Los fideicomisos de tierras son organizaciones sin fines de lucro que poseen y administran tierras y, a veces, aguas. Hay tres tipos comunes de fideicomisos de tierras, que se distinguen entre sí por la forma en que están estructurados legalmente y por los fines para los cuales se organizan y operan:
En los Estados Unidos, la tierra propiedad del gobierno de los Estados Unidos y mantenida en fideicomiso para tribus e individuos nativos americanos a veces se denomina fideicomiso de tierras.
En Australia, los fideicomisos de tierras aborígenes son un tipo de organización sin fines de lucro que posee el título de propiedad absoluta de un área de tierra en nombre de una comunidad de aborígenes y/o isleños del Estrecho de Torres .
El posible concepto más antiguo de equidad en tierras mantenidas en fideicomiso es la representación de este antiguo rey ( fideicomitente ) que devuelve la propiedad a su propietario anterior ( beneficiario ) durante su ausencia, respaldado por el testimonio de un testigo ( fideicomisario ). En esencia y en este caso, el rey, en lugar del estado posterior (fideicomitente y poseedor de activos en la posición más alta) devuelve la propiedad junto con los ingresos pasados ( capital ) al beneficiario: [1]
Ante el testimonio de Giezi, siervo de Eliseo, de que la mujer era dueña de estas tierras, el rey le devuelve todos sus bienes. Del hecho de que el rey ordena a su eunuco devolver a la mujer todos sus bienes y el producto de su tierra desde el momento en que ella se fue...
Los fideicomisos de tierras han existido al menos desde la época romana , pero su historia más clara se remonta a la época del rey Enrique VIII en Inglaterra . En ese momento, la gente usaba fideicomisos de tierras para ocultar su propiedad de la tierra para no tener que servir en el ejército o cumplir otras obligaciones de propiedad de la tierra. Por ejemplo, un tío mayor conservaría las tierras de su sobrino para no tener que unirse al ejército del rey. Para acabar con esto, el rey Enrique en 1536 aprobó el Estatuto de Usos . El estatuto declaraba que si una de las partes poseía tierras "para el uso de" o en fideicomiso para otra ("beneficiario"), entonces el título legal recaía en el beneficiario. Obviamente, si se hubiera dado efecto literal al estatuto, no habría una ley de fideicomisos. Sin embargo, poco después de que se promulgara el estatuto, los tribunales ingleses declararon que el estatuto sólo se aplicaba si el fideicomiso era pasivo, es decir, el fiduciario no hacía nada más que poseer la tierra. [ cita necesaria ]
A finales del siglo XIX en Chicago , algunas personas descubrieron que los fideicomisos de tierras serían buenos para comprar propiedades para que los inversores construyeran rascacielos , y los concejales de la ciudad pensaron que serían una buena manera de ocultar su propiedad sobre la tierra, ya que tenían prohibido votar. proyectos de construcción de ciudades cuando poseían terrenos cercanos. Debido a que la ley de Inglaterra, incluido el Estatuto de Usos , estaba presente en la ley estadounidense, surgió la pregunta de si un fideicomiso de tierras sería válido. Esta pregunta llegó a la Corte Suprema de Illinois . Se dictaminó que si se creaba un fideicomiso de tierras con algún deber menor para el fiduciario (como escriturar la propiedad a los beneficiarios 20 años después), entonces el fideicomiso no se consideraría pasivo y sería válido. Por lo tanto, hoy en día, el fideicomiso de tierras en Estados Unidos a menudo se denomina fideicomiso de tierras "tipo Illinois" o "Illinois Land Trust". [2]
Los fideicomisos de tierras se han utilizado activamente en Illinois durante más de cien años y en las últimas décadas han comenzado a utilizarse en otros estados. La declaración de un fideicomiso se realiza a través de una "escritura al fiduciario" . Si el fideicomiso se presenta como documento público, elimina toda la protección de activos proporcionada por la formación del fideicomiso de tierras. Robert Pless fue pionero en el uso del fideicomiso de tierras que han utilizado muchas empresas en todo Estados Unidos desde principios de los años noventa. [ cita necesaria ]
Los fideicomisos de tierras comunitarias remontan su historia conceptual a las Ciudades Jardín de Inglaterra, el Movimiento Gramdan de la India y los asentamientos agrícolas cooperativos de Israel, los moshavim . Como observaron Robert Swann y sus coautores en The Community Land Trust: A New Model for Land Tenure in America (1972): "Las ideas detrás del community land trust...tienen raíces históricas" en las Américas indígenas, en África colonial y en los antiguos sistemas económicos chinos. Por lo tanto, "el objetivo es 'restaurar' el concepto de fideicomiso de tierras en lugar de iniciarlo". [3]
Un fideicomiso de inversión en bienes raíces es un acuerdo fiduciario mediante el cual una parte (el fiduciario ) acuerda poseer y administrar bienes inmuebles en beneficio de un número limitado de beneficiarios . [4]
Los fideicomisos de tierras utilizados principalmente para la protección y administración de áreas naturales o para la preservación de tierras productivas para alimentos o fibras se denominan más comúnmente fideicomisos de tierras de conservación, pero también pueden denominarse ' conservaciones de tierras ' . Existen desde 1891. Sin embargo, los fideicomisos de tierras de conservación no eran muy conocidos antes de la década de 1980. [5] [6] Las comunidades conservacionistas son ejemplos de este tipo de fideicomisos de tierras.
