El edificio 383 Madison Avenue , anteriormente conocido como Bear Stearns Building , es un rascacielos de 230 m (755 pies) y 47 pisos en el barrio Midtown Manhattan de la ciudad de Nueva York , Nueva York, EE. UU. Construido en 2002 para la firma de servicios financieros Bear Stearns , fue diseñado por el arquitecto David Childs de Skidmore, Owings & Merrill (SOM). Albergó la sede mundial de Bear Stearns hasta 2008, cuando Bear colapsó y fue vendido a JPMorgan Chase . Desde entonces, la división de banca de inversión de JPMorgan ha ocupado el edificio.
El 383 de Madison Avenue ocupa una manzana entera de la ciudad delimitada por Madison Avenue , 47th Street , Vanderbilt Avenue y 46th Street. Los dos tercios orientales del edificio se erigen sobre dos pisos de vías que conducen a la cercana Grand Central Terminal . Por encima de la base rectangular, hay varios retranqueos que se estrechan hasta una torre octogonal . La fachada está hecha de granito con paneles de vidrio, y la torre está rematada por una corona de vidrio de 70 pies (21 m). Para acomodar las vías del tren debajo del sitio, la base y la superestructura contienen grandes vigas y cerchas inclinadas , y los ascensores están colocados en el lado oeste del edificio. La planta baja también contiene espacios públicos y una entrada a Grand Central Terminal . Arriba hay siete pisos comerciales, así como pisos de oficinas. El edificio tiene una superficie útil de 935.300 pies cuadrados (86.890 m 2 ); Incluyendo espacios mecánicos, su área total es de 1,2 × 10 6 pies cuadrados (110.000 m 2 ).
G. Ware Travelstead , First Boston y la familia al-Babtain adquirieron el sitio en 1982 e intentaron desarrollar un edificio de más de 70 pisos. Ese plan se estancó después de que Travelstead no pudiera adquirir los derechos aéreos necesarios de Grand Central Terminal. HRO International propuso entonces reurbanizar el sitio, pero al-Babtain adquirió la propiedad total en 1995 antes de que HRO pudiera obtener el lote. Bear Stearns acordó desarrollar el sitio en 1997 después de que varios inquilinos potenciales se negaran a alquilar espacio allí. El trabajo comenzó en 1999 y se completó a principios de 2002. Cuando comenzó la demolición de la sede mundial de JPMorgan Chase en 270 Park Avenue en 2019, la sede del banco se trasladó temporalmente a 383 Madison Avenue, a la espera de la finalización de la Torre JPMorgan Chase en el sitio de Park Avenue.
El 383 de Madison Avenue se encuentra en el barrio de Midtown Manhattan de la ciudad de Nueva York . Ocupa una manzana entera de la ciudad delimitada por Madison Avenue al oeste, 47th Street al norte, Vanderbilt Avenue al este y 46th Street al sur. [1] [2] El terreno cubre aproximadamente 43 313 pies cuadrados (4023,9 m 2 ) con un frente de 200,83 pies (61,21 m) en cada avenida y 215,67 pies (65,74 m) en cada calle. [1] Los edificios cercanos incluyen la antigua Biblioteca Mercantil de Nueva York y 400 Madison Avenue al noroeste; 270 Park Avenue al norte; 277 Park Avenue al noreste; 245 Park Avenue al este; el edificio Helmsley y el edificio MetLife al sureste; y el Hotel Roosevelt al sur. [1]
A finales del siglo XIX, la línea ferroviaria de Park Avenue corría por un tajo abierto en medio de Park Avenue , una cuadra al este. La línea se cubrió con la construcción de la Grand Central Terminal a principios del siglo XX, lo que estimuló el desarrollo en el área circundante, Terminal City . [3] Entre los desarrollos se encontraban edificios de oficinas como el Chanin Building , el Bowery Savings Bank Building y el New York Central Building , así como hoteles como el Biltmore, el Commodore , el Waldorf Astoria y el Summit. [4] En 1920, el área se había convertido en lo que The New York Times llamó "un gran centro cívico". [5] Los rascacielos de estilo internacional , en gran parte comerciales , reemplazaron muchas de las estructuras residenciales en Park Avenue durante las décadas de 1950 y 1960. [6] [7]
El edificio original en 383 Madison Avenue era el Edificio Knapp, una estructura de oficinas diseñada por Cross & Cross [8] [9] y construida en 1923 para la firma de bienes raíces Webb & Knapp . [9] [10] La estructura de piedra caliza tenía 14 pisos de altura y contenía 505,000 pies cuadrados (46,900 m 2 ). [8] La mitad norte del edificio se erigió primero; se alquiló rápidamente, lo que impulsó a Webb y Knapp a construir la mitad sur en el mismo estilo. [11] El Edificio Knapp luego sirvió como sede del Manhattan Savings Bank. [12] En la década de 1980, el edificio también contenía oficinas para la firma de publicidad BBDO [13] y CBS Educational and Professional Publishing. [14]
