La tasación de bienes inmuebles , valoración de propiedades o valoración de terrenos es el proceso de elaboración de una opinión sobre el valor de un inmueble (normalmente valor de mercado ). Las transacciones inmobiliarias a menudo requieren tasaciones porque ocurren con poca frecuencia y cada propiedad es única (especialmente su condición, un factor clave en la valoración), a diferencia de las acciones corporativas, que se negocian diariamente y son idénticas (por lo tanto, una subasta walrasiana centralizada como una bolsa de valores no es realista). ). La ubicación también juega un papel clave en la valoración. Sin embargo, dado que la propiedad no puede cambiar de ubicación, a menudo son las mejoras o mejoras a la vivienda las que pueden cambiar su valor. Los informes de tasación forman la base para préstamos hipotecarios, liquidación de herencias y divorcios, impuestos, etc. A veces se utiliza un informe de tasación para establecer el precio de venta de una propiedad.
Además del grado educativo obligatorio, que puede variar desde Finanzas hasta Tecnología de la Construcción, la mayoría de los países, pero no todos, exigen que los tasadores tengan una licencia para ejercer. Por lo general, el tasador inmobiliario tiene la oportunidad de alcanzar 3 niveles de certificación: Tasador en prácticas, Tasador autorizado y Tasador certificado. El segundo y tercer nivel de licencia requieren no menos de 2000 horas de experiencia en 12 meses y 2500 horas de experiencia en no menos de 24 meses respectivamente. [1] [2] Los tasadores a menudo se conocen como "tasadores de propiedades" o "tasadores de tierras"; en inglés británico son "agrimensores de valoración". Si la opinión del tasador se basa en el valor de mercado, entonces también debe basarse en el mayor y mejor uso del inmueble. En los Estados Unidos, las valoraciones hipotecarias de propiedades residenciales mejoradas generalmente se informan en un formulario estandarizado como el Informe de Tasación Residencial Uniforme . [3] Las tasaciones de propiedades más comerciales (por ejemplo, terrenos sin uso, que generan ingresos) a menudo se informan en formato narrativo y las completa un Tasador General Certificado.
Existen varios tipos y definiciones de valor que busca una tasación inmobiliaria. Algunos de los más comunes son:
Puede haber diferencias entre lo que vale la propiedad ( valor de mercado ) y lo que costó comprarla ( precio ). Es posible que el precio pagado no represente el valor de mercado de esa propiedad. A veces, pueden haber estado presentes consideraciones especiales, como una relación especial entre el comprador y el vendedor en la que una de las partes tenía control o influencia significativa sobre la otra. En otros casos, la transacción puede haber sido sólo una de varias propiedades vendidas o intercambiadas entre dos partes. En tales casos, el precio pagado por una pieza en particular no es su "valor" de mercado (aunque normalmente la idea es que todas las piezas y los precios suman el valor de mercado de todas las piezas), sino más bien su "precio de mercado". ".
En otras ocasiones, un comprador puede pagar voluntariamente un precio superior, por encima del valor de mercado generalmente aceptado, si su valoración subjetiva de la propiedad (su valor de inversión para él) era superior al valor de mercado. Un ejemplo específico de esto es el propietario de una propiedad vecina que, al combinar su propiedad con la propiedad en cuestión (conjunto), podría obtener economías de escala y valor agregado ( valor de parcela ). A veces ocurren situaciones similares en las finanzas corporativas . Por ejemplo, esto puede ocurrir cuando se produce una fusión o adquisición a un precio superior al valor representado por el precio de las acciones subyacentes. La explicación habitual para este tipo de fusiones y adquisiciones es que “la suma es mayor que sus partes”, ya que la propiedad total de una empresa proporciona el control total de la misma. Esto es algo por lo que los compradores a veces pagan un precio elevado. Esta situación también puede ocurrir en la compra de bienes raíces.
Pero la razón más común por la que el valor difiere del precio es que el comprador o el vendedor no están informados sobre cuál es el valor de mercado de una propiedad pero, sin embargo, acuerdan un contrato a un precio determinado que es demasiado caro o demasiado barato. Esto es lamentable para una de las dos partes. Es obligación de un tasador de bienes inmuebles estimar el verdadero valor de mercado de una propiedad y no su precio de mercado.
Con frecuencia, las propiedades se tasan a un valor inferior a su valor de mercado; esto se conoce como evaluación fraccionada. [8] La evaluación fraccionada puede resultar en propiedades que se evalúan al 10% o menos de sus valores de mercado dados. [9]
En Estados Unidos, las tasaciones se realizan por cierto tipo de valor (por ejemplo, valor de ejecución hipotecaria, valor justo de mercado, valor de venta en dificultades, valor de inversión). La definición de valor más comúnmente utilizada es valor de mercado . Si bien los Estándares Uniformes de Práctica de Tasación Profesional (USPAP) no definen el Valor de Mercado, brindan orientación general sobre cómo se debe definir el Valor de Mercado:
Un tipo de valor, expresado como una opinión, que supone la transferencia de una propiedad (es decir, un derecho de propiedad o un conjunto de dichos derechos), a partir de una fecha determinada, bajo condiciones específicas establecidas en la definición del término identificado. por el tasador según corresponda en una tasación.
Por lo tanto, la definición de valor utilizada en una tasación o análisis e informe de Análisis de Mercado Actual (CMA) es un conjunto de suposiciones sobre el mercado en el que la propiedad en cuestión puede realizar transacciones. Afecta la elección de datos comparables para su uso en el análisis. También puede afectar el método utilizado para valorar la propiedad. Por ejemplo, el valor de los árboles puede contribuir hasta el 27% del valor de la propiedad. [10] [11]
Hay tres grupos tradicionales de metodologías para determinar el valor. Generalmente se los denomina "tres enfoques del valor", que generalmente son independientes entre sí:
Sin embargo, la tendencia reciente del negocio tiende a ser hacia el uso de una metodología científica de evaluación que se basa en datos cuantitativos, [12] riesgos y enfoques geográficos. [13] [14] Pagourtzi et al. han proporcionado una revisión sobre los métodos utilizados en la industria comparando entre enfoques convencionales y avanzados. [15]
Como se mencionó anteriormente, un tasador generalmente puede elegir entre tres enfoques para determinar el valor. Uno o dos de estos enfoques suelen ser los más aplicables, mientras que el otro enfoque u otros suelen ser menos útiles. El tasador tiene que pensar en el "alcance del trabajo", el tipo de valor, la propiedad en sí y la calidad y cantidad de datos disponibles para cada enfoque. No se puede hacer una afirmación general de que un enfoque u otro sea siempre mejor que uno de los otros enfoques.
El tasador tiene que pensar en la forma en que la mayoría de los compradores suelen comprar un determinado tipo de propiedad. ¿Qué método de tasación utilizan la mayoría de los compradores para el tipo de propiedad que se está tasando? Esto generalmente guía el pensamiento del tasador sobre el mejor método de valoración, junto con los datos disponibles. Por ejemplo, las valoraciones de propiedades que normalmente compran inversores (por ejemplo, rascacielos , edificios de oficinas) pueden dar mayor peso al enfoque de ingresos. Los compradores interesados en adquirir una propiedad residencial unifamiliar preferirían comparar precios; en este caso, el enfoque de comparación de ventas ( enfoque de análisis de mercado ) sería más aplicable. El tercer y último enfoque del valor es el enfoque del costo. El enfoque de costos para valorar es más útil para determinar el valor asegurable y el costo de construir una nueva estructura o edificio.
