Burbuja inmobiliaria

Tipo de burbuja económica

Una burbuja inmobiliaria o burbuja inmobiliaria (o burbuja inmobiliaria para los mercados residenciales ) es un tipo de burbuja económica que se produce periódicamente en los mercados inmobiliarios locales o globales y, por lo general, sigue a un auge inmobiliario. ^[1] Un auge inmobiliario es un rápido aumento del precio de mercado de bienes inmuebles , como la vivienda, hasta que alcanzan niveles insostenibles y luego disminuyen. Este período, durante el período previo al accidente, también se conoce como espuma. Las escuelas de pensamiento económico responden de manera diferente a las preguntas sobre si las burbujas inmobiliarias pueden identificarse y prevenirse, y si tienen una importancia macroeconómica más amplia, como se detalla a continuación. ^[1]

Las burbujas en los mercados inmobiliarios son más críticas que las burbujas en los mercados bursátiles . Históricamente, las caídas de los precios de las acciones ocurren en promedio cada 13 años, duran 2,5 años y resultan en una pérdida de alrededor del 4 por ciento del PIB . Las caídas de los precios de la vivienda son menos frecuentes, pero duran casi el doble y provocan pérdidas de producción dos veces mayores ( Perspectivas de la economía mundial del FMI , 2003). Un reciente estudio experimental de laboratorio ^[2] también muestra que, en comparación con los mercados financieros, los mercados inmobiliarios implican períodos de auge y caída más prolongados. Los precios bajan más lentamente porque el mercado inmobiliario es menos líquido.

La crisis financiera de 2007-2008 fue causada por el estallido de las burbujas inmobiliarias que habían comenzado en varios países durante la década de 2000. ^[3]

Identificación y prevención

Tendencia de los precios de la vivienda en Estados Unidos (1998-2008) medida por el índice Case-Shiller

Relación entre el precio medio de la vivienda en Melbourne y los salarios anuales australianos, 1965 a 2010

Como ocurre con todos los tipos de burbujas económicas , existe desacuerdo sobre si se puede identificar o predecir una burbuja inmobiliaria y luego tal vez prevenirla. Las burbujas especulativas son desviaciones persistentes, sistemáticas y crecientes de los precios reales respecto de sus valores fundamentales. ^[4] Las burbujas inmobiliarias pueden ser difíciles de identificar incluso cuando están ocurriendo, debido a la dificultad de discernir el valor intrínseco de los bienes raíces. Como ocurre con otras tendencias económicas de mediano y largo plazo, la predicción precisa de futuras burbujas ha resultado difícil. ^[1]

En el sector inmobiliario, los fundamentos pueden estimarse a partir de los rendimientos de los alquileres (donde los bienes inmuebles se consideran de manera similar a las acciones y otros activos financieros ) o basándose en una regresión de los precios reales sobre un conjunto de variables de oferta y/o demanda. ^{[5] [6]}

El economista estadounidense Robert Shiller, del índice de precios de viviendas Case-Shiller de 20 ciudades metropolitanas de los Estados Unidos, indicó el 31 de mayo de 2011 que "se confirma una doble caída del precio de las viviendas" ^[7] y la revista británica The Economist , sostienen que los indicadores del mercado inmobiliario pueden utilizarse para identificar burbujas inmobiliarias. ^¿ Algunos ^{que? ]} argumentan además que los gobiernos y los bancos centrales pueden y deben tomar medidas para evitar que se formen burbujas o para desinflar las burbujas existentes. ^[8]

Se puede introducir un impuesto sobre el valor de la tierra (LVT) para evitar la especulación sobre la tierra. Las burbujas inmobiliarias dirigen los ahorros hacia actividades de búsqueda de rentas en lugar de otras inversiones. Un impuesto al valor de la tierra elimina los incentivos financieros para conservar tierras no utilizadas únicamente para aumentar los precios, lo que deja más tierra disponible para usos productivos. ^[9] A niveles suficientemente altos, el impuesto sobre el valor de la tierra causaría una caída de los precios de los bienes raíces al eliminar las rentas de la tierra que de otro modo se " capitalizarían " en el precio de los bienes raíces. También alienta a los propietarios de tierras a vender o ceder títulos de propiedad sobre lugares que no utilizan, evitando así que los especuladores acaparen tierras no utilizadas.

