La zonificación inclusiva (IZ), también conocida como vivienda inclusiva , se refiere a ordenanzas de planificación municipales y del condado que requieren o brindan incentivos cuando un porcentaje determinado de unidades en un nuevo desarrollo de viviendas sea asequible para personas con ingresos bajos a moderados. El término zonificación inclusiva indica que estas ordenanzas buscan contrarrestar las prácticas de zonificación excluyentes , que excluyen viviendas de bajo costo de un municipio a través del código de zonificación. (Por ejemplo, la zonificación unifamiliar hace que sea ilegal construir edificios de apartamentos multifamiliares). Los desarrolladores de viviendas asequibles sin fines de lucro construyen el 100% de sus unidades como asequibles, pero necesitan importantes subsidios de los contribuyentes para que este modelo funcione. La zonificación inclusiva permite a los municipios construir nuevas viviendas asequibles sin subsidios de los contribuyentes. [1] Para alentar a los desarrolladores con fines de lucro a construir proyectos que incluyan unidades asequibles, las ciudades a menudo permiten a los desarrolladores construir más unidades totales (un "bono de densidad") de lo que permiten actualmente sus leyes de zonificación para que haya suficiente mercado generador de ganancias. -unidades de tasa para compensar las pérdidas de las unidades por debajo de la tasa de mercado y aún así permitir que el proyecto sea financieramente viable. [1] La zonificación inclusiva puede ser obligatoria o voluntaria, aunque la gran mayoría de las unidades se han construido como resultado de programas obligatorios. [1] [2] Hay variaciones entre los requisitos de reserva (porcentaje de unidades reservadas para residentes de bajos ingresos), los niveles de asequibilidad (qué nivel de ingresos se considera "bajos ingresos") y la duración de la unidad. tiene escritura restringida como vivienda asequible. [1]
En la práctica, estas políticas implican imponer restricciones a la escritura de entre el 10% y el 30% de las casas o apartamentos nuevos para que el costo de la vivienda sea asequible para los hogares de bajos ingresos. Los urbanistas y sociólogos consideran beneficiosa la combinación de " viviendas asequibles " y viviendas "a precio de mercado" en el mismo barrio. [3] Otro objetivo de la zonificación inclusiva es construir comunidades de ingresos mixtos, en lugar de tener hogares pobres concentrados en vecindarios específicos de la ciudad. [1] Los economistas afirman que IZ funciona como un control de precios sobre un porcentaje de unidades y tiene efectos negativos similares a otros controles de precios ( control de alquileres ), ya que desalienta la oferta de viviendas nuevas. [4] También puede entenderse de manera similar a las tarifas de impacto como un "impuesto inclusivo" sobre las unidades a precio de mercado que eleva los precios de las nuevas unidades no controladas en ese desarrollo y, por lo tanto, disminuye el incentivo financiero para crear nuevas viviendas. [4]
La mayor parte de la zonificación inclusiva se promulga a nivel municipal o de condado; cuando las impone el estado, como en Massachusetts , se ha argumentado que tales leyes usurpan el control local. En tales casos, los desarrolladores pueden utilizar la zonificación inclusiva para evitar ciertos aspectos de las leyes de zonificación locales.
Durante mediados y finales del siglo XX, nuevos suburbios crecieron y se expandieron alrededor de las ciudades estadounidenses a medida que los compradores de viviendas de clase media , apoyados por programas de préstamos federales como las garantías de préstamos para viviendas de la Administración de Veteranos , abandonaron vecindarios y comunidades establecidos. Estos lugares recién poblados eran en general más homogéneos económicamente que las ciudades que rodeaban. Muchas comunidades suburbanas promulgaron ordenanzas locales, a menudo en códigos de zonificación, para preservar el carácter de su municipio. Una de las prácticas de exclusión más comúnmente citadas es la estipulación de que los lotes deben tener un tamaño mínimo determinado y las casas deben estar alejadas de la calle una distancia mínima determinada. En muchos casos, estas ordenanzas de vivienda impidieron la construcción de viviendas asequibles, porque los grandes terrenos necesarios para construir dentro de las restricciones del código tenían un costo prohibitivo para casas de precios modestos. Las comunidades han seguido siendo accesibles para los ciudadanos más ricos gracias a estas ordenanzas, lo que efectivamente ha excluido a las familias de bajos ingresos de las comunidades deseables. Estas ordenanzas de zonificación no siempre se han promulgado con la intención consciente de excluir a los hogares de bajos ingresos, sino que han sido el resultado no deseado de dichas políticas.