Por ejemplo, los edificios de apartamentos individuales de una calidad determinada tienden a venderse a un precio determinado por apartamento. [16] En muchos de esos casos, el enfoque de comparación de ventas puede ser más aplicable. Por otro lado, un complejo de apartamentos de varios edificios normalmente se valoraría según el enfoque de ingresos, ya que seguiría cómo lo valorarían la mayoría de los compradores. Como otro ejemplo, las casas unifamiliares suelen valorarse con mayor ponderación en el enfoque de comparación de ventas. Sin embargo, si una vivienda unifamiliar se encuentra en un vecindario donde todas o la mayoría de las viviendas son unidades de alquiler, entonces alguna variante del enfoque del ingreso puede ser más útil. Por lo tanto, la elección del método de valoración puede cambiar según las circunstancias, incluso si la propiedad que se valora no cambia mucho.
El enfoque de comparación de ventas se basa principalmente en el principio de sustitución. Este enfoque supone que un individuo prudente (o racional) no pagará por una propiedad más de lo que le costaría comprar una propiedad sustituta comparable. El enfoque reconoce que un comprador típico comparará los precios de venta y buscará comprar la propiedad que satisfaga sus deseos y necesidades al menor costo. Al desarrollar el enfoque de comparación de ventas, el tasador intenta interpretar y medir las acciones de las partes involucradas en el mercado, incluidos compradores, vendedores e inversores.
Se recopilan datos sobre ventas recientes de propiedades similares al objeto de valoración, denominadas "comparables". Sólo las propiedades VENDIDAS pueden ser utilizadas en una tasación y determinación del valor de una propiedad, ya que representan montos realmente pagados o pactados por las propiedades. Las fuentes de datos comparables incluyen publicaciones inmobiliarias, registros públicos, compradores, vendedores, corredores y/o agentes inmobiliarios, tasadores, etc. Los detalles importantes de cada venta comparable se describen en el informe de tasación. Dado que las ventas comparables no son idénticas a la propiedad en cuestión, se pueden hacer ajustes por fecha de venta, ubicación, estilo, comodidades, pies cuadrados, tamaño del sitio, etc. La idea principal es simular el precio que se habría pagado si cada propiedad comparable venta eran idénticos a la propiedad en cuestión. Si el comparable es superior al sujeto en un factor o aspecto, entonces se necesita un ajuste a la baja para ese factor. [ se necesita aclaración ] Asimismo, si el comparable es inferior al sujeto en un aspecto, entonces se necesita un ajuste al alza para ese aspecto. [ se necesita aclaración ] El ajuste es algo subjetivo y depende de la capacitación y experiencia del tasador. Del análisis del grupo de precios de venta ajustados de las ventas comparables, el tasador selecciona un indicador de valor que sea representativo de la propiedad en cuestión. Es posible que varios tasadores elijan un indicador de valor diferente que, en última instancia, proporcionará un valor de propiedad diferente.
El enfoque de costos alguna vez se llamó enfoque de suma. La teoría es que el valor de una propiedad se puede estimar sumando el valor del terreno y el valor depreciado de cualquier mejora. El valor de las mejoras a menudo se denomina con la abreviatura RCNLD (por "coste de reproducción/reemplazo nuevo menos depreciación"). La reproducción se refiere a reproducir una réplica exacta; El costo de reposición se refiere al costo de construir una casa u otra mejora que tenga la misma utilidad , pero utilizando diseño, mano de obra y materiales modernos. En la práctica, los tasadores casi siempre utilizan el costo de reposición y luego deducen un factor por cualquier desutilidad funcional asociada con la antigüedad de la propiedad en cuestión. Una excepción a la regla general de utilizar el costo de reposición es para algunas tasaciones de valor de seguros. En esos casos, el objetivo es la reproducción del activo exacto después de un evento destructivo como un incendio.
En la mayoría de los casos, cuando se trata del enfoque de costos, la metodología general es un híbrido de los enfoques de comparación de costos y ventas (que representan tanto los costos de los proveedores como los precios que buscan los clientes). Por ejemplo, el costo de reposición para construir un edificio se puede determinar sumando los costos de mano de obra, materiales y otros. Por otro lado, los valores de la tierra y la depreciación deben derivarse de un análisis de datos de ventas comparables.
El enfoque de costos se considera más confiable cuando se utiliza en estructuras más nuevas, pero el método tiende a volverse menos confiable para propiedades más antiguas. El enfoque de costos es a menudo el único enfoque confiable cuando se trata de propiedades de uso especial (por ejemplo, asambleas públicas, puertos deportivos ).
El enfoque de capitalización de ingresos (a menudo denominado simplemente "enfoque de ingresos") se utiliza para valorar propiedades comerciales y de inversión. Debido a que su objetivo es reflejar o modelar directamente las expectativas y comportamientos de los participantes típicos del mercado, este enfoque generalmente se considera la técnica de valoración más aplicable para propiedades que generan ingresos, donde existen suficientes datos de mercado.
En una propiedad comercial que genera ingresos, este enfoque capitaliza un flujo de ingresos en una indicación de valor. Esto se puede hacer utilizando multiplicadores de ingresos o tasas de capitalización aplicadas a un ingreso operativo neto (NOI). Por lo general, un NOI se ha estabilizado para no darle demasiado peso a un evento muy reciente. Un ejemplo de esto es un edificio no arrendado que, técnicamente, no tiene NOI. Un NOI estabilizado asumiría que el edificio se alquila a una tarifa normal y a los niveles de ocupación habituales. El Ingreso Operativo Neto (NOI) es el ingreso potencial bruto (GPI), menos la desocupación y la pérdida de cobranza (= Ingreso Bruto Efectivo) menos los gastos operativos (pero excluyendo el servicio de la deuda, los impuestos sobre la renta y/o los cargos por depreciación aplicados por los contadores).
Alternativamente, se pueden valorar varios años de ingresos operativos netos mediante un modelo de análisis de flujo de efectivo descontado (DCF). El modelo DCF se utiliza ampliamente para valorar propiedades generadoras de ingresos más grandes y caras, como grandes torres de oficinas o grandes centros comerciales. Esta técnica aplica rendimientos respaldados por el mercado (o tasas de descuento) a los flujos de efectivo futuros proyectados (como cifras de ingresos anuales y, por lo general, una reversión global de la eventual venta de la propiedad) para llegar a una indicación del valor presente. En Canadá, los valores de reversión suelen oscilar entre 16 y 21 veces el NOI del año de venta.
Cuando se compran viviendas para uso personal, el comprador puede validar el precio de venta utilizando el enfoque de ingresos en la dirección opuesta. Se puede estimar una tasa de rendimiento esperada comparando los costos netos esperados con el precio de venta. Este rendimiento se puede comparar con otras oportunidades de inversión del propietario de la vivienda. [17]
En el Reino Unido, la metodología de valoración se ha clasificado tradicionalmente en cinco métodos: [18]
1. Método comparativo . Se utiliza para la mayoría de los tipos de propiedades donde hay buena evidencia de ventas anteriores. Esto es análogo al enfoque de comparación de ventas descrito anteriormente.
2. Método de inversión , también conocido como hardcore . Se utiliza para la mayoría de las propiedades comerciales (y residenciales) que generan flujos de efectivo futuros a través del arrendamiento de la propiedad. Este método compara el valor de alquiler estimado (ERV), o "porción superior" con los ingresos actuales ("pasajeros"), o "porción inferior", para dar una indicación de si el valor futuro de la propiedad debería aumentar o disminuir en función de ingreso. Si los ingresos de una propiedad son superiores al ERV, esto a veces se conoce como "espuma", que puede confundirse con el uso estadounidense de "espuma" que describe el período anterior a una burbuja inmobiliaria .
Los flujos de caja se pueden comparar con el rendimiento equivalente determinado por el mercado y el valor de la propiedad se puede determinar mediante un modelo sencillo. Tenga en cuenta que este método es realmente un método de comparación, ya que las principales variables se determinan en el mercado. Sin embargo, en la práctica estándar de Estados Unidos, la capitalización estrechamente relacionada del NOI se confunde con el método DCF bajo la clasificación general del enfoque de capitalización de ingresos (ver arriba).
