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El desalojo es la remoción de un inquilino de una propiedad de alquiler por parte del propietario . En algunas jurisdicciones también puede implicar el traslado de personas de locales que fueron ejecutados por un acreedor hipotecario (a menudo, los propietarios anteriores que incumplieron una hipoteca).
Dependiendo de las leyes de la jurisdicción , el desalojo también puede ser conocido como desahucio , posesión sumaria , despojo sumario , proceso sumario , desahucio forzoso , expulsión y recuperación , entre otros términos. Sin embargo, el término desalojo es el más utilizado en las comunicaciones entre propietario e inquilino. Dependiendo de la jurisdicción involucrada, antes de que un inquilino pueda ser desalojado, el propietario debe ganar una demanda de desalojo o prevalecer en otro paso del proceso legal. Debe tenerse en cuenta que desalojo , al igual que expulsión y otros términos relacionados, tiene significados precisos sólo en ciertos contextos históricos (por ejemplo, bajo el derecho consuetudinario inglés de siglos pasados), o con respecto a jurisdicciones específicas . En la práctica y los procedimientos actuales, ha llegado a haber una amplia variación en el contenido de estos términos de una jurisdicción a otra. [ cita necesaria ]
Los aspectos legales, procedimientos y disposiciones para el desalojo, cualquiera que sea su nombre, varían incluso entre países o estados con estructuras legales similares.
La mayoría de las jurisdicciones no permiten que el propietario desaloje a un inquilino sin antes emprender acciones legales para hacerlo (comúnmente conocido como desalojo de " autoayuda "; dichas acciones incluyen cambiar cerraduras, retirar artículos de las instalaciones o cancelar los servicios públicos). Dichos desalojos son generalmente ilegales en cualquier momento durante el proceso (incluso después de que el propietario gana una demanda de desalojo); un inquilino que enfrenta tales medidas puede demandar al propietario. Sin embargo, en algunas jurisdicciones se pueden permitir los desalojos por cuenta propia cuando se trata de inquilinos comerciales, a diferencia de inquilinos residenciales. [1] [2]
Antes de presentar una demanda de desalojo ante el tribunal, generalmente el propietario debe proporcionar un aviso por escrito al inquilino (comúnmente llamado aviso de desalojo o aviso de desalojo ). [3] Las ordenanzas residenciales y comerciales crearon jurisdicciones que impedían a los propietarios tomar cualquier medida que pudiera obligar a un inquilino a abandonar sus instalaciones. Estas acciones incluyen, entre otras, fuerza y amenazas, eliminación de servicios esenciales, demolición de la propiedad o interferencia con las cerraduras de entrada. [4] [5]
Si el inquilino permanece en posesión de la propiedad después de que haya expirado el aviso de desalojo, el propietario puede presentarle una demanda al inquilino .
Dependiendo de la jurisdicción, es posible que se le solicite al inquilino que presente una respuesta por escrito antes de una fecha específica, después de la cual se fija otra fecha para el juicio . Otras jurisdicciones pueden simplemente exigir que el inquilino comparezca ante el tribunal en una fecha específica. Los casos de desalojo a menudo se aceleran ya que el problema es urgente (el propietario pierde ingresos por alquiler mientras el inquilino permanece en posesión). Cualquiera de las partes puede solicitar un juicio con jurado; sin embargo, hasta finales de la década de 2000 esto era muy poco común. [6]
Muchos de los acusados en el caso de desalojo no se presentan al tribunal. En muchas ciudades importantes, incluida Milwaukee, hasta el 70% de los acusados no se presentan. [7] En los tribunales de algunas zonas urbanas sólo se presentó el 10% de los acusados. [8]
Como se mencionó anteriormente, la mayoría de las jurisdicciones no permiten que un propietario desaloje a un inquilino sin que primero se tomen acciones legales, incluso si el propietario tiene éxito en los tribunales.