El edificio ocupaba toda la manzana. [12] La fachada recordaba a un palacio clásico simplificado . Había vidrieras con marcos de bronce en la planta baja, una hilera de cornisas sobre el tercer piso, ventanas pareadas en los pisos intermedios y ventanas individuales en los pisos superiores. Había cenefas entre las ventanas de los pisos superiores y una cornisa plana en lo alto del edificio. [15]
El tejado del edificio Knapp contenía un ático modernista de dos plantas diseñado por IM Pei y William Lescaze en 1952. [16] [17] La zona de recepción del ático ocupaba por sí sola alrededor de un tercio de los 12.000 pies cuadrados (1.100 m 2 ) del nivel inferior. [18] Este ático incluía una oficina circular de 25 pies de ancho (7,6 m) en el nivel inferior, utilizada por William Zeckendorf de Webb & Knapp. [16] [18] [19] La oficina de Zeckendorf estaba cubierta de paneles de roble y había una terraza privada adyacente a ella. [18] [19] Las oficinas de las secretarias de la empresa también estaban dispuestas alrededor del ático. [20] En el nivel superior había un comedor circular al que se accedía mediante un ascensor circular [16] [18] [21] y una escalera redondeada. [21] El ático estaba coronado por una pequeña torre cilíndrica, en voladizo desde el núcleo. [18]
Diseñado por David Childs de Skidmore, Owings & Merrill (SOM) para el extinto banco de inversiones Bear Stearns , 383 Madison Avenue tiene 755 pies (230 m) de altura con 47 pisos. [22] [23] [a] Turner Construction fue el contratista general ; Jaros, Baum & Bolles y Robert Derector Associates fueron los ingenieros principales, y Cantor Seinuk fue el ingeniero estructural. [24]
El edificio consta de una torre octogonal que se eleva sobre una base rectangular. [10] [22] [25] Los nueve pisos más bajos ocupan todo el sitio, midiendo 212 por 200 pies (65 por 61 m). Por encima de un retranqueo en el noveno piso, la sección transversal de los pisos 10 y 11 es rectangular, midiendo 185 por 196 pies (56 por 60 m). Hay un retranqueo adicional en el piso 12, donde el edificio se encoge a un octógono que mide 172 por 185 pies (52 por 56 m). [26] La torre octogonal se retrae nuevamente en el piso 18 (numerado como piso 14), donde el edificio se eleva directamente hasta su corona. [26] [27] Este diseño maximizó el tamaño del muro perimetral y creó ocho esquinas para oficinas privadas en cada piso. [27]
La fachada está hecha de granito con paneles de vidrio. La torre termina en una corona de vidrio de 70 pies (21 m), que se ilumina por la noche. [22] [28] La corona de vidrio consta de paneles de 30 a 70 pies de alto (9,1 a 21,3 m), que también pueden reflejar la luz solar durante el día. [28] Childs describió la corona como hecha de "vidrio arrugado", que está laminado y enrollado. [10] [29]
Aproximadamente dos tercios de los cimientos del edificio se encuentran sobre dos niveles de vías del ferrocarril Metro-North justo al norte de Grand Central Terminal , en lugar de estar unidos al lecho de roca en sí. [30] [31] [b] Las columnas de la subestructura del edificio tuvieron que ser dispuestas para evitar las vías, que descendían hasta 50 pies (15 m) por debajo del nivel del suelo. También hay un túnel de servicios públicos a 15 pies (4,6 m) por debajo del nivel inferior de las vías, que se construyó a principios del siglo XX, con paredes de hormigón no reforzado que miden entre 3 y 10 pulgadas (76 a 254 mm) de espesor. La subrasante de la zapata tiene una capacidad de carga de 3800 kPa (40 toneladas cortas/pie cuadrado; 550 psi). [30]
Los contratistas generales reforzaron muchas de las columnas existentes del edificio Knapp y agregaron nuevas bases donde fue necesario. Además, se colocó una nueva base sobre el túnel de servicios públicos. Durante la construcción del edificio, las vías debajo del sitio se cerraron temporalmente. [30] Los contratistas quitaron la mayoría de las plataformas de las vías para almacenamiento, aunque una vía permaneció en su lugar. Luego, los contratistas instalaron nuevos muros de cimentación. [31] Cada uno de los nuevos muros de hormigón tiene 30 pulgadas (760 mm) de espesor y puede soportar cargas de 55.160 kPa (576,0 toneladas cortas/pie cuadrado; 8.000 psi). Se colocan rejillas de acero, que miden de 4 a 17 pies (1,2 a 5,2 m) de largo por 18 pies (5,5 m) de ancho, debajo de los muros, que distribuyen las cargas al lecho de roca. [30]