3. Método residual . Se utiliza para propiedades maduras para desarrollo o reurbanización o solo para terrenos baldíos. El valor del sitio o de la propiedad no mejorada se basa en el valor mejorado o desarrollado menos los costos de construcción, los honorarios profesionales, los costos de financiamiento del desarrollo y las ganancias o el retorno del riesgo del desarrollador. [ se necesita aclaración ]
4. Método de beneficio . Se utiliza para comercializar propiedades donde la evidencia de tarifas es escasa, como hoteles, restaurantes y residencias de ancianos. Un promedio de tres años de ingresos operativos (derivados de la cuenta de pérdidas y ganancias o del estado de resultados ) se capitaliza utilizando un rendimiento apropiado. Tenga en cuenta que, dado que las variables utilizadas son inherentes a la propiedad y no se derivan del mercado, a menos que se realicen los ajustes adecuados, el valor resultante será el valor de uso o el valor de inversión, no el valor de mercado .
5. Método de costo . Se utiliza para terrenos y construcciones de carácter especial para los que no se pueden obtener cifras de beneficio o para los terrenos y construcciones para los que no existe mercado por sus características de servicio público o patrimoniales. Tanto el método residual como el método del costo se agruparían en Estados Unidos bajo el enfoque del costo (ver arriba).
Según las Normas de Valoración RICS vigentes, se reconocen las siguientes bases de valor:
La experiencia pública común de los agrimensores colegiados es el proceso de obtención de un préstamo hipotecario . [19] Cualquier prestamista hipotecario exigirá una valoración hipotecaria como condición para obtener un préstamo hipotecario. El comprador de vivienda puede tomar la opción de ordenar al mismo topógrafo que lleve a cabo un "Informe del comprador de vivienda RICS" o un "Encuesta de construcción RICS" (a veces llamado "Encuesta estructural" [20] ), generalmente con un costo adicional. [19] Cuando se instruye al agrimensor en esta función combinada, la valoración de la hipoteca todavía se produce para el prestamista y, además, se prepara el Informe del comprador de vivienda o el Estudio del edificio para el prestatario. Este acuerdo puede evitar el posible conflicto de intereses cuando el inspector tiene como clientes tanto al prestamista como al prestatario en la transacción. Debido al aspecto de ética y responsabilidad profesional, los prestatarios deben tener en cuenta que la encuesta del prestamista se realiza únicamente para el prestamista y el perito no será responsable por pérdida u omisión para el prestatario. Desde la reforma del Libro Rojo de prácticas de valoración de RICS en los últimos años, se ha eliminado la definición de valoración de hipotecas. Ahora es una valoración de mercado que tiene la misma definición que se da a la valoración en el RICS HomeBuyer Report.
El Consejo de Prestamistas Hipotecarios recomienda que los compradores no se basen únicamente en la valoración de la hipoteca, sino que obtengan un estudio más completo para sus propios fines. [ cita necesaria ] Sin embargo, una encuesta más completa rara vez es una condición para el préstamo.
Es posible que el prestatario prefiera seleccionar un perito independiente para realizar el Informe del comprador de vivienda o el Estudio del edificio.
La valoración de una hipoteca es para beneficio del prestamista. Su propósito es simplemente confirmar que la propiedad vale el precio pagado, para proteger los intereses del prestamista. [21] Invariablemente hay un descargo de responsabilidad en el informe que confirma que el topógrafo no tiene ninguna responsabilidad ante el prestatario. Esta es una exclusión legalmente válida.
En el marco de las reformas emprendidas por RICS a principios del siglo XXI para regular mejor el suministro de productos profesionales al público en general, un sector que normalmente no puede apreciar plenamente las consecuencias de una especificación inadecuada de los elementos que deben inspeccionarse y de cómo se informan. , RICS produjo una nueva gama de productos de consumo con la marca RICS. Ahora hay tres productos de consumo disponibles: 1. Informe de condición de RICS 2. Informe de comprador de vivienda de RICS 3. Encuesta de edificios de RICS Estos productos tienen una apariencia consistente en toda la gama, con tipos de letra y formato general comunes. Las distinciones vienen en el detalle que se proporciona posteriormente. Estos se analizan a continuación.
Este es un breve informe que analiza brevemente la propiedad para informar sobre la condición visual de nueve elementos externos de construcción, nueve elementos internos de construcción, siete servicios suministrados al edificio y tres componentes clave de los terrenos en los que se encuentra la propiedad. Los informes califican las condiciones de 1 - buena, 2 - necesita atención en el futuro cercano, 3 - necesita atención ahora utilizando un sistema de semáforo para llamar la atención sobre las cosas que importan.
En la práctica, este informe tiene poco valor para el comprador a menos que el perito asista al mismo tiempo que el comprador realiza una visita y desee una indicación temprana del estado general, aprovechando al máximo el conocimiento experto del perito sobre cómo pueden fallar los edificios. no son obvios para el comprador medio. Algunos topógrafos aceptan realizar estas encuestas como paso previo para luego ampliar el servicio con un informe más detallado en cualquiera de los otros dos tipos de la suite RICS Home Surveys. [22] Generalmente, la tarifa del primer informe se descuenta de la tarifa del informe de seguimiento detallado, ya que cuando el agrimensor regresa a la propiedad, ya comprende qué problemas hay en la propiedad.
Este formato de documento ha sido revisado en 2010 para incluir un formato fácil de asimilar para el lector. El problema con el formato anterior que los clientes solían informar a RICS al recibir el anterior 'Encuesta y valoración del comprador de vivienda' era que la estructura no distinguía fácilmente los fallos de la descripción principal. Se introdujo un sistema de semáforo y los inspectores deben calificar cada elemento de la inspección según su prioridad. De esta manera, se identifican fácilmente los impedimentos graves y se comentan los defectos menos críticos para dar al lector consejos sobre lo que necesitará atención en el futuro cercano. No comenta sobre los requisitos de mantenimiento para los artículos que se encuentran en condiciones satisfactorias, solo confirma que no hay motivo de preocupación en este momento. Este formato es adecuado para una amplia gama de propiedades, pero se adapta mejor a casas construidas tradicionalmente que no están sujetas a deterioros muy graves ni a modificaciones o ampliaciones importantes previas. Este informe es mucho más largo que el informe de condición y analiza con más detalle la propiedad para informar sobre la condición visual y las necesidades de mantenimiento de nueve elementos externos de construcción, nueve elementos internos de construcción, siete servicios suministrados al edificio y tres componentes clave. del terreno en el que se ubica el inmueble. Los informes califican las condiciones de 1 - buena, 2 - necesita atención en el futuro cercano, 3 - necesita atención ahora utilizando un sistema de semáforo para llamar la atención sobre las cosas que importan. El informe también incluye comentarios para asesorar al abogado sobre cuestiones que deben abordarse en el traspaso y cualquier riesgo que afecte al edificio, los terrenos y las personas de naturaleza más general. También se realiza una valoración de mercado de la propiedad y una evaluación de los costes de reconstrucción a efectos del seguro.
No todos los peritos colegiados pueden proporcionar el Informe del comprador de vivienda de RICS, ya que contiene una valoración de mercado. Según las reglas de la Royal Institution of Chartered Surveyors, cualquier topógrafo que realice estos estudios también debe ser un tasador registrado de RICS y tener un seguro de indemnización profesional para esta tarea. Se trata de un intento de RICS de proporcionar confianza a los consumidores después de que los informes de valoración más antiguos quedaran en descrédito.