En cambio, el propietario tendría que obtener una orden de posesión o una orden de deportación del tribunal y presentarla al agente de la ley correspondiente . Luego, el oficial publica un aviso para el inquilino de la propiedad indicando que expulsará al inquilino y a cualquier otra persona de la propiedad, aunque algunas jurisdicciones no harán cumplir la orden judicial si, ese día, hay inclemencias del tiempo. [9]
Con la mudanza del inquilino también viene la retirada de sus efectos personales. Si el inquilino deja algo de valor, existe la costumbre (pero no hay ley en algunas jurisdicciones) de que el propietario conserve las pertenencias que dejó durante 30 días. Después de estos 30 días, el propietario puede vender la propiedad abandonada, generalmente en una subasta, para satisfacer los atrasos en el alquiler. [10]
Un desalojo sin culpa ocurre cuando un propietario busca recuperar la posesión de una propiedad alquilada bajo leyes que no le exigen alegar ninguna culpa por parte del inquilino, como falta de pago del alquiler, molestias a los vecinos u otros inquilinos en el edificio. , o violación de los términos del arrendamiento. [ cita necesaria ] En muchas jurisdicciones, un arrendamiento a voluntad , a diferencia de un arrendamiento a plazo, puede finalizar en cualquier momento con un aviso mínimo de treinta días al inquilino, aunque algunas jurisdicciones requieren períodos de aviso más largos. [ cita necesaria ]
A medida que se produce la gentrificación y la repoblación de los centros urbanos por parte de residentes más ricos, los desalojos sin culpa se utilizan como herramienta para desplazar a los inquilinos en ciudades con control de alquileres . En California, por ejemplo, la Ley Ellis permite el desalojo de inquilinos con alquiler controlado si el propietario tiene la intención de no alquilar ninguna parte de un edificio de apartamentos (es decir, no se puede obligar a los propietarios a alquilar). La Ley Ellis se ha aplicado a alquileres en San Francisco, [11] [12] Santa Mónica y Los Ángeles. [ cita necesaria ]
Algunas áreas tienen leyes de "desalojo por causa justa" , que impiden los desalojos por motivos distintos a los de una lista aprobada. Por ejemplo, la ley en Seattle, Washington , exige una orden judicial (y en algunos casos asistencia para la reubicación) y permite desalojos para: [13]
La ley de Massachusetts permite a los propietarios desalojar a los inquilinos arrendados solo si se cumple una de tres condiciones: [ cita necesaria ]
El mobbing inmobiliario , también conocido como mobbing inmobiliario , es el uso de técnicas de mobbing (bullying grupal) por parte de especuladores inmobiliarios para desalojar de forma constructiva o forzosa a un residente de su vivienda. Las Naciones Unidas han reconocido el acoso inmobiliario como una causa mundial de desalojos forzosos. [14] El mobbing inmobiliario es reconocido como un problema en Europa y particularmente en España. [15]
En los Estados Unidos de América, las reglas para los desalojos y el proceso de desalojo están determinadas por las reglas estatales, locales del condado y de la ciudad.
Si el inquilino tiene un arrendamiento de duración determinada y su contrato de arrendamiento está llegando a su fin, el propietario deberá darle una notificación válida para desocupar. El período de este aviso varía de un estado a otro. Si el inquilino no coopera con los parámetros de una notificación de desalojo, se presenta una solicitud al Tribunal de Arrendamientos para la posesión de la propiedad.