La superestructura de los primeros 18 pisos está colocada sobre una cuadrícula ortogonal. [32] Los fosos de los ascensores no podían descender por debajo del primer piso, debido a la presencia de las vías en la parte este del sitio. Por lo tanto, los ingenieros estructurales colocaron los ascensores, así como el núcleo estructural de los pisos inferiores, en la parte occidental del sitio. Esto creó grandes áreas de piso pero también disminuyó la efectividad del arriostramiento lateral del edificio . [26] Al norte y al sur del núcleo inferior hay muros de corte de hormigón de 18 pulgadas de espesor (46 cm) , que corren hasta la elevación occidental del edificio . [33] Para compensar el núcleo desplazado, la elevación oriental del edificio contiene una cercha Vierendeel con columnas espaciadas cada 10 pies (3,0 m). [32]
Por encima del vestíbulo de doble altura hay dos cerchas , cada una de 26 m de largo. Estas cerchas sostienen todos los pisos superiores y permiten diseñar el vestíbulo como un espacio sin columnas. [34] A nivel del suelo, el edificio contiene escaparates, con columnas en cada esquina. Por encima del nivel del suelo, las esquinas del edificio contienen oficinas ejecutivas sin columnas en las esquinas. Esto requirió la instalación de vigas inclinadas en cada esquina, así como vigas de enjuta que conectan las esquinas opuestas. [35] Los pisos comerciales, que están inmediatamente encima del vestíbulo y los escaparates, contienen menos columnas de lo habitual, lo que requiere que los pisos superiores estén sostenidos por cerchas complejas. [26] [31] En los pisos comerciales, los 18 m más al este y los 9,1 m más al oeste de cada piso no tienen columnas. [36]
Los equipos mecánicos y de calefacción, ventilación y aire acondicionado se ubican en varios pisos intermedios, ya que no hay suficiente espacio en el sótano. El edificio fue diseñado para funcionar durante cuatro días sin energía exterior a través de cuatro generadores eléctricos de emergencia de 7500 kW (10 100 hp), sus propias turbinas de vapor y tanques que pueden almacenar 109 000 galones estadounidenses (410 000 L; 91 000 galones imperiales) de agua de emergencia. [31] Los espacios mecánicos están en los pisos 14 al 17 [26] [27] (etiquetados como pisos 10 al 13). [31] El núcleo de los pisos superiores está en el centro del sitio. Por lo tanto, se instalan vigas diagonales dentro de los niveles mecánicos para desplazar las cargas hasta 42 pies (13 m) hacia el oeste, entre los núcleos superior e inferior. Las vigas inclinadas miden hasta 24 por 20 pulgadas (610 por 510 mm) de ancho y pueden soportar hasta 22,2 × 10 6 N (5 000 000 lb f ). Las vigas se cruzan en los nodos, que consisten cada uno de ellos en varias capas de placas de acero de 4 pulgadas de espesor (10 cm). Cada nodo conecta hasta cuatro vigas. [26]
Por encima del piso 18, las columnas del perímetro de la torre octogonal están colocadas a 30 pies (9,1 m) de distancia, creando un marco rígido. Cada esquina del octágono no tiene columnas. Además, las columnas perimetrales no están alineadas con el marco de acero de abajo, lo que requirió el uso de un muro de celosía de anillo de doble altura en los pisos 18 y 19 para distribuir las cargas a los pisos inferiores. [32] Los pisos 18 y 19 contienen equipos tecnológicos para los inquilinos. [27] En total, la superestructura tiene 18.000 toneladas cortas (16.000 toneladas largas) de acero. [31]
El edificio tiene una superficie total de 1,2 × 10 6 pies cuadrados (110 000 m 2 ). [24] [25] [36] La superficie útil cubre solo 935 300 pies cuadrados (86 890 m 2 ), lo que le da una relación superficie-suelo (FAR) de 21,6. En el momento de la planificación del edificio, este era el FAR máximo permitido en cualquier edificio de la ciudad de Nueva York. [37] Esto incluye 650 000 pies cuadrados (60 000 m 2 ) de espacio que los desarrolladores podrían construir "por derecho propio" sin disposiciones de zonificación adicionales , así como 285 866 pies cuadrados (26 557,8 m 2 ) de derechos aéreos desde arriba de la terminal. [38] Aproximadamente el 26 por ciento del edificio es espacio mecánico, que no cuenta para los cálculos de FAR. [36] Esto se permitió porque el distrito de zonificación de 383 Madison Avenue no especifica ningún límite de altura. [39] Según las regulaciones de zonificación normales , el FAR máximo para cualquier edificio en el sitio de la torre era de 15, pero los desarrolladores recibieron dos bonificaciones del 20 por ciento cada una, lo que elevó el FAR a 21,6. Los desarrolladores tuvieron que incluir un espacio público de propiedad privada en la base del edificio para la primera bonificación, y construyeron una entrada de tránsito para la segunda bonificación. [40]