Importancia macroeconómica

En algunas escuelas de economía heterodoxa , por el contrario, las burbujas inmobiliarias se consideran de importancia crítica y una causa fundamental de las crisis financieras y las crisis económicas subsiguientes .

La perspectiva económica predominante es que los aumentos en los precios de la vivienda producen poco o ningún efecto riqueza , es decir, no afectan el comportamiento de consumo de los hogares que no buscan vender. El precio de la vivienda se convierte en una compensación por los mayores costes de alquiler implícitos por ser propietario. El aumento de los precios de la vivienda puede tener un efecto negativo sobre el consumo a través de una mayor inflación de los alquileres y una mayor propensión a ahorrar dado el aumento esperado de los alquileres. ^[10]

En algunas escuelas de economía heterodoxa, en particular la economía austriaca y la economía poskeynesiana , las burbujas inmobiliarias se consideran un ejemplo de burbujas crediticias (peyorativamente ^[11] burbujas especulativas ), porque los propietarios generalmente utilizan dinero prestado para comprar propiedades, en la forma de hipotecas . Luego se argumenta que estos causan crisis financieras y, por ende, económicas. Esto se argumenta primero empíricamente: numerosas burbujas inmobiliarias han sido seguidas por crisis económicas, y se argumenta que existe una relación causa-efecto entre ellas.

La teoría poskeynesiana de la deflación de la deuda adopta una visión del lado de la demanda, argumentando que los propietarios no sólo se sienten más ricos sino que se endeudan para (i) consumir contra el mayor valor de su propiedad, por ejemplo, contratando una línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda . ; o (ii) especular comprando propiedades con dinero prestado con la expectativa de que aumente su valor. Cuando estalla la burbuja, el valor de la propiedad disminuye pero no el nivel de endeudamiento. Se argumenta que la carga de pagar o no pagar el préstamo deprime la demanda agregada y constituye la causa inmediata de la posterior crisis económica.

Indicadores del mercado inmobiliario

Precios de la vivienda en el Reino Unido entre 1975 y 2006, ajustados a la inflación

Gráfico de Robert Shiller sobre los precios de las viviendas, la población, los costos de construcción y los rendimientos de los bonos en EE. UU., de Irrational Exuberance , 2ª ed. Shiller muestra que los precios de las viviendas estadounidenses ajustados a la inflación aumentaron un 0,4% anual entre 1890 y 2004, y un 0,7% anual entre 1940 y 2004, mientras que los datos del censo estadounidense de 1940 a 2004 muestran que el valor autoevaluado aumentó un 2% anual.

Al intentar identificar las burbujas antes de que estallen, los economistas han desarrollado una serie de ratios financieros e indicadores económicos que pueden usarse para evaluar si las viviendas en un área determinada están valoradas de manera justa. Al comparar los niveles actuales con niveles anteriores que han demostrado ser insostenibles en el pasado ( es decir, que provocaron o al menos acompañaron crisis), se puede hacer una conjetura fundamentada sobre si un mercado inmobiliario determinado está experimentando una burbuja. Los indicadores describen dos aspectos entrelazados de la burbuja inmobiliaria: un componente de valoración y un componente de deuda (o apalancamiento). El componente de valoración mide qué tan caras son las casas en relación con lo que la mayoría de la gente puede pagar, y el componente de deuda mide qué tan endeudados se vuelven los hogares al comprarlas para comprarlas como vivienda o para obtener ganancias (y también cuánta exposición acumulan los bancos al otorgarles préstamos). Business Week proporciona un resumen básico del progreso de los indicadores de vivienda en las ciudades estadounidenses . ^[12] Ver también: economía inmobiliaria y tendencias inmobiliarias .