Un propietario no puede desalojar legalmente a un inquilino sin obtener una Orden de posesión y una Orden de posesión. Una orden de posesión ordena a la policía desalojar a un inquilino de la propiedad. Luego, la policía se pone en contacto con el agente para concertar una hora para ir a la propiedad, despedir a los inquilinos, cambiar las cerraduras y tomar posesión formalmente. El desalojo siempre debe ser realizado por la policía; el propietario no puede desalojar a los inquilinos por sí mismo. Tomar la ley en sus propias manos y no actuar de acuerdo con la legislación pertinente en la jurisdicción conllevará sanciones para el propietario. [dieciséis]
El 29 de marzo de 2020, el Primer Ministro Scott Morrison reveló que los gobiernos estatales y territoriales tomarán medidas para imponer una moratoria a los desalojos de personas como resultado de las dificultades financieras causadas por la pandemia de COVID-19 . El gobierno dijo que estas medidas durarían al menos seis meses. [17]
El desalojo forzoso en la República Popular China se refiere a la práctica de requisiciones involuntarias de tierras a la ciudadanía, generalmente para hacer espacio para proyectos de desarrollo. En algunos casos, las autoridades gubernamentales trabajan con promotores privados para confiscar tierras a los aldeanos, con una compensación inferior al precio de mercado. En muchos casos, también se les ofrece una vivienda alternativa en lugar de una compensación monetaria o además de ella. Los desalojos forzosos son particularmente comunes en las zonas rurales y son una fuente importante de malestar y protesta pública. [19] Según algunas estimaciones, hasta el 65 por ciento de los 180.000 conflictos masivos anuales en China se derivan de agravios por los desalojos forzosos. [20] [21] Algunos ciudadanos que se resisten o protestan contra los desalojos habrían sido objeto de acoso, golpizas o detención. [22]
La tasa de desalojos forzosos ha aumentado significativamente desde la década de 1990, a medida que los gobiernos a nivel de ciudades y condados han llegado a depender cada vez más de la venta de tierras como una importante fuente de ingresos. En 2011, el Financial Times informó que el 40 por ciento de los ingresos del gobierno local proviene de la venta de tierras. [23] Guan Qingyou, profesor de la Universidad de Tsinghua , estimó que las ventas de tierras representaron el 74 por ciento de los ingresos del gobierno local en 2010. [24]Los desalojos forzosos son un aspecto integral de la violación de los derechos humanos. Comprenden el traslado por la fuerza de personas sin su consentimiento y contra su voluntad, de forma temporal o permanente, de su tierra natal, lugar de residencia normal, sin preparativos claros para una compensación y reubicación adecuadas. [26] Esto aumenta los problemas de desplazamiento de personas y falta de vivienda en los países. [27] Los gobiernos de diferentes niveles continúan desalojando por la fuerza a personas sin una compensación adecuada en algunos países africanos, incluida Nigeria [28] , que se estima tiene la mayor población de barrios marginales urbanos del África subsahariana en términos de tamaño y porcentaje de la población total. [ cita necesaria ] El Centro sobre Derechos a la Vivienda y Desalojos (COHRE) ha calificado a Nigeria como un violador constante del derecho a la vivienda. [29]
El gobierno nigeriano desalojó por la fuerza a más de 2 millones de personas entre 2000 y 2009. [30] Solo en el estado de Lagos, entre 2003 y 2015, comunidades de Makoko Yaba, Ijora East, Ijora Badiya, PURA-NPA Bar Beach, Ikota Housing Estate, Ogudu Ori -Oke, Mosafejo en Oshodi, Agric-Owutu, Ageologo-Mile 12 y Mile 2 Okokomaiko han sido desalojados por la fuerza con el pretexto de desarrollo. [31] [32] Entre julio y septiembre de 2000, al menos 50.000 personas en Abuja fueron desalojadas sin previo aviso ni alojamiento alternativo adecuado. Los desalojos se realizaron para trasladar comunidades/asentamientos que, según el gobierno, habían distorsionado el Plan Maestro de Desarrollo de Abuja. [33]