Hay un conjunto de escaleras mecánicas y una escalera cerca de la esquina noroeste del edificio, que contiene una entrada a Grand Central Terminal. [40] El trabajo en esta entrada comenzó en 1997 como parte del sistema de pasillos Grand Central North , [41] [42] que se completó en 1999. [43] La entrada Grand Central North cubre 707 pies (215 m). [40] Sobre la entrada Grand Central North hay un panel de mosaico que muestra el horizonte de Manhattan antes de que se construyera el World Trade Center . El panel es uno de los tres que encargó el Manhattan Savings Bank alrededor de 1950; inicialmente se instalaron sobre la entrada al edificio Knapp. [44] Cada panel medía aproximadamente 10 pies (3,0 m) de ancho. [45] Antes de que el panel de mosaico se reinstalara en el edificio Bear Stearns, se restauró y se limpió, y se fabricaron nuevas piezas de mosaico para reemplazar las piezas rotas. Se creó un nuevo fondo blanco de 4,3 x 3,4 m (14 x 11 pies) y se instaló detrás del horizonte. [44]
También hay varias entradas en esquina empotradas que suman un total de 120 m2 (1300 pies cuadrados ) ; un punto de acceso de transporte público que cubre 467,4 m2 (5031 pies cuadrados ) ; y una "conexión a través del bloque" que cubre 530,1 m2 (5706 pies cuadrados ). [40] El pasillo a través del bloque conecta las calles 46 y 47 a lo largo del lado este del edificio, brindando acceso a Grand Central North desde la calle 46. [10] [40] Para cumplir con las regulaciones de zonificación, también hay tiendas a lo largo del lado de Madison Avenue del edificio. [10] El vestíbulo tiene un techo de 8,5 m (28 pies) de alto con pilares de 7,3 m (24 pies) de alto y un escritorio de seguridad negro. [31] El vestíbulo ha albergado fiestas navideñas, reuniones ejecutivas e incluso una boda entre empleados. [46]
Cuando se inauguró, el edificio contenía 23 ascensores; [31] a partir de 2020 [actualizar], el edificio tiene 30 ascensores. [22] Además, el edificio tiene un auditorio de 450 asientos, áreas de comedor para empleados, un estudio de transmisión y un gimnasio para empleados. [24] El auditorio y las áreas de comedor para empleados se encuentran dentro de los nueve pisos más bajos del edificio. [36] Los pisos 12 y 13 contienen comedores ejecutivos. [26] Las oficinas también incluyen salas multimedia, "paredes de datos" electrónicas y centros de datos remotos. [47] Cada piso también tiene tres armarios eléctricos y dos salas de telecomunicaciones. [31] Los interiores utilizan 10.000 pies cuadrados (930 m 2 ) de molduras, 37.000 pies cuadrados (3.400 m 2 ) de terrazo, 30.000 pies cuadrados (2.800 m 2 ) de granito de Maine y techos hechos de tableros de fibra de densidad media . [31]
Cuando se estaba desarrollando el edificio, la parte más baja del edificio debía contener siete pisos de negociación rectangulares, que podrían acomodar a 2000 comerciantes. [10] [36] Tal como se construyeron, los pisos 3 a 11 sirvieron como pisos de negociación de Bear Stearns. [31] [26] Los pisos de negociación originalmente abarcaban solo cuatro pisos, dos para cada departamento de renta variable y renta fija . [47] Cada piso tiene 44 000 pies cuadrados (4100 m 2 ) y puede albergar a 285 comerciantes. [31] Los pisos de negociación contienen cada uno aproximadamente 23 000 pies cuadrados (2100 m 2 ) de espacio utilizable. La colocación de los muros de cimentación de hormigón entre las vías del tren obligó a que los pisos de negociación se dividieran en bahías , cada una de las cuales mide 42,5 pies (13,0 m) de ancho por 30 pies (9,1 m) de largo. [26]
En la década de 1980, Grand Central Terminal tenía alrededor de 2 × 10 6 pies cuadrados (190.000 m 2 ) de derechos aéreos sin usar , que sus propietarios (una subsidiaria de la antigua Penn Central ) buscaban vender. Dado que la terminal era un hito de la ciudad, sus propietarios no podían usar los derechos aéreos para expandir la terminal. En Penn Central Transportation Co. v. New York City (1978), la Corte Suprema de los Estados Unidos había dictaminado que el gobierno de la ciudad tenía derecho a designar la terminal como un hito, incluso si la designación impedía a Penn Central usar sus derechos aéreos. Posteriormente, Penn Central planeó vender los derechos aéreos a otros desarrolladores; sin embargo, muchos sitios de desarrollo potenciales no podían recibir los derechos aéreos de Grand Central porque estaban demasiado lejos. [48] [c] Manhattan Savings Bank también estaba buscando vender el edificio Knapp en 383 Madison Avenue a principios de la década de 1980. [12] [50]