Hay una serie de variaciones en el estudio de un edificio residencial que ofrece al comprador de la vivienda una variedad de productos. Las dos variantes principales son la versión de la nota de orientación de RICS que surge de la nota de orientación de RICS anterior de 2004 (actualizada más recientemente por la "Nota de orientación de RICS de Encuestas de propiedades residenciales, tercera edición", que se introdujo en diciembre de 2013). La principal diferencia entre la nota orientativa y la nota práctica para el consumidor es el formato de los informes. Un estilo a medida o un estilo de marco (señal de semáforo). Para los topógrafos, la orientación es la "mejor práctica" y la nota práctica es "obligatoria".
La versión de la nota de orientación se puede proporcionar en un formato de documento de Word acordado con un apéndice para fotografías, etc. También existe la opción (con un costo de puesta en servicio adicional) de agregar una valoración de mercado y otros servicios, como cálculo de costos para reparaciones y gestión de proyectos. servicios de investigación por acuerdo como se cita al final de esta descripción. En efecto, es un informe totalmente personalizado.
La alternativa es la versión de nota práctica (introducida al mercado en noviembre de 2012). Es un formato de señal de semáforo similar al de otros productos de encuestas de RICS, como el informe de condición de RICS y los informes de compradores de vivienda de RICS.
Ambos formatos de informe (notas orientativas y notas prácticas) son apropiados para prácticamente todas las propiedades, incluidos, entre otros, edificios catalogados , cabañas con techo de paja , casas con estructura de madera, etc.
El estudio del edificio es el estudio más detallado disponible [23] de la mayoría de las empresas de Chartered Surveyors. [21] Por muy completo que sea, aún puede dar lugar a recomendaciones para una mayor investigación por parte de otros especialistas; vea abajo. Sin embargo, un topógrafo competente siempre intentará investigar las causas de la humedad y los defectos de construcción antes de recomendar una investigación más profunda. El informe del estudio del edificio es mucho más extenso que el informe sobre el estado, pero puede que no sea mucho más largo que el informe del comprador de vivienda, ya que su contenido depende del estado observado en cada caso individual. La versión de nota práctica del estudio del edificio analiza con más detalle la propiedad para informar sobre la condición visual y las necesidades de mantenimiento de nueve elementos externos de construcción, con posibilidad de subdivisión en características individuales, con los nueve elementos internos de construcción y los siete servicios. suministrados al edificio examinado de manera similar. Además, los tres componentes clave del terreno en el que se ubica la propiedad se pueden subdividir según sea necesario.
La versión de nota práctica del informe también califica las condiciones de 1 - buenas, 2 - que necesitan atención en el futuro cercano, 3 - que necesitan atención ahora utilizando un sistema de semáforo para llamar la atención sobre las cosas que importan. En este formato, si hay un defecto, no sólo se identificará sino que se analizarán sus causas y se discutirán con cierto detalle los métodos de reparación y eliminación de la causa. El informe también incluye comentarios para asesorar al abogado sobre cuestiones que deben abordarse en el traspaso y cualquier riesgo que afecte al edificio, los terrenos y las personas de naturaleza más general. También se debate sobre las vías de evacuación en caso de incendio, que, especialmente en las casas más antiguas, pueden verse comprometidas por un mal diseño y modificaciones. En el documento no hay valoración de mercado ni evaluación de los costes de reconstrucción a efectos de seguro. Estos se pueden agregar, junto con estimaciones de costos para las reparaciones mediante un acuerdo separado, como se analiza en las útiles notas explicativas de RICS para los clientes.
En conjunto, una característica clave de los estudios de construcción de RICS es que brindan una oportunidad para que los clientes y los topógrafos entablen un diálogo detallado sobre la propiedad que pretenden comprar. Los compradores encuentran útil un estudio del edificio para permitir futuras negociaciones sobre el precio o para proporcionar un documento informativo al cliente para ampliaciones o reparaciones. El estudio del edificio es un proceso muy interactivo.
Los peritos colegiados también pueden proporcionar un certificado de eficiencia energética.
Los Chartered Surveyors no son necesariamente especialistas en otros campos y pueden recomendar investigaciones adicionales por parte de un electricista , un ingeniero de gas, un ingeniero estructural o un experto de otro tipo, dependiendo de lo que encuentren durante su inspección. También pueden recomendar que el abogado del comprador trabaje para confirmar asuntos que puedan afectar su valoración, como (en el caso de las propiedades arrendadas ), el plazo restante del contrato de arrendamiento , quién es responsable de los límites, etc.
La inspección del Chartered Surveyor suele ser no intrusiva. No tienen la autoridad para levantar tablas del piso, perforar agujeros o realizar excavaciones en una propiedad que el posible comprador no es propietario en esta etapa, lo que significa que ciertos defectos o problemas pueden no ser evidentes en su inspección. [24]
Sus honorarios son un componente del coste de la mudanza en el Reino Unido .
Si bien los Estándares Uniformes de Práctica de Tasación Profesional (USPAP) siempre han requerido que los tasadores identifiquen el alcance del trabajo necesario para producir resultados creíbles, en los últimos años quedó claro [ ¿cuándo? ] que los tasadores no entendieron completamente el proceso para desarrollar esto adecuadamente. Al formular el alcance del trabajo para una tasación creíble, el concepto de tasación limitada versus completa y el uso de la Regla de Salida causaron confusión a los clientes, tasadores y revisores de tasación. Para hacer frente a esto, el USPAP se actualizó en 2006 con lo que se conoció como el Proyecto de Alcance del Trabajo. Después de esto, USPAP eliminó tanto la Regla de Salida como el concepto de evaluación limitada, y se creó una nueva regla de Alcance del Trabajo. En esto, los tasadores debían identificar seis partes clave del problema de tasación al comienzo de cada tarea:
Con base en estos factores, el tasador debe identificar el alcance del trabajo necesario, incluidas las metodologías que se utilizarán, el alcance de la investigación y los enfoques de valoración aplicables. Actualmente, los estándares mínimos para el alcance del trabajo son:
El alcance del trabajo es el primer paso en cualquier proceso de evaluación. Sin un alcance de trabajo estrictamente definido, las conclusiones de una evaluación pueden no ser viables. Al definir el alcance del trabajo, un tasador puede desarrollar adecuadamente un valor para una propiedad determinada para el usuario previsto y para el uso previsto de la tasación. La idea general del "alcance del trabajo" es proporcionar expectativas y pautas claras para todas las partes en cuanto a lo que cubre y no cubre el informe de evaluación; y cuánto trabajo se ha invertido en ello.
El tipo de "interés" inmobiliario que se está valorando también debe conocerse y expresarse en el informe. Por lo general, para la mayoría de las ventas o financiaciones hipotecarias, se valora el interés simple . El interés de tarifa simple es el paquete de derechos más completo disponible. Sin embargo, en muchas situaciones, y en muchas sociedades que no siguen el Common Law inglés o el Código Napoleónico , algún otro interés puede ser más común. Si bien existen muchos intereses posibles diferentes en bienes raíces, los tres más comunes son:
Tasador y Valuación:
Un "tasador" es un individuo o profesional capacitado y calificado para determinar el valor de activos, generalmente bienes raíces o muebles, para diversos fines. Los tasadores evalúan el valor o el valor justo de mercado de estos activos en función de su conocimiento, experiencia y análisis de datos relevantes.
"Valoración" se refiere al proceso de determinar el valor o valor de un activo, propiedad, negocio o instrumento financiero. La valoración se puede realizar por una amplia gama de motivos, incluidos negocios, activos, etc.