Medidas de asequibilidad de la vivienda

• La relación precio-ingresos es la medida básica de asequibilidad de la vivienda en una zona determinada. Generalmente es la relación entre los precios medios de la vivienda y los ingresos familiares medios disponibles , expresado como porcentaje o como años de ingresos. A veces se compila por separado para compradores primerizos y se denomina alcanzabilidad . ^{[ cita necesaria ]} Este índice, aplicado a individuos, es un componente básico de las decisiones de préstamos hipotecarios. ^{[ cita necesaria ]} Según un cálculo preliminar realizado por Goldman Sachs , una comparación de los precios medios de las viviendas con el ingreso medio de los hogares sugiere que la vivienda en Estados Unidos en 2005 estaba sobrevaluada en un 10%. "Sin embargo, esta estimación se basa en una tasa hipotecaria promedio de alrededor del 6%, y esperamos que las tasas aumenten", escribió el equipo económico de la empresa en un reciente ^{[ ¿cuándo? ]} informe. ^[13] Según las cifras de Goldman, un aumento de un punto porcentual en las tasas hipotecarias reduciría el valor razonable de los precios de las viviendas en un 8%. ^{[ cita necesaria ]}
• La relación depósito-ingresos es el pago inicial mínimo requerido para una hipoteca típica ^{[ especifique ]} , expresado en meses o años de ingresos. Es especialmente importante para los compradores por primera vez sin valor líquido de la vivienda ; Si el pago inicial es demasiado alto, esos compradores pueden encontrarse "fuera del mercado". Por ejemplo, en 2004 ^[update]esta relación equivalía a un año de ingresos en el Reino Unido. ^{[14] Otra variante es lo que la} Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios
  de Estados Unidos llama en sus publicaciones el "índice de asequibilidad de la vivienda". ^[15] (Algunos analistas cuestionaron la solidez de la metodología de la NAR, ya que no tiene en cuenta la inflación. ^[16] ).
• El índice de asequibilidad mide la relación entre el costo mensual real de la hipoteca y el ingreso neto. Se utiliza más en el Reino Unido, donde casi todas las hipotecas son variables y están vinculadas a los tipos de interés de los préstamos bancarios. Ofrece una medida mucho más realista de la capacidad de los hogares para adquirir una vivienda que la relación precio bruto/ingresos. Sin embargo, es más difícil de calcular y, por lo tanto, los expertos siguen utilizando con mayor frecuencia la relación precio-ingreso. ^{[ ¿OMS? ]} En los últimos años, ^{[ ¿cuándo? ]} las prácticas crediticias se han relajado, lo que permite tomar prestados mayores múltiplos de ingresos.
• El múltiplo mediano mide la relación entre el precio medio de la vivienda y el ingreso familiar anual medio. Históricamente, esta medida ha rondado un valor de 3,0 o menos, pero en los últimos años ^{[ ¿cuándo? ]} ha aumentado dramáticamente, especialmente en mercados con severas limitaciones de políticas públicas en materia de tierra y desarrollo. ^[17]

Precios de las viviendas ajustados a la inflación en Japón (1980-2005) en comparación con la apreciación de los precios de las viviendas en Estados Unidos , Gran Bretaña y Australia (1995-2005)

Medidas de deuda inmobiliaria

• La relación deuda inmobiliaria/ingresos o relación servicio de la deuda es la relación entre los pagos de la hipoteca y los ingresos disponibles. Cuando la proporción aumenta demasiado, los hogares se vuelven cada vez más dependientes del aumento del valor de las propiedades para pagar su deuda. Una variante de este indicador mide los costos totales de propiedad de una vivienda, incluidos los pagos de hipoteca, los servicios públicos y los impuestos a la propiedad, como porcentaje del ingreso mensual antes de impuestos de un hogar típico; por ejemplo, consulte los informes de RBC Economics para los mercados canadienses. ^[18]
• La relación deuda hipotecaria-capital (que no debe confundirse con la relación deuda corporativa-capital ), también llamada préstamo-valor , es la relación entre la deuda hipotecaria y el valor de la propiedad subyacente; Mide el apalancamiento financiero . Esta relación aumenta cuando el propietario toma una segunda hipoteca o un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda utilizando el valor líquido acumulado como garantía. Una relación mayor que 1 implica que el capital contable es negativo.