El primer fideicomiso de tierras de conservación, The Trustees of Reservations, se fundó en 1891. En 1976, Ben Emory, nuevo director del Maine Coast Heritage Trust, había comenzado a pedir consejo al abogado de Boston Kingsbury Browne sobre cuestiones fiscales federales relacionadas con las servidumbres de conservación. Emory reclutó a un puñado de otros fideicomisos de tierras como clientes para las cartas fiscales periódicas de Browne, y se desarrolló una pequeña red de comunicaciones de fideicomisos de tierras.
Cuando el Congreso consideró una nueva legislación relacionada con la deducibilidad fiscal de las servidumbres, Brandywine Conservancy, dirigida por Bill Sellers, convocó fideicomisos de tierras utilizando servidumbres en diciembre de 1979. Browne invitó al subsecretario del Tesoro para política fiscal, quien trajo al personal del IRS, Stephen Small. Los fideicomisos de tierras acordaron contratar cabilderos y coordinar esfuerzos para influir en la legislación, logrando la ampliación de los propósitos de conservación para los cuales las servidumbres calificarían para la deducibilidad. [ cita necesaria ]
Mientras tanto, en el otro lado del país, el Trust for Public Land patrocinó una pequeña reunión en San Francisco de fideicomisos de tierras occidentales establecidos y recién formados en febrero de 1978. [ cita necesaria ]
En 1980, existían más de 400 fideicomisos de tierras locales y regionales, la mayoría todavía en el noreste, tres cuartas partes sin personal remunerado y la mitad con presupuestos anuales inferiores a 50.000 dólares. La mayor parte de la tierra estaba protegida mediante derechos de propiedad, pero el uso de servidumbres de conservación estaba creciendo. [ cita necesaria ]
Luego las influencias convergieron: la extensión geográfica que resultó en el aislamiento de los nuevos fideicomisos de tierras; reconocimiento de la dificultad de influir en una legislación vital; y el creciente compromiso de Kingsbury Browne con la conservación de la tierra, lo que llevó a su deseo de aprender sobre los fideicomisos de tierras en todo el país. Un movimiento estaba a punto de nacer. [ cita necesaria ]
El número de fideicomisos de tierras aumentó constantemente en los Estados Unidos, y la mayoría se formaron a finales del siglo XX. También hay fideicomisos de tierras que trabajan en Canadá (por ejemplo, Nature Conservancy of Canada , Escarpment Biosphere Conservancy , Wildlife Preservation Canada , Edmonton & Area Land Trust , Ecotrust Canada , Georgian Bay Land Trust y Thames Talbot Land Trust), México y otros países del mundo. además de fideicomisos de tierras internacionales como The Nature Conservancy y World Land Trust . [ cita necesaria ]
El objetivo de los fideicomisos de conservación es preservar áreas naturales sensibles, tierras de cultivo, ranchos, fuentes de agua, recursos culturales o puntos de referencia notables. Estas incluyen enormes organizaciones internacionales como The Nature Conservancy o World Land Trust , así como organizaciones más pequeñas que operan a nivel nacional, estatal/provincial, de condado y comunitario. Los fideicomisos de conservación a menudo, aunque no siempre, se centran en tierras adyacentes o dentro de áreas protegidas existentes. Sin embargo, las áreas terrestres que son particularmente valiosas en términos de recursos naturales o culturales o que albergan plantas o vida silvestre en peligro de extinción son buenos candidatos para recibir esfuerzos de protección. [6]