Si se realiza una inspección de la vivienda antes de la tasación y ese informe se proporciona al tasador, puede resultar una tasación más útil. Esto se debe a que se informará al tasador, que no es un inspector de viviendas experto, si hay defectos de construcción sustanciales o si se requieren reparaciones importantes. Esta información puede hacer que el tasador llegue a una opinión diferente, probablemente más baja, sobre el valor. Esta información puede resultar especialmente útil si una o ambas de las partes que solicitan la tasación pueden acabar en posesión del inmueble. Este es a veces el caso de la propiedad en un acuerdo de divorcio o una sentencia judicial. [25]
Los modelos de valoración automatizados (AVM) están ganando aceptación. Estos se basan en modelos estadísticos como el análisis de regresión múltiple o algoritmos de aprendizaje automático. [26] Si bien las MAV pueden ser bastante precisas, particularmente cuando se usan en un área muy homogénea, también hay evidencia de que las MAV no son precisas en otros casos, como cuando se usan en áreas rurales o cuando la propiedad tasada no se ajusta bien. al barrio.
Tasación masiva asistida por computadora (CAMA) es un término genérico para cualquier paquete de software utilizado por agencias gubernamentales para ayudar a establecer tasaciones de bienes raíces para los cálculos de impuestos a la propiedad. Una CAMA es un sistema de tasación de propiedades, generalmente solo ciertos tipos de bienes inmuebles , que incorpora análisis estadísticos respaldados por computadora, como análisis de regresión múltiple y un procedimiento de estimación adaptativa para ayudar al tasador a estimar el valor. [27]
Tasación masiva asistida geográficamente (GAMA) es un término genérico para cualquier paquete de software centrado en un sistema de información geográfica utilizado por agencias gubernamentales para ayudar a establecer tasaciones de bienes raíces para los cálculos de impuestos a la propiedad. [28]
Spatial-CAMA (SCAMA) es un término general para la evaluación masiva donde los datos espaciales se utilizan con modelos de dependencia espacial o heterogeneidad espacial. El modelo de retraso espacial (SLM) y la media móvil autorregresiva espacial (SARMA) se incluyen en la dependencia espacial, mientras que los modelos de regresión ponderada geográficamente (GWR) se incluyen en la heterogeneidad espacial. [29]
Los diversos grupos de tasación estadounidenses y organizaciones internacionales de tasación profesional han comenzado a colaborar en los últimos años para el desarrollo de Normas Internacionales de Valoración . Esto facilitará los estándares globales de tasación de bienes raíces, un complemento muy necesario para las carteras de inversión inmobiliaria que cruzan fronteras nacionales. Algunos grupos de evaluación ya son organizaciones internacionales y, por lo tanto, hasta cierto punto, ya incorporan algún nivel de estándares globales.
El Consejo Internacional de Normas de Valoración (IVSC) es una organización no gubernamental (ONG) miembro de las Naciones Unidas con miembros que abarcan a todos los principales emisores de normas nacionales de valoración y asociaciones profesionales de 150 países diferentes (incluido el Appraisal Institute , la American Society de Tasadores , el RICS , la [Asociación de Tasadores Practicantes de la India] y el Instituto de Tasación de Canadá). IVSC publica las Normas Internacionales de Valoración (IVS), ahora en su 12ª edición.
En Alemania, la tasación inmobiliaria se conoce como valoración inmobiliaria ( Immobilienbewertung ). Los tasadores inmobiliarios ( Immobilienbewerter o Gutachter ) pueden calificar para convertirse en Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (experto oficialmente nombrado y jurado). Sin embargo, este título que antes era muy importante ha perdido gran parte de su importancia en los últimos años, pero todavía tiene cierto valor en los procedimientos judiciales. Generalmente no se requiere el título para las tasaciones.
La tasación de bienes inmuebles en Alemania está parcialmente codificada por ley. El Baugesetzbuch federal (abreviado BauGB, "código legal alemán sobre edificación") contiene directrices sobre las autoridades rectoras, define el término valor de mercado y hace referencia a normas continuas (capítulo 3, artículos 192 y siguientes). Cada municipio (ciudad o distrito administrativo) debe constituir un Gutachterausschuss (comité de evaluación), compuesto por un presidente y miembros honorarios. [30] El comité recopila información sobre todas las transacciones inmobiliarias (es obligatorio enviar una copia de cada contrato de compra notarial al Gutachterausschuss ) y la incluye en la Kaufpreissammlung (base de datos de precios de compra). La mayoría de los comités publican cada dos años un informe oficial del mercado inmobiliario en el que, además de otra información comparable, se determina el valor del terreno. Los comités también realizan evaluaciones en nombre de las autoridades públicas.
La BauGB define Verkehrswert o Marktwert (valor de mercado, ambos términos con el mismo significado) de la siguiente manera: "El valor de mercado se determina por el precio que se puede realizar en la fecha de la valoración, en una transacción en condiciones de plena competencia, teniendo debidamente en cuenta la situación jurídica y las características efectivas, la naturaleza y disposición del local o cualquier otro objeto de la valoración" [31] (traducción no oficial). La intención, como en otros países, es incluir todas las influencias objetivas y excluir todas las influencias resultantes de las circunstancias subjetivas de las partes involucradas.
Esta ley federal está respaldada por el Wertermittlungsverordnung (abreviado WertV, "reglamento sobre la determinación del valor"). [32] El WertV define los métodos de valoración codificados y la técnica general de valoración. Los métodos de valoración codificados alemanes (también se permiten, pero no están codificados, otros métodos como el DCF o el método residual) son:
Las normas generales de WertV están respaldadas además por la Wertermittlungsrichtlinie (abreviatura WertR, "directiva sobre la determinación del valor"). [33] El WertR proporciona plantillas para cálculos, tablas (por ejemplo, depreciación económica) y directrices para la consideración de diferentes influencias. WertV y WertR no son vinculantes para valoraciones para uso no oficial; sin embargo, deben considerarse como mejores prácticas o prácticas de valoración generalmente aceptadas (alemanas) (GAVP).
En la mayoría de los aspectos, los principios de valoración generalmente aceptados (alemanes) son coherentes con la práctica internacional. El mercado de inversión tiene mayor peso en el enfoque de ingresos. Sin embargo, hay algunas diferencias importantes:
Matemáticamente, la distinción entre tierra y mejoras en el enfoque del ingreso no tendrá ningún impacto en el valor total cuando la vida económica restante sea superior a treinta años. Por esta razón, se ha vuelto bastante común utilizar los Vereinfachtes Ertragswertverfahren (enfoque simplificado de ingresos), omitiendo el valor del suelo y los Liegenschaftszins . Sin embargo, el tratamiento separado de terrenos y edificios conduce a resultados más precisos para los edificios más antiguos, especialmente para los edificios comerciales, que normalmente tienen una vida económica más corta que los edificios residenciales.
Una ventaja del grado comparativamente alto de estandarización practicado por los tasadores profesionales es la mayor capacidad para verificar la inconsistencia, precisión y transparencia de una tasación.
La Organización Federal Alemana de Peritos Designados y Jurados ( Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter , abreviado BDSF) [34] es la principal organización profesional que agrupa a la mayoría de tasadores autorizados en Alemania. En los últimos años, con el avance hacia una perspectiva más global en la profesión de valoración, el RICS se ha afianzado en Alemania, en cierta medida a expensas del BDSF. Otra organización alemana de expertos designados y jurados es la Deutsche Sachverständigen Gesellschaft , abbr. DESAG. [35] Esta organización también incluye un gran número de tasadores autorizados en Alemania.
Centrándose especialmente en el valor hipotético, los bancos alemanes con actividades de financiación inmobiliaria formaron en 1996 la HypZert GmbH , una asociación para la certificación de tasadores inmobiliarios. [36] Muchos bancos alemanes consideran obligatoria la cualificación HypZert .
En Israel, la profesión de tasador de bienes raíces está regulada por el Consejo de Tasadores de Tierras, órgano del Ministerio de Justicia; La organización profesional más grande, que abarca a la mayoría de tasadores/tasadores de tierras, es la Asociación de Tasadores de Tierras. Los tasadores deben estar registrados en el Consejo, que es un organismo estatutario creado por ley y que supervisa la formación y administra los exámenes profesionales nacionales que son un requisito previo para obtener el registro. En 2005, el Consejo creó un Comité de Normas de Valoración con el objetivo de desarrollar y promulgar normas que reflejaran las mejores prácticas; estos han tendido a seguir un enfoque basado en reglas.