Medidas de propiedad y alquiler de vivienda

• Se pueden determinar burbujas cuando un aumento en los precios de la vivienda es mayor que el aumento de los alquileres. En Estados Unidos, el alquiler entre 1984 y 2013 aumentó constantemente a alrededor del 3% anual, mientras que entre 1997 y 2002 los precios de la vivienda aumentaron un 6% anual. Entre 2011 y el tercer trimestre de 2013, los precios de la vivienda aumentaron un 5,83% y los alquileres aumentaron un 2%. ^[19]
• El índice de propiedad es la proporción de hogares que poseen sus viviendas en lugar de alquilarlas . Tiende a aumentar constantemente con los ingresos. Además, los gobiernos suelen promulgar medidas como recortes de impuestos o financiación subsidiada para fomentar y facilitar la propiedad de vivienda . ^[20] Si un aumento de la propiedad no está respaldado por un aumento de los ingresos, puede significar que los compradores están aprovechando las bajas tasas de interés (que eventualmente deben volver a subir a medida que la economía se calienta) o que los préstamos hipotecarios se otorgan de manera más liberal. , a prestatarios con mal crédito. Por lo tanto, un alto índice de propiedad combinado con una mayor tasa de préstamos de alto riesgo puede indicar mayores niveles de deuda asociados con burbujas.
• La relación precio-beneficio o relación P/E es la métrica común utilizada para evaluar la valoración relativa de las acciones . Para calcular la relación P/E para el caso de una casa alquilada, divida el precio de la casa por sus ganancias potenciales o ingresos netos , que es el alquiler anual de mercado de la casa menos los gastos, que incluyen el mantenimiento y los impuestos a la propiedad. Esta fórmula es:

${\displaystyle {\mbox{House P/E ratio}}={\frac {\mbox{House price}}{{\mbox{Rent}}-{\mbox{Expenses}}}}}$

La relación precio-ingresos de la vivienda proporciona una comparación directa con las relaciones P/E utilizadas para analizar otros usos del dinero invertido en una vivienda. Compare esta relación con la relación precio-alquiler más simple pero menos precisa que aparece a continuación.

• La relación precio-alquiler es el costo promedio de propiedad dividido por los ingresos por alquiler recibidos (si se compra para alquilar) o el alquiler estimado (si se compra para residir):

${\displaystyle {\mbox{House Price-Rent ratio}}={\frac {\mbox{House price}}{{\mbox{Monthly Rent}}\times 12}}}$

Este último a menudo se mide utilizando las cifras de "alquiler equivalente al propietario" publicadas por la Oficina de Estadísticas Laborales . Puede considerarse como el equivalente inmobiliario de la relación precio-beneficio de las acciones ; en otros términos, mide cuánto paga el comprador por cada dólar de ingresos por alquiler recibido (o dólar ahorrado del gasto en alquiler). Los alquileres, al igual que los ingresos corporativos y personales, generalmente están muy vinculados a los fundamentos de la oferta y la demanda ; rara vez se ve una "burbuja de alquiler" insostenible (o una "burbuja de ingresos" insostenible). ^{[ cita necesaria ]} Por lo tanto, un rápido aumento de los precios de la vivienda combinado con un mercado de alquiler plano puede indicar el inicio de una burbuja. La relación precio-alquiler en Estados Unidos era un 18 por ciento superior a su promedio a largo plazo en octubre de 2004. ^[21]

• El rendimiento bruto del alquiler , una medida utilizada en el Reino Unido, es el alquiler bruto anual total dividido por el precio de la vivienda y expresado como porcentaje:

${\displaystyle {\mbox{Gross Rental Yield}}={\frac {{\mbox{Monthly rent}}\times 12}{\mbox{House price}}}\times 100\%}$

Este es el recíproco de la relación precio-alquiler de la vivienda. El rendimiento neto del alquiler deduce los gastos del propietario (y, a veces, las anulaciones de alquiler estimadas) del alquiler bruto antes de realizar el cálculo anterior; este es el recíproco de la relación P/E de la casa.

Debido a que los alquileres se reciben durante todo el año y no al final, los rendimientos de alquiler brutos y netos calculados mediante lo anterior son algo menores que los rendimientos de alquiler reales obtenidos al tener en cuenta la naturaleza mensual de los pagos de alquiler.