Los fideicomisos de tierras conservan todos los diferentes tipos de tierras. Algunos protegen únicamente tierras de cultivo o ranchos, otros bosques, montañas, praderas, desiertos, hábitats de vida silvestre, recursos culturales como sitios arqueológicos o campos de batalla, parques urbanos, corredores panorámicos, costas, humedales o vías fluviales; Corresponde a cada organización decidir qué tipo de territorio proteger según su misión. Algunas áreas tienen un acceso público extremadamente limitado para la protección de la vida silvestre sensible o para permitir la recuperación de ecosistemas dañados . [ cita necesaria ]
Muchas áreas protegidas son de propiedad privada, lo que tiende a limitar el acceso. Sin embargo, en muchos casos, los fideicomisos de tierras trabajan para eventualmente abrir la tierra de manera limitada al público para recreación en forma de caza, caminatas, campamentos, observación de vida silvestre, deportes acuáticos u otras actividades responsables al aire libre. [7] Esto suele ser con la ayuda de grupos comunitarios o programas gubernamentales. Algunas tierras también se utilizan para la agricultura o ganadería sostenible , o para la tala sostenible . [5] Si bien son importantes, estos objetivos pueden considerarse secundarios frente a la protección de la tierra frente al desarrollo.
Se utilizan muchas estrategias diferentes para brindar esta protección, incluida la adquisición directa de la tierra por parte del fideicomiso. En otros casos, el terreno permanecerá en manos privadas, pero el fideicomiso comprará una servidumbre de conservación sobre la propiedad para evitar el desarrollo, o comprará cualquier derecho de minería, tala, perforación o desarrollo sobre el terreno. Los fideicomisos también proporcionan financiación para ayudar a compradores privados u organizaciones gubernamentales con ideas afines a comprar y proteger la tierra para siempre. [ cita necesaria ]
Como organizaciones sin fines de lucro , los fideicomisos de tierras dependen de donaciones, subvenciones y programas de adquisición de tierras públicas para cubrir los gastos operativos y la adquisición de tierras y servidumbres. Los donantes suelen brindar apoyo monetario, pero es común que los propietarios de tierras preocupados por la conservación donen una servidumbre sobre sus tierras, o la tierra misma. Algunos fideicomisos de tierras también reciben fondos de programas gubernamentales para adquirir, proteger y gestionar tierras. Algunos fideicomisos pueden permitirse el lujo de pagar a los empleados, pero muchos otros dependen completamente de los voluntarios. Según el Censo Nacional de Fideicomisos de Tierras de 2005, el 31% de los fideicomisos de tierras informaron tener al menos un miembro del personal a tiempo completo, el 54% son todos voluntarios y el 15% sólo tienen personal a tiempo parcial. [4]
Cuando se adquiere un terreno, los fideicomisos a veces retienen la propiedad del terreno a perpetuidad o lo venden a un tercero. Este tercero suele ser el gobierno, que normalmente agregará el terreno a un área protegida existente o creará una completamente nueva. Los fideicomisos de tierras fueron fundamentales en la creación en 2004 del Parque Nacional Great Sand Dunes en Colorado , así como en la expansión del Parque Nacional de los Volcanes de Hawaii en un 50% en 2003. Los fideicomisos de tierras también venden tierras a compradores privados, generalmente con una estricta servidumbre de conservación adjunta.