Históricamente, la mayoría de las valoraciones en Israel eran valoraciones legales (como valoraciones realizadas con fines de Impuesto de Mejora , un impuesto administrado sobre cualquier ganancia acumulada por la propiedad a través de cambios en la planificación local), así como valoraciones realizadas con fines de préstamos bancarios. Desde que Israel implementó las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) en 2008, la profesión se ha dedicado a realizar valoraciones con fines de presentación de informes financieros.
En el Reino Unido, la tasación de bienes raíces se conoce como tasación de propiedades y un tasador de bienes raíces es un tasador de terrenos o tasador de propiedades (generalmente un perito colegiado calificado que se especializa en tasación de propiedades). [18] La valoración de propiedades en el Reino Unido está regulada por la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), un organismo profesional que abarca todas las profesiones relacionadas con la construcción y la propiedad. Las directrices profesionales de RICS para tasadores se publican en lo que comúnmente se conoce como el Libro Rojo . La versión de 2017 fue RICS Valuation – Global Standards (1 de julio de 2017), [37] que reemplaza una edición publicada en 2011. RICS Valuation Standards contiene reglas obligatorias, orientación sobre mejores prácticas y comentarios relacionados. La versión 2017 adopta y aplica las Normas Internacionales de Valoración (IVS) publicadas por el Consejo Internacional de Normas de Valoración (IVSC). Los cambios en los estándares son aprobados por la Junta del RICS Valuation Professional Group y el Libro Rojo se actualiza en consecuencia periódicamente. Si bien tiene su sede en el Reino Unido, RICS es una organización global y se ha vuelto muy activa en los Estados Unidos en los últimos años a través de su afiliación con Counselors of Real Estate, una división de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios .
La práctica de tasación en los Estados Unidos está regulada por el estado. La Appraisal Foundation (TAF) es el principal organismo de normalización; su Junta de Estándares de Tasación (ASB) promulga y actualiza las mejores prácticas codificadas en los Estándares Uniformes de Práctica de Tasación Profesional (USPAP), mientras que su Junta de Cualificaciones de Tasación (AQB) promulga estándares mínimos para la certificación y licencia de tasadores.
El gobierno federal regula a los tasadores indirectamente porque si el Subcomité de Tasación (ASC) del Consejo Federal de Examen de Instituciones Financieras (FFIEC) determina que el programa de regulación y certificación de tasadores de un estado en particular es inadecuado, entonces, según las regulaciones federales, todos los tasadores de ese estado ya no serían elegible para realizar tasaciones para bancos autorizados a nivel federal. [38] La ASC supervisa el TAF. Los bancos hacen un uso generalizado de préstamos hipotecarios y valores respaldados por hipotecas , y no podrían hacerlo sin tasaciones.
La Ley de Reforma, Recuperación y Ejecución de Instituciones Financieras de 1989 (FIRREA) exigió a todos los estados que desarrollaran sistemas para otorgar licencias y certificar a los tasadores de bienes raíces. [39] Para lograr esto, se formó el Subcomité de Tasación (ASC) dentro de la FFIEC, con representantes de las diversas agencias federales reguladoras de hipotecas. [40] Por lo tanto, actualmente todos los tasadores de bienes raíces deben tener licencia y certificación estatal. Pero antes de la década de 1990, no existían estándares comúnmente aceptados ni para la calidad de las tasaciones ni para la licencia de tasadores. En la década de 1980, un comité ad hoc que representaba a varias organizaciones profesionales de tasación en Estados Unidos y Canadá se reunió para codificar las mejores prácticas en lo que se conoció como USPAP. La crisis de ahorros y préstamos de EE.UU. dio lugar a una mayor regulación federal a través de FIRREA, que exigía que los reguladores de préstamos federales adoptaran normas de tasación. Las mismas organizaciones que habían desarrollado USPAP formaron una organización sin fines de lucro, The Appraisal Foundation (TAF), y los derechos de autor de USPAP se transfirieron a TAF. La supervisión federal de TAF está a cargo del Subcomité de Tasación, compuesto por representantes de varios reguladores federales de préstamos. TAF lleva a cabo su trabajo a través de dos juntas: la Junta de Normas de Tasación promulga y actualiza el USPAP; La Junta de Cualificaciones de Tasación (AQB) promulga estándares mínimos recomendados para la certificación y licencia de tasadores. Durante la década de 1990, todos los estados adoptaron USPAP como estándares rectores dentro de sus estados y desarrollaron estándares de licencia que cumplieron o superaron las recomendaciones de TAF. Además, los distintos tribunales estatales y federales han adoptado el USPAP para litigios inmobiliarios y todos los reguladores de préstamos federales adoptan el USPAP para la tasación de financiación hipotecaria. [40]
Además, existen organizaciones de tasación profesionales, organizadas como organizaciones privadas sin fines de lucro que datan de la Gran Depresión de la década de 1930. Una de las más antiguas de Estados Unidos es la Sociedad Estadounidense de Administradores Agrícolas y Tasadores Rurales (ASFMRA), que fue fundada en 1929. [41] Otras se fundaron según fue necesario y surgió la oportunidad en campos especializados, como el Appraisal Institute ( AI) y la Sociedad Estadounidense de Tasadores (ASA), fundada en la década de 1930, la Asociación Internacional de Derecho de Vía y la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios , que se fundaron después de la Segunda Guerra Mundial . Todas estas organizaciones existían para establecer y hacer cumplir estándares, pero su influencia disminuyó con la creciente regulación gubernamental. En marzo de 2007, tres de estas organizaciones (ASFMRA, ASA y AI) anunciaron un acuerdo de principio para fusionarse. NAIFA (Asociación Nacional de Tasadores Independientes), miembro fundador de The Appraisal Foundation, ayudó a redactar el Título XI, Enmiendas a la reforma de la tasación de bienes raíces. Fue fundada en 1961.
Una de las organizaciones profesionales de tasadores de bienes raíces más reconocidas en Estados Unidos es el Appraisal Institute (AI). Se formó a partir de la fusión del Instituto Americano de Tasadores de Bienes Raíces y la Sociedad de Tasadores de Bienes Raíces. Fundadas junto con otras en la década de 1930, las dos organizaciones se fusionaron en la década de 1990 para formar AI. Este grupo otorga cuatro designaciones profesionales: SRA , a tasadores residenciales, AI-RRS , a tasadores de revisión residencial, MAI , a tasadores comerciales, y AI-GRS , a tasadores de revisión comerciales. El Instituto ha promulgado regulaciones rigurosas con respecto al uso y exhibición de estas designaciones. Por ejemplo, contrariamente a la creencia popular, "MAI" no significa "Miembro, Instituto de Tasación". Según el instituto, las letras "no representan palabras específicas" y un MAI no puede utilizar las palabras "Miembro, Instituto de Tasación" en lugar de la marca MAI. El motivo principal de esta regla es evitar la dilución de la marca . Estas designaciones requieren asistencia a clases de técnicas de evaluación, capacitación ética, exámenes y una revisión del trabajo del candidato por parte de tasadores designados.
La Asociación Nacional de Tasadores (NAA) se formó con el propósito de unir a quienes se dedican a la profesión de tasador con el fin de ejercer una influencia beneficiosa sobre la profesión y defender los intereses de los tasadores. La NAA ha establecido un grupo asesor compuesto por líderes de organizaciones y coaliciones estatales llamado Junta de Gobernadores, donde esos estados pueden ayudar a guiar a la NAA a actuar en el mejor interés de todos los tasadores. La NAA también tiene una membresía designada, MNAA (Miembro de la Asociación Nacional de Tasadores, que es un individuo que posee una licencia de tasación, certificación o credencial de tasación similar emitida por una agencia gubernamental; y que acepta los requisitos y objetivos de membresía de la Asociación Nacional Asociación de Tasadores.