Al negar a las familias de bajos ingresos el acceso a las comunidades suburbanas, muchos sienten que la zonificación excluyente ha contribuido al mantenimiento de los guetos del centro de la ciudad . Los partidarios de la zonificación inclusiva señalan que los hogares de bajos ingresos tienen más probabilidades de alcanzar el éxito económico si tienen vecinos de clase media como pares y modelos a seguir. Cuando es eficaz, la zonificación inclusiva reduce la concentración de la pobreza en los distritos marginales donde las normas sociales pueden no proporcionar modelos adecuados de éxito. La educación es uno de los componentes más importantes del esfuerzo por sacar a las personas de la pobreza; El acceso a escuelas públicas de alta calidad es otro beneficio clave de la reducción de la segregación. Estadísticamente, un niño pobre en una escuela donde el 80% de los niños son pobres obtiene puntuaciones entre un 13 y un 15% más bajas en comparación con entornos donde el 80% de sus compañeros son de clase media. [5]
En muchas de las comunidades donde se ha puesto en práctica la zonificación inclusiva, los requisitos de ingresos permiten que los hogares que ganan entre el 80% y el 120% del ingreso medio califiquen para viviendas "asequibles". Esto se debe a que en muchos lugares los altos precios de la vivienda han impedido que incluso los hogares de ingresos medios compren propiedades a precio de mercado. Esto es especialmente notorio en California , donde sólo el 16% de la población podía permitirse una vivienda de precio medio durante 2005. [6]
Los economistas afirman que IZ funciona como un control de precios sobre un porcentaje de unidades y tiene efectos negativos similares a otros controles de precios ( control de alquileres ), ya que desalienta la oferta de viviendas nuevas. [4] También puede entenderse de manera similar a las tarifas de impacto como un "impuesto inclusivo" sobre las unidades a precio de mercado que eleva los precios de las nuevas unidades no controladas en ese desarrollo y, por lo tanto, disminuye el incentivo financiero para crear nuevas viviendas. [4]
Las ordenanzas de zonificación inclusiva varían sustancialmente entre municipios. Estas variables pueden incluir:
Si bien muchas comunidades suburbanas cuentan con la Sección 8 para hogares de bajos ingresos, generalmente están restringidas a secciones concentradas. En algunos casos, los condados especifican distritos pequeños donde se alquilarán propiedades de la Sección 8. En otros casos, el mercado tiende a autosegregar la propiedad según el ingreso. Por ejemplo, en el condado de Montgomery, Pensilvania , un condado suburbano rico que limita con Filadelfia , sólo el 5% de la población del condado vive en el distrito de Norristown , sin embargo, el 50% de las propiedades de la Sección 8 del condado están ubicadas allí. [12] La gran población residente de bajos ingresos representa una carga para el gobierno local y el distrito escolar de Norristown , mientras que gran parte del condado permanece sin carga.
La zonificación inclusiva tiene como objetivo reducir la segregación económica residencial al exigir que una combinación de ingresos esté representada en un solo desarrollo.