En el estado de Lagos , Nigeria, los desalojos forzosos se realizan con el objetivo principal de recuperar la tierra y construir apartamentos de lujo mientras la población del país continúa aumentando creando déficits de vivienda. [34] [35] [36] Sin embargo, esto genera discriminación y desigualdad ya que los nuevos edificios no satisfacen ninguna necesidad de vivienda para la población en general. [37] En julio de 2016, el Ministerio de Desarrollo de Infraestructura Costera del Estado de Lagos, después de un aviso de 72 horas, desalojó por la fuerza a los residentes de Makoko , una comunidad costera compuesta por seis aldeas: Oko Agbon, Adogbo, Migbewhe, Yanshiwhe, Sogunro y Apollo sin un tribunal. orden. [38] Esto dejó a unas 30.000 personas sin hogar. [39] [40] [41] Makoko es una de las nueve comunidades objetivo del Proyecto de Gobernanza y Desarrollo Metropolitano de Lagos (LMDGP) del gobierno del estado de Lagos, financiado por el Banco Mundial por $200 millones de dólares, para urbanización, gestión de residuos, drenaje y suministro de agua. [42] [43] Se dice que la comunidad que existe desde hace más de 100 años comenzó como un asentamiento de pescadores de Togo y la República de Benin. [44]
En febrero de 2013, el gobierno estatal derribó al menos 266 estructuras en la comunidad de Badia East, estado de Lagos, que se utilizaban como viviendas y negocios. El Plan de Acción de Reasentamiento acordado en abril de 2013 no tenía remedios claros para el reasentamiento adecuado de las personas desplazadas. [45] Badia es una de las comunidades previstas para la urbanización a través de la mejora de su condición de tugurio en el Proyecto de Gobernanza y Desarrollo Metropolitano de Lagos (LMDGP), financiado por el Banco Mundial por 200 millones de dólares. El proyecto especifica un reasentamiento involuntario mínimo y, cuando sea absolutamente necesario, dicho reasentamiento debe haber sido discutido y acordado con los residentes, incluido un aviso adecuado, compensación y planes de reasentamiento bien detallados. [46]
Entre 2016 y 2017, Otodo-Gbame, una comunidad pesquera ancestral, y la comunidad Ilubrin fueron desalojadas por la fuerza de sus hogares, con víctimas mortales después de 12 días de notificación de desalojo por escrito. [47] [48] El 17 de marzo de 2017, a pesar de una orden judicial de enero de 2017, Itedo, una comunidad costera de más de 35.000 personas, fue desalojada por la fuerza temprano en la mañana, mientras algunos todavía dormían. [49] En 2019, un Relator Especial de la ONU sobre el derecho a una vivienda adecuada pidió que el gobierno nigeriano declarara una moratoria a nivel nacional sobre los desalojos forzosos. [50]
El 20 de enero de 2020, los residentes de Tarkwa Bay , una comunidad costera, fueron desalojados por la fuerza por personal de seguridad, en lo que se ha calificado de grave violación de los derechos humanos. [51] [52] El robo de petróleo a través de los oleoductos a lo largo de la playa es la razón dada por las autoridades gubernamentales para los desalojos forzosos. [53]A veces hay problemas de comunicación cuando se decide la fecha real del desalojo, lo que deja a algunos desalojados completamente mal preparados y sin nada empacado cuando llega el sheriff. [54] Esto puede llevar a una experiencia similar a la de la caja de Skinner , ya que los desalojados a veces intentan “aguantar” el desalojo. [54] (Esto a veces es causado por la negación .) [54]
Los desalojados [55] experimentan tasas más altas de: depresión , ansiedad , presión arterial alta , trastorno de estrés postraumático (TEPT) e incluso suicidio. [56] [57] [58] El proceso de desalojo puede llevar mucho tiempo (potencialmente meses) y esto puede dejar al desalojado en un estado de estrés elevado, lo que lo hace más susceptible a las enfermedades por estrés. [54] [56] Incluso después de que hayan pasado años, los estudios muestran que los desalojados son menos felices, optimistas y enérgicos que aquellos que no han sido desalojados. [59]
Ser desalojado puede aumentar las tasas de pérdida de empleo. [54] Una persona tiene un 15% más de probabilidades de ser despedida después de sufrir un desalojo. [60] Esto puede conducir a un ciclo en el que el desalojo dificulta el trabajo, pero no trabajar puede conducir al desalojo. Los desalojos pueden permanecer en el historial de un inquilino hasta por siete años en los Estados Unidos, [61] y los propietarios pueden rechazar a los inquilinos debido a desalojos anteriores. [62] Los desalojos son una de las principales causas de falta de vivienda . [63] [64]
Los desalojados a menudo terminan mudándose a viviendas de peor calidad, como casas superpobladas. [57] [54] Un estudio que analizó Milwaukee, Wisconsin, encontró que los inquilinos que habían sido trasladados involuntariamente de una residencia anterior tenían un 25% más de probabilidades de experimentar problemas de vivienda a largo plazo que sus pares que solo se habían mudado voluntariamente. [sesenta y cinco]
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