El desarrollador G. Ware Travelstead , que dirigió First Boston Real Estate, adquirió el antiguo edificio del Manhattan Savings Bank en octubre de 1982 por 77,75 millones de dólares. [51] A Travelstead y First Boston se les unió un socio saudí, [52] la familia al-Babtain. [53] Los desarrolladores contrataron a SOM para diseñar un reemplazo para el sitio. Los planes iniciales alcanzaban hasta 2.200.000 pies cuadrados (200.000 m 2 ) y 140 pisos, más alto que la Torre Sears , el edificio más alto del mundo en ese momento. [8] [9] En ese momento, todos los arrendamientos en el edificio Knapp caducarían en tres años. [8] Para este proyecto, First Boston acordó comprar al menos 1,5 × 10 6 pies cuadrados (140.000 m 2 ) de derechos aéreos de Grand Central. [8] [54] En 1984, Travelstead planeó construir una torre más baja de 50 a 70 pisos, diciendo: "No tengo claro que alguien quiera pagar una prima de $8, $10 o $12 para estar en un edificio muy alto". [55] Posteriormente, Travelstead contrató a Kohn Pedersen Fox (KPF) para rediseñar el proyecto. [56] [57] KPF creó nuevos planos para el edificio con la ayuda del ingeniero estructural William LeMessurier . [57] [58]
Travelstead propuso una torre de unos 70 pisos y más de 1000 pies (300 m). [59] [d] El edificio habría sido uno de los más altos de la ciudad de Nueva York; [e] habría contenido una superficie de 1.400.000 pies cuadrados (130.000 m 2 ). [56] Los pisos de oficinas se organizarían en cruz, con columnas en el núcleo del edificio para evitar vías subterráneas en Grand Central Terminal. [56] [57] [58] La estructura subterránea habría sido de acero porque una base de hormigón no podría caber entre las vías. [58] Para redistribuir las cargas desde el exterior hasta el núcleo, se instalarían vigas diagonales a intervalos de ocho pisos. [58] Habría habido pisos comerciales hechos de hormigón (correspondientes a los primeros diez pisos sobre el suelo [58] ), así como una serie de pisos de oficinas coronados por una armadura de hombro. Los 20 pisos superiores habrían estado por encima de la armadura. [56] [58] [65] Para mimetizarse con los edificios cercanos, los pisos inferiores habrían tenido una fachada de granito, mientras que los pisos superiores habrían sido hechos de metal y vidrio. [65] El Instituto Real de Arquitectos Británicos elogió la propuesta como uno de los diez mejores diseños del siglo XX. [66] La escritora de arquitectura Ada Louise Huxtable la ridiculizó como "una torre de tobogán de esquí de escala y volumen brobdignagianos en lo que podría llamarse estilo mesopotámico-Motorola". [66] [67]
En 1986, Travelstead planeó comenzar a trabajar en su torre el año siguiente. [60] El sitio solo estaba zonificado para 650,000 pies cuadrados (60,000 m2 ) y Travelstead necesitaba comprar 800,000 pies cuadrados (74,000 m2 ) de derechos aéreos de Grand Central Terminal para alcanzar los metros cuadrados deseados. [68] Sin un subdistrito de zonificación a través del cual se pudieran distribuir los derechos aéreos, los derechos aéreos de la terminal normalmente solo podían transferirse a sitios adyacentes con una excepción. Penn Central podía transferir derechos aéreos de Grand Central a través de edificios adyacentes que también poseía, formando así una "cadena de propiedad". [66] [63] [69] Tal cadena entre Grand Central y 383 Madison Avenue ya no existía sobre el suelo, ya que Penn Central había vendido los hoteles Biltmore y Roosevelt , que habrían conectado los dos sitios. [69] Travelstead y Penn Central afirmaron que había una cadena de propiedad a través de las vías subterráneas, que eran propiedad de Penn Central. [66] [63] [69] Los funcionarios de la ciudad no creían que la propiedad subterránea o las vías del ferrocarril fueran parte de una cadena de propiedad, diciendo que, si dicha cadena era válida, los derechos aéreos de Grand Central podrían transferirse por la línea de Park Avenue hasta la frontera de la ciudad de Nueva York. [70] [71]