La zonificación inclusiva sigue siendo un tema controvertido. Algunos defensores de la vivienda asequible buscan promover las políticas para garantizar que haya viviendas disponibles para una variedad de niveles de ingresos en más lugares. Estos partidarios sostienen que la zonificación inclusiva produce viviendas asequibles necesarias y crea comunidades con ingresos integrados . [ cita necesaria ]
Sin embargo, otros defensores de la vivienda asequible afirman que ocurre lo contrario: que la zonificación inclusiva puede tener el efecto contrario y, de hecho, reducir la vivienda asequible en una comunidad. Por ejemplo, en Los Ángeles, California, la zonificación inclusiva aparentemente aceleró la gentrificación, ya que los edificios más antiguos y no rentables fueron demolidos y reemplazados por viviendas en su mayoría de alto alquiler y un pequeño porcentaje de viviendas asequibles; el resultado neto fue una vivienda menos asequible. En Nueva York, NY, la zonificación inclusiva permite un aumento de hasta un 400% en viviendas de lujo por cada unidad de vivienda asequible y un 400% adicional de viviendas de lujo cuando se combina con el uso liberal de los derechos de desarrollo. Los críticos han afirmado que las viviendas asequibles pueden dirigirse a quienes ganan hasta $200,000 mediante el uso inadecuado de un ingreso medio del área y utilizarse como herramientas políticas por organizaciones vinculadas a varios políticos. Comunidades de la ciudad de Nueva York como Harlem, Lower East Side, Williamsburg, Chelsea y Hell's Kitchen han experimentado un importante desplazamiento secundario mediante el uso de la Zonificación Inclusiva. [ cita necesaria ]
Los detractores de la industria inmobiliaria señalan que la zonificación inclusiva impone un impuesto indirecto a los promotores, para disuadirlos de construir en áreas que enfrentan escasez de oferta. Además, para garantizar que las unidades asequibles no se revendan con fines de lucro, las restricciones de escritura generalmente fijan un precio máximo de reventa a largo plazo , eliminando un beneficio potencial de ser propietario de una vivienda. [ cita necesaria ]
Los defensores del libre mercado se oponen a los intentos de arreglar determinados resultados sociales mediante la intervención del gobierno en los mercados . Argumentan que la zonificación inclusiva constituye una regulación onerosa del uso de la tierra que exacerba la escasez de viviendas. [ cita necesaria ]
Los propietarios de viviendas a veces notan que el valor de sus propiedades se reducirá si familias de bajos ingresos se mudan a su comunidad. Otros contradicen sus preocupaciones : el clasismo y el racismo apenas disimulados . [ cita necesaria ]
Algunas de las batallas de zonificación inclusiva más publicitadas han involucrado a las comunidades REIT AvalonBay. Según el sitio web de la compañía, AvalonBay busca desarrollar propiedades en "mercados con altas barreras de entrada" en todo Estados Unidos. En la práctica, AvalonBay utiliza leyes de zonificación inclusivas, como la Ley de Permisos Integrales de Massachusetts: Capítulo 40B , para eludir las leyes de zonificación locales y construir grandes complejos de apartamentos. En algunos casos, los residentes locales contraatacan con una demanda.[1] En Connecticut, desarrollos similares de AvalonBay han resultado en intentos de expropiar la tierra o reclamarla mediante expropiación . [13] En la mayoría de los casos, AvalonBay ha ganado estas disputas y ha construido apartamentos o condominios extremadamente rentables.