• La tasa de ocupación (opuesto: tasa de desocupación ) es el número de unidades de vivienda ocupadas dividido por el número total de unidades en una región determinada (en bienes raíces comerciales, generalmente expresada en términos de área (es decir, en metros cuadrados , acres , etc.) para diferentes grados de edificios). Una tasa de ocupación baja significa que el mercado se encuentra en un estado de exceso de oferta provocado por la construcción y compra especulativas. En este contexto, las cifras de oferta y demanda pueden ser engañosas: la demanda de ventas supera la oferta, pero la demanda de alquileres no. ^{[ cita necesaria ]}

Índices de precios de la vivienda

El índice Case-Shiller 1890-2016, que muestra una burbuja inmobiliaria que alcanzó su punto máximo en 2006

Las medidas del precio de la vivienda también se utilizan para identificar burbujas inmobiliarias; estos se conocen como índices de precios de la vivienda (HPI).

Una serie destacada de HPI para Estados Unidos son los índices Case-Shiller , ideados por los economistas estadounidenses Karl Case , Robert J. Shiller y Allan Weiss . Según lo medido por el índice Case-Shiller, Estados Unidos experimentó una burbuja inmobiliaria que alcanzó su punto máximo en el segundo trimestre de 2006 (segundo trimestre de 2006).

Lista de burbujas inmobiliarias

Del fin de la guerra fría a la Gran Recesión de 2008

El desplome de la burbuja japonesa de precios de activos a partir de 1990 ha sido muy perjudicial para la economía japonesa . ^[22] El accidente de 2005 afectó a Shanghai , la ciudad más grande de China . ^[23]

En 2007 ^[update], habían existido burbujas inmobiliarias en el pasado reciente o se creía ampliamente que todavía existían en muchas partes del mundo. ^[24] incluyendo Argentina , ^[25] Nueva Zelanda , Irlanda , España , Líbano , Polonia , ^[26] y Croacia . ^[27] El entonces presidente de la Reserva Federal de Estados Unidos, Alan Greenspan, dijo a mediados de 2005 que "como mínimo, hay un poco de 'espuma' (en el mercado inmobiliario de Estados Unidos)... es difícil no ver que hay muchas burbujas locales". ^[28] La revista The Economist , que escribía al mismo tiempo, fue más allá y dijo que "el aumento mundial de los precios de la vivienda es la mayor burbuja de la historia". ^[29]

En Francia, el economista Jacques Friggit publica cada año un estudio titulado "Evolución del precio, del valor y del número de ventas inmobiliarias en Francia desde el siglo XIX", ^[30] que muestra un elevado aumento de los precios desde 2001. Sin embargo, la existencia de un Los economistas analizan la burbuja inmobiliaria en Francia. ^[31] Las burbujas inmobiliarias van seguidas invariablemente de graves descensos de precios (también conocidos como caída del precio de la vivienda ) que pueden dar lugar a que muchos propietarios tengan hipotecas que superen el valor de sus viviendas. ^[32] 11,1 millones de propiedades residenciales, o el 23,1% de todas las viviendas estadounidenses, tenían un valor neto negativo al 31 de diciembre de 2010. ^[33] Los valores de las propiedades comerciales se mantuvieron alrededor de un 35% por debajo de su máximo de mediados de 2007 en el Reino Unido . Como resultado, los bancos se han vuelto menos dispuestos a mantener grandes cantidades de deuda respaldada por propiedades, probablemente una cuestión clave que afectará la recuperación mundial en el corto plazo.

En 2006, se pensaba que la mayoría de las zonas del mundo se encontraban en un estado de burbuja, aunque esta hipótesis, basada en la observación de patrones similares en los mercados inmobiliarios de una amplia variedad de países, ^[34] fue objeto de controversia. Tales patrones incluyen los de sobrevaluación y, por extensión, el endeudamiento excesivo basado en esas sobrevaluaciones. ^{[35] [36]} La crisis de las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos de 2007-2010, junto con sus impactos y efectos en las economías de varias naciones, ha implicado que estas tendencias podrían tener algunos ^{[ ¿cuáles? ]} características comunes. ^[24]

Para países individuales, consulte:

• Burbuja inmobiliaria de los países bálticos
• Burbuja inmobiliaria británica
• Burbuja inmobiliaria canadiense
• Burbuja inmobiliaria china - 2005-2011
• Burbuja inmobiliaria danesa - 2001-2006
• Burbuja inmobiliaria irlandesa - 1999-2006
• Burbuja de precios de activos japonesa - 1986-1991
• Burbuja inmobiliaria libanesa
• Burbuja inmobiliaria polaca - 2002-2008
• Burbuja inmobiliaria rumana
• Burbuja inmobiliaria española - 1985-2008, 2008-2014
• Burbuja inmobiliaria en Estados Unidos - 1997-2006 ^[37]