Otras organizaciones de tasación líderes incluyen la Asociación Nacional de Tasadores de Tarifas Independientes y la Asociación Nacional de Tasadores Maestros, que también fueron miembros patrocinadores fundadores de la Fundación de Tasación. [42] La Junta de Tasadores de Bienes Raíces de Massachusetts (MBREA), fundada en 1934, es la única asociación de tasación estatal que ha sido nombrada patrocinadora de la Fundación de Tasación. [43] En los últimos años, la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) se ha vuelto muy respetada en los Estados Unidos y ha formado una colaboración con los Consejeros de Bienes Raíces, una división de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios . RICS, con sede en Londres, opera a escala global y otorga las designaciones MRICS y FRICS a miembros y becarios de RICS. El Real Estate Counseling Group of America es un pequeño grupo de los principales tasadores y analistas inmobiliarios de EE. UU. que en conjunto han escrito un cuerpo desproporcionadamente grande de metodología de tasación y la Asociación Nacional de Tasadores de Bienes Raíces (NAREA), fundada en 1966, con el objetivo para elevar el profesionalismo y el éxito de la Industria de Tasación.
La organización de tasación líder para la valoración de propiedades personales es la Sociedad Estadounidense de Tasadores , que es miembro patrocinador de la Fundación de Tasación y otorga la designación ASA (Tasador senior acreditado) a los candidatos que completan cinco años de experiencia documentada en tasaciones, aprueban un examen integral junto con cursos requeridos de tasación comercial y/o residencial, y presentar dos informes de tasación para su revisión.
Durante mucho tiempo se ha pensado que los prejuicios implícitos y la composición racial del vecindario contribuyen al valor de tasación de una vivienda. [44] Estudios recientes de Freddie Mac y otros líderes de la industria han confirmado que los modelos tradicionales basados en ventas comparables y una variedad de otros factores (ingresos, puntaje crediticio, etc.) no pueden explicar la brecha de valor de tasación que enfrentan las minorías. [45] Algunos argumentarían que estas disparidades de precios se explican parcialmente por la calidad del vecindario, que según los opositores es un subproducto de la línea roja histórica . [46]
En Rusia, a la par de muchas otras economías de la ex Unión Soviética, la profesión surgió en la primera mitad de 1990 y representó una clara ruptura con la práctica anterior de los especialistas en precios de industrias específicas y con las actividades de las autoridades legales que fijaban los precios en la Unión Soviética. Unión. Actualmente, la valoración de propiedades, como se la denomina, es una especialidad dentro de la "profesión de valoración" de propósito general, que funciona de manera autorregulada y supervisada por "organizaciones profesionales autorreguladas" de tasadores (SRO), es decir, entidades públicas de supervisión establecidas. en virtud de disposiciones de legislación especial (que en términos generales pueden compararse con los sindicatos). La principal de ellas es la Sociedad Rusa de Tasadores , creada en 1993 y que actualmente supervisa aproximadamente la mitad de los miembros de la profesión de tasación. Entre sus más de 6.000 miembros, una gran mayoría son tasadores de bienes inmuebles y se codean con tasadores de negocios y de activos intangibles. A estas últimas categorías de tasadores también se les permite valorar propiedades, aunque los profesionales de tasación tienden a especializarse. A finales de 2016, se ordenó que los tasadores pasaran por un proceso de certificación obligatorio administrado por el estado para verificar su competencia, cuyos detalles en cuanto a la ruptura de la especialización o de otro tipo aún no se han resuelto.
A mediados de 2016, se considera que los tasadores en Rusia, incluidos los tasadores de bienes inmuebles, son personas con una formación específica que mantienen su membresía en Valuation SRO y asumen una responsabilidad patrimonial ilimitada por el resultado de sus servicios, es decir, su estatus profesional se basa en la organización. de notarios públicos. Independientemente de este hecho, más del 80% de los tasadores tienden a ser empleados de empresas de valoración o consultoría y, por lo tanto, no ejercen como empresarios individuales independientes. Los servicios de tasación de alto nivel están representados principalmente por las ramas de valoración de las "cuatro grandes" internacionales de consultoría en el país, pero también existen marcas nacionales de valoración corporativa de buena reputación.
La mayoría de las valoraciones de propiedades en el país generalmente se realizan para cumplir con los requisitos legales descritos en la Ley Federal de Valoración, cuya modificación más reciente tuvo lugar en 2016. Además, otras leyes relacionadas, como la Ley de Sociedades Anónimas, describen más de 20 casos. donde las valoraciones son obligatorias. Estos casos obligatorios incluyen valoraciones para fines tales como privatización, obtención de préstamos, manejo de procedimientos de quiebra y liquidación, entre otros.
Antes del año 2000, las valoraciones de los informes financieros corporativos tenían mayor importancia. Sin embargo, esto cambió cuando el regulador contable nacional dejó de promover la opción del valor razonable contable. Actualmente, el gobierno está en el proceso de subcontratar la tasación masiva de propiedades con fines tributarios a instituciones de tasación profesionales.
La adjudicación de estimaciones de valor certificadas por tasadores en caso de que surjan disputas se realiza a través de los consejos de expertos de las SRO de tasadores. Los tribunales oficiales tienden a coincidir con las resoluciones de dichos Consejos. En algunos casos excepcionales, también se requiere el visto bueno de los consejos de expertos de la SRO para que una valoración realizada por un tasador en particular entre en vigor.
Los detalles técnicos de la práctica de los tasadores inmobiliarios en Rusia están alineados con el patrón internacional. Anteriormente, los miembros de la Sociedad Rusa de Tasadores estaban obligados a observar las Normas Internacionales de Valoración. También existe un conjunto de 14 "Estándares Federales de Valoración" de propósito general desarrollados por el gobierno (FSO 1,2,3: son los estándares generales de valoración adoptados por primera vez en 2007 (y revisados en 2015) y que cubren los términos de contratación y el contenido del informe de valoración. requisitos, los FSO 7 a 11 son estándares específicos de activos adoptados en 2015, mientras que el FSO 9 es actualmente el único estándar de propósito específico en el conjunto que trata de valoraciones de propiedades con fines de garantía de préstamos; los dos últimos estándares FSO adoptados en 2016 cubren la determinación de valores de inversión y de liquidación, sin embargo, no tocan la metodología para determinar estos valores, solo eliminan los requisitos de presentación de informes). En vista del impulso de conformidad internacional en la última ronda de establecimiento de estándares FSO, los requisitos generales en los nuevos estándares FSO son similares a los del conjunto de estándares de valoración internacional, sin embargo, en ocasiones pueden ser más específicos y exigir la divulgación obligatoria de la incertidumbre en la valoración. informes utilizando el formato de intervalo/rango.
A partir del 1 de agosto de 2017, nuevas modificaciones de la Ley Federal de Valoración impusieron la certificación obligatoria de los tasadores por parte de un centro de pruebas afiliado al estado. En consecuencia, esta medida de certificación de examen escrito de dos horas de duración, destinada a contrarrestar la percepción de mala práctica generalizada entre los miembros de la profesión de tasación nacional, prevé tres especializaciones de tasadores: tasadores de bienes raíces, tasadores de plantas y maquinaria, y tasadores de negocios e intangibles. tasadores de activos, y los requisitos de contenido del examen varían sustancialmente para cada especialización. Los tasadores perderían el derecho a ejercer, a menos que cumplan con el requisito de realizar este examen de certificación obligatorio antes del 31 de marzo de 2018. Una evaluación general de esta medida es que el número de tasadores certificados en Rusia se reducirá a unos 2000. –3.000 tasadores en todo el país (en todas las especialidades mencionadas), es decir, diezmando alrededor del 80% de los miembros actuales de Valuer SRO, debido a la complejidad de los exámenes de certificación.