En 1986 , Travelstead presentó una solicitud de permiso especial y un borrador de declaración de impacto ambiental al gobierno de la ciudad, pero la ciudad no tomó ninguna medida al respecto durante dos años. [72] Aunque Travelstead siguió abogando por el plan de 70 pisos, en 1987 se dio a conocer una propuesta a menor escala llamada Esquema III (a pesar del nombre, no había existido ningún Esquema II). Esta propuesta exigía una torre de 48 pisos con una masa similar a la propuesta de 70 pisos de KPF, aunque el pináculo contendría múltiples agujas, evocadoras de los antiguos rascacielos de Manhattan. [36] El edificio Knapp estaba vacío a fines de la década de 1980. [73] Aunque Travelstead dejó First Boston en 1988, continuó involucrado en el proyecto. [52] Demandó a la ciudad a principios de 1988, y un juez de la Corte Suprema del Estado dictaminó que la ciudad tenía que decidir dentro de los 30 días si permitía que los planes siguieran adelante. [72]
En abril de 1989 se inició un proceso de revisión pública de seis meses para el edificio planificado . [66] Travelstead encontró oposición al intentar transferir los derechos aéreos. [54] [68] La Junta Comunitaria 5 de Manhattan votó por unanimidad denegar la transferencia en junio de 1989. [59] [62] Tras la oposición de la Junta Comunitaria, la Comisión de Planificación de la Ciudad de Nueva York (CPC) también desaprobó la transferencia ese agosto. [71] [61] Travelstead luego demandó a la ciudad en la Corte Suprema del Estado. [36] [74] A fines de 1990, la Autoridad Metropolitana de Transporte (MTA) intentó comprar Grand Central y construir 383 Madison en nombre de First Boston, ya que los funcionarios de la MTA creían que la agencia podría calificar para una exención de zonificación. Según ese plan, la MTA habría construido un camino de entrada en la base de la torre, que conectaría con un nuevo muelle de carga de camiones dentro de Grand Central. [75]
Mientras tanto, el CPC había sugerido crear un subdistrito de zonificación en noviembre de 1989, en el que los 1,7 × 10 6 pies cuadrados (160.000 m 2 ) de derechos aéreos de Grand Central podrían transferirse a cualquier edificio del distrito. [76] [77] En 1991, el CPC emitió un informe sobre el propuesto subdistrito de Grand Central, que permitiría a Penn Central transferir derechos aéreos a cualquier edificio en un área de siete manzanas. Entre esos sitios estaba 383 Madison Avenue, donde Travelstead tuvo que finalizar su compra de los derechos aéreos dentro de un año de que se decidiera su demanda en la Corte Suprema del Estado. [68] A cambio, Penn Central y MTA propusieron expandir significativamente el distrito propuesto. [78] Cuando se creó el distrito ese año, cubría 22 manzanas. [37] Después de que la Corte Suprema confirmó la decisión de la ciudad de negar la transferencia de los derechos aéreos en 1991, [36] [79] Travelstead apeló la decisión. [68] Para entonces, la demanda de oficinas en la ciudad de Nueva York había disminuido significativamente, y el 383 de Madison Avenue quedó en suspenso, junto con varios otros grandes proyectos de oficinas en toda la ciudad. [80] First Boston eliminó a Travelstead del proyecto en 1992, [52] y el edificio Knapp permaneció vacío durante más de una década. [73]
HRO International, liderada por el desarrollador británico Howard Ronson, adquirió una opción en 1994 para comprar la propiedad de First Boston. [81] [82] HRO planeó un edificio de 24 pisos y 200 millones de dólares llamado Park Avenue Place, con 800.000 pies cuadrados (74.000 m 2 ) de espacio. [83] Estos incluían espacios sin columnas para pisos comerciales y estaciones de trabajo; techos altos; y un suministro eléctrico que era el doble que el de los edificios más antiguos. [36] [83] HRO planeó reutilizar los cimientos del antiguo edificio y también solicitó exenciones fiscales al gobierno de la ciudad. [83] El New York Times caracterizó los nuevos planes como un símbolo de la recuperación económica de la ciudad. [84] HRO pretendía que el edificio fuera un desarrollo especulativo . [85] Según se informa, Ronson discutió con JP Morgan & Co. (un predecesor de JPMorgan Chase) y Swiss Re sobre el anclaje del edificio. [86] Después de que la mitad del edificio fuera prealquilada, Ronson planeó solicitar un préstamo de construcción de $100 millones. [87] Ronson intentó cobrar alquileres de $50/pie cuadrado ($540/m2 ) , pero muchos posibles inquilinos se resistieron a los altos precios. [81]