Otras batallas legales han ocurrido en California, donde muchas ciudades han implementado políticas de zonificación inclusivas que generalmente requieren que entre el 10 y el 15 por ciento de las unidades sean viviendas asequibles. [14] La definición de vivienda asequible incluye tanto viviendas para personas de bajos ingresos como viviendas para personas de ingresos moderados. En California, las viviendas para personas de bajos ingresos suelen estar diseñadas para hogares que ganan entre el 51 y el 80 por ciento del ingreso medio, y las viviendas para ingresos moderados suelen estar diseñadas para hogares que ganan entre el 81 y el 120 por ciento del ingreso medio. [14] Los desarrolladores han intentado luchar contra estos requisitos impugnando las ordenanzas locales de zonificación inclusiva a través del sistema legal judicial. En el caso Asociación de Constructores de Viviendas del Norte de California contra la Ciudad de Napa , el Tribunal de Apelaciones del Primer Distrito de California confirmó las ordenanzas de zonificación inclusivas de la Ciudad de Napa que requieren que el 10 por ciento de las unidades del nuevo proyecto de desarrollo sean viviendas para ingresos moderados frente a la Casa Asociación de Constructores que desafió a la Ciudad de Napa. [15] Las ciudades también han intentado imponer requisitos inclusivos a las unidades de alquiler. Sin embargo, la Ley de Viviendas de Alquiler Costa-Hawkins prohíbe a las ciudades de California imponer limitaciones a las tarifas de alquiler de unidades desocupadas. [16] Posteriormente, los desarrolladores ganaron casos, como Palmer/Sixth Street Properties, LP contra la ciudad de Los Ángeles (2009) , contra ciudades que impusieron requisitos de inclusión a las unidades de alquiler, ya que la ley estatal reemplaza las ordenanzas locales. [17]
Los grupos de ciudadanos y desarrolladores también han buscado otras formas de fortalecer o derrotar las leyes de zonificación inclusiva. Por ejemplo, el proceso de iniciativa y referéndum en California permite a grupos de ciudadanos o desarrolladores cambiar las ordenanzas locales sobre viviendas asequibles mediante voto popular. Cualquier ciudadano o grupo de interés puede participar en este proceso reuniendo al menos el número requerido de firmas para que la medida propuesta pueda calificar para estar en la boleta; Una vez que se presentan suficientes firmas y los funcionarios electorales aprueban la medida electoral, la medida electoral generalmente se incluye en la boleta electoral para las próximas elecciones. [18] Un caso reciente es la Proposición C en San Francisco . Esta medida electoral se incluyó en la boleta electoral de las elecciones primarias de California de junio de 2016. Aprobada en junio de 2016, esta propuesta modifica los Estatutos de la Ciudad para aumentar el requisito de viviendas asequibles para proyectos de desarrollo de 25 unidades o más. [19]
El choque entre estos diversos intereses se refleja en este estudio publicado por el grupo de expertos en políticas públicas de la Fundación Reason, de tendencia libertaria , y en la respuesta de una revisión por pares de esa investigación. Los gobiernos locales reflejan y en algunos casos equilibran estos intereses contrapuestos. En California, la Liga de Ciudades ha creado una guía para la zonificación inclusiva que incluye una sección sobre los pros y los contras de estas políticas.
Se sugiere que las políticas de IZ tal vez no dispersen efectivamente a las unidades de bajos ingresos en toda la región, lo que en realidad contradice el objetivo de la política en sí. [20] Por ejemplo, en el condado de Suffolk, se encuentra que hay una concentración espacial de unidades IZ en vecindarios pobres junto con proporciones más altas de negros e hispanos, que se consideran minorías. [20] Además, el 97,7% de las unidades IZ se construyeron en sólo el 10% del tramo censal entre 1980 y 2000, que es el área con el vecindario de ingresos más bajos junto con la agrupación de minorías. [20] Es indispensable señalar que las políticas de vivienda están controladas por el gobierno local en lugar del gobierno regional en el condado de Suffolk, por lo tanto, sin coordinaciones regionales de la política de vivienda, no se considera la distribución intermunicipal de los hogares de bajos ingresos dentro del condado. [20] Además, las bonificaciones de densidad otorgadas a los promotores inmobiliarios por la provisión de unidades IZ han intensificado la concentración de unidades asequibles en barrios pobres (Ryan & Enderle citado en Mukhija, Das, Regus et al., 2012). [21] Esto muestra que las políticas de IZ pueden no lograr dispersar las distribuciones de bajos ingresos cuando se llevan a cabo sin tener en cuenta la coordinación regional.