Los fideicomisos de tierras utilizan muchas herramientas diferentes en sus esfuerzos de protección. Los fideicomisos de tierras compran o aceptan donaciones de tierras a cambio de una tarifa. Esto significa que el propietario venderá el interés simple al fideicomiso de tierras o simplemente entregará la tierra que posee a una organización. Los propietarios de tierras también pueden vender o donar una servidumbre de conservación a un fideicomiso de tierras. [ cita necesaria ]
Un terrateniente que dona una servidumbre de conservación a un fideicomiso de tierras renuncia a algunos de los derechos asociados con la tierra. Por ejemplo, el propietario del terreno podría renunciar al derecho a construir estructuras adicionales, pero conservando el derecho a cultivar. Los futuros propietarios también estarán sujetos a los términos de la servidumbre de conservación. El fideicomiso de tierras es responsable de garantizar que se cumplan los términos de la servidumbre. Esto se hace mediante el seguimiento del terreno. [ cita necesaria ]
Las servidumbres ecológicas ofrecen una gran flexibilidad. Una servidumbre sobre una propiedad que contenga un hábitat de vida silvestre poco común podría prohibir cualquier desarrollo, por ejemplo, mientras que una servidumbre sobre una granja en funcionamiento podría permitir la adición de estructuras agrícolas. Una servidumbre puede aplicarse a toda o parte de la propiedad y no necesita requerir acceso público. Cada servidumbre de conservación está cuidadosamente diseñada para satisfacer las necesidades del propietario sin poner en peligro los valores de conservación de la tierra. [8] [ página necesaria ]
Entre vender un terreno o una servidumbre a un fideicomiso de terrenos existe una opción llamada venta de ganga. Una venta de ganga es cuando un propietario vende un interés de propiedad a una organización por menos del precio de mercado. La cantidad de valor entre el precio de mercado y el precio de venta real se considera una donación a la organización. También existen otras estrategias para conservar la tierra. [9] [ página necesaria ]
En octubre de 2002, el Centro de Investigación sobre Propiedad y Medio Ambiente publicó un informe de Dominic P. Parker titulado Estrategias rentables para conservar tierras privadas . Este documento identificó numerosas formas de operar los fideicomisos de tierras de manera más eficiente, señalando que las servidumbres de conservación y otras herramientas para la preservación de la tierra pueden ser menos costosas que la propiedad. A veces los diversos derechos asociados con la propiedad de la tierra son separables. Una organización conservacionista puede, por ejemplo, comprar sólo los derechos de extracción de una propiedad con petróleo o minerales y luego alquilar esos derechos a los extractores según los términos de la organización. Los términos podrían incluir requisitos para proteger el medio ambiente y pagar a la organización regalías por los materiales extraídos. Muchas organizaciones de fideicomisos de tierras ya habían estado utilizando estas estrategias durante años cuando se publicó este informe. [ cita necesaria ]
Land Trust Alliance , formada en 1981, brinda apoyo técnico a fideicomisos de tierras en los Estados Unidos. La Alianza realiza un Censo Nacional de Fideicomisos de Tierras que realiza un seguimiento de las tierras protegidas por fideicomisos de tierras locales y regionales. [10] El último [ ¿cuándo? ] El censo, realizado en 2003, informó que estos fideicomisos han protegido casi 9,4 millones de acres (38.000 km 2 ) de tierra en los Estados Unidos , el doble de los 4,7 millones de acres (19.000 km 2 ) registrados en el estudio de 1998. Más de 5 millones de acres (20.000 km 2 ) estaban protegidos por servidumbres de conservación en 2003. Aunque no incluye fideicomisos de tierras nacionales o internacionales en su censo, la LTA estima que otros 25 millones de acres (100.000 km 2 ) en los EE. UU. han sido protegidos por dichas organizaciones. La mayor cantidad de tierra protegida por fideicomisos locales y regionales se encuentra en el noreste con 2,9 millones de acres (12.000 km 2 ), mientras que la región de más rápido crecimiento entre 1998 y 2003 fue el Pacífico (compuesto por California , Nevada y Hawaii ), con áreas protegidas. la tierra aumentó un 147% a 1,5 millones de acres (6.100 km 2 ) en 2003.
En los Estados Unidos; Aproximadamente 230.000 kilómetros cuadrados (89.000 millas cuadradas) (a partir de 2008) de tierra son propiedad del gobierno de los Estados Unidos y se mantienen en fideicomiso para tribus e individuos nativos americanos . [11]
En Australia, los fideicomisos de tierras aborígenes son un tipo de organización sin fines de lucro que posee el título de propiedad absoluta de un área de tierra en nombre de una comunidad de aborígenes y/o isleños del Estrecho de Torres . [12] [13]