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750 Séptima Avenida

750 Seventh Avenue es un edificio de oficinas de 36 pisos en el barrio de Midtown Manhattan de la ciudad de Nueva York . El edificio fue diseñado por Kevin Roche de Roche-Dinkeloo y desarrollado por David y Jean Solomon. 750 Seventh Avenue ocupa un sitio en el lado norte de la calle 49 entre Broadway y Seventh Avenue . Desde 1994, el edificio ha sido ocupado principalmente por las oficinas de la empresa de servicios financieros Morgan Stanley . El edificio contiene una fachada de vidrio negro con grandes letreros, así como paneles de vidrio grabado. En los pisos superiores, el exterior tiene retranqueos en un patrón en espiral, que terminan en un pináculo de vidrio desplazado. Cuando se inauguró el edificio, varios críticos compararon su diseño con una chimenea y una pirámide de vidrio.

Solomon Equities había desarrollado el 750 de la Séptima Avenida como un desarrollo especulativo en 1989 en el sitio del Teatro Rivoli, un cine. Cuando el edificio se completó, no tuvo inquilinos hasta que el bufete de abogados Olwine, Connelly, Chase, O'Donnell & Wehyer alquiló el espacio en abril de 1990. Olwine Connelly se disolvió en 1991 sin pagar nunca el alquiler, y los Solomons pusieron el edificio en quiebra poco después. El edificio fue adquirido por un consorcio de bancos, que alquiló parte del espacio al bufete de abogados Mendes & Mount y a la firma de contabilidad Ernst & Young . Morgan Stanley compró el edificio en 1994 para complementar su espacio en el cercano 1585 de Broadway . La firma inmobiliaria Hines y el Fondo de Pensiones de General Motors compraron el 750 de la Séptima Avenida en 2000 y lo revendieron en 2011 a Fosterlane Management.

Sitio

El 750 de la Séptima Avenida ocupa los dos tercios del sur de la manzana de la ciudad delimitada por la Séptima Avenida al este, la Calle 49 al sur, Broadway al oeste y la Calle 50 al norte. Está a dos cuadras al norte de Times Square en el Distrito Teatral de Midtown Manhattan en la ciudad de Nueva York . [1] [2] El terreno, en su mayoría trapezoidal, cubre 22 015 pies cuadrados (2045,3 m 2 ), con un frente de 159,33 pies (48,56 m) en la Séptima Avenida y una profundidad de 137,77 pies (41,99 m). [2] Una entrada a la estación de la Calle 49 del metro de la ciudad de Nueva York , que sirve a los trenes N , R y W , se encuentra dentro de la base del edificio. [3] Otra entrada del metro, a la estación de la Calle 50 (que sirve al tren 1 ), está justo al norte de la entrada de Broadway del edificio. [4]

El área circundante es parte del Distrito Teatral de Manhattan y contiene muchos teatros de Broadway . [1] Los edificios cercanos incluyen The Theater Center , Brill Building y Ambassador Theatre al oeste; Paramount Plaza al noroeste; Winter Garden Theatre al norte; The Michelangelo al noreste; 745 Seventh Avenue y 1251 Avenue of the Americas al este; y Crowne Plaza Times Square Manhattan al suroeste. [2] El sitio fue ocupado anteriormente por el Teatro Rivoli, [5] un palacio de cine de 2400 asientos que abrió en 1917 bajo la administración de Samuel Roxy Rothafel . Thomas W. Lamb había diseñado el Rivoli en un estilo parecido al Partenón , con un frontón triangular y una gran columnata ; estos fueron eliminados a fines de la década de 1980 por el propietario del teatro, United Artists (UA). [6] El teatro fue demolido en 1988. [7]

Arquitectura

El edificio 750 Seventh Avenue fue diseñado por Kevin Roche de Roche-Dinkeloo . [1] [8] El edificio mide 152 m (498 pies) hasta el techo y 187 m (615 pies) hasta su cima. Fue terminado en 1989 en estilo posmoderno y tiene 36 pisos. [9] [10] La fachada del 750 Seventh Avenue está hecha de vidrio negro. [11] La fachada contiene 860 rectángulos de vidrio grabado diseñados por Thomas Emerson. [12] Para cumplir con las regulaciones de la ciudad que requerían grandes carteles a lo largo de los edificios en Times Square, el edificio tiene señalización electrónica en su fachada de vidrio. [13] Los carteles no se instalaron inicialmente cuando el edificio se completó en 1990, [14] pero se erigieron cuatro vallas publicitarias después de que la firma de servicios financieros Morgan Stanley comprara el edificio en 1994. [13]