Desde la Gran Recesión de 2008 hasta ahora

• Burbuja inmobiliaria australiana
• Burbuja inmobiliaria británica
• Burbuja inmobiliaria canadiense
• Burbuja inmobiliaria de Nueva Zelanda

Burbuja inmobiliaria de EE. UU. 2012-presente

La escritora del Washington Post, Lisa Sturtevant, cree que su audiencia comprará artículos que les digan que el mercado inmobiliario de 2013 no era indicativo de una burbuja inmobiliaria. "Una diferencia crítica entre el mercado actual y el mercado sobrecalentado de mediados de la década pasada es la naturaleza del mercado hipotecario. Los estándares de suscripción más estrictos han limitado el grupo de compradores potenciales de viviendas a aquellos que están más calificados y con mayor probabilidad de poder pagar. Devolución de préstamos. La demanda esta vez se basa más estrechamente en los fundamentos del mercado y el crecimiento de precios que hemos experimentado recientemente es "real". O 'más real'". ^[38] Otra investigación reciente indica que los gerentes de nivel medio en las finanzas titulizadas no mostraron conciencia de los problemas en los mercados inmobiliarios en general. ^[39]

El economista David Stockman cree que en 2012 se inició una segunda burbuja inmobiliaria que seguía inflándose en febrero de 2013. ^[40] El inventario de viviendas comenzó a disminuir a partir de principios de 2012, cuando los inversores de fondos de cobertura y las empresas de capital privado compraban viviendas unifamiliares con la esperanza de alquilarlas. sacarlos a la espera de una recuperación del sector inmobiliario. ^[41] Debido a las políticas de QE3, las tasas de interés hipotecarias han estado rondando un mínimo histórico, lo que ha provocado que los valores inmobiliarios aumenten. Los precios de las viviendas han aumentado anormalmente hasta un 25% en un año en áreas metropolitanas como el Área de la Bahía de San Francisco y Las Vegas. ^[42]

Burbuja inmobiliaria de la eurozona Pandemia de COVID

Los precios de la vivienda en la eurozona aumentaron drásticamente durante la pandemia de COVID. ^[43]

Por ejemplo, en Praga , una persona necesitaría 17,3 años de salario para comprar un piso de 70 m2. ^[44]

Ver también

• Escritura en lugar de ejecución hipotecaria
• Finca (tierra)
• consultor de ejecuciones hipotecarias
• Jeonse
• Valoración de inmuebles
• Economía inmobiliaria
• Precios inmobiliarios
• Bienes raíces
• Negocio inmobiliario
• 2008-2014 crisis inmobiliaria española

Referencias

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6. Nneji, Ogonna; Brooks, Chris ; Ward, Charles WR (2013). "Dinámica de los precios de la vivienda y su reacción a los cambios macroeconómicos" (PDF) . Modelización Económica . 32 : 172-178. doi :10.1016/j.econmod.2013.02.007. ISSN  0264-9993.
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Otras lecturas

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• Robert J. Shiller (2005). Exuberancia irracional , 2ª ed. Prensa de la Universidad de Princeton. ISBN 0-691-12335-7 . 
• John R. Talbott (2003). La próxima crisis en el mercado inmobiliario , Nueva York: McGraw-Hill, Inc. ISBN 0-07-142220-X . 
• Andrés Tobías (2005). La única guía de inversiones que necesitará (edición actualizada), Harcourt Brace and Company. ISBN 0-15-602963-4 . 
• Eric Tyson (2003). Finanzas personales para principiantes , 4ª ed., Foster City, CA: IDG Books. ISBN 0-7645-2590-5 . 
• Burton G. Malkiel (2003). La guía aleatoria para invertir: diez reglas para el éxito financiero , Nueva York: WW Norton and Company, Inc. ISBN 0-393-05854-9 . 
• Elizabeth Warren y Amelia Warren Tyagi (2003). La trampa de los dos ingresos: por qué las madres y los padres de clase media se están arruinando , Nueva York: Basic Books. ISBN 0-465-09082-6 .