En julio de 1994, HRO acordó comprar el sitio por 57 millones de dólares; [88] en ese momento, la torre debía completarse en 1996. [83] [89] HRO tenía la intención de comenzar a limpiar el sitio en 1995, después de tomar el control. [90] [89] Después de que First Boston pospusiera la venta, HRO retrasó la fecha de finalización planificada hasta 1997. [89] HRO finalmente nunca finalizó su compra. [86] En enero de 1996, First Boston firmó un contrato para vender el terreno a Bear Stearns, cuyo contrato de arrendamiento en 245 Park Avenue estaba expirando. [91] [92] Ronson impugnó la venta, alegando que ya había gastado entre 8 y 10 millones de dólares en el sitio. [81] El mes siguiente, la familia al-Babtain anunció que compraría la participación de First Boston, [53] [86] tomando el control total del sitio por 55 millones de dólares. [53] [93] El director ejecutivo de Bear Stearns, James Cayne, había comprado una opción por 10 millones de dólares en derechos aéreos del sitio, lo que llevó a los abogados de los al-Babtains a acusar a Cayne de interferencia tortuosa . [94] Cayne luego vendió la opción sobre los derechos aéreos a los al-Babtains por una tarifa nominal , y la familia dejó de comunicarse con él. [94]
Posteriormente, Bear Stearns negoció un espacio en otro edificio. [95] Ronson esperaba atraer a Morgan Guaranty a 383 Madison, pero la compañía indicó a mediados de 1996 que ya no estaba considerando ese sitio. [96] Chase Bank , otro predecesor de JPMorgan Chase, entró en negociaciones con la familia al-Babtain en octubre de 1996, con la esperanza de desarrollar una nueva torre junto a su sede existente en 270 Park Avenue. [86] [97] Chase Bank finalmente canceló sus planes en abril de 1997, [93] supuestamente después de que el CEO de Chase, William B. Harrison Jr. , no se presentara a una reunión con los al-Babtain. [98] A pesar de esto, los observadores esperaban que la proximidad del edificio planeado a Grand Central atrajera a un inquilino antes de fin de año. [99]
A mediados de 1997, Bear Stearns estaba negociando nuevamente por el sitio con la familia al-Babtain. [98] [100] Ese agosto, el banco acordó desarrollar una nueva sede en 383 Madison Avenue. [101] [102] A cambio, la administración del alcalde de Rudy Giuliani acordó darle a Bear Stearns hasta $75 millones en exenciones de impuestos sobre las ventas, con la condición de que Bear Stearns mantuviera 5,800 empleados y creara 13,300 nuevos empleos en la ciudad de Nueva York durante los próximos cincuenta años. [101] [103] El banco planeó trasladar su sede y la mayoría de sus 4,500 empleados al nuevo edificio. [10] El rascacielos tendría grandes pisos comerciales para acomodar esas funciones. [104] Los desarrolladores adquirieron 285,800 pies cuadrados (26,550 m 2 ) de derechos aéreos de Grand Central; [37] Fueron los primeros desarrolladores en utilizar los derechos aéreos del subdistrito Grand Central, que acababa de crearse. [36] La familia al-Babtain acordó contratar a Sterling Equities para desarrollar el rascacielos para Bear Stearns, [102] [105] aunque Hines Interests terminó gestionando el proceso de desarrollo. [106] [107]
La demolición del antiguo edificio Knapp comenzó en mayo de 1998, y los antiguos mosaicos del Manhattan Savings Bank se retiraron de la fachada del edificio para su conservación. [45] Bear Stearns firmó un contrato de arrendamiento de 99 años para el terreno debajo del edificio en agosto de 1998. [108] Bear Stearns controlaría el edificio durante la duración del contrato de arrendamiento. [109] Más tarde, ese mismo año, un trabajador de la construcción murió cuando fue golpeado en la cabeza por escombros. [110] A mediados de 1999, se estaba construyendo el acero estructural del edificio, [111] [112] y se planeó que el edificio estuviera terminado en 2002. [111] En ese momento, la ciudad tenía escasez de trabajadores de la construcción calificados. [112] Debido a la complejidad del sitio, Turner Construction contrató a 85 subcontratistas (en comparación con 50 en proyectos comparables). Hasta 1.500 trabajadores fueron empleados en el proceso de construcción en cualquier momento. [31] Cayne también supervisó muchos de los detalles más pequeños del proyecto, contratando a un inspector para que revisara todas las facturas y luego despidiendo al inspector porque no podía colaborar con los contratistas. [113]
