existen mutuas similares a las sociedades de construcción:
Debido a que la mayoría de las sociedades de construcción no eran miembros directos del sistema de compensación del Reino Unido , era común que usaran un número de lista para identificar las cuentas en lugar de asignar un código de clasificación de seis dígitos y un número de cuenta de ocho dígitos a los estándares BACS .
Más recientemente, las sociedades de construcción han tendido a obtener asignaciones de códigos de clasificación y números de cuenta dentro del sistema de compensación y, por lo tanto, el uso de números de lista ha disminuido. Cuando se utiliza BACS, es necesario ingresar números de lista para el campo de referencia y el código de clasificación genérico y el número de cuenta de la sociedad de construcción se ingresarán en los campos BACS estándar. [32]