Al diseñar la masa del edificio , Roche no se vio limitado por un sitio pequeño o la necesidad de adquirir derechos aéreos de los edificios vecinos, a diferencia de la casi contemporánea Torre Carnegie Hall . [15] Hay retranqueos a lo largo del exterior de 750 Seventh Avenue, que ascienden en sentido antihorario, dando la apariencia de una espiral. Los retranqueos están colocados en todos los lados del edificio y abarcan una pequeña sección de cada piso. [16] [17] Como resultado, todos los pisos son de diferente tamaño. Cada retranqueo tiene una pendiente gradual, casi vertical, creando lo que el escritor de arquitectura Robert AM Stern describió como una apariencia "prismática". [17] El edificio se eleva hasta un pináculo asimétrico, [1] [17] que está hecho de vidrio [18] y fue diseñado para iluminar por la noche. [14]

El edificio 750 Seventh Avenue cuenta con la certificación de construcción ecológica LEED ( Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental ) Silver . [19] Según el Departamento de Planificación Urbana de la Ciudad de Nueva York , el edificio tiene 561 139 pies cuadrados (52 131,5 m 2 ) de superficie bruta . [2] [20] El US Green Building Council le da una superficie diferente de 620 641 pies cuadrados (57 659,4 m 2 ). [19] El edificio tiene un vestíbulo de dos pisos con paredes y pisos de granito gris y blanco. El techo es reflectante, lo que da la impresión de que el vestíbulo es más alto de lo que realmente era. [21]

Historia

El edificio visto desde Broadway

El Distrito Teatral de Times Square se había convertido en un distrito comercial después de la Segunda Guerra Mundial. [22] No obstante, hubo relativamente pocos desarrollos grandes allí a mediados del siglo XX. Entre 1958 y 1983, solo se desarrollaron doce edificios con al menos 100,000 pies cuadrados (9,300 m 2 ) de espacio en el área de 114 cuadras entre la Sexta Avenida , Times Square, la Octava Avenida y Columbus Circle . [23] 750 Seventh Avenue se propuso en la década de 1980, cuando había una gran demanda de espacio para oficinas en la ciudad de Nueva York. [11] El equipo de marido y mujer David y Jean Solomon se habían involucrado en la adquisición de estructuras residenciales en Manhattan durante fines de la década de 1970, pasando a edificios de oficinas en la década siguiente. [24] Los Solomon decidieron desarrollar dos estructuras en la periferia norte de Times Square a fines de la década de 1980: 750 Seventh Avenue y 1585 Broadway . [11] [24] Ambas estructuras se desarrollaron de manera especulativa sin el compromiso de un inquilino específico. [25] [26]

Desarrollo

En 1986, los Solomons estaban planeando una torre de 29 pisos en el sitio del Teatro Rivoli, uno de varios desarrollos planificados para Times Square. [27] [28] La estructura tendría 400.000 pies cuadrados (37.000 m 2 ) [29] o 500.000 pies cuadrados (46.000 m 2 ) de espacio de oficina. [28] En ese momento, los edificios de oficinas podían ser al menos cuatro veces más rentables que una sala de cine que proyectara una película exitosa en el mismo sitio. [30] Los Solomons habían adquirido gran parte de la manzana de la ciudad entre Broadway, la Séptima Avenida y las calles 49 y 50 a mediados de 1987. El único que se opuso fue Stratford Wallace, propietario de un terreno de 15 x 15 m en Broadway y la calle 50, que dijo que "todo el dinero en circulación más un dólar no habría sido suficiente" para que los Solomons compraran su edificio de tres pisos. [31] Los Solomons nunca adquirieron su edificio, que permaneció allí incluso después de que se construyera el 750 de la Séptima Avenida. [31] UA demolió el Rivoli el mismo año [7] e inicialmente planeó construir un multicine en el sitio, dentro del nuevo edificio de oficinas. [30] [32] Al mismo tiempo, la Comisión de Planificación de la Ciudad de Nueva York (CPC) estaba considerando promulgar regulaciones que habrían obligado a los nuevos edificios a lo largo de la sección norte de Times Square a incluir señalización brillante. [33] David Solomon se opuso a estas regulaciones sobre la base de que debían ser indiscriminadas, "sin pensar en cómo aplicarlas arquitectónicamente a esos nuevos edificios". [27]