El Instituto de Agrimensores de Hong Kong (HKIS) regula a los agrimensores de propiedades en Hong Kong. Establecido en 1984, el Instituto es la única organización profesional que representa la profesión topográfica en Hong Kong. El HKIS se constituyó legalmente en virtud de la Ordenanza del Instituto de Agrimensores de Hong Kong en enero de 1990 (Cap. 1148). En julio de 1991 se aprobó la Ordenanza sobre el registro de topógrafos (capítulo 417) para establecer una Junta de Registro encargada de administrar el registro de los topógrafos. En mayo de 2006, el número de miembros ascendía a 6.723. Un topógrafo de práctica general asesora sobre el mejor uso del terreno, evalúa la factibilidad y viabilidad del proyecto de desarrollo propuesto, así como la valoración, comercialización, venta, arrendamiento y gestión de los desarrollos completados. También tiene un sitio web para proporcionar estimaciones del valor de las propiedades en tiempo real en todo Hong Kong. [47]
El Instituto Australiano de la Propiedad (API) se formó en 1926 como Instituto de Tasadores de la Commonwealth. El Instituto ha sufrido varios cambios de nombre durante el último siglo a medida que se amplió la gama de servicios ofrecidos por sus miembros. Sirve para regular la profesión de tasadores de propiedades en toda Australia.
Hoy en día, la API representa los intereses de más de 8.600 profesionales inmobiliarios en toda Australia. Los miembros de API incluyen tasadores residenciales, comerciales y de plantas y maquinaria, asesores inmobiliarios, analistas inmobiliarios, administradores de activos y fondos inmobiliarios, administradores de instalaciones inmobiliarias, abogados inmobiliarios e investigadores y académicos inmobiliarios. La función principal del Instituto es establecer y mantener los más altos estándares de práctica profesional, educación, ética y conducta profesional para sus miembros y la profesión inmobiliaria en general. [48]
La valoración de bienes raíces en Nueva Zelanda está regulada por el Instituto de Tasadores de Nueva Zelanda ('NZIV') y la Junta de Registro de Tasadores de Nueva Zelanda ('VRB'), ambos organismos estatutarios establecidos en virtud de la Ley de Tasadores de 1948 (NZ). El NZIV sigue siendo el organismo profesional estatutario para tasadores en Nueva Zelanda, con sucesión perpetua en virtud de la Ley (que está bajo revisión en 2015). El NZIV puede elaborar normas como legislación de nivel inferior y tiene un Código de Ética. Las Reglas NZIV se modificaron por última vez en 2012 y siguen vigentes. La VRB tiene jurisdicción en relación con asuntos graves que afectan el registro de un tasador, incluida la disciplina en la que un tasador ha actuado de tal manera que alcance el umbral. La Ley de Tasadores de 1948 establece el umbral establecido en el artículo 31 como cuestiones en las que un tasador podría ser eliminado del registro de tasadores. El NZIV tiene poder disciplinario para asuntos relativamente menores. El NZIV gobierna a los miembros del NZIV y tiene poder para disciplinar a los miembros y multarlos con hasta $500, amonestar a los miembros o cancelar su membresía. Las denominaciones de "Tasador Registrado" y "Tasador Público" están legalmente protegidas por la legislación, quedando reservadas a los Tasadores Registrados bajo la Ley. El NZIV, según la ley, puede admitir miembros que no sean tasadores (como economistas de tierras que no sean tasadores).
También existen organismos profesionales voluntarios para la valoración de bienes raíces, como el Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) y el Property Institute of New Zealand (PINZ). Ambos organismos tienen una membresía más amplia, más allá de los tasadores de bienes raíces. PINZ tiene más de 2500 miembros en Nueva Zelanda y en el extranjero (como expatriados en el Reino Unido, Asia y Australia). PINZ tiene un acuerdo de nivel de servicio con NZIV, mediante el cual PINZ contrata la realización de tareas para el organismo profesional estatutario, NZIV. PINZ se formó en 2000 para actuar como voz de los profesionales inmobiliarios. Ha habido "divisiones políticas" dentro de la profesión de valoración en Nueva Zelanda, expresadas en las Asambleas Generales Anuales y a través de "guerras de poder" durante los últimos 20 años. Muchos tasadores apoyan la fusión de las funciones del NZIV bajo el organismo voluntario multidisciplinario PINZ, mientras que muchos otros desean mantener un organismo profesional estatutario separado para tasadores (el NZIV). Hay varios motivos en el debate y la legislación aplicable está bajo revisión y se está considerando modificarla o derogarla. En la actualidad, la Ley sigue en vigor y el NZIV es jurídicamente un organismo independiente con funciones, poderes y deberes estatutarios.
PINZ incorporó a gran parte de los miembros del NZIV, el Instituto de Tasadores de Plantas y Maquinaria (IPMV) y el Instituto de Economía de la Propiedad y la Tierra de Nueva Zelanda (PLEINZ). PINZ representa ahora los intereses de tasadores, administradores de propiedades e instalaciones, asesores inmobiliarios y tasadores de instalaciones y maquinaria. PINZ se ha convertido en uno de los organismos profesionales más grandes de estándares, calificaciones y ética en todas las facetas de la profesión inmobiliaria en Nueva Zelanda. Trabaja con el gobierno, la industria y otras asociaciones profesionales, partes interesadas en la educación y los medios de comunicación para promover sus estándares y puntos de vista. [49]
En Nueva Zelanda, los términos "valuación" y "tasador" generalmente se relacionan con alguien que asume esa función profesional en términos de los requisitos de la Ley de Tasador de 1948 o las plantas y maquinaria, marinas o no reguladas o voluntariamente autorreguladas (si son miembros de PINZ). tasadores de arte. Mientras que el término "tasación" generalmente está relacionado con una estimación realizada por un vendedor de bienes raíces o un agente autorizado según la Ley de Agentes de Bienes Raíces de 2008. El Instituto de Bienes Raíces de Nueva Zelanda incluye muchos miembros tasadores, pero la legislación que rige las ventas y la agencia (enajenación de intereses de tierras en nombre de otros) no se extiende para incluir disposiciones para ese papel por parte de los tasadores, independientemente de su membresía en NZIV, RICS o PINZ.
Existe una diferencia significativa en las responsabilidades de un agente inmobiliario y un tasador. Si bien a un agente de bienes raíces se le permite representar los intereses de su cliente, un tasador debe ofrecer una evaluación del valor imparcial e independiente. El marco legal que rige estas funciones también es distinto. Los abogados, transportistas y agentes inmobiliarios operan bajo una legislación separada de la que regula a los tasadores. Específicamente, la disposición legal que describe las responsabilidades de los Abogados y Transmisores es la Ley de Abogados y Transmisores de 2006.
Entre 2011 y 2015, el número de tasadores registrados en Nueva Zelanda generalmente oscila entre 900 y 950 cada año. Se trata de un profesional envejecido con dificultades para retener a miembros nuevos y jóvenes debido a los salarios, el estrés laboral y la reciente aparición de "cámaras de compensación" para que los bancos ordenen valoraciones con fines hipotecarios. Las cámaras de compensación han puesto fin en gran medida a la antigua práctica local de que el público busque asesoramiento directamente de un tasador. El uso de estimaciones electrónicas basadas en Rating Values (tasaciones masivas de los gobiernos locales para las tasas) también está provocando una reducción del trabajo de valoración estándar y está afectando significativamente a la viabilidad de las pequeñas empresas de valoración. La profesión se encuentra en el proceso de una reestructuración corporativa más amplia del mercado de valoración debido a estos factores con diversas percepciones dentro de la profesión en cuanto a los méritos de los acontecimientos de los últimos cinco años.
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