A mediados de 2001, antes de los ataques del 11 de septiembre , el banco reinstaló uno de los mosaicos del Manhattan Savings Bank en su vestíbulo. [44] A pesar de los ataques, Bear Stearns comenzó a trasladar a los empleados al nuevo edificio en octubre de 2001. [47] Cerca de la finalización del edificio, parte de la madera de la corona desarrolló moho después de estar expuesta a la lluvia. [113] Aunque este problema se solucionó, dio lugar a una disputa entre Cayne y su socio de mucho tiempo Fred Wilpon ; debido a defectos en la calidad del trabajo, Wilpon se negó a autorizar un bono discrecional de $ 20 millones para Cayne. [114] La corona se iluminó por primera vez el 4 de abril de 2002, en una ceremonia a la que asistieron Cayne, el senador estadounidense Chuck Schumer y el gobernador de Nueva York George Pataki . En ese momento, el edificio tenía 4.200 empleados. [28] La construcción del edificio había costado más de $ 500 millones, la mitad de los cuales era el costo del equipo. [31] [115] [116] Como medida de evasión fiscal, el banco tenía un contrato de arrendamiento sintético sobre el edificio, cuyo valor era de 570 millones de dólares. [115] [117]
Cuatro de las siete plantas de negociación estaban en funcionamiento cuando se inauguró el edificio, [28] [47] proporcionando espacio para 1.250 comerciantes. [47] El mercero Charles Tyrwhitt estaba entre los inquilinos minoristas originales del edificio. [118] Debido a las preocupaciones de seguridad tras los ataques, Bear Stearns inicialmente prohibió a los visitantes ir a los pisos superiores a menos que estuvieran acompañados por un empleado. [119] A Cayne le había gustado la ubicación del edificio porque podía caminar hasta él desde su apartamento a 13 cuadras de distancia. [116] En 2007, solo cinco años después de la apertura del edificio, Bear Stearns se vio involucrado en la crisis de las hipotecas de alto riesgo cuando dos de sus fondos de cobertura de alto riesgo perdieron casi todo su valor. [120]
Tras el colapso de los fondos de cobertura, Bear Stearns se enfrentó a una quiebra repentina en marzo de 2008 durante la crisis financiera de 2007-2008 . JPMorgan Chase inicialmente ofreció comprar Bear Stearns a 2 dólares por acción, lo que habría valorado a esta última en 250 millones de dólares. [121] [122] [123] Los expertos inmobiliarios estimaron el valor del edificio entre 1.100 y 1.400 millones de dólares, [115] por lo que 383 Madison Avenue habría valido cinco veces más que el propio Bear Stearns. [115] [117] [123] A finales de mayo de 2008, JPMorgan Chase adquirió Bear Stearns por 10 dólares por acción. [124] [125] En lugar de vender 383 Madison Avenue, JPMorgan Chase planeó trasladar allí su división de inversiones. [126] El banco inmediatamente comenzó a reemplazar la señalización de Bear Stearns con un logotipo que se parecía al de JP Morgan & Co., su banco de inversión predecesor. [127] Esto le permitió a JPMorgan Chase reducir el espacio que ocupaba en otros edificios. [128] [129]
En 2014, JPMorgan Chase buscaba desarrollar un nuevo campus corporativo en el desarrollo Hudson Yards , reubicándose desde 270 Park y 383 Madison. [130] El banco abandonó sus planes después de no poder obtener exenciones de impuestos de los gobiernos de la ciudad y el estado. [131] [132] En 2016, SL Green Realty propuso que JPMorgan Chase intercambiara 270 Park y 383 Madison con One Vanderbilt , un rascacielos que SL Green estaba construyendo cinco cuadras al sur. Aunque JPMorgan Chase consideró la propuesta, las dos firmas nunca entraron en negociaciones formales. [133] En febrero de 2018, JPMorgan Chase anunció que demolería 270 Park para dar paso a la Torre JPMorgan Chase en el mismo sitio, que sería casi el doble de alta. [134] [135] Durante el proyecto, JPMorgan trasladó su sede temporalmente a 383 Madison Avenue. [136] La deconstrucción del 270 Park se completó a mediados de 2021, [137] [138] y a partir de 2022 [actualizar]se estimó que el nuevo edificio estaría terminado en 2025. [139] [140]
El diseño del edificio recibió críticas generalmente mixtas a negativas. Joseph Giovannini de Nueva York dijo: "Este es un edificio al que no querrías acercarte en un cóctel. Revestido casi de pies a cabeza con granito sombrío y geométricamente correcto, es rígido hasta el punto de aburrirte". [116] [141] Giovannini resumió el edificio como "lúgubre" y "predecible". [29] [141] El crítico arquitectónico Carter B. Horsley escribió que, comparado con los pináculos del Chrysler Building y el Empire State Building , "este faro no es delicado y es muy brillante". [25] Herbert Muschamp de The New York Times , al describir el trabajo de SOM, dijo: "Skidmore se especializa en versiones pastiche de época de rascacielos Art Deco, como el nuevo edificio Bear, Stearns en Midtown Manhattan". [142] En 2010, el New York Daily News clasificó a 383 Madison como uno de los diez edificios más feos de la ciudad de Nueva York. [143]
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