En septiembre de 1987, el CPC aprobó una normativa de planificación que exigía que los grandes nuevos desarrollos en Times Square reservaran alrededor del 5 por ciento de su espacio para "usos de entretenimiento", como estudios de transmisión o tiendas en la planta baja. [34] La ordenanza también exigía que los desarrolladores de dichos edificios instalaran grandes carteles orientados hacia Times Square. [35] En marzo de 1988, el presidente de la UA, Stewart Blair, confirmó que la empresa había vendido su participación en el sitio a David Solomon. Según Blair, un teatro en el sitio era inviable debido a la presencia de la línea de metro cercana. [7] En julio de ese año, se habían construido los cimientos del edificio de oficinas . Kevin Roche había modificado el edificio planificado, que iba a contener 35 pisos y 585.000 pies cuadrados (54.300 m2 ) . [36]

Las secuelas del Lunes Negro habían dado como resultado que el mercado de oficinas de la ciudad de Nueva York cayera bruscamente, pero el mercado de oficinas se estaba recuperando en 1988. [37] [38] Varios bufetes de abogados estaban alquilando espacio de oficina alrededor de Times Square en ese momento, [39] [40] y los desarrolladores como Solomon Equities estaban ofreciendo grandes incentivos para estas empresas. [41] [42] Sin embargo, no habían podido encontrar un solo inquilino para 750 Seventh Avenue a fines de 1988. [24] El año siguiente, Solomon Equities intentó sin éxito convencer al Chemical Bank para que alquilara espacio en 1585 Broadway o 750 Seventh Avenue. [43] La News Corporation también consideró alquilar el resto de 1585 Broadway, [44] [45] junto con el espacio en 750 Seventh Avenue. [44] David Solomon rompió las negociaciones a mediados de 1989 porque sintió que News Corp no pagaría suficiente alquiler. [46] [47] News Corp finalmente canceló las negociaciones por completo al año siguiente, en medio de fuertes aumentos en las tasas de interés. [48] [49] Solomon Equities contrató a Lois Pitts para comercializar sus nuevos edificios de Times Square. [50] Los Solomons habían contratado originalmente a William A. White/ Grubb & Ellis como corredores, pero la pareja posteriormente contrató a Cushman & Wakefield como los nuevos corredores en enero de 1990. [51]

Terminación e insolvencia

El edificio se completó sustancialmente en 1989 [18] con un costo estimado de $150 millones. [52] Esto coincidió con el comienzo de la recesión de principios de la década de 1990 , cuando el 14,5 por ciento del espacio de oficinas de Manhattan estaba vacante. [53] Además, en la década de 1980 se habían desarrollado unos 9 millones de pies cuadrados (840.000 m2 ) de espacio de oficinas en la sección occidental de Midtown, de los cuales solo la mitad habían sido arrendados. [54] [55] El otro proyecto de los Solomon, 1585 Broadway, fue igualmente infructuoso con un solo inquilino. [56] En abril de 1990, los Solomon firmaron su primer inquilino en 750 Seventh Avenue: el bufete de abogados Olwine, Connelly, Chase, O'Donnell & Wehyer, que firmó un contrato de arrendamiento de 20 años por diez pisos. [57] [58] Además de eso, sus rascacielos de Times Square, así como un tercer proyecto en 712 Fifth Avenue , estaban casi vacíos. [59] [60] Dado que 750 Seventh Avenue estaba ocupado menos de la mitad, los Solomons no estaban obligados a operar los carteles exteriores. [14] Como parte del Programa de Incentivos Industriales y Comerciales, que distribuía automáticamente reducciones de impuestos a los desarrolladores de edificios industriales o comerciales en ciertas áreas de la ciudad de Nueva York, el edificio también recibió una reducción de impuestos municipales que redujo su factura de impuestos en varios millones de dólares. [61]