Además, con las bonificaciones de densidad asignadas a los promotores inmobiliarios por la provisión de unidades IZ, implica que la comunidad estaría asumiendo el costo de aumentar la densidad de población y compartir la infraestructura existente. [21]
Más de 200 comunidades en los Estados Unidos tienen algún tipo de disposición de zonificación inclusiva. [22]
El condado de Montgomery, Maryland , a menudo se considera pionero en el establecimiento de políticas de zonificación inclusivas. Es el sexto condado más rico de Estados Unidos, pero ha construido más de 10.000 unidades de vivienda asequible desde 1974, muchas de ellas puerta a puerta con viviendas a precio de mercado. [23]
Todos los municipios del estado de Massachusetts están sujetos al Capítulo 40B de las Leyes Generales de ese estado, que permite a los desarrolladores eludir ciertas restricciones de zonificación municipal en aquellos municipios que tienen menos del 10% de unidades de vivienda asequible definido por ley. Los desarrolladores que aprovechen el Capítulo 40B deben construir un 20% de unidades asequibles según lo definido en el estatuto. [24]
Todos los municipios del estado de Nueva Jersey están sujetos a una zonificación inclusiva impuesta judicialmente como resultado de la Decisión Mount Laurel de la Corte Suprema de Nueva Jersey y las leyes posteriores de la legislatura estatal de Nueva Jersey. [25]
Un estudio de 2006 encontró que 170 jurisdicciones en California tenían algún tipo de vivienda inclusiva. [26] Esto fue un aumento del 59% desde 2003, cuando sólo 107 jurisdicciones tenían viviendas inclusivas. [27] Además, la ley estatal exige que el 15% de las unidades de vivienda producidas en áreas de proyectos de reurbanización sean asequibles. Al menos el 20% de los ingresos generados por un proyecto de reurbanización deben contribuir a viviendas para personas de ingresos bajos y moderados. [14] Sin embargo, el gobernador Jerry Brown aprobó la AB 1X 26 que disolvió todas las agencias de reurbanización el 1 de febrero de 2012.
Sin embargo, la ordenanza de zonificación inclusiva de Los Ángeles , California para viviendas de alquiler fue invalidada en 2009 por el Tribunal de Apelaciones de California para el Segundo Distrito de Apelaciones porque entraba directamente en conflicto con una disposición de la Ley de Viviendas de Alquiler Costa-Hawkins del estado de 1996 que otorgaba específicamente a todos los propietarios el derecho a fijar la "tasa de alquiler inicial" para las nuevas viviendas. [28]
La ordenanza de zonificación inclusiva de Madison, Wisconsin, relativa a las viviendas de alquiler, fue anulada por el Tribunal de Apelaciones del Cuarto Distrito de Wisconsin en 2006 porque ese tribunal de apelaciones interpretó la zonificación inclusiva como un control de alquileres, lo cual está prohibido por el estatuto estatal. La Corte Suprema de Wisconsin rechazó la solicitud de la Ciudad de revisar el caso. La ordenanza se estructuró con una fecha de caducidad en febrero de 2009, a menos que el Consejo Común la prorrogue. El Consejo Común no extendió la ordenanza de zonificación inclusiva y, por lo tanto, expiró y ya no está en vigor.
El 21 de febrero de 2019, el Ayuntamiento de Johannesburgo aprobó sus "Incentivos, regulaciones y mecanismos de vivienda inclusiva 2019". [11] La política es la primera de su tipo en Sudáfrica y ofrece cuatro opciones para viviendas inclusivas (incluidas opciones de precio limitado, tamaño limitado u opciones negociadas) donde al menos el 30% de las unidades de vivienda en nuevos desarrollos de 20 unidades o más deben ser vivienda inclusiva. [29]
Si bien la zonificación inclusiva puede ser obligatoria o voluntaria, algunos estudios han demostrado que los enfoques obligatorios serían cruciales para el éxito de los programas de zonificación inclusiva en términos de proporcionar una mayor cantidad de viviendas asequibles. [30] A continuación se muestran algunos ejemplos que muestran el mayor efecto de la práctica obligatoria sobre la práctica voluntaria: [31]