En julio de 1990, todavía se estaban realizando algunas obras, [62] un mes después de la fecha prevista de mudanza de Olwine Connelly. [58] Los Solomon no pudieron contratar a otros inquilinos para el edificio, a pesar de ofrecer seis meses de alquiler gratuito y un presupuesto de 50 dólares por pie cuadrado (540 dólares por m2 ) para mejoras. Citicorp y el Banco de Nueva Escocia habían prestado 212,5 millones de dólares a los Solomon para la construcción del edificio, con un coste de 372,80 dólares por pie cuadrado (4.012,8 dólares por m2 ) . [63] Olwine Connelly acabó mudándose a seis plantas del 750 de la Séptima Avenida, [64] con una tarifa de alquiler de 4 o 5 millones de dólares al año. [65] [66] La empresa se enfrentó a varios problemas propios, incluyendo el aumento de las tasas de alquiler en 750 Seventh Avenue, así como el hecho de que 40 de sus 110 empleados se habían ido entre enero y octubre de 1991. [64] Olwine Connelly se disolvió por completo ese noviembre, dejando el edificio completamente vacío; [65] [67] la empresa nunca había hecho un solo pago de alquiler. [66] [68] A fines de 1991, Citicorp estaba buscando reestructurar su préstamo a las Solomons. [67] [69]

En enero de 1992, Solomon Equities presentó una petición de quiebra del Capítulo 11 para 750 Seventh Avenue, [70] [71] un mes después de haber presentado una acción similar para 1585 Broadway. [67] El Wall Street Journal informó que Citicorp había respaldado la presentación para reestructurar su hipoteca de $187,5 millones en el edificio. El European American Bank y el Commercial Bank of Kuwait también habían proporcionado préstamos sin garantía para el edificio. [70] Citicorp y varios otros bancos se hicieron cargo del edificio. [72] [68] Un banco español ofreció pagar a Citicorp $83 millones por 750 Seventh Avenue en 1992, pero el acuerdo fracasó después de que Citicorp se estancara. [73] El bufete de abogados Mendes & Mount alquiló el antiguo espacio de Olwine Connelly en junio de 1992 [68] y se mudó allí ese año. [74] Poco después, EAB acordó liquidar su préstamo de 35 millones de dólares sobre el 750 de la Séptima Avenida por el tres por ciento de su valor nominal. [75]

Ocupación y ventas

Entrada por la Séptima Avenida

A principios de 1993, el edificio ya no estaba en quiebra y su corredor, Newmark Real Estate, estaba buscando inquilinos. Los bancos que poseían el edificio tuvieron que decidir si cobrar alquileres más baratos inmediatamente o cobrar alquileres más altos en varios meses. [72] [76] Los bancos decidieron cobrar una variedad de alquileres, con tasas más altas en los pisos superiores. [76] Newmark proporcionó algunos espacios de oficina "prefabricados" para inquilinos que necesitaban un espacio pequeño, que anunció a los inquilinos en el cercano Rockefeller Center . [77] La ​​táctica atrajo a inquilinos como una oficina regional para la firma de contabilidad Ernst & Young , que ocupó 42.000 pies cuadrados (3.900 m 2 ). [78] [79] Mientras tanto, Morgan Stanley había adquirido 1585 Broadway en 1993, [80] pero la firma todavía necesitaba alrededor de 250.000 pies cuadrados (23.000 m 2 ). [81] En ese momento, la firma de Hong Kong Glorious Sun estuvo considerando comprar el 750 de la Séptima Avenida, pero finalmente decidió dejar que Morgan Stanley lo comprara. [82] Morgan Stanley compró el 750 de la Séptima Avenida en 1994 por 90 millones de dólares. [52] [83] [a]

Morgan Stanley instaló carteles en la fachada para cumplir con las regulaciones de la ciudad. [13] La compañía había recibido una exención de impuestos de $100 millones después de comprar 1585 Broadway y 750 Seventh Avenue. [85] Morgan Stanley trasladó toda su división de tecnología, con mil empleados, a 750 Seventh Avenue desde septiembre de 1994 hasta junio de 1995. [86] Morgan Stanley adquirió Dean Witter Financial Services en 1997, y 750 Seventh Avenue se convirtió en parte del "campus urbano del centro de Morgan Stanley Dean Witter". [87] En enero de 2000, Morgan Stanley decidió vender el edificio por $150 millones a Hines Interests Limited Partnership , [88] [89] en colaboración con General Motors Pension Trust. [18] [90] Esto fue un 67 por ciento más de lo que Morgan Stanley había pagado seis años antes, pero los expertos en bienes raíces creían que el edificio valía hasta $175 millones, casi el doble del precio de compra original. [89] En el año 2000 también se inauguró un restaurante Ruby Foo's en la planta baja, en sustitución de un restaurante de temática cómica que había estado allí durante cuatro años. [91]

Después de la venta, Morgan Stanley continuó alquilando su espacio en 750 Seventh Avenue. [92] Después de los ataques del 11 de septiembre de 2001, Morgan Stanley dispersó a los empleados de su "campus" de Times Square para reducir el riesgo creado por concentrar a tantos trabajadores en un área pequeña. [93] [94] [95] Para 2004, la empresa no estaba segura de si extendería su contrato de arrendamiento por 426.000 pies cuadrados (39.600 m 2 ) en el edificio, ya que la compañía había contratado relativamente pocos trabajadores después de los ataques, [92] pero finalmente decidió renovar el contrato de arrendamiento. [96] Hasta mediados de la década de 2000, Morgan Stanley conservó 400.000 pies cuadrados (37.000 m 2 ) de espacio en 750 Seventh Avenue, [97] y Ernst & Young y Mendes & Mount también mantuvieron sus espacios allí. [98] El bufete de abogados Steptoe & Johnson también tuvo un espacio en tres pisos en 750 Seventh Avenue hasta 2011. [99]

Hines puso el edificio a la venta en marzo de 2011 [18] [98] y recibió treinta ofertas por el edificio. [100] La firma kuwaití Fosterlane Management acordó en mayo comprar el edificio por 485 millones de dólares. [101] [102] Después, Fosterlane intentó desalojar a Ruby Foo's, lo que llevó al restaurante a demandar. [91] Ruby Foo's finalmente se quedó hasta 2015 y fue reemplazado por un restaurante Junior's al año siguiente. [103] El bufete de abogados Holwell Shuster & Goldberg también subarrendó tres pisos del edificio en 2015, [104] [105] y Shinhan Bank alquiló espacio allí en 2022. [106]

Recepción

Tras la finalización del 750 de la Séptima Avenida en 1990, el crítico de arquitectura del New York Times Paul Goldberger calificó la estructura como "un edificio agradablemente peculiar" y comparó su aguja con una chimenea moderna. [107] David Masello del Washington Post hizo una comparación similar en 1992, diciendo que el pináculo "parece ser una enorme chimenea industrial". [108] Por el contrario, Eve M. Kahn del Wall Street Journal describió el 750 de la Séptima Avenida como una "áspera pirámide de cristal negro con proyecciones irregulares que descienden en espiral por su cuerpo", señalando que permanecía oscura por la noche debido a la falta de señalización. [109] Según Kahn, "el pobre 750 de la Séptima Avenida se oscurece por completo al anochecer, aunque se suponía que una hilera de luces parpadearía por sus proyecciones en espiral". [109] Carter Wiseman de Nueva York dijo que el "intento de Roche de recrear el funk de la Séptima Avenida en un rascacielos" era atípico respecto de sus diseños habituales, como el Ford Foundation Building o el United Nations Plaza (incluido el UN Plaza Hotel ). [15]

La versión de 2010 de la Guía AIA de la ciudad de Nueva York describió la aguja como un "dedo rematador", [1] mientras que Wiseman comparó la aguja con un dedo que hace un "gesto grosero con la mano". [15] [110] Cuando el edificio se puso a la venta en 2011, Laura Kusisto escribió para The New York Observer que el edificio tenía "un parecido asombroso con la vecina Estrella de la Muerte", y que la aguja de vidrio era una de sus "características arquitectónicas dudosas". [18]

Véase también

Referencias

Notas

  1. ^ El Wall Street Journal no nombró explícitamente el número 750 de la Séptima Avenida, pero dijo que el edificio estaba en la Séptima Avenida y la calle 49 y que fue construido por los Solomons. El periódico también da una cifra contradictoria de 200.000 pies cuadrados (19.000 m 2 ) para los requisitos de espacio de Morgan Stanley. [52] Crain's New York mencionó ambas estructuras por su nombre en 1995. [84]

Citas

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Fuentes

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